MUNKKINIEMEN KOULUTUSTALO

Transkriptio

1 SENAATTI MYY: MUNKKINIEMEN KOULUTUSTALO UPEA ARVORAKENNUS HELSINGIN MUNKKINIEMESSÄ Kehitysmahdollisuus uuteen käyttötarkoitukseen

2 Sisällysluettelo Senaatti-kiinteistöt, Munkkiniemen Koulutustalo SISÄLLYSLUETTELO 1. Johdanto 2. Sijoitusmahdollisuuden pääkohdat 3. Myyntiprosessi ja tarjouskilpailu 3.1 Tarjousehtoja 3.2 Tarjousten toimitus 3.3 Aikataulu 3.4 Lisämateriaali tarjousta varten 4. Markkinatilanne 4.1 Suomi 4.2 Helsinki 4.3 Toimistobruttovuokrat pääkaupunkiseutu 5. Kiinteistö 5.1 Mikrosijainti 5.2 Kaavoitus 5.3 Rakennuksen kuvaus 5.4 Konversiovaihtoehdot 6. Taloudellinen selvitys 6.1 Päävuokralainen 6.2 Nettotuotto 7. Pohjakuvat 8. Lisätiedot

3 MUNKKINIEMI MEILAHTI PASILA OLYMPIASTADION MUNKKINIEMEN KOULUTUSTALO SIJAITSEE HELSINGISSÄ, MUNKKINIEMEN KAUPUNGINOSASSA, OSOITTEESSA HOLLANTILAISENTIE 11 TÖÖLÖ RAUTATIEASEMA SENAATIN TORI KAMPPI

4 RAKENNUKSEN BUTTOALA TONTIN PINTA-ALA 7 171brm m 2

5 1. Johdanto Senaatti-kiinteistöt, Munkkiniemen Koulutustalo 1. JOHDANTO Senaatti-kiinteistöt myy kiinteistön ja sillä sijaitsevan vuonna 1919 valmistuneen Eliel Saarisen suunnitteleman rakennuksen. Kohde sijaitsee Helsingissä, Munkkiniemen kaupunginosassa. Tontin pinta-ala on m 2, ja sillä sijaitsevan rakennuksen ala on noin brm 2. Kaavan mukainen rakennusoikeus on kem 2. Asemakaavassa kiinteistö on merkitty opetustoimintaa palvelevien rakennusten korttelialueeksi, jolla ympäristö säilytetään (YO/s), ja lisäksi varustettu merkinnöillä suojeltava rakennus (sr-1) sekä valtion omistamien rakennusten asetuksella suojeltu rakennus (s-v). Kiinteistön omistaa Suomen valtio ja Senaatti-kiinteistöt toimii omistajan hallinnollisena edustajana.

6 2. Pääkohdat Senaatti-kiinteistöt, Munkkiniemen Koulutustalo 2. SIJOITUSMAHDOLLISUUDEN PÄÄKOHDAT Sijainti Upea sijainti lähellä palveluita ja meren äärellä Toimivat julkisen liikenteen yhteydet; raitiovaunupysäkki oven edessä Vuokrasopimustilanne Nykytilanteessa täyteen vuokrattu nykyisille käyttäjille ollaan neuvottelemassa uusia sijainteja ja tilaratkaisuja Sopimukset toistaiseksi voimassa olevia, 12 kuukauden irtisanomisajalla. Ensimmäinen irtisanomisaika Kehitysmahdollisuudet Kohteen kehittäminen esim. asunnoiksi, palveluasunnoiksi tai hotelliksi. Rakennuksen pohjaratkaisu mahdollistaa muutokset

7 3. Myyntiprosessi Senaatti-kiinteistöt, Munkkiniemen Koulutustalo 3. MYYNTIPROSESSI JA TARJOUSKILPAILU Kohteen myyntiprosessi etenee kaksivaiheisesti. Ensimmäisessä vaiheessa pyydetään indikatiiviset ostotarjoukset. Tarjouksen tulee sisältää seuraavat kohdat: ostajan kuvaus ostohinta kiinteistöstä kokonaisuudessaan alustava toteutusratkaisu kiinteistön tulevasta käytöstä Tarjoukset pyydetään toimittamaan mennessä. Tarjousten tulee olla voimassa asti. Tarjousten käsittelyn yhteydessä tulee selvitettäväksi tarjoajan hankkeen soveltuvuus tuleviin kiinteistöä koskeviin suojelumääräyksiin. Senaatti-kiinteistöjen omaa käsittelyä ja suojeluviranomaisten kannanottoja varten tarjoajien tulee liittää tarjousten liitteeksi omaan hankkeeseen liittyvät suunnitelmat siinä laajuudessa ja tarkkuudessa, jossa suojelun kannalta tarpeellisten kannanottojen tekeminen on mahdollista. Toisessa vaiheessa Senaatti-kiinteistöt käy tarkemmat neuvottelut 2-5 parhaimman ja toteutukseltaan sopivimman tarjouksen tekijän kanssa. Lopulliset tarjoukset tullaan pyytämään arviolta huhtikuussa Lopullisen tarjouksen osalta tullaan arvioimaan myös tarjouksentekijän luotettavuutta sekä rahoitusasemaa. Parhaimman tarjouksen tekijän kanssa allekirjoitetaan kiinteistökaupan esisopimus esim. kaava tai poikkeuslupaehdolla. Lopullinen kauppakirja allekirjoitetaan em. ehtojen täytyttyä. Senaatti-kiinteistöt pidättää oikeuden hylätä kaikki tarjoukset sekä pyytää lisäselvityksiä tarjouksiin. Kiinteistön myynti edellyttää valtioneuvoston/eduskunnan suostumusta. Kauppaehtoihin liitetään suojelukohteista ympäristöministeriön ja museoviraston mahdollisesti myöhemmin esittämät suojelumääräysten tms. ehdot. Mikäli tarjouksissa esitetään kauppaan liittyviä lisäehtoja, ottaa Senaatti-kiinteistöt ne tarjousten kokonaisarvioinnissa huomioon. Senaatti-kiinteistöt pidättää oikeuden oikaista tietoja, jotka on esitetty sijoitusmuistiossa, muussa kirjoitetussa dokumentissa tai annettu suullisesti.

8 3. Myyntiprosessi Senaatti-kiinteistöt, Munkkiniemen Koulutustalo 3.1 TARJOUSEHTOJA Kiinteistökaupan esisopimuksessa erityisinä ehtoina tulee olemaan seuraavat: Ostajalla ja myyjällä on kullakin yksipuolinen oikeus purkaa esisopimus, mikäli kaupan toteutumisen edellytykset eivät ole täyttyneet mennessä. Toteutumisen edellytyksinä voi olla: kaavamuutos/poikkeuslupa, Valtioneuvoston/ eduskunnan myyntivaltuutus, asemakaavan muutokseen sisältyvien suojeluehtojen kohtuullisuus [kohtuullisuus määritetään tarkemmin neuvotteluvaiheessa] Esisopimuksen allekirjoituksen yhteydessä Ostaja maksaa käsirahan, jonka suuruus on 2,5 % kokonaiskauppahinnasta. Mikäli kaupanteon edellytysten täytyttyä lopullista kauppaa ei tehdä ostajasta johtuvasta syystä, jää käsiraha kokonaisuudessaan myyjälle. Mikäli kaupanteon edellytykset eivät täyty, jää käsirahasta euroa per vuosi, jonka esisopimus on ollut voimassa, myyjälle vahingonkorvauksena. Mikäli kuitenkin esisopimus päättyy siitä syystä, että eduskunta ei anna lupaa myyntiin, palautuu käsiraha kokonaisuudessaan ostajalle. Tällöin Senaattikiinteistöt ei kuitenkaan maksa vahingonkorvausta eikä muutakaan vastaavaa korvausta. 4 % varainsiirtoverosta vastaa kokonaisuudessaan ostaja. Kaavoituskuluista ja mahdollisten lisäsuunnittelun ja - selvitysten kustannuksista vastaa ostaja.

9 3. Myyntiprosessi Senaatti-kiinteistöt, Munkkiniemen Koulutustalo 3.2 TARJOUSTEN TOIMITUS Ensimmäisen vaiheen indikatiiviset ostotarjoukset pyydetään toimittamaan klo mennessä osoitteeseen: Kirjaamo Senaatti-kiinteistöt PL 237 (Lintulahdenkatu 5 A) Helsinki Kuoreen merkintä: Helsinki Munkkiniemen koulutustalo

10 3. Myyntiprosessi Senaatti-kiinteistöt, Munkkiniemen Koulutustalo 3.3 AIKATAULU LOKAKUU MARRASKUU TAMMIKUU SIJOITUSMUISTIO KOHDEKÄYNNIT INDIKATIVISET TARJOUKSET EHDOTUSTEN JA KAAVAN TYÖSTÄMINEN KAUPAN PÄÄTTÄMINEN Ensimmäisen vaiheen indikatiiviset tarjoukset pyydetään toimittamaan mennessä. Tarjousten tulee olla voimassa asti. Valinnat lopulliseen tarkempiin neuvotteluihin valittavista tarjouksista pyritään tekemään mennessä. Neuvottelut pyritään saattamaan loppuun siten, että lopulliset tarjoukset voitaisiin pyytää mennessä.

11 3. Myyntiprosessi Senaatti-kiinteistöt, Munkkiniemen Koulutustalo 3.4 LISÄMATERIAALI TARJOUSTA VARTEN Tarjouksen laatimista varten löytyy lisämateriaalia sähköisenä tietopankista, jonka tunnukset saa pyydettäessä Samuli Ronkaiselta, ASEMAKAAVA Asemakaavan muutos KIINTEISTÖTIEDOT Lainhuutotodistus Rasitustodistus Kiinteistörekisteriote Kiinteistö lähestymiskartalla Kiinteistö väri-ilmakuvassa SELVITYKSET Kuntoarvioraportti (ISS Proko Oy) Haitta-ainetutkimus (ISS Proko Oy) Toiminnallinen konsepti asuinrakennukseksi, hotelliksi, senioritaloksi (Arkkitehtitoimisto Hannu Jaakkola Oy) Kehitysvaihtoehtojen laajuudet (Arkkitehtitoimisto Hannu Jaakkola Oy) RAKENNUSPIIRUSTUKSET Ajantasasuunnitelmat SUOJELU Rakennushistoriallinen selvitys (Arkkitehtitoimisto Schulman Oy)

12

13 4. Markkinatilanne Senaatti-kiinteistöt, Munkkiniemen Koulutustalo 4 MARKKINATILANNE 4.1 SUOMI Suomen kaupallinen kiinteistömarkkina on vahvimmillaan vuoden 2007 jälkeen sijoitusmarkkinan hyötyessä voimakkaasti alhaisista korkotasoista. Lukuisat investorit etsivät sijoitusmahdollisuuksia ja erityisesti pääkaupunkiseudun markkina kiinnostaa tällä hetkellä sekä kotimaisia että kansainvälisiä sijoittajia. Tyypillisesti pääkaupunkiseudun osuus vuosittaisesta kokonaisvolyymista on luokkaa %. Suora kiinteistötransaktiovolyymi vuonna 2015 ylsi n. 5,2 miljardiin euroon. Erittäin vahva volyymi oli osaltaan seurausta vahvana jatkuneesta kotimaisesta sijoittajakysynnästä, mutta erityisesti kasvaneesta ulkomaalaisesta sijoittajakysynnästä. Vuonna 2015 ulkomaalaisten sijoittajien osuus transaktiovolyymista oli n. 48 % verrattuna n. 35 % kahtena edeltävänä vuotena. Ulkomaalainen sijoittajakysyntä tulee pääasiassa Skandinavian maista, erityisesti Ruotsista, sekä muualta Euroopasta. Lisäksi amerikkalaista pääomaa sijoitettiin viime vuonna Suomessa sijaitseviin kiinteistöihin. Viimeisen vuoden aikana tuottovaatimukset ovat laskeneet kaikkien kiinteistösektorien osalta, vaihtelun ollessa n. 0,10 0,75 prosenttiyksikköä (tyypillisimmillään 0,20 0,50 prosenttiyksikköä), riippuen markkinasegmentistä ja kohteen laadusta. Prime-tuottovaatimukset eivät ole liikkuneet yhtä paljon niiden ollessa suhteellisen alhaisella tasolla jo vuosi sitten. Kuitenkin muiden kuin primekohteiden osalta on tuottovaatimuksissa tapahtunut enemmän laskua, erityisesti sellaisten kohteiden osalta joissa sijoitusten perusfundamentit ovat vakaat. Lähde: CBRE

14 4. Markkinatilanne Senaatti-kiinteistöt, Munkkiniemen Koulutustalo 4.2 HELSINKI Sijoittajakysyntä pääkaupunkiseudun toimistokohteiden osalta jatkuu edelleen voimakkaana: vuoden puoliskon volyymi oli n. 533 miljoonaa euroa, joka vastaa 53 % nousua vuoden 2014 vastaavaan ajankohtaan verrattuna. Toimistojen prime-tuottovaatimustaso Helsingin ydinkeskustassa on tällä hetkellä 4,25 %, kun primetuottovaatimustasot muualla pääkaupunkiseudulla ovat n. 5,5 %. Vuoden takaiseen tilanteeseen nähden laskua tuottovaatimustasoissa on 0,10 ja 0,30 prosenttiyksikköä. Suurin myyntiaktiviteetti on ollut Helsingissä ydinkeskustan ulkopuolella sekä Espoossa, johtuen etupäässä sijoituskohteiden rajoitetusta tarjonnasta ydinkeskustassa. Sijoittajat suosivat edelleen vähäriskisiä kohteita, ja suurin osa myydyistä kohteista on ollut Core- tai Core Plus-kohteita. Kuitenkin sekä Value Add- ja Opportunististen sijoituskohteiden kysyntä on kasvussa, ja tällaiset kohteet ovat myös ulkomaalaisten ostajatahojen mielenkiinnon kohteena. Markkinavuokratasot ovat pysyneet melko vakaina Helsingin ydinkeskustassa vuoden puoliskolla. Prime-toimistojen bruttovuokrataso on tällä hetkellä n. 37 /m²/kk ja KTI raportoi toimistojen mediaanivuokratasojen olevan n. 27 /m²/kk. Lähde: CBRE

15 4. Markkinatilanne Senaatti-kiinteistöt, Munkkiniemen Koulutustalo 4.3 TOIMISTOBRUTTOVUOKRAT PÄÄKAUPUNKISEUTU

16 5. Kiinteistö Senaatti-kiinteistöt, Munkkiniemen Koulutustalo 5. KIINTEISTÖ 5.1 MIKROSIJAINTI Kiinteistö sijaitsee Helsingissä Munkkiniemen kaupunginosassa. Helsingin keskustaan on matkaa noin 6 kilometriä. Munkkiniemi on pääasiassa rakennettu asuntoalueeksi. Kohteen lähiympäristössä sijaitsee mm. Hotelli Kalastajatorppa, uimaranta, urheilukenttä, koulu sekä kirkko. Kohteen saavutettavuus on hyvä sekä julkisilla liikennevälineillä, raitiovaunu ja bussi, että autolla. Alueella on meneillään Kone Oy:n vanhan pääkonttorin korotus ja saneeraus asunnoiksi osoitteessa Munkkiniemen puistotie 25.

17 5. Kiinteistö Senaatti-kiinteistöt, Munkkiniemen Koulutustalo 5.2 KAAVOITUS Tontilla on voimaan tullut asemakaavan muutos. Alueella on vahvistettu tonttijako. Kiinteistöön ei kohdistu rasitteita eikä rasituksia. Asemakaavassa myytävä kiinteistö on merkitty opetustoimintaa palvelevien rakennusten korttelialueeksi, jolla ympäristö säilytetään (YO/s) ja lisäksi varustettu merkinnöillä suojeltava rakennus (sr-1) sekä valtion omistamien rakennusten asetuksella suojeltu rakennus (s-v). Autopaikkavaatimus on 1 ap/350 kem² eli yhteensä noin 20 autopaikkaa. Tällä hetkellä tontilla on rakennuksen pohjoispäädyssä 9 autopaikkaa, pääsisäänkäynnin yhteydessä on 9 autopaikkaa ja rakennuksen eteläpäädyssä on 6 autopaikkaa. Tontin rakennusoikeus on kem². Rakennusoikeutta on käytetty kem². Käyttämätöntä rakennusoikeutta on 19 kem².

18 5. Kiinteistö Senaatti-kiinteistöt, Munkkiniemen Koulutustalo 5.3 RAKENNUSTEN KUVAUS Rakennuksen on suunnitellut arkkitehti Eliel Saarinen ja se edustaa tyyliltään keskieurooppalaista jugendklassismia. Rakennuksen valmistuessa vuonna 1919, siinä aloitti toimintansa Munkkiniemen Pensionaatti. Täysihoitolana rakennus ehti toimia vain välillä , jonka jälkeen se lunastettiin valtiolle ja muutettiin kadettikouluksi. Kadettikouluna se toimi vuoteen 1940 asti, jonka jälkeen rakennus toimi ilmavoimien esikuntana luvun puolivälissä rakennus muutetiin valtion koulutuskeskukseksi luvun peruskorjauksen jäljiltä pensionaatin alkuperäisiä ideoita on vielä nähtävissä sisäänkäyntihallissa, ruokasalissa, ensimmäisen kerroksen keskiosan käytävässä, porrashuoneissa ja tornisalongissa. Lisäksi ulkoasu on hyvin säilyttänyt alkuperäisen ilmeensä. Rakennuksen kerrosala on m², bruttoala on m² ja huoneistoala m². Se on liitetty kunnallistekniikkaan ja kaukolämpöön. Rakennuksessa on koneellinen tulo/poistoilma. Kantavana runkona on massiiviset tiiliseinät. Välipohjarakenteina on pääosin käytetty betonisia paikallavalurakenteita. Välipohjat saattavat osin olla puurakenteisia. Rakennuksen julkisivut ovat rapatut ja mansardikaton vesikate tiiltä. Rakennuksessa on pääosin toimisto ja opetustiloja. 1. kerroksessa on sisääntulohalli sekä ruokasali ja keittiö. 2. kerroksessa on auditorio. 3. kerroksessa majoitustiloja. Ullakolla on tornikabinetti, josta aukeaa upeat maisemat neljään ilmansuuntaan. Rakennuksessa on kolme hissiä, joista yksi on huoltohissi. Kiinteistössä ei ole väestönsuojaa. ISS Proko Oy on laatinut kohteesta kuntoarvioraportin

19 5. Kiinteistö Senaatti-kiinteistöt, Munkkiniemen Koulutustalo 5.4 KONVERSIOVAIHTOEHDOT Rakennus on suunniteltu alun perin asuntolakäyttöön. 70-luvun puolivälin peruskorjauksessa se on muunnettu pääosin toimisto- ja koulutuskäyttöön. Tällöin kerroksiin on muutettu keskikäytävä ja sen varrelle huoneet. Tietopankissa on esitetty alustavat havainnesuunnitelmat kohteen muuttamisesta asunto-, palveluasunto- tai hotellikäyttöön. Esitetyt huone- ja tilajärjestelyt ovat suuntaa antavia ja ovat tarkoitettu havainnollistamaan kohteen mahdollisuuksia eri käyttötarkoituksille. Lopullinen tilakonsepti voidaan laatia vasta sen jälkeen, kun alustavaa konseptia on arvioitu mm. rakenteellisten muutostarpeiden ja -rajoitteiden kautta. Suunnittelutyö lupaprosesseineen on ostajan vastuulla. Myyjä ei takaa, että esitetyt havainnesuunnitelmat voidaan toteuttaa esitetynlaisina.

20 6. Taloudellinen selvitys Senaatti-kiinteistöt, Munkkiniemen Koulutustalo 6. TALOUDELLINEN SELVITYS 6.1 PÄÄVUOKRALAINEN Kohteen päävuokralainen on Suomen Tulli. Tullin alivuokralaisena kohteessa on HAUS kehittämiskeskus Oy sekä kohteen henkilöstöravintolaa hoitava Fazer Food Services Oy. Suomen tulli on osa Euroopan unionin tullijärjestelmää. Tulli on valtiovarainministeriön tulosohjaama virasto, joka toimii yhteistyössä elinkeinoelämän sekä kotimaisten ja ulkomaisten viranomaisten kanssa. Tullin palveluksessa on noin henkilöä. HAUS kehittämiskeskus on valtionyhtiö, jonka tehtävänä on olla valtion virkamiesten kouluttaja ja kehittäjä. Lisäksi HAUS osallistuu monin tavoin valtionhallinnon organisaatioiden kehittämistyöhön. Tulli on vuokrannut yhteensä m 2, josta omassa käytössä on 4 245,9 m 2. Vuokrasopimus on toistaiseksi voimassa oleva 12 kuukauden irtisanomisajalla. Sopimuksen ensimmäinen mahdollinen irtisanomispäivä on , jolloin sopimus päättyisi Senaatti neuvottelee käyttäjien kanssa uusista tiloista. Vuokralainen on arvonlisäverovelvollinen. Haus kehittämiskeskuksella on käytössä 1061,6 m 2. Kohteessa on lisäksi vuokrattu laitepaikka Elisa Oyj:lle. Vuokrasopimukset eivät estä kohteen kehittämistä.

21 6. Taloudellinen selvitys Senaatti-kiinteistöt, Munkkiniemen Koulutustalo 6.2 NETTOTUOTTO VUOKRAKATE / NOI / EUR 2015 / EUR 2016 budjetti / EUR KIINTEISTÖN TUOTOT Vuokrat Sähkömaksu Yht KIINTEISTÖN HOITOKULUT Käyttö ja huolto Ulkoalueiden hoito Lämmitys Vesi ja jätevesi Sähkö Jätehuolto Kiinteistövero Korjaukset ja kiinteistökehitys Muut hoitokulut Yht TULOS Ylläpitokuluista on poistettu omistajan hallinnointikulut ja vakuutusmaksut. Kaikki summat ovat arvonlisäverottomia.

22 7. Pohjakuvat Senaatti-kiinteistöt, Munkkiniemen Koulutustalo 7 POHJAKUVAT 1. KERROS

23 7. Pohjakuvat Senaatti-kiinteistöt, Munkkiniemen Koulutustalo 2. KERROS

24 7. Pohjakuvat Senaatti-kiinteistöt, Munkkiniemen Koulutustalo 3. KERROS

25 7. Pohjakuvat Senaatti-kiinteistöt, Munkkiniemen Koulutustalo 1. KELLARI

26 7. Pohjakuvat Senaatti-kiinteistöt, Munkkiniemen Koulutustalo 2. KELLARI

27 7. Pohjakuvat Senaatti-kiinteistöt, Munkkiniemen Koulutustalo 1. ULLAKKO

28 7. Pohjakuvat Senaatti-kiinteistöt, Munkkiniemen Koulutustalo 2. ULLAKKO

29 Senaatti-kiinteistöt on valtiovarainministeriön alainen liikelaitos, joka toimii valtionhallinnon kumppanina kaikissa työympäristö- ja toimitila-asioissa. LISÄTIEDOT Myyntipäällikkö Marjaana Berger SENAATTI-KIINTEISTÖT LUKUINA Rakennuksia: Neliömetrejä: 6,2 milj. Kiinteistöomaisuus: 4,4 mrd.