Näytesivut. 24 Vuokran määräytyminen Vuokran suuruus

Transkriptio

1 3 VUOKraN SUURUUS 24 Vuokran määräytyminen Vuokra määräytyy sen mukaan, mitä siitä on sovittu, jollei tästä tai muusta laista muuta johdu. Vuokran tarkistamisesta voidaan sopia ottaen huomioon, mitä indeksiehdon käytön rajoittamisesta annetussa laissa (1195/2000) säädetään Vuokran suuruus Liikehuoneiston vuokran suuruutta koskevan perussäännön mukaan vuokra määräytyy sen mukaan, mitä siitä on sovittu. Tämä merkitsee ensinnäkin sitä, että vuokrasopimuksen osapuolet voivat vuokrasopimusta tehdessään vapaasti sopia vuokran määrän. 236 Koska vuokran suuruutta koskeva sopimusehto on tärkeimpiä vuokrasopimuksen ehtoja, se on syytä aina sopia kirjallisesti. Vuokrasopimuksen muotoa koskevan LHVL 4 :n mukaan vuokrasopimus ja sen muutos on tehtävä kirjallisesti. 237 Suullisesti tehty sopimus ei kuitenkaan automaattisesti ole pätemätön. Näin ollen myöskään vuokran määrää koskeva suullinen ehto ei ole vailla merkitystä Liikehuoneisto voi sijaita asuintalossa, jossa asuinhuoneistot ovat aravavuokranmääritysten piirissä. Aravalainsäädäntö ei tällöin rajoita vapaata sopimista liikehuoneiston vuokrasta. 237 Ks Ks. edellä kohdassa 4.1 selostettu oikeustapaus KKO 1982 II

2 laki liikehuoneiston vuokrauksesta Turun HO nro 2435: Tuotanto- ja toimitiloja koskevan vuokrasopimuksen ehtojen mukaan vuokra oli sidottu elinkustannusindeksiin. Hovioikeus katsoi, että osapuolten välisestä kirjallisesta vuokrasopimuksesta oli voitu tehdä muutoksia myös suullisin sopimuksin. Hovioikeus katsoi näytetyksi, että osapuolten kesken oli sitovasti suullisesti sovittu, että vuokra sidotaan tietystä ajankohdasta lukien rakennuskustannusindeksiin. Suullisiin sopimusehtoihin liittyy kuitenkin usein näyttöongelmia, minkä vuoksi keskeisistä sopimusehdoista, kuten vuokran määrästä, olisi hyvä sopia kirjallisesti. Samoin muutokset olisi myös syytä tehdä kirjallisesti kummankin sopimuskappaleisiin. Liikehuoneiston vuokran määrästä sovittaessa on pitkälti kysymys siitä, että osapuolet pyrkivät sovittamaan yhteen toisaalta vuokranantajan tuottotavoitteen ja toisaalta vuokralaisen arvioidun vuokranmaksukyvyn. Vaikka vuokralaisten vuokranmaksukyky luonnollisesti vaihtelee tapauksittain, osviittaa vuokranmaksukyvyn arviointiin voi saada tutkimuksista, joissa on arvioitu eri toimialoille tyypillisiä vuokranmaksukykyjä. 239 Yksittäisenkin huoneiston vuokran määrään vaikuttavat tietyt yleiset seikat. Esimerkiksi alueen toimitilojen määrällä eli tarjonnalla ja toisaalta kysynnällä on vaikutusta alueen vuokratasoon. Toimitilojen tarjontaan vaikuttavia tekijöitä ovat sekä vanhojen huoneistojen käyttöaste että uustuotanto. Tyhjien tilojen suhdetta koko toimitilakantaan kuvaava tunnusluku (vacancy rate) ja erityisesti se, mihin suuntaan ja millä nopeudella se muuttuu, antaa kuvan tietyn alueen vuokratason kehittymisestä. Erittäin voimakkaasti liikehuoneiston vuokran määrään vaikuttava tekijä on huoneiston sijainti. Hyvä sijainti luonnollisesti vaihtelee toimialoittain eli huoneiston käyttötarkoituksesta riippuen. Esimerkiksi kioskin ja huonekaluliikkeen hyvä sijainti saattaa poiketa toisistaan huomattavastikin. Merkityksellisiä tekijöitä hyvää sijaintia arvioitaessa ovat muun muassa huoneiston lähiympäristön imago ja toiminnot, esimerkiksi yhteydet tietyn toimialan sidosryhmiin ja ympäristössä sijaitsevien rakennusten arkkitehtuuri, historia ja alueen siisteys. Sijaintitekijöitä ovat myös muun muassa väylätyyppi (valtaväylä, lähiötie, kantakaupungin katu, kävelykatu, rautatie, metro ym.) ja väylätyypin mukanaan tuomat ajoneuvo- tai jalankulkuvirrat. Sijainnilla on merkitystä etenkin myymälöissä ja sellaisissa toimistoissa, joissa ihmisten liikkumistiheydellä on merkitystä. Muita merkittävästi vuokran määrään vaikuttavia tekijöitä ovat luonnollisesti rakennuksen ja huoneiston kunto sekä huoneiston sijaintikerros ja Ks. Miettilä Olkkonen s. 271.

3 vuokran suuruus muunneltavuus eri käyttötarkoituksiin. Luonnollisesti myös huoneiston käyttötarkoitus vaikuttaa vuokran määrään. 240 Silläkin voi olla merkitystä, mikä on naapuriliikkeen/-liikkeiden toimiala. Varsin usein esimerkiksi kukkakauppa ja kultasepänliike sijoitetaan rinnakkain, sillä näin sijoitettuina ne molemmat usein myös menestyvät paremmin kuin erilleen sijoitettuina. Vuokratasoon vaikuttaa myös se, kumpi osapuoli ottaa vastatakseen huoneiston kunnosta, kunnostamisesta ja kunnossapidosta. Myös sopimuksen kesto vaikuttaa vuokran määrään. Se, että osapuolet voivat sopia vuokran suuruuden, tarkoittaa luonnollisesti myös sitä, että he eivät ole sidottuja edellisen vuokralaisen maksamaan vuokraan. Jokainen sopimus tehdään siis täysin itsenäisesti osapuolten yhteisesti sopimalla tavalla. Vuokrasopimusta tehdessään ja vuokran määrää harkitessaan osapuolet joutuvat käytännössä kuitenkin ottamaan huomioon kohtuuttomien vuokrien perimisen estämiseksi laaditun säännöstön. Sopimusvapauden käyttöä rajaavat LHVL 15 :n säännös vuokran kohtuullisuuden selvittämisestä ja 26 :n säännös vuokraa koskevasta tuomioistuimen ratkaisusta Vuokran määräytymisen vaihtoehdot Kokonaisvuokra Perinteinen ja edelleen yleisin tapa vuokranmääritykseen on kokonais- eli bruttovuokra. Vuokralainen maksaa kiinteän vuokran, jolla vuokranantaja kattaa sekä pääomakulut että huoneiston ylläpidon kustannukset. Kokonaisvuokra muuttuu vain ennalta sovitun vuokrantarkistusmekanismin, yleisimmin elinkustannusindeksiin sidotun indeksikorotuksen verran. Jos käytetään kokonaisvuokraa, huoneiston ylläpitovastuu kuuluu ainakin pääosin vuokranantajalle. Vuokralaisen kannalta kokonaisvuokran kehitys on hyvin ennakoitavissa. Toisaalta se saattaa johtaa tilanteeseen, jossa vuokranantaja ylimitoittaa vuokran kattaakseen ylläpitokulut. Vuokranantajan pääomalle tuleva tuotto pienenee, jos ylläpitokulujen nousu on yli tarkistusehdon (indeksin). 240 Vuokran määrään vaikuttavista tekijöistä ks. tarkemmin Miettilä Olkkonen s

4 laki liikehuoneiston vuokrauksesta Jaettu vuokra Liikehuoneiston vuokraa määritettäessä on yhä tavanomaisempaa, että vuokraa ei määrätä yhdeksi eräksi, vaan se jaetaan erikseen pääomavuokraan ja hoitovuokraan. Pääomavuokran suuruuden vuokranantaja laskee kohteeseen sitomansa pääoman ja sille asettamansa tuottovaatimuksen perusteella. Hoitovuokran suuruus määritellään puolestaan kiinteistön, esimerkiksi asuntotai kiinteistöosakeyhtiön, hoitokustannusten pohjalta. Näiden molempien erien osalta voidaan sopia myös erilaiset vuokrantarkistusjärjestelmät. 241 Etuna tässä mallissa on se, että kumpikin osapuoli tietää, mistä vuokra muodostuu. Vuokranantaja pystyy laskemaan sijoituksensa tuoton, kun ylläpitokulujen nousu ei vaikuta vuokraan. Vuokralainen taas voi vastuulleen kuuluvien ylläpitomenojen osalta vaikuttaa kokonaisvuokransa määrään. Ylläpitovuokrasta sovittaessa on tärkeää määritellä ne kustannukset, joiden kattamiseen ylläpitovuokraa peritään. Vuokranantajahan vastaa lähtökohtaisesti kaikesta kiinteistön ylläpidosta, joten kaikki poikkeukset on määriteltävä. Sopimuksessa kannattaa luetella erikseen kaikki ylläpitovuokralla katettavat kustannuserät, kuten esimerkiksi siivous, huolto, ulkoalueen hoito, hallinto ja henkilöstö. Toinen tapa on viitata kirjanpitoasetuksen 1 luvun 4 :n kirjanpitokaavan mukaisiin kiinteisön hoitokuluihin. 242 Tärkeää on myös sopia ylläpitovuokran tarkistusajasta ja -tavasta. Vuokrasopimusta tehtäessä kulut voidaan joutua arvioimaan. Myöhemmin kulut tarkistetaan esimerkiksi vuosittain toteutuneiden kustannusten perusteella. Sopimuksesta riippuu sekin, tehdäänkö seuranta niin tarkasti, että toteutuneiden kulujen perusteella ero arvioituihin kuluihin huomioidaan yli- tai alijäämänä, joka otetaan pohjaksi seuraavan vuoden ylläpitovuokraa määriteltäessä Nettovuokra Nettovuokramallissa vuokralainen maksaa vuokrana vain pääomavuokran ja mahdollisesti veroihin ja vakuutuksiin menevät kustannukset. Ylläpitokustannukset vuokralainen maksaa itse suoraan ylläpitopalveluiden tuottajalle. Nettovuokrasta sovittaessa sovitaan siten samalla myös ylläpitovastuista LHVL:n pääsäännöstä poiketen niin, että kaikki ylläpitovastuu on vuokralaisella. Yleensä rajana pidetään sitä, että peruskorjaukset (jonkin rakenneosan uusiminen niin, että sille tulee uusi elinkaari) tai arvoa nostavat perusparannukset jäävät vuokranantajan vastuulle. Tämä rajanveto ei ole aina yksinkertainen Ks. tarkemmin Furuhjelm Kinnunen s. 29.

5 vuokran suuruus Nettovuokramallissa vuokranantajan riskinä on se, että vuokralaisen pitää myös sitoutua hoitamaan ylläpito niin, että huoneiston arvo säilyy. Siksi olisi syytä sopia esimerkiksi määrävälein tapahtuvasta ylläpidon tason tarkastuksesta. Samoin on syytä määritellä huoneiston loppukunto vuokrasuhteen päättyessä, jotta vuokranantaja voi viimeistään tässä vaiheessa puuttua ylläpidon laiminlyönteihin Tuottosidonnainen vuokra Liikehuoneiston vuokran määrää koskeva ehto voidaan muotoilla myös siten, että vuokra määräytyy vuokralaisen liiketoiminnan, liikevaihdon tai elinkeinotoiminnan tuoton mukaan. Tällöin vuokra on tietty prosenttimäärä vuokralaisen liikevaihdosta tai tuotosta. Liikevaihtoon tai tuottoon sidottuja vuokrasopimuksia esiintyy etenkin vähittäiskaupan alalla keskusliikkeiden ja kauppiaiden välisissä yhteistoimintasopimuksissa. 243 Myös huoltoasemien ja ravintoloiden vuokrasopimuksissa on jonkin verran käytetty tuottoon sidottuja vuokria. 244 Yleensä vuokranantajat ovat kuitenkin suhtautuneet varsin pidättyväisesti tuottosidonnaisiin vuokranmääräytymisehtoihin. 245 Uusien kauppakeskuksien rakentamisen myötä niitä on vähitellen otettu enemmän käyttöön. 246 Suhdannevaihteluiden tuoman riskin takia kuitenkin tuottosidonnaisten vuokrasopimusten määrä ei koskaan ole muodostunut pääasialliseksi toimimistavaksi kauppakeskuksissakaan. Tuottoon sidottu vuokra on luonnollisesti vuokralaisen kannalta joustava ratkaisu, kun vuokran osuus elinkeinotoiminnan tuotoista on ennakoitavissa. Vuokranantajan kannalta ongelmana on se, että vuokratuoton ennakoiminen on hankalaa. Lisäksi vuokranantajalla pitäisi olla mahdollisuus tarkistaa vuokralaisen ilmoitus liikevaihdosta ja tuotoista. Tuottoperusteista vuokran määräytymistä koskevaa ehtoa harkittaessa tulee pystyä arvioimaan vuokralaisen vuokranmaksukyky. Eri liiketoiminnan aloilla vuokranmaksukyky suhteessa liikevaihtoon poikkeaa olennaisesti toisistaan. 247 Toisaalta samalla liiketoiminta-alueella harjoitetun toiminnan osalta on eroja. Yleistäen voidaan sanoa, että vuokranmaksukyky on korkeampi niillä toimialoilla, joilla on pienet myyntivolyymit ja korkeat katteet. 243 Ks. HE 197/80 s. 2, jossa mainitaan vähittäiskaupan sopimusten yleisyys yhtenä syynä liikevaihtosidonnaisten vuokrien hyväksymiselle. Ks. Miettilä Olkkonen s. 127, jotka toteavat liikevaihtosidonnaisten vuokrien yleistyneen. 244 Ks. Ikonen DL 1972 s. 137, HE 197/80 s. 2 ja Sirkkanen, luentomoniste s Ks. Rautio, Suomen Kiinteistölehti 1/90 s Ks. Rautio, Suomen Kiinteistölehti 1/90 s. 16 ja Reen, Muutosnäkymiä s Ks. Miettilä Olkkonen s. 128 ja

6 laki liikehuoneiston vuokrauksesta Tuottopohjaista vuokranmääräytymisehtoa laadittaessa on syytä yksilöidä tarkkaan, mistä tekijöistä tuottoprosentti lasketaan. Pelkkä termi liikevaihtoon sitominen saattaa johtaa tulkintaongelmiin. Liikevaihto tarkoittaa liikeyrityksen myyntituottojen ja myynnin oikaisuerien erotusta. Ongelmana tällöin on se, mitkä erät hyväksytään myyntituotosta vähennettäviksi oikaisueriksi. Hyväksyttyjä liikevaihdosta poisjätettäviä eriä ovat läpikulkuerät, jotka eivät vaikuta tulonmuodostukseen, vaan kulkevat pelkästään laskutus- tai muista teknisistä syistä kirjanpidon kautta. Yleisimpiä liikevaihdosta vähennettäviä eriä ovat myynninoikaisuerät. 248 Liikevaihtoon tehtävät oikaisuerät saattavat olla sellaisia, että vuokralainen voi jossain määrin itse vaikuttaa virallisesti näytettävän liikevaihdon määrään. Tämä liikevaihdon manipuloinnin mahdollisuus on suuri etenkin sellaisissa sopimusjärjestelyissä, jossa vuokralaisella on kiinteä yhteys tavarantoimittajaan. Esimerkiksi franchisingsopimuksissa kiistana on ollut se, voidaanko franchisingmaksu huomioida oikaisueränä. Siihen voidaan nimittäin sisällyttää hyvin erilaisia eriä jopa markkinointikustannuksia myöten. Tämän vuoksi on perusteltua määrätä tarkasti vuokrasopimuksessa se, mistä vuokranmaksun pohjana oleva tuotto lasketaan. Tämä voidaan määritellä esimerkiksi niin, että myyntituotoista vähennetään ainoastaan arvonlisävero ja/tai mahdollisesti luottotappiot. Mielestämme tulkinnan pohjaksi epäselvissä tapauksissa on otettava koko tuottosidonnaisten sopimusten perusajatus, jonka mukaan tarkoitus on sitoa vuokra liiketoiminnan laajuuteen. Tämän mukaisesti liikevaihdosta ei yleensä voida vähentää sellaisia eriä, joiden tulkinta on vuokralaisen harkinnassa. Liikevaihdon kirjanpidollisesta käsittelystä huolimatta siitä ei voitaisi vähentää muita eriä kuin välilliset verot, ellei sopimustekstistä muuta ilmene. Liikevaihtoon sidotun vuokran määräytymistä koskeva ehto voidaan muotoilla myös siten, että vuokra ei rajattomasti määräydy liikevaihdon mukaan. Vuokranantajan kannalta liikevaihtosidonnaisen vuokran riskiä voidaan pienentää yhdistämällä tuottovuokraan vähimmäisvuokravaatimus. Tällöin vuokranantaja toisin sanoen saa aina tämän vähimmäisvuokran ja jos liikevaihdon mukaan laskettu vuokra ylittää tämän tason, hän saa enemmän vuokraa. Vuokralaisen kannalta ajatellen voidaan sopia myös maksimivuokrasta, jolloin vuokralaisen ei enää tarvitse maksaa lisää tuottoperusteista vuokraa sen jälkeen, kun maksimivuokra on saavutettu Ks. liikevaihdon käsitteestä ja oikaisuerien tulkinnasta tarkemmin Leppiniemi s

7 vuokran suuruus 24.3 Erilliskorvaukset Jos vuokraan kuuluu sellaisia osia, jotka korvataan henkilöluvun, kulutuksen tai muun perusteen mukaan ja jotka suoritetaan huoneiston käyttöön liittyvinä maksuina, tulisi niistä myös huomata sopia, kun vuokrasta sovitaan. Työntekijöiden lukumäärään perustuva vesimaksu on esimerkiksi tällainen erillinen maksu. Vuokranantajana toimivien asuntotai kiinteistöosakeyhtiöiden osakkaiden kannattaa yleensä sitoa vesimaksun suuruus yhtiökokouksen tai hallituksen päätökseen vesimaksusta. Joissakin yhtiöissä asuinhuoneistoilta peritään henkilö lukuun perustuva vesimaksu ja liikehuoneistoilta yksi vesimaksu vaikkapa kultakin alkavalta 90 neliömetriltä. Huoneiston käyttöön voi liittyä myös vuokraan kuulumattomia eriä kuten sähkökustannukset, jos sähkön toimittamisesta huoneistoon voidaan huoneistokohtaisesti sopia sähkölaitoksen kanssa. Tällaisessa tilanteessa tavanomaista on, että vuokralainen tekee itse sähkösopimuksen sähkölaitoksen kanssa. Liikehuoneistojen vuokrauksessa, varsinkin koko kiinteistöjen vuokrauksessa, ei ole harvinaista sekään, että osapuolet sopivat, että vuokralainen huolehtii itse huoneiston tai rakennuksen lämmityskustannuksista. Myös muista kiinteistönhoitokustannuksista, kuten puhtaanapitokustannuksista, voidaan vuokran määrään liittyvinä tekijöinä sopia vuokrasopimuksessa. Autopaikka-, sauna- ja puhelinmaksuista voidaan sopia vuokrasopimuksessa. Toisaalta niistä voidaan tehdä myös eri sopimus. Sellaisissa liikehuoneiston vuokrasopimuksissa, joissa vuokran määrästä sovitaan muulla tavalla kuin sen suorittamisesta yhtenä eränä, on erittäin tärkeää, että molempien osapuolten velvollisuudet tulevat riittävän tarkasti yksilöidyksi. Esimerkiksi pelkkä maininta siitä, että vuokralainen vastaa kiinteistönhoitokustannuksista, ei ole riittävän tarkka Pinta-alan merkitys Vuokran määrä voidaan sopia neliövuokrana tai kokonaisvuokrana. Jos ei ole täyttä varmuutta siitä, mitkä vuokratut neliöt ovat, on vuokra aina syytä sopia kokonaisvuokrana. Samoin vuokran muutokset on tällöin syytä sopia ilmoitettavaksi kokonaisvuokran muutoksina. Sopimukseen merkityllä vuokranmääritystavalla on merkitystä pinta-alavirheiden osalta, minkä vuoksi vuokra on yleensä helpointa sopia kokonaisvuokrana. Pinta-ala ei ole ainoa ratkaiseva tekijä vuokran suuruutta arvioitaessa, vaikka sillä onkin merkitystä. Pinta-ala kannattaa aina merkitä sopimukseen 145

8 laki liikehuoneiston vuokrauksesta noin-arvona. Olennainen pinta-alapoikkeama sovitusta tai ilmoitetusta saattaa oikeuttaa vuokranalennukseen. Toisaalta vähäisellä poikkeamalla ei ole merkitystä, jos vuokra on sovittu kokonaisvuokrana. Tämä käy ilmi seuraavista ratkaisuista: Rovaniemen HO 59/79: Huoneisto oli 3 m² sovittua pienempi. HO katsoi, ettei vuokraa ollut määrätty neliömetriä kohti eikä alentanut vuokraa puuttuvia neliömetrejä vastaavalla osalla. Helsingin HO A 1984/20: Liikehuoneiston pinta-alaksi ilmoitettiin noin 58 m². Tarkistusmitattu pinta-ala oli 49 m². Virheellä ei katsottu olevan olennaista merkitystä ja vuokralaisen laiminlyötyä vuokranmaksun hänet häädettiin. Turun HO nro 2593: Vuokrasopimukseen oli vuokran määräksi sovittu ,75 markkaa. Sopimuksen mukaan vuokrattavan toimistotilan huoneistoalan suuruus oli noin 481 neliötä ja huoneiston sijainti ilmeni vuokralaiselle sopimuksen liitteeksi otetusta pohjapiirroksesta. Vuokralainen vaati vuokranalennusta, koska vuokralainen oli saanut hyväkseen ainoastaan 416 neliötä ja em. vuokrasta laskettavissa oleva vuokra neliötä kohden on 71,75 markkaa. Hovioikeus hyväksyi käräjäoikeuden päätöksen perusteluineen, jossa kanne hylättiin. Perustelujen mukaan vuokralainen oli laiminlyömällä tarkistaa vuokranmäärittelyn perusteeksi otetun vuokratun tilan pinta-alan ennen sopimuksen solmimista tai välittömästi saatuaan tilat hallintaansa, hyväksymällä tilat sopimuksen allekirjoituksen yhteydessä ja maksamalla vuokrasopimuksessa määritellyn perusteen mukaista vuokraa, vaikka oli epäillyt ja mittauksella havainnut pinta-alatiedon virheelliseksi, sekä laiminlyömällä kohtuullisessa ajassa vuokrasopimuksen solmimisesta ja pinta-alavirheen havaitsemisesta vaatia vuokranalennusta tai vuokrasta vapautusta, oli hyväksynyt vuokra sopimuksessa määritellyn vuokranlaskentatavan kokonaisvuokraksi vuokraamistaan tiloista. Tällä perusteella vuokralainen ei erehdyksessä tai muutoinkaan perusteettomasti ollut maksanut vuokraa sopimuksen perusteella hallitsemistaan tiloista. Helsingin HO nro 2881: Vuokralainen vaati vuokran alentamista vuokrasuhteen alusta lukien. Sopimuksen mukaan huoneiston pinta-ala oli 80 neliömetriä, mikä tieto perustui isännöitsijäntodistukseen. Tarkistusmittauksessa huoneiston pinta-alaksi todettiin 68,5 neliömetriä. Hovioikeus hyväksyi asunto-oikeuden perustelut, joiden mukaan vuokralaisen oli täytynyt ottaa huomioon, että kysymyksessä on vanha talo ja että pinta-alan määritystavat ovat voineet muuttua. Huoneiston vuokra-arvo määräytyy paitsi pinta-alan myös huoneiston sijainnin, kunnon ja käyttökelpoisuuden perusteella. Asunto-oikeus katsoi, että sovittu vuokra ei pinta-alavirheestään huolimatta ollut kohtuuton, minkä vuoksi vuokralaisen kanne hylättiin. 146 Liikehuoneiston vuokrauksen yhteydessä joudutaan siis aina ratkaisemaan, onko vuokralainen vuokrannut määrätyn huoneiston vai määrätyn määrän neliömetrejä. Ratkaisevaksi muodostuu lopulta se, kuinka suureksi vuokra olisi sovittu,

9 vuokran suuruus jos todellinen pinta-ala olisi ollut osapuolten tiedossa. Jos tiedolla ei olisi ollut merkitystä, vuokralaisen kanne vuokran alentamiseksi ei yleensä menesty. 249 Tarkempia ohjeita pinta alan laskemisesta on annettu Suomen Standardisoimislautakunnan standardissa SFS 5139 (Rakennuksen pinta-alat). Asuntotai kiinteistöosakeyhtiöissä sijaitsevan osakehuoneiston pinta-alaksi merkitään usein yhtiöjärjestyksen mukainen pinta-ala. Tällöin on kuitenkin otettava huomioon, että varsinkin vanhemmissa (ennen rekisteröidyissä) asunto- ja kiinteistöosakeyhtiöissä yhtiöjärjestyksen mukaiset pinta-alat voivat olla lasketut muulla tavalla kuin standardin SFS 5139 mukaan Irtisanominen vuokran tarkistamiseksi Paitsi että osapuolet voivat sopia vuokran suuruudesta sopimusta tehtäessä, LHVL 24 :n 1 momentin säännös tarkoittaa sitä, että osapuolet voivat myös vuokrasuhteen aikana sopia vuokran määrästä. Vuokran määrää voidaan sopimuskauden aikana sopimalla muuttaa, vaikka esimerkiksi vuokran tarkistamisesta olisi sovittu erikseenkin. Toisaalta tilanteissa, joissa vuokran tarkistamisesta ei ole erikseen sovittu, vuokran suuruuden sopiminen silloin, kun vuokran määrää halutaan muuttaa, on välttämätöntä. Vuokranantajalla ei siis ole yksipuolista oikeutta korottaa vuokraa, jollei sellaisesta ole sovittu. Näin päätettiin esimerkiksi seuraavassa oikeustapauksessakin: Kouvolan HO A S 4/45: Liikehuoneiston vuokraa ei voitu korottaa ilman vuokralaisen suostumusta vuokrasuhteen aikana. Jos uudesta vuokran määrästä sovitaan kesken sopimuskauden, on suositeltavaa, että sopimus tehdään kirjallisesti. Pelkästään se, että vuokralainen on ryhtynyt maksamaan muutettua vuokraa, ei välttämättä tarkoita sitä, että uudesta vuokran määrästä olisi syntynyt osapuolten välille sitova sopimus. Oikeuskäytännönkin valossa on hieman epäselvää, riittääkö pelkästään vuokralaisen suorittama maksu osoitukseksi siitä, että hän on hyväksynyt vuokran korotusvaatimuksen. Esimerkkinä ovat seuraavat oikeustapaukset: Vaasan HO A 52/1977: Vuokralaisen on katsottava suorittaessaan muun kuin asuinhuoneiston vuokran vuokranantajan vaatiman määräisenä hyväksyneen vuokrasopimuksen vuokran suuruutta koskevan ehdon muuttamisen vuokranantajan ehdottamalla tavalla (korotettua vuokraa oli maksettu yli vuoden ajan). 249 Ks. Saarnilehto, Liikehuoneiston vuokra s