SUPPEA ARVIO. Tuuliontie 12, Lohja Asuinrivitalot ja oletettu maanvuokrasopimus CATELLA PROPERTY OY HELSINKI Y-TUNNUS

Transkriptio

1 SUPPEA ARVIO Tuuliontie 12, Lohja Asuinrivitalot ja oletettu maanvuokrasopimus CATELLA PROPERTY OY HELSINKI Y-TUNNUS

2 Sivu 1 / 11 SUPPEA ARVIO KOHDE Osoitteessa Tuuliontie 12, Lohja, sijaitsevalla kiinteistöllä sijaitsevat asuinrivitalot 3 rakennusta) ja niiden muodostaman pihakokonaisuuden maanvuokraoikeus. Alueesta ei ole olemassa maanvuokrasopimusta, se on arvion tilaajan toivomuksesta arvioinnissa tehty erityisoletus. Catella on arvioinut rakennusten käytetyn rakennusoikeuden perusteella maanvuokran kohteelle arvioinnin yhteydessä tilaajan toivomuksesta. Arvion kohteena oleva maanvuokrasopimuksen mukainen alue on merkitty suuntaa antavasti alla olevaan asemakaavakarttaan punaisella. ARVION TILAAJA ARVION TARKOITUS JA KÄYTTÖ- TARKOITUS Lohjan Vuokra-asunnot Oy / Veli Haukka Markkina-arvon määrittäminen. Markkina-arvolla tarkoitetaan sitä todennäköistä velatonta kauppahintaa, joka kohteesta olisi arviointihetkellä tehtävällä vapaaehtoisella kaupalla saatavissa. Arvio tehdään kohteen kauppaneuvotteluja varten. Markkinavuokran määrittäminen. Markkinavuokralla tarkoitetaan sitä todennäköistä maa-alueen vuokratasoa, joka kohteesta olisi kesäkuussa 2015 tehtävällä vapaaehtoisella ja normaalein ehdoin tapahtuvalla vuokrauksella saatavissa. Vuokraushetkeä on oletettu edeltäneen kohteen luonne ja markkinatilanne huomioon ottaen riittävän pitkäaikainen ja tehokas markkinointi. KATSELMUS Teemu Hall on suorittanut kiinteistön sisä- ja ulkopuolisen katselmuksen Asuinhuoneistokatselmus tehtiin huoneistoon nro 1. TIEDOT KOHTEESTA Arvioinnissa käytetyt tiedot on saatu arvion tilaajalta sekä julkisista rekistereistä. Lisäksi käytössämme on ollut päivätty ISS Proko Oy:n kuntoarvioraportti. TONTTI Kiinteistötunnus Kaupunki Lohja 444) Kylä Pusula 542) Kortteli / tontti 14/39 Tilan pinta-ala m² Hallinta Rasitteet ja oikeudet KOHTEEN PERUSTIEDOT Tilan omistajaksi on lainhuutotodistuksessa merkitty Nummi-Pusulan kunta liitetty Lohjan kuntaan ) Selvennyslainhuuto ). Tilaan ei kohdistu päivätyn rasitustodistuksen mukaan rasitustodistukseen merkittäviä rasitteita. Catella Property Oy / Arviointipalvelu Arvio: THA Aleksanterinkatu 15 B, Helsinki Kohde: Tuuliontie 12 Teemu Hall, puh

3 Sivu 2 / 11 Kaavamerkintä Rakennusoikeus Käyttämätön rakennusoikeus Sijainti Arvioitavalla kiinteistön osalla on voimassa voimaantullut asemakaava PU021), jonka mukaan alue kuuluu rivitalojen ja muiden kytkettyjen rakennusten korttelialueeseen AR). Asemakaavaan merkityn ohjeellisen tonttijaon mukaisen tontin tehokkuusluku on e=0,2, jolloin kartalta mitatun pinta-alan perusteella kohteen rakennusoikeus olisi noin 0,2 * m kem², josta on saadun kuntoarvioraportin mukaan käytetty 762 kem 2. Kohteessa on noin 490 kem 2 rakennusoikeutta jäljellä. Kohde sijaitsee noin 600 metrin päässä Pusulan kirkolta, jonka ympäristössä sijaitsee mm. päivittäistavarakaupat S-Market ja Siwa), huoltoasema, päiväkoti, koulu, nuorisotalo, apteekki ja terveysasema/vanhainkoti. Pusulanjärven uimaranta sijaitsee kohteelta linnuntietä noin 300 metrin päässä. Kohteen lähialueen rakennuskanta koostuu pientaloista. Muuten kohdetta ympäröivät pellot ja metsät. ARVIOITAVAT RAKENNUKSET ALUEELLA RAKENNUKSET 3 rakennusta) Rakennusvuosi 1971 Kerrosluku I Perustukset Maanvaraiset anturat Runko Tiili ja puu Asuinhuoneistoala 608 m² 21 asuinhuoneistoa) Lämmitys Kaukolämmitys liitetty verkkoon talvella ) Vesikate Peltikatteinen harjakatto Vesi- ja viemäri Liitetty alueen verkostoon Ilmanvaihto Painovoimainen ilmanvaihto Muuta Ulkoalueet ovat pääosin nurmialuetta. Pihapolut/-tiet ovat asfalttipäällysteisiä. B A C Talot A, B ja C A-talo C-talo Pelto-/järvinäkymät Kerhotila Yleiset suihkutilat Asuinhuoneiston kph Pihavarastorakennus Catella Property Oy / Arviointipalvelu Arvio: THA Aleksanterinkatu 15 B, Helsinki Kohde: Tuuliontie 12 Teemu Hall, puh

4 Sivu 3 / 11 Tiloista ja toimivuudesta Arvion kohteena on kolme rivitalorakennusta vuokratontilla ja asukkaiden käytössä olevat piharakennukset. Rakennukset ovat pääosin asuinkäytössä, rakennuksen A yhteydessä on asukkaiden kerhotila ja yhteiskäytössä oleva saunaosasto. Kaikki 21 asuntoa ovat saatujen tietojen mukaan yksiöitä ja niiden keskipinta-ala on n. 29 m 2. Asunnoissa on saatujen tietojen mukaan kylpyhuoneet ja keittokomerot. Asunnot ovat läpitalon asuntoja, joissa on osittain rajattu asuntokohtainen takapiha. Asunnot ovat pohjaratkaisuiltaan tehokkaita ja toimivia. Kiinteistön piha-alue on pääosin nurmialuetta. Kävelytiet ovat asfalttipäällysteisiä. Asuntojen pysäköinti on toteutettu pihapysäköintinä. Kunto Muuta Rakennuksien peruskorjaukset tulevat ajankohtaisiksi lähivuosina. Käytössämme olleen kuntoarvioraportin mukaan rakennukset on pääosin tyydyttävässä kunnossa ja ne ovat tyypillisiä rakennusaikakauden rakennusratkaisuiltaan ja materiaalivalinnoiltaan. Silmämääräisen huoneistokatselmuksen ja huoltomiehen kanssa käytyjen keskustelujen perusteella on arvioitu, että asunnot ovat tyydyttävässä/välttävässä kunnossa. Katselmoidussa asunnossa huoneisto 1) on kaikissa tiloissa lattiamateriaalina muovimatto. Osassa asunnoista on saatujen tietojen mukaan myös laatoitettuja kylpyhuoneita. Saatujen tietojen mukaan asuntojen keittiökaappien ja kylpyhuoneiden materiaalien kunto vaihtelee huoneistokohtaisesti. Tarkemmat kuntoarvioraportin mukaiset kustannukset on esitelty jäljempänä arviokirjan arvioinnin perusteet -osiossa. Rakennuskokonaisuus on ollut aikaisemmin öljylämmiteinen ja öljysäiliö on sijainnut B-talon alla. Arvioinnin yhteydessä ei ole selvinnyt, onko säiliötä vielä poistettu. Arvioinnissa on oletettu, että arvion kohteen maaperä on saastumaton. Kuntoarvioraportissa suositeltiin haittaainetutkimuksien vanhat putkieristeet ja lattiamateriaalit) tekemistä. Arvioinnissa on oletettu, että toteutettavassa haitta-ainetutkimuksessa havaittavat mahdolliset haitta-aineiden määrät ovat maltillisia, eikä esim. mahdollisesta asbestista aiheudu suuria lisäkustannuksia tuleviin saneerauksiin. NYKYKÄYTTÖ Nykykäyttö Alueella sijaitsevat asuinrivitalorakennukset ovat asuinkäytössä vuokra-asuntoina. Rakennuksen A yhteiset tilat ja pihavarastot ovat asuntojen vuokralaisten käytettävissä. MARKKINATILANNE Investointimarkkina Toimitilakiinteistöjen transaktiovolyymi on ollut finanssikriisin jälkeisiin vuosiin verrattuna voimakasta vuoden 2013 loppuvuodesta saakka. Kiinteistökauppojen lisääntymisen suurimpana ajurina on ollut matala korkotaso ja helpottunut kiinteistöinvestointien rahoittaminen. Vuoden 2014 transaktiovolyymi oli Suomessa 4,3 miljardia euroa. Vuonna 2015 kauppoja on toteutunut arviointihetkeen mennessä noin 2,0 miljardilla eurolla. Transaktiovolyymi muodostuu suurimmaksi osaksi portfoliokaupoista ja suurien toimitilakiinteistöjen kaupoista. Ulkomaisten sijoittajien osuus on ollut vuonna 2014 ja 2015 yli 30 % ammattimaisissa kiinteistökaupoissa. Catella Property Oy / Arviointipalvelu Arvio: THA Aleksanterinkatu 15 B, Helsinki Kohde: Tuuliontie 12 Teemu Hall, puh

5 Sivu 4 / 11 Piristyneestä kiinteistömarkkinatilanteesta huolimatta kiinnostus kohdistuu edelleen primekohteisiin ja kohdekohtaiset riskit tutkitaan tarkasti. Asuinkerrostalokauppojen lisääntynyt volyymi on kohdistunut uudiskohteisiin ja verrattain uusiin asuinkerrostaloihin pääosin pääkaupunkiseudulla. Ammattimaisten toimijoiden asuntokauppojen osuus koko kaupankäyntivolyymistä on ollut noin 15 % vuosina 2014 ja Suurin asuntokaupan volyymin kasvun syy on ollut asuntorahastojen lisääntyminen. Asuntomarkkina Lohjalla Lohjan väestömäärä kasvoi 2000-luvun ensimmäisellä vuosikymmenellä asukkaalla vuosittain keskimäärin 356 asukasta vuodessa). Vuosina asukasmäärän kasvu on hidastunut keskimäärin 83 asukkaan lisäys vuosittain) ja vuonna 2014 väestön määrä jopa väheni 79 asukkaalla. Tilastokeskuksen asuntojen hintatietotilaston mukaan Lohjalla on tehty vanhojen vapaarahoitteisien asuntojen kauppoja kpl vuosina , vuonna 2013 kaupat tehtiin 405 asunnosta ja vuonna 2014 syntyi kaupat 353 asunnosta - asuntokauppojen määrän trendi on ollut laskeva. Tilastokeskuksen vanhojen asuinkerrostalojen keskimääräiset neliöhinnat postinumerokohtaiset) ovat vaihdelleet Lohjalla 2010-luvulla /m 2. Rivitaloasuntomarkkina Lohjalla ja kohteen lähialueella Tiedossamme on 26 kpl Lohjan alueella toteutuneita uudiskohteiden rivitaloasuntokauppoja vuoden 2012 alusta alkaen. Uudiskohteiden kauppoja on toteutunut Metsolassa, Vappulassa, ja Haikarissa. Neliöhinnat ovat vaihdelleet asuntokaupan kohteissa välillä /m 2 keskiarvoneliöhinnan ollessa /m 2. Kaikki uudisrivitalokohteet sijaitsevat verrattain lähellä Lohjan keskustaa ja sen palveluita. Tiedossamme on vanhojen rivitaloasuntojen kauppoja vuoden 2012 alusta alkaen 466 kappaletta. Vanhojen, ennen vuotta 1995 valmistuneiden, rivitaloasuntojen neliöhinnat ovat vaihdelleet Lohjalla välillä /m 2 keskiarvoneliöhinnan ollessa /m 2. Ennen vuotta 1995 valmistuneiden rivitaloyksiöiden keskineliöhinta on ollut Lohjalla /m 2. Tiedossamme olevat Lohjalla myydyt rivitaloasunnot ovat olleet pääosin kaksioita tai suurempia asuntoja. Yksiöistä tiedossamme on vuoden 2012 alun jälkeen ainoastaan 36 rivitaloasuntokauppaa. Yksiöistä on tehty asuntokauppoja Pusulan kirkonkylän läheisyydestä, Lohjan keskustan lähialueilta, Sammatin kirkonkylän lähialueelta, Saukkolan taajama-alueelta, Nummen kirkonkylän läheisyydestä ja Karjalohjalta - pienten rivitaloasuntojen kauppa on ollut vähäistä ja se on keskittynyt alueellisiin asutuskeskittymiin. Kohteen markkina-asema ja ostajapotentiaali Kohteeseen kohdistuu heikosti kysyntää. Ammattimaisten sijoittajien pitkäaikaiset asuntoinvestoinnit kohdistuvat pääasiassa kerrostaloihin, koska kerrostaloasuntojen sijainti, soveltuvuus vuokra-asunnoiksi ja yksikkökokomarkkina-arvo) tukee usein paremmin asuntojen taloudellisesti kestävää vuokrausliiketoimintaa. Kohteen markkina-arvo on liian pieni suuremmille kiinteistösijoittajille sen hallinnointiin vaadittavaan työhön verrattuna, jonka vuoksi kohteen potentiaaliset ostajat muodostuvat paikallisista toimijoista, jotka voivat hyödyntää ymmärrystään Lohjan ja sen lähialueiden asuntomarkkinasta. Potentiaalisiin kohteen ostajiin kuuluu myös yksityishenkilöt, jotka saattaisivat ostaa kohteen myydäkseen asunnot yksitellen eteenpäin. Kohde on arvioitu vuokratontilla sijaitsevana kokonaisuutena ja vuokratontti vähentää kohteeseen kohdistuvaa kysyntää entisestään. Catella Property Oy / Arviointipalvelu Arvio: THA Aleksanterinkatu 15 B, Helsinki Kohde: Tuuliontie 12 Teemu Hall, puh

6 Sivu 5 / 11 ARVIOINNIN PERUSTEET Perusteet Kohteen markkina-arvon ja maanvuokrasopimuksen maanvuokran määrityksen perusteena on käytetty käytössämme olevia vertailuhinta- ja vuokratietoja. Arvioinnissa on lisäksi hyödynnetty kiinteistönvälitystoiminnassamme saamaamme markkinatietoutta. Arviointi on suoritettu kohteen nettotuottokykyyn perustuvalla tuottoarvomenetelmällä sekä vertailukauppojen neliöhintoihin perustuvalla kauppa-arvomenetelmällä. Ensin arvioinnissa on määritetty maa-alueen maanvuokra, jonka jälkeen arvioitavan kokonaisuuden markkina-arvon arviointi on suoritettu kahdella eri skenaariolla: 1. Kohde on käyttörajoituksista vapaa ja potentiaalinen ostaja voi hyödyntää arvioitavaa kohdetta ilman vuokra- tai myyntirajoituksia. 2. Kohteen ostaja velvoitetaan säilyttämään kohde vuokra-asuntokäytössä ikuisella vuokra-asuntokäyttövelvoitteella. Kohteen vuokran muodostumista tai sen luovuttamista eteenpäin ei kuitenkaan säädellä. Maa-alueen markkinavuokran arviointi Arvioinnin yhteydessä on arvioitu kohteen maa-alueen markkinavuokra. Määritetyn markkinavuokran suuruudella on vaikutus kohteen markkina-arvoon, jonka vuoksi määritettävää markkinavuokraa hyödynnetään myös kohteen markkina-arvon arvioinnissa. Lohjan kaupungin kerros- ja rivitalotonttien luovuttamisen yleisissä perusteissa mainitaan, että Lohjalla tonttien vuosivuokra on 5 % niiden myyntihinnoista vuokra-ajan ollessa vuotta. Käsityksemme mukaan kuntien tavanomainen asuintonttien maanvuokran laskennassa käytetty pääomitusprosentti on joko 4 tai 5 %. Matalampaa 4 %) pääomitusprosenttia käyttävät usein suuremmat kaupungit esim. Helsinki ja Tampere). Yksityinen sektori on käyttänyt maanvuokrasopimuksissaan tiedossamme olevissa pääkaupunkiseudun tontinvuokraustapauksissa usein 5 prosentin pääomituskerrointa. Kuntia korkeampaa yksityisen sektorin pääomitusprosenttia perustellaan usein kunnasta poikkeavalla kiinteistöverorasituksella. Näkemyksemme mukaan arvioitavan kohteen maanvuokran markkinalähtöinen pääomitusprosentti on 5,0 %, kun kunta toimii tontin vuokranantajana. Yksityinen maanomistaja haluaisi näkemyksemme mukaan kohteen maa-alueesta korkeamman tuoton: n. 6,0 %. Tiedossamme on Lohjalla viime vuosina myytyjen tonttien hintatietoja. Suurin osa Lohjan asuintonttikaupoista on ollut pientalotontteja. Rivitalotonttikaupoista tiedossamme on mm. Metsolankadulla rakennettu tontti) toteutettu tonttikauppa yksikköhinnalla 100 /kem 2. Rivitalotonttikauppojen vähyydestä johtuen olemme hyödyntäneet pientalotonttien kauppahintainformaatiota arvioinnissa. Suurin osa pientalotonttikaupoista on toteutunut Lohjan harjualueella ja Sammatissa. Sammatissa pientalotonttien yksikköhinnat ovat vaihdelleet pääosin välillä /kem 2. Sammatista tiedossamme on pienten rivitalorakentamiseen käytettyjen tonttien Mäystinkuja) kaupat yksikköhinnoilla /kem 2. Arvion kohteesta noin 16 kilometrin automatkan päässä Saukkolassa on myyty syksyllä 2014 pientalotontti yksikköhinnalla 60 /kem 2. Lisäksi Saukkolassa on myynnissä runsaasti pientalotontteja rakennusoikeuden yksikköhinnoilla n /kem 2. Saukkolassa on myynnissä Lohjan kaupunki myy) myös rivitalotontti arviointihetkellä yksikköhinnalla 41 /kem kem 2 / Catella Property Oy / Arviointipalvelu Arvio: THA Aleksanterinkatu 15 B, Helsinki Kohde: Tuuliontie 12 Teemu Hall, puh

7 Sivu 6 / 11 e=0,2). Pusulassa on myynnissä arviointihetkellä pientalotontteja yksikköhinnoilla /kem 2. Osa myynnissä olevista pientalotonteista sijaitsee Pappilanpellossa heti kohteen vieressä ja niissä kunnan asettamat yksikköhintapyynnit ovat 100 ja 160 /kem 2. Näkemyksemme mukaan rivitalotontit ovat olleet Sammatin tonttikauppoja lukuunottamatta yksikköhinnaltaan halvempia kuin pientalotonttikaupat. Arvion kohde sijaitsee keskeisellä taajama-alueella Lohjalla ja se on vertailukelpoinen Saukkolassa myynnissä olevan rivitalotontin kanssa. Näkemyksemme mukaan arvion kohteen sijainti lähellä Pusulan kirkonkylää ja järven läheisyys tekevät tontista yksikköhinnaltaan kuitenkin hieman korkeamman kuin arviohetkellä myytävänä oleva Saukkolan rivitalotontti. Kohteen rakennusoikeuden yksikköhinnaksi on arvioitu em. perusteella 50 /kem 2. Tontin markkinavuokran arvioinnissa on käytetty rakennuksen tiedossamme ollutta kerrosalaa asemakaavan salliman rakennusoikeuden sijaan, koska jäljellä oleva rakennusoikeus ei ole mielestämme taloudellisesti enää hyödynnettävissä. Jos kohteen ostaja kuitenkin hyödyntää jäljellä olevaa rakennusoikeutta esim. laajentamalla rakennuksia, tulisi markkinavuokraa näkemyksemme mukaan korjata lisääntyneellä kerrosalan määrällä. Edellä mainitun yksikköhinnan 50 /kem 2 ), käytetyn rakennusoikeuden 762 kem 2 ) ja pääomitukertoimen 5 %) avulla tontin markkinavuokraksi on laskettu Markkinavuokran määrityksessä on käytetty 5,0 prosentin pääomituskerrointa, koska kaupunki omistaa maa-alueen arviointihetkellä. Catella Property Oy / Arviointipalvelu Arvio: THA Aleksanterinkatu 15 B, Helsinki Kohde: Tuuliontie 12 Teemu Hall, puh

8 Sivu 7 / 11 Skenaario 1: Kiinteistön arviointi rajoituksista vapaana Kiinteistön arviointi tuottoarvomenetelmällä Kiinteistön hoitokulut Arvion kohteen kulut ovat olleet vuosina 2013 ja ,08 /m 2 /kk) ja ,87 /m 2 /kk). Vuodelle 2015 budjetoitu kulu on ,00 /m 2 /kk). Arvioinnissa käytössämme on ollut toimintakulujen kokonaissumma, eikä tietoa ole ollut saatavilla kuluerittäin jaoteltuna. Alla olevassa taulukossa on listattu Kiinteistötalouden instituutin KTI) vertailuhoitokulut rivitalokiinteistöille: Kuluerä Alakvartiili /m2/kk) Mediaani /m2/kk) Keskiarvo /m2/kk) Yläkvartiili /m2/kk) Hallinto Käyttö ja huolto Ulkoalueiden hoito Siivous Lämmitys Vesi ja jätevesi Sähkö ja kaasu Jätehuolto Vahinkovakuutukset Kiinteistövero omalla tontilla) Korjaukset Yhteenä ilman korjauksia Yhteenä Korjauksien kanssa Toteutuneet toimintakulut ovat olleet vertailuhoitokuluja suuremmat. Tiedossamme ei ole syytä korkeammille toimintakuluille, koska kulurakenne ei ole ollut tiedossamme. Arvioinnissa hoitokuluina on käytetty KTI:n yläkvartiilin hoitokuluja, koska arvioitavan kohteen rakennukset ovat vanhoja. Kiinteistöveron suuruudeksi olemme arvioineet 0,1 /m 2 /kk, kun arvion kohde on vuokratontilla. Tontin maanvuokrana olemme käyttäneet aikaisemmin arviokirjassa arvioitua 0,26 /m 2 /kk. Korjauskulut on maltillistettu ja niiden on arvioitu olevan keskimäärin noin 1,0 /m 2 /kk. Kassavirtalaskelmissa olemme käyttäneet hoitokuluna näin ollen noin 5,4 /m 2 /kk eli n /v. Kiinteistön korjauskulut Käytössämme olleen kuntoarvion mukaan päivätty ) kohteen korjauksiksi on ehdotettu vuosille arviohetken kustannustasossa, kun kuluista poistetaan öljysäiliön, -kattilan ja säätölaitteiden uusimisen budjetoidut kustannukset. Saatujen tietojen mukaan PTS-ehdotuksen mukaisia muita korjauksia ei ole toteutettu, jonka vuoksi kiinteistöarviossa ne on otettu huomioon täysimääräisinä. Seuraava taulukko kuvaa kustannusten jakautumista vuosille Haahtelan rakennuskustannusindeksillä korjattuna 1/2013 pisteluku 78 ja 5/2015 pisteluku 79): Catella Property Oy / Arviointipalvelu Arvio: THA Aleksanterinkatu 15 B, Helsinki Kohde: Tuuliontie 12 Teemu Hall, puh

9 Sivu 8 / / alv 0%) Kustannus 6,1 14,7 145,8 15,2 19,2 15,2 11,1 19,2 26,3 26,3 Taulukon kustannukset eivät sisällä arvonlisäveroa arviointihetkellä 24 %). Tulevien remonttien kokonaiskustannus on arvonlisäverollisena näin ollen arviointihetken hintatasossa n Suurin osa n. 78 %) kuntoarviossa arvioiduista kustannuksista kohdistuu rakennusten rakennustekniikkaan. Kiinteistön vuokratuotot Saatujen tietojen perusteella kohteen toimintatuotot ovat olleet ,84 /m 2 /kk) ja ,15 /m 2 /kk) vuosina 2013 ja Vuoden 2015 tuotoiksi on budjetoitu ,99 /m 2 /kk). Arvioinnin yhteydessä ei ole saatu tietoja huoneistokohtaisista vuokrista ja asuntojen käyttöasteesta. Arviointihetkellä asunnot olivat kuitenkin saatujen tietojen mukaan vuokrattuja, eikä tyhjiä asuntoja ollut tiedossamme. Kassavirtalaskelmassa ensimmäiselle kuudelle kuukaudelle on käytetty vuodelle 2015 budjetoitua vuokraa, joka on linjassa edellisen vuoden toimintatuottojen kanssa. Tämän jälkeen vuokraa on korotettu kassavirtalaskelmassa asteittain kohti määritettyä markkinavuokraa seuraavan kolmen vuoden aikana. Kiinteistön markkinavuokra Lohjan kaupungin omistamien asuntojen vuokrataso on heidän internetsivujen mukaan keskimäärin noin 9,2 /m 2 /kk. Kohteen läheisyydessä on arviointihetkellä vuokrattavana vähän rivitaloasuntoja, jonka vuoksi vertailukelpoisina pitämiemme taajamien rivitalohuoneistojen vuokrainformaatiota on hyödynnetty arvioinnissa. Alla olevaan taulukkoon on listattu vuokrattavissa olevia asuinhuoneistoja: Osoite Karisjärventie 25, Vattolantie 13 15, Karkkila Peltoniementie 1, Vihti Haapakyläntie 14, Vihti Tilatyyppi ja pinta-ala m 2 ) Vuokrapyyntö /kk) / /m 2 /kk) 3h+k+s / 76,0 750 / 9,87 3-4h / 89,0 850 / 9,55 3h+k+s / 80,0 825 / 10,31 2h + k + s / 58,0 699 / 12,05 Huoneiston rating arvion kohteeseen verrattuna heikompi sijainti, kalustettu asunto rivitalo) Sijainti Karkkilan taajamaalueella, parempi kunto rivitalo) parempi sijainti Nummelassa rivitalo) parempi sijainti Nummelassa rivitalo) Edellä oleviin vuokrapyynteihin perustuen on kohteen asuntojen markkinavuokraksi määritetty 11,0 /m 2 /kk. Määritetty markkinavuokra on vertailuvuokriin nähden korkea, koska kohteen asunnot ovat pieniä, jolloin vuokralaisen maksettava kokonaiskuukausivuokra on edelleen maltillinen. Catella Property Oy / Arviointipalvelu Arvio: THA Aleksanterinkatu 15 B, Helsinki Kohde: Tuuliontie 12 Teemu Hall, puh

10 Sivu 9 / 11 Kassavirtalaskelman perusteet Arvioitu markkinavuokra Bruttomarkkinavuokra arviointihetkellä yhteensä n /v. Vajaakäyttöaste Hoitokulut ja maanvuokra Ajanmukaistamiskulut Rakenteellinen vajaakäyttöoletus 6 % koko kassavirran ajan /vuosi eli n. 5,4 /m 2 /kk Kassavirrassa on saneerauskulut seuraavalle kymmenelle vuodelle ovat nykyrahassa 371 /m 2 sis. alv 24 %), jonka lisäksi saneerauksen jälkeen on korjaus- ja ajanmukaistamiskuluvarauksena käytetty 0,50 /m 2 /kk. Tuottovaatimus Kassavirran nettotuottovaatimus 6,75 % Pitkän ajan inflaatio-oletus 2 % Kassavirtatarkastelu arvion liitteenä), kohteen markkina-arvo Kiinteistön arviointi kauppa-arvomenetelmällä Vertailukaupat Seuraavaksi on esitelty kohteen lähellä sijaitsevien rivitaloasuntojen vertailukauppoja. Asuinhuoneistojen vertailukaupat Yksiöiden neliöhinnat ovat vaihdelleet kohteen lähialueiden asuntokaupoissa välillä /m 2 asunnon kunnosta tyydyttävä/hyvä) ja alueellisesta sijainnista riippuen. Asuntokaupat ovat toteutuneet Ikkalassa, Sammatissa, Saukkolassa ja Nummella rakennetuissa rivitaloissa. Ikkalassa on myyty rivitaloyksiöitä neliöhinnoilla /m 2. Ikkalan vertailukaupat ovat sijainneet 1980-luvun lopulla rakennetuissa rivitaloissa. Pusulan kirkonkylästä tiedossamme on viime vuosilta yksi rivitaloyksiön kauppa. Kaupan kohde sijaitsi 70-luvun puolivälissä rakennetussa rivitalossa ja asunnon neliöhinnaksi muodostui /m 2. Pusulan kirkonkylän kaksioiden kauppahinnat ovat olleet viime vuosina tiedossamme olevissa kaupoissa ja /m 2. Halvemman neliöhinnan asunto sijaitsi 70-luvulla rakennetussa rivitalossa, kalliimman neliöhinnan asunto sijaitsi 80-luvulla rakennetussa rivitalossa. 70-luvulla rakennetun rivitalon vertailukauppakaksio oli hyväkuntoinen Vertailukauppojen asunnot sijaitsevat omilla tonteilla. Kohteen arvo kauppa-arvomenetelmällä Arvioitavan kohteen asunnot ja vertailukaupat sijaitsevat pääpiirteittäin samoihin aikoihin valmistuneissa rakennuksissa. Vertailukauppojen asunnot ovat olleet tyydyttävässä/hyvässä kunnossa, joten ne ovat kunnoltaan vertailukelpoisia arvion kohteen asuntojen kanssa. Arvion kohteen hintaa suhteessa vertailukauppoihin laskee hieman kohteen vuokratonttioletus, jonka vaikutus on kuitenkin pieni, koska tontin markkina-arvo on näkemyksemme mukaan maltillinen. Arvioitavan kohteen asuntojen neliöhinnoiksi olemme arvioineet tämän vuoksi 900 /m 2, jolloin vuokratontilla sijaitsevien rakennusten summa-arvoksi muodostuisi n Näkemyksemme mukaan ostaja haluaisi kohteen hankkiessaan summa-arvosta noin prosentin nk. tukkualennuksen, koska kohteen asuntojen myytävyys on näkemyksemme mukaan heikolla tasolla, rakennusten hoitokulut ja arvioitu maanvuokra ovat vuokraan nähden korkeat ja rakennuksiin kohdistuu lähitulevaisuudessa merkittäviä korjaustarpeita. Tällöin kohteen Catella Property Oy / Arviointipalvelu Arvio: THA Aleksanterinkatu 15 B, Helsinki Kohde: Tuuliontie 12 Teemu Hall, puh

11 Sivu 10 / 11 markkina-arvo olisi kauppa-arvomenetelmällä arvioituna noin Autopaikoilla ja piharakennuksilla ei ole erillistä markkina-arvoa nostavaa vaikutusta. Yhteenveto skenaario 1:n mukaisesta kiinteistöarvioinnista Tuottoarvomenetelmällä kohteen markkina-arvoksi on arvioitu Kauppaarvomenetelmällä arvoksi on arvioitu Kohteen arvioinnissa on painotettu kauppa-arvomenetelmää, jolloin kohteen markkina-arvoksi on arvioitu suuruusluokkaa Skenaario 2: Kiinteistön arviointi ikuisella vuokrakäyttövelvoitteella Tiedossamme ei ole suomalaisella kiinteistömarkkinalla toisistaan riippumattomien markkinatoimijoiden tekemiä vertailukauppoja, joissa asuinkiinteistöön olisi kohdistunut ikuinen asuntojen vuokrakäyttövelvoite. Ikuinen vuokrakäyttörasite ei mahdollista kohteesta luopumista asunto kerrallaan myymällä, jolloin kohteen omistaja saattaa joutua pitämään kohdetta käytössä, joka ei vastaa sen parasta ja tuottavinta käyttöä. Tällöin kohteen omistaja joutuu kantamaan normaalista markkinakäytännöstä poikkeavan riskin, jota hän ei pysty hallitsemaan. Kohteen omistaja ajautuisi ikuisen vuokrakäyttövelvoitteen vuoksi myös tilanteeseen, jossa hän joutuisi saneeraamaan kohdetta myös tilanteissa, joissa rakennuksen teknisen kunnon tai käytettävyyden vuoksi sen saneeraaminen ei olisi enää taloudellisesti kannattavaa. Näkemyksemme mukaan kiinteistösijoittajat eivät olisi kiinnostuneita kohteesta ikuisella vuokrakäyttövelvoitteella. Kohteen vähäisestä sijoittajakysynnästä johtuva heikko likviditeetti nostaa näkemyksemme mukaan kohteen tuottovaatimusta entisestään, koska kohteen ostava taho ei voi olla varma, että hän pystyy luopumaan kohteesta tulevaisuudessa. Tämä hankaloittaa myös lainarahan saantia sijoitukseen, koska kohteen vakuusarvo saattaa olla pankin näkökulmasta matala sen realisointiepävarmuudesta johtuen. Jos kohteessa olisi ikuinen vuokraasuntovelvoite, saattaisi ostajan löytyminen viedä runsaasti aikaa ja ostajan löytyminen olisi näkemyksemme mukaan epävarmaa. Näkemyksemme mukaan ikuisen vuokrakäyttövelvoitteen vaikutus kassavirtalaskelman tuottovaatimukseen on 2,5 %-yksikköä, jolloin skenaario 2:n mukaisen kohteen markkina-arvo olisi noin Catella Property Oy / Arviointipalvelu Arvio: THA Aleksanterinkatu 15 B, Helsinki Kohde: Tuuliontie 12 Teemu Hall, puh

12 Sivu 11 / 11 MARKKINA-ARVO Edellä esitetyn perusteella arvioimme kohteen Lohjalla, osoitteessa Tuuliontie 12 sijaitsevien arviokirjassa yksilöityjen rakennusten ja arvioidun maanvuokraoikeuden) velattomaksi markkina-arvoksi arvopäivänä suuruusluokkaa: Skenaario 1: Kohteen markkina-arvo käyttörajoituksista vapaana kolmesataakolmekymmentätuhatta ) euroa arvion tarkkuus on +/- 15 %) Skenaario 2: Kohteen markkina-arvo ikuisella vuokra-asuntokäyttövelvoitteella seitsemänkymmentätuhatta ) euroa arvion tarkkuus on +/- 20 %) ARVION LAATI CATELLA PROPERTY OY Arviointipalvelu, Helsinki Teemu Hall Arviointiasiantuntija, DI Ville Vaarala Arviointiasiantuntija, DI Auktorisoitu kiinteistöarvioija AKA), yleisauktorisoitu Keskuskauppakamarin hyväksymä kiinteistönarvioitsija KHK) LIITTEET Kassavirtalaskelma Skenaario 1) Kassavirtalaskelma Skenaario 2) Kiinteistörekisteriote Rasitustodistus Lainhuutotodistus Ajantasa-asemakaavaote Asemakaavamääräykset Catella Property Oy / Arviointipalvelu Arvio: THA Aleksanterinkatu 15 B, Helsinki Kohde: Tuuliontie 12 Teemu Hall, puh

13 Liite 1 10 VUODEN KASSAVIRTATARKASTELU Tuuliontie 12 Nettotuottovaatimus 6.75% Inflaatio 2.0% Kohdenro THA-Tuuliontie 12 Vajaakäyttöaste 6.0% Diskonttauskorko 8.75% Osoite Tuuliontie 12 Markkinavuokrien nousu 2.0% Hoitokulujen kasvu 2.0% Postinro Ensimmäinen laskentakuukausi 6 Kaupunki Lohja Laatija Teemu Hall Kassavirtalaskelma 1000) 7 kuukautta 5 kuukautta Vuosi Normivuosi Käypä vuokrataso vuosikorotus 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% Yli-/alivuokra Vajaakäyttöaste 0.0% 6.0% 6.0% 6.0% 6.0% 6.0% 6.0% 6.0% 6.0% 6.0% 6.0% 6.0% 6.0% Vajaakäyttöväh Bruttotuotto Hoitokulut vuosikorotus 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% Korjaukset Investoinnit Nettotuotto Nettotuottojen nykyarvo Kassavirtojen nykyarvo 1000) -72 Päätearvo 1000) Lopputulokset 1000 Käypä tuottovaatimus jakson lopussa 6.75% Kassavirtojen nykyarvo -72 Päätearvo jakson lopussa 581 Päätearvon nykyarvo 251 Diskonttauskorko 8.75% Yhteensä 179 Päätearvon nykyarvo 1000) 251 Rakennusoikeus ja muut om.osat 0 Alkutuotto 3.33% Kassavirtaperusteinen arvo yht. 179 KAUPPA-ARVOTARKASTELU Tuuliontie 12 Tilatyyppi Määrä /m² tai /kpl Kauppa-arvo 1000) Liiketilat 0.0 m² Toimistot 0.0 m² Asunnot m² Teollisuustilat 0.0 m² Varastot 0.0 m² Muut 0.0 m² Autopaikat hallissa tms. 0 kpl Autopaikat ulkona 0 kpl m² m² m² m² m² Rakennus m² Käyttämätön rak.oik. 0 kem² Muut omaisuusosat 0-0 Kauppa-arvo yhteensä % 70 % 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % 0 % -10 % -20 % -30 % 150 T 100 T 50 T 0 T -50 T -100 T -150 T -200 T -250 T Nykyarvojen jakautuminen Olemassa olevien sopimusten mukaisten nettovuokrien, oletettujen nettovuokrien ja kulujen kehitys Päätearvo Oletusvuokrat Sopimusvuokrat Kommentteja: ARVIOITU MARKKINA-ARVO euroa kolmesataakolmekymmentätuhatta euroa) Investoinnit Hoitokulut Oletusvuokrat Sopimusvuokrat Catella Property Oy Kassavirta / THA-Tuuliontie 12 Kassavirta Skenaario 1 / 2.1

14 Liite 2 10 VUODEN KASSAVIRTATARKASTELU Tuuliontie 12, Skenaario 2 Nettotuottovaatimus 9.25% Inflaatio 2.0% Kohdenro THA-Tuuliontie 12 Vajaakäyttöaste 6.0% Diskonttauskorko 11.25% Osoite Tuuliontie 12 Markkinavuokrien nousu 2.0% Hoitokulujen kasvu 2.0% Postinro Ensimmäinen laskentakuukausi 6 Kaupunki Lohja Laatija Teemu Hall Kassavirtalaskelma 1000) 7 kuukautta 5 kuukautta Vuosi Normivuosi Käypä vuokrataso vuosikorotus 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% Yli-/alivuokra Vajaakäyttöaste 0.0% 6.0% 6.0% 6.0% 6.0% 6.0% 6.0% 6.0% 6.0% 6.0% 6.0% 6.0% 6.0% Vajaakäyttöväh Bruttotuotto Hoitokulut vuosikorotus 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% 2.0% Korjaukset Investoinnit Nettotuotto Nettotuottojen nykyarvo Kassavirtojen nykyarvo 1000) -74 Päätearvo 1000) Lopputulokset 1000 Käypä tuottovaatimus jakson lopussa 9.25% Kassavirtojen nykyarvo -74 Päätearvo jakson lopussa 424 Päätearvon nykyarvo 146 Diskonttauskorko 11.25% Yhteensä 72 Päätearvon nykyarvo 1000) 146 Rakennusoikeus ja muut om.osat 0 Alkutuotto 15.71% Kassavirtaperusteinen arvo yht. 72 KAUPPA-ARVOTARKASTELU Tuuliontie 12, Skenaario 2 Tilatyyppi Määrä /m² tai /kpl Kauppa-arvo 1000) Liiketilat 0.0 m² Toimistot 0.0 m² Asunnot m² Teollisuustilat 0.0 m² Varastot 0.0 m² Muut 0.0 m² Autopaikat hallissa tms. 0 kpl Autopaikat ulkona 0 kpl m² m² m² m² m² Rakennus m² Käyttämätön rak.oik. 0 kem² Muut omaisuusosat 0-0 Kauppa-arvo yhteensä % 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % 0 % -10 % -20 % -30 % -40 % 150 T 100 T 50 T 0 T -50 T -100 T -150 T -200 T -250 T Nykyarvojen jakautuminen Olemassa olevien sopimusten mukaisten nettovuokrien, oletettujen nettovuokrien ja kulujen kehitys Päätearvo Oletusvuokrat Sopimusvuokrat ARVIOITU MARKKINA-ARVO euroa seitsemänkymmentätuhatta euroa) Investoinnit Hoitokulut Oletusvuokrat Sopimusvuokrat Kommentteja: Skenaariossa 2 kohde on arvioitu oletuksella, jossa kohteessa on ikuinen vuokra-asuntokäyttövelvoite. Catella Property Oy Kassavirta / THA-Tuuliontie 12 Kassavirta Skenaario 2 / 2.1

15 KIINTEISTÖREKISTERIOTE Sivu 1 1) Rekisteriyksikkö PÄIVÄNSÄDE Perustiedot Kiinteistötunnus: Nimi: PÄIVÄNSÄDE Rekisteriyksikkölaji: Tila Kunta: Lohja 444) Arkistoviite: 115:226 Nummi-Pusula) Rekisteröintipvm: Kokonaispinta-ala: 0,6270 ha Maapinta-ala: 0,6270 ha Palstojen lukumäärä: 1 Muodostumistiedot Kiinteistötoimitus tai viranomaispäätös: Kuntajaon muutos Rekisteröintipvm: Rekisteriyksiköt ja määräalat, joista tämä rekisteriyksikkö on muodostunut: Maapinta-ala Rekisteriyksiköstä: ha) PÄIVÄNSÄDE 0,6270 Muodostumishetken pinta-ala yhteensä ha): 0,6270 Erottamattomat määräalat ja erillisinä luovutetut yhteisalueosuudet Kaavat ja rakennuskiellot 1) Asemakaava 444-PU021) Kaavan arkistotunnus: PU021 Hyväksymispvm: Voimaantulopvm: Rasitteet, käyttöoikeudet ja käyttörajoitukset Osuudet yhteisiin alueisiin ja erityisiin etuuksiin Kiinteistöllä ei ole osuuksia: 1) Yhteiset maa- ja vesialueet Ei osuutta Kiinteistötoimitukset ja viranomaispäätökset Muita tietoja 1) Toimenpiteitä rekisteröity entisen kunnan rekisteriyksikölle Rekisteröintipvm: Tulostettu kiinteistötietojärjestelmästä Kiinteistörekisterin tiedoissa voi olla puutteita ja epätarkkuuksia. Rekisteritiedoista katso tarkemmin

16 RASITUSTODISTUS Sivu 1 1) Rekisteriyksikkö PÄIVÄNSÄDE Perustiedot Kiinteistötunnus: Nimi: PÄIVÄNSÄDE Rekisteriyksikkölaji: Tila Kunta: Lohja 444) Arkistoviite: 115:226 Nummi-Pusula) Rekisteröintipvm: Kokonaispinta-ala: 0,6270 ha Maapinta-ala: 0,6270 ha Kiinnitykset ja erityiset oikeudet Ei kiinnityksiä tai erityisiä oikeuksia Vallintarajoitukset 1) Muu vallintarajoitus Asianumero: 138/01/ /995 au Arkistoviite: 138/01 Lohja tmk / maakunta-arkisto. Kohdistuu myös: Tilalla sijaitsee vuokratalo, johon kohdistuvat asun- totuotantolain e pykälissä tarkoitetut rajoituk- set ovat voimassa asti : Valtion lainoittamien vuokratalojen käyttö- ja luo- vutusrajoitusten aikoja on jatkettu. Uudet rajoitukset ovat voimassa 10 vuotta lukien. Muistutukset Ei muistutusasioita Tulostettu kiinteistötietojärjestelmästä Todistuksesta käyvät ilmi ainakin kaikki ne hakemukset, jotka ovat saapuneet kirjaamisviranomaiselle todistuksen otsikon päiväystä edeltävänä arkipäivänä ennen viraston aukioloajan päättymistä. Kiinnitysten ja erityisten oikeuksien järjestysnumero ei osoita etusijaa. Rekisteriyksikön pinta-alatiedoissa voi olla epätarkkuuksia. Rekisteritiedoista katso tarkemmin

17 LAINHUUTOTODISTUS Sivu 1 1) Rekisteriyksikkö PÄIVÄNSÄDE Perustiedot Kiinteistötunnus: Nimi: PÄIVÄNSÄDE Rekisteriyksikkölaji: Tila Kunta: Lohja 444) Arkistoviite: 115:226 Nummi-Pusula) Rekisteröintipvm: Kokonaispinta-ala: 0,6270 ha Maapinta-ala: 0,6270 ha Lainhuutotiedot 1) Selvennyslainhuuto Asianumero: 511/ / Omistusosuus: 1/1 Omistajat: Nummi-Pusulan kunta Aikaisemmat lainhuudot: Selvennyslainhuuto Asianumero: 511/ /13550 Arkistoviite: 015:2011:LH:13550 Määräalojen lainhuutotiedot Ei erottamattomia määräaloja tai erillisinä luovutettuja yhteisalueosuuksia. Lainhuudattamattomat luovutukset Ei kirjaamisviranomaisen tiedossa olevia lainhuudattamattomia luovutuksia. Tulostettu kiinteistötietojärjestelmästä Todistuksesta käyvät ilmi ainakin kaikki ne hakemukset, jotka ovat saapuneet kirjaamisviranomaiselle todistuksen otsikon päiväystä edeltävänä arkipäivänä ennen viraston aukioloajan päättymistä. Mahdolliset vallintarajoitukset on katsottava rasitustodistukselta. Rekisteriyksikön pinta-alatiedoissa voi olla epätarkkuuksia. Rekisteritiedoista katso tarkemmin

18 Omistajien yhteystietoja Tila , PÄIVÄNSÄDE Nummi-Pusulan kunta Yhteystietoja ei saatavilla Tiedot perustuvat väestötietojärjestelmään.

19 LOHJAN KAUPUNGIN KARTTAOTE x ) Ajantasa-asemakaavasta ) Ranta-asemakaavasta ) Yleiskaavasta ) oikeusvaikutukseton ) oikeusvaikutteinen ) Kaavan pohjakartasta ) Kiinteistöjaotuskartasta ) Maastotietokanta ) Sijainti Kartastopalvelut Marjaana Ketonen Paikkatietokäsittelijä 1:2 000

20 :5 10:6 14:5 1:86 6:70 14:30 22:4 22:3 14:7 1:38 14:48 6:93 14:28 14:31 14:37 15:0 14:39 14:4 14:12 10:1 1:47 2:3 2:15 14:22 12:1 14:13 6:120 14:35 14:20 1:88 14:9 14:11 1:10 6:84 6:272 14:32 14:29 22:5 14:6 1:89 1:46 14:52 22:1 1:87 1:53 14:10 10:7 6:85 20 kv Kaukelantie matonpesu kunnanvirasto Huvilatie :5 10:6 14:5 1:86 6:70 14:30 22:4 22:3 14:7 1:38 14:48 6:93 14:28 14:31 14:37 15:0 14:39 14:4 14:12 10:1 1:47 2:3 2:15 14:22 12:1 14:13 6:120 2:17 14:35 14:20 1:88 14:9 14:11 1:10 6:84 6:272 14:32 14:29 22:5 14:6 1:89 1:46 14:52 22:1 1:87 1:53 14:10 10:7 6: rp a rp a LOHJAN KAUPUNGIN KARTTAOTE ) Ajantasa-asemakaavasta ) Ranta-asemakaavasta ) Yleiskaavasta ) oikeusvaikutukseton ) oikeusvaikutteinen x ) Kaavan pohjakartasta ) Kiinteistöjaotuskartasta ) Maastotietokanta ) Sijainti Kartastopalvelut Marjaana Ketonen Paikkatietokäsittelijä 1:2 000

21 PU 1 vu ~1 12: ,5 Kimh: NUHHI-PUSULA t~}tät: Hattula llraakuvaus: :8000 StereohdMtus: 2 2 OiAf> MT K attta fry-väks~ty: Pusuta Seppätä p..,e_ 1L.. ~... -

22 =:=:=:g_- _:= r i sr i L _; Luonnon monimuotoisuuden kannalta tärkeä alue, jolla sijaitsee arvokkaita kf,;~ j'-/ ketoalueita Nämä tulee säilyttää avoimena eikä niitä saa peittää. Johtoa varten varattu alueen osa. Historiallisesti arvokas ja kyläkuvan säilymisen kannalta tärkeä rakennus. Rakennusta ei saa purkaa. Rakennuksen ulkonäön ominaispiirteet tulee säilyttää Ennallistavat toimenpiteet ovat sallittuja. Muutoksista on neuvoteltava maakuntamuseon kanssa. Alueen osa, jolla sijaitsee muinaismuistolailla rauhoitettu kiinteä muinaisjäännös. Alueen kaivaminen, peittäminen, muuttaminen ja muu siihen kajoaminen on muinaismuistolain nojalla kielletty. Aluetta koskevista toimenpiteistä ja suunnitelmista on neuvoteltava Museoviraston kanssa. Pääosin avoimena säilytettävä alueen osa. Korttelia 7 4 koskee seuraava määräys: Rakennus tulee sijoittaa maastoon ilman perusteettornia täyttöjä ja leikkauksia. Alueelle rakennettaessa tulee kiinnittää huomiota siihen, että rakennukset soveltuvat tyyliltään ympäristön rakennuskantaan. NUMMI-PUSULA PUSULA KUNTALANMÄKI ASEMAKAAVAN MUUTOS ASEMAKAAVAN MUUTOS KOSKEE OSAA KORTTELEISTA 48, 29a ja 64 SEKÄ KATU- JA VIRKISTYSALUETT A. ASEMAKAAVAN MUUTOKSELLA MUODOSTUU KORTTELI 74, OSA KORTTE LISTA 48 SEKÄ VIRKISTYS- JA KATUALUETTA. Tämä kaavakartta on kunnanvaltuuston mukainen. L.;:...: :' i ~:..:s:~i-pu s ulan kunnanvaltuuston/ Todistaa viran pu~. tekemän hyväksymispäätöksen Suunnittelija m 1:2000 Päiväys Luonnos nähtävänä MRA 30 ) Ehdotus nähtävänä MRA 27 ). ~q,3 - Jo.1-1. J.o/6 Hyväksytty kunnanvaltuustossa q,.?. ~ 11 ;;l.. 9" rt'~_l;bt.. ~ 4~ Pertti Hartikainen dipl. ins. YKS 167 KARTTAAKO OY Pakkamestarinkatu Helsinki p , sähköp: phartikainen@kolumbus. fi

23 ASEMAKAAVAMERKINNÄT JA -MAARAYKSET: Tonttijako on sitova. [. -~~ 1 Rivitalojen ja muiden kytkettyjen asuinrakennusten korttelialue. ~.. AO 1 Erillispientalojen korttelialue. ~AO f 1 l '.ia2l Erillispientalojen korttelialue. Aluedella saa sijoittaa myös sellaisia asumiseen liittyviä työtiloja, jotka eivät aiheuta melua, ilman pilaanlumista tai muuta häiriötä ympäristölle. Erillispientalojen korttelialue. Alueelle saa sijoittaa myös julkisia ja yksityisiä lähipalveluita. Puisto, joka säilytetään pääosin avoimena. Puisto, jossa ympäristö säilytetään. Erityisesti tulee kiinnittää huomiota vanhojen puiden säilymiseen. 3m kaava-alueen rajan ulkopuolella oleva viiva. Osa-alueen raja. Sitovan tonttijaon mukaisen tontin raja Korttelin numero. Sitovan tonttijaon mukaisen tontin numero. Rakennusoikeus kerrosalaneliömetreinä. KUNTALANP Kadun, tien, katuaukion, torin, puiston tai muun yleisen alueen nimi. Roomalainen numero osoittaa rakennusten, rakennuksen tai sen osan suurimman sallitun kerrosluvun. 1 u 3/4 1/2 k 1 e=0,20 /s , 1 b.-.= -= =-= -~ l I t J i Murtoluku roomalaisen numeron jäljessä osoittaa, kuinka suuren osan rakennuksen suurimman kerroksen alasta ullakon tasolla saa käyttää kerrrosalaan laskettavaksi tilaksi. Murtoluku roomalaisen numeron edessä osoittaa, kuinka suuren osan rakennuksen suurimman kerroksen alasta saa kellarikerroksessa käyttää kerrosalaan luettavaksi tilaksi. Tehokkuusluku eli kerrosalan suhde tontin/rakennuspaikan pinta-alaan. Alue, jolla ympäristö säilytetään. Uudet rakennukset on rakennettava siten, että ne sijainnin, muodon värityksen ja julkisivun jäsentelyn osalta noudattavat alueella olevien rakennusten ominaispiirteitä. Alueen puuston ja kasvillisuuden ominaispiirteet tulee säilyttää. Rakennusala Rakennusala, jolle saa sijoittaa talousrakennuksen. Katu pplt 1111 Jalankululle ja polkupyräilylle varattu katu, jossa tontille/rakennuspaikalle ajo on sallittu. =~==~~--=~= Ajoyhteys. Ohjeeilinen jalankululle ja polkupyöräilylle varattu alueen osa.