Arviointilausunto. Koy Vihdin Siirilä Osakkeet Liukkaankuja 1, Vihti

Transkriptio

1 Arviointilausunto Koy Vihdin Siirilä Osakkeet Liukkaankuja 1, Vihti K I I N T E I S T Ö T A I T O P E L T O L A & C O O Y L I N N O I T U S T I E 4 A, E S P O O T E L: Y T U N N U S

2 SISÄLLYSLUETTELO 1 TOIMEKSIANTO ARVOPÄIVÄ ARVIOITSIJAN VASTUU JA LAUSUNNON LUOTTAMUKSELLISUUS RIIPPUMATTOMUUS ARVIOINNISSA KÄYTETYT TIEDOT KATSELMUS SAADUT TIEDOT ARVION KOHDE MIKROSIJAINTI KIINTEISTÖTIEDOT KAAVOITUS RASITTEET, KÄYTTÖOIKEUDET JA KÄYTTÖRAJOITUKSET RAKENNUS JA KERHOHUONEISTO ARVON MÄÄRITYS JA ARVIOINTIMENETELMÄ TUOTTOARVOMENETELMÄ Markkinabruttovuokra Hoitokulut Peruskorjauskulut Vajaakäyttöoletus ja alueellinen kysyntä Tuottovaatimus Tuottoarvolaskelmat KOHDEANALYYSI KOHTEEN ARVO... 11

3 1 TOIMEKSIANTO Kiinteistötaito Peltola & Co Oy on saanut toimeksiannon Vihdin kunnalta Noora Nordbergin kautta Vihdin kirkonkylässä osoitteessa Liukkaankuja 1, Vihti sijaitsevan 195 m²:n kerhohuoneiston markkina-arvon määrittämiseksi. Arvion kohteena on kerhohuoneiston omistamiseen oikeuttavat Kiinteistö Oy Vihdin Siirilän osakkeet Arvio on laadittu noudattaen Keskuskauppakamarin kiinteistönarviointilautakunnan sääntöjä, hyvää kiinteistöarviointitapaa koskevia määräyksiä sekä Kansainvälisiä kiinteistöarviointistandardeja (IVS 2017). Arviolausunto on tarkoitettu ainoastaan tilaajaorganisaation sisäiseen käyttöön mahdollista kaupankäyntiä varten. 1.1 ARVOPÄIVÄ Arviointi määrittää kohteen arvon tiettynä ajankohtana. Kiinteistön arvo voi vaihdella merkittävästikin lyhyen ajan sisällä olosuhteiden muuttuessa. Tämän lausunnon arvopäivä on ARVIOITSIJAN VASTUU JA LAUSUNNON LUOTTAMUKSELLISUUS Arvioinnin yhteydessä suoritetut tiedustelut ja tutkimukset on suoritettu huomioiden arvioinnin tarkoitus sekä hyvää kiinteistöarviointitapaa koskevat määräykset. Arviointilausunto on laadittu vain tässä lausunnossa mainittua tarkoitusta varten ja ainoastaan toimeksiantajan sekä niiden tahojen käyttöön, joiden kanssa asiasta on kirjallisesti sovittu. Arvioitsijan vastuu rajoittuu arviointipalkkion kokonaismäärään. Arvioitsija on luottanut tilaajalta saatuihin tietoihin ja tarkistanut ne vain niiltä osin kuin se on käytettävissä olevien tietojen pohjalta sekä arvioinnin tarkoitus ja aikataulu huomioiden ollut mahdollista. Tilaajalla on velvollisuus huomauttaa havaituista virheistä raportissa. 2.1 RIIPPUMATTOMUUS Kiinteistötaito Peltola & Co Oy on riippumaton arvioitsija, eikä sillä ole kytköksiä arvion tilaajaan. Tiedossamme ei ole sellaista arvion tilaajaan, kohteeseen tai arvion muihin osapuoliin liittyvää eturistiriitaa, joka vaarantaisi riippumattomuutemme ja estäisi arvion laatimisen. 3 ARVIOINNISSA KÄYTETYT TIEDOT 3.1 KATSELMUS Arvion kohde on katselmoitu Kiinteistötaito Peltola & Co Oy:n toimesta. Katselmuksen suoritti Kimmo Kostiainen. 3.2 SAADUT TIEDOT Arviointi perustuu seuraaviin tilaajalta sekä julkisista tietolähteistä saatuihin tietoihin. Tietojen on oletettu olevan ajantasaisia ja oikeita, jollei muuta erikseen mainita. otteet kiinteistötietojärjestelmästä Koy Vihdin Siirilän yhtiöjärjestys asemakaavatiedot kunnalta Koy Vihdin Siirilän tilinpäätös 2017 sekä talousarvio 2017 tilaajan edustajalta saadut kirjalliset tiedot vertailuvuokra- ja kauppatiedot sisäisestä arkistosta sekä julkisista lähteistä. 3

4 4 ARVION KOHDE 4.1 MIKROSIJAINTI Arvion kohde sijaitsee Vihdin kirkonkylässä, Helsingintien länsipuolella, Liukkaankujan ja Niuhalanraitin risteyksessä. 4.2 KIINTEISTÖTIEDOT Arvion kohteena on Koy Vihdin Siirilän osakkeet , jotka oikeuttavat hallitsemaan yhtiön omistaman liikeja asuinrakennuksen huoneistoa numero 1. Huoneiston käyttötarkoitus on kerhohuoneisto ja sen pinta-ala on yhtiöjärjestyksen mukaan 195 m². Koy Vihdin Siirilä omistaa tontin , jolla liike- ja asuinrakennus sijaitsee. Tontin pinta-ala on m² ja rakennuksen huoneistoala on 1.268,5 m². Kiinteistö on esitetty oheisessa kiinteistörekisterikartassa. 4

5 4.3 KAAVOITUS Kiinteistö on osoitettu voimassa olevassa asemakaavassa asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialueeseen (AL-8) kuuluvaksi. Rakennusten kerrosalasta saa käyttää korkeintaan 50 % asuinhuoneistoja varten. Tontin enimmäisrakennusoikeus on kem RASITTEET, KÄYTTÖOIKEUDET JA KÄYTTÖRAJOITUKSET Kiinteistöön kohdistuvat kiinnitykset, rasitteet ja käyttörajoitukset on nähtävissä liitteenä olevasta rasitustodistuksesta. Rasitteita voidaan pitää vähäisinä eikä niillä ole käytännön vaikutusta kohteen arvoon. 5

6 5 RAKENNUS JA KERHOHUONEISTO Kiinteistöllä sijaitsee vuonna 1957 valmistunut asuin- ja liikerakennus, joka rakennettiin alun perin Vihdin poliisiasemaksi. Nykyisin L-muotoinen rakennus on asuin- ja liikekäytössä käsittäen yhtiöjärjestyksen perusteella 492,5 m² liiketilaa, 337,5 m² asuinhuoneistoja, 131 m²:n toimistohuoneiston, 112,5 m² varastotilaa sekä arvion kohteena olevan 195 m²:n kerhohuoneiston. Tilaajalta saadun tiedon ja kohdekatselmuksen perusteella rakennus on tyydyttävässä kunnossa ja rakennuksen tekniikka on pääosin alkuperäistä. Kiinteistön käyttövesi-, viemäri- ja lämmitysputkistot ovat alkuperäisiä samoin kuin sähkötekniikka, joten kohteeseen joudutaan tekemään huomattavia peruskorjauksia lähitulevaisuudessa ja korjausvelka on näin ollen huomattava. Julkisivun ja katon kunnosta tai korjaushistoriasta ei ollut saatavilla tarkempaa informaatiota. Arvion kohteena oleva 195 m²:n kerhohuoneisto sijaitsee ensimmäisessä kerroksessa rakennuksen lounaiskulmassa, Liukkaankujan puolella. Suorakulmion muotoinen tila muodostuu neljästä huoneesta, eteisaulasta, keittiöstä, varastosta, vaatehuoneesta sekä kahdesta pienestä wc-tilasta. Rakennuksen väliseinät ovat pääasiallisesti kantavia tiili-/betonirakenteita. Kerhohuoneisto on ollut aiemmin Vihdin Kirkonkylän kerhokeskus Oharin käytössä nuoristotilana. Kerhohuoneistossa työskennelleet kunnan työntekijät ovat valittaneet huonosta sisäilmasta. Tutkimusten yhteydessä kerhohuoneistossa havaittiin kosteusvaurioita vuoden 2017 lopulla, joiden kartoituksen yhteydessä myös huoneiston lattian alla kulkevasta putkikanaalista löydettiin viemäriputkirikko. Lisäksi putkikanaalista löytyi rakennusaikaista puumateriaalia, joka oli lahonnut ja homehtunut. Kosteusvaurioiden korjaus edellyttää varsin 6

7 laajamittaista saneerausta, sillä puuaines on poistettava putkikanaalista ja putket on uusittava. Vaihtoehtoisesti lattia voidaan kapseloida ja putket vetää uutta linjaa pitkin lämmönjakohuoneesta pintavetoina. Korjausten yhteydessä harkinnassa on myös koko talon käsittävä putkisaneeraus, sillä putkisto kokonaisuudessaan on käyttöikänsä lopussa. Tilan käyttöönotto edellyttää kosteusvaurioiden korjausta ja putkien uusimista. Kerhohuoneistossa suoritetun katselmuksen perusteella tilat ovat yleisellä tasolla tyydyttävässä kunnossa. Huonekorkeus on matalahko ja ilmanvaihto vaikuttaa riittämättömältä. Pinnat ovat keittiötä lukuun ottamatta vanhahtavat ja pintaremontoinnin tarpeessa. Kosteusvaurioiden osalta korjausvastuu on kiinteistöosakeyhtiöllä, mutta muilta osin mahdollisen remontoinnin kustannuksista vastaisi huoneiston omistaja. 6 ARVON MÄÄRITYS JA ARVIOINTIMENETELMÄ Yhtiön suuresta korjausvelasta, huoneiston kosteusvaurioista ja yhtiöjärjestyksen poikkeuksellisesta käyttötarkoituksesta johtuen vertailukelpoisten huoneistokauppojen löytäminen on äärimmäisen haastavaa. Huomioitaessa lisäksi alueellisten kiinteistömarkkinoiden rajallinen koko sekä vesivahinkojen korjausten kustannuksiin ja aikatauluun liittyvä epävarmuus ei kauppa-arvomenetelmää voida pitää luotettavana arviointimenetelmänä kohteen arvon määrityksessä. Kustannusarvomenetelmän käyttö ei ole mielekästä, koska kiinteistö on vanha eikä tarkka korjaushistoria ole tiedossa. Lisäksi kustannusarvo soveltuu tyypillisesti parhaiten tarpeellisten omassa käytössä olevien erityiskiinteistöjen arviointiin, joilla on selkeää käyttöarvoa omistajalle. Kyseinen huoneisto ei ole tällä hetkellä kunnan omassa käytössä tai tarpeellinen kunnan omia toimintoja ajatellen. Edellä esitetyn perusteella arvonmääritysmenetelmäksi valikoitui tuottoarvomenetelmä. 7

8 6.1 TUOTTOARVOMENETELMÄ Markkinabruttovuokra Arvion kohde on tällä hetkellä tyhjillään, joten tuottoarvotarkastelu tulee tehdä markkinavuokraperusteisesti. Tuottoarvolaskelman lähtökohtana on, että huoneisto on kiinteistöosakeyhtiön vastuun laajuudessa korjattu ja tila on käyttökelpoinen. Pintojen ja kalustuksen osalta tila oletetaan nykyisen tasoiseksi. Kerhotilatyyppisten huoneistojen vertailuaineiston vähäisyydestä johtuen markkinavuokra on johdettu toimistotilojen vuokratasoista. Nummelan keskusta-alueella keskimääräistä toimistokantaa edustavien pienehköjen ja jäähdyttämättömien toimistotilojen neliövuokrat vaihtelevat keskimäärin välillä /m²/kk. Vihdin Kirkonkylän alueelta tiedossamme olevien vertailuvuokrien määrä on vähäinen, mutta muiden kehyskuntien vastaavantyyppisten alueiden vertailuaineiston perusteella keskimääräisen toimistotilan markkinavuokran voidaan alueella arvioida olevan 8-10 /m²/kk. Keskimääräiseen toimistohuoneistoon verrattaessa arvion kohdetta on kuitenkin pidettävä tasoltaan ja käytettävyydeltään heikompana. Huoneisto sijaitsee ensimmäisessä kerroksessa sivukadun puolella, on tilarakenteeltaan sokkeloinen, huonekorkeudeltaan matalahko ja tilan ilmanvaihto on heikko. Lisäksi kohde on varusteiltaan ja pintamateriaalien kunnoltaan keskimääräistä toimistotilaa heikommassa kunnossa. Keskimääräisesti tarkasteltuna kerhohuoneistokäyttöön tai muuhun erityiseen käyttöön tarkoitettujen tilojen markkinavuokrat ovat tasoltaan vastaavantyyppistä toimistotilaa hieman alhaisemmat. Toimistokäytöstä poikkeava käyttötarkoitus ja edellisessä kappaleessa esitetyt perusteet huomioiden kohteen markkinabruttovuokran voidaan arvioida asettuvan välillä 5-7 /m²/kk Hoitokulut Arvion kohteen hoitokulut muodostuvat hoitovastikkeesta ja vesimaksusta. Vuoden 2017 talousarvion ja tilinpäätöksen perusteella huoneiston hoitovastike oli 3,95 /m²/kk ja vesimaksu noin 75 /kk. Kokonaisuudessaan huoneiston hoitokulut ovat siis noin /vuosi eli 4,33 /m²/kk. Hoitovastikkeet riittivät kattamaan yhtiön kulut vuonna Peruskorjauskulut Hoitovastikkeiden lisäksi osakkaiden maksettavaksi lankeavat kiinteistön peruskorjauskustannukset, jotka tyypillisesti rahoitetaan erillisillä lainoilla ja aktivoidaan taseeseen. Vuoden 2017 tilinpäätöksen perusteella hoitovastikkeet ovat olleet toteutuneita hoitokuluja hieman suuremmat (poistojen hyödyntämiseksi), mutta yhtiössä ei ole peritty erillistä korjausvastiketta tulevien peruskorjausten rahoittamiseksi. Saamiemme tietojen perusteella yhtiössä ei ole teetetty kuntokartoitusta emmekä ole saaneet PTS-laskelmaa yhtiön osalta, mutta ainakin putkien ja sähkötekniikan osalta kiinteistö on alkuperäisessä kunnossa ja korjausvelka on näin ollen merkittävä. Kohteen rakennusvuosi (1957) huomioiden putket ja sähkötekniikka ovat käyttöikänsä lopussa ja kiinteistöön kohdistuu merkittäviä korjaustarpeita lähivuosina. Mikäli lisäksi katto- ja/tai julkisivusaneeraus ovat tarpeellisia seuraavalla 10-vuotiskaudella, voidaan peruskorjaustarvetta pitää todella huomattavana. Pelkästään kerhohuoneiston vesivahingon ja putkien uusimisen kustannuksiksi on Koy selvityksen perusteella arvioitu noin eli noin 1.000/m². Kustannusvastuu vahinkojen korjaamisesta on yhtiöllä, mutta silloinkin kerhohuoneiston osuus remontista olisi omistusosuuden perusteella 15,4 % eli noin Vajaakäyttöoletus ja alueellinen kysyntä Toimitilakysyntä Vihdin kirkonkylän alueella on verrattain vähäistä. Alueen vähäisestä toimitilarakennuskannasta huolimatta vapaana olevia toimitilahuoneistoja on kymmenkunta. Huomioitaessa kohteen tyydyttävä kunto, rajallinen soveltuvuus toimitilakäyttöön ja heikko alueellinen kysyntä, voi vuokralaisen löytäminen olla erityisen haasteellista. 8

9 Vihdin alueelta ei ole saatavissa luotettavaa tietoa toimitilamarkkinoiden vajaakäytöstä, mutta kehyskunnissa vajaakäyttö vaihtelee yleisesti 5-15 % prosentin välillä alueesta ja tilatyypistä riippuen. Arvion kohteen osalta pitkän aikavälin vajaakäyttö voidaan olettaa keskimääräistä suuremmaksi. Luotettavan arvion tekeminen on kohteen erityispiirteet huomioiden poikkeuksellisen haastavaa, mutta laskelman toteuttamiseksi olemme arvioineet pitkän aikavälin vajaakäytöksi 10 prosenttia Tuottovaatimus Toimitilahuoneistojen/osaomisteisten kiinteistöjen tuottovaatimukset ovat tyypillisesti kokonaisia kiinteistöjä selkeästi suuremmat yhtiön hallinointiin ja päätöksentekoon kohdistuvasta riskistä, omistajarakenteen hajanaisuudesta sekä käyttäjäomistajien suuresta määrästä johtuen. Toimitilahuoneistojen tapauksessa käyttäjäomistajien näkökulmasta korostuu usein tilan hinta suhteessa vaihtoehtoiskustannukseen eli toimitilojen vuokraamiseen omistamisen sijasta. Kehyskunnissa keskimääräisten toimisto- ja liikehuoneistojen tuottovaatimukset vaihtelevat keskimäärin % välillä. Toimitilahuoneistojen suuresta heterogeenisyydestä johtuen tuottovaatimusten hajonta on kuitenkin huomattavaa. Arvion kohteen osalta olemme arvioineet riittäväksi tuottovaatimukseksi 15 % Tuottoarvolaskelmat Kohteen käypä arvo on laskettu suoralla pääomituksella käyttäen edellä esitettyjä oletusparametrejä. Markkinabruttovuokraksi on oletettu 6 /m²/kk ja pitkän aikavälin peruskorjauskustannuksiksi 1 /m/kk. Laskelma huoneistosta on esitetty alla. Edellä esitettyjen laskelmien perusteella kohteen arvoa voidaan pitää huomattavan vähäisenä. Lisäksi on syytä huomioida, että peruskorjausarvio perustuu keskimääräisen asuin- ja toimitilakiinteistön pitkän aikavälin keskiarvokustannukseen. Todellisuudessa lähivuosien peruskorjaustarve tulee olemaan huomattavasti keskimääräistä korkeampi. Mittavimpien peruskorjausten (sähkötekniikka, putkisto, katto ja julkisivu) kiinteistön tuottoa lisäävä vaikutus on tyypillisesti vähäinen, jos kyseessä ei ole perusparannus tai tilan pintoja ei uusita samalla. Toimiva putkisto ja katto ovat edellytyksiä tilojen käytölle, mutta niiden uusiminen ei nosta kohteesta saatavaa markkinavuokraa. Julkisivun peruskorjaus voi parantaa kiinteistön yleisilmettä ja sähkötekniikka tilojen käytettävyyttä, mutta ilman pintaremonttia ja perusparannusluontoisia korjauksia markkina-arvovaikutus jää usein vähäiseksi. Laskelman peruskorjausvaraus perustuu vertailuaineistoon, koska kiinteistölle ei ole laadittu tarkkaa PTS-suunnitelmaa. Seuraavan 10-vuotiskauden aikana välttämättömien peruskorjausten kustannusten voidaan kerhohuoneiston osalta kuitenkin arvioida olevan vähintään , mahdollisesti jopa

10 7 KOHDEANALYYSI Arvion kohde on nykyisellään tyhjillään. Kerhohuoneisto oli aiemmin Vihdin Kirkonkylän kerhokeskus Oharin käytössä, joka sisäilmaongelmien ja kosteusvaurioiden myötä muutti toisiin tiloihin. Arvion kohteen sijainti ja ominaisuudet huomioiden huoneistoa voidaan pitää erityisen vaikeasti vuokrattavana. Tilan toimivaksi saattaminen edellyttäisi investointeja pakollisten peruskorjausten lisäksi ja mahdolliset investointipäätökset olisi hyvä tehdä ennen vesivahinkojen korjaustöiden suorittamista, jotta ylimääräisiltä kustannuksilta ja kaksinkertaiselta työltä säästyttäisiin. Tilan perusteellista saneerausta voidaan pitää taloudellisesti riskialttiina, mikäli tilalle ei ole todellista omaa tarvetta tai tiedossa käyttäjää, jolta korjaus- /perusparannuskustannuksia saataisiin perittyä (korkeampien)vuokratuottojen kautta. Kohteen korjausvelka on korkea ja merkittäviä peruskorjauksia joudutaan tekemään lähivuosina, mitä osaltaan alleviivaa kohteessa tapahtuneet kosteusvauriot ja putkivuodot. Putkisto on jo nyt ylittänyt laskennallisen käyttöikänsä, joten uusien putkivuotojen riskiä voidaan pitää korkeana. Vuoden 2017 lopulla tapahtuneet putkirikot ovat Koy:n kustannusvastuulla, joten niiden kustannuksista huoneiston omistaja on vastuussa vain omistusoikeutensa suhteessa. Varmuudella voidaan kuitenkin sanoa, että seuraavan 10-vuotiskauden aikana tarpeelliset peruskorjaukset aiheuttavat omistajalle merkittäviä kustannuksia. Vaikeasta vuokrattavuudesta ja korjaustöiden keskeneräisyydestä johtuen vajaakäyttöastetta sekä markkinavuokratasoa on poikkeuksellisen vaikea arvioida luotettavasti. Tilan mikrosijaintiin ja rakenteellisiin ominaisuuksiin tilojen perusparannuksella ei kuitenkaan voida vaikuttaa, joten perusparannustoimenpiteillä ei välttämättä saavuteta sellaista vuokratasoa, mikä lisätuottona kattaisi perusparannustöiden kustannukset. Kohteen myyminen nykytilanteessa on erityisen haastavaa, koska korjausvelka on korkea ja kokonaiskustannuksista, tehtävien korjausten laajuudesta ja aikataulusta ei ole päätöksiä eikä tarkkaa tietoa. Kohteeseen liittyy potentiaalisen ostajan näkökulmasta huomattavia riskitekijöitä korjauskustannusten ja aikataulun osalta. Lisäksi omistajan vaikutusvalta kiinteistöyhtiön päätöksissä on varsin rajallista omistusosuuden yhtiöstä ollessa vain noin 15 prosenttia. Yksi mahdollinen toimintamalli koko yhtiön näkökulmasta voisi olla peruskorjaamisen sijasta nykyisen rakennuskannan kokonainen tai osittainen purkaminen ja uudisrakentaminen tontille, mikäli kaikki osakkaat sitä haluaisivat. Nykyisen asemakaavan perusteella tontilla on rakennusoikeutta kem², josta 50 % saa käyttää asuinhuoneistoja varten. Rakentamattomien AK-tonttien rakennusoikeuden yksikköhinta Vihdin kirkonkylän alueella on toteutuneiden kauppojen perusteella noin /kem² ja K-tonttien keskimäärin välillä /kem². Purkukustannuksien osalta karkeana arviona voitaisiin käyttää noin 50 /kem². Tällöin tontin rakennusoikeuden arvo olisi keskimääräisesti noin ennen purkukustannuksia ja niiden jälkeen noin , josta kerhohuoneiston osuus osakemäärän perusteella olisi noin Uudisrakentamisvaihtoehdossakin huoneiston arvo jäisi alhaiseksi. Lisäksi prosessi veisi aikaa ja resursseja sekä edellyttäisi osakkailta yksimielisyyttä, mahdollisesti kaavamuutosprosessia tai ainakin purkulupaa sekä halukkaan ostajan löytämistä. 10

11 8 KOHTEEN ARVO Edellä mainittuihin laskelmiin sekä esitettyihin perusteisiin nojaten on Koy Vihdin Siirilän osakkeiden käyväksi arvoksi arvopäivänä määritetty: (kymmenentuhatta euroa). Arvion tarkkuus on mielestämme + / - 10 % luokkaa. ESPOOSSA 1. PÄIVÄNÄ HELMIKUUTA 2018 KIINTEISTÖTAITO PELTOLA & CO OY KIMMO KOSTIAINEN, DI Auktorisoitu kiinteistöarvioija (AKA), yleisauktorisoitu tel LIITTEET Lainhuutotodistus Yhtiöjärjestys 11

12 LAINHUUTOTODISTUS Sivu 1 (1) Rekisteriyksikkö SIIRILÄNMÄKI Perustiedot Kiinteistötunnus: Nimi: SIIRILÄNMÄKI Rekisteriyksikkölaji: Tila Kunta: Vihti (927) Arkistoviite: 26:274 Rekisteröintipvm: Kokonaispinta-ala: 0,2550 ha Maapinta-ala: 0,2550 ha Lainhuutotiedot 1) Lainhuuto Asianumero: 733/ /71 Arkistoviite: 733:1998:LH:71 Omistusosuus: 1/1 Omistajat: Kiinteistö Oy Vihdin Siirilä Saanto: Kauppa Määräalojen lainhuutotiedot Ei erottamattomia määräaloja tai erillisinä luovutettuja yhteisalueosuuksia. Lainhuudattamattomat luovutukset Ei kirjaamisviranomaisen tiedossa olevia lainhuudattamattomia luovutuksia. Tulostettu kiinteistötietojärjestelmästä Todistuksesta käyvät ilmi ainakin kaikki ne hakemukset, jotka ovat saapuneet kirjaamisviranomaiselle todistuksen otsikon päiväystä edeltävänä arkipäivänä ennen viraston aukioloajan päättymistä. Mahdolliset vallintarajoitukset on katsottava rasitustodistukselta. Rekisteriyksikön pinta-alatiedoissa voi olla epätarkkuuksia. Rekisteritiedoista katso tarkemmin

13 Liite: Yhteystietoja Sivu 1 (1) Omistajien yhteystietoja Tila , SIIRILÄNMÄKI Kiinteistö Oy Vihdin Siirilä Yhteystietoja ei saatavilla Tiedot perustuvat väestötietojärjestelmään.

14 YHTIÖJÄRJESTYS: Kiinteistö Oy Vihdin Siirilä :53:24 1(5) PATENTTI- JA REKISTERIHALLITUS Kaupparekisteri Yhtiöjärjestys päivältä Toiminimi: Kiinteistö Oy Vihdin Siirilä Yritys- ja yhteisötunnus: Voimassaoloaika, alkaen Kyselyajankohta: :53:24

15 YHTIÖJÄRJESTYS: Kiinteistö Oy Vihdin Siirilä :53:24 2(5) KIINTEISTÖ OY VIHDIN SIIRILÄ YHTIÖJÄRJESTYS 1 Yhtiön toiminimi on Kiinteistö Oy Vihdin Siirilä ja kotipaikka Vihti. 2 Yhtiön toimialana on omistaa ja hallita Vihdin kunnan Niuhalan kylässä sijaitsevaa Siirilänmäki-nimistä tilaa RN:o 2:180 sekä tilalla olevaa liike- ja asuinrakennusta. 3 Yhtiön osakepääoma on kaksisataaviisikymmentäkolmetuhattasata ( ) markkaa jaettuna kahteentoistatuhanteenkuuteensataanviiteenkymmeneenviiteen (12.655) kahdenkymmenen (20) markan suuruiseen, määrätylle henkilölle asetettuun osakkeeseen. Yhtiön osakekirjat painetaan turvapainossa. Yhtiössä on rakennusrahasto ja lainanlyhennysrahasto. 4 Yhtiön osakkeet tuottavat oikeuden hallita huoneistoja yhtiön omistamassa rakennuksessa seuraavasti: Huoneiston n:o laatu Huoneiston Vastike- Osakkeiden numerot pinta-ala m2 kerroin lukumäärä 1 kerhohuoneisto 195 1, toimistotila 131 1, varasto 17 0, varasto 74,7 0, varasto 20,8 0, liikehuoneisto 148 1, liikehuoneisto 32 1, liikehuoneisto 37 1, liikehuoneisto 275,5 1, asuinhuoneisto 36,5 1, asuinhuoneisto 25 1, asuinhuoneisto 97 1, asuinhuoneisto 47 1, asuinhuoneisto 104 1, asuinhuoneisto 28 1, , Osakkeenomistaja, jonka hallitseman huoneiston osalta yhtiö on hakeutunut arvonlisäverovelvolliseksi, on velvollinen maksamaan jokaista muutoin maksamaansa vastiketta vastaavaa arvonlisäverovastiketta. Mitä tässä on sanottu huoneistosta koskee myös huoneiston osaa. Maksuvelvollisuus koskee myös kerran verolliseksi haetun huoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden kulloistakin omistajaa, vaikka verovelvollisuus kyseisen huoneiston osalta olisi jo päättynyt, jos tässä pykälässä jäljempänä kuvatulla tavalla joudutaan huoneiston osalta palauttamaan jo tehtyjä vähennyksiä tai jos jälkilaskelma osoittaa alijäämää kyseisen huoneiston arvonlisäverovastikkeissa. Hakeutuminen edellyttää kunkin huoneiston osalta sen hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajan nimenomaisen suostumuksen. Hallitus määrää kuhunkin vastikkeeseen liittyvän arvonlisäverovastikkeen suuruuden käyttäen perusteena yhtiöjärjestyksen mukaisia vastikeperusteita seuraavasti: 1) Arvonlisäverovastikkeella katetaan yhtiölle arvonlisäverovelvolliseksi hakeutumisesta aiheutuneet ylimääräiset kustannukset, kuten tilitettävä vero ja sen laskentakustannukset. 2) Yhtiössä peritään kutakin vastiketta vastaava oma

16 YHTIÖJÄRJESTYS: Kiinteistö Oy Vihdin Siirilä :53:24 3(5) arvonlisäverovastike. Arvonlisäverovastiketta määrättäessä otetaan huomioon vähennyksenä yhtiön arvioidusta arvonlisäverovelvollisista ostoista verolliseksi haettujen huoneistojen vastikeperusteiden mukainen osuus, jonka yhtiö hakeutumisen jälkeen voi vähentää omassa arvonlisäverotilityksessään. Jos osakkaan osuus investoinnista peritään lainaosuutena tai rahoitusosuutena, ei investoinnin osalta vähennettävää veroa kuitenkaan oteta huomioon vastiketta määrättäessä eikä vähennettävää veroa palauteta osakkeenomistajalle. Vähennysoikeus otetaan tässä tilanteessa huomioon määrättäessä osakkaan lainaosuutta tai rahastosuoritusosuutta. Verolliseksi haettua huoneistoa hallitseva osakas on velvollinen maksamaan vain niitä arvonlisäverovastikkeita, jotka liittyvät hänen muutoin maksamiinsa vastikkeisiin, ellei kysymyksessä ole jäljempänä mainittu alijäämä tai palautettava vero. 3) Arvioon perustuva laskelma tarkistetaan vuosittain jälkilaskennalla ja yli- tai alijäämä otetaan huomioon seuraavan vuoden arvonlisäverovastikkeita määrättäessä. Yllämainittujen arvonlisäverovastikkeiden lisäksi on verolliseksi haetun huoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistaja tai verovelvollisuuden kyseisen huoneiston osalta jo lakattua kulloinenkin osakkeiden myöhempi omistaja velvollinen maksamaan ylimääräistä arvonlisäverovastiketta, jolloin katetaan jälkilaskelman perusteella ilmenevä mahdollinen laskennallinen alijäämä edellisiltä tilikausilta. Jos yhtiö joutuu palauttamaan jo tekemiään vähennyksiä, on huoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden kulloisellakin omistajalla velvollisuus maksaa edellämainitun kaltaista ylimääräistä arvonlisäverovastiketta, jolla katetaan palautettava vero ja muut palautuksesta mahdollisesti aiheutuneet kulut. Tämä velvollisuus on myös sellaisella huoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden kulloisellakin omistajalla, jonka hallitseman huoneiston osalta verovelvollisuus on jo lakannut. Arvonlisäverovastikkeiden määrään, maksuajan ja maksutavan määrää yhtiön hallitus. Yhtiökokous määrää osakkeenomistajien hallitsemistaan huoneistoista yhtiölle suoritettavan vastikkeen suuruuden. Vastiketta on kahta laatua. Hoitovastikkeen suuruuden laskemisen perusteena käytetään huoneistojen lattiapinta-alaa käyttäen perusteena vastikekerrointa ja rahoitusvastikkeen suuruuden laskemisen perusteena käytetään osakkeiden lukumäärää. Vastikkeen maksuajan ja -tavan määrää yhtiön hallitus. 6 Osakkeita rasittavat yhtiön ottamat pitkäaikaiset lainat. Osakkeenomistaja on oikeutettu joko kokonaan tai osittain hallituksen määräämänä aikana maksamaan hänen huoneistoaan rasittavan osuuden yhtiön pitkäaikaisista lainoista, jolloin maksuperusteena on tässä yhtiöjärjestyksessä määrätty rahoitusvastikkeen maksuperuste, suorittamalla yhtiölle osuuttaan vastaavan rahamäärän. Tällä tavoin lainaosuutensa suorittaneelta osakkeenomistajalta perittävä vastike lasketaan vastaamaan hänen osuuttaan yhtiön kaikista muista paitsi edellä mainituista lainoista johtuneista menoista. Milloin osakas lainaosuudestaan on maksanut vain määräosan, määrätään hänen vastikkeensa siten, että siihen edellä mainittujen muiden menojen osuuden lisäksi lasketaan kuuluvaksi vielä maksamattoman lainaosuuden yhtiölle aiheuttamat kustannukset. Osakkeenomistajilta näin vastaanotetut lainaosuudet ja niiden osat on välittömästi käytettävä kokonaisuudessaan yhtiön

17 YHTIÖJÄRJESTYS: Kiinteistö Oy Vihdin Siirilä :53:24 4(5) mainittujen lainojen lyhentämiseen. 7 Yhtiön asioita, mikäli ne eivät kuulu yhtiökokouksen käsiteltäviin, hoitaa hallitus, johon kuuluu kolme (3) jäsentä. Hallituksen jäsenten toimikausi päättyy vaalia seuraavan varsinaisen yhtiökokouksen päättyessä. Hallitus valitsee keskuudestaan puheenjohtajan ja kokoontuu puheenjohtajan kutsusta niin usein kuin asiat sitä vaativat. Hallitus on päätösvaltainen, kun enemmän kuin puolet hallituksen jäsenistä on saapuvilla. Asiat ratkaistaan enemmistöpäätöksin. Äänten jakautuessa tasan ratkaisee puheenjohtajan mielipide. Kokouksissa on pidettävä pöytäkirjaa, joka on kaikkien läsnäolleiden allekirjoitettava. 8 Yhtiöllä on toimitusjohtaja, jonka nimittää yhtiön hallitus. Toimitusjohtaja ei saa olla hallituksen puheenjohtaja. Toimitusjohtajan tulee hoitaa yhtiön juoksevaa hallintoa hallituksen antamien ohjeiden ja määräysten mukaisesti. Toimitusjohtajan on huolehdittava siitä, että yhtiön kirjanpito on lainmukainen ja varainhoito luotettavalla tavalla järjestetty. Toimitusjohtajalle suoritettavan palkkion määrää hallitus. 9 Yhtiön toiminimen kirjoittavat toimitusjohtaja ja hallituksen puheenjohtaja kumpikin yksin tai kaksi hallituksen jäsentä yhdessä tai hallituksen siihen oikeuttamat henkilöt kaksi yhdessä. 10 Yhtiön tilikausi on kalenterivuosi. Tilinpäätöksen edelliseltä vuodelta tulee olla valmiina seuraavan vuoden helmikuun loppuun mennessä, jolloin yhtiön tilikirjat tositteineen ja muine tarpeellisine asiakirjoineen on viimeistään annettava tilintarkastajille. Tilintarkastajien on annettava tarkastuskertomuksensa yhtiön hallitukselle maaliskuun 15. päivään mennessä. Tilintarkastajien mahdollisesti tekemistä muistutuksista antakoon hallitus kirjallisen selvityksen toimintakertomuksen yhteydessä yhtiökokoukselle. 11 Yhtiöllä on yksi varsinainen tilintarkastaja ja yksi varatilintarkastaja. Jos varsinainen tilintarkastaja on tilintarkastusyhteisö ei varatilintarkastajaa valita. Tilintarkastajat valitaan tehtäväänsä toistaiseksi. 12 Varsinainen yhtiökokous pidetään vuosittain kuuden (6) kuukauden kuluessa tilikauden päättymisestä hallituksen määräämänä päivänä. Ylimääräinen yhtiökokous pidetään, milloin hallitus katsoo sen tarpeelliseksi tai jos tilintarkastaja tai osakkeenomistajat, joilla on vähintään yksi kymmenesosa (1/10) kaikista osakkeista, sitä kirjallisesti vaativat ilmoittamansa asian käsittelyä varten. 13 Kutsu yhtiökokoukseen toimitetaan osakkaille kirjallisesti kullekin osakkeenomistajalle hänen yhtiölle ilmoittamallaan osoitteella. Kokouskutsujen tiedoksiantamisen tulee tapahtua aikaisintaan neljä (4) viikkoa ja viimeistään viikkoa ennen kokousta. 14 Varsinaisessa yhtiökokouksessa on: esitettävä 1. tilinpäätös, joka käsittää tuloslaskennan, taseen ja toimintakertomuksen; 2. tilintarkastuskertomus, päätettävä 3. tuloslaskelman ja taseen vahvistamisesta; 4. toimenpiteistä, joihin vahvistetun taseen mukainen voitto tai tappio antaa aihetta;

18 YHTIÖJÄRJESTYS: Kiinteistö Oy Vihdin Siirilä :53:24 5(5) 5. vastuuvapaudesta hallituksen jäsenille ja toimitusjohtajalle; 6. hallituksen jäsenen palkkioista ja matkakustannusten korvausperusteista; vahvistettava 7. talousarvio; 8. osakkeenomistajien yhtiölle suoritettavan vastikkeen suuruus; valittava 9. hallituksen jäsenet sekä 10. tarvittaessa tilintarkastaja ja varatilintarkastaja; käsiteltävä 11. muut kokouskutsussa mainitut asiat. Jos osakkeenomistaja tahtoo esittää jonkin asian yhtiökokouksen käsiteltäväksi on hänen siitä kirjallisesti ilmoitettava yhtiön hallitukselle niin hyvissä ajoin, että asia voidaan sisällyttää kokouskutsuun. 15 Osakkeenomistajilla on yhtiökokouksessa yhtä monta ääntä kuin osakettakin. Poissaolevalla on oikeus käyttää äänivaltaansa valtuuttamansa asiamiehen kautta. Äänten jakautuessa tasan ratkaistaan vaalit arvalla, mutta muissa asioissa tulee päätökseksi puheenjohtajan kannattama mielipide. 16 Yhtiöön sovelletaan asunto-osakeyhtiölain (809/91) :en säännöksiä huoneiston ottamisesta yhtiön hallintaan kuitenkin siten, että asunto-osakeyhtiölain 84 :n 1 momentin mukaisen yhtiökokouksen päätöksen moiteajan sijasta sovelletaan osakeyhtiölain (734/1978) 9 luvun 17 n mukaista kolmen kuukauden moiteaikaa. 17 Mikäli tässä yhtiöjärjestyksessä ei toisin määrätä, noudatetaan voimassa olevia osakeyhtiöistä annettujen lakien säännöksiä.