1. PÄÄSÄÄNTÖ 2. SAMANTASOISUUSVAATIMUS 3. POIKKEUKSET KORJAUSVASTUUSTA 4. AIHEUTTAMISPERIAATE

Transkriptio

1 VASTUUNJAKOTAULUKKO

2 LUKIJALLE Asunto-osakeyhtiölain 78 :ssä säädetään korjaus- ja kunnossapitovastuun jakautumisesta taloyhtiön ja osakkeenomistajan välillä. Tämä Vastuunjakotaulukko kertoo, miten huoneiston eri osien ja laitteiden korjaus- ja kunnossapitovastuu tarkemmin jakautuu. Vastuunjakotaulukko on tarkoitettu kaikille taloyhtiön osakkaille ja asukkaille, hallituksen jäsenille, isännöitsijöille ja muille kiinteistön vastuuhenkilöille. Vastuunjakotaulukko asettaa kunnossapitovastuulle selvät rajat ja ehkäisee turhaa kiistelyä taloyhtiöissä. Taulukon todistusvoima paranee entisestään, jos se hyväksytään yhtiökokouksessa. Johdonmukaisesti noudatettuna Vastuunjakotaulukko edistää myös osakkaiden yhdenvertaisuutta. Vastuunjakotaulukon mukaisia vastuiden jakamista yhtiön ja osakkaan välillä noudatetaan kaikissa taloyhtiöissä, ellei yhtiöjärjestys tai erillinen sopimus muuta määrää.

3 SISÄLLYS Lukijalle Pääsääntö Samantasoisuusvaatimus Poikkeukset korjausvastuusta Aiheuttamisperiaate Vuokrattu huoneisto Yhtiön vastuulla olevat korjaukset Muutostyöt huoneistossa Vakuutukset Yhtiöjärjestyksen määräykset Vastuunjakotaulukko... 6 Rakenteet... 6 Pinnoitteet... 6 Ovet... 6 Ikkunat... 6 Kiinteät kalusteet ja laitteet... 6 Vesi-, viemäri- ja lämmityslaitteet... 7 Ilmanvaihtojärjestelmät (painovoimainen)... 7 Ilmanvaihtojärjestelmät (koneellinen poisto)... 7 Ilmanvaihtojärjestelmät (koneellinen tulo ja poisto)... 8 Sähkötekniset järjestelmät... 8 Tietoliikennejärjestelmät... 9 Antennijärjestelmät... 9 Kaasulaitteet... 9 Muut laitteet ja laitteistot... 9 Osakkeenomistajan rajattu piha-alue Kuvia... 10

4 1. PÄÄSÄÄNTÖ Asunto-osakeyhtiön 78 :ssä säädetään korjaus- ja kunnossapitovastuun jakautumisesta taloyhtiön ja osakkeenomistajan välillä. Rakennuksen korjaaminen ja kunnossapito kuuluvat pääsääntöisesti sen omistajalle eli taloyhtiölle. Osakkeenomistajan vastuulle kuuluvat pääsääntöisesti hänen hallitsemansa huoneiston sisätilat, lukuun ottamatta laissa mainittuja rakenteesta johtuvia sisäpuolisia vikoja ja samantasoisina asennettuja johtoja, kanavia ja vesihanoja. Huoneiston normaali ylläpitovastuu (siivous) on osakkeenomistajalla. Tämä koskee muun muassa vesilukkojen, lattiakaivojen sekä poistoventtiilien puhdistamista. Osakashallinnassa olevalla huoneistolla tarkoitetaan tilaa, jota osakkeenomistaja yhtiöjärjestyksen huoneistoselitelmän tai muun yhtiöjärjestyksessä olevan maininnan mukaan hallitsee osakkeiden omistuksen perusteella. 2. SAMANTASOISUUSVAATIMUS Säännöksessä tarkoitettujen johtojen ja kanavien kunnossapitovastuu kuuluu yhtiölle riippumatta siitä, kuka ne on asentanut. Samantasoisuusvaatimuksesta ei myöskään seuraa, että yhtiö vapautuisi korjausvastuustaan osakkaan tekemien tavanomaisten muutosten jälkeen. Jos osakas on siten vaikkapa vaihtanut vesihanan nykyaikaisempaan, mutta uusi hanakin on tavanomaista tasoa, yhtiö on velvollinen hoitamaan sen kunnossapidon. Käyttötarkoitukseltaan samanlaisten huoneistojen tasosta poikkeavien johtojen ja kanavien korjausvastuu kuuluu osakkeenomistajalle. Myös sähkölaitteiden ja valaisimien johdot kuuluvat osakkeenomistajan vastuulle. Samantasoisuusvaatimus ei koske rakenteellisia vikoja, jotka kuuluvat yleensä yhtiön korjattaviin. 3. POIKKEUKSET KORJAUSVASTUUSTA Yhtiökokouksessa voidaan enemmistöpäätöksellä siirtää osakkaalle kuuluva korjausvelvoite yhtiön vastattavaksi. Tällöin osakkeenomistajia on kohdeltava yhdenvertaisesti eli sama korjaus on tehtävä tarvittaessa kaikille. Yhtiöjärjestyksessä voidaan korjausvastuusta poiketa suuntaan tai toiseen. Yhtiöjärjestyksen muuttaminen vaatii 2/3 tai yhtiöjärjestyksen mukaisen suuremman määräenemmistön annetuista äänistä ja kokouksessa edustettuna olevista osakkeista. Huoneistossa olevat kalusteet ja laitteet kuuluvat osakkeenomistajan korjattaviksi. Yhtiön suorittaessa oman korjausvastuunsa piiriin kuuluvia töitä (esim. WC:n huuhtelulaitteet) se voi joutua samalla uusimaan myös osakkaalle kuuluvia osia, jos korjaamista ei voida suorittaa muuten kuin koko laite vaihtamalla. Sama tilanne voi syntyä myös osakkeenomistajan kohdalla. Asunto-osakeyhtiölaissa ei ole säädetty taloyhtiön tekemien korjaustöiden yhteydessä osakkaalle mahdollisesti maksettavista hyvityksistä. Jos osakas on itse vastikään tehnyt vastaavia korjauksia tai uudistuksia huoneistossaan, voidaan osakasta joissakin tilanteissa hyvittää yhtiölle syntyvän säästön määrällä. 4. AIHEUTTAMISPERIAATE Korjausvastuun jakautumisessa on otettava huomioon myös vahingonkorvausoikeudelliset periaatteet. Jos vika tai vahinko on aiheutunut osakkaan syyksi luettavasta huolimattomuudesta tai laiminlyönnistä, ovat taloyhtiölle normaalisti kuuluvat korjauskustannukset perittävissä osakkaalta joko kokonaan tai osittain. Aikaisemman osakkeenomistajan tekemästä muutostyöstä aiheutuva korjausvastuu ei siirry huoneiston uudelle omistajalle. Muutostöistä aiheutuneet rakenteelliset viat korjaa yhtiö, joka voi vaatia korjauskustannuksia vahingonkorvauksena huolimattoman työn tehneeltä osakkeenomistajalta. Huoneistoon tehdyt sisustukselliset lisäykset ja muut erikoisrakenteet ovat kuitenkin osakkeenomistajan vastuulla riippumatta siitä, kuka entisistä osakkeenomistajista on tehnyt muutokset. Jos osakas laiminlyö ilmoittaa yhtiölle sen korjattavaksi kuuluvasta viasta tai vahingosta, hän saattaa joutua korvaamaan laiminlyönnistä johtuneen lisävahingon. Samoin on asian laita, jos osakas ei näissä tilanteissa ryhdy tarpeellisiin toimiin vahingon estämiseksi. 5. VUOKRATTU HUONEISTO Osakkaan vastuu yhtiöön nähden. Osakkeenomistaja vastaa huoneiston korjauksista tämän vastuunjakotaulukon mukaisesti siinäkin tilanteessa, että hän on vuokrannut huoneistonsa.

5 Osakkaan ja hänen vuokralaisensa keskinäinen vastuunjako. Vuokrasopimusta tehdessään vuokranantaja ja vuokralainen voivat sopia huoneiston kunnossapitovastuuseen liittyvistä kysymyksistä. Ellei vuokrasopimukseen oteta kunnossapitovastuunjakoa koskevia määräyksiä, vastaa vuokranantaja siitä, että huoneisto on vuokrasuhteen kestäessä tavanomaisessa kunnossa. 6. YHTIÖN VASTUULLA OLEVAT KORJAUKSET Korjatessaan rakenteista johtuvia vaurioita taloyhtiön tulee korjata myös huoneiston sisäpinnat alkuperäiseen tasoon. Yhtiö ei kuitenkaan vastaa kustannuksista, jotka aiheutuvat osakkaan tekemien ns. sisustuksellisten lisäysten tai erikoisrakenteiden palauttamisesta. Osakkeenomistajalla ei ole oikeutta ilman taloyhtiön suostumusta suorittaa yhtiön laskuun sille kuuluvia huoneistokohtaisia korjauksia. Työn teettäjänä yhtiöllä on oikeus määrätä suoritettavan korjauksen laajuus ja suorittaja, kuitenkin mahdollisuuksien mukaan yhteisymmärryksessä osakkeenomistajan kanssa. 7. MUUTOSTYÖT HUONEISTOSSA Asunto-osakeyhtiölain 77 :n nojalla osakkeenomistajalla on oikeus tehdä muutoksia huoneistossaan. Muutostyöoikeuteen ei vaikuta se, kenen kunnossapitovastuulla muutoksen kohde on. Siltä osin kuin muutostyö voi vahingoittaa rakennusta tai tuottaa muuta haittaa taloyhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle, siihen on kuitenkin saatava näiden suostumus. Ennen muutostöihin ryhtymistä osakkaan tulee myös ilmoittaa taloyhtiölle sellaisista töistä, jotka kohdistuvat kantaviin rakenteisiin, talon eristyksiin, johtoihin tai ilmanvaihtojärjestelmään. Mahdolliset viranomaisluvat haetaan aina taloyhtiön nimissä. Kunnallisiin rakennusjärjestyksiin sisältyy määräyksiä viranomaisluvanvaraisista muutostöistä. Jos muutostyö kohdistuu osittainkin huoneiston ulkopuolelle, tarvitaan sen tekemiselle aina taloyhtiön lupa. Työn tekijänä/teettäjänä osakas vastaa huolimattomista tai hyvän rakennustavan vastaisista muutostöistä ja niiden aiheuttamista vahingoista. 8. VAKUUTUKSET Korjausvastuuseen ei vaikuta se, minkälaisia vakuutuksia yhtiöllä tai osakkeenomistajalla on. Vakuutusten korvauspiiri saattaa olla erilainen kuin asunto-osakeyhtiölain mukainen korjausvastuunjako. Kun esimerkiksi kiinteistön vakuutusta käytetään osakkaan korjausvastuun piiriin kuuluvaan korjaukseen, on perusteltua edellyttää, että osakas maksaa omavastuuosuuden. 9. YHTIÖJÄRJESTYKSEN MÄÄRÄYKSET Taulukon rastitus korjaus- ja kunnossapitovastuun jakautumisesta taloyhtiön ja osakkeenomistajien välillä perustuu AOYL momentin tulkintaan sekä muodostuneeseen oikeuskäytäntöön. Suomen Kiinteistöliitto ry suosittaa, että taulukko hyväksytään yhtiökokouksessa taloyhtiötä sitovaksi. Lain mukaan kunnossapitovastuun jakautumisesta voidaan yhtiöjärjestyksessä määrätä toisinkin. Mikäli taloyhtiön yhtiöjärjestyksessä määrätään toisin kuin mitä vastuunjakotaulukossa esitetään tai yhtiökokous päättää osakkaalle kuuluvan korjauksen suorittamisesta taloyhtiön toimesta, kannattaa tästä tehdä erillinen merkintä taulukkoon.

6 10. VASTUUNJAKOTAULUKKO Huoneiston osa tai rakenne Vastuunjakautuminen Rakenteet Yhtiö Osakas vesikatto ylä-, väli- ja alapohja ulkoseinä, sisäseinät, pilarit ja palkit painumat ja halkeamat rakenteissa (ei hiushalkeamat) parvekkeet lämmön-, veden- ja ääneneristeet Pinnoitteet Yhtiö Osakas sisäpuoliset lattia- ja seinäpinnoitteet sisärappaukset, tasoitepinnat ja alaslasketut katot Ovet Yhtiö Osakas huoneiston ulko-ovet ja parvekeovi (uloin) huoneiston väliovet ja sisempi parvekeovi postiluukku huoneiston ulko-oven nimikilpi huoneiston ulko-oven ja parvekeoven lukko huoneiston ulko-oven turvalukko ovensuljin (ovipumppu) ovenpysäytin ja aukipitolenkki (ulkop.) ovikello (mekaaninen) ovisilmä (osakkaan tai asukkaan asentama) automaattiulko-ovi huoneiston sisäp. automaattiulko-ovi huoneiston ulkop. Ikkunat Yhtiö Osakas ulkopuite ja karmi sisäpuite ja välipuite ulkopuolen kunnossapito ja maalaus sisäpuolen ja välien kunnossapito ja maalaus ikkunan ulkolasi ikkunan sisemmät lasit tuuletusluukku kiinteästi asennettu umpiolasielementti ulkopuitteiden käynti ja heloitus sisäpuitteiden käynti ja heloitus aukipitolaite sisäpuolella parvekeoven ja ikkunanpuitteiden tiivistys parvekelasit, markiisit yms. rakenteet parvekelasit, markiisit yms. rakenteet, itse asennetut (taloyhtiön lupa) sälekaihtimet Kiinteät kalusteet ja laitteet Yhtiö Osakas kaapistot ja komerot ikkunalauta ja näyteikkunataso

7 ikkunaverhotanko ja verholauta saunan lauteet takka ja uunit Vesi-, viemäri- ja lämmityslaitteet Yhtiö Osakas ammeet ja altaat (käsienpesuallas, kylpyamme, suihkuallas) ammeen ja altaan vesilukko ja lattiaputki vesihanat ja sekoittimet vesihanat ja sekoittimet, yhtiön perustasosta poikkeavat kalustesauna, höyrykaappi ja höyrysauna letkut, liitäntäputket ja käsisuihkut venttiilit (patteri-, sulku- ja varoventtiilit) wc-istuin, allas, säiliö ja huuhteluventtiililaitteisto wc-istuin, allas, säiliö ja huuhteluventtiililaitteisto, yhtiön perustasosta poikkeavat pesukoneen liittäminen putkistot ja johdot (vesi, viemäri ja lämpö) putkistot ja johdot (vesi, viemäri ja lämpö); viemäritukos putkistot ja johdot (vesi, viemäri ja lämpö); ilmoitusvelvollisuus tukoksesta putkistot ja johdot (vesi, viemäri ja lämpö); tukoksen poistaminen huoneistokohtainen vesimittari huoneistokohtainen kiertovesipumppu vesilukko ja lattiakaivot, korjaus ja uusiminen vesilukko ja lattiakaivot, puhdistus uima-allaslaitteisto lämminvesivaraaja (kokonaisuudessaan) vesilämmityslaitteet (lämpöpatterit, lattialämmitys) erotuskaivo (hiekka, rasva, öljy) ilmalämpöpumppu (yhtiön asentama) ilmalämpöpumppu (osakkaan asentama) maalämpöpumppu Ilmanvaihtojärjestelmät (painovoimainen) Yhtiö Osakas raitisilmaventtiili; korjaus ja uusiminen, ulko- ja sisäpuoliset osat raitisilmaventtiili; puhdistus, sisäpuoliset osat suodattimet (ulkoilma-, korvausilma- ja raitisilmaventtiili); uusiminen ja puhdistus, huoneiston sisäpuoli suodattimet (ulkoilma-, korvausilma- ja raitisilmaventtiili); uusiminen ja puhdistus, huoneiston ulkopuoli poistoilmaventtiili; korjaus ja uusiminen poistoilmaventtiili; puhdistus poistohormi Ilmanvaihtojärjestelmät (koneellinen poisto) Yhtiö Osakas raitisilmaventtiili, ulko- ja sisäpuoliset osat; korjaus ja uusiminen suodattimet (ulkoilma-, korvausilma- ja raitisilmaventtiili); uusiminen ja puhdistus, huoneiston sisäpuoli suodattimet (ulkoilma-, korvausilma- ja raitisilmaventtiili); uusiminen ja puhdistus, huoneiston ulkopuoli

8 liesikuvun rasvasuodatin; metalliosan uusiminen liesikuvun rasvasuodatin; metalliosan puhdistus liesikuvun rasvasuodatin; muiden osien uusiminen ja puhdistus liesikupu (kytketty poistokanavaan ilman puhallinta); laite liesikupu (kytketty poistokanavaan ilman puhallinta); valo ja valokytkin liesituuletin suodattimineen (varustettu puhaltimella) poistoilmaventtiili; korjaus ja uusiminen poistoilmaventtiili; puhdistus poistokanava varusteineen poistoilmakoneet (mm. poistopuhallin ja huippuimuri) ilmanvaihdon automatiikka- ja ohjauslaitteet sekä kytkimet Ilmanvaihtojärjestelmät (koneellinen tulo ja poisto) Yhtiö Osakas tuloilmaventtiili suodattimet (ulkoilma-, korvausilma- ja raitisilmaventtiili); uusiminen ja puhdistus, huoneiston sisäpuoli suodattimet (ulkoilma-, korvausilma- ja raitisilmaventtiili); uusiminen ja puhdistus, huoneiston ulkopuoli liesikuvun rasvasuodatin; metalliosan uusiminen liesikuvun rasvasuodatin; metalliosan puhdistus liesikuvun rasvasuodatin; muiden osien uusiminen ja puhdistus liesikupu (kytketty poistokanavaan ilman puhallinta); laite liesikupu (kytketty poistokanavaan ilman puhallinta); valo ja valokytkin liesituuletin suodattimineen (varustettu puhaltimella) poistoilmaventtiili; korjaus ja uusiminen poistoilmaventtiili; puhdistus tulo- ja poistokanavat varusteineen tulo- ja poistoilmakoneet (mm. poistopuhallin ja huippuimuri) lämmön talteenotto-, tuloilman lämmitys- ja jäähdytyspatterit ilmanvaihdon automatiikka- ja ohjauslaitteet sekä kytkimet Sähkötekniset järjestelmät Yhtiö Osakas huoneiston sisäiset johdot kiinteän verkon osalta ryhmäkeskus/jakokeskus (sulaketaulu) sähkömittari (yhtiö tai sähkönmyyjä) kytkin (katkaisija ja sähköpistorasia) kytkin (katkaisija ja sähköpistorasia); peitelevy autonlämmityspistorasia varusteineen sulake, loisteputki, lamppu, led, kuituvalo kiinteä valaisin huoneistokohtaiset sähkölämmityslaitteet säätimineen kodinkoneet (jääkaappi, pakastin, liesi, uuni, pesukone jne.) kylmiö jäähdytyslaitteineen, yhtiön asentama lämminvesivaraaja (sähkölaitteet) saunan kiuas ja ohjauskeskus keskuspölynimuri; huoneiston sisäpuolinen letku ja pölysäiliö keskuspölynimuri; keskusyksikkö ja putkistot

9 keskuspölynimuri; huoneiston ulkopuoliset osat turva-, huolto ja ilmoitinjärjestelmät; poistumistie- ja turvavalojärjestelmä turva-, huolto ja ilmoitinjärjestelmät; paloilmoitin- ja palovaroitinjärjestelmä (lupa jälkeen) turva-, huolto ja ilmoitinjärjestelmät; paristokäyttöinen palovaroitin turva-, huolto ja ilmoitinjärjestelmät; talotekniset hälytysjärjestelmät (esim. lvi) ovisummeri- ja kulunvalvontajärjestelmät sekä ovipuhelin ovipuhelimen huoneiston sisäpuoliset osat Tietoliikennejärjestelmät Yhtiö Osakas talojakamo/puhelinjakamo huoneistojakamo (telejakamo, it-jakamo) puhelinverkko yleiskaapelointi valokuituverkko kiinteät tietoliikenne- ja puhelinpistorasiat kiinteät tietoliikenne- ja puhelinpistorasiat; peitelevy Antennijärjestelmät Yhtiö Osakas yhteisantennilaitteet antennirasia antennirasia; peitelevy Kaasulaitteet Yhtiö Osakas kaasuputket kaasumittari kaasulaitos Muut laitteet ja laitteistot Yhtiö Osakas postilaatikko palontorjunta; palovaroitin palontorjunta; palopostit, hanat, letkut, muut palontorjunta; käsisammuttimet, huoneiston ulkopuoliset palontorjunta; käsisammuttimet, huoneiston sisäpuoliset palontorjunta; sprinklerlaitteet jätehuolto; jätepuristin, jäteastia jätehuolto; osakkaan oma yhtenäiset nimikilvet ja opasteet yleisissä tiloissa kylmähuoneet ja varastot, rakenteet, laitteisto Osakkeenomistajan rajattu piha-alue Yhtiö Osakas nurmikko tms. vähäiset istutukset puut raja-aita pihavarasto ja -katos pihavalaisin (osakkaan asentama) terassi terassi, osakkeenomistajan toimesta asennettu

10 11. KUVIA