RAPORTTI ITÄ-LEPPÄVAARAN KAUPALLISET PALVELUT

Transkriptio

1 Vastaanottaja Espoon kaupunki Asiakirjatyyppi Loppuraportti Päivämäärä RAPORTTI ITÄ-LEPPÄVAARAN KAUPALLISET PALVELUT

2 RAPORTTI ITÄ-LEPPÄVAARAN KAUPALLISET PALVELUT Päivämäärä 23/6/2015 Laatija Mari Pitkäaho, Petri Saarelainen, Jari Mäkynen, Atte Riihelä Kuvaus Loppuraportti Ramboll PL 25 Säterinkatu ESPOO P F

3 Itä-Leppävaaran kaupalliset palvelut SISÄLTÖ 1. LÄHTÖKOHDAT Lähtökohdat ja tavoitteet Selvitysalue 1 2. LÄHIPALVELUJEN KYSYNNÄN ARVIOINTI Nykyiset kaupan palvelut Väestö ja väestönkasvu Kaupan ja palveluiden kysyntä Kaupan ja palveluiden tavoitemitoitus selvitysalueella 7 3. MAHDOLLISTEN SIJAINTIPAIKKOJEN TUNNISTAMINEN JA ARVIOINTI Paikkojen tunnistaminen Tarkemmin tarkasteltavat kauppapaikat MAANKÄYTTÖLUONNOKSET Turuntie Boställsskolan tontti Lintulaaksontien ja Sotilastorpantien risteys JOHTOPÄÄTÖKSET JA SUOSITUKSET 15

4 Itä-Leppävaaran kaupalliset palvelut 1 1. LÄHTÖKOHDAT 1.1 Lähtökohdat ja tavoitteet Väestö on kasvanut viime vuosina huomattavasti Leppävaaran suuralueen itäosissa Mäkkylästä Uusmäkeen ulottuvalla vyöhykkeellä. Väestönkasvu jatkuu tulevaisuudessa mm. Arla-instituutin (Keskuspuiston ammattikoulun) alueelle syntyvän uuden asuinrakentamisen sekä pohjoisosien pientaloalueiden tiivistymisen ja kasvun myötä. Tällä kasvavalla vyöhykkeellä ei ole kaupallisia palveluita, vaan alueet ovat lähinnä Leppävaaran keskustan palveluiden varassa. Tämän selvityksen tavoitteena on ensinnäkin määritellä nykyinen ja tuleva palvelutarve alueella. Toiseksi arvioidaan palveluille soveltuvia sijoittumispaikkoja. Parhaiksi katsotuista paikoista on lisäksi laadittu alustavat maankäyttöluonnokset, joiden perusteella on arvioitu sijaintien soveltuvuutta kaupan palveluille sekä voidaan antaa suosituksia jatkosuunnittelulle. Selvityksessä arvioitiin kaupan kysyntää ja mahdollisia sijaintipaikkoja erityisesti päivittäistavarakaupan ja sitä täydentävien palvelujen näkökulmasta. Erikoistavarakaupan kysyntää ei käsitelty, sillä sen tarjonta on erittäin kattavaa selvitysalueen lähellä Leppävaaran keskustassa sekä Kannelmäessä ja Konalassa. Näiden kanssa ei ole kaupunkirakenteellisesti eikä kaupallisesti mielekästä lähteä kilpailemaan. Selvitys on laadittu Espoon kaupungin toimeksiannosta kevään 2015 aikana. Työtä ovat ohjanneet aluearkkitehti Lotta Kari-Pasonen sekä suunnittelupäällikkö Tarja Pennanen. Työn ovat Ramboll Finland Oy:ssä tehneet Mari Pitkäaho, Jari Mäkynen, Petri Saarelainen sekä Atte Riihelä. 1.2 Selvitysalue Selvitysaluetta rajaavat etelässä Rantarata, lännessä Kehä I ja Lintulaaksontie sekä pohjoisessa ja idässä kunnan raja. Alueen pohjoisin osa, joka on oheisessa kuvassa rajattu katkoviivalla, on tulossa asemakaavoitettavaksi vasta noin viiden kymmenen vuoden kuluessa, kun Kehä II:n toteuttamistapa ja linjaus on ratkennut. Eteläisempi osa 1 on pääosin asemakaavoitettu, mutta tiivistyy edelleen. Erityisen merkittävä hanke on Puustellinmäessä ns. Arla-instituutin alue, jossa toimii Keskuspuiston ammattikoulu. Koulun alue uudistuu ja sinne tulee paljon uutta asumista. Kuva 1 Selvitysalueen rajaus

5 Itä-Leppävaaran kaupalliset palvelut 2 2. LÄHIPALVELUJEN KYSYNNÄN ARVIOINTI 2.1 Nykyiset kaupan palvelut Selvitysalueella ei tällä hetkellä ole yhtään päivittäistavarakauppaa eikä juuri muitakaan palveluita. Alueen eteläosassa Turuntien varressa on St1-kylmäasema, Teboilin kylmäasema sekä Hesburger. Painiityssä on muutamia liiketiloja, joissa toimii mm. kampaamo. Kokonaisuutena selvitysalue tukeutuu vahvasti Leppävaaran palveluihin ja pohjoisosissa osittain myös Konalan tarjontaan. Oheisessa kartassa (Kuva 2) on esitetty lähimpänä selvitysaluetta sijaitsevat kaupat. Näiden ympärille on piirretty 250 ja 400 metrin säteet, jotka kuvaavat jalankulkuetäisyyttä kauppaan. Saavutettavuussäteet on piirretty linnuntie-etäisyytenä, koska lyhyillä matkoilla ja jalankulkijoita ajatellen tieverkkoetäisyydet eivät anna oikeaa kuvaa saavutettavuudesta esimerkiksi silloin, kun kohteeseen voidaan oikaista puiston läpi. 250 metrin etäisyys on Urban Zone-vyöhykekriteereissä käytetty kävelyetäisyys bussipysäkille ja 400 metriä on samoissa kriteereissä kävelyetäisyys raideliikenteen pysäkille. 1 Näiden etäisyyksien arvioitiin vastaavan hyvin kävelyetäisyyttä kauppaan tätä pidempi matka ei enää ole aidosti kävelyetäisyys. Kartasta näkyy selvästi, että selvitysalueelta ei ole kävelymatkaa kauppaan missään muualla kuin aivan lounaisnurkassa, ja sielläkin Kehä I:n liittymä hankaloittaa yhteyttä. Selvitysaluetta ympäröivillä alueilla sen sijaan päivittäistavarakaupan verkosto on suhteellisen kattava Lintuvaaran pientalovaltaisimpia alueita lukuun ottamatta. Yleisesti voidaan todeta, että selvitysalueella todella on selvä päivittäistavarakaupan palveluaukko, mikä oli jo tämän selvityksen lähtökohtana tiedossa. 1 ks. esim. Yhdyskuntarakenteen vyöhykkeet. Vyöhykkeiden kriteerit, alueprofiilit ja liikkumistottumukset. Liikenne- ja viestintäministeriön julkaisuja 15/2011, s. 15

6 Itä-Leppävaaran kaupalliset palvelut 3 Kuva 2 Nykyinen päivittäistavarakaupan verkosto ja sen saavutettavuus selvitysalueen ympäristössä 2.2 Väestö ja väestönkasvu Selvitysalueella on tällä hetkellä yhteensä yli asukasta. Oheisessa kartassa (Kuva 3) on esitetty väestön sijoittuminen 250 metrin tilastoruuduissa vuoden 2012 lopussa. Väestön määrä on tämän jälkeen vielä kasvanut, erityisesti Mäkkylässä, Uusmäessä ja alueen keskiosissa Painiityssä, joihin on valmistunut uusia asuinrakennuksia. Selvitysalueen eteläosa on tiheämmin asuttua, kerrostalovaltaista aluetta, kun taas pohjoisosissa on lähinnä pientaloasutusta. Verrattuna läheisiin Pohjois-Leppävaaran, Konalan ja Pitäjänmäen kerrostaloalueisiin on tutkimusalue pääosin melko harvaan asuttua. Alue kuitenkin tiivistyy koko ajan.

7 Itä-Leppävaaran kaupalliset palvelut 4 Kuva 3 Väestön sijoittuminen 250 m tilastoruuduissa vuoden 2012 lopussa (Tilastokeskus, Ruututietokanta) Tulevaa väestönkasvua on tässä selvityksessä arvioitu ensinnäkin kaupungin tuottamien pienalueiden väestöennusteiden pohjalta ja toiseksi kaavoitusohjelmassa tiedossa oleva asuinrakentamisen pinta-alan ja siitä syntyvän väestönlisäyksen perusteella. Oheisessa kartassa (Kuva 4) on näytetty tarkastelualueen rajat, kaavoitusohjelman kohteet sekä pienalueiden rajat. Tarkastelualue noudattaa melko tarkasti pienalueiden rajoja niin, että siihen sisältyy Uusmäen, Lintulaakson ja Mäkkylän pienalueet. Lintulaakson pienalue ulottuu jonkin verran tarkastelualueen ulkopuolelle Lintulaaksontien länsipuolelle. Merkittävimmät uudet kaavoituskohteet ovat Uusmäen pohjoisosa sekä Mäkkylässä Arla- Instituutin entinen alue Puustellinkallio. Puustellinkallioon tavoitellaan noin uutta asukasta ja Uusmäkeen noin asukasta. Uusmäki toteutuu todennäköisesti selvästi myöhemmin, vasta kun Kehä II ratkaisusta on päätetty. Lisäksi Kehä I kannen päälle Puustellinmäelle on tulossa uutta asuinrakentamista, noin 380 uutta asukasta. Kaavoituskohteiden lisäksi väestö kasvaa alueilla myös nykyisen kaavavarannon rakentuessa ja asuinalueiden tiivistyessä.

8 Itä-Leppävaaran kaupalliset palvelut Kuva 4 Selvitysalue, pienaluejako ja kaavoituskohteet sekä niiden tuleva väestömäärä Pienalueiden nykyinen ja tuleva väestön määrä on kuvattu seuraavan sivun taulukossa (Taulukko 1). Tuleva väestönkasvu on Mäkkylässä ja Uusmäessä laskettu niin, että nykyiseen väestöön on lisätty kaavoitusohjelman kohteiden tuottama uusi väestö. Mäkkylään on laskettu mukaan myös Kehä I:n kannen hankkeet, jotka osin sijoittuvat Pohjois-Leppävaaran pienalueelle. Uusmäkeen puolestaan on laskettu myös sen länsipuoleisen Litumetsän hankkeita, koska niiden palvelukysyntää todennäköisesti suuntautuisi myös selvitysalueelle. Lintulaaksossa ei ole tiedossa olevia kaavoituskohteita, joten väestöennuste on siellä kaupungin oma vuoden 2024 ennuste. Näillä oletuksilla koko selvitysalueen nykyinen väestömäärä on yhteensä 6 100, tuleva väestönlisäys noin henkeä ja tuleva väestömäärä yli asukasta. Eniten asukkaita on Mäkkylässä sekä nykytilanteessa että tulevaisuudessa, mutta väestön kasvua syntyy eniten Uusmäkeen.

9 Itä-Leppävaaran kaupalliset palvelut 6 Taulukko 1 Nykyinen väestö ja väestönkasvu selvitysalueen pienalueilla Väestö 2014 Tuleva väestö Väestönlisäys Mäkkylä Lintulaakso Uusmäki Yhteensä Kaupan ja palveluiden kysyntä Kaupan ja palveluiden kysynnän arviointi pohjautuu väestön määrään ja keskimääräiseen asukaskohtaiseen kulutukseen, joista syntyy alueen vähittäiskaupan ostovoima. Kaupan pintaalantarvetta voidaan laskea ostovoiman perusteella vähittäiskaupan neliömyyntitehon avulla. Alueen asukkaiden ostovoima ei luonnollisesti jää vain omalle alueelle, vaan voi suuntautua mihin tahansa kauppaan. Toisaalta alueen asukkaiden lisäksi myös ohikulku- ja työmatkaliikenne voi tuoda ostovoimaa alueelle. Kysynnän suuntaa-antavaan arviointiin alueen asukaspohja on kuitenkin hyvä lähtökohta. Tässä selvityksessä on laskettu vain päivittäistavarakaupan kysyntää ja tilantarvetta, sillä selvitysalueen asukkaiden on oletettu hakevan erikoistavarakaupan palvelut suuremmista keskuksista, joissa on monipuolinen tarjonta. Tässä esitetty päivittäistavarakaupan bruttotilantarve on laskettu suhteellisen niukaksi: neliömyyntitehot on arvioitu korkeaksi ja asukaskohtaisen kulutuksen on arvioitu pysyvän samana myös tulevaisuudessa. Yleensä mitoituslaskelmissa oletetaan kulutuksen kasvavan vuosittain 0,5 2 %. Vuosikasvua ei ole tässä huomioitu kolmesta syystä: - Päivittäistavarakaupan myynti ei ole viime vuosina kasvanut ja taloustilanne näyttää siltä, ettei kaupan ala kasva vielä lähivuosinakaan - Tulevan väestön määrää ei ole sidottu mihinkään tiettyyn vuoteen vuosikasvu olisi vaikea osoittaa eri alueille. Tavoitteena on ollut arvioida, paljonko suunnitelmien mukainen väestö edellyttää palveluita tulevaisuudessa riippumatta siitä, milloin kasvu toteutuu - Pinta-alantarvelaskelmat on haluttu tehdä hyvin realistiseksi yliarvioimatta alueen kaupallista potentiaalia Selvitysalueen nykyinen ja tuleva päivittäistavarakaupan ostovoima on esitetty alla olevassa taulukossa. Laskelma perustuu asukaskohtaiseen päivittäistavarakaupan vuosikulutukseen euroa/asukas 2. Alueen nykyinen päivittäistavarakaupan ostovoima on noin 20 miljoonaa euroa, josta yli puolet syntyy Mäkkylän alueella. Tällä hetkellä kaikki tämä kulutus suuntautuu alueen ulkopuolelle. Tuleva väestönkasvu nostaa ostovoiman noin 33 miljoonaan euroon. Suurin kasvu syntyy Uusmäen alueella, noin 7,4 miljoonaa euroa, mutta eniten ostovoimaa on tulevaisuudessakin Mäkkylässä, jossa on suurin väestöpohja. Taulukko 2 Nykyinen ja tuleva päivittäistavarakaupan ostovoima selvitysalueella, miljoonaa euroa Nykyinen ostovoima Tuleva ostovoima Ostovoiman kasvu Mäkkylä 13,4 18,5 5,1 Lintulaakso 3,7 3,8 0,1 Uusmäki 3,8 11,2 7,4 Yhteensä 20,8 33,5 12,7 Ostovoiman pohjalta on laskettu bruttotilantarvetta neliömyyntitehojen avulla. Neliömyyntitehoksi laskelmissa on oletettu euroa/myyntineliömetri/vuosi. Tämä on melko korkea luku verrattuna Suomen keskiarvoon e/m2/vuosi, mutta suhteellisen lähellä Espoon toteutunutta tasoa e/m2/vuosi vuonna Tällä oletuksella selvitysalueen laskennallinen päivittäistavarakaupan bruttotilantarve olisi nykyhetkellä myyntineliömetriä ja tulevan väestönkas- 2 Vastaa esim. Uudenmaan kaupan palveluverkkoselvityksessä käytettyä tasoa, pohjautuu Vähittäiskauppa Suomessa 2008 julkaisuun, Tuomas Santasalo Ky:n tuottamiin arvioihin ja Tilastokeskuksen Yritysrekisterin liikevaihtotietoihin

10 Itä-Leppävaaran kaupalliset palvelut 7 vun myötä my-m2 (Taulukko 3). Pinta-alantarve jakautuu samassa suhteessa kuin ostovoima: Mäkkylässä se on suurinta, mutta Uusmäki kasvaa vahvasti. Taulukko 3 Nykyinen ja tuleva päivittäistavarakaupan laskennallinen bruttotilantarve selvitysalueella, myyntineliömetriä Nykyinen tilantarve Tuleva tilantarve Mäkkylä Lintulaakso Uusmäki Yhteensä Kaupan ja palveluiden tavoitemitoitus selvitysalueella Edellä on esitetty selvitysalueen laskennallinen bruttotilantarve. Koko bruttotarve ei toteudu omalla alueella, vaan kaupassa käydään myös muualla. Realistista tasoa siihen, miten iso osa päivittäistavarakaupan tilantarpeesta toteutuisi omalla alueella, on haettu myymälätyyppien markkinaosuuksien perusteella. Erityyppisten kauppojen markkinaosuudet Suomessa on esitetty alla (Taulukko 4). Suomen ja Espoon jakaumissa ei ole suurta eroa, mutta Espoossa päivittäistavarakauppa painottuu hieman muuta Suomea enemmän suurimpiin myymälätyyppeihin eli hyper- ja supermarketteihin. Taulukko 4 Eri kauppatyyppien markkinaosuudet Suomessa ja Espoossa vuonna 2013 (Lähde: Päivittäistavarakauppa ry ja A. C. Nielsen, myymälärekisteri) Espoo Suomi Hypermarketit ja tavaratalot 33,9 % 30,8 % (yli 2500 m2) Supermarketit ( m2) 47,9 % 46,2 % Valintamyymälät (alle 400 m2) 16,2 % 18,5 % Muut 2,0 % 4,6 % Yhteensä 100,0 % 100,0 % Nykyinen päivittäistavarakaupan bruttopinta-alantarve selvitysalueella on yhteensä noin myyntineliömetriä ja tuleva väestönkasvu kasvattaa bruttotarpeen neliömetriin, kuten edellä luvussa 2.3 ja taulukossa 3 kuvattiin. Jos alueelle sijoittuisi vain alle 400 myyntineliömetrin myymälöitä, voisi niillä tavoitella noin 18 % osuutta bruttotarpeesta. Supermarkettien ja valintamyymälöiden yhteenlaskettu markkinaosuus on Espoossa (ja Suomessa) noin 65 %. Jos alueelle saataisiin sijoitettua sekä valintamyymälöitä että supermarketteja, voisi siis noin 65 % bruttotilantarpeesta toteutua alueella. Hypermarket-kokoluokan myymälää ei alueelle edes harkittu, koska se ei voisi perustua alueen omaan kysyntään, vaan edellyttäisi myös kauempaa tulevia asiointeja. Lisäksi Espoon eteläosien yleiskaavassa suurimmat päivittäistavaramyymälät on ohjattu vain kaupunkikeskuksiin. Seuraavan sivun taulukossa (Taulukko 5) on kuvattu pintaalantarve bruttona ja nettona eri vaihtoehdoissa nyt ja tulevaisuudessa.

11 Itä-Leppävaaran kaupalliset palvelut 8 Taulukko 5 Brutto- ja nettotilantarve tutkimusalueella nykytilanteessa ja tulevaisuudessa kaupan konseptista riippuen Nykyinen tilantarve, myyntineliömetriä Brutto Netto, jos vain valintamyymälöitä (18 % markkinaosuus) Netto, jos valintamyymälöitä ja supermarket (65 % markkinaosuus) Mäkkylä Lintulaakso Uusmäki Yhteensä Tuleva tilantarve Brutto Netto, jos vain valintamyymälöitä (18 % markkinaosuus) Netto, jos valintamyymälöitä ja supermarket (65 % markkinaosuus) Mäkkylä Lintulaakso Uusmäki Yhteensä Kun tiedetään, että supermarkettien keskipinta-ala on Espoossa myyntineliömetriä ja valintamyymälöiden 300 myyntineliömetriä, voidaan edellä esitettyjen laskelmien pohjalta arvioida tarvittavaa myymälämäärää. Jos alueelle tulisi vain pieniä, alle 400 myyntineliömetrin myymälöitä, voisi alueelle nykytilanteessa toteutua vain yksi valintamyymälä ja tulevassa tilanteessa juuri ja juuri kaksi (18 % bruttotilantarpeesta, eli 357 myynti-m2 nyt ja 574 myynti-m2 tulevaisuudessa). Pääosa alueen päivittäistavarakaupan ostovoimasta suuntautuisi jatkossakin alueen ulkopuolelle. Jos tavoitellaan suurempaa kaupallista omavaraisuutta, pitäisi alueelle tulla myös jokin suurempi kauppa. Käytännössä tämä tarkoittaisi supermarket-kokoluokan kauppaa, jolloin tuleva nettotilantarve täyttyisi yhdellä supermarketilla ja kahdella tai kolmella valintamyymälällä (65 % bruttotilantarpeesta eli 1300 myynti-m2 supermarket ja yhteensä n. 770 myynti-m2 valintamyymälöitä). Tämän selvityksen tavoitteeksi otettiin etsiä ja kuvata alueelta paikat yhdelle supermarketille ja 2 3 valintamyymälälle. Myymälöiden mahdollisten sijaintien etsiminen ja arviointi on kuvattu seuraavassa luvussa. 3. MAHDOLLISTEN SIJAINTIPAIKKOJEN TUNNISTAMINEN JA ARVIOINTI 3.1 Paikkojen tunnistaminen Mahdollisia kaupan paikkoja etsittiin asemakaavojen ja ilmakuvien pohjalta. Koska tutkimusalue on suhteellisen pieni, oli paikkojen alustava haku mahdollista tehdä pääosin käsityönä karttatarkastelujen pohjalta ilman paikkatietoanalyysejä tai vastaavia menetelmiä. Paikkoja tunnistettiin ensimmäisessä vaiheessa jopa 19, mutta läheisiä sijainteja yhdisteltiin jo alkuvaiheessa. Sijaintien nykyiset asemakaavamerkinnät kirjattiin ylös, mutta niitä ei tässä vaiheessa pidetty rajaavina tekijöinä. Ensimmäisessä vaiheessa tunnistetut sijainnit on esitetty oheisessa kartassa (Kuva 5) ja taulukossa 6. Potentiaalisimmaksi arvioidut kohteet on merkitty karttaan punaisilla symboleilla ja taulukkoon punaisilla numeroilla.

12 Itä-Leppävaaran kaupalliset palvelut 9 Taulukko 6 Nro Nimi/osoite Kommentti 1 Turuntie, Hesburgerin tontti Työn kuluessa tunnistetut, alustavasti mahdolliset kaupan sijaintipaikat Hyvä sijainti lähellä asutuksen painopistettä ja juna-asemaa, hyvät joukkoliikenneyhteydet. Tukee tavoitetta asemanseutujen vahvistamisesta. Isojen katujen ja rautatien läheisyyden takia ei sovellu asumiselle. Mahdollistaisi myös supermarket-kokoluokan myymälän. 2 Turuntie, Vahtirinne Hyvä keskeinen sijainti, mutta kapea tontti, joka on lähellä asutusta ja siten vaikeasti kaupalle hyödynnettävissä. Tontti olisi sen sijaan mahdollinen myös asumiselle toisin kuin kohde 1. 3,4 Vahtirinteen länsireuna, Ruutikellarinkulma Keskeisellä paikalla olevia rakentamattomia alueita, mutta ne on varattu nykyisessä kaavassa liikennealueiksi. Ratikkavaraus ja Mäkkyläntunnelin varaus perustelevat liikennevarausten säilyttämistä. Alueita tarvittaisiin näiden toteutuessa mm. kevyen liikenteen rampeille. 5 Kalkkipellonmäki Keskeinen paikka, joka on jossain määrin alikäytetty. Edellyttäisi kuitenkin olevien rakennusten purkamista eikä ole yhtä keskeisellä paikalla suhteessa asemaan kuin kohde 1, joten ei otettu tarkasteluun. 6 Arla-instituutin itäreuna Arla-instituutin alueen kaavoituksen yhteydessä esiin noussut kaupan paikka. Kaupallisesti ja liikenteellisesti heikko sijainti, syrjässä Mäkkylän puistotieltä. Ei näkyvyyttä ja toisi kaupan asiointi- ja huoltoliikenteen asuinkaduille. 7 Työväenopiston tontti Vahvassa asemakaavassa tontilla on liiketilavaraus 600 m2. Toteutuminen edellyttää nykyisen toimisto-/opetusrakennuksen purkua ja kaavan mukaisena asuinkerrostalon toteuttamista. Sinänsä mahdollinen kaupan paikka pienelle yksikölle, ei kuitenkaan edellytä maankäyttötarkastelua, koska kaava on jo vahva. 8 Mäkkylän puistotie/ Ruutikumpu Rakentamaton alue, mutta kaavassa liikennealuetta. Ratikkalinjan varaus perustelee liikennealuemerkinnän, ei käytettävissä kaupalle. 9 Mäkkylän puistotie/ Ruutikatu Osittain vajaakäyttöinen pysäköintialue ja katualueen reuna. Boställskolalta vapautuva tontti kuitenkin potentiaalisempi, joten lähellä sijaitseva vaihtoehtoinen sijainti jätettiin tarkastelematta. 10 Boställsskolan tontti Koulu on siirtymässä Leppävaaran koulukeskukseen, mikä vapauttaa suuren tontin keskeisellä paikalla suurten liikennevirtojen äärellä, mikä kiinnostaa aina kauppaa. Suhteellisen hyvä sijainti myös asutuksen painopisteen suhteen, palvelisi molemmin puolin Kehä I:tä sijoittuvaa asumista. Toisaalta sijainti Kehä I liittymien tuntumassa tuottaa pitkiä kävelyetäisyyksiä lähialueelta. Tontista vain osa soveltuu Kehä I läheisyyden takia asumiselle, joten kauppa olisi hyvä potentiaalinen tontin käyttäjä. Mahdollistaisi myös supermarket-kokoluokan myymälän. 11 Vallikallion Shell Saattaisi olla vapautumassa huoltoasemalta. Hyvä liikennesijainti, mutta heikko näkyvyys ja ahdas tontti, jonka liikenne- ja pysäköintijärjestelyt vaikea toteuttaa. Palvelisi Vallikallion tiheää asutusta, mutta jää hieman syrjään varsinaisen selvitysalueen asutuksen painopisteestä. 13 Lintulaaksontien Kutsuntatien risteys 14 Kehä II - Vihdintie, pohjoinen 15 Vanha Hämeenkyläntie Vihdintie 16 Sotilastorpantien risteys 17 Lintulaaksontien ja Kissapöllöntien risteys Rakentamaton Y-tontti, joka voisi olla käytettävissä kaupalle. Sijoittuu kuitenkin varikkorakennuksen taakse, mikä tuottaa heikon näkyvyyden. Hieman syrjässä myös liikennevirtoihin nähden: tavoittaa vain Kutsuntatielle kääntyvän liikenteen, mikä tekee sijainnista heikon kaupallisesti. Kehä II:n ja Vihdintien risteys muodostuu varmasti aikanaan kaupallisesti kiinnostavaksi. Pohjoispuoli kuitenkin tarvitaan todennäköisesti liittymäjärjestelyihin ja palvelisi heikosti myös asutusta jos sijaitsisi Vihdintien pohjoispuolella. Kaupallisesti kiinnostava sijainti isojen väylien risteyksessä sitten kun Kehä II valmistuu. Kohteen sijainti kartalla on viitteellinen, tarkentuu kaavoituksen edetessä ja Kehä II linjauksen varmistuessa. Myös lähialueen asukaspohja kasvaa edelleen, ei ole vielä kypsä kauppapaikka. Pähkinärinteen ja Konalan kaupat ovat suhteellisen lähellä, mikä heikentää kaupallista potentiaalia. Kaavoituksen edetessä myös Uusmäenkaaren varsi Lintulaaksontien risteyksen tuntumassa voi muodostua kaupallisesti mahdolliseksi. Potentiaalinen kaupan paikka, mutta maankäyttöluonnoksia ei ole järkevää tehdä ennen kuin alueen asemakaavoitus etenee pidemmälle. Rakentumaton rivitalotontti hyvien kokoojakatujen, bussipysäkkien ja koulun lähellä. Laajalla pientaloalueella yksi harvoista mahdollisista kaupan paikoista ja siksi arvokas. Lintulaaksontie on jo nyt alueellinen kokoojakatu ja sen merkitys kasvaa edelleen tulevaisuudessa, kun se yhdistyy Vihdintiehen ja mahdollisesti Kehä II:een, mikä tukee kaupallista potentiaalia. Suhteellisen lähellä Lintuvaaran Alepaa, mutta koska Lintumetsäntieltä ei ole läpiajoa Lintuvaaraan, on kuitenkin selvästi erillinen sijainti. Pienen kaupan paikka, ei sovellu supermarketille. Kohteen sijainti kartalla on viitteellinen, tarkentuu kaavoituksen edetessä. Sijainti muuttuu keskeisemmäksi kun Lintulaaksontie jatkuu ja yhdistyy Kissapöllöntiellä Muuttolinnunmäentien suuntaan. Risteyksessä on Y-tonttivaraus, joka saattaa muuttua tarpeettomaksi. Kohteen kaupallinen kiinnostavuus riippuu kuitenkin vahvasti Kehä II toteutumisesta ja lähialueen kehityksestä. Kaupallisesti kiinnostavampia voivat sittenkin olla sijainnit lähempänä Vihdintietä pidemmällä Lintulaaksontien varressa erityisesti jos kohde 16 toteutuu kaupan paikkana.

13 Itä-Leppävaaran kaupalliset palvelut 10 Nro Nimi/osoite Kommentti 18 St1 kylmäasema Leppävaara Omistaja on ilmoittanut halukkuudestaan muuttaa tontin käyttötarkoitusta. Tontti on kuitenkin liikenteellisesti hankala päivittäistavarakaupan paikaksi, koska se sijoittuu niin lähelle Kehä I liittymiä. Myös Leppävaaran keskustan palvelut ovat suhteellisen lähellä, eli ei oleellisesti parantaisi kaupan palvelujen saavutettavuutta Itä- Leppävaarassa. 19 Uusmäen keskusta Uusmäen uudella pientaloalueella keskeisellä paikalla oleva rakentumaton tontti, joka on varattu pysäköintialueeksi. Lähiasutus on kuitenkin suhteellisen vähäistä ja täysin pientalovaltaista. Vanhan Hämeenkyläntien rooli kokoojakatuna pienenee sen jälkeen kun Lintulaaksontie yhdistyy Kehä II:lle. Vanhalle Hämeenkyläntielle ei haluta ohjata suurempia liikennevirtoja. Kuva 5 Ensimmäisessä vaiheessa tunnistettujen potentiaalisten kaupan paikkojen sijoittuminen

14 Itä-Leppävaaran kaupalliset palvelut Tarkemmin tarkasteltavat kauppapaikat Edellä esitetyistä, alkuvaiheessa tunnistetut potentiaaliset kaupan paikat käytiin läpi tilaajan kanssa. Yhdessä sovittiin, että tarkempaan tarkasteluun otetaan kolme kohdetta: 1. Turuntien ja Vermonportin risteys, ns. Hesburgerin kulma (kohde nro 1) 2. Boställskolan tontti (kohde nro 10) 3. Lintulaaksontien ja Sotilastorpantien risteys (kohde nro 16) Näistä kohteista laadittiin alustavat maankäyttöluonnokset. Kohteet sijoittuvat hyvin suhteessa saavutettavuusaukkoihin selvitysalueella. Alla olevassa kartassa (Kuva 6) on kuvattu tarkemmin tarkasteltujen kauppapaikkojen vaikutusta lähipalvelujen saavutettavuuteen alueella. Kartalle on jätetty näkyviin kolmen edellä esitetyn kohteen lisäksi myös Mäkkylän puistotien varren työväenopiston tontti, jolla on vahvassa asemakaavassa varaus myymälätilalle. Pohjoisosaan ei tässä tarkastelussa ole osoitettu myymälöitä, mutta Kehä II linjausten varmistuttua syntyy potentiaalisia kaupan paikkoja sekä Lintulaaksontien ja Kehä II:n liittymän tuntumaan että mahdollisesti myös Vihdintien varteen. Kuva 6 Nykyinen päivittäistavarakaupan verkosto ja sen saavutettavuus selvitysalueen ympäristössä sekä potentiaalisimpien kauppapaikkojen vaikutus saavutettavuuteen

15 Itä-Leppävaaran kaupalliset palvelut MAANKÄYTTÖLUONNOKSET Kolmesta kohteesta laadittiin maankäyttöluonnokset, joiden tarkoituksena oli pääasiassa kuvata, että kaupan sijoittaminen tontille on mahdollista. Luonnoksissa on esitetty karkea rakennusmassan sijoittuminen sekä huollon, pysäköinnin sekä kävelyn ja pyöräilyn sijoittuminen. 4.1 Turuntie Turuntien ja Vermonportin liittymän kainaloon jäävä kulma on erittäin potentiaalinen kaupan paikka. Tontin tämänhetkinen asemakaava on Tv, varastorakennusten korttelialue. Tontti on Boställskolan ohella toinen mahdollinen sijainti, johon voisi sijoittaa supermarket-kokoluokan myymälän. Oheisessa maankäyttöluonnoksessa (Kuva 7) tontille on sovitettu pienehkö supermarket, noin 1500 kerrosneliömetriä. Lisäksi tontille on osoitettu nykyisen Hesburgerin korvaava 200 kerrosneliömetrin erillinen rakennus, joka sijoittuu pysäköintialueelle siten, että sillä voi olla myös Drive In -tarjontaa. Myymälä ja pikaruokaravintola on yhdistetty katoksella tai pergolalla, joka loisi yhtenäisemmän julkisivun Turuntien suuntaan ja olisi toisaalta hyödynnettävissä esimerkiksi pikaruokaravintolan terassina, torimyyntialueena tai ostoskärrykatoksena. Myymälän sijoittaminen pohjois-etelä-suuntaisesti tuo kaupan sisäänkäynnin lähemmäksi Turuntien pohjoispuolelta kävellen lähestyviä asiakkaita. Pysäköintipaikkoja on sovitettu tontille noin 60 kpl eli yksi paikka 25 kerrosneliötä kohden. Tämä on päivittäistavarakaupalle tyydyttävä, hieman niukahko taso. Tontin sijoittuminen rinteeseen voisi mahdollistaa myös maanalaisen pysäköinnin rakentamisen ja ajoliuskojen suhteellisen helpon sovittamisen sisäänajon yhteyteen, mutta se nostaisi rakennuskustannuksia eikä siten ole välttämättä toteuttamiskelpoista. Rakenteellisia pysäköintiratkaisuja on kuitenkin toteutettu supermarket-kokoluokan kaupoille muun muassa Karaportin ja Nihtisillan S-marketeissa sekä Kauklahden Lidlissä. Kohtuullinen pysäköintipaikkamäärä saadaan mahtumaan myös maantasoon luonnoksen mukaisesti. Kaupan kannalta tontin ensisijainen osa on luonnoksessa kuvattu itäkärki, muu osa tontista jäisi muuhun käyttöön. Kaupan intresseissä voisi olla kerrosalaltaan hieman suurempi rakennus, mutta tässä luonnoksessa myymälärakennus on sijoitettu paikkaan, joka ei edellytä maanalaisten kaapelien siirtoa. Kaapelien siirtäminen mahdollistaisi tontille suuremmankin rakennuksen. Tonttiliittymä on osoitettu Vermonportin puolelle. Liittymän sijoittumisen määrittää käytännössä tontin korkeusero. Tontin länsipäädyn ajoyhteys toteutuisi samasta tonttiliittymästä Vermonportilta.

16 Itä-Leppävaaran kaupalliset palvelut 13 Kuva 7 Luonnos kaupan sijoittumisesta Turuntien ja Vermonportin risteykseen 4.2 Boställsskolan tontti Boställsskolan tontin sijainti Kehä I:n liittymässä on kaupallisesti hyvä. Tontilla sijaitsee toistaiseksi ruotsinkielinen koulu, mutta se on siirtymässä Leppävaaran koulukeskukseen ja tontti vapautuu muuhun käyttöön. Nykyinen asemakaavamääräys tontilla on YOs, opetustoimintaa, sosiaalitointa ja terveydenhuoltoa palvelevien rakennusten korttelialue. Näkyvyys Kehä I:lle jää korkeuserojen ja penkereiden vuoksi suhteellisen rajalliseksi. Kaupallisesti kiinnostavin ja parhaiten nimenomaan lähialueen asutusta palvelevan tontin osa on sen eteläkärki. Paikkaan on oheisessa maankäyttöluonnoksessa (Kuva 8) hahmoteltu hieman suurempi rakennus, noin 1900 kerrosneliömetriä. Rakennukseen voisi noin 1500 m2 päivittäistavarakaupan lisäksi sijoittua myös ns. etumyymälöitä, joissa voisi toimia esimerkiksi kampaaja, kahvila, kukkakauppa tai vastaava. Etumyymälät ja marketin kassalinja sekä sisäänkäynnit sijoittuisivat rakennuksen eteläreunaan, joka yhdistyisi Mäkkylän puistotien bussipysäkeille sekä Mäkkyläntielle pienellä toriaukiolla. Etelään katsova aukio on hyödynnettävissä esimerkiksi pienimuotoiseen torimyyntiin tai kahvilan terassina. Tontilla olisi mahdollista toteuttaa myös hieman tässä esitettyä suurempi myymälärakennus, mutta rakennuksen pitkänomainen muoto ei enää välttämättä olisi kaupalle optimaalinen ja toisaalta riittävien pysäköintipaikkojen osoittaminen muodostuu vaikeaksi. Tontin sisäinen katulinjaus on luonnosteltu sijoittuvaksi kohdakkain Mäkkylänmutkan risteyksen kanssa. Katulinjan kaartaminen risteyksestä hieman itään jättää kaupalle riittävän leveän tontin osan. Vastaavasti katulinjan itäpuolelle jää ehjä asuinrakentamiseen soveltuva tontin osa, jolle kauppa toimii osaltaan melu- ja näköesteenä Kehä I:n suuntaan. Luonnoksessa on osoitettu myös kevyen liikenteen yhteyksien jatkuminen pohjoiseen nykyisille kevyen liikenteen väylille. Pohjoisreunaan piirretty pysäköintialue kuvaa yhtä mahdollisuutta Kehä I:n edellyttämän suojaetäisyyden ratkaisemiseksi. Osoittamalla alueen pohjoisreuna asukaspysäköinnille jäisivät tontin keskiosat asuinrakentamiselle hyödynnettäväksi. Kaupan pohjoispuolinen tontin osa jäisi muuhun käyttöön.

17 Itä-Leppävaaran kaupalliset palvelut 14 Kuva 8 Luonnos kaupan sijoittumisesta Bostälsskolan tontille 4.3 Lintulaaksontien ja Sotilastorpantien risteys Lintulaaksontien ja Sotilastorpantien risteys on nykyisessä asemakaavassa osoitettu rivitalojen ja muiden kytkettyjen asuinrakennusten korttelialueeksi (AR). Lintulaaksontien, Sotilastorpantien ja Sotilastorpankujan rajaama alue on toistaiseksi rakentumaton. Alueelle on tässä osoitettu pieni ruokakauppa, kerrosalaltaan noin 800 m2. Kokoluokka vastaa Lintuvaaran Alepaa, joka on suhteellisen väljästi toteutettu. Tässä esitettyä luonnosta pienempikin kerrosala voisi olla täysin mahdollinen, mutta luonnoksessa on osoitettu, että tämä kokoluokka sijainnissa on toiminnallisesti mahdollinen. Myymälän sijoittaminen Sotilastorpantien suuntaisesti jättää Sotilastorpankujan varteen ehjän pientalojen vyöhykkeen. Kauppa huolto- ja pysäköintialueineen jää asuintalojen pohjoispuolelle, jolloin oleskelupihat voidaan helposti rauhoittaa kaupan mahdollisesti tuottamilta häiriöiltä. Kauppa sijoittuu kiinni risteykseen, mikä on kaupallisesti toimiva ja näkyvyydeltään hyvä paikka ja toisaalta olisi asutukselle vähemmän miellyttävä sijainti. Tontille on osoitettu pienen kaupan edellyttämä pysäköintimäärä sekä lisäksi jätekierrätyspisteen sijoittuminen.

18 Itä-Leppävaaran kaupalliset palvelut 15 Kuva 9 Luonnos kaupan sijoittumisesta Lintulaaksontien ja Sotilastorpantien risteykseen 5. JOHTOPÄÄTÖKSET JA SUOSITUKSET Leppävaaran itäosissa on tällä hetkellä selvä palveluaukko päivittäistavarakauppojen suhteen. On hyvä, että alueelta nyt aktiivisesti etsitään kaupan paikkoja ja myös pienempien kauppojen sijoittuminen huomioidaan. Usein suunnittelu keskittyy vain suuryksiköihin, mutta pienemmät kaupat tarvitsevat myös paikkansa. Pienemmät kauppatyypit ovat nyt nousemassa myös kaupan keskusliikkeiden prioriteeteissa. Suomen Lähikauppa Oy on viime vuodet investoinut vahvasti uusiin myymälöihin ja remontoinut vanhoja. Toukokuussa 2015 myös Kesko julkisti suuren investointiohjelmansa, jossa painottuvat nimenomaan valintamyymälät ja supermarketit. Lidl on Suomessa kasvattanut markkinaosuuttansa supermarket-kokoluokan myymälöillä ja investoi edelleen uusiin myymälöihin kasvukeskuksissa. Suomen Lidlin toimitusjohtajan Lauri Sipposen mukaan (Talouselämä ) muu Eurooppa on jo siirtynyt hypermarketeista pienempiin myymälöihin ja Suomi on seuraamassa perässä. Hypermarketien valtakausi näyttäisi olevan hiipumassa myös sen perusteella, ettei niiden myynti enää viime vuonna A.C. Nielsenin tilastojen mukaan kasvanut. Kysyntää supermarketien ja valintamyymälöiden paikoille siis todennäköisesti on ja myös kaupan kilpailun varmistamisen kannalta kauppapaikkoja olisi hyvä pystyä osoittamaan. Tiheimmin asutussa Mäkkylässä kaupalle mahdollisia paikkoja on lopulta varsin vähän. Tarve kaupalle olisi olemassa välittömästi, mutta sekä Boställskolan että Työväenopiston toimiston paikat voivat toteutua vasta, kun nykyiset toimijat poistuvat tonteilta, mikä vie luultavasti vielä useita vuosia. Turuntien eteläpuolinen tontti Mäkkylän aseman vieressä olisi tällä hetkellä rakentamattomana kohtuullisen nopeasti hyödynnettävissä, mutta siihenkin sijoittuva kauppa todennäköisesti edellyttäisi kaavamuutosta ja toisaalta tontin nykyinen omistaja ei näytä olevan kiinnostunut kaupan rakentamisesta. Kaupungin mahdollisuudet kaupan sijoittumisprosessin nopeuttamiseksi ovat rajalliset, mutta päätöksenteossa tulisi tiedostaa, että alueella on jo nykytilanteessa kysyntää sekä kauppapaikoille että kaupan palveluille.

19 Itä-Leppävaaran kaupalliset palvelut 16 Tulevien vuosien väestönkasvu mahdollistaa myös alueen pohjoisosiin vähintään pienen lähikaupan, mutta sen tarkempi suunnittelu ei ollut tässä vaiheessa mahdollista tai tarpeellista, ennen kuin alueen asemakaavoitus etenee ja Kehä II suunnitelmat tarkentuvat. Tässä selvityksessä ensimmäisessä vaiheessa tunnistetuista mahdollisista kaupan paikoista myös muut kuin tarkempaan tarkasteluun valitut kolme kohdetta voivat jossain vaiheessa nousta esille kaupan paikkana joko maanomistajan tai kaupan aloitteesta. Näitä ei kannata kokonaan poissulkea, vaan kaupan sijoittumista tonteille voidaan hyvin vielä tutkia. Varsinkin, jos esimerkiksi Turuntien tontti menee muuhun kuin kaupan käyttöön, olisi hyvä olla avoin myös muille sijoittumispaikoille. Selvityksen ensimmäisessä vaiheessa selvitetyistä tällaisia mahdollisia paikkoja olisivat ennen kaikkea Kehä I liittymän tuntumassa olevat Shellin ja toimistotalojen tontit, Turuntien pohjoispuolella Vahtirinteen vieressä oleva puistoalue sekä mahdollisesti myös Turuntien varressa oleva St1 kylmäaseman tontti, jolle on ollut vaikea osoittaa muuta käyttöä. Laskelmissa arvioidun pt-kaupan tilantarpeen lisäksi syntyy kysyntää myös pienliiketiloille. Tässä tarkemmin tutkituista kolmesta kaupan paikasta sekä Turuntien tontilla että Boställskolan tontilla olisi mahdollista rakentaa myös suurempi kaupan rakennus, jonka yhteyteen voisi toteutua palvelutiloja. Näiden ns. etumyymälätilojen lisäksi myös asuintalojen kivijalat kokoojakatujen varsilla voisivat sisältää palveluliiketiloja. Käytännössä tällaisia paikkoja voisivat olla lähinnä Mäkkylän puistotiellä työväenopiston paikalle aikanaan syntyvä uudisrakennus sekä mahdollisesti myöhemmin Turuntien varsi, jos tien uudistaminen tuottaa uutta rakentamista sen varteen. Pienimuotoista palveluliiketilaa voisi mahdollisesti sijoittua myös Arla-instituutin alueelle, mutta siellä se ei tavoita ohikulkuliikennettä ja näkyvyys on hyvin rajallinen. Pientoimistoille ja esimerkiksi terveyspalveluille ne voisivat olla mahdollisia sijainteja, ravintoloille, kampaamoille ja vastaaville hyvää näkyvyyttä arvostaville toimijoille sen sijaan heikompia. Tässä selvityksessä haettiin paikkaa yhdelle supermarketille sekä 2-3 valintamyymälälle. Tavoite perustui vain alueen oman asukaspohjan tuottamaan kaupan kysyntään. Jos alueelle kuitenkin tulisi edes jonkin verran asiointeja myös lähialueilta tai esimerkiksi Kehä I ohikulkuliikenteestä, voisi alueelle hyvin sijoittua myös kaksi suurempaa myymälää. Sekä Boställskolan että Turuntien tontit soveltuisivat hyvin myös supermarket-kokoluokan kaupalle. Molempia voidaan edelleen tutkia supermarket-kaupan paikkana. Koska kaikki kaupan paikat eivät todennäköisesti toteudu, esitämme, että supermarket-kokoluokan kaupalle varattaisiin paikat sekä Turuntielle että Boställskolan tontille. Näitä täydentämään pienempien kauppojen paikkoja olisi Mäkkylän puistotien varrella työväenopiston rakennuksen paikalla (vahvan asemakaavan mukainen sijainti) sekä Lintulaaksontien ja Sotilastorpantien risteyksessä ja tulevaisuudessa Helmipöllonmäen pohjoispuolella Kehä II:n tuntumassa.