Hallitustyöskentelyn ABC Seinäjoki Päälakimies Anu Kärkkäinen Kiinteistöliitto

Transkriptio

1 Hallitustyöskentelyn ABC Seinäjoki Päälakimies Anu Kärkkäinen Kiinteistöliitto Suomen Kiinteistöliitto ry

2

3 Luennon idea Luennolla käydään läpi: hallituksen toimintaa kronologisessa järjestyksessä mallikokousten avulla erilaisia ongelmatilanteita, joita hallitustyöskentelyssä voi esiintyä ja annetaan tarvittavat tiedot tällaisista ongelmatilanteista selviytymiseen Käsittelytapa osin ongelmalähtöinen, mikä edellyttää kuulijoiden aktiivista osallistumista tummennettuja kysymyksiä pohditaan ensin pienessä ryhmässä, jonka jälkeen vastauksista keskustellaan yhdessä.

4 As Oy:n hallintoa koskevat säännökset Asunto-osakeyhtiölaki sama kaikille Yhtiöjärjestys taloyhtiökohtainen asunto-osakeyhtiön sisäinen laki sitoo kaikkia yhtiön osakkaita ja hallintoelimiä voimassa, kunnes päätetyt muutokset rekisteröity

5 As Oy:n toimielimet Yhtiökokous - osakkaat päättäjinä - valitsee hallituksen ja tilin-/toiminnantarkastajat Hallitus - valitsee isännöitsijän Tilin-/toiminnantarkastajat - valvonta: kirjanpito ja hallinto Isännöitsijä

6 Hallituksen toimivalta ja tehtävät

7 Toimivallan rajoitus (7:2) Hallitus tarvitsee yhtiökokouksen päätöksen toimiin, jotka epätavallisia tai laajakantoisia vaikuttavat olennaisesti osakehuoneiston käyttämiseen vaikuttavat olennaisesti yhtiövastikkeeseen tai muihin maksuihin Poikkeuksena kiireelliset toimenpiteet odottamisesta aiheutuisi olennaista haittaa kirjallinen ilmoitus osakkeenomistajille

8 KYSYMYS: Hallituksen toimivalta Voiko hallitus päättää kokouksessa, että osakkeenomistajan olohuoneen lattian vajoamisesta aiheutuneen vahingon korjaaminen maksetaan taloyhtiön korjausmäärärahasta? talousarviossa ei varattu määrärahaa ko. korjaukseen korjausmääräraha riittäisi ko. huoneiston korjaamiseen

9 VASTAUS: Hallituksen toimivalta Ei liene epätavallinen eikä laajakantoinen Ei vaikuta asumiskustannuksiin olennaisesti Yhtiökokouksen päätöstä ei voitane odottaa aiheuttamatta yhtiön toiminnalle olennaista haittaa Hallitus voi ryhtyä toimiin, mutta ilmoitettava kirjallisesti osakkeenomistajille

10 KYSYMYS: Hallituksen toimivalta Taloyhtiössä on sattunut laaja vesivahinko, jonka seurauksena 5 kylpyhuonetta on uusittava. talousarviossa ei olla varauduttu tähän hallituksella ei ole valtuuksia ylimääräisen vastikkeen keräämiseen Mitä hallituksen tulee tehdä?

11 VASTAUS: Hallituksen toimivalta Hallituksen on ryhdyttävä välttämättömiin korjaustöihin vahingon rajoittamiseksi Toimet vaikuttavat asumiskustannuksiin olennaisesti Ylimääräinen yhtiökokous on kutsuttava koolle mahdollisimman pian rahoituksesta päättämään

12 KYSYMYS: Hallituksen toimivalta Yhtiössä on herännyt keskustelua taloyhtiön piha-alueella olevan puun kaatamisesta Puu on kasvanut niin, että se varjostaa joidenkin osakkaiden piha-aluetta Puu on terve, eikä ole vaaraksi rakennukselle Miten hallituksen tulisi asia kokouksessaan käsitellä?

13 VASTAUS: Hallituksen toimivalta Pääsääntöisesti toimivalta piha-asioissa on hallituksella. Jos puu vaikuttaa merkittävästi pihan ilmeeseen tai asia vaikuttaa herkältä, on suositeltavaa siirtää päätös yhtiökokoukselle Puun kaatoon voi tarvita myös viranomaisen luvan. Luvan hakee hallitus. Puiden kaatamiseen tarvittavaa lupaa kannattaa aina tiedustella etukäteen kaupungilta

14 Hallituksen tehtävät Huolehtii yhtiön hallinnosta sekä kiinteistön ja rakennusten pidon ja muun toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä (7:2) ei rajoitu vain välttämättömään kunnossapitoon isännöitsijä hoitaa yhtiön juoksevaa hallintoa hallituksen ohjeiden ja määräysten mukaisesti

15 Hallituksen tehtävät Hallitus vastaa siitä, että yhtiön kirjanpidon ja varainhoidon valvonta on asianmukaisesti järjestetty (7:2) isännöitsijä huolehtii, että kirjanpito on lainmukainen ja varainhoito luotettavalla tavalla järjestetty Toimivalta suhteessa yhtiökokoukseen itsenäinen, laissa ja yhtiöjärjestyksessä mainitut asiat kiireelliset toimenpiteet isännöitsijän valinta ja erottaminen

16 Hallituksen tehtäviä: Toimikausittain toistuvat Yhtiökokouksen päätösten täytäntöönpano Perehtyminen yhtiön asioihin Asiakirjojen ajantasaisuuden tarkistaminen Talousarvion laatiminen Tilinpäätöksen laatiminen ja allekirjoittaminen Toimintakertomuksen laatiminen Kirjallinen selvitys yhtiön kunnossapitotarpeesta 5 vuodeksi varsinaiselle yhtiökokoukselle vuosittain Kirjallinen selvitys yhtiössä suoritetuista huomattavista kunnossapito- ja muutostöistä sekä niiden tekoajankohdat Yhtiökokouksen koolle kutsuminen

17 Hallituksen tehtäviä: Erityistapaukset Isännöitsijän valinta ja erottaminen Huoneiston hallintaanottomenettelyn käynnistys Osakeluettelosta huolehtiminen Osakkaan kunnossapito- ja muutostyöilmoitusten käsittely ja töiden valvominen Remonttirekisteristä huolehtiminen Talkoiden järjestäminen Korjaushankkeisiin liittyvät tehtävät Kiireelliset korjaustoimet

18 Hallituksen kokousten peruskuviot Taloudellinen tilanne käydään läpi paljon tilillä on rahaa, kuinka paljon laskuja maksamatta (maksuvalmius: ylim. vastikkeiden perintä?) onko joku maksanut vastike-ennakkoa, onko maksamattomia vastikkeita (vapaaehtoinen ja oikeudellinen perintä?) kulutusseuranta vesi, sähkö, lämpö (kulutuspiikki vesivuoto?) Tehdyt osakeluettelomerkinnät Tehdyt ja isännöitsijän käsittelemät remontti-ilmoitukset Muut ajankohtaiset asiat, esim. kiinteistönhoitoon liittyvät (kattolumet)

19 Hallituksen toimikauden alku - Järjestäytyminen

20 Hallituksen toimikausi Hallituksen jäsenen toimikausi alkaa valinnasta päättävän varsinaisen yhtiökokouksen päättyessä Hallituksen jäsenen toimikausi päättyy valintaa seuraavan valinnasta päättävän varsinaisen yhtiökokouksen päättyessä Voi erota kesken kauden - ilmoitus hallitukselle Voi erottaa se, joka on valinnut varajäsenet tai täydennysvaali, jos hallitus ei päätösvaltainen

21 Hallituksen järjestäytymiskokous Hallituksen toimikausi alkaa tyypillisesti heti yhtiökokousta seuraavalla hallituksen järjestäytymiskokouksella Kokouksessa tärkeintä on hallituksen järjestäytyminen eli mm. hallituksen puheenjohtaja valinta

22 Hallituksen järjestäytymiskokous Hallituksen järjestäytymiskokous

23 Läsnäolo-oikeus Hallituksen jäsenen läsnäolo-oikeus on henkilökohtainen asiamiehen käyttö ei mahdollista eli ei valtuutuksia hallituksen kokouksissa hallitus voi poikkeuksellisesti sallia avustajan käytön Isännöitsijällä läsnäolo-oikeus ja oikeus käyttää puhevaltaa

24 Päätöksenteko Hallituksen päätösvaltaisuus läsnä enemmän kuin puolet valituista jäsenistä yhtiöjärjestysmääräykset huomioitava Asiat ratkaistaan enemmistöpäätöksin kullakin läsnä olevalla jäsenellä yksi ääni enemmän kuin puolet läsnä olevista kannattaa jos äänet menevät tasan, pj:n kanta ratkaisee, paitsi pj:n vaalissa ratkaisee arvonta

25 KYSYMYS: Hallituksen kokous Hallitukseen kuuluu 4 henkilöä Puheenjohtaja ei pääse kokoukseen, mutta on valtuuttanut hallituksen jäsenen A toimimaan kokouksen puheenjohtajana ja edustamaan itseään Hallituksen jäsen B on myöhässä Hallituksen jäsen C joutuu lähtemään tunnin kuluttua kokouksen alkamisesta Miten kokouksen käy?

26 VASTAUS: Hallituksen kokous Valtuuttaminen ei ole mahdollista Kokous on päätösvaltainen kun A, B ja C ovat paikalla. He voivat valita A:n kokouksen puheenjohtajaksi, mutta hallituksen pj:n ääntä A ei saa. Päätettävät asiat tulee tehdä kun kaikki kolme ovat paikalla. Asioista voidaan keskustella epävirallisesti vaikka päätösvaltaista hallitusta ei ole, mutta päätöksiä ei voida tehdä. Tarvittaessa päätökset voidaan siirtää tehtäväksi sähköpostikokouksessa.

27 Hallituksen puheenjohtaja Puheenjohtaja oltava, kun hallituksessa useampi kuin yksi jäsen Hallitus valitsee yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä toisin hallitusta valittaessa päätetty toisin varapuheenjohtaja voidaan valita (ei merkitä kaupparekisteriin) Vaalissa tasatilanteessa arpa ratkaisee Isännöitsijä voi olla hallituksen puheenjohtaja vain, jos yhtiöjärjestyksessä niin määrätään tai yhtiön kaikki osakkeenomistajat siihen suostuvat

28 Puheenjohtajan rooli Vastaa koolle kutsumisesta Johtaa kokousta Allekirjoittaa pöytäkirjan Ratkaiseva ääni Yhteistyö isännöitsijän kanssa Toiminimen kirjoitusoikeus yhtiöjärjestyksen määräysten mukaisesti Keskeinen asema vastuu voi olla suurempi

29 KYSYMYS: Puheenjohtajan valinta Yhtiökokous on valinnut hallitukseen neljä jäsentä ja yhden varajäsenen. Järjestäytymiskokouksessa äänestetään puheenjohtajan valinnasta. hallituksen jäsen A saa 3 ääntä ja varajäsen saa yhden äänen. Hallituksen jäsen A ilmoittaa äänestyksen jälkeen, ettei halua olla puheenjohtaja. Samaa ilmoittavat muut hallituksen varsinaiset jäsenet. Kenestä hallituksen puheenjohtaja?

30 VASTAUS: Puheenjohtajan valinta Hallituksen puheenjohtajuus perustuu vapaaehtoisuuteen Hallituksen puheenjohtaja on valittava hallituksen keskuudesta varajäsen ei voi olla puheenjohtaja Jos puheenjohtajaa ei löydy, tulee hallituksen kutsua ylimääräinen yhtiökokous koolle, jossa erotetaan hallitus ja valitaan uusi, josta hallituksen puheenjohtaja löytyy

31 Asiakirjojen ajantasaisuus Järjestäytymiskokouksessa on hyvä kiinnittää huomiota seuraaviin asiakirjoihin: kuntoarvio ja kiinteistönpidon pitkän tähtäimen suunnitelma (PTS) huoltokirja pelastussuunnitelma kulutuksen seuranta / energiatodistus kuntotodistus strategia, taloyhtiön tahtotila vakuutusturva (kattavuus, muutokset) sopimukset (sisältö nykytarpeisiin sopiva?)

32 Hallituksen jäsenten perehdyttäminen Hallituksen jäsenen tulee tuntea yhtiönsä taloudellinen, hallinnollinen, oikeudellinen ja tekninen tilanne Jäsenen tulee tietää tehtävänsä, roolinsa ja vastuunsa asunto-osakeyhtiön hallituksen jäsenenä osaksi järjestäytymiskokousta

33 Suunnitelmallisuus hallitustyöskentelyssä Suunnitelmien laatiminen auttaa hallituksen tehokasta työskentelyä Hallituksen työjärjestyksessä voidaan määritellä mm. seuraavat asiat: kokouksen koollekutsumisaika ja -tapa kokousaikataulu ja käsiteltävät asiat eri kokouksissa työskentelytavat (esim. puhelin- ja nettikokoukset) tiedottaminen hallituksen päätöksistä mahdollinen vastuiden jako hallituksen jäsenten kesken työnjako, jäsenten erityisosaaminen suositeltavaa käsitellä järjestäytymiskokouksessa

34 Hallituksen kokousten määrä Hallituksen tulisi kokoontua niin usein kuin on tarpeen Tarpeellisten kokousten määrät vaihtelevat yhtiön koko suuret korjaushankkeet päätöksentekovaltuuksien delegointi isännöitsijälle/pj:lle Hallituksen on hyvä sopia toimikauden kokousaikataulusta jo järjestäytymiskokouksessa voidaan poiketa tarpeen vaatiessa

35 Kokouksen valmistelu Kokousaikataulu auttaa hallitustoiminnan suunnitelmallisuutta Perusasiat ovat vuodesta toiseen samoja, isoihin korjaushankkeisiin syytä varautua ajoissa Kokouksissa käsiteltävät asiat suositeltavaa valmistella siten, että niistä saadaan tieto hallituksen jäsenille jo kutsussa valmis esityslista nopeuttaa kokouksen kulkua, mutta esityslista ei yhtä sitova kuin yhtiökokouksessa kutsuun suositeltavaa liittää myös asioiden käsittelyyn liittyvä kirjallinen materiaali sovittava kuka esittelee asiat kokouksessa, isännöitsijä/pj. Kokouskutsut suositeltavaa toimittaa yleensä vähintään viikkoa aikaisemmin

36 Pöytäkirja (7:6) Päätöspöytäkirja päätökset äänestykset eriävät mielipiteet Allekirjoitettava yhtiöjärjestyksen määräykset vähintään pj ja yksi paikalla ollut jäsen/isännöitsijä Säilytettävä koko yhtiön olemassaolon ajan

37 Hallituksen toimikauden aikana eteen tulevia asioita - Korjaushankkeet - Talkoot - Osakeluettelon pitäminen

38 Hallituksen koollekutsuminen Hallitus kokoontuu puheenjohtajan kutsusta tarvittaessa sekä silloin, kun hallituksen jäsen tai isännöitsijä sitä vaatii Puheenjohtajan ollessa estynyt tai jos puheenjohtajaa ei ole valittu isännöitsijä hallituksen jäsen Puheenjohtajan kieltäytyessä isännöitsijä hallituksen jäsen, jos vähintään puolet hallituksen jäsenistä hyväksyy koolle kutsumisen Kutsu vapaamuotoinen yhtiöjärjestyksessä voi olla määräyksiä suositus: kirjallinen, hyvissä ajoin Kaikille hallituksen jäsenille on varattava mahdollisuus osallistua

39 KYSYMYS: Hallituksen koollekutsuminen Hallituksen puheenjohtaja on hyvin passiivinen eikä kutsu kokousta koolle vaikka yhtiössä on tapahtunut lyhyen ajan kuluessa paljon putkirikkoja ja pitäisi päättää miten asiassa edetään. kaksi hallituksen jäsentä kutsuvat nelihenkisen hallituksen koolle viikon varotusajalla kutsu toimitetaan puheenjohtajalle sähköpostitse ja neljännelle hallituksen jäsenelle puhelimitse Kokoukseen saapuu pj ja kaikki muut paitsi puhelimitse kutsuttu hallituksen jäsen. Onko kokous laillisesti koolle kutsuttu ja päätösvaltainen?

40 VASTAUS: Hallituksen koollekutsuminen Vähintään puolet hallituksen jäsenistä on hyväksynyt koolle kutsumisen Kutsu saa olla vapaamuotoinen Kaikille hallituksen jäsenille on varattu tilaisuus osallistua Yli puolet jäsenistä on saapuvilla Kokous on laillisesti koolle kutsuttu ja päätösvaltainen

41 Hallituksen kokous

42 Korjaushanke Korjaushankkeen läpivientiin yhtiössä vaikuttaa mm. hankkeen koko, laajuus ja laatu Erikokoisissa hankkeissa hallituksen toimivalta erilainen yhtiökokouksen päätös tarvitaan aina hankkeen toteuttamiseen Suuremmissa hankkeissa useita yhtiökokouksia (YK päättää hankesuunnittelun käynnistämisestä, toteutuksesta jne.) Suunnittelu ja valvonta on aina tärkeää, mutta korostuvat isoissa hankkeissa

43 Korjaushankkeen suunnittelu ja toteutus Hallitus tai yhtiökokous päättää hankkeen suunnittelun aloittamisesta (kuntotutkimus, hankesuunnittelu) yhtiökokouksen päätös tarpeen jos syntyy vähäistä suurempia kustannuksia hallitus voi päättää jos varoja budjetoitu osakkaiden kuuleminen tärkeää Pääsääntöisesti yhtiökokous päättää hankkeen toteuttamisesta ja valtuuttaa hallituksen valitsemaan urakoitsijan kun jo pätevästi päätetty hankkeesta, osakasvähemmistö ei voi enää vaatia ylimääräistä yhtiökokousta koolle asiasta päättämään jos uhka perustellusta moitekanteesta pidättäydyttävä urakkasopimuksen tekemisestä

44 Hallituksen rooli hankkeen suunnittelussa ja toteutuksessa Hallituksen huolehdittava: työn asianmukaisesta organisoinnista (osaava projektipäällikkö) hyvän rakennustavan noudattamisesta suunnitelmien laatimisesta asiantuntijalla työn suorittajan pätevyydestä/ammattitaidosta asianmukaisen valvonnan järjestämisestä

45 Talkoot Hallitus voi yhtiökokouksen päätöksen, toiveen tai yleisen tarpeen mukaisesti järjestää taloyhtiössä talkoita talkoisiin osallistuminen perustuu vapaaehtoisuuteen siltä joka ei tahdo osallistua talkoisiin, ei voida periä mitään ylimääräistä vastiketta, eikä talkoilla saavutetusta säästöstä koitunutta hyötyä voida kohdistaa vain talkoisiin osallistuneille hallituksen huolehdittava talkoovakuutuksista

46 Osakeluettelon pitäminen Yleensä hallitus siirtää osakeluettelon pitämisen isännöitsijälle hallitus on silti viimekädessä vastuussa luettelon asianmukaisesta hoidosta hallituksen kokouksissa olisi hyvä ainakin jälkikäteen hyväksyä osakeluetteloon tehdyt merkinnät

47 Hallituksen jäsenen esteellisyys (7:4) Hallituksen jäsen ja isännöitsijä ei saa ottaa osaa asian käsittelyyn, joka koskee 1) hänen ja yhtiön välistä sopimusta tai muuta oikeustointa 2) sellaista hänen hallinnassaan olevan osakehuoneiston uudistusta tai muuta kuin välttämätöntä kunnossapitoa, joka poikkeaa muiden osakkeenomistajien hallinnassa olevien osakehuoneistojen kunnossapidosta tai uudistamisesta 3) hänen osakehuoneistonsa ottamista yhtiön hallintaan

48 Hallituksen jäsenen esteellisyys (7:4) Hallituksen jäsen ei myöskään saa ottaa yhtiön ja kolmannen välisen edellä mainittujen asioiden käsittelyyn, jos hänellä on odotettavissa olennaista etua, joka saattaa olla ristiriidassa yhtiön edun kanssa Moraalinen esteellisyys? Esteellisyys merkitään käytännössä myös pöytäkirjaan kyseisen päätettävän asian kohdalle

49 KYSYMYS: Päätöksenteko Hallitukseen kuuluu 4 henkilöä Kokouksessa on paikalla kaksi jäsentä ja hallituksen puheenjohtaja Puheenjohtajan asunnossa on tapahtunut vesivahinko Hallituksen kokouksessa pitäisi päättää korjaustöiden suorittamisesta. Onko tämä mahdollista?

50 VASTAUS: Päätöksenteko Niin kauan kun kyse on välttämättömästä kunnossapidosta, pj ei ole esteellinen ja asiasta voidaan päättää Pj on esteellinen, jos lähdetään päättämään kunnossapidosta, joka poikkeaa muiden osakkeenomistajien hallinnassa olevien osakehuoneistojen kunnossapidosta (esim. päätetään noudattaa C2, vaikka ennen ei ole näin tehty)

51 Osakkaan oikeus saada tieto hallituksen päätöksestä (7:6) Osakkeenomistajalla on oikeus saada tieto sellaisesta hallituksen päätöksestä, joka koskee hänen omistamiinsa yhtiön osakkeisiin perustuvaa oikeutta tai velvollisuutta suhteessa yhtiöön tai toiseen osakkeenomistajaan Pyynnöstä kirjallisena!

52 KYSYMYS: Osakkaan oikeus saada tieto hallituksen päätöksestä Osakas on viettänyt huoneistossaan häiritsevää elämää viiden vuoden ajan Hallituksen kokouksessa on asiasta keskusteltu useaan otteeseen, hallintaanottovaroituksiakin on annettu useita Yhtiökokous on kutsuttu koolle päättämään hallintaanotosta Osakas ilmoittaa haluavansa nähdä kaikki hallituksen kokouksen pöytäkirjat, joissa tilannetta on käsitelty Miten hallituksen tulee tähän suhtautua?

53 VASTAUS: Osakkaan oikeus saada tieto hallituksen päätöksestä Osakkaan oikeudesta saada tieto hallituksen päätöksestä ei ollut säännöstä vanhassa AOYL:ssa Hallituksen on annettava kaikki viralliset päätökset, jotka ovat asiassa tehneet uuden lain voimaantulon ( ) jälkeen Pöytäkirjan kohtia, joissa asiasta on keskusteltu, mutta päätöksiä ei ole tehty, ei tarvitse antaa Kohtuulliset kulut voidaan periä osakkaalta

54 Toimikauden loppu - Tilinpäätöskokous ja yhtiökokouksen koolle kutsuminen

55 Tilinpäätöskokous

56 Talousarvio Hallituksen tulee huolehtia yhtiövastikkeen vakaasta kehityksestä ja hyvästä ennakoitavuudesta. Hallituksen tulee seurata taloutta säännöllisesti. Talousarvioesityksen hallitukselle valmistelee usein isännöitsijä. maksuvalmius tilikauden lopussa tulisi olla n. 1,5-2 kuukauden maksukertymän määrä Vahvistettuna talousarvio muodostaa hallitukselle ja isännöitsijälle selvän toimintasuunnitelman seuraavalle tilikaudelle

57 Tilinpäätös (kirjanpitolaki ja AOYL 10 luku) Laaditaan tilikausittain Isännöitsijä valmistelee ja esittää tilinpäätösehdotuksen hallitukselle, joka tekee päätöksen sen lopullisesta sisällöstä Tilinpäätöksen tulee antaa oikeat ja riittävät tiedot asunto-osakeyhtiön toiminnan tuloksesta ja taloudellisesta asemasta Tilinpäätös sisältää tuloslaskelman, taseen ja niiden liitetiedot jokaisesta tuloslaskelman ja taseen erästä on ilmoitettava vertailutieto edelliseltä tilikaudelta Hallituksen ja isännöitsijän on päivättävä ja allekirjoitettava tilinpäätös eriävän mielipiteen esittäneen hallituksen jäsenen tai isännöitsijän lausuma on liitettävä vaatimuksesta tilinpäätökseen Tilintarkastajan tulee kirjata tekemästään tilintarkastuksesta merkintä tilinpäätökseen

58 Toimintakertomus (kirjanpitolaki ja AOYL 10 luku) Toimintakertomuksessa on esitettävä vähintään (AOYL 10:5): 1) tiedot yhtiövastikkeen käytöstä, jos vastike voidaan periä eri tarkoituksiin eri perustein; 2) pääomalainoista pääasialliset lainaehdot ja lainoille kertynyt kuluksi kirjaamaton korko; 3) tiedot yhtiön omaisuuteen kohdistuvista pysyvistä rasitteista ja kiinnityksistä sekä siitä, missä panttikirjat ovat; 4) tiedot olennaisista tapahtumista tilikaudella ja sen päättymisen jälkeen; 5) tiedot talousarvion toteutumisesta sekä riittävä selvitys olennaisista poikkeamista talousarvioon nähden; 6) arvio todennäköisesti tulevasta kehityksestä; sekä 7) hallituksen esitys yhtiön voittoa koskeviksi toimenpiteiksi sekä esitys mahdollisesta muun vapaan oman pääoman jakamisesta Hallituksen ja isännöitsijän on päivättävä ja allekirjoitettava toimintakertomus eriävän mielipiteen esittäneen hallituksen jäsenen tai isännöitsijän lausuma on liitettävä vaatimuksesta toimintakertomukseen

59 Selvitys kunnossapitotarpeesta Varsinaisessa yhtiökokouksessa on esitettävä hallituksen kirjallinen selvitys tarpeesta sellaiseen yhtiön rakennusten ja kiinteistöjen kunnossapitoon yhtiökokousta seuraavan 5 vuoden aikana (6:3) joka vaikuttaa olennaisesti osakehuoneiston käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin osakehuoneistosta aiheutuviin kustannuksiin Ohjaa suunnitelmalliseen korjaustoimintaan

60 Selvitys kunnossapitotarpeesta Miten kunnossapitotarveselvitys tehdään. Pohdittava: onko aiemmin tehty kuntoarvio, kuntotutkimus tms., jota yhtiö voi täydentää uudisrakennukset - huoltokirjan mukaiset toimet tarvitaanko teettää kuntoarvio tms. asiantuntijaselvitys onko riittävää asiantuntemusta omasta takaa tunnettava rakennusosien ikä ja korjaustarve HUOM! EI ole korjaussuunnitelma - yhtiökokous

61 Selvitys kunnossapito- ja muutostöistä Varsinaisessa yhtiökokouksessa on esitettävä hallituksen kirjallinen selvitys yhtiössä suoritetuista huomattavista kunnossapito- ja muutostöistä ja niiden tekoajankohdat Vastaavat tiedot kuin isännöitsijätodistuksessa Osakkaiden helpompi seurata yhtiön rakennusten kunnossapitoa

62 Tilinpäätöksen luovuttaminen Lain mukaan tilinpäätös on luovutettava neljän kuukauden kuluessa tilikauden päättymisestä yhtiön tilintarkastajalle ja toiminnantarkastajalle, joiden on annettava tarkastuskertomuksensa yhtiön hallitukselle vähintään kahta viikkoa ennen tilinpäätöstä käsittelevää varsinaista yhtiökokousta neljän kuukauden määräaikaa voidaan lyhentää, mutta ei pidentää yhtiöjärjestyksessä kahden viikon määräaikaa voidaan pidentää mutta ei lyhentää yhtiöjärjestyksessä

63 Tilin ja toiminnantarkastajan tiedonsaantioikeus Yhtiön hallituksen ja isännöitsijän on varattava tarkastajille tilaisuus toimittaa tarkastus siinä laajuudessa, kun nämä katsovat sen tarpeelliseksi sekä annettava sellaista selvitystä ja apua, jota tarkastajat pyytävät lähtökohtaisesti oikeus saada kaikki ne asiakirjat, joihin tarkastajat haluavat tutustua ja lisäksi tulee suullisesti selvittää tarkastajille sellaisia seikkoja, joista nämä pyytävät lisäselvitystä

64 Yhtiökokouksen koolle kutsuminen Hallitus kutsuu yhtiökokouksen koolle. kokouskutsu on toimitettava kirjallisesti aikaisintaan kahta kuukautta ja viimeistään kahta viikkoa ennen yhtiökokousta kokouskutsussa on mainittava yhtiön nimi, koollekutsuja, kokousaika ja -paikka ja kokouksessa käsiteltävät asiat sekä, missä ja milloin kokousasiakirjat ovat osakkeenomistajien nähtävänä kokouksessa ei voida päättää kuin kokouskutsussa mainituista asioista mahdollinen moiteperuste jos kokousasiakirjat eivät ole olleet nähtävillä

65 Lopuksi

66 Taloyhtio.net - tietoportaali Avoimet sivut Uutisia, tapahtumia, blogit ja sisältöä Rekisteröityneille käyttäjille lisäaineistoa ja enemmän toimintoja Keskustelupalsta usein kysytyt kysymykset, oman etusivun uutiset, mahdollisuus muodostaa ryhmiä, kohdennetut viestit Rekisteröityminen maksutonta Jäsennumerolla saa laajemmat käyttöoikeudet Jäsentiedotteet, kohdennetut jäsenviestit

67 Oletko hallituksen jäsenenä Perehtynyt oman taloyhtiösi yhtiöjärjestykseen? Tietoinen taloyhtiösi yhtiövastikeperusteista? Tietoinen onko korjaus- ja kunnossapitovastuun osalta päätetty taloyhtiössäsi jotain poikkeavaa? Varma kaupparekisteritietojen ajantasaisuudesta? Tietoinen keskeisimmistä taloyhtiön sopimuksista? Varma kiinteistön vakuutusturvan riittävyydestä? Taloyhtiön hallituksen jäsenen check-lista - tarkista taloyhtiösi tilanne!

68 KIITOS! Kysyttävää?