1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT

Transkriptio

1 1 () 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 1.1 Tunnistetiedot Asemakaavan muutos koskee Naantalin kaupungin (529) 3. kaupunginosan osakorttelia 51. Asemakaavan muutoksella muodostuu kaupunginosan 3 osakorttelia Kaava-alueen sijainti Asemakaavamuutosalue sijaitsee Naantalin keskustassa linjaautoaseman vieressä. Käyttöhistoriansa perusteella paikka tunnetaan nimellä Unikeon kortteli. 1.3 Kaavan nimi ja tarkoitus Asemakaavan nimi: Osakorttelin 51 asemakaavan muutos (Ak-322), Unikeon korttelin asemakaavamuutos. Voimassa oleva asemakaava Naantalin kaupungin 3. kaupunginosan korttelissa 51 on voimassa vahvistettu asemakaava Ak-1. Se mahdollistaa enintään 3-kerroksisten,0 metrin korkuisten liike- ja asuinkerrostalojen, joissa ainakin ensimmäisten kerrosten tulee olla liikehuoneistoja rakentamisen. Kaavamuutosalueella on rakennusoikeutta 4400 k-m² + k15 k-m². Voimassa olevassa kaavassa autopaikkoja edellytetään: - Asunnot 1 ap/as, liikehuoneistot, ravintolat 1 ap/35 huoneistom² - Toimistot, virastot 1 ap/25 huoneistom² - Hotellit 1ap/1,5 vierashuone - Kokoushuoneet 1ap/ istumapaikkaa Autopaikat saa sijoittaa tontille pihatasoon, pihatason alle tai rakennuksen kellarikerrokseen. Maistraatilla on oikeus myöntää lykkäystä autopaikkojen rakentamisvelvollisuudesta enintään autopaikkamäärän kolmanneksen osalta viideksi vuodeksi kerrallaan.

2 2 () Asemakaavamuutos Asemakaavan muutoksessa kaavaan on merkitty IV1/2- ja III1/2- kerroksiset rakennusalat sekä pysäköintipaikkoja varten maanalaisen tilan merkintä. Suunnittelualue koostuu kolmesta tontista, joille on osoitettu rakennusoikeutta seuraavasti: Rakennusoikeutta on tontille 1 osoitettu 2930 k-m², tontille 22 osoitettu 3150 k-m² ja tontille 23 osoitettu 20 k-m². Liiketilan osuus kokonaiskerrosalasta on arviolta 00 k-m² ja se sijoittuu Tullikadun varteen. Autopaikkoja on rakennettava: - asuintilat 1 ap/ 0 k-m² siten, että jokaista asuntoa kohden on vähintään 1 ap - liiketilat 1 ap/50 k-m² Autopaikat sijoitetaan pääosin kellariin. Joitakin autopaikkoja voidaan sijoittaa autotalleihin rakennusrungon sisälle ja joitakin pihalle asiakaspaikoiksi.

3 3 () SISÄLLYSLUETTELO sivu 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 1.1 Tunnistetiedot 1.2 Kaava-alueen sijainti 1.3 Kaavan nimi ja tarkoitus SISÄLLYSLUETTELO Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista TIIVISTELMÄ 2.1 Kaavaprosessin vaiheet 2.2 Asemakaavan muutos LÄHTÖKOHDAT 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista Alueen yleiskuvaus Luonnonympäristö Rakennettu ympäristö Maanomistus 3.2 Suunnittelutilanne Kaava-aluetta koskevat suunnitelmat, päätökset ja selvitykset Turun kaupunkiseudun maakuntakaava Yleiskaava Asemakaavoitus Rakennusjärjestys Tonttijako- ja rekisteri Pohjakartta Rakennuskielto Keskustan rakennemalli 4 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 4.1 Asemakaavan suunnittelun tarve 4.2 Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset 4.3 Osallistuminen ja yhteistyö Osalliset Vireilletulo Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt Viranomaisyhteistyö

4 4 () 4.4 Asemakaavan tavoitteet Kunnan asettamat tavoitteet Osallisten tavoitteet ASEMAKAAVAN KUVAUS 5.1 Kaavan rakenne Mitoitus Palvelut 5.2 Aluevaraukset Korttelialueet 5.3 Kaavan vaikutukset Vaikutukset rakennettuun ympäristöön 5.4 Kaavamerkinnät ja määräykset 5.5 Nimistö ASEMAKAAVAN TOTEUTUS.1 Toteutusta ohjaavat ja havainnollistavat suunnitelmat.2 Toteuttaminen ja ajoitus.3 Toteutuksen seuranta LIITTEET Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista Liite 1 Liite 2 Liite 3 Liite 4 Liite 5 Liite Tilastolomake Osallistumis- ja arviointisuunnitelma Havainnekuvia Asemakaavakartta merkintöineen Kaavan käsittely / pöytäkirjaote Kaavatarkastelu korttelien 41,52 ja 55 osalta

5 2 TIIVISTELMÄ 5 () 2.1 Kaavaprosessin vaiheet Kaavamuutoksen vireilletulosta on kuulutettu Naantalin kaupungin ilmoitustaululla, kotisivuilla Turun Sanomissa ja Rannikkoseudussa , sekä Kaupunkiuutisissa Kaavoitus- ja ympäristölautakunta käsitteli kaavaluonnosta kokouksessaan ja päätti asettaa asemakaavanmuutosta koskevan päivätyn valmisteluaineiston osallisten arvioitavaksi. Kaavoitus- ja ympäristölautakunta käsitteli luonnosta uudelleen , ja Kaupunginhallitus otti kantaa kaavaluonnokseen kokouksessaan keskustan rakennemallin käsittelyn yhteydessä. Valmisteluaineisto oli osallisten arvioitavana välisenä aikana. Kaupunginhallitus päätti kokouksessaan asettaa asemakaavan muutosehdotuksen julkisesti nähtäville. Asemakaavan muutosehdotus on pidetty julkisesti nähtävillä , jolloin siitä jätettiin kaksi muistutusta ja kaksi lausuntoa päivättyä kaavaehdotusta tarkennettiin hieman määräysten osalta Varsinais-Suomen pelastuslaitoksen lausunnon pohjalta.

6 () 2.2 Asemakaavan muutos Ote voimassaolevasta asemakaavasta Ak-1 Kaavamuutosalueella on voimassa vahvistettu asemakaava Ak-1, jossa kortteli 51 on merkitty käyttötarkoitusmerkinnällä ALK 4. Se mahdollistaa enintään 3-kerroksisten.0 metrin korkuisten liike- ja asuinkerrostalojen, jossa ainakin ensimmäisten kerrosten tulee olla liikehuoneistoja rakentamisen. Alueella, jota kaavamuutos koskee, on rakennusoikeutta 4400 k-m² + k15 k- m². Autopaikkojen vähimmäismäärät ovat: - Asunnot 1ap/as, liikehuoneistot, ravintolat 1 ap/35 huoneistom² - Toimistot, virastot 1 ap/25 huoneistom² - Hotellit 1ap/1,5 vierashuone - Kokoushuoneet 1ap/istumapaikka Autopaikat saa sijoittaa tontille pihatasoon, pihatason alle tai rakennuksen kellarikerrokseen. Maistraatilla on oikeus myöntää lykkäystä autopaikkojen rakentamisvelvollisuudesta enintään autopaikkamäärän kolmanneksen osalta viideksi vuodeksi kerrallaan. 3 LÄHTÖKOHDAT 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista Alueen yleiskuvaus Suunnittelualue on rakentunut voimassa olevan kaavan mukaisesti. Paikalla on toiminut nykyhetkeen asti Luostarinkadun puolella Unikeko-niminen hotelli, matkatoimisto, pankki ja kukkakauppa sekä Tullikadun puolella TOK:n päivittäistavaraliike. Alue sijaitsee keskeisesti hyvien palvelujen läheisyydessä ja julkisen liikenteen solmukohdassa. Luonnonympäristö Alue on rakennettua keskusta-aluetta. Rakennettu ympäristö Kaavamuutosalueella on purettavakuntoinen tyhjillään oleva hotellirakennus ja lähes tyhjillään oleva liikekiinteistö. Kiinteistössä jatkaa edelleen pankki, matkatoimisto ja kukkakauppa. Alueen lähiympäristössä on kerrostaloja, liikerakennuksia ja Luostarin kadun puolella matalaa puutaloasutusta. Alueella on kattava kunnallistekniikka sekä katuyhteys.

7 () Maanomistus Kaavamuutosalue on Kiinteistö Oy Naantalin Tullikatu 1:n ja Skanska Talonrakennus Oy:n hallinnassa. 3.2 Suunnittelutilanne Kaava-aluetta koskevat suunnitelmat, päätökset ja selvitykset Turun kaupunkiseudun maakuntakaava Ympäristöministeriön (mm. Naantalin osalta) vahvistamassa Turun kaupunkiseudun maakuntakaavassa suunnittelualue on merkinnällä C osoitetulla keskustatoimintojen alueella. Yleiskaava Voimassaolevassa Naantalin yleiskaavassa vuodelta 193 kaavamuutosalue on merkitty keskustatoimintojen alueeksi (C1) Asemakaavoitus Alueella on voimassa vahvistettu asemakaava Ak-1. Rakennusjärjestys Naantalin kaupungin nykyinen rakennusjärjestys on tullut voimaan Tonttijako- ja rekisteri Alueen tonttijako on tarkoitus vahvistaa kaavamuutoksen yhteydessä. Pohjakartta Pohjakartta täyttää kaavoitusmittausasetuksen 124/1999 vaatimukset ja se vastaa lokakuun 20 tilannetta. Rakennuskielto Alueella ei ole rakennuskieltoa. Keskustan rakennemalli Kaavamuutosalue kuuluu tekeillä olevaan Keskustan rakennemallityön alueeseen

8 () 4 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 4.1 Asemakaavan suunnittelun tarve Suunnittelualue on rakentunut pääosin voimassa olevan kaavan mukaisesti. Paikalla on toiminut nykyhetkeen asti Luostarinkadun puolella Unikeko-niminen hotelli ja Tullikadun puolella TOK:n päivittäistavaraliike. Rakennukset tullaan käyttämättöminä purkamaan. Kaupungissa on erityisesti kerrostaloasunnoista pulaa. Alue sijaitsee keskeisesti hyvien palvelujen läheisyydessä ja joukkoliikenteen solmukohdassa. 4.2 Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset Kaupunginhallituksen kaupunkisuunnittelujaosto on päättänyt antaa kaavoitusja ympäristölautakunnalle asemakaavan muutostyön tehtäväksi tonteille , ja valmisteilla olevan keskustan rakennemallin perusmitoitusten mukaisesti. Työn tavoitteet on kirjattu Keskustan rakennemallityössä. Kaavamuutosta ovat hakeneet Kiinteistö Oy Naantalin Tullikatu 1:n ja Skanska Talonrakennus Oy. 4.3 Osallistuminen ja yhteistyö Osalliset Osallisia ovat maanomistajat ja naapurit sekä lähiympäristön asukkaat, yhdistykset ja yrittäjät. Viranomaisina osallisia ovat Lounais-Suomen ELY-keskus, Varsinais-Suomen liitto ja Varsinais-Suomen pelastuslaitos. Vireilletulo Kaupunginhallituksen kaupunkisuunnittelujaosto on päättänyt kaavamuutostyön käynnistämisestä , minkä jälkeen ilmoitettiin kaavan vireille tulosta Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt Osalliset voivat lausua muistutuksensa ja huomautuksensa asemakaavamuutoksen luonnoksesta ja ehdotuksesta suullisesti, kirjallisesti tai sähköpostilla kaavan laatijalle nähtävilläoloaikoina. Asemakaavatyön etenemisestä ja nähtävilläoloista kuulutetaan kaupungin ilmoitustaululla, internet-sivuilla sekä paikallisissa sanomalehdissä. Osallisia informoidaan myös kirjeitse. Kaavatyön yhteydessä laaditaan maanomistajien ja kaupungin välillä maankäyttösopimus. Maanomistajia edustavan rakentajan, Skanska Oy:n, kanssa on pidetty useita suunnittelupalavereja. Naapureista kolmen kiinteistön kanssa on neuvoteltu kaavaan tehtävistä muutoksista. Viranomaisyhteistyö Tarvittaessa pidetään viranomaisneuvotteluja.

9 9 () 4.4 Asemakaavan tavoitteet Kunnan asettamat tavoitteet Tavoitteena on mahdollistaa uusien liike- ja asuinkerrostalojen rakentaminen keskeiselle paikalle olevaan kaupunkirakenteeseen. Unikeon korttelin kaavamuutos on pilottikohde keskustan uusiutumiselle parhaillaan laadittavana olevan rakennemallin mukaisesti. Kunnan tavoitteet alueen suunnittelulle on tarkennettu myös kaavatarkastelussa (3..20) Tullikadun, Luostarinkadun, Käsityöläiskadun ja Tuulensuunkadun välisellä alueella. Siinä samanaikaisesti korttelin 51 asemakaavan suunnittelun kanssa on tehty Keskustan rakennemalliehdotukseen pohjautuva laajempi, mutta yleispiirteisempi tarkastelu korttelien 41,52 ja 55 osalta. Suunnitelmassa on hahmoteltu pääperiaatteet kortteleiden tulevasta rakentamisesta ja osittain myös katutilojen toiminnallista ja tilallisesta jäsentymisestä. Tarkastelu esitetään selostuksen liitteenä viitesuunnitelmana. Suunnitelman on laatinut M3-arkkitehdit. Kaupunginhallitus on käsitellyt keskustan rakennemallin yhteydessä myös Unikeon korttelin kaavamuutoksen kerroslukua ja päättänyt seuraavaa: Kaupunginhallitus hyväksyi yksimielisesti kaupunginjohtajan kokouksessa tekemän ehdotuksen, jonka mukaan Unikeon kortteliin merkitään 4 ½ kerrosta sekä annetaan kaavoitus- ja ympäristölautakunnalle ohjeeksi, että kaavoitusta voi näiltä osin jatkaa. Lisäksi kaupunginhallitus on ohjeistanut keskustan rakennemallin käsittelyssä seuraavaa: Unikeon korttelissa maksimiräystäskorkeus sama kuin Valintatalon korttelissa. Asemakaavaehdotukseen on lisätty kaavamääräys, jonka mukaisesti Tullikadun puoleisen näkyvän räystäskorkeuden tulee olla korttelin 42 räystäskorkeuden kanssa samassa linjassa kokouksessaan kaavoitus- ja ympäristölautakunta päätti lisäksi rakennustapaohjeena edellyttää, että Tullikadun julkisivujen osalle rakennetaan katettu jalkakäytävä. Osallisten tavoitteet Osallisten tavoitteena on uusien liike- ja asuinrakennusten rakentaminen keskeiselle paikalle ja saada lisää rakennusoikeutta voimassaolevaan kaavaan verrattuna, jotta mahdollistetaan autopaikkojen sijoittaminen maanalaisiin tiloihin.

10 () 5 ASEMAKAAVAN KUVAUS 5.1 Kaavan rakenne Mitoitus Asemakaavan muutoksessa kaavaan on merkitty IV1/2- ja III1/2- kerroksiset rakennusalat sekä pysäköintipaikkoja varten maanalaisen tilan merkintä. Suunnittelualue koostuu kolmesta tontista, joille on osoitettu rakennusoikeutta seuraavasti: Rakennusoikeutta on tontille 1 osoitettu 2930 k-m², tontille 22 osoitettu 3150 k-m² ja tontille 23 osoitettu 20 k-m². Liiketilan osuus kokonaiskerrosalasta on arviolta 00 k-m² ja se sijoittuu Tullikadun varteen. Autopaikkoja on rakennettava: asuintilat 1 ap/ 0 k-m² siten, että jokaista asuntoa kohden on vähintään 1 ap liiketilat 1 ap/50 k-m² Autopaikat sijoitetaan pääosin kellariin. Joitakin autopaikkoja voidaan sijoittaa autotalleihin rakennusrungon sisälle ja joitakin pihalle asiakaspaikoiksi. Palvelut Asemakaavan muutos mahdollistaa uusiutumista alueen palveluihin. Olemassa olevat palvelut ovat kaikki kaupungin keskustan palvelut. 5.2 Aluevaraukset Korttelialueet Korttelialueen kaavamerkintä on (AL) asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialue. Tullikadun puoleinen maantasokerros tulee toteuttaa liiketiloina. Kaavamuutos on jaettu kolmeen tonttiin, joita kuitenkin on tarkasteltu yhtenä suunnittelualueena piha- ja pysäköintitilojen suhteen. Rakennusoikeus on merkitty kunkin tontin erilliselle rakennusalalle. Kerroslukuna IV1/2 muilla paitsi Prikitankadun puoleisella massan osalla III1/2. Ylin puolikerros tulee sijoittaa vinon vesikaton alle. Toiseen puoleen sijoitetaan kaikki talotekniikan edellyttämät tilat. Niitä ei saa sijoittaa vesikaton yläpuolelle. 5.3 Kaavan vaikutukset Vaikutukset rakennettuun ympäristöön Toteutuessaan kaavamuutos yhtenäistää ja kehittää kaupunkikuvaa. Kerrostaloasuntojen määrä nousee huomattavasti ja uusien liiketilojen rakentaminen elävöittää kaupunkia lisäten keskustan vetovoimaa. 5.4 Kaavamerkinnät ja määräykset Kaavamuutoksessa on useita erityismääräyksiä, jotka koskevat vesikaton ja julkisivujen käsittelyä materiaalin, aukotuksen ym. suhteen. Rakennusten kattokaltevuus on määritelty. Talotekniikan sijoittumisesta on myös määrätty erityismääräyksissä.

11 () Rakennusten ylimmät katon korkeusasemat ja nk. räystäskorkeudet on määritetty. Asemakaavakartan muutosalueen ja havainnekuvien korkeusasemamerkinnät on esitetty N-2000 korkeusjärjestelmässä. Kaavamuutosalueen ympäristön pohjakartan korkeusasemat ovat Naantalin korkeusjärjestelmässä ja ne tulevat muuttumaan N-2000 järjestelmään siirryttäessä siten, että lisäys korkeusasemaan on noin 0,5 m. 5.5 Nimistö Alueelle ei tule uusia nimiä. ASEMAKAAVAN TOTEUTUS.1 Toteutusta ohjaavat ja havainnollistavat suunnitelmat Havainnekuvat ovat selostuksen liitteenä. (LIITE X).2 Toteuttaminen ja ajoitus Alueen kunnallistekniikka ja katuyhteys on valmiina. Korttelin ottaminen asemakaavanmukaiseen käyttöön edellyttää olevien rakennusten purkamista ennen rakentamiseen ryhtymistä..3 Toteutuksen seuranta Rakennusvalvontaviranomainen seuraa kaavamääräysten toteutumista. LIITTEET