Keskustakorttelien asemakaavamuutosalueen puusto

Transkriptio

1

2 Keskustakorttelien asemakaavamuutosalueen puusto Alueella esiintyvät puulajit: KARTTAMERKINTÄ PUULAJI TIETEELLINEN NIMI YHT. KPL HA Pylväshaapa Populus tremula 'Erecta' 33 HE Balkaninhevoskastanja Aesculus hippocastanum 14 JA Vuorijalava Ulmus glabra 2 JA-K Kartiojalava Ulmus glabra 'Exoniensis' 2 KU Kuusi Picea sp. 1 LE Puistolehmus Tilia x vulgaris 52 MÄ Makedonianmänty Pinus peuce 1 OKA Okakuusi Picea pungens 2 OM Koristeomenapuu Malus 'Makamik' 5 PIR Ruotsinpihlaja Sorbus intermedia 3 PIS Suomenpihlaja Sorbus hybrida 2 PO Poppeli Populus sp. 2 SA Lehtosaarni Fraxinus excelsior 7 VA Metsävaahtera Acer platanoides 36 Puiden tiedot alueittain: LINJA-AUTOASEMA KARTTAMERKINTÄ PUULAJI KUNTOARVIO IKÄ v. MUUTA SIJAINTI LE 1 Puistolehmus kohtalainen 60 Linja-autoasema LE 2 Puistolehmus kohtalainen 60 Linja-autoasema LE 3 Puistolehmus välttävä 60 Linja-autoasema LE 4 Puistolehmus kohtalainen 60 Linja-autoasema LE 5 Puistolehmus kohtalainen 60 Linja-autoasema LE 6 Puistolehmus hyvä 60 puuttuu pohjakartalta Linja-autoasema

3 LINJA-AUTOASEMAN PUISTIKKO KARTTAMERKINTÄ PUULAJI KUNTOARVIO IKÄ v. MUUTA SIJAINTI TULLINAUKIO JA-K 1 Kartiojalava kohtalainen 60 Linja-autoaseman puistikko JA-K 2 Kartiojalava kohtalainen 60 Linja-autoaseman puistikko LE 10 Puistolehmus välttävä 60 Linja-autoaseman puistikko LE 11 Puistolehmus hyvä 60 Linja-autoaseman puistikko LE 12 Puistolehmus välttävä 60 Linja-autoaseman puistikko LE 13 Puistolehmus hyvä 60 Linja-autoaseman puistikko LE 8 Puistolehmus välttävä 60 Linja-autoaseman puistikko LE 9 Puistolehmus huono 60 Linja-autoaseman puistikko MÄ Makedonianmänty hyvä 60 Linja-autoaseman puistikko OM 1 Koristeomenapuu hyvä 40 Linja-autoaseman puistikko OM 2 Koristeomenapuu hyvä 40 Linja-autoaseman puistikko OM 3 Koristeomenapuu hyvä 40 Linja-autoaseman puistikko OM 4 Koristeomenapuu hyvä 40 Linja-autoaseman puistikko OM 5 Koristeomenapuu hyvä 40 Linja-autoaseman puistikko VA 1 Metsävaahtera hyvä 60 Linja-autoaseman puistikko KARTTAMERKINTÄ PUULAJI KUNTOARVIO IKÄ v. MUUTA SIJAINTI HA 1 Pylväshaapa hyvä 50 huomattava maisemapuu Tullinaukio HA 2 Pylväshaapa hyvä 50 huomattava maisemapuu Tullinaukio HA 3 Pylväshaapa hyvä 50 huomattava maisemapuu Tullinaukio

4 VAPAA-AIKATULLI KARTTAMERKINTÄ PUULAJI KUNTOARVIO IKÄ v. MUUTA SIJAINTI JA 1 Vuorijalava hyvä 80 Huomattava maisemapuu!! Vapaa-aikatulli JA 2 Vuorijalava hyvä 50 Vapaa-aikatulli SA 1 Lehtosaarni hyvä 40 Vapaa-aikatulli VA 2 Metsävaahtera hyvä 40 Vapaa-aikatulli VA 3 Metsävaahtera hyvä 30 Vapaa-aikatulli VA 4 Metsävaahtera hyvä 40 Vapaa-aikatulli VA 5 Metsävaahtera hyvä 50 Vapaa-aikatulli VA 6 Metsävaahtera välttävä 50 Vapaa-aikatulli VA 7 Metsävaahtera hyvä 50 Vapaa-aikatulli VA 8 Metsävaahtera hyvä 50 Vapaa-aikatulli VA 9 Metsävaahtera hyvä 50 Vapaa-aikatulli VA 10 Metsävaahtera hyvä 40 VA kasvavat metsikkönä Vapaa-aikatulli VA 11 Metsävaahtera hyvä 30 VA kasvavat metsikkönä Vapaa-aikatulli VA 12 Metsävaahtera huono 40 VA kasvavat metsikkönä Vapaa-aikatulli VA 13 Metsävaahtera hyvä 30 VA kasvavat metsikkönä Vapaa-aikatulli VA 14 Metsävaahtera hyvä 40 VA kasvavat metsikkönä Vapaa-aikatulli VA 15 Metsävaahtera huono 30 VA kasvavat metsikkönä Vapaa-aikatulli VA 16 Metsävaahtera hyvä 40 VA kasvavat metsikkönä Vapaa-aikatulli VA 17 Metsävaahtera hyvä 30 VA kasvavat metsikkönä Vapaa-aikatulli VA 18 Metsävaahtera hyvä 40 Vapaa-aikatulli

5 ASEMAPÄÄLLIKKÖ KARTTAMERKINTÄ PUULAJI KUNTOARVIO IKÄ v. MUUTA SIJAINTI VA 19 Metsävaahtera kohtalainen 40 Asemapäällikkö VA 20 Metsävaahtera hyvä 50 Asemapäällikkö VA 21 Metsävaahtera kohtalainen 60 Asemapäällikkö VA 22 Metsävaahtera hyvä 30 Asemapäällikkö VA 23 Metsävaahtera hyvä 40 Asemapäällikkö VA 24 Metsävaahtera hyvä 60 Asemapäällikkö VA 25 Metsävaahtera hyvä 40 Asemapäällikkö VA 26 Metsävaahtera kohtalainen 50 Asemapäällikkö VA 27 Metsävaahtera kohtalainen 40 Asemapäällikkö VA 28 Metsävaahtera kohtalainen 40 Asemapäällikkö VA 29 Metsävaahtera kohtalainen 40 Asemapäällikkö VA 30 Metsävaahtera hyvä 60 Asemapäällikkö SA 2 Lehtosaarni kohtalainen 30 monirunkoinen Asemapäällikkö LUOSTARINKATU KARTTAMERKINTÄ PUULAJI KUNTOARVIO IKÄ v. MUUTA SIJAINTI LE 14 Puistolehmus hyvä 30 Luostarinkatu, katupuu LE 15 Puistolehmus hyvä 30 Luostarinkatu, katupuu LE 16 Puistolehmus hyvä 30 Luostarinkatu, katupuu LE 17 Puistolehmus hyvä 30 Luostarinkatu, katupuu KÄSITYÖLÄISKATU KARTTAMERKINTÄ PUULAJI KUNTOARVIO IKÄ v. MUUTA SIJAINTI PIR 1 Ruotsinpihlaja hyvä 30 Asematorin reuna PIR 2 Ruotsinpihlaja hyvä 30 Asematorin reuna PIR 3 Ruotsinpihlaja hyvä 30 Asematorin reuna VA 31 Metsävaahtera hyvä 20 Käsityöläiskatu, katupuu VA 32 Metsävaahtera hyvä 20 Käsityöläiskatu, katupuu VA 33 Metsävaahtera hyvä 20 Käsityöläiskatu, katupuu

6 TUULENSUUNKATU KARTTAMERKINTÄ PUULAJI KUNTOARVIO IKÄ v. MUUTA SIJAINTI HA 4 Pylväshaapa hyvä 30 Tuulensuunkatu, katupuu HA 5 Pylväshaapa hyvä 30 Tuulensuunkatu, katupuu HA 6 Pylväshaapa hyvä 30 Tuulensuunkatu, katupuu HA 7 Pylväshaapa hyvä 30 Tuulensuunkatu, katupuu OKA 1 Okakuusi hyvä 40 Aurinkotien risteys SA 3 Lehtosaarni hyvä 20 Tuulensuunkatu, katupuu SA 4 Lehtosaarni hyvä 20 Tuulensuunkatu, katupuu SA 5 Lehtosaarni hyvä 20 Tuulensuunkatu, katupuu SA 6 Lehtosaarni hyvä 20 Tuulensuunkatu, katupuu SA 7 Lehtosaarni hyvä 30 Tuulensuunkatu, katupuu VA 34 Metsävaahtera hyvä 20 Käsityöläiskatu, katupuu VA 35 Metsävaahtera hyvä 20 Aurinkotien puolella VA 36 Metsävaahtera hyvä 20 Aurinkotien puolella RATAKATU KARTTAMERKINTÄ PUULAJI KUNTOARVIO IKÄ v. MUUTA SIJAINTI PIS 1 Suomenpihlaja kohtuullinen 30 Rautatiealueella PIS 2 Suomenpihlaja välttävä 50 Rautatiealueella PO 1 Poppeli kohtalainen 30 Rautatiealueella PO 2 Poppeli kohtalainen 30 Rautatiealueella KIINTEISTÖ OY NAANTALIN VIRASTOTALO KARTTAMERKINTÄ PUULAJI KUNTOARVIO IKÄ v. MUUTA SIJAINTI HE 1-14 Balkaninhevoskastanja hyvä 20 yht. 14 kpl Virastotalo, Aurinkotien puoli LE 18 Puistolehmus hyvä 10 tontin ulkopuolella Kävelytien varrella LE 19 Puistolehmus hyvä 10 tontin ulkopuolella Kävelytien varrella LE 20 Puistolehmus hyvä 10 tontin ulkopuolella Kävelytien varrella LE 21 Puistolehmus hyvä 10 tontin ulkopuolella Kävelytien varrella LE 22 Puistolehmus hyvä 10 tontin ulkopuolella Kävelytien varrella LE 23 Puistolehmus hyvä 40 Virastotalo, Presidentinkatu LE 24 Puistolehmus kohtalainen 30 Virastotalo, takapiha LE 25 Puistolehmus välttävä 30 Virastotalo, takapiha LE 26 Puistolehmus välttävä 30 Virastotalo, takapiha LE 27 Puistolehmus kohtalainen 30 Virastotalo, Aurinkotien puoli

7 ASUNTO OY KREIVINNIITTY Presidentinkatu 6 Aurinkotien puoleinen talo KARTTAMERKINTÄ PUULAJI KUNTOARVIO IKÄ v. MUUTA SIJAINTI HA 8 Pylväshaapa hyvä 25 Pylväshaavat 8-12 puurivinä As Oy Kreivinniityn tontilla HA 9 Pylväshaapa hyvä 25 As Oy Kreivinniityn tontilla HA 10 Pylväshaapa hyvä 25 As Oy Kreivinniityn tontilla HA 11 Pylväshaapa hyvä 25 As Oy Kreivinniityn tontilla HA 12 Pylväshaapa hyvä 25 As Oy Kreivinniityn tontilla HA 13 Pylväshaapa hyvä 50 As Oy Kreivinniityn tontilla KU 1 Kuusi hyvä 40 As Oy Kreivinniityn tontilla LE 28 Puistolehmus kohtalainen 50 As Oy Kreivinniityn tontilla LE 29 Puistolehmus kohtalainen 50 As Oy Kreivinniityn tontilla ASUNTO OY KREIVINNIITTY Presidentinkatu 8 Presidentinkadun puoleinen talo KARTTAMERKINTÄ PUULAJI KUNTOARVIO IKÄ v. MUUTA SIJAINTI HA 14 Pylväshaapa hyvä 30 Presidentinkatu 6 P-alueen sivussa As Oy Kreivinniityn tontilla HA 15 Pylväshaapa hyvä 20 Presidentinkatu 6 P-alueen sivussa As Oy Kreivinniityn tontilla HA 16 Pylväshaapa hyvä 30 Presidentinkatu 6 P-alueen sivussa As Oy Kreivinniityn tontilla HA 17 Pylväshaapa hyvä 30 Presidentinkatu 6 P-alueen sivussa As Oy Kreivinniityn tontilla HA 18 Pylväshaapa hyvä 30 Presidentinkatu 6 P-alueen sivussa As Oy Kreivinniityn tontilla

8 AURINKOTIE KARTTAMERKINTÄ PUULAJI KUNTOARVIO IKÄ v. MUUTA SIJAINTI HA 19 Pylväshaapa hyvä 30 TK:n liittymän vieressä HA 20 Pylväshaapa hyvä 30 TK:n kohdalla HA 21 Pylväshaapa hyvä 30 TK:n kohdalla HA 22 Pylväshaapa hyvä 30 TK:n kohdalla HA 23 Pylväshaapa hyvä 30 TK:n kohdalla HA 24 Pylväshaapa hyvä 30 TK:n kohdalla HA 25 Pylväshaapa hyvä 30 TK:n kohdalla HA 26 Pylväshaapa hyvä 30 SRK:n edessä HA 27 Pylväshaapa hyvä 30 SRK:n edessä HA 28 Pylväshaapa hyvä 30 SRK:n edessä HA 29 Pylväshaapa hyvä 30 SRK:n edessä HA 30 Pylväshaapa hyvä 30 SRK:n edessä HA 31 Pylväshaapa hyvä 30 SRK:n edessä HA 32 Pylväshaapa hyvä 30 SRK:n edessä HA 33 Pylväshaapa hyvä 30 SRK:n edessä LE 30 Puistolehmus hyvä 25 Aurinkotie, katupuu LE 31 Puistolehmus hyvä 25 Aurinkotie, katupuu LE 32 Puistolehmus hyvä 25 Aurinkotie, katupuu LE 33 Puistolehmus hyvä 25 Aurinkotie, katupuu LE 34 Puistolehmus hyvä 25 Aurinkotie, katupuu LE 35 Puistolehmus hyvä 25 Aurinkotie, katupuu LE 36 Puistolehmus hyvä 25 Aurinkotie, katupuu LE 37 Puistolehmus hyvä 25 Aurinkotie, katupuu LE 38 Puistolehmus hyvä 25 Aurinkotie, katupuu LE 39 Puistolehmus hyvä 25 Aurinkotie, katupuu LE 40 Puistolehmus hyvä 25 Aurinkotie, katupuu LE 41 Puistolehmus hyvä 25 Aurinkotie, katupuu LE 42 Puistolehmus hyvä 25 Aurinkotie, katupuu LE 43 Puistolehmus hyvä 25 Aurinkotie, katupuu LE 44 Puistolehmus hyvä 25 Aurinkotie, katupuu LE 45 Puistolehmus hyvä 25 Aurinkotie, katupuu LE 46 Puistolehmus hyvä 25 Aurinkotie, katupuu LE 47 Puistolehmus hyvä 25 Aurinkotie, katupuu LE 48 Puistolehmus hyvä 25 Aurinkotie, katupuu LE 49 Puistolehmus hyvä 25 Aurinkotie, katupuu LE 50 Puistolehmus hyvä 25 Aurinkotie, katupuu LE 51 Puistolehmus hyvä 25 Aurinkotie, katupuu LE 52 Puistolehmus hyvä 25 Aurinkotie, katupuu OKA 2 Okakuusi hyvä 40 Aurinkotie, TK:n kohdalla

9 Naantalin keskustakorttelien asemakaavan muutos Kaupallinen toimivuus

10 Naantalin keskustakorttelien asemakaavan muutos Kaupallinen toimivuus 1 Sisällysluettelo 1 JOHDANTO KESKUSTAN NYKYINEN PALVELURAKENNE ASEMAKAAVAN SUUNNITELMAT MARKKINOIDEN KEHITYS Liiketilan lisätarve Naantalissa Verkkokaupan kehitys ASEMAKAAVAN KAUPALLINEN TOIMIVUUS JA KAUPALLISET VAIKUTUKSET Kaupallinen toimivuus Vaikutukset keskustan palvelurakenteeseen ja kaupan toimintaedellytyksiin keskustassa Vaikutukset palveluiden saavutettavuuteen ja asiointiin JOHTOPÄÄTÖKSET Naantalin kaupunki

11 Naantalin keskustakorttelien asemakaavan muutos Kaupallinen toimivuus 2 1 JOHDANTO Naantalissa kehitetään keskustaa. Keskusta-alueelle on laadittu rakennemalli ja liikenneverkon yleissuunnitelma. Rakennemallissa on esitetty keskusta-alueen maankäytön periaatteet. Rakennemallia täydentämään järjestettiin kesällä 2012 keskeisten ydinkortteleiden osalta arkkitehtuurikilpailu. Nyt Naantalissa on vireillä keskustankorttelien asemakaavan muutos. Suunnittelun tavoitteena on alueen keskustatoimintojen vahvistaminen sekä laadukkaan ja hyvän elinympäristön kehittäminen. Tavoitteena on saada ydinkeskustan keskeiset korttelit ja niihin liittyvät katualueet rakentumaan korkeatasoiseksi asuin- ja liikepaikaksi sekä oleskelualueeksi, vahvistaa Tullikadun asemaa pääliikekatuna sekä yhdistää kantakaupunki luontevasti Järveläntien marketalueeseen Tässä selvityksessä tarkastellaan Naantalin keskustakorttelien asemakaavan muutoksen kaupallista toimivuutta sekä arvioidaan asemakaavamuutoksen kaupallisia vaikutuksia. Santasalo Ky on tehnyt Naantalin kaupallisten palveluiden selvityksen Kaupallisessa selvityksessä arvioitiin mm. Naantalin keskustan kaupallisten toimintojen kehittämistä. Asemakaavamuutoksen tarjoamia mahdollisuuksia kehittää kaupallisia palveluita tarkastellaan tässä suhteessa asemakaavan tavoitteisiin sekä kaupan selvityksessä esitettyihin kehittämisajatuksiin. Naantalin keskustakorttelien asemakaavan muutoksen kaupallisen toimivuuden ja vaikutusten arvioinnin on tilannut Naantalin kaupunki. Selvityksen on laatinut konsulttityönä WSP Finland Oy. Selvityksestä vastaavat tutkijat Tuomas Santasalo ja Katja Koskela. Naantalin kaupunki

12 Naantalin keskustakorttelien asemakaavan muutos Kaupallinen toimivuus 3 2 KESKUSTAN NYKYINEN PALVELURAKENNE Naantalin kaupallisen selvityksen mukaan kaupalliset palvelut keskustassa jakautuvat liikekeskustaan, vanhaan kaupunkiin sekä market-alueeseen. Näiden lisäksi mm. keskustan koillisosassa on marketteja ja kylpylä. Kokonaisuudessaan keskustassa on liiketilaa kaupallisten palveluiden käytössä noin kerrosneliömetriä. Kaupallinen ydinalue rajoittuu torin ympäristön kortteleihin. Marketalue sijoittuu kaupungin sisääntuloväylän päähän. Vanhankaupungin palvelut painottuvat matkailupalveluihin. Asemakaava-alue on sijainniltaan keskeinen ja se jää kaupallisen ydinkeskustan ja marketalueen väliin. Tällä hetkellä alueella on liikerakennus Tullikadulla sekä virastotalo Tuulensuunkadulla, jossa on myös liiketilaa. Tullikadun liikerakennuksessa toimii nykyisin kukkakauppa, taksiasema ja grillikahvila. Virastotalossa on mm. lääkäriasema, hammaslääkäri ja kirjakauppa. Aikaisemmin talossa toimi myös Kelan toimisto. Lisäksi kaavoitusalueella on toiminut useana vuonna jäätelökioski. Asemakaava-alueella on liikepinta-alaa kaupan ja palveluiden käytössä yhteensä noin 1500 k-m 2. Kaava-alueeseen rajoittuu keskustan liikekiinteistöjä. Kaava-alueen lounaispuolella torin vieressä on kortteli, jossa on kaupallisia palveluita koko korttelin ympäri. Tullikadulla kaava-alue rajoittuu ns. Unikeon kortteliin, jonka tyhjillään olevan liikerakennuksen tilalle on määrä toteuttaa asuinkerrostaloja. Unikeon korttelin asemakaavan mukaan on Tullikadun varrelle katutasolle sijoitettava liiketilaa. Yhteensä liiketilaa on kortteliin tulossa arviolta 800 k-m 2. Naantalin kaupunki

13 Naantalin keskustakorttelien asemakaavan muutos Kaupallinen toimivuus 4 3 ASEMAKAAVAN SUUNNITELMAT Asemakaava-alueelle rakentuu asuintaloja, joiden katutasoon sijoittuu liiketilaa. Lisäksi alueelle osoitetaan paikka linja-autoterminaalille. Asemakaava-alueella on myös terveyskeskus. Liiketilaa suunnitellaan ensisijaisesti Tullikadun ja Tuulensuunkadun varrelle sekä linjaautoterminaalin puoleiselle julkisivulle. Kaavassa ei määrätä liiketilojen rakennusoikeutta, mutta tietyillä katuosuuksilla edellytetään ensimmäisessä kerroksessa liiketilaa. Asemakaavan viitesuunnitelmissa tilavarannoksi on arvioitu n k-m 2. Tavoitteena on, että katutiloista muodostuu selkeitä liike-elämän reunustamia kaupunkitiloja. Asemakaava-alueella ensisijaisesti liiketiloille varattavat paikat katutasossa Asemakaava-alueelle on myös mahdollista rakentaa sekä sisätilaan että katutilaan avautuva kauppakuja. Kauppakuja voidaan toteuttaa parhaiten kolmessa vaihtoehtoisessa kohteessa: korttelissa 55 tontilla 3 Tuulensuunkadun varteen (1100 k-m 2 ), korttelissa 55 tontilla 4 Tuulensuunkadun ja Asemapäällikönpuiston väliselle korttelin osalle (900 k-m 2 ) ja korttelissa 13 tontilla 5 linja-autoterminaalin kaakkoispuolella (700 k-m 2 ). Kauppakujat mahdollistavat liiketilaa asemakaava-alueella yhteensä 2700 k-m 2, jolloin asemakaava-alueen kokonaisliiketilamäärä nousisi noin 3000 kerrosneliömetriin, jos kaikki mahdolliset paikat hyödynnetään liiketilana. Naantalin kaupunki

14 Naantalin keskustakorttelien asemakaavan muutos Kaupallinen toimivuus 5 4 MARKKINOIDEN KEHITYS Naantalin markkina-alueeseen kuuluu lähinnä oman kunnan asukkaat ja Naantali itsessään kuuluu Turun ja Raision asiointialueisiin. Merkittävä osa erikoikaupan ostovoimasta valuu Raisioon. Naantaliin ostovoimaa tuovat matkailijat sekä loma-asukkaat. 4.1 Liiketilan lisätarve Naantalissa Naantalin kaupan markkinat ovat kasvussa, koska väestö kasvaa ja ostovoima asukasta kohden on kasvussa. Ostovoiman kasvu vaikuttaa vähittäiskaupan toimintamahdollisuuksiin positiivisesti. Ostovoiman kasvun pohjalta arvioidaan tulevaa liiketilan lisätarvetta alueella. Laskelma pohjautuu Naantalin asukkaiden ostovoiman kasvuun vuosina Ostovoiman kasvu on suhteutettu pinta-alaksi toimialoittaisten keskimääräisten myyntitehokkuuksien avulla. Myyntitehokkuus on arvoitu vähittäiskaupan myynnin ja kartoitusten pohjalta. Tehokkuus vaihtelee toimialoittain. Myyntitehokkuus Kerrosala = 1,25 * Myyntiala / k-m2 / my-m2 Päivittäistavarakauppa ja Alko Tilaa vaativa kauppa Muu erikoiskauppa Erikoiskauppa yhteensä Vähittäiskauppa yhteensä Autokauppa ja huoltamot Ravintolat Liiketilan lisätarve on laskettu nykyisellä myyntitehokkuudella. Mikäli myyntiteho kasvaa paljon, myös kaupan investointihalukkuus uuteen liiketilaan kasvaa, ja tämä taas laskee myyntitehoa. Koska tietoa myyntitehokkuuden kehityksestä ei ole, ja koska kaavoituksen tulee pikemmin olla mahdollistavaa kuin rajoittavaa, ei tässä selvityksessä ole oletettu, että myyntitehokkuus tulevaisuudessa kasvaisi. Oletuksena on, että kaupan kehitysmahdollisuuksia halutaan alueella tukea eli kaavoitetaan sopivia kauppapaikkoja ja luodaan mahdollisuuksia kaupan kasvulle. Vähittäiskaupan lisäksi myös kaupalliset palvelut tarvitsevat liiketilaa. Palveluiden liiketilatarpeen on laskettu suuntaa-antavasti olevan 20 % vähittäiskaupan tarpeesta eli lähes saman verran kuin niitä on tälläkin hetkellä. Keskustoissa palvelujen osuus on suurempi kuin muilla kaupan alueilla. Tulevaisuudessa palvelujen osuus voi olla suurempikin, mikäli ostovoimaa suunnataan tuoteostojen sijaan palveluihin. Tällöin vastaavasti kaupan tarve olisi pienempi, joten kokonaismitoitukseen ei tällä lasketa olevan vaikutusta. Enimmäistarve kuvaa pinta-alan lisätarvetta, jossa koko ostovoiman kasvu on suunnattu uusiin neliöihin. Tällöin nykyisten myymälöiden myynti voi kasvaa inflaation verran. Myymälät voivat toki laajentua ja näin kasvattaa myyntiään, mutta laajennus on uutta pinta-alaa. Osa ostovoiman kasvusta toteutunee nykyisissä myymälöissä, kun nämä kehittävät toimintaansa. Vähimmäistarvelaskelmassa tämä on otettu huomioon niin, että ostovoiman kasvusta osan on laskettu menevän nykyisille myymälöille. Vähimmäistarvelaskelmassa päivittäistavara kaupan ostovoiman kasvusta noin kahden kolmasosan odotetaan toteutuvan uusien myymälöiden muodossa ja erikoiskaupan ostovoiman kasvusta puolet. Päivittäistavarakaupassa osuus on suurempi siksi, että toimialalla on laajentumistarvetta vaikkei ostovoima kasvaisikaan. Tuotevalikoimat laajenevat, joten päivittäistavarakaupat tarvitsevat lisää pinta-alaa säilyttääkseen kilpailukykynsä markkinoilla. Naantalin kaupunki

15 Naantalin keskustakorttelien asemakaavan muutos Kaupallinen toimivuus 6 Vähimmäistarvelaskelma on nettolaskelma, johon kaavoituksessa tulisi vähintään varautua, jotta nykyinen palvelutaso alueella säilyisi. Mikäli alueelle ei saada lisää liiketilaa, ostovoimaa virtaa nykyistä enemmän kauemmaksi. Vähimmäistarvetta suuremmallekin pinta-alalle on yleensä kysyntää kasvavilla markkina-alueilla. Enimmäistarvelaskelma asettaa rajan sille, mihin ostovoiman kasvu riittää laskennallisesti. Kaupan käytöstä poistuvat tai uudella korvautuvat liiketilat lisäävät tarvetta, mutta tätä ei laskelmassa ole otettu huomioon. Vähittäiskaupan lisätilantarve Naantalissa Keskusta-alueet Enimmäistarve k-m Enimmäistarve k-m Päivittäistavarakauppa Päivittäistavarakauppa Erikoiskauppa ja palvelut Erikoiskauppa ja palvelut Tiva ja autokauppa Tiva ja autokauppa Kauppa ja palvelut yht Kauppa ja palvelut yht Vähittäiskaupan lisätilantarve Naantalissa Keskusta-alueet Vähimmäistarve k-m Vähimmäistar ve k-m Päivittäistavarakauppa Päivittäistavarakauppa Erikoiskauppa ja palvelut Erikoiskauppa ja palvelut Tiva ja autokauppa Tiva ja autokauppa Kauppa ja palvelut yht Kauppa ja palvelut yht Lähde: Santasalo Ky Lähde: Santasalo Ky Asukkaiden ostovoiman kasvun pohjalta laskettuna liiketilan enimmäislisätarve vuoteen 2020 mennessä on Naantalissa yhteensä noin k-m 2 ja vuoteen 2030 mennessä yhteensä yli k-m 2. Vähimmäistarve, johon kaavoituksessa olisi syytä vähintään varautua on Naantalissa vuoteen 2020 mennessä k-m 2 ja vuoteen 2030 mennessä k-m 2. Pienillä markkina-alueilla, jotka ovat suurempien keskusten vaikutusalueella, on vähimmäistarve se, johon kaavoituksen mitoituksessa tulee vähintään pyrkiä. Liiketilan lisätarve ei vielä suoraan kerro mihin uutta liiketilaa tulisi alueella sijoittaa. Osa tarpeesta suuntautuu Naantalin keskustaan ja osa muille kaupan alueille. Kaupan toiminnan mukaan on liiketilan lisätarve jaettu keskustahakuisiin toimintoihin ja keskustan ulkopuolisten alueiden toimintoihin. Puhdas toimialajako ei ole soveltuva, sillä keskustat ja muut kaupan alueet ovat yleensä monipuolisia ja alueille sijoittuu monen toimialan myymälöitä. Eli keskusta-alueilla on myös tilaa vaativaa kauppaa ja muilla alueilla jonkin verran päivittäistavarakauppaa ja erikoiskauppaa. Naantalin keskusta-alueiden liiketilan vähimmäislisätarve vuoteen 2020 mennessä on lähes 6000 k-m 2 ja vuoteen 2030 lähes k-m 2. Tämä on se tarve, johon keskustan kaavoituksessa tulisi vähintään varautua. Naantalin kaupunki

16 Naantalin keskustakorttelien asemakaavan muutos Kaupallinen toimivuus Verkkokaupan kehitys Verkkokauppa on Suomessa kasvanut nopeasti, ja se on edelleen kasvussa. Verkkokaupan kasvu on herättänyt varsinkin mediassa ajatuksia siitä, ettei normaalia liiketilaa enää tarvitakaan. Verkkokauppa on viime vuosina kasvanut erityisen voimakkaasti informaatiotuotteiden ja aineettomien hyödykkeiden kuten esimerkiksi matkalippujen, teatterilippujen, äänitteiden ja rahapelien kaupassa, jossa jakelukanavana toimii tietokone, eikä tuotetta tarvitse erikseen hakea esimerkiksi postista. Verkkokaupasta ostetaan kuitenkin paljon myös tavaraa. Suosituimmat vähittäiskaupan tuoteryhmät verkkokaupassa ovat viihde-elektroniikka ja tietotekniikka, moottoriajoneuvot sekä pukeutuminen. Verkkokaupan suurimmat tuoteryhmät 2013 Matkailu 36 % Viihde-elektroniikka ja tietotekniikka Rahapelit Pukeutuminen 10 % 9 % 6 % 6 % 5 % 5 % 2 % 2 % 16 % Moottoriajoneuvot ja veneet Asuminen ja energia Raho i tu s Pääsy- ja elokuvaliput Sistustaminen ja puutarha Musiikki ja elokuvat Muut tuotteet ja palvelut Lähde: TNS Gallup TNS Gallupin verkkokauppatilaston mukaan suomalaiset ostivat vuonna 2013 verkkokaupoista yhteensä 10,5 miljardilla eurolla, josta tavaraostoihin meni 4,4 miljardia euroa. Vähittäiskaupan tuotteita ostettiin verkosta yhteensä 3,4 miljardilla eurolla, joka vastaa noin 8 % vähittäiskaupan myynnistä Suomessa. Tiedot pohjautuvat kuluttajakyselyyn. Tietojen keruu sekä tuoteryhmäjaottelu on toinen kuin vähittäiskauppaa koskevissa tilastoissa, joten verkkokauppaa koskevat luvut eivät ole täysin yhteneväisiä vähittäiskaupan myyntiä koskevien lukujen kanssa. Päivittäistavarakaupan tuotteita ostetaan verkosta vielä harvoin, elintarvikkeiden ja alkoholin osuus vähittäiskaupan verkko-ostoksista on vielä vähäistä, vain 2,5 prosenttia ja koko verkkokaupasta vain 0,8 %. Verkkokauppa painottuu siis erikoiskauppaan, verkkokaupan osuus koko erikoiskaupasta oli vuoden 2013 ensimmäisellä vuosipuoliskolla 17,5 prosenttia. Naantalin kaupunki

17 Naantalin keskustakorttelien asemakaavan muutos Kaupallinen toimivuus 8 Verkkokaupan kehitys ,4 0,1 6,0 10, ,0 4,2 0,1 0,1 5,5 5,2 9,65 9,58 Tavarakauppa Digitaalinen sisältö Palvelut ,8 0,1 5,0 8, Lähde: Verkkokauppatilasto; TNS Mrd Verkkoa käytetään paljon perinteisen kaupan rinnalla. Kuluttajat tutustuvat tuotteisiin verkossa ennen ostospäätöstä. Erityisen merkittävänä verkkokaupan hyötynä on todettu myös tuotteen jälkimarkkinat ja käyttötiedon hakeminen verkossa ostamisen jälkeen. Verkkoyhteys kauppaan on siten tullut merkittäväksi myyntiä ja jälkimarkkinointia edistäväksi tiedonjakokanavaksi, vaikka itse ostaminen tapahtuukin myymälästä. Maakuntakaavojen laadinnan yhteydessä on pohdittu kuinka paljon verkkokauppa vähentää perinteisen kivijalkaliiketilan tarvetta. Tutkimuksia ja perusteltuja arvioita ei tästä ole julkaistu. Suuressa mittakaavassa verkkokauppa ei vielä näytä vaikuttaneen kokonaisliiketilamäärään. Vaikka verkkokauppa on 2000-luvulla kasvanut nopeasti, on myös liiketilamäärä ollut voimakkaassa kasvussa. Joillakin toimialoilla verkkokaupan kasvu ja tuotteiden digitalisoituminen näkyy kuitenkin jo myymäläkannassa. Matkatoimistojen määrä on vähentynyt, kun matkailupalvelujen myynti on pitkälle siirtynyt verkkoon, samoin on käynyt pankkikonttoreille. Vähittäiskaupassa digitalisoitumisen rooli näkyy ehkä merkittävästi mm. fotokaupassa, tietotekniikkakaupassa sekä muussa kodintekniikkakaupassa. Mm. kuvien tulostaminen hoidetaan nykyään verkkokaupan kautta, mikä on näkynyt fotokauppojen määrän voimakkaana vähenemisenä. Myös levykauppojen vähenemisen syynä on osin musiikin ja tallenteiden digitalisoituminen. On myös toimialoja, joissa kasvu ei juurikaan suuntaudu verkkoon. Näitä ovat mm. henkilökohtaiset palvelut eli kampaajat, kauneushoitolat jne. Myöskin terveyspalveluissa sekä liikunta- ja hyvinvointipalveluissa verkkokaupan vaikutus liiketilamäärään jäänee marginaaliseksi. Autokaupassa verkossa valikoimaan tutustuminen on jo arkipäivää, mutta ostotapahtuma toteutuu myymälässä. Autoja halutaan esitellä myös myymälöissä. Myöskään huoltamo- ja korjaamotoimintaa ei voida siirtää verkkoon. Useat vähittäiskaupan liikkeet toimivat nykyään sekä verkossa että perinteisissä liiketiloissa. Myyntiä saadaan kumpaakin kautta ja perinteistä liiketilaa tarvitaan, vaikka osa myynnistä menee verkkokaupan kautta. Varsinaiset verkkokaupat ovat myös avanneet ns. näytemyymälöitä (showroom). Ne ovat usein isoja ja niissä asioidaan myös lähialuetta kauempaa. Uudellamaalla näitä ovat esimerkiksi Hobby Hallin myymälä Tammistossa ja Verkkokauppa.comin myymälä Naantalin kaupunki

18 Naantalin keskustakorttelien asemakaavan muutos Kaupallinen toimivuus 9 Jätkäsaaressa. Muotikaupan verkkokaupat ovat avanneet myös puhtaita showroom-myymälöitä, joissa tuotteita voidaan sovittaa. Näitä ei Suomessa vielä ole. Kaupan alalla uskotaan, että tulevaisuudessa menestyvät parhaiten ne jotka osaavat yhdistää oikealla konseptilla verkon ja perinteiset myymälät. Luontevasti hybridimalli voi toimia mm. vaatekaupassa, jossa verkkokaupan suuret palautusprosentit syövät kannattavuutta. Verkkokaupan noutopisteet myös lisäävät liiketilan tarvetta, kun posti on vähentänyt toimipisteitään. Tulevaisuudessa tarvitaan verkkokaupan takia enemmän joko posteja, asiamiesposteja tai muita noutopisteitä, josta tuotteita noudetaan. Noutopisteiden tulee olla helposti saavutettavissa olevissa paikoissa ja paikoissa, joissa asioidaan muutoinkin. Luonteva verkkokaupan toimituspiste on kiinteä myymälä, jolloin myymälään voidaan houkutella asiakkaita tekemään lisäostoja. Täsmällisiä arvioita siitä, kuinka paljon verkkokauppa tulevaisuudessa syö liiketilaa, ei vielä pystytä tekemään. Vähittäiskauppa uskoo yhä perinteiseen liiketilaan ainakin, jos tätä arvioidaan hankkeiden kautta. Kuluttajien kauppa-asiointi ei ole ainoastaan tuotteiden ja tavaroiden noutoa kaupasta, vaan asiointiin sisältyy mm. elämyksiä ja sosiaalisia kontakteja, joten pääosa kaupasta tulee edelleenkin toteutumaan myymälöissä. Nykyistä kehitystä sekä tulevaisuuden arvioita peilaten verkkokauppa ei todennäköisesti tule syömään liiketilatarvetta ainakaan suoraan suhteessa myyntiin. Koska verkkokaupan kilpailuetu usein painottuu hintaan ja verkkokaupasta puuttuu henkilökohtainen palvelu, se kilpailee todennäköisesti eniten suurten itsepalveluun perustuvien kauppojen kanssa. Ulkomailla on arvioitu, että mm. hypermarkettien laajat käyttötavaraosastot tulevat kasvavan verkkokaupan myötä pienenemään. Henkilökohtaisia palveluita tarjoaviin pienempiin kauppoihin verkkokaupalla olisi vähemmän vaikutusta, varsinkin jos ne itse onnistuvat hyötymään verkosta. Koska ihmiset odottavat kaupalta/asioinnilta myös elämyksiä ja viihdettä, tarvitaan mm. keskustakauppoja ja -palveluita edelleen tulevaisuudessakin. Britanniassa tehdyn tutkimuksen (konsultointiyritys Deloitte) mukaan keskustojen kaupat ovat hyvin joustavia ja uudistumiskykyisiä. Ne ovat yllätysvoittajia meneillään olevassa rakenteellisessa muutoksessa. Sen sijaan, että internet veisi asiakkaat kaupoista pois, se työntää heidät takaisin kauppoihin noutamaan verkosta tilattuja tuotteita. Koska verkkokaupan vaikutuksesta liiketilamäärään ei ole tutkittua ja julkaistua tietoa ja koska liiketilan tarvelaskennassa on paljon muitakin epävarmuustekijöitä, on kaavoitukseen syytä tuoda väljyyttä. Kaavoilla ei myöskään ole tarvetta ohjata, käydäänkö kauppaa verkossa vai perinteisissä liiketiloissa. Kaavoilla tulee mahdollistaa, että kysyntää vastaava tarve voidaan toteuttaa myös liiketiloina. Naantalin kaupunki

19 Naantalin keskustakorttelien asemakaavan muutos Kaupallinen toimivuus 10 5 ASEMAKAAVAN KAUPALLINEN TOIMIVUUS JA KAUPALLISET VAIKUTUKSET Naantalin keskustakorttelien asemakaavan muutoksen kaupallisia vaikutuksia ja kaupallista toimivuutta arvioidaan tässä sekä keskustan että koko kaupungin kannalta. Arviointi pohjautuu nykyiseen palveluverkkoon ja siinä tulevaisuudessa tapahtuviin muutoksiin sekä ostovoimaennusteisiin ja liiketilan laskennalliseen lisätarpeeseen. 5.1 Kaupallinen toimivuus Asemakaava toteuttaa keskustan rakennemallityön tavoitetta liikekeskustan laajentamisesta ja mahdollistaa kauppakatujen syntymisen Tullikadulle ja Tuulensuunkadulle. Erityisesti Tuulensuunkatu muuttuu asemakaavan myötä nykyistä selkeämmin kauppakaduksi, joka yhdistää liikekeskustaa ja market-aluetta. Tullikatu on tällä hetkellä Naantalin liikekeskustan pääkauppakatu, joka toimii intensiivisesti lähinnä Luostarinkadun ja Uolevi Raaden kadun välillä. Asemakaava mahdollistaa kauppakadun jatkumisen Tuulensuunkadulle saakka. Tämä edellyttää kuitenkin myös kaava-alueen vieressä olevan Unikeon korttelin toteuttamista voimassa olevan asemakaavan mukaisesti niin, että Tullikadun puoleinen maantasokerros toteutetaan liiketiloina, joiden sisäänkäynnit aukeavat Tullikadulle. Naantalin kaupunki

20 Naantalin keskustakorttelien asemakaavan muutos Kaupallinen toimivuus 11 Tullikadun kaupallinen jatko sekä Tuulensuunkadun muuttuminen kauppakaduksi laajentavat kaupallista keskustaa ja mahdollistavat kauppakatumaisen yhteyden marketalueelle. Liiketilaa olisi hyvä saada katutasolle Tuulensuunkadun puoleisiin rakennuksiin koko matkalle. Linjaautoaseman korttelissa liiketila on alustavassa suunnitelmassa (Naantalin keskustakorttelit, Liiketilapotentiaali ; Arkkitehdit Anttila & Rusanen Oy) rajattu vain terminaalin puoleiseen osuuteen. Liikenneympyrän jälkeen kauppakatumaisuus päättyy, koska korttelin 14 katutasoon ei ole tulossa liiketilaa. Liiketilaa ei tosin ole toisella puolella katuakaan olevassa korttelissa, joka on jo asemakaava-alueen ulkopuolella. Asemakaavan ensisijaisesti liiketiloille varatut korttelit ovat lähinnä yksittäisiä katutason liiketiloja. Muutamaan kortteliin on kuitenkin mahdollista sijoittaa kauppakujia, jotka avautuvat katutilan lisäksi sisätilaan. Kauppakujien myötä kaupallisten palveluiden tarjonta laajenee asemakaava-alueella. Kauppakujat tuovat keskustaan kortteleiden sisäisiä yhteyksiä ja luovat vaihtoehtoista kaupunkitilaa. Kauppakujien koko on kuitenkin kohtalaisen pieni, eivätkä ne todennäköisesti houkuttele esimerkiksi ketjuliikkeitä, joita Naantalin keskustasta puuttuu. Yleisestikin pienimuotoisten kauppakujien toteutusmahdollisuudet ovat haastavia. Niiden toteuttaminen olisi kaupan palveluiden kannalta toivottavaa. Suunnitelmissa on ensisijaisesti varattu liiketiloja katutilaa avautuvina, mikä on tärkeää kauppakatumaisen ilmeen luomiseksi. Korttelin 55 maantason periaatekaaviossa liiketilaa on sijoitettu myös puistoon avautuvaksi, mikä on myös hyvä tavoite. Puiston läpi kulkee toinen yhteys liikekeskustasta marketalueelle, ja liiketoiminnan sijoittaminen alueelle laajentaa kaupallista toimintaa keskustassa. Asemapäällikön puistoon voisi hyvin sijoittaa mm. kahvilan ja terassin, joka avautuu suotuisaan ilmansuuntaan. Liiketilojen sijoittaminen korttelissa 55 Naantalin kaupunki

21 Naantalin keskustakorttelien asemakaavan muutos Kaupallinen toimivuus 12 Naantalin kaupallisten palveluiden selvityksessä (Santasalo Ky, 2007) asemakaava-aluetta suositeltiin kehitettävän enemmän kauppakorttelimaisena, kuin mitä asemakaavassa on suunniteltu. Kauppakorttelin läpi esitettiin myös korttelin sisäistä yhteyttä. Kauppakorttelia tärkeämpää on kuitenkin saada katutilat kauppakaduiksi, kuten asemakaavassa on suunniteltu. Katuja suunnitellaan jalankulkupainotteisina katuina, mikä jalankulkuympäristön parantuessa vahvistaa kauppojen toimintaedellytyksiä. Kauppakujien rakentuminen kortteliin 55 toisi sisäisen yhteyden, mutta näiden rakentuminen on epävarmaa. 5.2 Vaikutukset keskustan palvelurakenteeseen ja kaupan toimintaedellytyksiin keskustassa Asemakaavan muutoksen myötä keskustaan saadaan lisää liiketilaa, mutta samalla nyt toiminnassa olevaa liiketilaa myös poistuu käytöstä. Kaupallisten palveluiden intensiivinen alue keskustassa laajenee jonkin verran, kun Tuulensuunkatu muuttuu nykyistä selkeämmäksi kauppakaduksi. Tällä hetkellä asemakaava-alueella on kaupallisia palveluita noin 1500 k-m 2. Asemakaavan viitesuunnitelman mukaan uutta liiketilaa voidaan toteuttaa suunnilleen saman verran. Mikäli johonkin kortteliin sijoittuu kauppakuja, liikerakentamisen määrä kasvaa. Kokonaisuudessaan tarkasteltuna uutta liiketilaa rakentuu keskustaan todennäköisesti kohtalaisen vähän, koska suurin osa uudesta tilasta on vanhaa korvaavaa. Näin ollen keskustan palvelurakenne ei juurikaan uudistu eikä kaupallinen monipuolisuus merkittävästi parane asemakaavan muutoksen myötä. Asemakaavan myötä alueelta poistuu sekä palveluita että kauppaa. Nykyisistä asemakaavaalueen liiketiloista kolmasosa liiketiloista on kaupan tiloja ja noin kaksi kolmasosaa palveluita. Kivijalkaliiketilat tarjoavat myymälätilaa lähinnä paikallispalveluille, saman tyyppisille toimijoille, joita alueella on tälläkin hetkellä. Osa alueella tällä hetkellä toimivista myymälöistä voi hakeutua alueen uusiin liiketiloihin, osa hakeutunee muualle keskustassa tai lopettaa toimintansa Naantalissa. Lääkärikeskuksen sekä hammaslääkärin tilat voivat muutoksen myötä siirtyä myös kerroksiin, joten katutasoon voi tulla nykyistä enemmän kaupunkikuvaa vilkastuttavia palveluita. Asemakaava tullaan toteuttamaan vaiheittain. Kun asemakaavaa ryhdytään toteuttamaan, tulee vanhoja liiketiloja purkaa, mikä vaikuttaa alueella nykyisin toimivien myymälöiden toimintaedellytyksiin. Korvaavien tilojen löytäminen muualta keskustasta voi olla vaikeaa. Vaikka tila korvautuisikin myöhemmin uudessa rakenteessa, on väliaikainen poistuminen markkinoilta haastavaa liiketoiminnan jatkuvuuden näkökulmasta. Luvussa esitetyn vähimmäistarvelaskelman mukaan vuoteen 2020 mennessä tarvitaan lisää liiketilaa lähes 6000 k-m 2 ja vuoteen 2030 mennessä lähes k-m 2. Asemakaava-alue kattaa tosin vain osan Keskustan rakennemallityön alueesta, ja keskustassa on kaupan kehitysmahdollisuuksia muuallakin. Asemakaava-alue on kuitenkin kaupallisen kehityksen kannalta keskeinen alue yhdistämään nykyistä liikekeskustaa ja market-aluetta toisiinsa. Näin ollen alueelle olisi toivottavaa sijoittaa enemmänkin liiketilaa, kuin mitä asemakaavan viitesuunnitelmassa on esitetty. Naantalin kaupunki

22 Naantalin keskustakorttelien asemakaavan muutos Kaupallinen toimivuus 13 Uudistus ei tuo juurikaan liiketilaa mm. muotikaupoille, ketjuliikkeille tai vastaaville keskustatoimijoille. Ketjuliikkeet hakevat yleensä liikepaikkoja kauppakeskuksista tai monipuolisilta kauppakaduilta, ja ne sijoittuvat mieluummin tiiviimpiin kaupan keskittymiin tai tihentymiin. Asuintalojen pohjakerrokset voivat olla liian passiivisia liikepaikkoja. Asemakaavan mahdollistama liiketila tuo liiketilaa lähinnä paikallispalveluita tarjoaville kaupoille, mikä vahvistaa Naantalin keskustaa paikallispalveluiden keskustana. Kaupallisen keskustan laajentuminen ei kuitenkaan heikennä torin ympäristössä olevan kaupallisen ytimen vetovoimaa, vaan se säilyy yhä erikoiskaupan toiminnan keskipisteenä Naantalissa. 5.3 Vaikutukset palveluiden saavutettavuuteen ja asiointiin Alueelle sijoittuu helposti saavutettavia, keskustatyyppisiä palveluja. Paikallispalveluiden tarjonta vahvistuu ja asiointiympäristö paranee, mikä lisää keskustassa viihtymistä. Kokonaisuudessaan palvelutarjonta kasvaa kuitenkin vain sen verran vähän, että monipuolisille ostoksille kuljetaan yhä mm. Raisioon tai Turkuun. Kaavan myötä keskustaan sijoittuu huomattava määrä uutta asuinrakentamista. Asukasmäärän kasvun myötä saadaan keskustaan enemmän väkeä ja kasvava asukasmäärä keskustassa lisää myös palvelujen käyttöä. Näin ollen lähipalvelujen kysyntä kasvaa keskustassa. Naantalin kaupunki

23 Naantalin keskustakorttelien asemakaavan muutos Kaupallinen toimivuus 14 6 JOHTOPÄÄTÖKSET Naantalin keskustakorttelien asemakaavan muutos on kaupallisten palveluiden lähtökohdista positiivinen. Asemakaavan muutoksen myötä keskustaan saadaan lisää asuntoja ja asukasmäärä kasvaa. Asukasmäärän kasvu tuo kaupan palveluille lisää asiakaskuntaa. Myös kaupunkikuva vilkastuu uusien asukkaiden myötä. Asemakaavan muutosalue sijoittuu kaupallisten ydinkortteleiden ja marketalueen välimaastoon. Kaupallinen toiminta sijoittuu pääosin Tullikadulle sekä Tuulensuunkadulle. Liiketoiminnan jatkuvuus muodostaa kauppakatumaisen yhteyden liikekeskustasta marketalueelle. Asemakaavan muutos toteuttaa näin keskustan rakennemallityön tavoitetta liikekeskustan laajentamisesta. Asemakaavan myötä saadaan uutta liiketilaa keskustaan lähinnä paikallispalveluille. Uuden liiketilan määrä on kuitenkin kokonaisuudessaan kohtalaisen vähäinen. Näin ollen palvelurakenne ei merkittävästi uudistu keskustassa. Mitä enemmän liiketoimintaa keskustaan saadaan, sitä parempi on keskustan kaupallinen vetovoima. Naantalin kaupallisessa selvityksessä asemakaava-alueelle visioitiin korttelikeskusta, jonne rakentuu sisäisiä yhteyksiä ja kauppakäytäviä. Asemakaavan myötä kauppakujia on mahdollista sijoittaa kortteleihin, mutta ne ovat kohtalaisen pieniä ja niiden toteutettavuus haastavaa. Pienimuotoisina ne eivät houkuttele ketjuliiketoimintaa eikä monipuolista erikoiskauppaa. Uudelle liiketilalle olisi enemmänkin kysyntää keskustassa kuin mitä asemakaavan muutos alueelle tuo. Asemakaavan muutosalue ei kuitenkaan ole aivan keskeisimpiä ydinkeskustan kortteleita, joten merkittävälle liikerakentamiselle olisi haastava löytää toteuttajaa. Kun keskustauudistus jatkuu keskeisimmissä kortteleissa, on tärkeää huolehtia, että alueelta löytyy riittäviä mahdollisuuksia liiketoiminnan laajentamiselle. Keskeisimmät korttelit tulee saada katutasoltaan kokonaan kaupalliseen käyttöön ja sisäosiin kävely-yhteyksiä. Kokonaisuudessaan tarkasteluna asemakaavan muutos vahvistaa Naantalin kaupallista keskustaa. Tullikadun asema pääkauppakatuna vahvistuu ja Tullikatu ja Tuulensuunkatu jatkuvat kauppakatuina liikekeskustasta marketalueelle. Keskustan asukasmäärän kasvaessa sekä jalankulkuympäristön parantuessa kaupan toimintaedellytykset vahvistuvat. Asemakaavassa ei liikerakentamiselle ole osoitettu sitovia kerrosalamääriä, mutta tietyillä katuosuuksilla liiketilaa tulee sijoittaa katutasolle. Toivottavaa olisi että liiketilaa sijoitettaisiin alueelle laajemminkin, mikä vahvistaisi keskustan kaupallista vetovoimaa. Naantalin kaupunki

24 RAKENNUSLIIKKEIDEN PALAUTTEEN TIIVISTELMÄ JA VASTINEET / Kaupunginarkkitehti Kaupunkisuunnittelujaosto pyysi lausuntoa seuraavilta rakennusliikkeiltä, jotka kaikki jättivät lausuntonsa. Lausunnot ovat olleet liitteenä kaavoitus- ja ympäristölautakunnan kokouksen esityslistalla. YH Kodit Oy Lemminkäinen Oyj Peab Oy NCC Rakennus Oy Sato Oyj Hartela Oyj Lausunnoissa arvioinnin lähtökohtana oli se, että kaupunki perii rakennusoikeudesta myydessään tontin euroa/k-m². Kaupunkisuunnittelujaosto päätti lähettää saadut lausunnot käsiteltäväksi kaavoitus- ja ympäristölautakunnalle. Asemakaavan valmistelussa tulee varmistaa asemakaavan toteuttamiskelpoisuus kaupungin asettamilla tontin luovutusehdoilla. YH Kodit Oy kehitetään aluetta kävelykeskustaksi edellytetään rohkeaa arkkitehtuuria liiketilat ensimmäiseen kerrokseen korkeampia rakennuksia - taloudellisuus yksikerroksisen rakennuksen terassipiha hieno ratkaisu voisi olla myös 3-kerroksisia town- house tyyppisiä rivitaloja ensimmäisen kerroksen liiketilat kadunpuolelle - asunnot pihan puolelle (pienyrittäjyys / etätyö) korttelin 13 I-kerroksinen osa hankala, se pois ja koko rakennus laajemmaksi jos autopaikat maan alle, rakennukset korkeampia katunäkymät samalla korkeudella ullakko nostetaan yhdellä kerroksella, saadaan persoonallisia asuntoja Vastine: - Luonnoksessa korostetaan jalankulkupainotteista ja kevyttä liikennettä suosivaa katuverkkoa ja Tullikadun kehittämistä jalankulkupainotteisena liikekatuna. Vuodenaikojen huomattava vaihtelu keskustan käyttäjien määrässä ja liikkumistavoissa pyritään ottamaan suunnittelussa huomioon. Puhdasta kävelykatualuetta ei olla toteuttamassa mm. yrittäjien mielipide huomioiden. - Rohkeaa arkkitehtuuria on mahdollista toteuttaa jokaisen hankkeen kohdalla arvostamalla suunnitteluosaamista rakennusten arkkitehtuurissa. Suunnittelijat valitsee toteutuksesta vastaava rakennusliike. - Liiketilojen vähimmäismäärää ei määritetä kerrosalaneliöinä tai prosentteina pintaalasta, vaan tietyillä katuosuuksilla edellytetään ensimmäisessä kerroksessa liiketilaa. Myöskään enimmäismäärää ei päätetä, vaan se määräytyy kunkin hankkeen rakentamisaikaisessa tilanteessa. Liiketilat sijoitetaan ensimmäiseen kerrokseen ja kadun puolelle, mutta kaavassa ei rajoiteta esim. toimistotilojen sijoittamista muihinkin kerroksiin.

25 - Town-house tyyppistä rakentamista ei alueelle esitetä, koska sillä ei saavuteta helposti kaavassa aiottua tehokkuutta suunnittelussa lähtökohdaksi valittujen korttelialueiden laajuuksilla. Matalat osat kortteleissa avaavat ilmavuutta muuten tehokkaaseen rakenteeseen. - Rakennusliikkeiden lausuntojen johdosta on teetetty vertailuvaihtoehto maantasopysäköinnillä yhdessä korttelissa 55 tonteille 2 ja 3. Rakennusoikeus on maantasovaihtoehdossa k-m². Maanalaisen pysäköinnin vaihtoehdossa rakennusoikeus on k-m² eli 1900 k-m² suurempi. Lemminkäinen Oyj kortteli 6 ja 14 luontevia kokonaisuuksia purettavaa rakennuskantaa paljon, tonttikustannus kasvaa kannattavuusrajalle joihinkin asuntoihin saadaan sisäyhteys autopaikoille, muille katospaikat ok 1 ap/80 k-m² olisi sopiva ylimmän kerroksen poikkeavuus vain materiaaleilla ja parvekkeiden muotoiluilla korttelit 13 ja 55 vaiheittain rakentamisessa k-m² yksikkökoko ok, paikoitustilojen vaiheittain rakentaminen hankalaa liiketilan määrä ei pidä olla liian suuri terassiin alapuolisen tilan luonne ei käy ilmi parvekkeiden avautuminen liikennealueelle ja raitisilman ottoaukot ongelma pimeät sisäkulmat kortteleissa ongelma ylimmän kerroksen sisäänveto hankalaa kiinnostunut kaikista kortteleista, edellyttäen kaavatyön jatkotyöstämistä Vastine: - Rakennusliikkeiden lausuntojen perusteella pysäköintinormista on poistettu vähintään 1ap / asunto, perusteluna joukkoliikenteen erinomainen palvelutaso suunnittelualueella. Muuten pysäköintinormi jää ennalleen. Autopaikkavaatimus ei ole kaavaluonnoksessa lausunnossa mainittu 1ap/60 k-m2 vaan 1ap/70 k-m2. - Ullakkokerroksen erilaisuudella on tarkoituksena keventää rakennusten massan kaupunkikuvallista vaikutelmaa ja tarjota mahdollisuus terassillisiin ullakkoasuntoihin, mikä Naantalin keskustan asumisviihtyisyyden perusteella on tärkeää. - Liiketilojen vähimmäismäärää ei määritetä kerrosalaneliöinä tai prosentteina pintaalasta, vaan tietyillä katuosuuksilla edellytetään ensimmäisessä kerroksessa liiketilaa. Myöskään enimmäismäärää ei päätetä, vaan se määräytyy kunkin hankkeen rakentamisaikaisessa tilanteessa. - Korttelin 13 matala osa todennäköisesti toteutuu liiketilana tai palvelutilana. - Taksien lähtöpaikka sijoitetaan linja-autoterminaalin läheisyyteen siten, että se häiritsee mahdollisimman vähän asuinrakennuksia. - Korttelialueiden "pimeitä" nurkkia on avattu korttelissa Liikenteen melu vähäistä ja kaupunkipölyn taso alhainen, keskusta soveltuu asumiseen, terassiasuntojen käyttö mahdollista. - Korttelissa 6 ja 14 kerrosluvut muutettu V:een. - Rakennusliikkeiden lausuntojen johdosta on teetetty vertailuvaihtoehto maantasopysäköinnillä yhdessä korttelissa 55 tonteille 2 ja 3. Rakennusoikeus on

26 maantasovaihtoehdossa k-m². Maanalaisen pysäköinnin vaihtoehdossa rakennusoikeus on k-m² eli 1900 k-m² suurempi. Peab Oy autopaikat maan alla, kallis ratkaisu IV-kerroksinen epätaloudellinen ratkaisu, voisiko olla V-VI ovat erittäin kiinnostuneita osallistumaan alueen tontinostoa koskeviin neuvotteluihin Vastine - Rakennusliikkeiden lausuntojen johdosta on teetetty vertailuvaihtoehto maantasopysäköinnillä yhdessä korttelissa 55 tonteille 2 ja 3. Rakennusoikeus on maantasovaihtoehdossa k-m². Maanalaisen pysäköinnin vaihtoehdossa rakennusoikeus on k-m² eli 1900 k-m² suurempi. - Kerrosluku on V u 3/4, tämä kerrosluku mahdollistaa vaaditun pysäköintinormin toteutumisen korttelikoon ollessa suhteellisen tiukka kaupungin mittakaavaa noudattaen. - Korttelissa 6 ja 14 kerrosluvut muutettu V:een. NCC Rakennus Oy, Asuminen hintatason oltava kohtuullinen, edellyttää kohtuullista rakennusoikeuden hintaa korttelit pystyttävä rakentamaan vaiheittain, varsinkin jos pysäköintitila sijoittuu rakennusten alle vaiheistus helpompi maan päällisellä pysäköinnillä tai autopaikat vain pihan alla palo- ja pelastusasiat huomioitava vaiheistuksessa kortteli 14 onnistunut ratkaisu, tuottaa heti valmista ympäristöä asunnoista avautuvat pitkät näkymät maisemaan suuren rakennusliikkeen yksikkökoko vähintään 2000 k-m² rakennusalat väljemmin kaavaan yhteis- ja aputilojen määrää ei syytä rajoittaa ensimmäiseen kerrokseen kohdistuvia vaatimuksia ei pidä olla kuten porraskäytävän avautuminen piha/katu ja 0,7 m lattiakorko räystäslinjan yhtenäisyys voi tuottaa hukkakuutiota teknisten tilojen sijoittaminen myös mahdollista vesikaton yläpuolelle on tavoiteltu suurta rakennusoikeutta ja matalaa kerroslukua syntyy umpihoja harkittava pysäköinnin osoittamista maantasoon autopaikkanormi 1 ap / k-m² mahdollisilla pihakansilla hulevedet viemäriverkkoon liikenneterminaali pois asuntojen yhteydestä maanalaiset autopaikat ongelma terminaalin alla esitetty liiketilan määrä liian suuri, Naantalin kaupallinen keskusta muualla Vastine - Poistetaan pysäköintinormista vähintään 1ap / asunto, perusteluna joukkoliikenteen erinomainen palvelutaso suunnittelualueella. Muuten pysäköintinormi jää ennalleen. - Liiketilojen vähimmäismäärää ei määritetä kerrosalaneliöinä tai prosentteina pintaalasta, vaan tietyillä katuosuuksilla edellytetään ensimmäisessä kerroksessa liiketilaa.

27 Sato Oyj Myöskään enimmäismäärää ei päätetä, vaan se määräytyy kunkin hankkeen rakentamisaikaisessa tilanteessa. - Rakennusliikkeiden lausuntojen johdosta on teetetty vertailuvaihtoehto maantasopysäköinnillä yhdessä korttelissa 55 tonteille 2 ja 3. Rakennusoikeus on maantasovaihtoehdossa k-m². Maanalaisen pysäköinnin vaihtoehdossa rakennusoikeus on k-m² eli 1900 k-m² suurempi. - Ensimmäisen kerroksen lattiatasovaatimusta pudotettu 0,5 m:iin, tämä turvaa asumismahdollisuuden myös ensimmäisessä kerroksessa. - Vaiheittaisuus korttelissa 13 edellyttää yhteisen pysäköintitilan ottamista huomioon tontin luovutuksessa. luonnos tiivistää hyvin keskustaa, tuo toivottua lisäasumista ja turvaa palveluja liikenteellinen sisääntulo Aurinkotieltä jäsentyy ja joukkoliikenne tulee jouhevammaksi kerrosluku liian alhainen nyt asetettujen ehtojen mukaan lisää rakennusoikeutta korttelit 13 ja 55 vaihtoehtoisia ratkaisuja maanalaisille esim. kansirakenteilla 1 ap/asunto poistettava, pienten asuntojen rakentaminen kannattamatonta ei kaikille asukkaille tarvetta autopaikalle, joukkoliikenne ja kevyt liikenne tehokkaampaan käyttöön Vastine: - Pääasiallinen kerrosluku IVu3/4 V perustuu rakennemalliin, joka yleiskaavallisena valtuuston hyväksymänä suunnitelmana ohjaa alueen asemakaavoitusta - Korttelissa 6 ja 14 kerrosluvut muutettu V:een. - Pysäköintinormista on poistettu vähintään 1ap / asunto, perusteluna joukkoliikenteen erinomainen palvelutaso suunnittelualueella. Muuten pysäköintinormi jää ennalleen. - Rakennusliikkeiden lausuntojen johdosta on teetetty vertailuvaihtoehto maantasopysäköinnillä yhdessä korttelissa 55 tonteille 2 ja 3. Rakennusoikeus on maantasovaihtoehdossa k-m². Maanalaisen pysäköinnin vaihtoehdossa rakennusoikeus on k-m² eli 1900 k-m² suurempi. Hartela Oyj rakennusten sijoittelu noudattaa olevaa koordinaatistoa ja on perusteltua kaupunkikuvan kannalta kerrosluvut noudattavat jo rakennettua rakennuskantaa ja sopivat keskustan yleisilmeeseen rakennusalojen yksikkökoko suuruusluokaltaan oikeankokoisia asuntomyynnillisesti pysäköintinormi 1 ap/70 k-m² perusteeton, pitäisi olla 1 ap/ 100 k-m², jolloin osa paikoista pystyttäisiin sijoittamaan maan päälle, hintataso naantalilaisille sopiva Vastine: - Pysäköintinormista on poistettu vähintään 1ap / asunto, perusteluna joukkoliikenteen erinomainen palvelutaso suunnittelualueella. Muuten pysäköintinormi jää ennalleen.

28 - Rakennusliikkeiden lausuntojen johdosta on teetetty vertailuvaihtoehto maantasopysäköinnillä yhdessä korttelissa 55 tonteille 2 ja 3. Rakennusoikeus on maantasovaihtoehdossa k-m². Maanalaisen pysäköinnin vaihtoehdossa rakennusoikeus on k-m² eli 1900 k-m² suurempi.

29 Naantalin kaupunki Muistio Keskustakortteleiden asemakaava, kaupunkisuunnittelujaoston ja rakentajien yhteiskeskustelu Aika kello Paikka Naantalin kaupungintalo, kaupunginhallituksen kokoushuone Osallistujat Rakennusliikkeiden edustajat: Timo Veijalainen Esa Lehmusvuori Matti Keitilä Mikko Kilpi Raimo Heinonen NCC Rakennus Oy NCC Rakennus Oy Sato Oyj Hartela Oy Peab Oy Kaupunkisuunnittelujaosto: Jan Lindström Sirpa Hagsberg Hannu Aalto Juho Kuustonen Lasse Valtonen Hanna Gustafsson Markku Tuuna Kimmo Suonpää Martti Sipponen Kirsti Junttila Riitta Lehtinen tilaisuuden puheenjohtaja muistion laatija 1 Tilaisuuden avaus Puheenjohtaja Jan Lindström toivotti osallistujat tervetulleeksi. Puheenjohtaja totesi, että tämän tilaisuuden tarkoituksena on kuulla rakentajien ja rakennuttajayhteisöjen mielipiteitä valmisteilla olevasta Naantalin keskustakortteleiden asemakaavasta, joka on tulossa ehdotusvaiheena nähtäville alkusyksystä. 2 Kaavan esittely ja keskustelussa esille tulleita huomioita Kaupunginarkkitehti Kirsti Junttila esitteli laadittua keskustakortteleiden asemakaavaehdotusta / ehdotuksia. Puheenvuoroissa tuli esille mm. seuraavia näkemyksiä - suunnitelmat näyttävät hyvälle - korttelin 55 jakaminen kahdelle rakentajalle on haasteellinen toteuttaa - kaikkien rakentajien puheenvuoroissa tuli esille, että autopaikkavaatimus 70 m 2 / autopaikka on korkea - liiketilamahdollisuus tyyppinen kaava helpottaisi rakentajaa - pystyttäisiinkö liiketilan kysyntää etukäteen kartoittamaan C:\USERS\EEVA.RYTKOLA\DESKTOP\KSJ_14_08_11_NEUVOTTELU_RAKENNUSLIIKKEET.DOCX