Jyväskylän vuokra-asunnot Oy

Transkriptio

1 Jyväskylän vuokra-asunnot Oy 2010 Koteja kaikille

2 Sisältö Toimitusjohtajan katsaus... 3 Konsernirakenne... 5 Hallinto... 6 Talous... 8 Ehdotus tuloksen käytöstä Henkilöstö Palvelutiimi Asukastoiminta Vuokraustoiminta Rakennuttaminen ja ylläpito Hallituksen ja toimitusjohtajan allekirjoitukset Tuloslaskelma Tase/vastaavaa Rahoituslaskelma Konsernin tuloslaskelma Tase/konserni/vastaavaa Konsernin rahoituslaskelma... 31

3 3 TOIMITUSJOHTAJAN KATSAUS Vuosi 2010 oli Jyväskylän Vuokra-asunnot Oy:n (JVA:n) toiminnan kannalta muutosten vuosi Vaajakosken Kerroskoti Oy fuusioitiin JVA:n asuntokantaan. Tammikuussa ostettiin Kiinteistö Oy Keski-Suomen Veteraanikodin osakekanta, johon kuuluu 30 asuntoa. Helmikuun alusta JVA:n henkilöstö siirtyi KVTES:stä PTYTES:iin. Helmikuussa muutettiin uusiin toimitiloihin osoitteeseen Vapaudenkatu ja samassa yhteydessä Vaajakosken toimipiste suljettiin. Uudet toimitilat mahdollistivat asiakaspalvelutoimintojen uudelleen organisoinnin. Alkuvuodesta käynnistettiin kiinteistöjen salkutus-projekti, jossa käytiin läpi koko JVA:n asuntokanta ja arvioitiin kiinteistöjen teknistä kuntoa sekä kiinteistöjen haluttavuutta markkinoiden näkökulmasta. Asiaa on käyty myös läpi asuntotoimen päällikön ja ARA:n henkilöstön kanssa. Salkutuksen perusteella lokakuussa ARA:lta haettiin 754 asunnon vapautusta käyttö- ja luovutusrajoituksista. Konsernissa ei ole ollut mainittavaa tutkimus- ja kehitystoimintaa tilikauden aikana. Vuosi 2010 sujui yhtiön toiminnan kannalta lähes tavoitteiden mukaisesti. Päätavoitteena ollut strategioiden päivittäminen saatiin valmiiksi syyskuussa. Keskeisimmät tunnusluvut ovat edelleen hyvällä tasolla. Käyttöastetavoitetta ei saavutettu, mutta toisaalta vaihtuvuustavoite saavutettiin ja parannus edellisvuoteen oli merkittävä. Jyväskylän kaupunginvaltuuston asettamat tavoitteet ovat myös toteutuneet hyvin: JVA:n toiminta on ollut taloudellisesti kannattavaa ja yhtiö teki sekä rakennuksista että kalustosta maksimipoistot. JVA on huolehtinut omaisuuden arvon säilymisestä riittävällä kunnossapito- ja peruskorjaustoiminnalla ilman kaupungin lisäpanostusta siten, että vuokrataso on pysynyt kohtuullisena ja myös alhaisena kilpailijoihin nähden. Vuokrien tasaus ja asuintalovarauksen suuruus määriteltiin niin, että ne ovat kaikille tasapuoliset ja yhtiön toimintaedellytykset tulee turvattua. Asuntojen käyttöastetavoitetta (> 97,8 %) ei saavutettu (toteuma 97,06 %), mutta vaihtuvuustavoite (< 24,0 %) saavutettiin (toteuma 23,7 %). JVA on toiminut aktiivisesti yhteistyössä kaupungin sosiaalitoimen kanssa palveluasumisen suunnittelussa ja toteutuksessa. Kyllikinkadun kiinteistö perusparannettiin kaupungin vanhuspalveluiden käyttöön ja Kortepohjassa käynnistettiin kehitysvammaisten palvelutalon suunnittelu.

4 4 Tammikuussa 2011 käynnistettiin YT-neuvottelut kiinteistönhuolto- ja siivouspalveluiden ulkoistamiseksi liikkeenluovutusperiaatteella. Mahdollinen ulkoistaminen tapahtuisi keväällä kiinteistönhuollon ja siivouksen kilpailuttamisen yhteydessä. Allaolevassa kaaviossa on esitetty JVA-konsernin asuntomäärät vuoden lopussa. Asuntokannan kehitys eri vuosina JVA:lla oli hoidettavanaan vuoden lopussa yhteensä pääasiassa arava- ja korkotukilainoitettua vuokra-asuntoa, joista yhtiö omistaa asuntoa ja 147 asuntoa omistaa Jyväskylän kaupunki.w Haluan kiittää kaikkia asukkaitamme rakentavasta ja mielenkiintoisesta yhteistyöstä. Kiitän myös sekä hallituksen jäseniä että ammattitaitoista henkilökuntaamme kuluneesta, työntäyteisestä vuodesta. Timo Hyttinen Toimitusjohtaja

5 5 JYVÄSKYLÄN VUOKRA-ASUNNOT OY:N KONSERNIRAKENNE JVA:n konsernirakenteeseen kuuluu kolme tytäryhtiötä, Asunto Oy Jkl maalaiskunnan Jokileinikki 100 % ja vuoden vaihteessa ostettu Kiinteistö Oy K-S Veteraanikoti 100 % sekä Asunto Oy Tuulenkylä, 51,52 %. Neljässätoista osakkuusyhtiössä olemme eri prosenttiosuuksilla mukana. Vuoden alusta 2010 Vaajakosken Kerroskoti Oy fuusioitui JVA:n asuntohankintaan. JYVÄSKYLÄN KAUPUNKI JYVÄSKYLÄN VUOKRA-ASUNNOT OY Asuntoja yhteensä Tytäryhtiöt: Osakkuusyhtiöt: As. Oy Jyv. mlk Jokileinikki 100 % As Oy Jyv. Vastatuuli 43,96 % Kiint. Oy K-S Veteraanikoti 100 % As Oy Muurarinmäki 31,01% As. Oy Tuulenkylä 51,52 % As Oy Messuleijona 31,06 % As Oy Tavinsato 26,16% As Oy Kuokkalan Kiila 23,73% As Oy Messumuurari 24,11 % As Oy Yrttitarha 24,39 % As Oy Kuokkalan Polttolinja 22,94 % As Oy Muurarinpiha 22,41 % As Oy Puistonseutu 20,91 % As Oy Saratie 6 20,64 % As Oy Puolukankukka 21,34 % Sulun Kiinteistönhoito Oy 28,60 % Halssilan Huolto Oy 35,00 %

6 6 HALLINTO JVA:n vuoden 2010 varsinainen kevätyhtiökokous pidettiin ja varsinainen syysyhtiökokous Yhtiön hallinnosta ja toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä on huolehtinut hallitus. Hallitukseen kuuluu yhdeksän varsinaista jäsentä; Osmo Kääriäinen Paavo Pitkänen Pipsa Wilhelms Hilkka Illman Antero Raninen Sari Koskinen Riitta Gerlach Nico Holmberg Veikko Salonen Arvo Willgren Vesa Ahonen Hallituksen puheenjohtajana on toiminut Osmo Kääriäinen ja varapuheenjohtajana Paavo Pitkänen. Hallituksen kokouksissa esittelijänä ja sihteerinä ovat toimineet toimitusjohtaja Timo Hyttinen ja talous- ja hallintopäällikkö Arja Myöhänen. Hallituksen kokouksia pidettiin toimikautena 12. Pöytäkirjamerkintöjä kertyi 107. Hallituksen jäsenten kokouksiin osallistumisprosentti oli 84 %, joka jakautui seuraavasti: Veikko Salonen 100%, Antero Raninen, Sari Koskinen, Riitta Gerlach ja Vesa Ahonen 92%, Osmo Kääriäinen, Hilkka Illman ja Arvo Willgren 83%, Paavo Pitkänen 75% ja Nico Holmberg 67%. Yhtiön tilintarkastajayhteisönä on toiminut KPMG Oy Ab, KHT Pertti Keskinen. Kaupungin nimeämänä controllerina on toiminut talousjohtaja Ari Hirvensalo.

7 7 YHTIÖN MUU JOHTO Yhtiössä toimii johtoryhmä, jonka pääasiallinen tehtävänä on avustaa toimitusjohtajaa päätöksenvalmistelussa ja päätöksenteossa. Johtoryhmän päätökseksi tulee toimitusjohtajan mielipide. Johtoryhmä koostuu toimitusjohtajasta, joka toimii myös puheenjohtajana, projektipäälliköstä, kiinteistöpäälliköstä, asiakaspalvelupäälliköstä ja talous- ja hallintopäälliköstä. Kukin johtoryhmän jäsen tuo omalta sektorilta asioita johtoryhmään käsiteltäväksi ja päätöksentekoa varten. RISKIENHALLINTA Sisäinen valvonta ja riskienhallinta on yhtiön hallituksen ja sen nimeämän toimitusjohtajan organisoima. Kullakin yksikön päälliköllä (talous ja hallinto, asiakaspalvelu, kiinteistöt, rakennuttaminen) on sisäisen valvonnan vastuu oman yksikkönsä operatiivisesta toiminnasta. Ongelmista raportoidaan toimitusjohtajalle ja toimitusjohtaja raportoi hallitukselle. Yhtiössä on dokumentoituja menettelytapoja ja ohjeistuksia, joiden pohjalta seuranta tapahtuu. Yhtiön tilintarkastajat sekä hallituksen nimeämät tositetarkastajat seuraavat ohjeistuksien noudattamista. Toimintaympäristön muututtua riskienhallinta nousee yhä tärkeämmäksi osa-alueeksi. Riskien tunnistaminen ja oikea-aikaiset päätökset riskienhallinnan kehittämiseksi on osattava ottaa huomioon operatiivisen suunnittelun yhteydessä. Toimintamme kannalta ehkä suurimmat riskit ovat lainojen korkoriski ja asuntojen vajaakäyttöriski. Säännöllisesti seurattavan lainasalkun korkoriskitaso on alhainen. Vajaakäyttöriski on hieman noussut, mutta siihen on reagoitu yhtiön päivitetyn strategian mukaisesti luopumalla huonon käyttöasteen asunnoista sekä rakennuttamalla uutta kysyntää vastaavaa asuntokantaa.

8 8 TALOUS Tuloslaskelma Toimintavuoden liikevaihto oli euroa ja se alittui budjetoidusta eurolla. Alitus johtui varsin alhaiseksi jääneestä käyttöasteesta. Vuokratuotot budjetoitiin 98 käyttöasteprosentilla ja käyttöaste toteutui 97,06 %:lla. Käyttöasteen alhaisuuteen vaikuttavia tekijöitä oli mm. varautuminen peruskorjauksiin, pysyvästi heikko kysyntä tietyillä alueilla ja tietyillä asuntotyypeillä sekä muuttokorjauksista aiheutuva tyhjäkäynti Liikevaihto Muut kiinteistön tuotot: Muihin kiinteistön tuottoihin kirjataan mm. asukkailta perityt korjauskulutuotot, perintätuotot ja asukkailta perityt lämmitys- ja vesimaksutuotot. Korjauskulutuottojen ja perintätuottojen määrää on vaikea vuositasolla arvioida, koska pääsääntöisesti vapautuviin asuntoihin pitää tehdä korjauksia ja perittävien määrät vaihtelevat alueittain melkoisesti. Muihin kiinteistön tuottoihin oli budjetoitu ainoastaan euroa ja ne toteutuivat euron suuruisena eli huomattavasti budjetoitua suurempana. Korjauskululaskutuksesta aiheutuvia tuottoja kertyi euroa ja perintätuottoja euroa sekä loput asiakkailta perittyjä lämmitys- ja vesimaksutuottoja yms. tuottoja yhteensä euroa.

9 9 Henkilöstökulut: Henkilöstökuluja oli budjetoitu kuluvalle vuodelle yhteensä euroa ja ne toteutuivat euron suuruisena eli lähes budjetoidusti. Henkilöstökuluissa on huomioitu kaikki lakisääteiset jaksotukset. Poistot: Yhtiö tekee tilinpäätöksessään JVA:n hallituksen hyväksymän poistosuunnitelman mukaisen 4 %:n maksimipoiston asuinrakennuksista. Poistoja budjetoitiin yhteensä euroa ja ne toteutuivat euron suuruisena eli euroa suurempana. Muihin pitkävaikutteisiin menoihin kirjattiin 20 %:n poistot eli yhteensä euroa. Kalustoon kirjattiin 25 %:n poistot eli yhteensä euroa. Aineettomiin oikeuksiin kirjattiin poistoja yhteensä euroa. Rakennusten poistoja kirjattiin yhteensä euroa. Kiinteistön muut hoitokulut: Kiinteistön muut hoitokulut pitää sisällään mm. käyttö ja huolto, ulkoalueet, siivous, lämmitys, vesi, sähkö, jätehuolto, vuokrat ja korjaukset jne. Kiinteistön muita hoitokuluja oli budjetoitu yhteensä euroa ja hoitokulut toteutuivat euron suuruisena eli ylitystä euroa. Suurimmat ylitykset budjettivuonna olivat mm. kiinteistöverossa, koska kiinteistöveroprosentti nousi rakennusten ja maapohjan osalta 0,15 %-yksikköä.

10 1010 Luottotappiot ja perintä: Luottotappioita kirjattiin kuluvana vuonna yhteensä euroa eli kaikki varattomuusesteellä saapuneet perintäilmoitukset. Luottotappiot ylittyivät budjettiin nähden euroa. Luottotappiot olivat 0,9 % liikevaihdosta ja 48,7 % vuokrasaamisista. Perintätoimia jatketaan edelleen perintätoimisto Intrum Justitian kanssa. Liikevoitto on euroa eli 25,9 % liikevaihdosta. Osinkotuottoja kirjattiin euroa ja ne koostuvat pääasiassa Kuntarahoitus Oy:n ja Elisa Oy:n osingoista. Muut korko- ja rahoitustuotot: Muita korko- ja rahoitustuottoja budjetoitiin yhteensä euroa ja ne toteutuivat euron suuruisena eli hieman arvioitua pienempänä. Korko- ja muut rahoituskulut: Korko- ja muita rahoituskuluja budjetoitiin yhteensä euroa ja ne toteutuivat euron suuruisena eli euroa budjetoitua pienempänä. Satunnaiset erät: Satunnaisiin eriin kirjattiin Kirkkotie 9 osakkeiden myyntivoitto yhteensä euroa ja Koluntie 1:n myyntitappio euroa. Asuintalovaraus: Asuintalovarausta kirjattiin kuluvana vuonna yhteensä euroa. Asuintalovarausta purettiin ylläpitävän kunnossapitoon yhteensä euroa. Tämän lisäksi purettiin vuoden 2009 ylimääräinen asuintalovaraus yhteensä euroa. Uutta ylimääräistä asuintalovarausta kirjattiin kuluvalle vuodelle yhteensä euroa. Yhtiön vuoden 2010 tilinpäätös osoittaa nollatulosta. Tase Taseen loppusumma on euroa.

11 11 Keskeneräiset hankkeet Keskeneräisistä hankkeista saatiin päätökseen perusparannushanke Rauhankatu 2-4 ja Kyllikinkatu 2-4 B-talo. Uudishanke Palveluasumisen yksikkö osoitteessa Harjutie 3 valmistui kaupungin vanhuspalveluyksikön käyttöön toukokuussa 2010 ja kirjattiin tilinpäätöksessä valmistuneeksi. Kohteessa on 15 asuntoa ja neljä ryhmäkotia sekä palvelutiloja. Uudiskohde ja ylläpitävä kunnossapito Uudiskohteemme Suuruspääntie 2:n korkotukikohde käynnistettiin toukokuussa 2010 ja arvioitu valmistumisajankohta on heinäkuussa Hankkeen kustannusarvio on euroa. Kohteeseen tulee 75 asuntoa ja 3 562,5 asuinneliöitä. Hanke rahoitetaan korkotukilainalla. Ylläpitävää kunnossapitoa jatkettiin suunnitelmien mukaisesti. Ylläpidon hankekustannukset rahoitetaan asuintalovarauksesta. Vuokrasaatavat ja vakuudet: Vuokrasaatavia vuoden lopussa oli euroa eli edelliseen vuoteen verrattuna vuokrasaatavat olivat pienentyneet 33,9 %:a. Vuokrasaatavien määrä oli 1,76 % liikevaihdosta ja 107 euroa asuntoa kohden. Vuokravakuuksia tilinpäätöshetkellä oli yhteensä euroa. Sosiaali- ja tervesypalvelujen keskuksen myöntämiä sitoumuksia tilinpäätöshetkellä oli yhteensä euroa.

12 12 Lainat Vuoden 2010 lopussa yhtiön lainamäärä oli yhteensä euroa. Lainoja lyhennettiin vuoden aikana yhteensä euroa, mikä sisältää kaupungille pois maksettujen lainoja euroa sekä Harjutie 3:n lainan liikanoston palautuksen euroa. Varsinaiset lainanlyhennykset olivat siis euroa, mikä on euroa budjetoitua enemmän. Uutta lainaa nostettiin euroa jo valmistuneiden peruskorjauskohteiden rahoittamiseksi (Ahde 2, euroa, Saihokatu 2, euroa, Tuulimyllyntie 6-10, euroa ja Mansikkakuja 5, euroa). Yhtiön lainarakenne rahalaitoksittain: (1000 e) Pääoma Keskikorko Osuus koko lainakannasta Jyv. kaupunki ,33 % 0,77 % Valtiokonttori ,97 % 45,45 % Kuntarahoitus Oyj ,98 % 33,74 % Pankit ,18 % 19,97 % Vakuutusyhtiö 178 0,07% 5,00% Yhteensä ,69 % 100,00 % Keskimääräiset lainojen hoitokulut vuonna 2010 ovat 3,49 /m2/kk ja edellisenä vuonna lainojen hoitokulut olivat 3,71 /m2/kk eli muutosta 0,22 /m2/kk. Ulkoisten lainojen korkoja ja lyhennyksiä oli budjetoitu yhteensä euroa ja ne toteutuivat euron suuruisena. Ulkoiset lainat ja korot alittuivat budjettiin nähden eurolla. EHDOTUS TULOKSEN KÄYTÖSTÄ Hallitus esittää, että osinkoa ei jaeta.

13 13 HENKILÖSTÖ Vuosi 2010 oli henkilöstöllemme monella tapaa haasteellinen ja työntäyteinen. Uusien toimitilojen myötä voitiin toteuttaa osittaista organisaatiomuutosta asiakaspalvelussa. Kahden huoltomiehen toimenkuviin tehtiin muutoksia niin, että he tekevät koko JVA:n kantaan asuntokatselmukset. Yksi huoltomies irtisanoutui ja kaksi osa-aikaista huoltomiestä jäi eläkkeelle ja heidän tilalleen ei palkattu uutta henkilöstöä, vaan toiminnot ulkoistettiin. Yhtiössämme työskentelee 43 vakituisessa työsuhteessa olevaa henkilöä. Tämän lisäksi on ollut muutamia henkilöitä erilaisissa projektiluonteisissa työtehtävissä. Kuudelle nuorelle tarjottiin kesätöitä. Huolto- ja siivoustoiminta on osittain ulkoistettu ja se toteutetaan kuuden eri huoltoyhtiön toimesta. Yhtiö on laatinut erillisen henkilöstötilinpäätöksen vuodelta 2010.

14 14 Asuntohakemukset hlöä 2 hlöä 3 hlöä 4 hlöä yhteensä Vuosi 2007 Vuosi 2008 Vuosi 2009 Vuosi 2010 PALVELUTIIMI Hakemusmäärien kehitys Vuonna 2010 uusia asuntohakemuksia oli käsittelyssä kpl. Uusien hakemusten määrä kasvoi edellisvuodesta 206 hakemuksella. Pienten, yhdelle henkilölle soveltuvien asuntojen kysyntä kasvoi edelleen. Yhden hengen hakijaruokakuntien osuus oli 58,32 % kaikista asuntoa hakeneista ruokakunnista. Kaikki hakemukset mukaan lukien vuonna 2010 oli käsittelyssä 9055 hakemusta, mikä oli hakemusta vähemmän kuin vuonna Vuoden 2010 lopussa aktiivisia hakemuksia oli kpl, mikä on 496 hakemusta vähemmän kuin vastaavana ajankohtana vuonna Vaikka vuositasolla hakemusmäärät ovat pysyneet hyvin samantasoisina, niin hakemuksen keskimääräinen voimassaoloaika on jatkuvasti lyhentynyt, mikä heijastuu hakemusten poikkileikkaustilanteeseen. Vuonna 2009 hakemuksen keskimääräinen voimassaoloaika oli 114 päivää ja vuonna 2010 enää 108 päivää. Tämä kertoo vuokra-asuntoja olevan Jyväskylässä yhä paremmin tarjolla ja kilpailutilanteen kiristyneen entisestään. Poikkileikkaustarkastelu hakijatilanteesta: Ruokakunnan koko Hakemuksia 2009 Hakemuksia 2010 muutos 1 henkilö henkilöä henkilöä henkilöä tai enemmän yhteensä

15 15 Kysyntätilanne Asuntojen kysyntä jakautui kaupunginosien mukaan tarkasteltuna siten, että selkeästi kiinnostavimpia alueita olivat keskusta, Kuokkala, Halssila ja Kortepohja. Keskustan läheisyys on erittäin vahva vetovoimatekijä, koska hakijat ovat iältään erittäin nuoria, monet opiskelijoita ja perheettömiä, joten keskeinen sijainti korostuu hakutoiveissa. Ikäjakauma hakijoiden kesken muodostui vuonna 2010 siten, että suurin osa, 42,34 % kuului ikäluokkaan vuotta. Toiseksi eniten, 36,92 % hakijoista kuului ikäluokkaan vuotta. Asukasvalinnat Asukasvalintoja tehtiin vuonna 2010 yhteensä 1664 kpl, mikä oli 97 kpl enemmän kuin vuonna Asukasvalinnoissa ovat mukana myös perusparannusten vuoksi tapahtuneet muutot. Vuonna 2010 peruskorjattiin kerrostalokohde Rauhankatu 2-3 sekä Asukasvalinnat jakautuivat huoneistotyypin mukaan seuraavasti: Asunnon koko v v muutos 1h+kk/k 329 kpl 342 kpl h+kk/k 751 kpl 813 kpl h+k 384 kpl 404 kpl h+k tai suurempi 103 kpl 105 kpl + 2 yhteensä 1567 kpl 1664 kpl + 97 Asukasvalinnat asuntokoon mukaan Vuosi 2007 Vuosi 2008 Vuosi 2009 Vuosi h+kk/k 2h+kk 2h+k 3h+k 4h+k tai suurempi Yhteensä Asunnon saaneiden jakauma oli hakijaruokakunnan koon mukaan tarkasteltuna seuraava: Perhekoko v v muutos 1 henkilö henkilöä henkilöä henkilöä tai enemmän yhteensä

16 16 Asunnon saajat Vuosi 2007 Vuosi 2008 Vuosi 2009 Vuosi hlöä 2 hlöä 3 hlöä 4 hlöä yhteensä Asunnon saaneiden keskimääräinen prosentuaalinen osuus kaikista hakijaruokakunnista oli 18,4 %. Perhekoon mukaan tarkasteltuna asunnon saaneiden prosentuaaliset osuudet olivat seuraavat: v v hlö 13,4 % (5780 hakemusta) 15,7 % (5130 hakemusta) 2 hlöä 16,8 % (2560 hakemusta) 19,8 % (2234 hakemusta) 3 hlöä 18,7 % (986 hakemusta) 20,3 % (907 hakemusta) 4/4+ hlöä 23,2 % (764 hakemusta) 23,5 % (784 hakemusta) Asunnon saaneiden prosentuaaliset osuudet nousivat kaikissa huoneistotyypeissä eli entistä useampi asunnonhakija onnistui saamaan asunnon. Asuntojen markkinointi ja asuntojen käytön toteutumat Asuntojen markkinointia jatkettiin vakiintunein keinoin, ilmoittamalla vapautuvista asunnoista alueen paikallislehdissä sekä yhtiön omilla internetsivuilla. Loppuvuodesta 2010 aloitettiin yhtiön nettisivujen ulkoasun ajanmukaistaminen ja Vuokraovi- ilmoitusportaalin käyttöönoton valmistelu kiinteistönhallinnan järjestelmässä Tampuurissa. Vuonna 2010 asuntojen käyttöasteeksi muodostui 97,06 %, mikä oli 0,37 % heikompi kuin vuonna Käyttöastetta rasittaa ennen kaikkea ns. rakenteellinen tyhjäkäyttö ts. huomattava määrä suurehkoja perheasuntoja heikon kysynnän lähiöissä ja reuna-alueilla ei enää vastaa kysyntää. Näillä alueilla asuntojen tyhjänä olot pitkittyvät. Vaihtuvuus toteutui hieman ennakoitua parempana ja oli vuoden 2010 lopussa 23,7 %. Päättyneiden vuokrasopimusten kesto oli vuonna 2010 keskimäärin 3 vuotta 1kk ja 20 päivää.

17 17 ASUKASTOIMINTAA Vuosi 2010 oli asukastoiminnassa vilkasta. Oman lisänsä toimintaan toi asukasedustajien valinta yhtiön hallitukseen vuosiksi Hallituksen kolmesta asukasjäsenestä asukaskokouksissa valittiin kaksi jäsenehdokasta ns. vanhan JVA:n alueelta, johon lisättiin Korpilahti ja yksi Pohjoiselta- ja Vaajakosken (entisen Jyväskylän mlk. vuokratalojen) alueelta. Kuudesta ehdolle asettuneesta valituiksi tulivat Ritva Nuutinen, Vesa Ahonen ja Arvo Willgren. Asukastoiminta oli talojen välillä hyvin vaihtelevaa. Asukas- ja asukastoimikuntien kokouksia oli taloissa 1-11/talo. Muita tapahtumia: talkoita, retkiä, grilli-iltoja ja pikkujouluja ja muuta vapaamuotoista toimintaa, oli kokousten lisäksi lähes joka talossa, yhteensä 326 kirjattua tapahtumaa. Toimikuntia oli 135 kohteessa, yhteinen toimikunta jonkun muun yksikön kanssa oli 17 kohteessa ja yhteyshenkilö oli 20 kohteessa. Vuokranmääritysyksiköitä oli yhteensä 208. Asukaskokouksia ja asukastoimikunnan kokouksia pidettiin yhteensä 589 kpl. Koulutustilaisuuksia oli neljä: Asukastoiminnan ABC tammikuussa, Viherinfo toukokuussa, Tilinpäätös 2009 tilaisuus toukokuussa ja Budjetti-info syyskuussa. Asukasneuvosto järjesti perinteisen ulkoilutapahtuman kaikille JVA:n asukkaille Laukaan Saviolla maaliskuussa ja virkistäytymispäivän asukastoimikunnan jäsenille ja heidän perheilleen joulukuun alussa Peurungassa. Molemmissa tapahtumissa oli runsas osanotto. Pihakilpailuun osallistui 11 taloa ja parvekekilpailuun 5 parveketta. Kauneimmaksi pihaksi valittiin Kangastie 2, 2. sijalle Parviaisentie 37 ja 3. sijalle Ylätuhdonkuja 2. Kaikkien pihakilpaan osallistuneiden kesken arvotun 100 euron palkinnoin voitti Nousukatu 7. Kauneimmiksi parvekkeiksi arvioitiin kuvien perusteella Leila Jaatisen parveke Taitoniekantie 10:stä, Tarja Oksasen parveke Rauhankatu 2-4:stä ja Anneli Rahikaisen parveke Ritoharjunkuja 2:sta. Asukasaktiiviristeily Tallinnaan tehtiin Matkalle kutsuttiin mukaan puheenjohtaja/yhteyshenkilö toimikunnista, joista oli osallistuttu vuoden aikana vähintään kolmeen eri tilaisuuteen. Matkalla mietittiin ryhmätöinä osallistumisen aktivointia yhteisiin tilaisuuksiin ja tiedonkulkua taloissa. Jouluglögit asukasaktiiveille tarjoiltiin ja heitä muistettiin joulupaketilla kiitokseksi vapaaehtoistyöstä asukkaiden ja yhtiön hyväksi. ASUKAS-lehti jaettiin kaikkiin asuntoihin kesä- ja joulukuussa.

18 18 VUOKRAUSTOIMINTA Vuokranmääritys perustuu kiinteistön elinkaaren sidottuun omakustannusperiaatteeseen. Vuokrassa peritään kiinteistön hoito- ja pääomakulut sekä varaudutaan pitkän tähtäimen suunnitelmallisiin korjauksiin. Pääomakulut ovat lainojen lyhennyksistä ja koroista sekä kiinteistöverosta ja tontinvuokrasta aiheutuvia kuluja. JVA:n asuntokannassa pääomakulut on tasattu arava- ja korkotukikohteissa. Vuoden 2010 keskivuokra oli 9,38 /m 2 /kk. Hoitokulut JVA:n omistamassa asuntokannassa olivat euroa eli 4,99 / m 2 / kk. Pääomakulut olivat euroa 4,42 eli /m 2 /kk. Hoitokulujen jakautuminen vuonna 2010 on esitetty alla olevassa taulukossa. Hoitokulut v Hoitokulut yht e Keskimääräinen hoitokulu 4,99 e/m 2 /kk Muut kiint.kulut; 0,59; 11,7 % Ulkoalueet; 0,10; 2,1 % Asuintalovaraus; 0,51; 10,1 % Henkilöstökulut; 0,31; 6,2 % Käyttö, huolto ja siivous; 0,63; 12,5 % Jätehuolto; 0,16; 3,2 % Korjaukset; 0,60; 11,9 % Vuokrat; 0,09; 1,8 % Sähkö; 0,23; 4,7 % Vesi; 0,57; 11,4 % Lämmitys; 1,21; 24,2 % Vuokrien pääomakulut vuonna 2010 on esitetty alla olevassa taulukossa. Pääomakulut v Pääomakulut yht e Keskimääräinen pääomakulu 4.42 e/m2/kk Tontin vuokrat; 0,21; 5 % Kiinteistöverot; 0,20; 4 % Korkokulut ; 1,54; 35 % Lyhennykset; 2,47; 56 %

19 19 KULUTUKSET Tilavuus m m m 3 Huoneistoala m m m 2 LÄMPÖ VESI SÄHKÖ Vuosi MWh KWh/m 3 m 3 l / rm 3 MWh KWh/m , , , , , , * , , , , , , * , , , ,98 *) v neliöissä ja kulutuksissa on mukana fuusiossa siirtyneet kohteet sekä v Tilasto ei sisällä pientaloja, sähkölämmityskohteita, palvelutaloja eikä kaupungilta välivuokrattuja kohteita.

20 20 RAKENNUTTAMINEN JA YLLÄPITO 2010 Toukokuussa käynnistettiin Suuruspääntie 2 uudisrakennustyö. Kohde käsittää 75 saunallista asuntoa. Kohde valmistuu Vuoden 2009 syyskuussa aloitettu Rauhankatu 2-4 perusparannustyö valmistui sisäpuolisten töiden osalta Pihatöiden saneeraustyö valmistui Joulukuussa 2009 käynnistettiin Kyllikinkatu 2-4 B-talon perusparannustyö. Kohde valmistui Vuoden 2010 rakennuttamiskohteet Kohde Asuntoja kpl Asm 2 Toteutuma euroa / asm Toteutuma euroa / asm Budjetoitu toteutuma euroa / asm 2 Suuruspääntie , Rauhankatu , Kyllikinkatu 2 4 B-talo , Ylläpitävä kunnossapito Vuoden 2010 kohteiden aloituksia aikaistettiin suhdanneluonteisen korjausavustuksen saamiseksi. Kolme vuoden 2010 kohteista valmistui vuoden 2009 loppuun mennessä ja kaikki muut budjetoidut työt oli kilpailutettu jo vuoden 2009 loppuun mennessä ja niiden aloitus tapahtui viimeistään mennessä.

21 21 HALLITUKSEN JA TOIMITUSJOHTAJAN ALLEKIRJOITUKSET

22 22 TULOSLASKELMA TULOSLASKELMA LIIKEVAIHTO Vuokrat , ,56 Käyttökorvaukset , ,83 LIIKEVAIHTO YHTEENSÄ , ,39 Muut kiinteistön tuotot , ,49 Henkilöstökulut Palkat ja palkkiot , ,58 Henkilösivukulut , ,18 Henkilöstökulut yhteensä , ,76 Poistot ja arvonalentumiset Poistot Poistot aineettomista oikeuksista , ,37 Rakennuksista ja rakennelmista , ,79 Koneista ja kalustosta , ,89 Muista pitkävaikutteisista menoista , ,69 Poistot ja arvonalentumiset yhteensä , ,74 Muut kulut Kiinteistön muut hoitokulut Hallinto , ,38 Käyttö ja huolto , ,29 Ulkoalueiden hoito , ,87 Siivous , ,20 Lämmitys , ,82 Vesi ja jätevesi , ,75 Sähkö ja kaasu , ,73 Jätehuolto , ,85 Vahinkovakuutukset , ,95 Vuokrat , ,03 Kiinteistövero , ,86 Korjaukset , ,05 Muut hoitokulut , ,91 Kiinteistön muut hoitokulut yhteensä , ,69 Luottotappiot , ,23 Muut kiinteistön kulut Muut henkilöstökulut , ,33 Kustannusten korvaukset , ,66 Arvonlisäverot , ,63 jatkuu

23 23 tuloslaskelma (jatkoa) Muut kiinteistön kulut yhteensä , ,62 Muut kulut yhteensä , ,54 LIIKEVOITTO (-TAPPIO) , ,84 Rahoitustuotot ja -kulut Tuotot osuuksista saman konsernin yrityksissä Tuotot muista pysyvien vastaavien sijoituksista Osinkotuotot , ,00 Muut korko- ja rahoitustuotot , ,50 Korkokulut ja muut rahoituskulut , ,18 Rahoitustuotot ja -kulut yhteensä , ,68 Muut satunnaiset tuotot Muut satunnaiset tuotot 80998, ,86 Muut satunnaiset kulut , ,07 Muut satunnaiset tuotot yhteensä 47707, ,79 VOITTO (TAPPIO) ENNEN TILINPÄÄTÖSSIIRTOJA JA VEROJA , ,95 Tilinpäätössiirrot Vapaaehtoisten varausten muutos , ,95 Muut välittömät verot -103,00 TILIKAUDEN VOITTO (TAPPIO) -0,00 0,00

24 24 TASE/VASTAAVAA PYSYVÄT VASTAAVAT Aineettomat hyödykkeet Aineettomat oikeudet , ,06 Muut pitkävaikutteiset menot yhteensä , ,87 Aineettomat hyödykkeet yhteensä , ,93 Ainelliset hyödykkeet Maa ja vesialueet , ,28 Rakennukset ja rakennelmat , ,02 Koneet ja kalusto , ,67 Muut aineelliset hyödykkeet , ,41 Ennakkomaksut ja keskeneräiset hankinnat , ,24 Aineelliset hyödykkeet yhteensä , ,62 Sijoitukset Osuudet saman konsernin yrityksissä , ,92 Saamiset saman konsernin yrityksiltä Osuudet omistusyhteysyrityksissä , ,41 Saamiset omistusyhteysyrityksiltä Muut osakkeet ja osuudet , ,79 Sijoitukset yhteensä , ,12 PYSYVÄT VASTAAVAT YHTEENSÄ , ,67 VAIHTUVAT VASTAAVAT Saamiset Saamiset saman konsernin yrityksiltä , ,13 Muut saamiset , ,75 Siirtosaamiset 67998, ,56 Saamiset yhteensä , ,44 Rahat ja pankkisaamiset Rahat ja pankkisaamiset , ,72 Rahat ja pankkisaamiset yhteensä , ,72 VAIHTUVAT VASTAAVAT YHTEENSÄ , ,16 VASTAAVAA YHTEENSÄ , ,83

25 25 TASE/VASTATTAVAA OMA PÄÄOMA Osake-, osuus tai muu vastaava pääoma Osake-,osuus, tai muu vastaava pääoma , ,56 Osake-, osuus tai muu vastaava pääoma yht , ,56 Muu oma pääoma Rakennusrahasto 41821, ,47 Muu oma pääoma yhteensä 41821, ,47 Edellisten tilikausien voitto (tappio) Edellisten tilikausien voitto (tappio) , ,76 Edellisten tilikausien voitto (tappio) yhteensä , ,76 Tilikauden voitto (tappio) Tilikauden voitto (tappio) 0,00 0,00 Tilikauden voitto (tappio) yhteensä 0,00 0,00 OMA PÄÄOMA YHTEENSÄ , ,79 TILINPÄÄTÖSSIIRTOJEN KERTYMÄ Vapaaehtoiset varaukset Vapaaehtoiset varaukset , ,95 Vapaaehtoiset varaukset yhteensä , ,95 TILINPÄÄTÖSSIIRTOJEN KERTYMÄ YHTEENSÄ , ,95 VIERAS PÄÄOMA Pitkäaikainen vieras pääoma Lainat rahoituslaitoksilta , ,74 Lainat saman konsernin yrityksiltä , ,68 Pitkäaikainen vieras pääoma yhteensä , ,42 Lyhytaikainen vieras pääoma Lainat rahoituslaitoksilta , ,32 Lainat saman konsernin yrityksiltä 0, ,43 Saadut ennakot , ,86 Ostovelat , ,82 Velat osakkuus- ja omistusyhteysyrityksille 0, ,07 Velat saman konsernin yrityksille , ,73 Muut velat 72004, ,95 Siirtovelat , ,49 Lyhytaikainen vieras pääoma yhteensä , ,67 VIERAS PÄÄOMA YHTEENSÄ , ,09 VASTATTAVAA YHTEENSÄ , ,83