SUPPEA ARVIO. Opettajantie 1, Lohja Asuinrivitalot ja oletettu maanvuokrasopimus CATELLA PROPERTY OY HELSINKI Y-TUNNUS

Transkriptio

1 SUPPEA ARVIO Opettajantie 1, Lohja Asuinrivitalot ja oletettu maanvuokrasopimus CATELLA PROPERTY OY HELSINKI Y-TUNNUS

2 Sivu 1 / 10 SUPPEA ARVIO KOHDE Osoitteessa Opettajantie 10, Lohja, sijaitsevalla kiinteistöllä sijaitsevat asuinrivitalot (5 rakennusta) ja niiden muodostaman pihakokonaisuuden maanvuokraoikeus. Alueesta ei ole olemassa maanvuokrasopimusta, se on arvion tilaajan toivomuksesta arvioinnissa tehty erityisoletus. Catella on arvioinut rakennusten käytetyn rakennusoikeuden perusteella maanvuokran kohteelle arvioinnin yhteydessä tilaajan toivomuksesta. Arvion kohteena oleva maanvuokrasopimuksen mukainen alue on merkitty suuntaa antavasti alla olevaan asemakaavakarttaan sinisellä. ARVION TILAAJA ARVION TARKOITUS JA KÄYTTÖ- TARKOITUS Lohjan Vuokra-asunnot Oy / Veli Haukka Markkina-arvon määrittäminen. Markkina-arvolla tarkoitetaan sitä todennäköistä velatonta kauppahintaa, joka kohteesta olisi arviointihetkellä tehtävällä vapaaehtoisella kaupalla saatavissa. Arvio tehdään kohteen kauppaneuvotteluja varten. Markkinavuokran määrittäminen. Markkinavuokralla tarkoitetaan sitä todennäköistä maa-alueen vuokratasoa, joka kohteesta olisi kesäkuussa 2015 tehtävällä vapaaehtoisella ja normaalein ehdoin tapahtuvalla vuokrauksella saatavissa. Vuokraushetkeä on oletettu edeltäneen kohteen luonne ja markkinatilanne huomioon ottaen riittävän pitkäaikainen ja tehokas markkinointi. KATSELMUS Teemu Hall on suorittanut kiinteistön sisä- ja ulkopuolisen katselmuksen Asuinhuoneistokatselmus tehtiin huoneistoon nro 8 rakennuksessa A ja yhteen E- rakennuksen asuinhuoneistoon. TIEDOT KOHTEESTA Arvioinnissa käytetyt tiedot on saatu arvion tilaajalta sekä julkisista rekistereistä. Lisäksi käytössämme on ollut päivätty ISS Proko Oy:n kuntoarvioraportti. TONTTI Kiinteistötunnus Kaupunki Lohja (444) Kylä Virkkala (459) Kortteli / tontti 1/103 Tilan pinta-ala KOHTEEN PERUSTIEDOT m² (koko kiinteistön maapinta-ala). Rajatun ja arvioitavan alueen pinta-alaksi on mitattu kartalta noin m 2. Hallinta Tilan omistajaksi on lainhuutotodistuksessa merkitty Lohjan kaupunki (Selvennyslainhuuto ). Rasitteet ja oikeudet Tilaan ei kohdistu päivätyn rasitustodistuksen mukaan rasitustodistukseen merkittäviä rasitteita. Catella Property Oy / Arviointipalvelu Arvio: THA Aleksanterinkatu 15 B, Helsinki Kohde: Opettajantie 1 Teemu Hall, puh

3 Sivu 2 / 10 Kaavamerkintä Rakennusoikeus Käyttämätön rakennusoikeus Sijainti Arvioitavalla kiinteistön osalla on voimassa vahvistettu asemakaava (RKM 62:148), jonka mukaan alue kuuluu yleisten rakennusten korttelialueeseen (Y). Lohjan kaupunginvaltuuston hyväksymässä taajamaosayleiskaavassa tontin alue on merkitty pientalovaltaiseksi asuntoalueeksi, joka on tarkoitettu pääasiassa olemassa olevalle tai voimassa olevassa asemakaavassa osoitetulle asumiselle. Asemakaavaan merkityn ohjeellisen tonttijaon mukaisen tontin tehokkuusluku on e=0,4, jolloin kartalta mitatun pinta-alan perusteella kohteen rakennusoikeus olisi noin 0,4 * m kem², josta on saadun kuntoarvioraportin mukaan käytetty kem 2. Kohteessa on noin kem 2 rakennusoikeutta jäljellä. Kohde sijaitsee noin 7,5 kilometrin automatkan päässä Lohjan keskustasta lounaaseen päin. Lähipalvelut sijaitsevat noin 1,5 kilometrin päässä Virkkalan keskustassa. Kohteen eteläpuolella sijaitsee lampi, Opettajantien toisella puolella on Lovan kerrostalo. Lisäksi kohteen läheisyydessä lammen toisella puolella sijaitsee Mainio Vireen operoima vuonna 2013 valmistunut hoivakoti. Muuten kohteen välitön lähiympäristö on metsää. Rauhalan ja Järnefeltin koulut sijaitsevat noin 200 metrin päässä kohteelta etelään päin. ARVIOITAVAT RAKENNUKSET ALUEELLA RAKENNUKSET (5 rakennusta) Rakennusvuosi 1968/1969 Kerrosluku I Perustukset Maanvaraiset anturat Runko Siporex sekä puurakenteet Asuinhuoneistoala m² (34 asuinhuoneistoa) Lämmitys Kaukolämpö / Vesikeskuslämmitys Vesikate Peltikatteinen harjakatto Vesi- ja viemäri Liitetty Lohjan kaupungin verkostoon Ilmanvaihto Painovoimainen ilmanvaihto Muuta Ulkoalueet ovat pääosin nurmialuetta. Pihapolut/-tiet ovat sorapäällysteisiä. C B D E A Talot A, B, C, D ja E A-talo E-talo Lampi kohteen vieressä Keittiö Kunnostettu keittiö Kylpyhuone Varastotiloja Catella Property Oy / Arviointipalvelu Arvio: THA Aleksanterinkatu 15 B, Helsinki Kohde: Opettajantie 1 Teemu Hall, puh

4 Sivu 3 / 10 Tiloista ja toimivuudesta Arvion kohteena on viisi rakennusta vuokratontilla. Rakennuksissa C, D ja E sijaitsee pääosin asuintiloja. Rakennuksen B päädyssä on yhteiset saunatilat. Rakennuksen A pysäköintialueen puoleisessa päädyssä sijaitsevat tekniset tilat ja kevytrakenteiset varastotilat. Kaikki 34 asuntoa ovat saatujen tietojen mukaan yksiöitä ja niiden keskipinta-ala on n. 31,4 m 2. Asunnoissa on saatujen tietojen mukaan kylpyhuoneet ja avokeittiöt/keittokomerot. Asunnot ovat läpitalon asuntoja, joissa on osittain rajattu asuntokohtainen takapiha. Asunnot ovat pohjaratkaisuiltaan tehokkaita ja toimivia. Kiinteistön piha-alue on pääosin nurmialuetta, jolla kasvaa lehtipuita. Kävelytiet ovat sorapäällysteisiä. Asuntojen pysäköinti on toteutettu pihapysäköintinä arvioitavalle alueelle Opettajantien viereen. Kunto Muuta Rakennuksien peruskorjaukset tulevat ajankohtaisiksi lähivuosina. Käytössämme olleen kuntoarvioraportin mukaan rakennukset on pääosin tyydyttävässä/välttävässä kunnossa ja ne ovat tyypillisiä rakennusaikakauden rakennusratkaisuiltaan ja materiaalivalinnoiltaan. Silmämääräisen huoneistokatselmuksen ja huoltomiehen kanssa käytyjen keskustelujen perusteella on arvioitu, että asunnot ovat tyydyttävässä/välttävässä kunnossa. Katselmoidussa asunnossa (huoneisto 8) on laatoitettu kylpyhuone, muissa tiloissa lattiamateriaalina on muovimatto. Saatujen tietojen mukaan asuntojen keittiökaappien ja kylpyhuoneiden materiaalien kunto vaihtelee huoneistokohtaisesti. Tarkemmat kuntoarvioraportin mukaiset kustannukset on esitelty jäljempänä arviokirjan arvioinnin perusteet -osiossa. Kuntoarvioraportissa suositeltiin haitta-ainetutkimuksien (vanhat putkieristeet ja lattiamateriaalit) tekemistä. Arvioinnissa on oletettu, että toteutettavassa haittaainetutkimuksessa havaittavat mahdolliset haitta-aineiden määrät ovat maltillisia, eikä esim. mahdollisesta asbestista aiheudu suuria lisäkustannuksia tuleviin saneerauksiin. Arvioitavan alueen maaperä on oletettu saastumattomaksi. NYKYKÄYTTÖ Nykykäyttö Alueella sijaitsevat asuinrivitalorakennukset ovat asuinkäytössä vuokra-asuntoina. Rakennuksien A ja B yhteiset tilat ovat asuntojen vuokralaisten käytettävissä. MARKKINATILANNE Investointimarkkina Toimitilakiinteistöjen transaktiovolyymi on ollut finanssikriisin jälkeisiin vuosiin verrattuna voimakasta vuoden 2013 loppuvuodesta saakka. Kiinteistökauppojen lisääntymisen suurimpana ajurina on ollut matala korkotaso ja helpottunut kiinteistöinvestointien rahoittaminen. Vuoden 2014 transaktiovolyymi oli Suomessa 4,3 miljardia euroa. Vuonna 2015 kauppoja on toteutunut arviointihetkeen mennessä noin 2,0 miljardilla eurolla. Transaktiovolyymi muodostuu suurimmaksi osaksi portfoliokaupoista ja suurien toimitilakiinteistöjen kaupoista. Ulkomaisten sijoittajien osuus on ollut vuonna 2014 ja 2015 yli 30 % ammattimaisissa kiinteistökaupoissa. Piristyneestä kiinteistömarkkinatilanteesta huolimatta kiinnostus kohdistuu edelleen prime- Catella Property Oy / Arviointipalvelu Arvio: THA Aleksanterinkatu 15 B, Helsinki Kohde: Opettajantie 1 Teemu Hall, puh

5 Sivu 4 / 10 kohteisiin ja kohdekohtaiset riskit tutkitaan tarkasti. Asuinkerrostalokauppojen lisääntynyt volyymi on kohdistunut uudiskohteisiin ja verrattain uusiin asuinkerrostaloihin pääosin pääkaupunkiseudulla. Ammattimaisten toimijoiden asuntokauppojen osuus koko kaupankäyntivolyymistä on ollut noin 15 % vuosina 2014 ja Suurin asuntokaupan volyymin kasvun syy on ollut asuntorahastojen lisääntyminen. Asuntomarkkina Lohjalla Lohjan väestömäärä kasvoi 2000-luvun ensimmäisellä vuosikymmenellä asukkaalla vuosittain (keskimäärin 356 asukasta vuodessa). Vuosina asukasmäärän kasvu on hidastunut (keskimäärin 83 asukkaan lisäys vuosittain) ja vuonna 2014 väestön määrä jopa väheni 79 asukkaalla. Tilastokeskuksen asuntojen hintatietotilaston mukaan Lohjalla on tehty vanhojen vapaarahoitteisien asuntojen kauppoja kpl vuosina , vuonna 2013 kaupat tehtiin 405 asunnosta ja vuonna 2014 syntyi kaupat 353 asunnosta - asuntokauppojen määrän trendi on ollut laskeva. Tilastokeskuksen vanhojen asuinkerrostalojen keskimääräiset neliöhinnat (postinumerokohtaiset) ovat vaihdelleet Lohjalla 2010-luvulla /m 2. Rivitaloasuntomarkkina Lohjalla ja kohteen lähialueella Tiedossamme on 26 kpl Lohjan alueella toteutuneita uudiskohteiden rivitaloasuntokauppoja vuoden 2012 alusta alkaen. Uudiskohteiden kauppoja on toteutunut Metsolassa, Vappulassa, ja Haikarissa. Neliöhinnat ovat vaihdelleet asuntokaupan kohteissa välillä /m 2 keskiarvoneliöhinnan ollessa /m 2. Kaikki uudisrivitalokohteet sijaitsevat verrattain lähellä Lohjan keskustaa ja sen palveluita. Tiedossamme on vanhojen rivitaloasuntojen kauppoja vuoden 2012 alusta alkaen 466 kappaletta. Vanhojen, ennen vuotta 1995 valmistuneiden, rivitaloasuntojen neliöhinnat ovat vaihdelleet Lohjalla välillä /m 2 keskiarvoneliöhinnan ollessa /m 2. Ennen vuotta 1995 valmistuneiden rivitaloyksiöiden keskineliöhinta on ollut Lohjalla /m 2. Tiedossamme olevat Lohjalla myydyt rivitaloasunnot ovat olleet pääosin kaksioita tai suurempia asuntoja. Yksiöistä tiedossamme on vuoden 2012 alun jälkeen ainoastaan 36 rivitaloasuntokauppaa. Yksiöistä on tehty asuntokauppoja Pusulan kirkonkylän läheisyydestä, Lohjan keskustan lähialueilta, Sammatin kirkonkylän lähialueelta, Saukkolan taajama-alueelta, Nummen kirkonkylän läheisyydestä ja Karjalohjalta - pienten rivitaloasuntojen kauppa on ollut vähäistä ja se on keskittynyt alueellisiin asutuskeskittymiin. Kohteen markkina-asema ja ostajapotentiaali Kohteeseen kohdistuu heikosti kysyntää. Ammattimaisten sijoittajien pitkäaikaiset asuntoinvestoinnit kohdistuvat pääasiassa kerrostaloihin, koska kerrostaloasuntojen sijainti, soveltuvuus vuokra-asunnoiksi ja yksikkökoko(markkina-arvo) tukee usein paremmin asuntojen taloudellisesti kestävää vuokrausliiketoimintaa. Kohteen markkina-arvo on liian pieni suuremmille kiinteistösijoittajille sen hallinnointiin vaadittavaan työhön verrattuna, jonka vuoksi kohteen potentiaaliset ostajat muodostuvat paikallisista toimijoista, jotka voivat hyödyntää ymmärrystään Lohjan ja sen lähialueiden asuntomarkkinasta. Potentiaalisiin kohteen ostajiin kuuluu myös yksityishenkilöt, jotka saattaisivat ostaa kohteen myydäkseen asunnot yksitellen eteenpäin. Kohde on arvioitu vuokratontilla sijaitsevana kokonaisuutena ja vuokratontti vähentää kohteeseen kohdistuvaa kysyntää entisestään. Catella Property Oy / Arviointipalvelu Arvio: THA Aleksanterinkatu 15 B, Helsinki Kohde: Opettajantie 1 Teemu Hall, puh

6 Sivu 5 / 10 ARVIOINNIN PERUSTEET Perusteet Kohteen markkina-arvon ja maanvuokrasopimuksen maanvuokran määrityksen perusteena on käytetty käytössämme olevia vertailuhinta- ja vuokratietoja. Arvioinnissa on lisäksi hyödynnetty kiinteistönvälitystoiminnassamme saamaamme markkinatietoutta. Arviointi on suoritettu kohteen nettotuottokykyyn perustuvalla tuottoarvomenetelmällä sekä vertailukauppojen neliöhintoihin perustuvalla kauppa-arvomenetelmällä. Ensin arvioinnissa on määritetty maa-alueen maanvuokra, jonka jälkeen arvioitavan kokonaisuuden markkina-arvon arviointi on suoritettu kahdella eri skenaariolla: 1. Kohde on käyttörajoituksista vapaa ja potentiaalinen ostaja voi hyödyntää arvioitavaa kohdetta ilman vuokra- tai myyntirajoituksia. 2. Kohteen ostaja velvoitetaan säilyttämään kohde vuokra-asuntokäytössä ikuisella vuokra-asuntokäyttövelvoitteella. Kohteen vuokran muodostumista tai sen luovuttamista eteenpäin ei kuitenkaan säädellä. Maa-alueen markkinavuokran arviointi Arvioinnin yhteydessä on arvioitu kohteen maa-alueen markkinavuokra. Määritetyn markkinavuokran suuruudella on vaikutus kohteen markkina-arvoon, jonka vuoksi määritettävää markkinavuokraa hyödynnetään myös kohteen markkina-arvon arvioinnissa. Lohjan kaupungin kerros- ja rivitalotonttien luovuttamisen yleisissä perusteissa mainitaan, että Lohjalla tonttien vuosivuokra on 5 % niiden myyntihinnoista vuokra-ajan ollessa vuotta. Käsityksemme mukaan kuntien tavanomainen asuintonttien maanvuokran laskennassa käytetty pääomitusprosentti on joko 4 tai 5 %. Matalampaa (4 %) pääomitusprosenttia käyttävät usein suuremmat kaupungit (esim. Helsinki ja Tampere). Yksityinen sektori on käyttänyt maanvuokrasopimuksissaan tiedossamme olevissa pääkaupunkiseudun tontinvuokraustapauksissa usein 5 prosentin pääomituskerrointa. Kuntia korkeampaa yksityisen sektorin pääomitusprosenttia perustellaan usein kunnasta poikkeavalla kiinteistöverorasituksella. Näkemyksemme mukaan arvioitavan kohteen maanvuokran markkinalähtöinen pääomitusprosentti on 5,0 %, kun kunta toimii tontin vuokranantajana. Yksityinen maanomistaja haluaisi näkemyksemme mukaan kohteen maa-alueesta korkeamman tuoton: n. 6,0 %. Tiedossamme on Lohjalla viime vuosina myytyjen tonttien hintatietoja. Suurin osa Lohjan asuintonttikaupoista on ollut pientalotontteja. Rivitalotonttikaupoista tiedossamme on mm. Metsolankadulla (rakennettu tontti) toteutettu tonttikauppa yksikköhinnalla 100 /kem 2. Rivitalotonttikauppojen vähyydestä johtuen olemme hyödyntäneet pientalotonttien kauppahintainformaatiota arvioinnissa. Suurin osa pientalotonttikaupoista on toteutunut Lohjan harjualueella ja Sammatissa. Sammatissa pientalotonttien yksikköhinnat ovat vaihdelleet pääosin välillä /kem 2. Sammatista tiedossamme on pienten rivitalorakentamiseen käytettyjen tonttien (Mäystinkuja) kaupat yksikköhinnoilla /kem 2. Virkkalassa on arviointihetkellä myynnissä Keskuskujalta 632 kem 2 asuinkerrostalojen ja -rivitalojen korttelialueen (AKR) tontti yksikköhinnalla 100 /kem 2. Catella Property Oy / Arviointipalvelu Arvio: THA Aleksanterinkatu 15 B, Helsinki Kohde: Opettajantie 1 Teemu Hall, puh

7 Sivu 6 / 10 Arvion kohde sijaitsee kohtalaisen lähellä Virkkalaa ja se on vertailukelpoinen Virkkalassa myynnissä olevan AKR-tontin kanssa. Näkemyksemme mukaan arvion kohteen sijainti on kuitenkin hieman heikompi, jonka lisäksi arvion kohteen asemakaavamerkintä Y (yleisten rakennusten korttelialue) saattaa hankaloittaa nykyisten rakennusten käyttöä vapaarahoiteisina asuntoina tulevaisuudessa ilman asemakaavamuutosta. Kohteen rakennusoikeuden yksikköhinnaksi on arvioitu em. perusteella 75 /kem 2. Tontin markkinavuokran arvioinnissa on käytetty rakennuksien tiedossamme ollutta kerrosalaa asemakaavan salliman rakennusoikeuden sijaan, koska jäljellä oleva rakennusoikeus ei ole mielestämme taloudellisesti enää hyödynnettävissä arvioitavalla alueella. Jos kohteen ostaja kuitenkin hyödyntää jäljellä olevaa rakennusoikeutta esim. laajentamalla rakennuksia, tulisi markkinavuokraa näkemyksemme mukaan korjata lisääntyneellä kerrosalan määrällä. Edellä mainitun yksikköhinnan (75 /kem 2 ), käytetyn rakennusoikeuden (1.460 kem 2 ) ja pääomistukeroitmen (5 %) avulla tontin markkinavuokraksi on laskettu Markkinavuokran määrityksessä on käytetty 5,0 prosentin pääomituskerrointa, koska kaupunki omistaa maa-alueen arviointihetkellä. Skenaario 1: Kiinteistön arviointi rajoituksista vapaana Kiinteistön arviointi tuottoarvomenetelmällä Kiinteistön hoitokulut Arvion kohteen kulut ovat olleet vuosina 2013 ja (7,02 /m 2 /kk) ja (5,62 /m 2 /kk). Arvioinnissa käytössämme on ollut toimintakulujen kokonaissumma, eikä tietoa ole ollut saatavilla kuluerittäin jaoteltuna. Alla olevassa taulukossa on listattu Kiinteistötalouden instituutin (KTI) keskimääräiset vertailuhoitokulut rivitalokiinteistöille: Kuluerä Alakvartiili ( /m2/kk) Mediaani ( /m2/kk) Keskiarvo ( /m2/kk) Yläkvartiili ( /m2/kk) Hallinto Käyttö ja huolto Ulkoalueiden hoito Siivous Lämmitys Vesi ja jätevesi Sähkö ja kaasu Jätehuolto Vahinkovakuutukset Kiinteistövero (omalla tontilla) Korjaukset Yhteenä ilman korjauksia Yhteenä Korjauksien kanssa Toteutuneet toimintakulut ovat olleet vuonna 2014 lähellä keskiarvohoitokuluja. Vuonna 2013 toimintakulut olivat suuremmat kuin vertailutietojen yläkvartiilin kustannukset. Catella Property Oy / Arviointipalvelu Arvio: THA Aleksanterinkatu 15 B, Helsinki Kohde: Opettajantie 1 Teemu Hall, puh

8 Sivu 7 / 10 Arvioinnissa hoitokuluina on käytetty KTI:n yläkvartiilin hoitokuluja, koska arvioitavan kohteen rakennukset ovat vanhoja. Kiinteistöveron suuruudeksi olemme arvioineet 0,1 /m 2 /kk, kun arvion kohde on vuokratontilla. Tontin maanvuokrana olemme käyttäneet aikaisemmin arviokirjassa arvioitua 0,43 /m 2 /kk. Korjauskulut on maltillistettu ja niiden on arvioitu olevan keskimäärin noin 1,0 /m 2 /kk. Kassavirtalaskelmissa olemme käyttäneet hoitokuluna näin ollen noin 5,6 /m 2 /kk eli n /v. Kiinteistön korjauskulut Käytössämme olleen kuntoarvion mukaan (päivätty ) kohteen korjauksiksi on ehdotettu vuosille arviohetken kustannustasossa. Saatujen tietojen mukaan PTS-ehdotuksen mukaisia korjauksia ei ole toteutettu, jonka vuoksi kiinteistöarviossa ne on otettu huomioon täysimääräisinä. Alla oleva taulukko kuvaa kustannusten jakautumista vuosille Haahtelan rakennuskustannusindeksillä korjattuna (1/2013 pisteluku 78 ja 5/2015 pisteluku 79): (1.000 / alv 0%) Kustannus 1,0 53,2 187,4 187,4 33,4 36,5 13,2 37,5 11,1 11,1 Taulukon kustannukset eivät sisällä arvonlisäveroa (arviointihetkellä 24 %). Tulevien remonttien kokonaiskustannus on arvonlisäverollisena näin ollen arviointihetken hintatasossa n Suurin osa (n. 82 %) kuntoarviossa arvioiduista kustannuksista kohdistuu rakennusten rakennustekniikkaan. Kiinteistön vuokratuotot Saatujen tietojen perusteella kohteen toimintatuotot ovat olleet (8,77 /m 2 /kk) ja (8,99 /m 2 /kk) vuosina 2013 ja Vuoden 2015 tuotoiksi on budjetoitu (7,72 /m 2 /kk). Arvioinnin yhteydessä ei ole saatu tietoja huoneistokohtaisista vuokrista ja asuntojen käyttöasteesta. Arviointihetkellä asunnot olivat saatujen tietojen mukaan vuokrattuja muutamaa E-rakennuksen huoneistoa lukuun ottamatta. Kassavirtalaskelmassa ensimmäiselle kuudelle kuukaudelle on käytetty vuodelle 2015 budjetoitua vuokraa. Tämän jälkeen vuokraa on korotettu kassavirtalaskelmassa asteittain kohti määritettyä markkinavuokraa seuraavan kolmen vuoden aikana. Kiinteistön markkinavuokra Lohjan kaupungin omistamien asuntojen vuokrataso on heidän internetsivujen mukaan keskimäärin noin 9,2 /m 2 /kk. Kohteen läheisyydessä on arviointihetkellä vuokrattavana vähän rivitaloasuntoja, jonka vuoksi myös lähialueen kerrostalohuoneistojen ja osittain vertailukelpoisten muiden alueiden rivitalohuoneistojen vuokrainformaatiota on hyödynnetty arvioinnissa. Seuraavaan taulukkoon on listattu vuokrattavissa olevat vertailukelpoiset asuinhuoneistot: Catella Property Oy / Arviointipalvelu Arvio: THA Aleksanterinkatu 15 B, Helsinki Kohde: Opettajantie 1 Teemu Hall, puh

9 Sivu 8 / 10 Osoite Nälköönkuja 2, Vuorimestarinkatu 1, Virkkalantie 20, Kulmakuja 6, Siuntio Tilatyyppi ja pinta-ala (m 2 ) 3h+k+s+p / 76,0 3h+k+s / 74,0 2h+k+p / 51,5 Vuokrapyyntö ( /kk) / ( /m 2 /kk) Huoneiston rating arvion kohteeseen verrattuna / 13,55 parempi kunto (rivitalo) / 13, / 11,94 2h+k+s 720 / 12,74 parempi kunto ja sijainti Ojamossa (rivitalo) parempi huoneisto, sijainti lähempänä Virkkalaa (kerrostalo) Sijaintie siuntiossa 92 rakennetussa rivitalossa Edellä oleviin vuokrapyynteihin perustuen on kohteen asuntojen markkinavuokraksi määritetty 12,0 /m 2 /kk. Määritetty markkinavuokra on vertailuvuokriin nähden korkea, koska kohteen asunnot ovat pieniä, jolloin vuokralaisen maksettava kokonaiskuukausivuokra on edelleen maltillinen. Kassavirtalaskelman perusteet Kohteen sijainti Virkkalassa on hyvä, jonka vuoksi asuntoihin kohdistuu näkemyksemme mukaan kysyntää myös tulevaisuudessa. Kohteen riskitekijät muodostuvat tontin asemakaavan mukaisesta käyttötarkoituksesta ja rakennusten peruskorjauksista. Näkemyksemme mukaan kohteen kassavirran nettotuottovaatimus on 6,75 %. Arvioitu markkinavuokra Bruttomarkkinavuokra arviointihetkellä yhteensä n /v. Vajaakäyttöaste Hoitokulut ja maanvuokra Ajanmukaistamiskulut Rakenteellinen vajaakäyttöoletus 5 % koko kassavirran ajan /vuosi eli n. 5,6 /m 2 /kk Kassavirrassa on saneerauskulut seuraavalle kymmenelle vuodelle ovat nykyrahassa 663 /m 2 (sis. alv 24 %), jonka lisäksi saneerauksen jälkeen on korjaus- ja ajanmukaistamiskuluvarauksena käytetty 0,50 /m 2 /kk. Tuottovaatimus Kassavirran nettotuottovaatimus 6,75 % Pitkän ajan inflaatio-oletus 2 % Kassavirtatarkastelu (arvion liitteenä), kohteen markkina-arvo Kiinteistön arviointi kauppa-arvomenetelmällä Vertailukaupat Seuraavaksi on esitelty kohteen lähellä sijaitsevien rivitaloasuntojen vertailukauppoja. Asuinhuoneistojen vertailukaupat Rivitaloyksiöiden neliöhinnat ovat vaihdelleet Maksjoella tehdyissä asuinhuoneistokaupoissa välillä /m 2. Heikinkujalla (n. 500 metriä kohteelta Virkkalan suuntaan) tehdyissä rivitaloasuntojen kaupoissa neliöhinnat ovat olleet ja /m 2. Maksjoen vertailukaupat sijaitsevat vuosina 87 ja 89 rakennetuissa rivitaloissa, Heikinkujan rivitalot on rakennettu Catella Property Oy / Arviointipalvelu Arvio: THA Aleksanterinkatu 15 B, Helsinki Kohde: Opettajantie 1 Teemu Hall, puh

10 Sivu 9 / 10 vuonna Lähialueelta on tehty kaksioiden kauppoja 70-luvun rivitaloista. Vanhempien rivitalojen kaksioiden neliöhinnat ovat vaihdelleet välillä /m 2. Kohteen arvo kauppa-arvomenetelmällä Kohteen lähellä sijaitsevien rivitaloyksiöiden kaupat ovat vertailukelpoisuudeltaan ainoastaan kohtalaisia, koska vertailukohteiden lattutaso on arvion kohdetta parempi. Kaksioiden neliöhinnat kuvaavat paremmin vanhempien omistusasuntojen neliöhintoja alueella. Arvioitavan kohteen asunnot ovat keskimäärin vertailukauppoja heikommassa kunnossa. Lisäksi arvion kohde on arvioitu vuokratonttioletuksella, joka laskee kohteen arvoa suhteessa vertailukauppoihin. Lisäksi kohteen asunnoilla on maine vuokra-asuntoina, joka hankaloittaisi etenkin ensimmäisten asuinhuoneistojen myymistä yksittäisinä asuinhuoneistoina. Arvioitavan kohteen asuntojen neliöhinnoiksi olemme arvioineet tämän vuoksi /m 2, jolloin vuokratontilla sijaitsevien rakennusten summa-arvoksi muodostuisi n Näkemyksemme mukaan ostaja haluaisi kohteen hankkiessaan summa-arvosta noin prosentin nk. tukkualennuksen, koska kohteen asuntojen vuokran korottaminen arvioidusta markkinavuokratasosta on hankalaa, rakennusten hoitokulut ja arvioitu maanvuokra ovat vuokraan nähden korkeat ja rakennuksiin kohdistuu lähitulevaisuudessa merkittäviä korjaustarpeita. Lisäksi voimassa oleva asemakaava saattaa hankaloittaa (jopa estää) asuntojen myynnin yksittäisinä asuntoina taloudelliseti kannattavasti. Tällöin kohteen markkina-arvo olisi kauppa-arvomenetelmällä arvioituna noin Autopaikat on otettu huomioon asuntojen neliöhinnoissa, eikä niille ole määritetty erillistä markkina-arvoa. Yhteenveto skenaario 1:n mukaisesta kiinteistöarvioinnista Tuottoarvomenetelmällä kohteen markkina-arvoksi on arvioitu Kauppaarvomenetelmällä arvoksi on arvioitu Kohteen arvioinnissa on painotettu molempia arviointimenetelmiä, jolloin kohteen markkina-arvoksi on arvioitu suuruusluokkaa Skenaario 2: Kiinteistön arviointi ikuisella vuokrakäyttövelvoitteella Tiedossamme ei ole suomalaisella kiinteistömarkkinalla toisistaan riippumattomien markkinatoimijoiden tekemiä vertailukauppoja, joissa asuinkiinteistöön olisi kohdistunut ikuinen asuntojen vuokrakäyttövelvoite. Ikuinen vuokrakäyttörasite ei mahdollista kohteesta luopumista asunto kerrallaan myymällä, jolloin kohteen omistaja saattaa joutua pitämään kohdetta käytössä, joka ei vastaa sen parasta ja tuottavinta käyttöä. Tällöin kohteen omistaja joutuu kantamaan normaalista markkinakäytännöstä poikkeavan riskin, jota hän ei pysty hallitsemaan. Kohteen omistaja ajautuisi ikuisen vuokrakäyttövelvoitteen vuoksi myös tilanteeseen, jossa hän joutuisi saneeraamaan kohdetta myös tilanteissa, joissa rakennuksen teknisen kunnon tai käytettävyyden vuoksi sen saneeraaminen ei olisi enää taloudellisesti kannattavaa. Näkemyksemme mukaan kiinteistösijoittajat eivät olisi kiinnostuneita kohteesta ikuisella vuokrakäyttövelvoitteella. Kohteen vähäisestä sijoittajakysynnästä johtuva heikko likviditeetti nostaa näkemyksemme mukaan kohteen tuottovaatimusta entisestään, koska kohteen ostava taho ei voi olla varma, että hän pystyy luopumaan kohteesta tulevaisuudessa. Tämä hankaloittaa myös lainarahan saantia sijoitukseen, koska kohteen vakuusarvo saattaa olla pankin Catella Property Oy / Arviointipalvelu Arvio: THA Aleksanterinkatu 15 B, Helsinki Kohde: Opettajantie 1 Teemu Hall, puh

11 Sivu 10 / 10 näkökulmasta matala sen realisointiepävarmuudesta johtuen. Jos kohteessa olisi ikuinen vuokraasuntovelvoite, saattaisi ostajan löytyminen viedä runsaasti aikaa ja ostajan löytyminen olisi näkemyksemme mukaan epävarmaa. Näkemyksemme mukaan ikuisen vuokrakäyttövelvoitteen vaikutus kassavirtalaskelman tuottovaatimukseen on 2,0 %-yksikköä, jolloin skenaario 2:n mukaisen kohteen markkina-arvo olisi noin MARKKINA-ARVO Edellä esitetyn perusteella arvioimme kohteen (Lohjalla, osoitteessa Opettajantie 1 sijaitsevien arviokirjassa yksilöityjen rakennusten ja arvioidun maanvuokraoikeuden) velattomaksi markkina-arvoksi arvopäivänä suuruusluokkaa: Skenaario 1: Kohteen markkina-arvo käyttörajoituksista vapaana kuusisataatuhatta ( ) euroa (arvion tarkkuus on +/- 15 %) Skenaario 2: Kohteen markkina-arvo ikuisella vuokra-asuntokäyttövelvoitteella kaksisataakaksikymmentätuhatta ( ) euroa (arvion tarkkuus on +/- 20 %) ARVION LAATI CATELLA PROPERTY OY Arviointipalvelu, Helsinki Teemu Hall Arviointiasiantuntija, DI Ville Vaarala Arviointiasiantuntija, DI Auktorisoitu kiinteistöarvioija (AKA), yleisauktorisoitu Keskuskauppakamarin hyväksymä kiinteistönarvioitsija (KHK) LIITTEET Kassavirtalaskelma (Skenaario 1) Kassavirtalaskelma (Skenaario 2) Kiinteistörekisteriote Rasitustodistus Lainhuutotodistus Ajantasa-asemakaavaote Asemakaavamääräykset Catella Property Oy / Arviointipalvelu Arvio: THA Aleksanterinkatu 15 B, Helsinki Kohde: Opettajantie 1 Teemu Hall, puh

12 Liite 1 10 VUODEN KASSAVIRTATARKASTELU Opettajantie 1 Nettotuottovaatimus 6.75% Inflaatio 2.0% Kohdenro THA-Opettajantie 1 Vajaakäyttöaste 5.0% Diskonttauskorko 8.75% Osoite Opettajantie 1 Markkinavuokrien nousu 2.0% Hoitokulujen kasvu 2.0% Postinro Ensimmäinen laskentakuukausi 6 Kaupunki Lohja Laatija Teemu Hall Kassavirtalaskelma ( 1000) 7 kuukautta 5 kuukautta Vuosi Normivuosi Käypä vuokrataso vuosikorotus 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% Yli-/alivuokra Vajaakäyttöaste 0.0% 5.0% 5.0% 5.0% 5.0% 5.0% 5.0% 5.0% 5.0% 5.0% 5.0% 5.0% 5.0% Vajaakäyttöväh Bruttotuotto Hoitokulut vuosikorotus 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% Korjaukset Investoinnit Nettotuotto Nettotuottojen nykyarvo Kassavirtojen nykyarvo ( 1000) -115 Päätearvo ( 1000) Lopputulokset 1000 Käypä tuottovaatimus jakson lopussa 6.75% Kassavirtojen nykyarvo -115 Päätearvo jakson lopussa Päätearvon nykyarvo 536 Diskonttauskorko 8.75% Yhteensä 421 Päätearvon nykyarvo ( 1000) 536 Rakennusoikeus ja muut om.osat 0 Alkutuotto 4.52% Kassavirtaperusteinen arvo yht. 421 KAUPPA-ARVOTARKASTELU Opettajantie 1 Tilatyyppi Määrä /m² tai /kpl Kauppa-arvo ( 1000) Liiketilat 0.0 m² Toimistot 0.0 m² Asunnot m² Teollisuustilat 0.0 m² Varastot 0.0 m² Muut 0.0 m² Autopaikat hallissa tms. 0 kpl Autopaikat ulkona 0 kpl m² m² m² m² m² Rakennus m² Käyttämätön rak.oik. 0 kem² Muut omaisuusosat 0-0 Kauppa-arvo yhteensä % 80 % 70 % 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % 0 % -10 % -20 % 200 T 150 T 100 T 50 T 0 T -50 T -100 T -150 T -200 T -250 T -300 T Nykyarvojen jakautuminen Olemassa olevien sopimusten mukaisten nettovuokrien, oletettujen nettovuokrien ja kulujen kehitys Päätearvo Oletusvuokrat Sopimusvuokrat Kommentteja: ARVIOITU MARKKINA-ARVO euroa (kuusisataatuhatta euroa) Investoinnit Hoitokulut Oletusvuokrat Sopimusvuokrat Catella Property Oy Kassavirta / THA-Opettajantie 1-Kassavirta-Skenaario 1 / 2.1

13 Liite 2 10 VUODEN KASSAVIRTATARKASTELU Opettajantie 1, Skenaario 2 Nettotuottovaatimus 8.75% Inflaatio 2.0% Kohdenro THA-Opettajantie 1 Vajaakäyttöaste 5.0% Diskonttauskorko 10.75% Osoite Opettajantie 1 Markkinavuokrien nousu 2.0% Hoitokulujen kasvu 2.0% Postinro Ensimmäinen laskentakuukausi 6 Kaupunki Lohja Laatija Teemu Hall Kassavirtalaskelma ( 1000) 7 kuukautta 5 kuukautta Vuosi Normivuosi Käypä vuokrataso vuosikorotus 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% Yli-/alivuokra Vajaakäyttöaste 0.0% 5.0% 5.0% 5.0% 5.0% 5.0% 5.0% 5.0% 5.0% 5.0% 5.0% 5.0% 5.0% Vajaakäyttöväh Bruttotuotto Hoitokulut vuosikorotus 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% Korjaukset Investoinnit Nettotuotto Nettotuottojen nykyarvo Kassavirtojen nykyarvo ( 1000) -124 Päätearvo ( 1000) Lopputulokset 1000 Käypä tuottovaatimus jakson lopussa 8.75% Kassavirtojen nykyarvo -124 Päätearvo jakson lopussa 956 Päätearvon nykyarvo 345 Diskonttauskorko 10.75% Yhteensä 221 Päätearvon nykyarvo ( 1000) 345 Rakennusoikeus ja muut om.osat 0 Alkutuotto 12.31% Kassavirtaperusteinen arvo yht. 221 KAUPPA-ARVOTARKASTELU Opettajantie 1, Skenaario 2 Tilatyyppi Määrä /m² tai /kpl Kauppa-arvo ( 1000) Liiketilat 0.0 m² Toimistot 0.0 m² Asunnot m² Teollisuustilat 0.0 m² Varastot 0.0 m² Muut 0.0 m² Autopaikat hallissa tms. 0 kpl Autopaikat ulkona 0 kpl m² m² m² m² m² Rakennus m² Käyttämätön rak.oik. 0 kem² Muut omaisuusosat 0-0 Kauppa-arvo yhteensä % 70 % 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % 0 % -10 % -20 % -30 % 200 T 150 T 100 T 50 T 0 T -50 T -100 T -150 T -200 T -250 T -300 T Nykyarvojen jakautuminen Olemassa olevien sopimusten mukaisten nettovuokrien, oletettujen nettovuokrien ja kulujen kehitys Päätearvo Oletusvuokrat Sopimusvuokrat ARVIOITU MARKKINA-ARVO euroa (kaksisataakaksikymmentätuhatta euroa) Investoinnit Hoitokulut Oletusvuokrat Sopimusvuokrat Kommentteja: Skenaariossa 2 kohde on arvioitu oletuksella, jossa kohteessa on ikuinen vuokra-asuntokäyttövelvoite. Catella Property Oy Kassavirta / THA-Opettajantie 1-Kassavirta-Skenaario 2 / 2.1

14 KIINTEISTÖREKISTERIOTE Sivu 1 (2) Rekisteriyksikkö TUUSA Perustiedot Kiinteistötunnus: Nimi: TUUSA Rekisteriyksikkölaji: Tila Kunta: Lohja (444) Arkistoviite: 444:2004:20 Rekisteröintipvm: Kokonaispinta-ala: 43,60 ha Maapinta-ala: 19,148 ha Vesipinta-ala: 24,45 ha Palstojen lukumäärä: 6 Muodostumistiedot Kiinteistötoimitus tai viranomaispäätös: Lohkominen Rekisteröintipvm: Rekisteriyksiköt ja määräalat, joista tämä rekisteriyksikkö on muodostunut: Maapinta-ala (ha) Vesipinta-ala (ha) Rekisteriyksiköstä: TUUSA 19, ,4500 Määräala: Rekisteriyksiköstä: M SORKKI 0,1122 Muodostumishetken pinta-ala yhteensä (ha): 44, , , on kiinteistön kantakiinteistö Erottamattomat määräalat ja erillisinä luovutetut yhteisalueosuudet Kaavat ja rakennuskiellot 1) Asemakaava (ohjeellinen tonttijako) Kaavan arkistotunnus: RK 62:85- Vahvistamispvm: ) Asemakaava (ohjeellinen tonttijako) (444-RK006) Kaavan arkistotunnus: RK K:64- Vahvistamispvm: ) Asemakaava (ohjeellinen tonttijako) Kaavan arkistotunnus: RKM 62:127- Vahvistamispvm: ) Asemakaava (ohjeellinen tonttijako) (444-RK034) Kaavan arkistotunnus: RKM K:103- Vahvistamispvm: ) Asemakaava (ohjeellinen tonttijako) Kaavan arkistotunnus: RKM 62:142 Vahvistamispvm: ) Asemakaava (ohjeellinen tonttijako) (444-RK058) Kaavan arkistotunnus: RKM 62:148- Vahvistamispvm: ) Asemakaava (ohjeellinen tonttijako) Kaavan arkistotunnus: 428R8922 Vahvistamispvm: ) Asemakaava (ohjeellinen tonttijako) Kaavan arkistotunnus: 428R9211 Vahvistamispvm: ) Asemakaava (ohjeellinen tonttijako) Kaavan arkistotunnus: 428R939 Vahvistamispvm: ) Asemakaava ( ) Kaavan arkistotunnus: AK 427 Hyväksymispvm: Voimaantulopvm: ) Asemakaava ( /2005) Kaavan arkistotunnus: Hyväksymispvm: Voimaantulopvm: MMLm/48669/423/2005

15 KIINTEISTÖREKISTERIOTE Sivu 2 (2) Rekisteriyksikkö TUUSA 12) Asemakaava (ohjeellinen tonttijako) ( ) Kaavan arkistotunnus: AK 502 Hyväksymispvm: Voimaantulopvm: Rasitteet, käyttöoikeudet ja käyttörajoitukset 1) Aikaisemmin perustetut rasitteet koskevat tätä rekisteriyksikköä Rekisteröintipvm: Osuudet yhteisiin alueisiin ja erityisiin etuuksiin Kiinteistöllä on osuuksia: 1) Yhteinen vesialue KULKUVÄYLÄ Rekisteröintipvm: Osuuden suuruus: 0, / 1, ) Yhteinen vesialue VESIALUE (RAUHOITUSPIIRI) Rekisteröintipvm: Osuuden suuruus: 0, / 1, Kiinteistöllä ei ole osuuksia: 1) Muut yhteiset alueet Ei osuutta Rekisteröintipvm: Kiinteistötoimitukset ja viranomaispäätökset 1) Lohkominen Rekisteröintipvm: Arkistoviite: MMLm/15372/33/2005 Muodostetut rekisteriyksiköt: Wallaan Tupa Maapinta-alan muutos: -0,0271 ha Muodostajakiinteistö jäi kantakiinteistöksi 2) Tontin lohkominen Rekisteröintipvm: Muodostetut rekisteriyksiköt: Maapinta-alan muutos: -0,0221 ha Muodostajakiinteistö jäi kantakiinteistöksi 3) Yleisen alueen lohkominen Rekisteröintipvm: Muodostetut rekisteriyksiköt: Maapinta-alan muutos: -0,0582 ha 4) Lohkominen Rekisteröintipvm: Muodostetut rekisteriyksiköt: Vuorituusa, Koivutuusa Maapinta-alan muutos: -0,6918 ha Muodostajakiinteistö jäi kantakiinteistöksi Muita tietoja Tulostettu kiinteistötietojärjestelmästä Kiinteistörekisterin tiedoissa voi olla puutteita ja epätarkkuuksia. Rekisteritiedoista katso tarkemmin

16 RASITUSTODISTUS Sivu 1 (1) Rekisteriyksikkö TUUSA Perustiedot Kiinteistötunnus: Nimi: TUUSA Rekisteriyksikkölaji: Tila Kunta: Lohja (444) Arkistoviite: 444:2004:20 Rekisteröintipvm: Kokonaispinta-ala: 43,60 ha Maapinta-ala: 19,148 ha Vesipinta-ala: 24,45 ha Lainhuuto- ja kiinnitysrekisterin mukaan omaisuuteen ei kohdistu rekisteriin merkittäviä rasituksia tai rajoituksia, eikä uusia asioita ole vireillä. Tulostettu kiinteistötietojärjestelmästä Todistuksesta käyvät ilmi ainakin kaikki ne hakemukset, jotka ovat saapuneet kirjaamisviranomaiselle todistuksen otsikon päiväystä edeltävänä arkipäivänä ennen viraston aukioloajan päättymistä. Kiinnitysten ja erityisten oikeuksien järjestysnumero ei osoita etusijaa. Rekisteriyksikön pinta-alatiedoissa voi olla epätarkkuuksia. Rekisteritiedoista katso tarkemmin

17 LAINHUUTOTODISTUS Sivu 1 (1) Rekisteriyksikkö TUUSA Perustiedot Kiinteistötunnus: Nimi: TUUSA Rekisteriyksikkölaji: Tila Kunta: Lohja (444) Arkistoviite: 444:2004:20 Rekisteröintipvm: Kokonaispinta-ala: 43,60 ha Maapinta-ala: 19,148 ha Vesipinta-ala: 24,45 ha Lainhuutotiedot 1) Selvennyslainhuuto Asianumero: 733/ / Omistusosuus: 1/1 Omistajat: Lohjan kaupunki, Peruste: Muodostajayksiköillä lainhuutorekisterimerkinnät: / / ja M601 / / Peruste: Selvennyslainhuuto kirjattu konekielisesti. Määräalojen lainhuutotiedot Ei erottamattomia määräaloja tai erillisinä luovutettuja yhteisalueosuuksia. Lainhuudattamattomat luovutukset Ei kirjaamisviranomaisen tiedossa olevia lainhuudattamattomia luovutuksia. Tulostettu kiinteistötietojärjestelmästä Todistuksesta käyvät ilmi ainakin kaikki ne hakemukset, jotka ovat saapuneet kirjaamisviranomaiselle todistuksen otsikon päiväystä edeltävänä arkipäivänä ennen viraston aukioloajan päättymistä. Mahdolliset vallintarajoitukset on katsottava rasitustodistukselta. Rekisteriyksikön pinta-alatiedoissa voi olla epätarkkuuksia. Rekisteritiedoista katso tarkemmin

18 Omistajien yhteystietoja Tila , TUUSA Lohjan kaupunki, Yhteystiedot, katso Tiedot perustuvat väestötietojärjestelmään.

19 LOHJAN KAUPUNGIN KARTTAOTE ( x ) Ajantasa-asemakaavasta ( ) Ranta-asemakaavasta ( ) Yleiskaavasta ( ) oikeusvaikutukseton ( ) oikeusvaikutteinen ( ) Kaavan pohjakartasta ( ) Kiinteistöjaotuskartasta ( ) Maastotietokanta ( ) Sijainti Kartastopalvelut Marjaana Ketonen Paikkatietokäsittelijä 1:3 000

20 LOHJAN KAUPUNGIN KARTTAOTE ( x ) Ajantasa-asemakaavasta ( ) Ranta-asemakaavasta ( ) Yleiskaavasta ( ) oikeusvaikutukseton ( ) oikeusvaikutteinen ( ) Kaavan pohjakartasta ( ) Kiinteistöjaotuskartasta ( ) Maastotietokanta ( ) Sijainti Kartastopalvelut Marjaana Ketonen Paikkatietokäsittelijä 1:3 000

21 . 'J.-..U I 1 / ' <1..',t!" 1 ' 1,. l '!: ~ ~ '.,_.... '.,_1._...,,'....,... :.... :._... ~.!UIUj,::-. '"to.. ---~ 't\ / : ' ', 1 1.-',- ' '\ \ \ \ \ "'Q"'{\\0.\\\\.. /..' 1 ' ' s.... _),,.:,.. 1 1, 1 1. " ~.,..1. / / / J&61 /.. ~ <k,\1(1 ' :... ;-. ' '- 4' ' ~1' /''\ \ '. \ \. H -\: \ /, J., :' ' 1 1,' 1 1 ',,. '

22 LOHJAN KUNTA FAT JA, VIEREMÄ RAKENNUSKAAVAN MUUTOS 1:2000 KORTTELIT 239,1801,1802, JA OSA KORTTELISTA 493 RAK~NNUSKAAVAN MUUTOS KOSKlfN FATJAN RAKENNUSKAAVAN KORTIE LETTA , , , 478, JA OSAA KORTTELISTA 493, NIIHIN LIITTYVIÄ LIIKENNE -, KAAVATIE -, PUISTO -, URHEilU- JA HAATALOUSALUEllA SEKÄ VIEREHÄN RAKEN NUSKAAVAN KORTTELIA 239 JA PUISTOALUETTA. MERKINTÖJEN SELITYKSET JA RAKENNUSKAAVAMÄÄRÄYKSET 3 M SEN KAAVA- ALUE N ULKOPUOLELLA 01 EVA VIIVA, JOIA VAHVISTAMINE~ KOSKFF. KORTTELIN, KORTTELINOSAN JA AlUEfN RAJA. ERI KAAVAMÄÄRÄYSTEN ALAISTEN AIUCfNOSlEN VÄLINEN RAJA. OHJELLLINEN ERI KAAVAMÄÄRÄYSTEN ALAISTEN ALUEENOSIEN VÄLINEN RAJA. OHJEELl.INfN RAKENNUSPAIKAN RAJA. KORTTELIN NUMERO. RAKENNUSPAIKAN NUMERO. RAKENNUSKAAVATIEN, TORIN TAI PUISTON NIMI. RAKENNUSOIKEUS KERROSALANELitlMETREINÄ. ROOMALAINEN NUMERO OSOITTAA RAKENNUSTEN, RAKENNUKSEN TAJ SEN OSAN SUURIMMAN SALLITUN KERROSLUVUN. MURTOLUKU ROOMALAISEN NUMERON EDESSÄ OSOITTAA, KUINKA SUUREN OSAN RAKENNUKSEN SUURIMMAN KERROKSEN Al.ASTA SAA KAAVASSA LUKUMÄÄRÄLTÄÄN MAINITTUJEN KERROSTf.N ALAPUOLELLA OLEVASTA TILASTA KERROSLUVUN ESTÄMÄllÄ KÄYTTÄÄ KERROSALAAN LASKETTAVAKSI TILAKSI KOULUPUISTO 145 I '/2.1 MUR ioluku ROOHAL AISEN NI.K:RON JÄI Jf.SSÄ OSOITTAA, KUINKA SUUREN OSAN RAKENNUKSEN SUURIMMAN KERROKSEN ALASTA SAA KAAVASSA LUKUHÄÄRÄI TÄÄN MAINITTUJEN KERROSTEN YLÄPUOLELLA OLEVASTA TILASTA KERROSLUVUN ESTÄMÄTTÄ KÄYTTÄÄ KERROSALAAN laskettavaksi TILAKSI. TEHOKKUUSLUKU fi.i KERROSALAN SUHOC RAKENNUSPAIKAN PINTA-ALAAN. e=0,20 KA ftokal TEVUUS. ALLEVIIVATlU LUKU OSOITTAA EHDOTTOHASTI KÄYTETTÄVÄN RAKENNUSOIKFU DEN, RAKENNUKSEN KORKEUDEN, KATTOKALTEVUUDEN TAI ~UN MÄÄRÄYKSEN. RAKENNUSALA. RAKENNUSALA, JOLI f SAA SIJOITTAA TALOUSRAKENNUKSEN. AUTON SÄILYTYSPAIKAN RAKENNUSALA. MAANALAINEN TILA. RAKENNUKSEN HARJANSIJUNIAA OSOITTAVA VllVA. LEIKKI - JA OLlSKELUALliEE KSI VARATTU ALUfi:.N OSA. : L j r ,. 1. L _j r- - --,. 0. L_ ' :-~ ~- --m~a1 r , L._ ---.J Ie L. j

23 ISTUTETTAVA ALUEEN OSA ~::" -:~ f!!'.kennuskaavat H. JALANKUL ULLf VARATTU TIE. lllilll!lllllllllll!lll JALANKULUll.[ JA POLKUPYÖRÄIL YLLE VARA ftu TIE. 11! pp illllll JALANKULUI LE JA POLKUPYÖRÄILYLLE VARATTU TIE, JOLlA RAKENNUSPAI KALLE AJO ON SALLITTU. ALUEELL A OLFVA AJOYHTEY ~. lllilllll pp/ t lllllil ajo YlflSELLE JN.ANKULULLE VARATTU ALUEEN OSA. PYSÄKÖIMJSPAIKKA. r- -. p --,. l._. -..J JOHTOA VARTEN VARATTU ALUEEN OSA. MAANAI AISTA JOHTOA VARTEN VARATTU ALUEEN OSA. AJONEUVOLIITTYMÄN LIKIKÄÄRÄINEN SIJAINTI. ÖÖ_n_ÖÖ m '-./ m liealueen RAJAN OSA, JONKA KOHOALTA EI SAA JÄRJESTÄÄ AJONEUVO LIITTYMÄÄ. ALUE, JOLLA YMPÄRISTÖ SÄILYTETÄÄN. /s Al.llf JA SIELLÄ 51 JAITSEVA T RAKENNUKSET l'l.jooostava T RAKENNUSHIS TORIALLISESTI TAI KULTTUURIHISTORIALLISESTI ARVOKKAAN KOKONAI SUUDEN. RAKENNUKSIA EI SAA PURKAA EIKÄ NIIDEN ALKUPERÄISTÄ ULKOASUA MUUTTAA ILMAN PAKOTTAVAA SYYTÄ. RAKENNUSLAUTAKUNNAN ON ENNEN ALUEEN TÄYDENNYSRAKENTAMISTA TAI RAKENNUSTEN KORJAUS TA TAJ MUUTTAMISTA, JULKISIVUJEN MUUTTAMISTA TAI MUUTA RAKEN NUSASETUKSEN 12I :SSÄ TARKOITETTUA TOIMENPIDETTÄ KOSKEVAN HAKEMUKSEN RATKAISEMISTA KIINNITETTÄVÄ ERITYISTÄ HUOMIOTA SIIHEN, ETTÄ YMPÄR IS TÖ JA ARKKITEHTONI SET ARVOT SÄII YTETÄÄN. ASlliNKERROSTALOJFN KORTTELIALUL AK KORFELIALUEELl f ON RAKENNETTAVA JÄRJESIUT YÄ LASTEN LEIKKITILAA 5 M ASUNTOA KOHTI. LEIKKITILOJEN JÄRJESTÄMISESTÄ ON ESITETTÄVÄ RAKENNUSLUPAHAKEMUKSEN YHTEYDESSÄ SELVITYS MAASTON TASAUKSJNEEN, JSTUTUKSINEEN JA LAITTEINEEN. KORTTELIA~UETTA VARTEN ON RAKENNETT AVA YKSI AUTOPAIKKA KERROS ALAN 85 M KOHTI. ASUINPIENTALOJEN KORTTELIALUE. AP ALUEELLE SAA RAKENTAA RIVITALOJA, KYTKETTYJÄ PIENTALOJA TAI ERILLISIÄ ENINTÄÄN KAKSIASUNTOISIA OMAKOTITALOJA. AUTOPAIKKOJA ON OSOITETTAVA VÄHINTÄÄN 1,5 AUTOPAIKKAA KUTAKIN ASUNTOA KOH TI. RIVITALOJEN JA MUIDEN KYTKfTTYJEN ASUINRAKENNUSTEN KORTTELIALUE. AR AUTOPAIKKOJA ON OSOITETTAVA VÄHINTÄÄN 1,5 AUTOPAIKKAA ASUNTOA K[~TI. ER ILLISP lentalojen KORTT EL.IAl Uf. AO ALUEELLE SAA RAKENTAA YKSI- TAI KAKSIASUNTOISIA OMAKOTITALOJA. KULLEKIN RAKENNUSPAIKALLE ON VARATTAVA KAKSI AUTOPAIKKAA ASIJN TOA K~Tl.

24 ASUIN-, LIIKE- JA TOIMISTORAKENNUSTEN KORTTELlALUE. AL AUTOPAIKKOJA ON RAKENNETTAVA YKSI AUTOPAIKKA KERROSALAN 50 M 2 KOHl 1. ALUEELLE SAADAAN SIJOITTAA ENINTÄÄN 2 ASUNTOA KIINTEISTÖN HOIDON KANNALTAVÄLTTÄMÄTÖNTÄ HENI<ILÖI<UNTAA VARTFN. ASUMISTA PALVELEVIEN HUOI TORAKENNUSTEN KORTTlLIALUE. YLEISTEN RAKENNUSTEN KORTTELIALIJE..JULKISTEN LÄHIPALVELURAKENNUSTFN KORTTELI ALUE. OPETUSTOIMINTAA PALVELEVIEN RAKENNUSTEN KORlTELIALUE. TOIMISTORAKENNUSTEN KORTTELIALUE. [ AH 1 y 1 YL YO KT ALUEELLE SAADAAN RAKENTAA YKSITYISIÄ TYÖTERVfYSASEHA- JA T01M1S TORAKENNUKSIA SEKÄ JÄR~STÖJEN TOIMITILOJA. AUTOPAIKKOJA ON RAKENNETTAVA VÄHINTÄÄN YKSI AUT2PAIKKA NeLJÄÄ TYÖPAIKKAA SEKÄ YKSI AUTOPAIKKA KERROSALAN 85 M KOHTI. TEOLLISUUS-.JA VARASTORAKENNUSTEN KORlTELIALUE. PUISTO. LÄHIVIRKISTYSALU[. RYHMÄPUUTARHA-JA PALSTAVILJELYALUE. KAUlTAKULKU- TAI SISÄÄNTULOTIE SUOJA- JA NÄKEMÄALUEINEEN. VESIALUE. KORTTELElSSA 182) JA 1826 KULLtJ(IN RAKENNUSPAIKALLE SAADAAN JL MOIT~TUN RAKENNUSOIKEUD[N LISÄKSI RAKENTAA KERROSALALlAAN SO M : N SUURUINEN TALOUSRAKENNUS LUKUUNOTT AHA r r A KORTTELIN 1825 RAKENNUSPAIKKOJA 7.JA 8. TALOUSRAKENNUSTEN KERROSLUVUN lljlf.[ OLLA 1. KORTl~IIJSSA 1825 JA 1826 ASUINRAKENNUSTEN SEKÄ LAAJENNUSOSIEN KAliOKALTEVUUOfN SEKÄ HAR.JAN SUUNNAN TULEE OLLA SAMA KUIN OLEMASSA OLEVISSA RAKENNUKSISSA. KORTTELIN 1826 RAKENNUSPAIKOILLE SAADAAN ILMOITETUN RAKE~USOIKEUDEN LISÄKSI RAKENTAA ENINT~N KERROSALALlAAN 60 M :N SUURUINEN ASUNTO JOKU ERILLISENA TAI TALOUSRAKENNUK SEN YHTFYTEEN. RAKENNUSTEN KE.RROSLUV!JN TULEE OlLA I. 1-KERROKSISTEN ASUINRAKEN~JSlEN KAL TlVUUOEN lljlff OLLA 01 LA HARJAKATTO.JA. JA TALOUSRAKENNUSTEN KAilOoG 18,4. RAKENNUSTEN KATTOJEN TULEE ALUEEN PUUSTON SÄILYTTÄMlSE.t.N TULEE KIINNITTÄÄ ERJIYISlÄ HUOMIOTA. LOHJA , muutokset , , , Z J OliJAN KUNNAN KAAVOITUST0111JSTU Kaavo1tuspiiiillikkö Kaavoi tusm kk i tehl i {),~ 4. ~ :-.._, He1kk1 RouvlnP.n A 11 fl! J.,.' \'(<_}.~:...L=:~- f Leena Kihlman Vahv istettu Lh ' II , 87 nro 3202