Jyväskylän Vuokra-asunnot Oy vuosikertomus

Transkriptio

1 2012 Jyväskylän Vuokra-asunnot Oy vuosikertomus

2 Sisältö Toimitusjohtajan katsaus...3 Konsernirakenne...5 Hallinto...5 Yhtiön muu johto...5 Riskienhallinta...6 Talous...7 Henkilöstö...11 Palvelutiimi...12 Asukastoimintaa...15 Vuokraustoiminta...16 Kulutukset...17 Tuloslaskelma...18 Tase...20 Rahoituslaskelma...22 Konsernin tuloslaskelma...23 Konsernin tase...25 Konsernin rahoituslaskelma...27

3 3 Toimitusjohtajan katsaus Vuosi 2012 oli JVA:n 20-vuotis juhlavuosi ja se käynnistyi omistusjärjestelyillä kun tammikuun alussa JVA myi kolme kiinteistöään kolmelle perustamalleen asunto-osakeyhtiölle: As Oy Jyväskylän Alasintie 3, As Oy Jyväskylän Mutkaperä ja As Oy Jyväskylän Noukanniementie 4. ARA oli vapauttanut edellisenä vuonna kyseisten yhtiöiden asunnot käyttö- ja luovutusrajoituksista. Helmikuussa myytiin kaksi vapautettua kiinteistöä (Lehtishaka 4, 20 asuntoa ja Pieles 2, 59 asuntoa) ja lokakuussa yksi kiinteistö (Kirrinkydöntie 4, 41 asuntoa). Lisäksi vuoden aikana myytiin kaksi pienempää kiinteistöä (yhteensä 16 asuntoa) ja kuusi yksittäistä huoneistoa asuntoosakeyhtiöistä. Keväällä käynnistettiin Tanhukaari 2 uudishankkeen suunnittelu ja syksyllä Palokunnanmäen uudishankkeen suunnittelu. Molempien hankkeiden rakentamisen suunniteltu aloitus on keväällä Lokakuussa ARA vapautti 245 asuntoa käyttö- ja luovutusrajoituksista. Toiminta eteni siis vahvasti asuntokannan uudistamisen strategian mukaisesti, jossa muokataan asuntokantaa kysyntää vastaavaksi. Juhlavuosi näkyi monella tapaa JVA:n toiminnassa. Suurin tapahtuma oli JVA:n 20-vuotisjuhla Palokan viihdekeskuksessa toukokuun lopulla. Konsernissa ei ole ollut mainittavaa tutkimus- ja kehitystoimintaa tilikauden aikana. Vuosi 2012 sujui yhtiön toiminnan kannalta tavoitteiden mukaisesti. Toiminnallisena päätavoitteena ollut vuonna 2009 tehdyn vuokratalofuusion yhtenäistämistoimenpiteiden loppuunsaattaminen saatiin toteutettua. Pitkään jatkunut käyttöasteen lasku saatiin käännettyä nousuun ja käyttöastetavoite saavutettiin. Myös muilta osin toiminnalliset ja myös taloudelliset tavoitteet toteutuivat hyvin. Jyväskylän kaupunginvaltuuston asettamat tavoitteet ovat myös toteutuneet hyvin: JVA:n toiminta on ollut taloudellisesti kannattavaa ja yhtiö teki sekä rakennuksista että kalustosta maksimipoistot. JVA on huolehtinut omaisuuden arvon säilymisestä riittävällä kunnossapito- ja peruskorjaustoiminnalla ilman kaupungin lisäpanostusta siten, että vuokrataso on pysynyt kohtuullisena ja myös alhaisena kilpailijoihin nähden. JVA on toiminut yhteistyössä kaupungin sosiaalitoimen kanssa palveluasumisen suunnittelussa ja toteutuksessa. Kortepohjassa oleva kehitysvammaisten palvelutalo valmistui aikataulun mukaisesti syksyllä sosiaalitoimen tarpeita varten.

4 4 Asuntokannan kehitys eri vuosina JVA:n tytäryhtiön Kiinteistö oy Keski-Suomen veteraanikodin sulautuminen JVA:han ei toteutunut sulautumissuunnitelman mukaisesti rekisteröintivirheen takia. Sulautumisen odotetaan tapahtuvan mennessä. JVA:lla oli hoidettavanaan vuoden lopussa yhteensä pääasiassa arava- ja korkotukilainoitettua vuokra-asuntoa, joista yhtiö omistaa asuntoa ja 130 asuntoa omistaa Jyväskylän kaupunki. Kaaviossa on esitetty JVA-konsernin tilinpäätösvuoden asuntomäärät. JVA:n konsernin vuoden 2013 toiminnan volyymin on arvioitu hieman pienenevän edellisvuodesta ja liikevaihdon arvioidaan pysyvän edellisvuoden tasolla. Kiitän kaikkia asukkaitamme rakentavasta ja miellyttävästä yhteistyöstä. Kiitokset myös hallituksen jäsenille sekä ammattitaitoiselle henkilökunnallemme kuluneesta työntäyteisestä vuodesta. Timo Hyttinen toimitusjohtaja

5 5 Jyväskylän Vuokra-asunnot Oy:n konsernirakenne JVA:n konsernirakenteeseen kuuluu kuusi tytäryhtiötä, Asunto Oy Jkl maalaiskunnan Jokileinikki 100 %, Kiinteistö Oy K-S Veteraanikoti 100 %, As. Oy Jyväskylän Alasintie %, As Oy Jyväskylän Mutkaperä % ja As Oy Jyväskylän Noukanniementie %. sekä Asunto Oy Tuulenkylä 51,52 %:a. Kolmessatoista yhtiössä olemme mukana eri prosenttiosuuksilla. Hallinto JVA:n vuoden 2012 varsinainen kevätyhtiökokous pidettiin ja varsinainen syysyhtiökokous Yhtiön hallinnosta ja toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä on huolehtinut hallitus. Hallitukseen kuuluu yksitoista varsinaista jäsentä; Osmo Kääriäinen, puh. joht. Paavo Pitkänen Eeva-Kaisa Rouhiainen Hilkka Illman Antero Raninen Riitta Gerlach nico Holmberg ritva Nuutinen arvo Willgren veikko Salonen Sari Koskinen Hallituksen puheenjohtajana on toiminut Osmo Kääriäinen ja varapuheenjohtajana Paavo Pitkänen. Hallituksen kokouksissa esittelijänä ja sihteerinä ovat toimineet toimitusjohtaja Timo Hyttinen ja talous- ja hallintopäällikkö Arja Myöhänen. Yhtiön tilintarkastajayhteisönä on toiminut KPMG Oy Ab, KHT, JHTT Pertti Keskinen. Tilintarkastajayhteisölle on maksettu palkkioita tilikauden aikana yhteensä euroa. Kaupungin nimeämänä controllerina on toiminut talousjohtaja Ari Hirvensalo. Yhtiön muu johto Yhtiössä toimii johtoryhmä, johtoryhmällä ei ole lakiin perustuvaa toimivaltaa, vaan sen pääasiallinen tehtävä on avustaa toimitusjohtajaa päätöksenvalmistelussa ja päätöksenteossa. Johtoryhmän päätökseksi tulee toimitusjohtajan mielipide. Johtoryhmä koostuu toimitusjohtajasta, joka toimii myös puheenjohtajana, projektipäälliköstä, kiinteistöpäälliköstä, asiakaspalvelupäälliköstä ja talousja hallintopäälliköstä. Kukin johtoryhmän jäsen tuo omalta sektorilta asioita johtoryhmään käsiteltäväksi ja päätöksentekoa varten.

6 6 Riskienhallinta Sisäinen valvonta ja riskienhallinta on yhtiön hallituksen ja sen nimeämän toimitusjohtajan organisoima. Kullakin yksikön päälliköllä (talous ja hallinto, asiakaspalvelu, kiinteistöt ja rakennuttaminen) on sisäisen valvonnan vastuu oman yksikkönsä operatiivisesta toiminnasta. Ongelmista raportoidaan toimitusjohtajalle ja toimitusjohtaja raportoi hallitukselle. Yhtiössä on dokumentoituja menettelytapoja ja ohjeistuksia, joiden pohjalta seuranta tapahtuu. Yhtiön tilintarkastajat sekä hallituksen nimeämät tositetarkastajat seuraavat ohjeistuksien noudattamista. Toimintaympäristön muututtua epävarmemmaksi riskienhallinta nousee yhä tärkeämmäksi osaalueeksi. Riskien tunnistaminen ja oikea-aikaiset päätökset riskienhallinnan kehittämiseksi on osattava ottaa huomioon operatiivisen suunnittelun yhteydessä. Ristienhallintaprosessilta edellytetään kykyä luoda kontrollijärjestelmä, joka on samaan aikaan riittävän kattava ja tehokas tunnistamaan riskit ja ennen kaikkea miten niihin riskeihin varaudutaan. Toimintamme kannalta ehkä suurimmat riskit ovat lainojen korkoriski ja asuntojen vajaakäyttöriski. Säännöllisesti seurattavan lainasalkun korkoriskitaso on alhainen. Vajaakäyttöriski on hieman noussut, mutta siihen on reagoitu yhtiön päivitetyn strategian mukaisesti luopumalla huonon käyttöasteen asunnoista sekä rakennuttamalla uutta kysyntää vastaavaa asuntokantaa.

7 Liikevaihto Talous Tuloslaskelma Vuosi 2012 käynnistyi positiivisin odotuksin vaikkakin yleisesti ottaen talouden näkymät olivat ja ovat edelleen hyvin epävarmat. Yhtiön talous on kuitenkin pysynyt vakaana, tasapainoisena ja maksuvalmius on ollut hyvällä tasolla. Osaltaan vakaaseen talouteen vaikuttaa pitkään alhaisena pysynyt korkotaso. Haasteellisessa taloustilanteessa ja kiristyvässä kilpailussa pyrimme toimintamallejamme kehittämällä ja prosesseja tehostamalla parantamaan tuottavuutta ja tehokkuutta. Toimintavuoden liikevaihto oli euroa ja se alittui budjetoidusta eurolla. Alitus johtuu osaltaan siitä, että kohteita myytiin tilivuoden aikana ja vuokratuotot budjetoitiin koko vuodelle. Tytäryhtiöiden vuokratulot jäivät budjetoimatta, koska käytäntöä muutettiin niin, että vuokratulot ohjattiin JVA:lle eikä tytäryhtiöihin. Muut kiinteistön tuotot: Muihin kiinteistön tuottoihin kirjataan mm. asukkailta perityt korjauskulutuotot, perintätuotot ja asukkailta perityt lämmitys- ja vesimaksutuotot. Korjaustuottojen ja perintätuottojen määrää on vaikea vuositasolla arvioida, koska pääsääntöisesti vapautuviin asuntoihin pitää tehdä korjauksia ja perittävien määrät vaihtelevat alueittain melkoisesti. Henkilöstökulut: Henkilöstökuluja oli budjetoitu kuluvalle vuodelle yhteensä euroa ja toteutuivat euron suuruisena eli euroa pienempänä. Henkilöstökuluissa on huomioitu kaikki lakisääteiset jaksotukset.

8 2,77 2,14 2,17 1,69 1,76 1,66 1,78 1,62 1,68 1,78 1,67 1,82 1,52 1,58 1,39 1,05 0,90 0,46 0,57 0,54 0,29 0,32 0,43 0,35 0,22 0,34 0,45 0,37 0,23 0,30 8 Poistot: Yhtiö tekee tilinpäätöksessään JVA:n hallituksen hyväksymän poistosuunnitelman mukaisen 4 %:n maksimipoiston asuinrakennuksista. Poistoja budjetoitiin yhteensä euroa ja ne toteutuivat euron suuruisena eli euroa suurempana. Muihin pitkävaikutteisiin menoihin kirjattiin 20 %:n poistot eli yhteensä euroa. Kalustoon kirjattiin 25 %:n poistot eli yhteensä euroa. Aineettomiin oikeuksiin kirjattiin poistoja yhteensä euroa. Rakennusten poistoja kirjattiin yhteensä euroa. Kiinteistön muut hoitokulut: Kiinteistön muut hoitokulut pitää sisällään mm. käyttö ja huolto, ulkoalueet, siivous, lämmitys, vesi, sähkö, jätehuolto, vuokrat ja korjaukset jne. Kiinteistön muita hoitokuluja oli budjetoitu yhteensä euroa ja hoitokulut toteutuivat euron suuruisena. Suurin ylitys oli vuokrissa, joihin oli jäänyt budjetoimatta yhtiöiden vastikkeet. Luottotappiot ja perintä: Luottotappioita kirjattiin kuluvana vuonna yhteensä euroa eli kaikki varattomuusesteellä saapuneet perintäilmoitukset. Luottotappiota budjetoitiin yhteensä euroa, joten budjetti alittui budjetoidusta euroa. Luottotappioita kirjattiin eniten Itäiseltä alueelta 27,1 %:a. Luottotappiot olivat 0,46 % liikevaihdosta ja 28,6 % vuokrasaamisista. Alla olevassa taulukossa on esitetty vuokrasaatavien osuus liikevaihdosta ja luottotappioiden osuus liikevaihdosta prosentteina vuosilta Vuokrasaatavien osuus liikevaihdosta prosentteina Luottotappioiden osuus liikevaihosta prosentteina Vuokrasaamiset liikevaihdosta Luottotappiot liikevaihdosta 3,00 2,50 2,00 1,50 1,00 0,50 0,

9 9 Liikevoitto on euroa eli 31,1 % liikevaihdosta. Muut korko- ja rahoitustuotot Muita korko- ja rahoitustuottoja budjetoitiin yhteensä euroa ja ne toteutuivat euron suuruisena eli euroa arvioitua suurempana. Korko- ja muut rahoituskulut Korko- ja muita rahoituskuluja budjetoitiin yhteensä euroa ja ne toteutuivat euron suuruisena eli euroa budjetoitua pienempänä. Yhtiön vuoden 2012 tilinpäätös osoittaa nollatulosta. Tase Taseen loppusumma on euroa. Keskeneräiset hankkeet Keskeneräisistä hankkeista saatiin päätökseen syyskuussa valmistunut Päiväharjun ja Harjutuvan toimintakeskus, joka on vuokrattu kokonaisuudessaan kaupungin Tilapalvelulle. Kohteessa on 16 tukiasuntoa, ryhmäkoti ja tilat Päiväharjun ja Harjutuvan toiminnoille. Kohteen kokonaiskustannukset olivat euroa.

10 10 Uudiskohde ja ylläpitävä kunnossapito Keväällä käynnistettiin Tanhukaari 1:n uudisrakennushankkeen suunnittelu. Hanke kilpailutetaan uudelleen keväällä Syksyllä käynnistettiin Palokunnanmäki hankkeen suunnittelu yhteistyössä NCCRakennus Oy:n ja Lemminkäinen Talo Oy:n kanssa. JVA:n talojen E- ja F-talojen suunnittelu käynnistettiin lokakuussa ja hanke kilpailutetaan helmikuussa Kypärätien puutalojen peruskorjaus kolmen talon kohdalta käynnistettiin kesällä 2012 Työt aloitetaan tammikuussa 2013 ja valmistumisajankohta on Ylläpitävää kunnossapitoa jatkettiin suunnitelmien mukaisesti. Ylläpidon hankekustannukset rahoitetaan asuintalovarauksesta. Vuokrasaatavat ja vakuudet Vuokrasaatavia vuoden lopussa oli euroa. Positiivista on se, että saatavat ovat edelleen pienentyneet edelliseen vuoteen verrattuna 3,7 %:lla. Vuokrasaatavien määrä oli 1,6 % liikevaihdosta. Lainat Vuoden alussa lainamäärä rahoituslaitoksilta ja konserniyhtiöltä oli euroa ja vuoden lopussa lainamäärä oli yhteensä euroa. Pääoma Keskikorko Osuus koko lainakannasta Jyv. kaupunki ,42 % 0,79 % Valtiokonttori ,63 % 44,57% Kuntarahoitus Oyj ,93 % 34,60 % Pankit ,04 % 20,00 % Vakuutusyhtiö 92 5,00 % 0,04 % Yhteensä ,70 % 100,00 % Yhtiön lainarakenne rahalaitoksittain (1000 4) EHDOTUS TULOKSEN KÄYTÖSTÄ Hallitus esittää, että osinkoa ei jaeta.

11 11 Henkilöstö Kulunut vuosi oli henkilöstöllemme monella tapaa haasteellinen ja työntäyteinen. Vuoteen mahtui monenlaisia muutoksia niin henkilöstön kun toimintojenkin suhteen. Haasteita työhömme tuo edelleen kiristynyt kilpailutilanne toimialallamme sekä kilpailu asiakkaista teettää entistä enemmän töitä. Uudistusten tavoitteena on tehostaa resurssien käyttöä, edesauttaa työssä jaksamisessa ja hyödyntää olemassa olevaa osaamista entistä monipuolisemmin. Työn henkinen rasittavuus korostuu edelleen ja vaatimukset työn tuottavuuden kasvuun ovat tulleet jäädäkseen. Tasapainoinen, hyvinvoiva työyhteisö saavutetaan erilaisuudella ja toistemme kunnioituksella. Henkilöstön määrä: Vuoden alussa yhtiössämme työskenteli 31 vakituisessa työsuhteessa olevaa työntekijää. Vuoden aikana on ollut muutamia henkilöitä ns. projektiluonteisissa työtehtävissä ja kuudelle nuorelle tarjottiin kesätöitä. Tyhy-toiminta ja työterveyshuolto: Työyhteisön työkykyä ylläpitävällä toiminnalla tarkoitetaan kaikkea toimintaa, jolla työnantaja ja työntekijä yhteistyössä pyrkivät edistämään ja tukemaan jokaisen työ- ja toimintakykyä. Se pitää sisällään terveyden, ammatillisen osaamisen sekä hyvä työskentelyolosuhteet. Työkyvyn ylläpitäminen on laaja-alaista toimintaa, joka pitää sisällään mm. työtehtävät, ergonomian, työsuojelun ja turvallisuuden, ihmissuhteet, työilmapiirin sekä terveelliset elämäntavat sekä liikunnan. Tyhy-toiminnalla edesautetaan ja motivoidaan henkilöstöä liikkumaan ja sitä kautta vaikuttamaan työsuorituksiin ja terveellisempään elämään. Yhtiössä laaditaan vuodeksi kerrallaan tyhysuunnitelma. Työterveyshuoltopalvelut ostetaan Suomen Terveystalo Oy:stä. Työterveyshuollon tavoitteena on työssä käyvien henkilöiden terveydentilan sekä työ- ja toimintakyvyn ylläpitäminen, työhön liittyvien sairauksien ehkäiseminen, turvallinen ja terveellinen työympäristö sekä terveyttä tukeva ja hyvin toimiva työyhteisö.

12 12 Palvelutiimi Vuosi 2012 oli palvelutiimille suurien muutosten vuosi alkuvuodesta käynnistetyn organisaatiomuutoksen valmistelun myötä. Uudessa organisoitumismallissa olivat lähtökohtina toimintoprosessien mukaiset tehtäväkokonaisuudet sekä asiakaslähtöinen laadun parantaminen ja hallinta. Isännöinnin ja asiakaspalvelun toiminnoista muodostettiin uudistuksessa monialaisia tiimejä, joiden avulla pyritään tehokkaampaan, systemaattisempaan ja asiakaslähtöisempään toimintaan kullakin osa-alueella. Uusia toiminnallisia kokonaisuuksia muodostettiin kolme: Tarkastukset ja asuntotarjoukset Vuokraus- ja asukaspalvelut Korjaus ja ylläpito As untohakemukset hlöä 2 hlöä 3 hlöä 4 hlöä yhteensä Vuos i 2007 Vuos i 2008 Vuos i 2009 Vuos i 2010 Vuos i 2011 Vuos i 2012 Hakemusmäärien kehitys Vuonna 2012 asuntohakemuksia oli käsittelyssä 7650 kpl, mikä oli 954 hakemusta edellisvuotta vähemmän. Pienten, yhdelle henkilölle soveltuvien asuntojen kysynnän suhteellinen osuus oli edelleen kasvusuuntaista. Yhden hengen hakijaruokakuntien osuus oli jo 60,78 % kaikista asuntoa hakeneista ruokakunnista. Vuoden 2012 lopussa aktiivisia hakemuksia oli 2226 kpl, mikä oli 50 hakemusta vähemmän kuin vastaavana ajankohtana vuonna Kysyntätilanne Asuntojen kysyntä jakautui kaupunginosien mukaan tarkasteltuna hyvin samankaltaisesti, kuin edellisenä vuonna. Kiinnostavimpia alueita olivat edelleen Kuokkala, Keskusta, Halssila ja Kortepohja, joista Keskusta ja Kuokkala ovat halutuimpia alueita. Keskusta nousi edellisvuodesta takaisin ykkössijalle.

13 13 Ikäjakauma muodostui hakijoiden kesken vuonna 2012 siten, että suurin osa, 44,89 % kuului ikäluokkaan vuotta. Toiseksi eniten, 34,11 % hakijoista kuului ikäluokkaan vuotta. Ikäluokassa vuotta hakijoiden osuus oli hieman kasvanut edellisvuodesta ja oli 10,43 %. Sitä vanhemmissa ikäluokissa osuus jäi alle 10 %. Yli 60-vuotiaiden osuudeksi jäi vain 3,66 %. Asunnon saajat Vuosi 2007 Vuosi 2008 Vuosi 2009 Vuosi 2010 Vuosi 2011 Vuosi hlöä 2 hlöä 3 hlöä 4 hlöä yhteensä Asukasvalinnat: Asukasvalintoja tehtiin vuonna 2012 yhteensä 1965 kpl, mikä oli 208 kpl enemmän kuin vuonna Asunnon saaneiden jakauma oli hakijaruokakunnan koon mukaan tarkasteltuna seuraava: Asukasvalinnat asuntokoon mukaan Vuosi 2007 Vuosi 2008 Vuosi 2009 Vuosi 2010 Vuosi 2011 Vuosi h+kk/k 2h+kk 2h+k 3h+k 4h+k tai suurempi Yhteensä

14 14 JVA:n asukaslehti 1/2012 Asukasisännöinti Vuosi 2012 oli yhtiön 20-vuotisjuhlavuosi, joka näkyi toiminnassa monin tavoin. Keväällä vietettiin asukasjuhlaa Palokan Viihdekeskuksessa. Juhlallisuuksien ohella tilaisuudessa myös palkittiin aktiivisia ja ansioituneita asukastoimikuntia. Vuoden aikana järjestettiin lisäksi perinteiset asukastapahtumat ja koulutukset, kuten viherinfo, budjetti-info ja kirpputori. Uutena tarjottiin turvallisuusaiheinen koulutus sekä jatkettiin edelleen energiaeksperttitoimintaan kouluttamista. Uusi aluevaltaus oli myös Kotiloprojektin avulla järjestetty naapuruussovittelun peruskurssi, jonka suoritti kymmenkunta JVA:n aktiivista asukasta. Ja meillä kaikilla oli niin mukavaa JVA:n 20-vuotisjuhlissa oli iloinen ja rento tunnelma s. 6 Asukastiedottamisen tehostamisesta jatkettiin lisäämällä JVA pihapiiri-lehden ilmestymiskertoja kahdesta kolmeen. Uudistuksen tavoitteena on saada tuoreempia ja ajankohtaisempia tietoja asukaslehteen. Lehden ja asukkaille tarjottavan toiminnan vuorovaikutteisuus lisääntyy ja tehostuu, kun erilaisista tapahtumista ja koulutuksista voidaan viestiä oikea-aikaisemmin. Tekninen isännöinti Isännöinnissä siirryttiin vuoden 2012 päättyessä maantieteellisiin vastuualueisiin pohjautuvasta yleisisännöintimallista työtehtäviin ja osaamisalueisiin perustuviin toiminnallisiin kokonaisuuksiin. Uudistuksen taustalla ovat olleet sekä yhtiön pyrkimys vahvistaa kiinteistöjen ylläpitoa ja asuntokannan vetovoimaisuutta että parantaa palvelun toimivuutta ja saavutettavuutta. Korjauksen ja ylläpidon osalta uudella toimintamallilla pyritään systemaattisempaan kiinteistönpitoon, jonka oletetaan tuovan aikaa myöten säästöjä ja parempaa asukasviihtyvyyttä asuntojen ja kiinteistöjen laadun kohentuessa sekä hankintojen kustannustehokkuuden kasvaessa. Asuntojen markkinointi ja asuntojen käytön toteutumat Asuntojen markkinointia jatkettiin v aikaisempien vuosien tapaan. Vapautuvista asunnoista ilmoitettiin alueen kaupunkilehdissä, yhtiön omilla internetsivuilla sekä Vuokraovi- ilmoitusportaalissa. Vuonna 2012 valmisteltiin lisäksi prosessilähtöistä muutosta toimintatapoihin tälläkin osaalueella. Organisaatiomuutoksen myötä päätettiin siirtyä tuottamaan muuttojen hallinnan toimintoja täysin palvelutiimin omana työnä. Uudessa mallissa markkinointi-isännöitsijät hoitavat prosessikokonaisuuteen kuuluvia isännöinnin toimintoja alusta loppuun saakka eli tarkastavat, tilaavat tarvittaessa remontin, seuraavat remonttien edistymistä ja hallinnoivat vuokravakuuksien käsittelyä. Ennakoimalla remonttitarpeita pysytään tuottamaan enemmän tietoa asuntotarjoustilanteisiin, joissa oikea-aikaisen tiedon merkitys korostuu voimakkaasti. Asuntojen käytön tehokkuutta voidaan parantaa selvittämällä ajoissa vapautuvan asunnon mahdollinen remontintarve ja tuottamalla näin asuntotarjousten tueksi tarvittavaa tietoa odotettavissa olevista korjauksista ja niiden aikatauluista. Vuonna 2012 asuntojen käyttöasteeksi muodostui 97,61 %, mikä on 0,61 %-yksikköä parempi kuin vuosi sitten. Vaihtuvuus oli vuoden 2012 lopussa 25,2 %, joten tämäkin tunnuslukumme kääntyi positiivisempaan suuntaa ollen 1,30 % parempi kuin vuosi sitten.

15 15 Asukastoimintaa Vuosi 2012 oli JVA:n 20-vuotis juhlavuosi ja vaalivuosi, mitkä toivat lisävirettä myös asukastoimintaan. Asukkaat valitsivat edustajaehdokkaansa JVA:n hallitukseen kaudelle Vaalitapaa uudistettiin siten, että alueellinen edustus poistettiin. Ehdokkaiksi asettui eri alueilta yhteensä 13 henkilöä. Äänestysinnokkuus ylitti odotukset: ääniä annettiin yhteensä 979. Kolme eniten ääniä saanutta olivat Ritva Nuutinen, Veikko Salonen ja Arvo Willgren. Vuoden 2012 hallituksessa asukkaita edusti kolme asukasjäsentä: Ritva Nuutinen, Veikko Salonen ja Arvo Willgren. Kokouksia ja yhteistyötä Asukastoiminta oli talojen välillä hyvin vaihtelevaa. Asukas- ja asukastoimikuntien kokouksia oli taloissa 1-13/talo. Muita tapahtumia: talkoita, retkiä, grilli-iltoja ja pikkujouluja sekä muuta vapaamuotoista toimintaa, oli kokousten lisäksi lähes joka talossa, yhteensä 412 kirjattua tapahtumaa. Toimikuntia oli 129 kohteessa, yhteinen toimikunta jonkun muun yksikön kanssa oli 14 kohteessa ja yhteyshenkilö oli 22 kohteessa. Vuokranmääritysyksiköitä oli yhteensä 198. Asukaskokouksia ja asukastoimikunnan kokouksia pidettiin yhteensä 505 kpl. Asukaskokous Asukastoimikunta (tai yhteyshenkilö) JVA:n hallitus JVA:n henkilöstö Hallituksen asukasjäsenet JVA:n edustajat Aluekokous Asukastoimikunnat Yhteistyötoimikunta Asukasneuvoston pj. Aluekokous Asukastoimikunnat Asukastoimikuntien edustajat Asukasneuvosto Aluekokous Asukastoimikunnat Asukasdemokratian rakenteet JVA:lla. Keskeinen toimija talossa on asukastoimikunta, joka valitsee edustajat aluekokoukseen ja asukasneuvostoon. JVA:n hallituksessa ja yhteistyötoimikunnassa asukkaiden ääntä edustavat demokraattisesti valitut hallituksen asukasjäsenet.

16 16 Vuokraustoiminta Vuokranmääritys perustuu kiinteistön elinkaaren sidottuun omakustannusperiaatteeseen. Vuokrassa peritään kiinteistön hoito- ja pääomakulut sekä varaudutaan pitkän tähtäimen suunnitelmallisiin korjauksiin. Pääomakulut ovat lainojen lyhennyksistä ja koroista sekä kiinteistöverosta ja tontinvuokrasta aiheutuvia kuluja. JVA:n asuntokannassa pääomakulut on tasattu arava- ja korkotukikohteissa. Vuoden 2012 keskivuokra oli 9,99 e / m 2 / kk. Hoitokulut JVA:n omistamassa asuntokannassa olivat euroa eli 5,65 e / m 2 / kk (v ,00 e / m 2 / kk). Pääomakulut olivat euroa 4,33 eli e / m 2 / kk ( v ,41 e / m 2 / kk). Hoitokulujen jakautuminen vuonna 2012 on esitetty alla olevassa taulukossa. Hoitokulut v Hoitokulut yht e Keskimääräinen hoitokulu 5.65 e/m 2 /kk Muut kiint.kulut; 0,50; 8,9 % Ulkoalueet; 0,11; 2,0 % Korjaukset; 0,78; 13,9 % Vuokrat; 0,22; 4,0 % Asuintalovaraus; 0,60; 10,6 % Sähkö; 0,22; 3,9 % Henkilöstökulut; 0,32; 5,6 % Vesi; 0,70; 12,4 % Käyttö, huolto ja siivous; 0,76; 13,5 % Jätehuolto; 0,17; 3,1 % Lämmitys; 1,25; 22,1 % Vuokrien pääomakulut vuonna 2012 on esitetty alla olevassa taulukossa. Pääomakulut v Pääomakulut yht e Keskimääräinen pääomakulu 4.33 e/m 2 /kk Tontin vuokrat; 0,22; 5 % Kiinteistöverot; 0,20; 5 % Korkokulut ; 1,67; 39 % Lyhennykset; 2,24; 51 %

17 17 Kulutukset Tilavuus m m m 3 Huoneistoala m m m 2 *) v neliöissä ja kulutuksissa on mukana fuusiossa siirtyneet kohteet sekä v LÄMPÖ VESI SÄHKÖ Vuosi MWh KWh/m 3 m 3 l / rm 3 MWh KWh/m , , , ,56 * , , , , , ,33 * , , , , , , , ,34 *) Tilasto ei sisällä pientaloja, sähkölämmityskohteita, palvelutaloja, kaupungilta välivuokrattuja kohteita, JVA:n tytäryhtiöitä eikä As Oy:tä.

18 18 Tuloslaskelma TULOSLASKELMA LIIKEVAIHTO Vuokrat , ,80 Käyttökorvaukset , ,19 LIIKEVAIHTO YHTEENSÄ , ,99 Muut kiinteistön tuotot , ,20 Henkilöstökulut Palkat ja palkkiot , ,95 Henkilösivukulut , ,35 Henkilöstökulut yhteensä , ,30 Poistot ja arvonalentumiset Poistot Poistot aineettomista oikeuksista , ,93 Rakennuksista ja rakennelmista , ,00 Koneista ja kalustosta , ,84 Muista pitkävaikutteisista , ,76 menoista Poistot ja arvonalentumiset yhteensä , ,53 Muut kulut Kiinteistön muut hoitokulut Hallinto , ,08 Käyttö ja huolto , ,27 Ulkoalueiden hoito , ,94 Siivous , ,96 Lämmitys , ,65 Vesi ja jätevesi , ,83 Sähkö ja kaasu , ,11 Jätehuolto , ,58 Vahinkovakuutukset , ,56 Vuokrat , ,37 Kiinteistövero , ,61 Korjaukset , ,32 Muut hoitokulut , ,55 Kiinteistön muut hoitokulut yhteensä , ,83 Luottotappiot , ,96 Myyntitappiot ,75 jatkuu

19 19 Tuloslaskelma (jatkoa) Muut kiinteistön kulut Muut henkilöstökulut , ,78 Kustannusten korvaukset , ,25 Arvonlisäverot , ,58 Muut kiinteistön kulut yhteensä , ,61 Muut kulut yhteensä , ,40 LIIKEVOITTO (-TAPPIO) , ,96 Rahoitustuotot ja -kulut Tuotot osuuksista saman konsernin yrityksissä Tuotot muista pysyvien vastaavien sijoituksista Osinkotuotot 1 432, ,10 Muut korko- ja rahoitustuotot , ,09 Korkokulut ja muut rahoituskulut , ,87 Rahoitustuotot ja -kulut yhteensä , ,68 Muut satunnaiset tuotot Muut satunnaiset tuotot 0,00 0,00 Muut satunnaiset kulut 0,00 0,00 Muut satunnaiset tuotot yhteensä 0,00 0,00 VOITTO (TAPPIO) ENNEN TILINPÄÄTÖSSIIRTOJA JA VEROJA , ,28 Tilinpäätössiirrot Vapaaehtoisten varausten muutos , ,28 Muut välittömät verot TILIKAUDEN VOITTO (TAPPIO) 0,00 0,00

20 20 Tase/Vastaavaa PYSYVÄT VASTAAVAT Aineettomat hyödykkeet Aineettomat oikeudet , ,64 Aineettomat hyödykkeet yhteensä , ,64 Ainelliset hyödykkeet Maa ja vesialueet , ,18 Rakennukset ja rakennelmat , ,03 Koneet ja kalusto , ,52 Muut aineelliset hyödykkeet , ,68 Ennakkomaksut ja keskeneräiset hankinnat , ,52 Aineelliset hyödykkeet yhteensä , ,93 Sijoitukset Osuudet saman konsernin yrityksissä , ,66 Osuudet omistusyhteysyrityksissä , ,28 Muut osakkeet ja osuudet , ,87 Sijoitukset yhteensä , ,81 Pitkäaikaiset saamiset Saamiset saman konsernin yrityksiltä , ,00 Pitkäaikaiset saamiset yhteensä , ,00 PYSYVÄT VASTAAVAT YHTEENSÄ , ,38 VAIHTUVAT VASTAAVAT Saamiset Saamiset saman konsernin yrityksiltä , ,64 Muut saamiset , ,60 Siirtosaamiset , ,85 Saamiset yhteensä , ,09 Rahat ja pankkisaamiset Rahat ja pankkisaamiset , ,17 Rahat ja pankkisaamiset yhteensä , ,17 VAIHTUVAT VASTAAVAT YHTEENSÄ , ,26 VASTAAVAA YHTEENSÄ , ,64

21 21 Tase/Vastattavaa OMA PÄÄOMA Osake-, osuus tai muu vastaava pääoma Osake-,osuus, tai muu vastaava pääoma , ,56 Osake-, osuus tai muu vastaava pääoma yht , ,56 Muu oma pääoma Rakennusrahasto , ,47 Muu oma pääoma yhteensä , ,47 Edellisten tilikausien voitto (tappio) Edellisten tilikausien voitto (tappio) , ,55 Edellisten tilikausien voitto (tappio) yhteensä , ,55 Tilikauden voitto (tappio) Tilikauden voitto (tappio) 0,00 0,00 Tilikauden voitto (tappio) yhteensä 0,00 0,00 OMA PÄÄOMA YHTEENSÄ , ,48 TILINPÄÄTÖSSIIRTOJEN KERTYMÄ Vapaaehtoiset varaukset Vapaaehtoiset varaukset , ,28 Vapaaehtoiset varaukset yhteensä , ,28 TILINPÄÄTÖSSIIRTOJEN KERTYMÄ YHTEENSÄ , ,28 VIERAS PÄÄOMA Pitkäaikainen vieras pääoma Lainat rahoituslaitoksilta , ,55 Lainat saman konsernin yrityksiltä , ,00 Pitkäaikainen vieras pääoma yhteensä , ,55 Lyhytaikainen vieras pääoma Lainat rahoituslaitoksilta , ,72 Lainat saman konsernin yrityksiltä , ,00 Saadut ennakot , ,84 Ostovelat , ,70 Velat osakkuus- ja omistusyhteysyrityksille 0,00 0,00 Velat saman konsernin yrityksille , ,99 Muut velat , ,67 Siirtovelat , ,41 Lyhytaikainen vieras pääoma yhteensä , ,33 VIERAS PÄÄOMA YHTEENSÄ , ,88 VASTATTAVAA YHTEENSÄ , ,64

22 22 Rahoituslaskelma Liiketoiminnan rahavirta: Voitto/tappio ennen satunnaisia eriä , ,28 Oikaisut: Suunnitelman mukaiset poistot , ,53 Muut tuotot ja kulut, joihin ei liity maksua 0, ,00 Rahoitustuotot ja -kulut , ,68 Muut oikaisut , ,64 Rahavirta ennen käyttöpääoman muutosta , ,85 Käyttöpääoman muutos Lyhytaikaisten korottomien liikesaamistenmuutos (-lisäys, , ,29 +vähennys) Vaihto-omaisuuden muutos (-lisäys, +vähennys) 0,00 0,00 Lyhytaikaisten korottomien velkojen muutos (+lisäys, -vähennys) , ,68 Liiketoiminnan rahavirta ennen rahoituseriä ja veroja , ,24 Maksetut korot ja maksut muista liiketoiminnan rahoituskuluista , ,87 Maksetut välittömät verot 0,00 0,00 Liiketoiminnan rahavirta ( A ) , ,37 Investointien rahavirta Investoinnit aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin , ,65 Aineellisten ja aineettomien hyödykkeiden luovutustulot , ,64 Investoinnit, fuusio 0,00 0,00 Myönnetyt lainat , ,00 Investoinnit muihin sijoituksiin / myynnit , ,67 Investoinnit muihin sijoituksiin, fuusio 0,00 0,00 Lainasaamisten takaisinmaksut 0,00 0,00 Ennakkomaksut ja muut kesken er.hankinnat , ,39 Saadut osingot investoinneista 1 432, ,10 Investointien rahavirta ( B ) , ,85 Rahoituksen rahavirta Lyhytaikaisten lainojen nostot 0,00 0,00 Lyhytaikaisten lainojen takaisinmaksut 0,00 0,00 Pitkäaikaisten lainojen nostot , ,00 Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut , ,47 Pitkäaikaisten lainojen lisäys, fuusio 0,00 0,00 Osakepääoma muutos 0,00 0,00 Edellisen tilikausien tuloksen muutos ,51 0,00 Korkotuotot , ,09 Maksetut osingot ja muu voitonjako 0,00 0,00 Maksetut konserniavustukset 0,00 0,00 Rahoituksen rahavirta ( C ) , ,38 Rahavarojen muutos (+lisäys, -vähennys) ( A + B + C ) , ,14 Rahavarat tilikauden alussa (-) , ,29 Rahavarat tilikauden lopussa (+) , ,43 Rahavarojen muutos (+lisäys, -vähennys) , ,14

23 23 Konsernin tuloslaskelma LIIKEVAIHTO Vuokrat , ,12 Käyttökorvaukset , ,94 LIIKEVAIHTO YHTEENSÄ , ,06 Muut kiinteistön tuotot Muut kiinteistön tuotot , ,69 Muut kiinteistön tuotot yhteensä , ,69 Henkilöstökulut Palkat ja palkkiot Palkat ja palkkiot , ,53 Sosiaaliset palkat 3 480, ,72 Palkat ja palkkiot yhteensä , ,81 Henkilösivukulut Eläkekulut 0,00 0,00 Muut henkilösivukulut , ,03 Henkilösivukulut yhteensä , ,03 Henkilöstökulut yhteensä , ,84 Poistot ja arvonalentumiset Poistot Aineettomista oikeuksista , ,93 Rakennuksista ja rakennelmista , ,51 Koneista ja kalustosta , ,16 Muista pitkävaikutteisista menoista , ,34 Poistot yhteensä , ,94 Poistot ja arvonalentumiset yhteensä , ,94 Muut kulut Kiinteistön muut hoitokulut Hallinto , ,20 Käyttö ja huolto , ,55 Ulkoalueiden hoito , ,27 Siivous , ,74 Lämmitys , ,53 Vesi ja jätevesi , ,82 Sähkö ja kaasu , ,64 Jätehuolto , ,86 Vahinkovakuutukset , ,77 Vuokrat , ,39 Kiinteistövero , ,93 Korjaukset , ,73 Muut hoitokulut , ,61 Kiinteistön muut hoitokulut yhteensä , ,04

24 24 Konsernin tuloslaskelma (jatkoa) Luottotappiot Luottotappiot ja muut oikaisuerät , ,96 Luottotappiot yhteensä , ,96 Muut kiinteistön kulut Muut kiinteistön kulut ,75 0,00 Muut henkilöstökulut , ,78 Kustannusten korvaukset , ,25 Arvonlisäverot , ,58 Muut kiinteistön kulut yhteensä , ,61 Muut kulut yhteensä , ,61 LIIKEVOITTO (-TAPPIO) , ,36 Rahoitustuotot ja -kulut Tuotot muista pysyvien vastaavien sijoituksista Osinkotuotot 1 432, ,10 Korkotuotot 0,00 0,00 Tuotot muista pysyv.vastaav.sijoituksista yht 1 432, ,10 Muut korko- ja rahoitustuotot Korkotuotot , ,72 Muut rahoitustuotot 12, ,54 Muut korko- ja rahoitustuotot yhteensä , ,26 Korkokulut ja muut rahoituskulut Korkokulut , ,86 Muut rahoituskulut , ,02 Korkokulut ja muut rahoituskulut yhteensä , ,88 Rahoitustuotot ja -kulut yhteensä , ,52 Satunnaiset erät Satunnaiset tuotot 0,00 0,00 Satunnaiset kulut 0,00 0,00 Satunnaiset erät yhteensä 0,00 0,00 VOITTO (TAPPIO) ENNEN TILINPÄÄTÖSSIIRTOJA JA VEROJA , ,84 Tilinpäätössiirrot 0,00 0,00 Tilinpäätössiirrot yhteensä 0,00 0,00 Muut välittömät verot , ,61 Vähemmistön osuus tilikauden tuloksesta -9,35-524,23 TILIKAUDEN VOITTO (TAPPIO) , ,00

25 25 Tase/konserni/vastaavaa PYSYVÄT VASTAAVAT Aineettomat hyödykkeet Aineettomat oikeudet , ,53 Aineettomat hyödykkeet yhteensä , ,53 Aineelliset hyödykkeet Maa ja vesialueet , ,14 Rakennukset ja rakennelmat , ,93 Koneet ja kalusto , ,43 Ennakkomaksut ja keskeneräiset hankinnat , ,52 Muut aineelliset hyödykkeet , ,40 Aineelliset hyödykkeet yhteensä , ,42 Sijoitukset Osuudet omistusyhteysyrityksissä , ,28 Saamiset omistusyhteysyrityksiltä Muut osakkeet ja osuudet , ,25 Muut saamiset Sijoitukset yhteensä , ,53 PYSYVÄT VASTAAVAT YHTEENSÄ , ,48 VAIHTUVAT VASTAAVAT Saamiset Laskennallinen alatili/konsenitili , ,26 Saamiset saman konsernin yrityksiltä , ,38 Muut saamiset , ,83 Ennakkomaksut , ,32 Siirtosaamiset 4 824, ,80 Saamiset yhteensä , ,59 Rahat ja pankkisaamiset Rahat ja pankkisaamiset , ,84 Rahat ja pankkisaamiset yhteensä , ,84 VAIHTUVAT VASTAAVAT YHTEENSÄ , ,43 VASTAAVAA YHTEENSÄ , ,91

26 26 Tase/konserni/vastattavaa OMA PÄÄOMA Osake-, osuus tai muu vastaava pääoma Osake-,osuus, tai muu vastaava pääoma , ,56 Osake-, osuus tai muu vastaava pääoma yhteensä , ,56 Muu oma pääoma Rakennusrahasto , ,47 Muu oma pääoma yhteensä , ,47 Edellisten tilikausien voitto (tappio) Edellisten tilikausien voitto (tappio) , ,89 Edellisten tilikausien voitto (tappio) yhteensä , ,89 Tilikauden voitto (tappio) , ,00 OMA PÄÄOMA YHTEENSÄ , ,92 VÄHEMMISTÖOSUUS , ,81 TILINPÄÄTÖSSIIRTOJEN KERTYMÄ Vapaaehtoiset varaukset Vapaaehtoiset varaukset 0,00 0,00 Vapaaehtoiset varaukset yhteensä 0,00 0,00 TILINPÄÄTÖSSIIRTOJEN KERTYMÄ YHTEENSÄ 0,00 0,00 VIERAS PÄÄOMA Pitkäaikainen vieras pääoma Lainat rahoituslaitoksilta , ,64 Lainat saman konsernin yrityksiltä , ,00 Tilinpäätössiirtoihin liittyvä verovelkaa , ,23 Pitkäaikainen vieras pääoma yhteensä , ,87 Lyhytaikainen vieras pääoma Lainat rahoituslaitoksilta , ,40 Lainat saman konsernin yrityksiltä , ,00 Saadut vuokraennakot , ,49 Ennakkotulot 5 000,00 0,00 Ostovelat , ,09 Velat saman konsernin yrityksille , ,99 Muut velat , ,67 Siirtovelat , ,67 Lyhytaikainen vieras pääoma yhteensä , ,31 VIERAS PÄÄOMA YHTEENSÄ , ,18 VASTATTAVAA YHTEENSÄ , ,91

27 27 Konsernin rahoituslaskelma Liiketoiminnan rahavirta: Voitto/tappio ennen satunnaisia eriä , ,84 Oikaisut: Suunnitelman mukaiset poistot , ,94 Muut tuotot ja kulut, joihin ei liity maksua 0, ,00 Rahoitustuotot ja -kulut , ,52 Muut oikaisut , ,64 Rahavirta ennen käyttöpääoman muutosta , ,66 Käyttöpääoman muutos Lyhytaikaisten korottomien liikesaamistenmuutos (-lisäys, +vähennys) , ,78 Vaihto-omaisuuden muutos (-lisäys, +vähennys) 0,00 0,00 Lyhytaikaisten korottomien velkojen muutos (+lisäys, -vähennys) , ,42 Liiketoiminnan rahavirta ennen rahoituseriä ja veroja , ,30 Maksetut korot ja maksut muista liiketoiminnan rahoituskuluista , ,88 Maksetut välittömät verot 0,00 0,00 Liiketoiminnan rahavirta ( A ) , ,42 Investointien rahavirta Investoinnit aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin , ,65 Aineellisten ja aineettomien hyödykkeiden luovutustulot , ,64 Myönnetyt lainat 0,00 0,00 Investoinnit / myynnit muihin sijoituksiin , ,67 Vähemmistöosuus 0,00 0,00 Ennakkomaksut ja muut kesken er.hankinnat , ,39 Saadut osingot investoinneista 1 432, ,10 Investointien rahavirta ( B ) , ,85 Rahoituksen rahavirta Lyhytaikaisten lainojen nostot 0,00 0,00 Lyhytaikaisten lainojen takaisinmaksut 0,00 0,00 Pitkäaikaisten lainojen nostot , ,00 Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut , ,29 Osakepääoma muutos 0,00 0,00 Edellisen tilikausien tuloksen muutos ,51 0,00 Korkotuotot , ,26 Maksetut osingot ja muu voitonjako 0,00 0,00 Maksetut konserniavustukset 0,00 0,00 Rahoituksen rahavirta ( C ) , ,03 Rahavarojen muutos (+lisäys, -vähennys) ( A + B + C ) , ,54 Rahavarat tilikauden alussa , ,56 Rahavarat tilikauden lopussa , ,10 Rahavarojen muutos , ,54

28 28 Hallituksen ja toimitusjohtajan allekirjoitukset Tilinpäätösmerkintä

29 Puhelinvaihde: (kaupunki) Koteja kaikille