Ongelmatilanteita luovutuskirjan muotovaatimuksissa. materiaali: Kari Niemi, johtava asiantuntija (OTK, VT) Maanmittauslaitoksen kehittämiskeskus

Transkriptio

1

2 Ongelmatilanteita luovutuskirjan muotovaatimuksissa materiaali: Kari Niemi, johtava asiantuntija (OTK, VT) Maanmittauslaitoksen kehittämiskeskus

3 Kirjaamisviranomainen luovutuksen muotovaatimusten valvojana Kirjaamisviranomaisen ja tuomioistuimen roolit MK 2:1:n soveltamisessa poikkeavat osaksi toisistaan Vaikka kummassakin menettelyssä muotovaatimuksen toteutumista arvioidaan saman säännöksen nojalla, liikkumavara on erilainen Kirjaamismenettelyssä tapahtuvaa muotokontrollia leimaa tietynasteinen muodollisuus ja jäykkyys Tämä ilmenee seuraavasti a) Jos luovutukselta puuttuu kaupanvahvistus, seurauksena on aina hakemuksen hylkääminen b) Jos vähimmäisehtojen yksilöinnissä on vähäistä suurempi puute, luovutusta on korjattava MK 2:1:n muodossa tai hakemus hylätään

4 Kaupanvahvistajan esteellisyyden aiheuttama muotovirhe Jos kaupanvahvistaja on esteellinen, kysymyksessä on muotovirhe eikä saannolle tule antaa lainhuutoa Esteellisyys voi usein jäädä piiloon, mutta tietyissä tilanteissa se on ilmeistä tai ainakin sen mahdollisuus on ilmeistä, jolloin siihen on puututtava Kaupanvahvistajan esteellisyys merkitsee, että kaupanvahvistusta ei ole lainkaan tehty Esteettömän kaupanvahvistajan on vahvistettava luovutus kaikkien osapuolten ollessa läsnä, jolloin nämä myöntävät aiemmat allekirjoituksensa tai allekirjoittavat asiakirjan uudelleen

5 Vähimmäisehtojen yksilöinnissä olevat puutteet muotovirheen perusteena Maakaari 2 luku 1 : kauppakirjasta on käytävä ilmi 1) luovutustarkoitus; 2) luovutettava kiinteistö; 3) myyjä ja ostaja; sekä 4) kauppahinta ja muu vastike. Esimerkkejä kohdeyksilöinnin puutteista

6 Koko kiinteistö luovutuksen kohteena Kohteen Yksilöinti on tehtävä sellaisella tarkkuudella, että voidaan selvittää, minkä kiinteistön kaupasta on kyse (He 120/1994 vp. s. 40) Kohde tulisi voida selvittää tällä tavalla luovutuskirjan tietojen perusteella Vähimmäisvaatimuksena on vakiintuneesti pidetty, että kohteesta ilmoitetaan Kunta, kylä, tilan nimi ja rekisterinumero (tilat) Kunta, kaupunginosa, kortteli ja tontin numero (tontit) Kiinteistötunnuksen käyttö on suositeltavaa mutta muotovaatimus ei edellytä sitä

7 Mitä tehdään, kun tämä optimaalinen yksilöinti puuttuu? Milloin voidaan hyväksyä vaatimatta luovutuskirjan korjaamista MK 2:1:n muodossa? Milloin on vaadittava korjaamista MK 2:1:n muodossa uhalla että hakemus hylätään? Jos asianomaiset suostuvat tekemään korjauksen, voidaanko myöntää lainhuuto alun perin vireille tulleella hakemuksella vai onko tehtävä uusi hakemus?

8 Esim. Luovutuksen kohde: omistamani tontti sillä sijaitsevine rakennuksineen osoitteessa Rantatie 5, Turku. Tulkinta on vakiintunut: kohdeyksilöinti ei riitä, korjaus on tehtävä MK 2:1:n muodossa Ks. myös KMK Korjauksen jälkeen lainhuuto voidaan myöntää alun perin vireille tulleella hakemuksella

9 Esim. Luovutuksen kohde: Lepola-niminen tila Liedon kunnan Loukinaisen kylässä. Yksilöinnistä puuttuu tilan rekisterinumero Luovutettua kohdetta rekisteriyksikkötasolla ei nytkään pystytä selvittämään pelkästään luovutuskirjasta Lisätutkimukset kiinteistörekisterin ja lainhuuto- ja kiinnitysrekisterin avulla kylläkin melko varmasti osoittavat kohteen, jos Loukinaisen kylässä ei ole kuin yksi Lepola-niminen tila Luovuttaja omistaa tuon kyseisen Lepolan tilan Lähtökohtana pidettävä kuitenkin, että luovutuskirjaa korjataan MK 2:1:n muodossa Jos luovutuskirjassa on kohteen osoite, jolla löytyy myyjän omistuksessa oleva Lepola-niminen tila Loukinaisen kylästä, kohteen etsintä tosin helpottuu ja sekaannuksen vaara on hyvin pieni

10 Esim. Luovutuksen kohde: Lepola Rn:o 1:20 niminen tila Liedon kunnasta. Puuttuu kylätieto Korjaus tehtävä MK 2:1:n muodossa Lainhuuto voidaan antaa korjauksen jälkeen alun perin toimitetulla hakemuksella

11 Esim. Luovutuksen kohde: Perälä Rn:o 2:30 niminen tilan Liedon kunnan Ilmarisen kylässä. Löytyy Perälä Rn:o 2:42, joka myyjän nimissä Aikaisempi rekisterinumero Perälä Rn:o 2:30 Ei tarvitse korjata Esim. Luovutuksen kohde: Majakka Rn:o 1:15, Naantali, Luonnonmaa Löytyy Majakka Rn:o 1:51, joka myyjän nimissä Ei tarvitse korjata

12 Esim. Luovutuksen kohde: Lehto Rn:o 1:10, Kaarina, Voivala, kiinteistötunnus Kohteen pinta-ala 0 m2, on osuuksia yhteiseen Kohteesta on muodostettu tontti x-x ja selviää, että tämä on ollut tarkoitus luovuttaa Luovutuskirjaa on korjattava MK 2:1:n muodossa

13 Esim. Luovutuksen kohde: Rajala Rn:o 2:14, Turku, Paattinen Selviää, että myyty tilakokonaisuus muodostuu myös toisesta rekisteriyksiköstä, Takamaa Rn:o 2:8, Turku, Paattinen Myös tämä on ollut tarkoitus luovuttaa samalla kertaa sisältyen sovittuun vastikkeeseen Tätä koskeva kauppakirjan korjaus on tehtävä MK 2:1:n muodossa Ilmenee usein vasta myöhemmin, kun luovutuskirjassa mainittu tila on jo pitkään ollut huudatettuna Jos luovutuskirjaa ei saada enää korjattua, myös kuulutuslainhuuto saattaa tulla kysymykseen Ks. myös KMK

14 Määräalaa koskeva luovutus Kohdeyksilöinti edellyttää, että luovutuskirjasta ilmenee (ks. He 120/1994 vp. s. 40) Kiinteistö, josta määräala luovutetaan, edellä läpikäydyllä tarkkuudella Määräalan rajat ja sijainti Pelkkä määräalan pinta-alan ilmoittaminen ei riitä Toisaalta määräalan pinta-alaa ei edes tarvitse ilmoittaa Yksilöinti voi olla pelkästään sanallinen, mutta suositeltavaa lisäksi yksilöidä määräala liitekartalla Yksilöinti voi perustua myös pelkästään liitekarttaan, johon määräala on merkitty ja johon luovutuskirjan tekstissä viitataan

15 Esim. Myydään n m2:n suuruinen määräala tilan itäpuolelta. Kauppakirjaa korjattava niin, että sijainti ja rajat yksilöidään Korjaus tehtävä MK 2:1:n muodossa Mikäli ei korjata, hakemus hylätään Jos korjataan, voitaneen antaa lainhuuto vaatimatta uutta hakemusta

16 Esim. Myydään oheisen karttaliitteen mukainen määräala tilasta Vakka Rn:o 5:0 RETI ei anna määräalatunnusta, koska on myyty koko lopputila Kauppakirjaa korjattava MK 2:1:n muodossa Ks. myös KMK Jo tätä ennen hakemuksen korjauttaminen ja hakemuksen kohdentaminen vireille emätilaan Kun korjaus tehty, lainhuuto emätilaan samalla hakemuksella Jos luovutushetkellä kyse ollut määräalasta, mutta toimituksessa todetaan alueen muodostavan koko jäljellä olevan lopputilan, määräalaan myönnetty lainhuuto kohdennetaan selvennyslainhuutona emätilaan Tapahtuu toimitusinsinöörin ilmoituksen perusteella Ei vaadi luovutuskirjan korjaamista Ks. KMK

17 Esim. Myydään oheisen karttaliitteen mukainen määräala tilasta Kallio Rn:o 2:5 Luovutushetkellä kysymys oli määräalasta, mutta lainhuutoa haettaessa alue on jo muodostettu itsenäiseksi tilaksi tai tontiksi Luovutushetkellä aluetta koskeva toimitus oli vireillä myyjän omiin nimiin Jos voidaan olla täysin varmoja, että myyty määräala ja sittemmin muodostettu tila tai tontti ovat yhtenevät, lainhuuto annetaan suoraan tilaan tai tonttiin Luovutuskirjaa ei tarvitse korjata Jos varmuutta ei ole, mutta kuitenkin on tarkoitettu luovuttaa sittemmin tilaksi tai tontiksi muodostettu alue, luovutuskirjaa korjattava MK 2:1:n muodossa

18 Esim. Myydään oheisen karttaliitteen mukainen määräala tilasta Kallio Rn:o 2:5 Kuitenkin määräalasta oli jo luovutushetkellä muodostettu itsenäinen tila tai tontti Lähtökohta: luovutuskirjaa korjattava MK 2:1:n muodossa Esim. Sama tilanne kuin edellä, mutta kohde määritelty näin: Myydään oheisen karttaliitteen mukainen määräala tilasta Kallio Rn:o 2:5 (tontti xxx-x-x-x) Luovutushetkellä tontti xxx-x-x-x oli jo rekisterissä Voidaan hyväksyä luovutuskirjaa korjaamatta

19 Onko luovutettu määräala vai määräosa? Esim. Kohde yksilöity seuraavasti: Noin 4000 m2:n alue eli 1/5 osa tilasta Rajametsä R:no 1:14, Rymättylä, Poikko; tilan poikki kulkevan tien itäpuolelta, rajoittuen pohjoisessa suopalstaan. Ongelma 1: ostaja pyytää lainhuutoa 1/5 osaan tilasta Luovutuskirjaa on korjattava niin, että selvästi todetaan tarkoituksena olleen määräosan (1/5) luovuttaminen Korjaus tehtävä MK 2:1:n muodossa

20 Ongelma 2: ostaja hakee lainhuutoa määräalaan Luovutuskirja viittaa enemmän juuri määräalaan, joten lähtökohtaisesti oikein Määräalan yksilöinti on kuitenkin puutteellinen (sijainta ja rajat), joten luovutuskirjaa on tältä osin korjattava MK 2:1 muodossa

21 Määräosaa koskeva luovutus ja luovutetun määräosan yksilöinti Esim. Kohde on yksilöity seuraavasti: A luovuttaa D:lle koko omistamansa osuuden tilasta Tilaan on yhteinen lainhuuto (1/1) A:lla, B:llä ja C:llä Yhteisestä lainhuudosta huolimatta kyse on määräosaisesta yhteisomistuksesta (ellei ole kuolinpesä) Edes tällainen luovutustapa ei oikeuta uuteen yhteiseen lainhuutoon B:lle, C:lle ja D:lle (KirjRekA 5.3 ) Ei riitä, että tiedetään, kenen osuus luovutetaan ja että tämä osuus luovutetaan kokonaan, mutta ei tiedetä osuuden suuruutta Kohdeyksilöinti edellyttää, että osuuden suuruus ilmoitetaan luovutuskirjassa Korjattava MK 2:1:n muodossa

22 Osapuolten rooliin liittyvät yksilöintipuutteet Esim. Myyty koko kiinteistö X, myyjä yksilöity seuraavasti: B:n kuolinpesän osakkaat A, C, D ja E Lainhuuto puolisoilla A (1/2) ja B (1/2) A on myyjänä toisaalta omasta puolestaan (1/2) sekä toisaalta B:n kuolinpesän osakkaana (1/2) A:n voitaneen katsoa antaneen luovutusta koskevan tahdonilmaisun sekä ½ osan omistajana että B:n kuolinpesän osakkaana Ei tarvitse korjata luovutuskirjaa Lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin luovuttaja eritellään tosiasiallista tilannetta vastaavasti

23 Esim. Myyty koko kiinteistö, myyjiksi merkitty A ja B A ja B ovat aviopuolisoita, lainhuuto yksin A:lla Kyse kotikiinteistöstä, itse asiassa B:n rooli on suostumuksen antaja Luovutuskirjaa ei tarvitse korjata Lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin myyjäksi kirjataan yksin A Tapauksittain voi olla syytä tiedustella, onko taustalla esim. ½ osan huudattamaton välisaanto A:lta B:lle Jos on, tarvitaan luonnollisesti selvitys välisaannosta veroineen

24 Esim. Myyty koko tila, myyjä yksilöity: A:n kuolinpesän osakkaat C, D ja E Ostaja yksilöity: B ja F Lainhuuto yksin A:lla (1/1) Ostajista B on myös A:n kuolinpesän osakas B toimii siis toisaalta myyjänä A:n kuolinpesän osakkaan ominaisuudessa ja toisaalta ostajana Luovutuskirjaa ei tarvitse korjata, rekisteriin merkitään B myös myyjätahoksi

25 Tulkintoja ja linjauksia kirjaamismenettelyn käsikirjassa Kirjaamismenettelyn käsikirjan (KMK) päivityksiä 1/2012

26 Puolison suostumus ja avioero KMK Aikaisempi kanta perustunut AL 38 :ään Vallintarajoitus jatkuu avioerosta ja toisen puolison poismuutosta huolimatta siihen saakka, kunnes puolisoiden välillä on toimitettu lainvoimainen ositus tai, mikäli puolisoilla oli avio-oikeuden poissulkeva avioehto, lainvoimainen erottelu Uusi tulkinta: vallintarajoitus päättyy avioeroon ja puolison poismuuttoon kiinteistöltä Kun puolisoiden välillä tulisi toimitettavaksi vain omaisuuden erottelu, vallintarajoituksen katsotaan päättyneen jo avioeron voimaantuloon kun kiinteistön omistanut puoliso luovuttaa kiinteistönsä, kirjaamismenettelyssä ei vaadita poismuuttaneen puolison suostumusta eikä selvitystä mahdollisesti toimitetusta erottelusta

27 Pesänselvittäjän ja jakajan suorittamat kiinteistön myynnit KMK 2.25 Säädöspohja: PK 19 luku 14 Huomioitava ero pesänselvittäjän ja jakajan toimivaltasuhteiden välillä Kun edunvalvoja antaa päämiehensä puolesta pesänjakajalle suostumuksen/luvan kiinteistön myyntiin, tarvitaan lisäksi maistraatin lupa Osakkaiden pesänjakajalle antama myyntilupa rinnastuu myyntivaltakirjaan sisältö- ja muotovaatimukset MK 2:3 mukaan

28 Lainhuuto perinnön ja perinnönjaon perusteella, yleiset perusteet KMK Lisätty viittaus ratkaisuun KKO 1989:55 pesän osakkaat ovat tehneet keskinäisen sopimuksen siitä, että pesään kuuluva kiinteistö voidaan jakaa jollekin osakkaista pesän ulkopuolisilla varoilla tapahtuvaa lunastusta vastaan, ja pesänjakaja on suorittanut jaon sopimuksen mukaisesti ja jotakin pesän osakasta on edustanut jaossa tai sen taustalla olevassa sopimuksessa edunvalvoja, jakoon tarvitaan maistraatin lupa, siitäkin huolimatta että jako on pesänjakajan suorittama

29 Varainsiirtoveron valvonta kirjaamismenettelyssä KMK ja 3.7 On tarkennettu tulkintaa vastikkeen jakautumisesta kiinteän ja irtaimen omaisuuden kesken tilanteessa, jossa luovutussopimuksen yhteydessä on tehty sopimus rakentamisesta tai rakennuksen valmiiksi saattamisesta

30 Lisää kysymyksiä?