Julkisten toimitilojen merkitys toiminnallisesti ja taloudellisesti

Transkriptio

1 Julkisten toimitilojen merkitys toiminnallisesti ja taloudellisesti Sote-toimitilojen tulevaisuus Markus Steinby

2 Julkisten toimitilojen merkitys toiminnallisesti ja taloudellisesti Julkisten kiinteistöjen ja tilojen omistaminen ja käyttö murroksessa Julkisten kiinteistöjen ja tilojen taloudellinen merkitys Muuttuva kiinteistösijoitusmarkkina tarjoaa vaihtoehtoja eri toimijoille

3 puolueeton kiinteistömarkkinoiden asiantuntija KTI:n informaatio- ja asiantuntijapalvelut parantavat kiinteistöliiketoiminnan tuottavuutta ja kilpailukykyä. Laaja asiakas- ja yhteistyö verkosto KTI:n asiakkaita ovat kaikki merkittävät suomalaiset kiinteistösijoittajat, -kehittäjät, -käyttäjät, sekä alan palveluyritykset. Visiona korkealuokkaisesta informaatiosta ja asiantuntijuudesta tunnettu kiinteistömarkkina KTI:ssä työskentelee noin 20 asiantuntijaa. Jo 25 vuotta pitkäjänteistä kehittämistä KTI:n omistavat RAKLI ry, Suomen Kiinteistöliitto ry sekä yrityksen avainhenkilöt KTI:llä on laaja kansainvälinen yhteistyöverkosto

4 Yksi kuva kertoo enemmän kuin tuhat sanaa

5 KTI tuo läpinäkyvyyttä kiinteistömarkkinaan

6 KTI:n palvelut tiedolla johtamisen tukena Salkunhoito Kiinteistösijoitusten tuotot ja riskit Vuokrat, käyttöasteet, vaihtuvuus Asiakastyytyväisyys Ylläpitokustannukset, energiankulutus, päästöt Kauppakeskusten myynnit, kävijät, OCR Yritysvastuullisuus Rakennushankkeet Kiinteistötransaktiot Muu markkinatieto Raporteista tietokannan joustavaan hyödyntämiseen Viestintä Kiinteistökehitys Transaktiotoiminta Investointipäätökset Markkina-analyysit Vuokraustoiminta Kauppakeskusjohtaminen Vastuullinen liiketoiminta Riskien hallinta ja analyysit Sidosryhmäjohtaminen

7 Julkisten kiinteistöjen ja tilojen omistaminen ja käyttö murroksessa

8 Kiinteistöjen ja tilojen omistaminen ja käyttö murroksessa Järjestelyjen lisääntyminen Mittaaminen, raportointistandardit Sertifikaatit Materiaalit Sijainnin merkitys: makro- / mikro Erikoistuneet strategiat Likviditeetti / volatiliteetti Kansainvälistyminen Suomalaiset ulkomaille, kansainväliset Suomeen Vastuullisuuden merkitys Strateginen merkitys kasvaa, raportointitarve lisääntyy Energiatehokkuus Infra, metsä Hoiva- / muut palvelukiinteistöt Kiinteistösijoitusstrategioiden kehitys Kiinteistöjen rooli ja allokaatio sijoitussalkussa Monimuotoistuvat kiinteistösektorit uudet sijoitussektorit Perinteisten toimitilasektoreiden haasteet Monimuotoistuva kiinteistösijoittaminen Kaupungistuminen Demografia Mobiilius Käyttäjätarpeet Digitalisaatio Käyttötarkoituksen muutokset Digitalisaatio ja teknologian kehitys Uudet toiminta- ja palvelumallit Sijoitusinstrumenttien kehitys Epäsuora sijoittaminen, rahastot, velka jne Toimijakentän muutokset Uudet rahastot ja yhtiöt, piensijoittajat, kv sijoittajat Kasvava palvelutarjonta ja kilpailu Palvelukonseptit, digitalisaatio Tilankäytön muutos, uudet tila- ja palvelukonseptit Tieto- ja raportointijärjestelmät Big Data Avoin informaatio Internet of Things Älykkäät rakennukset Rahoituksen muutos Erikoistuneet toimijat Erilaiset rahastomallit ja sijoittajat Pirstaloituneempi toimijakenttä Palvelutuotannon keskittyminen Markkinapaikat

9 Myös kuntien ja kaupunkien kiinteistöjen omistaminen ja tilankäyttö muuttuu Tilankäyttö muuttuu: Tilat palveluna -ajattelu Julkisen ja yksityisen palvelutarjonnan integraatio Hallintokuntien lisääntyvä yhteistyö Tilankäytön joustavuus Palvelut kansalaisten luo Monikäyttötilat Kaupungistuminen Vastuullisuus Omistus muuttuu: Kuntien ja kaupunkien kiinteistöjen kehittyvät omistusja hallintamallit Kiinteistösijoitus- ja rahoitusmarkkinoiden tarjoamat uudet mahdollisuudet Uudet rahoitus-, sijoitus- ja sopimussmallit

10 Tilankäytön kehitysajurit kaupungistuvassa toimintaympäristössä monimuotoistuvat tilat Julkisen ja yksityisen tilan kasvava integraatio erikoistuvat tilat tehokkaammat tilat Mistä KIRA-ala puhuu 2017 / Kaupungistuminen

11 Palvelutarjonnan ja tilatarpeen yhteensovittaminen TILOJEN KÄYTTÖ MUUTTUU miten / missä tuotetaan tulevaisuuden koulu-, kirjasto-, hyvinvointi yms. palveluja? OLEMASSA OLEVA KIINTEISTÖKANTA vanheneva tilakanta; korjaustarpeet; sisäilmaongelmat tarpeettomaksi jäävien kiinteistöjen kehittäminen Kaupunkien kiinteistöjen omistaminen ja käyttö murroksessa RAJALLISET TALOUDELLISET RESURSSIT tilojen käytön tehostaminen kustannussäästöt investointien kohdentaminen omistusmallien uudelleenmietintä

12 Julkisten kiinteistöjen ja tilojen taloudellinen merkitys

13 Rakennetun ympäristön osuus Suomen kansallisvarallisuudesta on yli 70 % 219 mrd 27% 251 mrd 30% Asuinrakennukset Toimitila- ja palvelurakennukset 9 mrd 1% Kansallisvarallisuus yhteensä yli 820 mrd euroa Rakennetun ympäristön osuus 600 mrd euroa Asuinrakennusten tontit Muiden rakennusten tontit Muut rakennelmat 77 mrd 9% 19 mrd 2% 104 mrd 13% 144 mrd 17% Liikenne- ja muut yhdyskuntatekniset alueet Muut* Lähde: Kansanvarallisuustutkimus 2011, KTI

14 ja rakennuskannan arvo noin puolet kansallisvarallisuudesta 46 mrd 12% 35 mrd 9% Asuinrakennukset Toimistorakennukset 40 mrd 10% 22 mrd 6% Kokonaisvarallisuus yhteensä noin 395 mrd euroa 251 mrd 64% Liikerakennukset Teollisuus- ja varastorakennukset Muut rakennukset* *Sisältää liikenteen, hoitoalan, kokoontumis-, opetus- ja muut luokittelemattomat rakennukset Lähde: KTI

15 Toimitila- ja palvelurakennukset edustavat reilua kolmannesta Suomen rakennuskannan arvosta 22 mrd ; 15% Toimistorakennukset 46 mrd ; 32% Liikerakennukset Yhteensä noin 144 mrd euroa Teollisuusrakennukset Varastorakennukset Muut rakennukset* 10 mrd ; 7% 25 mrd ; 17% 40 mrd ; 28% *Sisältää liikenteen, hoitoalan, kokoontumis-, opetus- ja muut luokittelemattomat rakennukset Lähde: KTI

16 Toimitila- ja palvelurakennusten julkinen omistuspohja alle viidenneksen kokonaisuudesta 45 mrd 31 % Ammattimaiset kiinteistösijoittajat* Valtio Kunnat 73 mrd 51 % Varallisuus yhteensä noin 144 mrd euroa 20 mrd 14 % 5 mrd 4 % Käyttäjäomistajat ja piensijoittajat *Ryhmä pitää sisällään suuret kiinteistösijoittajat, jotka hallinnoivat vähintään kymmenien miljoonien eurojen arvoista kiinteistöportfoliota. Lähde: KTI

17 Muuttuva kiinteistösijoitusmarkkina tarjoaa vaihtoehtoja eri toimijoille

18 1000 MEUR Suomen kiinteistömarkkinan kaupankäyntiaktivitetti korkealla tasolla kansainvälisten toimijoiden tukemana 3/2019 Domestic buyer International buyer ,2 9,4 8 7, ,6 6,3 5,5 2,1 7,2 6, ,6 3,2 2,8 3,8 2,9 2,0 2,0 1,3 1,0 1,1 0,4 2,7 2,5 2,0 2,3 1,7 1,6 1,9 1,7 4,2 4,3 1,8 1,8 0,3 2,4 0,7 1,8 0,5 2,1 0,5 2,5 0,7 1,5 1,7 1,3 1,7 1,8 1,9 1,5 5,3 3,7 2,9 3,0 3, ,3 0,4 0, Source: KTI 18

19 Kansainväliset sijoittajat kolmanneksen Suomen ammattimaisesta kiinteistösijoitusmarkkinasta Suorat kiinteistösijoitukset, miljardia 80,0 70,0 60,0 50,0 40,0 30,0 20,0 10,0 0,0 Institutionaaliset sijoittajat Kansainväliset sijoittajat Listatut kiinteistösijoitusyhtiöt Listaamattomat kiinteistösijoitusyhtiöt Kiinteistösijoitusrahastot Säätiöt, yhdistykset & muut 69,5 63,7 1,0 58,2 54,5 1,0 11,7 1,1 11,4 47,8 50,1 1,1 9,6 9,9 42,9 45,7 9,1 1,2 1,2 1,3 13,7 8,2 5,7 6,3 7,1 7,5 1,1 3,0 6,5 7,6 8,4 9,9 11,1 12,7 5,2 5,4 5,6 5,6 5,8 6,9 18,4 22,3 9,0 9,0 9,3 9,8 11,9 12,3 15,4 16,2 16,2 16,0 15,6 15,7 16,2 16, Lähde: KTI (kysely sijoittajille, yhtiöiden vuosikertomukset, KTI:n19arviot)

20 Asunto, toimisto- ja liikekiinteistöt edustavat 80% Suomen ammattimaisesta kiinteistösijoitusmarkkinasta 3 mrd 4% 3 mrd 5% 2 mrd 3% 19 mrd 28% Toimisto Liike 20 mrd 29% Suorat kiinteistösijoitukset Suomessa vuoden 2018 lopussa, yhteensä noin 69,5 mrd euroa Tuotannollinen Asunto Hotelli Hoivakiinteistö 6 mrd 8% 16 mrd 23% Muut Lähde: KTI (kysely sijoittajille, yhtiöiden vuosikertomukset, KTI:n arviot)

21 Isoimmat kiinteistökaupat Suomessa (viimeiset 12kk) 3/2019 ASSET / PORTFOLIO DATE PRICE (M ) BUYER SELLER Technopolis plc 2018Q4 approx. 950 Kildare Partners Shareholders of Technopolis plc Shopping centre Itis 2018Q4 516 Fund managed by Morgan Stanley Real Estate Investing Wereldhave Shopping centre Jumbo (34%) 2019Q1 249 Elo Mutual Pension Insurance Unibail-Rodamco-Westfield Helsinki Court House 2018Q4 200 Hemsö Fastighets AB Sponda Oyj Office property (Urban Environment House) 2018Q3 165 Union Investment Real Estate GmbH Kiinteistö Oy Helsingin Kalasataman Kymppi (City of Helsinki) Eight care properties 2019Q1 130 Hemsö Fastighets AB City of Turku Office property (Alvar Aallon katu 3) 2018Q4 116 M&G European Property Fund Ilmarinen Mutual Pension Insurance Company 11 office properties 2018Q4 113 Cromwell European REIT n/a Other significant transactions where the price is not published (in time order) 3263 rental apartments 2018Q2 n/a Round Hill Capital Avant Capital Partners 824 rental apartments 2018Q3 n/a Aberdeen Standard Pan-European Residential Property LocalTapiola Group Tripla Workery offices 2018Q4 n/a Unnamed International Investor YIT Oyj 1740 rental apartments 2018Q4 n/a Bayerische Versorgungskammer ICECAPITAL Housing Fund III Ky 5/20/ Source: KTI 21

22 Hoivakiinteistöjen osuus oli 18% kaikista kaupoista Q /2019 Retail Office Industrial Hotel Residential Care property Other 100 % 90 % 80 % 70 % 60 % 50 % 40 % 30 % % 10 % % Source: KTI 22

23 Yksityisten sijoittajien näkökulma yhteiskuntakiinteistöihin Asumispalvelukiinteistöt Ikäihmiset Erityishoiva Opetuskiinteistöt Päiväkodit Koulut ja oppilaitokset Terveydenhuollon kiinteistöt Terveys- ja lääkäriasemat, hammaslääkärivastaanotot Sairaalat Kulttuuri- ja urheilukiinteistöt Teatterit, urheiluhallit, kirkot Oikeuslaitoksen kiinteistöt Poliisilaitokset, tuomioistuimet, vankilat

24 Yhtenäisillä julkisten kiinteistöjen tunnusluvuilla kokonaisvaltaiseen ja tietopohjaiseen johtamiseen Omistaminen ja rahoitus omistaminen vs. vuokraus rahoitus ja yhteistyömallit kiinteistösijoitusmarkkinoiden tarjoamat mahdollisuudet Ylläpito ylläpidon ohjaaminen, kustannusten optimointi palvelutuotannon toimintatavat Vuokraus sisäiset vuokrat, ulkoa- ja ulosvuokratut eri vaihtoehtojen vertailu vuokramarkkinoiden kehitys Tilojen käyttö ja palvelujen tuottaminen tilankäytön tehokkuus monikäyttökohteet missä / miten julkisia palveluja tarjotaan Rakennushankeseuranta Transaktioseuranta Käyttäjät Asiakastyytyväisyys, käyttäjätarpeet oman toiminnan ohjaaminen, arviointi ja kehittäminen Kestävä kehitys ilmastotavoitteet, energiatehokkuus ja päästöt sosiaalisen vastuullisuuden näkökulmat raportointi, sidosryhmäviestintä

25 Esimerkkejä keskeisistä tunnusluvuista Kokonaistuotto, % Nettotuotto, % Arvonmuutostuotto, % Sopimusvuokra, /hoivapaikka Sopimusvuokra, /m2/kk Sopimusvuokran muutos, % Vuokra-arvo, /m2/kk Vuokra-arvon muutos, % Yli-/ alivuokra, /m2/kk Käyttöaste, % Alan uudiskohteet kartalla / listattuna Alan transaktiot kartalla / listattuna Markkina-arvo, /m2/kk Markkina-arvo/hoivapaikka Nettotuottovaatimus, % Nettotuottovaatimuksen muutos, % Bruttotuotto, Ylläpitokustannukset kuluerittäin ja Nettotuotto /m2/kk Bruttotuotto, Ylläpitokustannukset kuluerittäin ja Nettotuotto /hoivapaikka Aktivoinnit Investoinnit / ostot / myynnit Markkina-arvo, Lukumäärä, kpl

26 Miten KTI voisi olla avuksi? Analyysi kaupunkien kiinteistö- ja tilastrategioista: Oman strategiatyön ja johtamisen kehittämiseen Työkalu päättäjien kanssa viestimiseen Uusien toimintamallien tunnistamiseen Yhteiset tunnusluvut ja mittarit: Strategian ohjaamiseen Tavoitteiden asettamiseen ja toiminnan kehittämiseen Kaupunkien vertailuun Toimintamallien ja vaihtoehtojen vertailuun ja päätöksentekoon KTI:n lisäarvo: Kehittyvien kiinteistö-markkinoiden tarjoamat mahdollisuudet kaupungeille Laajat kiinteistömarkkina-tietokannat Kaupunkien kiinteistöjen kustannusten, tilatehokkuuden ja asiakastyytyväisyyden vertailut Kuntien keskustelufoorumi: Kokemusten jakamiseen, parhaista käytännöistä oppimiseen, eri vaihtoehtojen tunnistamiseen ja arviointiin Kaupunkien tunnuslukujen kehityksen seurantaan ja tunnuslukujen kehittämiseen

27 Kiitos! Eerikinkatu 28, 7. krs HELSINKI Puh