NE 1 Nevas gård Nevas gård asemakaava Nevas Gård detaljplan Kaavaehdotuksen vastineraportti Rapport gällande planförslagets bemötande

Transkriptio

1 NE 1 Nevas gård Nevas gård asemakaava Nevas Gård detaljplan Kaavaehdotuksen vastineraportti Rapport gällande planförslagets bemötande Maankäyttöjaosto / Markanvändningssektionen

2 Vastineet lausuntoihin ja jätettyihin muistutuksiin MRL:n 65:n :n ja MRA:n 27 :n mukaisen asemakaavaehdotuksen nähtävillä olon ( ) jälkeen. Nähtävillä olo Asemakaavaehdotus oli MRL:n 65 :n ja MRA:n 27 :n mukaisessa tarkoituksessa julkisesti nähtävillä välisenä aikana Kuntalassa ja Sipoon pääkirjastossa Nikkilässä. Aineistoon pystyi tutustumaan myös kunnan nettisivuilla osoitteessa Lausunnot Kaavaehdotuksesta ja sitä koskevasta aineistosta pyydettiin lausunnot mennessä seuraavilta tahoilta: Uudenmaan ELY-keskus, Uudenmaan liitto, Porvoon museo/itä-uudenmaan maakuntamuseo, HSL Helsingin Seudun liikenne, Itä-Uudenmaan pelastuslaitos, Keravan Energia Oy, Tuusulan seudun vesilaitos kuntayhtymä, Porvoon kaupunki terveydensuojelu ja Sipoon yrittäjät ry. Lausunnon kaavaehdotuksesta antoivat: ELY-keskus, Porvoon museo/itä-uudenmaan maakuntamuseo, HSL Helsingin Seudun liikenne, Itä-Uudenmaan pelastuslaitos, Sipoon yrittäjät ja Porvoon kaupunki terveydensuojelu. Kunnan sisäisiltä toimijoilta ei pyydetty lausuntoja, mutta kaavaehdotusta on laadittu tiiviissä yhteistyössä erityisesti kunnallistekniikan ja vesihuollon edustajien kanssa. Lisäksi kunnan rakennusvalvonta ja ympäristövalvontaviranomaisia on kuultu kaavaehdotuksen nähtävillä olon jälkeen. Rakennusoikeuden merkitsemistapa on tarkistettu, hevostilan suojavyöhyke on laajennettu, hulevesimääräykset tarkennettu, ajoyhteydet on muutettu kaduiksi ja kortteli 903 on poistettu kaavasta. Tässä on referoitu saatuja lausuntoja ja annettu vastineet niihin. Lausunnot ja vastineet niihin on kirjattu vain sillä kielellä kuin lausunto on jätetty. Jäljennökset kaikista jätetyistä lausunnoista on saatavilla Sipoon kunnan kehitys- ja kaavoituskeskuksesta (käyntiosoite: Iso Kylätie 18, Nikkilä). Bemötanden av utlåtanden och anmärkningar enligt 65 i MarkByggL och 27 i MarkByggF efter att planförslaget har varit framlagt ( ). Framläggande Detaljplaneförslaget var offentligt framlagt i enlighet med 65 i MarkByggL och 27 i MarkByggF under tiden i Sockengården och Sibbo huvudbibliotek i Nickby. Materialet fanns också tillgängligt på kommunens webbsida under adressen Utlåtanden Utlåtanden om planförslaget och planmaterialet begärdes från följande håll: Nylands NMT-central, Nylands förbund, Borgå Museum/Landskapsmuseum för Östra Nyland, HRT, Östra Nylands räddningsverk, Kervo Energi-bolagen, Tusbynejdens vattenverksförbund, hälsoskyddet i Borgå stad och Sibbo företagare rf. Utlåtanden om planförslaget gavs av Nylands NMT-central, Borgå Museum/Landskapsmuseum för Östra Nyland, HRT, Östra Nylands räddningsverk, Sibbo företagare och hälsoskyddet i Borgå stad. Utlåtanden begärdes inte av kommunens interna myndigheter men planförslaget har utarbetats i nära samarbete speciellt med representanterna för kommunalteknik och vattenförsörjning. Dessutom har kommunens byggnadsinspektions- och miljöskyddsmyndigheter hörts efter planförslagets framläggande. Byggnadsrättsbeteckningarna har justerats, skyddszonen kring hästgården har utvidgats, dagvattenbestämmelserna har justerats, områdets inre körförbindelser har ändrats till gator och kvarteret 903 har strukits från planen. Erhållna utlåtanden och bemötanden som givits på dem refereras här. Vid avgivandet av bemötanden har samma språk använts som i utlåtandet. Kopior på alla inlämnade utlåtanden finns tillgängliga i Sibbo kommuns Utvecklingsoch planläggningscentral (besöksadress Stora Byvägen 18, Nickby). 2

3 Uudenmaan ELY-keskus Kulkuyhteydet kiinteistöille on toteutettava maankäyttö- ja rakennusasetuksen 37 :n mukaisesti siten, että jokainen tontti rajautuu katualueeseen tai erityisistä syistä muuhunkin yleiseen alueeseen. Nevas Gårdin asemakaava laaditaan pääasiallisesti yksityisen edun vuoksi loma- tai matkailuhanketta taikka muuta vastaavaa hanketta varten ja hankeyhteistyösopimuksen mukaan kaavan edellyttämien ajoyhteyksien toteuttamisesta vastaa hankeen yksityinen toteuttaja. Lainsäädännön mukaisen toteuttamisvastuun varmistamiseksi kaavaan tulee ottaa MRL:n 91 :n mukainen määräys, jolla kaavan toteuttamisvastuu kadun ja muun yleisen alueen osalta osittain siirretään maanomistajalle tai haltijalle. Muussa tapauksessa kyseinen toteuttamisvastuu siirtyy Sipoon kunnalle. Alueelta johtavien kulkuyhteyksien liittymäpaikat Spjutsundintiellä eivät täytä nykyisenkään liikenteen vaatimuksia. Asemakaavan toteuttajan tulee hakea lupaa liittymien parantamiseksi tulevan tehostuvan maankäytön vuoksi Uudenmaan ELY-keskukselta. Hakemuksessa on hyvä olla luonnos esitetyistä maanteiden suunnitteluohjeiden ja käytettävien mitoitusajoneuvojen mukaan laadittavista liittymien parannustoimenpiteistä. Liikenneverkon osalta laadittiin kaksi vaihtoehtoista ratkaisua. Vaihtoehdossa 1 kaikki ajoyhteydet on muutettu katualueiksi ja kaavamääräyksiin otettiin MRL:n 91 :n mukainen toteuttamismääräys. Vaihtoehdossa 2 kaavaan merkittiin kaksi isoa korttelialuetta ja ajoyhteydet merkittiin korttelien sisäisinä ajoyhteyksinä. Molempien vaihtoehtojen hyvät ja huonot puolet kunnan ja maanomistajan kannalta arvioitiin maanomistajan ja kunnan välisissä neuvotteluissa. ELY-keskus totesi työneuvottelussa seuraavaa: Ely-keskus pitää ainoina laillisina vaihtoehtona kaavan tiejärjestelyissä seuraavia kahta vaihtoehtoa: 1. Kaikki asemakaavan ajotiet merkitään kaduiksi tai 2. Spjutsundintien ja yksityistien yhdistävä ajotie merkitään kaduksi ja muut ajotiet merkitään korttelien sisäisiksi ajoyhteyksiksi. Tällöin kaava-alueen pohjoinen kulma MUaluetta ja kortteli 903 joudutaan poistamaan kaavasta, koska alueen eteläpuolitse kulkee yksityistie, jota ei voida muuttaa kaduksi, koska sitä ei voida liittää yleiseen katuverkkoon. Se, miten sopimusasiat katujen rakentamisesta ja kunnossapidosta hoidetaan, on kunnan ja maanomistajan välinen asia, johon Ely ei puutu. Kunta ja maanomistaja jatkaa neuvotteluja tämän asian kohdalla keskenään. Neuvottelussa , jossa myös kunnan johtavat päättäjät osallistuvat, päätettiin toimia 1 vaihtoehdon pohjalta seuraavasti: Kaavan kulkuyhteydet merkitään katuyhteyksinä. Sekä katujen että kunnallistekniikan toteuttamisvelvollisuus siirretään kunnalta maanomistajalle kaavamääräyksenä ja kunnan ja maanomistajan välisellä sopimuksella. Sopimuksessa sovitaan, että maanomistaja maksaa kunnalle vakuuden. Vakuus sovitaan myöhemmin. Kun kunnallistekniikka ja kadut on toteutettu, vakuus palautuu maanomistajalle. Katujen ja kunnallistekniikan kunnossapitovelvollisuus siirretään kokonaisuudessaan maanomistajalle kaavamääräyksellä ja kunnan ja maanomistajan välisellä sopimuksella. Sopimuksessa sovitaan, että maanomistaja maksaa kunnalle vakuuden. Vakuus sovitaan myöhemmin. Vakuus kunnossapitovelvollisuudesta on ikuinen, joten se ei palaudu takaisin maanomistajalle vaan säilyy kunnalla. Perustetaan kaava-alueelle huolto-osuuskunta, johon kaikki tontit pakkoliitetään osakkaina ja johon kunta siirtää kunnossapitovelvollisuutensa. Maankäyttösopimukseen otetaan määräykset osuuskunnan perustamisesta ja velvollisuudesta ottaa maininta tästä kaikkiin kauppakirjoihin. Kaavaehdotus on tarkistettu siten, että kaikki ajoyhteydet on muutettu kaduiksi. Lisäksi on kaavamääräyksiin otettu MRL:n 84 :n mukainen määräys kadunpitovelvollisuuden siirtämisestä kunnalta maanomistajille (perustettavalle huolto-osuuskunnalle) ja MRL:n 91 :n mukainen toteuttamismääräys katujen ja yleisten alueiden osalta sekä yleismääräys maanomistajan kunnallistekniikan toteuttamis- ja kunnossapitovelvollisuudesta. Sipoon kunnan ja maanomistajan välinen maankäyttösopimus, jossa on määräykset yllä mainituista velvollisuuksista, vastuista ja vakuuksista laaditaan ja hyväksytään kunnanhallituksessa ennen kuin asemakaavaa hyväksytään kunnanvaltuustossa. Kortteli 903 on kokonaan poistettu kaavasta, koska se ei ole voitu liittää katuverkostn kautta yleiseen tiealueeseen. Destia Oy on laatinut asianmukaiset suunnitelmat Spjutsundintien liittymien parantamiseksi, jotka myös ovat kaavan liitteinä. Lupa liittymien parantamiseksi haetaan Uudenmaan ELY-keskukselta. Helsingin seudun liikenne -kuntayhtymä (HSL) HSL on antanut luonnosvaiheessa lausunnon eikä HSL:llä oleedellisestä vaiheesta annettuun lausuntoon lisättävää. Ei huomautettavaa eikä muutoksia ehdotukseen. Porvoon kaupunki, Terveydensuojelujaosto Sipoon kunta ei ole luokiteltu varsinaiseksi radonriskialueeksi, mutta kunnassa on alueita, joilla asuntojen radonpi- 3

4 toisuudet ovat korkeat. Terveydensuojelujaosto suosittelee radonhaittojen ennaltaehkäisyä kaavamääräysten tai rakennustapaohjeiden avulla. Terveydensuojelujaostolla ei ole asiaan muuta huomautettavaa. Kaavamääräyksiin lisätään : -Rakentamisessa tulee ottaa huomioon mahdollinen radonhaitta. Itä-Uudenmaan pelastuslaitos Pelastuslaitokselle on taattava mahdollisuudet suorittaa pelastustoimintaan kuuluvia tehtäviä alueella huolehtimalla mm. alueen tieverkon riittävästä leveydestä ja kantavuudesta raskaille pelastusajoneuvoille, sekä talvikunnossapidosta. Alueen osoitemerkinnät tulee olla loogisia ja helposti havaittavia. Alueen sammutusveden saanti on otettava suunnittelussa huomioon alueelle mahdollisesti sijoitettavien vesiasemien muodossa. (huomioitava riittävä tuotto ja sijoitus). Kunta on pelastuslain mukaan velvollinen huolehtimaan sammutusveden saannista ja laatimaan sammutusvesisuunnitelman pelastuslaitoksen kanssa. Lisäksi asemakaavan laadinnassa on huomioitava Suomen rakentamismääräys-kokoelman määräykset rakenteellisesta paloturvallisuudesta rakennusten sijoittelussa sekä pelastuslain (379/2011) määräykset paloturvallisuudesta. Tiet rakennetaan riittävän leveinä ja niin että kantavuus kestää raskaita ajoneuvoja jo rakentamisen aikana. Kuten luonnosvaiheen vastineessa on todettu, rakenteellisen paloturvallisuuden etäisyysmääräyksiä on huomioitu kaavamääräyksissä. Riittävä vedensaanti turvataan kunnallisteknillisessä suunnittelussa. Sipoon yrittäjät Yhdistys pitää hyvänä, että kaavaehdotus tukee virkistysja matkailuyrittämistä Sipoossa ja toivoo, että asemakaavaa laadittaessa varmistetaan riittävät ja monikäyttöiset toimitilamahdollisuudet eri kokoisille matkailu ja virkistysalaa palveleville yrityksille. Olisiko RA-kortteleissa mahdollista sallia myös kaavaan kirjattuna kaupallinen mökkimajoitustoiminta? Mökkivuokraustoiminta on täysin mahdollista ilman kaavamääräystäkin eikä sitä tarvitse erikseen sallia määräyksissä. Tuusulan seudun vesilaitos kuntayhtymä Kaava-alueella ei sijaitse Tuusulan seudun vesilaitos kuntayhtymän intresseissä olevia pohjavesialueita eikä kuntayhtymän vesijohtoja. Tuusulan seudun vesilaitos kuntayhtymällä ei ole huomautettavaa kaavaehdotuksen johdosta. Muistutukset Kaavaehdotuksesta jätettiin yhteensä kolme (3) muistutusta. Tässä on referoitu jätettyjä muistutuksia ja annettu vastineet niihin. Muistutukset ja vastineet niihin on kirjattu vain sillä kielellä kuin lausunto on jätetty. Jäljennökset kaikista jätetyistä muistutuksista on saatavilla Sipoon kunnan kehitys- ja kaavoituskeskuksesta (käyntiosoite: Iso Kylätie 18, Nikkilä). Muistutus 1 Porvoon museo / Itä-Uudenmaan maakuntamuseo Porvoon museo / Itä-Uudenmaan maakuntamuseo toteaa lausuntonaan seuraavan. Taustaselvityksenä olevaa maisemaselvitystä on päivitetty historiallisten karttatarkastelujen osalta. Porvoon museo pitää selvitystä riittävänä. Lausunto ei aiheuta muutoksia kaavaehdotukseen. Muistutuksen antaja on huolestunut alueelle sijoitettavasta golf-väylästä ja toteaa, että golfpallot voivat vaarallisesti tulla kaava-alueen viereiselle kiinteistölle. Vaatii, että suunnitelma muutetaan asianmukaiseksi. Katsoo, että loma-asuntoja ei pitäisi rakentaa kaava-alueen vieressä sijaitsevien ratsastuskenttien välittömään läheisyyteen. Ei kuitenkaan vastusta kaavaratkaisua tästä syystä. Suunnitellusta avauslyöntipaikasta on yli 250 m kaava-alueen vieressä olevan kiinteistön rajalle ja lyöntisuunta on etelästä pohjoiseen. Ainoastaan huippuammattilaiset pystyvät lyömään näin 4

5 pitkiä avauslyöntejä. Lisäksi on kaavaehdotuksessa esitetty noin m leveä metsäinen suojavyöhyke (sv-1) golfväylän ja viereisen kiinteistönsä väliin. Ehdotuksessa ollut kevyen liikenteen väylä rajaa pitkin on poistettu, jotta suojavyöhyke muodostuisi riittävän ehjäksi ja tiheäksi. Lähin rakennuspaikka kaavaehdotuksessa kiinteistöllä sijaitsevalle tallille on yli 70 m, joten Sipoon kunnan ympäristönsuojelun edellyttämä vähimmäisetäisyys (50 m asuinkiinteistöstä) täyttyy. Myös uusien rakennusten suositeltu vähimmäisetäisyys ratsastuskentästä (20 m) täyttyy. Anmärkningar Sammanlagt inkom tre (3) anmärkningar på planförslaget. Ovan har anmärkningarna refererats och bemötanden givits endast på samma språk som den inlämnade anmärkningen. Kopior på alla anmärkningar finns att tillgå på Sibbo kommuns utvecklingsoch planläggningscentral (besöksadress Stora Byvägen 18, Nickby). Muutokset ehdotukseen: 1) kevyen liikenteen väylä rajaa pitkin on poistettu. 2) suojavyöhyke (sv-1) on laajennettu. Muistutus 2 Kaikki tieyhteydet loma-asunnoille pitäisi johdattaa Spjutsundintien kautta. Jos hanke etenee, Hakkalandin yksityistien käyttö rakennusaikana on kiellettävä ja jatkossakin rajoitettava. Tallien ja golfin aiheuttama liikenne on jo nykyäänkin tarpeeksi rasittava. Golfin liikenne on johdettava kokonaan Nevaksentieltä. Uudet tieyhteydet eivät ole kovin selvästi merkitty kartalle, kartta saisi olla laajemmalta alueelta. Kaikki yhteydet loma-asunnoille on osoitettu Spjutsundintien kautta.ei muutoksia ehdotukseen. Muistitus 3 Säilytettävä ja istutettava alueen osa Mullkärretin RMalueen ympärillä on liian pieni, jotta sillä olisi merkittävää vaikutusta. Tulevan hotellin valot tulevat loistamaan ympäristöön kukkulalta. Golfkentän ja kiinteistön välillä (ei kaava-alueella) on alue, joka ei enää ole golfkentän käytössä. Voisiko tälle alueelle istutettava suojaavaa puustoa? Pitkällä aikavälillä tämä auttaisi vähentämään valosaastetta. Jos mäenlaskupaikalle tulee hiihtohissi, valot, musiikki jne. sillä on vahingollisia vaikutuksia ympäristöön. Suojaavan puuston istuttaminen on varmaan monestakin syystä hyvä ratkaisu, mutta siihen ei voida tällä kaavalla vaikuttaa kaava-alueen ulkopuolisilla alueilla. Hiihtomäki on matala luonnonmäki, joka on tarkoitettu lähinnä alueen asukkaiden käyttöön, eikä siihen todennäköisesti rakenneta valaistusta eikä muuta hissiä kuin korkeintaan kevyt köysihissi. Ei muutoksia ehdotukseen. 5

6 6

7