Senioriasuminen ja uudet asumisratkaisut - ARAn rooli tukijana ja kehittäjänä Senioriliikkeen seminaari Jarmo Lindén, johtaja

Transkriptio

1 Senioriasuminen ja uudet asumisratkaisut - ARAn rooli tukijana ja kehittäjänä Senioriliikkeen seminaari Jarmo Lindén, johtaja

2 ARAVAsta ARAan 70 vuotta 1949 Asuntotuotantotoimikunta valtion asuntolainoitus tilapäisen asuntopulan poistamiseksi virastoa kutsuttiin nimellä ARAVA (Asuntorakennustuotannon valtuuskunta) 1966 Asuntohallitus (AH) sisäasiainministeriön alaisuuteen 1983 ympäristöministeriön alaisuuteen 1990 asunto-olojen kehittämisrahasto nykyinen Valtion asuntorahasto (VAR) Lakkautettiin 1993, virastossa oli tällöin 180 henkilöä 1993 Valtion asuntorahasto (ARA) painopiste lainoituksessa, uudistuotantoa korkeimmillaan yli asuntoa virastossa enimmillään 70 työntekijää 2008 Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus (ARA) tehtäväkenttä laajeni: rahoituksen lisäksi asumisen ja rakentamisen kehittämistehtäviä Alle 60 työntekijää alueellistaminen Itä-Pasilasta Lahteen 2008 Ensimmäinen Arava-talo 1949, Mannerheimintie 81, Helsinki

3 ARA-tuotannon vuosikymmenet yli miljoona asuntoa Valtion tukema tuotanto1950-luvulta eteenpäin Suomessa on noin aravalainoitettua rintamamiestaloa 1960-luvun arava-kerrostaloja Helsingissä luvulla rakennettiin noin aravarahoitettua asuntoa, pääosa omistusasuntoja, puolet rintamamiestaloja 1960-luvulla noin arava-asuntoa; elementtitekniikka aloittaa kerrostalolähiöiden aikakauden 1970-luku oli rakentamisen vuosikymmen: yhteensä arava-asuntoa, joista 46 % vuokra-asuntoja 1980-luvulla rakentaminen rauhoittui ja vuokraasuntojen osuus arava-tuotannosta kasvoi 1990-luku oli laman vuosikymmen valtion tukema tuotanto as oli 60 % asuntotuotannosta Asumisoikeusasunnot mukaan rakennettu ARA-asuntoa, painopiste erityisryhmissä Ensimmäinen Aravakerrostalo (1949): Mannerheimintie 81, Helsinki

4 Kohti ekologista asumista Puukuokka: Omaksi-talo, Jyväskylä Arkkitehtuurin Finlandia 2015 Valtion tukema tuotanto 2000-luvulla Miljoonas ARA-asunto: Jätkäsaari, Helsinki, HOAS Suomen 1. sertifioitu passiivikerrostalo: Palvelukeskus Onnelanpolku, Lahti Keskeisiä haasteita energiatehokas ja ekologinen rakentaminen Kaupungistumisen kiihtyessä kasvaa kohtuuhintaisten asuntojen tarve kasvukeskuksiin Valtion tukema asuntotuotanto painottuu erityisryhmien asuntoihin Uudenlaiset asumiskonseptit, joissa mm. yhteisöllisyys keskeisessä roolissa Energiatehokkuus, ekologisuus ja kohtuuhintaisuus

5 Toimeenpanee asuntopolitiikkaa ARA toimeenpanee valtion asuntopolitiikkaa tavoitteena kestävä ja kohtuuhintainen asuminen myöntää asumiseen ja rakentamiseen liittyviä valtion avustuksia, tukia ja takauksia ohjaa ja valvoo ARA-asuntokannan käyttöä mukana asumisen kehittämishankkeissa hoitaa asumista ja asuntomarkkinoita koskevia asiantuntijatehtäviä ja tietopalveluja sekä tekee niihin liittyviä selvityksiä hoitaa rakennusten energiatodistuksiin liittyvää valvontaa Asumisen asiantunteva kumppani ja kehittäjä

6 Strategia Missio Edistämme kestävää ja kohtuuhintaista asumista ARA kuuluu ympäristöministeriön hallinnonalaan. Arvot Tahto uudistua Asiakas- ja asukaslähtöisyys Oikeudenmukaisuus Vuorovaikutteinen yhteistyö Visio Palvelumme on digitalisoitu ja vaikutamme tehokkaammin kohtuuhintaisen asumisen kehittäjänä ja asiantuntijana

7 Organisaatio ja henkilöstö Työntekijöitä 58, mm. rahoitusylitarkastaja, lakimies, arkkitehti, kehittämispäällikkö, energia-asiantuntija, it-asiantuntija, valvontapäällikkö, viestintäasiantuntija, erityisasiantuntija (sote), insinööri / DI, asuntomarkkina-asiantuntija

8 Suomi ikääntyy 85+ ikäisten määrä : +148% (Tilastokeskus 2015 väestöennuste)

9 Suomi kaupungistuu kaupungistumisaste

10 Suomi autioituu Autioituneet alueet vuosina miten käy palveluiden saatavuuden jatkossa? palveluasuntoja tarvitaan myös maaseudun paikalliskeskuksissa

11 Asuminen tulee kalliiksi! Asumistukiin ja asuntomenojen korvaamiseen toimeentulotuella kulunee jo 2,5 miljardia euroa budjettivaroja 2019 Turun Sanomat :

12 Asuntolainojen verovähennys ja asumistuet ( M ) 2017 (TP) 2018 (TA) 2019 (TAE) Asumistuet yhteensä: Tuotantotuet (ARA) yhteensä:

13 Vuokra-asuminen siirtynyt kohti kovan rahan vuokra-asuntoja Kohtuuhintaista ARA-asumista lisättävä ARA-vuokra-asuntojen määrä vähentyi asunnolla Samassa ajassa markkinaehtoisten vuokra-asuntojen määrä lisääntynyt asunnolla ARA- ja markkinaehtoisissa vuokra-asunnossa asui yhtä paljon kotitalouksia (50%-50%) Vuonna 2015 ARA-vuokra-kuntien osuus laski alle 40 %:iin

14 ARA-tuotanto

15 ARAn lainavaltuudet uutta asuntoa Korkotukilainat (vuokra- ja asumisoikeus): 1410 M Takauslainat vuokratalojen rakentamiseen 285 M As.Oy perusparannukset, takauslainat 100 M ASUNTOJA: Uudet korkotukiasunnot (vuokra ja aso) Takauslainoitetut uudet vuokra-asunnot Perusparannus (vuokra ja aso) As.oy perusparannus ,8 mrd asuntoa

16 ARA-avustukset Erityisryhmien investointiavustus 105,0 M 110,0 M Käynnistysavustus (Hgin seudun MAL) 20 M 20,0 M 20,0 M Infra-avustukset (MAL) 15,0 M 15,0 M Korjausavustukset 36,5 M 35,5 M Purkuavustus 2,0 M 3,0 M Asumisneuvoja-avustus 0,9 M 0,9 M Tutkimus- ja kehittäminen (hankinta) 0,7 M 0,7 M Latausinfra-avustukset 1,5 M 1,5 M Vuokra-asukkaiden talousongelmien ehkäiseminen 1,0 M 1,0 M Yhteensä 182,6 M 187,6 M A-Kruunun pääomittaminen (sijoitus) 50 M

17 Kehittämisessä ARA-talot uuden edelläkävijöitä Etsitään ja luodaan asumista ja asuntorakentamista hyödyttäviä uusia ideoita Merkittäviä kehittämishankkeita: Nollaenergia-asuinalue: Tuusulan Rykmentinpuisto, Asuntomessut 2020 Tampereen Käräjätörmän monisukupolvinen yhteisökylä, kilpailu ja toteutus ARA-suunnittelukilpailu energiatehokkaasta asuinalueesta, 2016 ARA-EFL-suunnittelukilpailu Accessible Housing, Suomen 1. sertifioitu passiivikerrostalo: Palvelukeskus Onnelanpolku, Lahti, 2014 ARA-asunto kansainvälinen kilpailu, nollaenergiakerrostalot, Järvenpää ja Kuopio, 2012 Käräjätörmän monisukupolvinen yhteisökylä suunnittelukilpailun satoa ARA-Asunto kilpailu arkkitehtiopiskelijoille ARA-suunnittelukilpailu energiatehokkaasta asuinalueesta ARA ja EFL opiskelijakilpailu esteettömästä asumisesta

18 Rahoitusmuodot ikääntyneiden asumiseen KORKOTUKILAINA Pitkä korkotukilaina Tavalliset vuokraasunnot Asumisoikeusasunnot Erityisryhmien asunnot Hankintalaina Uudisrakentaminen UT Perusparantaminen PP Käyttötarkoituksen muutos KM Hankinta H AVUSTUS Investointiavustus Erityisryhmät pitkä korkotukilaina Asumisneuvoja-avustus Kunnat, järjestöt, yhteisöt Korjausavustukset Jälkiasennushissi Esteettömyysavustus Vanhusten ja vammaisten asuntojen korjaaminen

19 Kaleva :

20 Pelkkä hissi ei tee autuaaksi - myös esteetön sisäänpääsy kuntoon! ARAlta 45% avustus myös esteettömyyden parantamiseen

21 Esteettömyyden itsearviointiin maksuton mobiilisovellus

22 Ikääntyneiden ja vammaisten korjausavustusten myöntäminen siirtyi ARAan 2017 alusta Ikääntyneiden ja vammaisten asuntojen korjausavustukset on ARAn myöntämistä tuista poikkeava avustusmuoto Hakijat yksityishenkilöitä yhteisöjen sijaan, ikääntyneitä ja vammaisia sekä heidän omaisiaan Vuonna 2018 noin hakemusta ja myönnettyjen avustusten määrä n. 4 milj. euroa Tulorajoja nostettiin (1 henkilön osalta euroa, aiempi raja euroa) Aktiivinen viestintä Hakemusten käsittely sisältää paljon neuvontaa, ohjausta ja asiakaspalvelua Neuvontaverkoston löytäminen ja rakentaminen VTKL, kunnat, kolmas sektori, yritykset Viestintä Käytössä on verkkoasiointi, mutta koska hakijoista suurin osa on iäkkäitä kotitalouksia ja paperilla toimitettujen hakemusten osuus on suuri ARAn tavoitteena on tehokas ja viiveetön käsittely - korjausavustusten käsittelyajasta ARA on antanut asiasta palvelulupauksen (käsittelyaika 7 arkipäivää siitä kun kaikki päätökseen tarvittavat asiakirjat on ARAssa)

23 Korjausavustus ikääntyneiden ja vammaisten asuntoihin Korjausavustusta voi saada asuntoon, kun ruokakunnasta ainakin yksi henkilö on vähintään 65-vuotias tai vammainen tulot eivät saa ylittää asetettuja rajoja: 1h 2000 /kk heinäkuun alusta eikä ruokakunnalla saa olla varallisuutta siinä määrin, että se kykenee korjaamaan asuntonsa ilman avustusta 2017 alusta enintään 50 % ARAn hyväksymistä korjauskustannuksista poikkeustapauksissa enintään 70 %, jos kyse on rintamaveteraanista tai veteraanin leskestä tai jos vanhus tai vammainen muutoin joutuisi välittömästi muuttamaan pysyvästi pois asunnosta liikkumisesteiden vuoksi tai siksi, ettei asunnossa voida antaa hänen tarvitsemiaan sosiaali- ja terveydenhuollon palveluja

24

25 Erityisryhmien investointiavustukset jatkuva haku lukien ARA kannustaa uudenlaisiin ja monipuolisiin asumisratkaisuihin hyödynnetään olemassa olevaa asuntokantaa osoitetaan uusista tavallisista ARA-kohteista asuntoja erityisryhmien käyttöön suositaan asumisratkaisuissa asuntoverkostoja ja tavallisia asuntoja rakennetaan monisukupolvikortteleita, palvelukortteleita, hybriditaloja jne. erityisesti ikääntyneiden asumiseen ARA suosittelee erityisryhmäasuntojen sijoittaminen osaksi normaalia asuntokantaa - hajauttaminen: esimerkiksi 15 % talon asunnoista tukea asumisessaan tarvitseville Nämä asunnot saavat investointiavustusta enemmän (2. tukiluokka 25%) Periaatetta sovellettu nuorisoasunnoissa

26 Investointiavustuksia jaettu yli 1,2 miljardia euroa: avustettu noin asuntoa

27 ARA-tuen vaikuttavuus näkyy tilastoissa: Ikääntyneiden laitos- ja asumispalvelujen asiakkaat (THL:n tilastoraportti 42:2017)

28 Investointiavustuksessa neljä tukiluokkaa

29 Onko tehostetulle palveluasumiselle lisätarvetta? Tehostettua palveluasumista on rakennettu liikaa (Erityisryhmien asuntomarkkinakatsaus , Tarve lähivuosina korvaaville asunnoille/asumisyksiköille Yksittäisten tehostettujen palveluasumisyksiköiden aika alkaa olla ohi ARA edellyttää entistä vahvemmin Kuntien vahvaa sitoutumista (sote-maakunta-näkökulma) Pitkäkestoisen tarpeen osoittamista (valtion riskienhallinta) Ikääntyneiden palvelurakenteen tasapainoista kehittämistä (valtakunnalliset linjaukset)

30 ARAn investointiavustus: minkälaisia ikääntyneiden asumisratkaisuja on rahoitettu Vuoteen 2015 painopiste muistisairaiden ml. huonokuntoisten vanhusten tehostettu palveluasuminen Vuodesta 2016 lähtien painopiste siirtynyt kevyemmin tuettuihin ja yhteisöllisiin asumismuotoihin senioriasuminen/tuettu asuminen/palveluasuminen - sisältää asuntojen lisäksi myös yhteisöllisiä tiloja asukkaille sekä tarpeen mukaan lähialueiden ikääntyneille - sijoittuvat pääasiassa osaksi korttelirakentamista tai palvelualuetta, jossa on monenlaista ikääntyneiden asumista ja palveluja - monisukupolvikorttelit yleistyneet ikääntyneiden asuminen tavallisissa asunnoissa palvelujen äärellä

31 Minkälaisia asumisratkaisuja. Hybriditalot - sisältävät erilaisia asumismuotoja, yleisimmin tehostettua palveluasumista ja kevyemmin tuettua asumismuotoa (seniori-/tuettu asuminen) - palvelut ja 24h/vrk henkilökunta paikalla - pienemmissä kunnissa suositumpi asumismuoto Korvaavat asumiskohteet - rakennetaan uudistuotantoa korvaamaan vanhoja heikkokuntoisia vanhainkotikiinteistöjä sekä asumisyksiköitä - korvautuvat useimmiten kerrostalototeutuksena ja hybridiratkaisuna

32 Case Palvelukortteli Palokka, Jyväskylä Yhteistiloja Vapaarahoitteinen osaketalo Seniori-ASO Muistisairaiden tehostettu palveluasuminen ARA-vuokrasenioritalo

33 Case Palvelualue/Kylätalo+senioriasuntoja Pertunmaa/Essote Rivitalot vuokratalot omistusasuminen lapsiperheet erityistä tukea tarvitsevat Yhteistoimintatilat....

34 Case Seniorikortteli olemassa olevaa täydentäen Paimio Senioritaloja Kotihoidon tilat Palvelukeskus Palvelukeskuksessa keittiö ravintolasali kuntosali ryhmä- ja harrastustiloja hyvinvointipalvelujen tiloja

35 Kestävää asumista ARA-tuella Tavalliset asunnot tavallisissa asuinympäristöissä (ikääntyneille ei erillisiä kortteleita) Palveluiden läheisyys, osallisuus lähiyhteisöihin Yhteisölliset asumismuodot + tilaratkaisut Asunnot kunnollisen kokoisia (ei kotiloita, ei hellahuoneita) pitkäkestoisuus, arjen toiminnot, muunneltavuus Ikäystävälliset/muistiystävälliset asuinympäristöt Esteettömyys sekä kodissa että piha-alueilla

36 ARA tukee ikääntyneiden asumisratkaisujen kehittämistä myös t&k-rahoituksella Kesäkuussa 2018 käynnistynyt Palvelu-/yhteisökorttelin toteuttaminen selvityshanke, valmistuu 12/2018 Selvitystä on valittu tekemään Owal Group Oy Selvitystyötä rahoittaa ARAn lisäksi ympäristöministeriö Hankkeessa mukana 6 casea: Senioripiha, Joensuu Hyvinvointikampus, Järvenpää Hopearannan palvelutalo, Savonlinna Hulvelan palvelukeskus, Raisio Hervannan Keinupuisto, Tampere Palokan kortteli, Jyväskylä

37 Omakustannusvuokran perusta = Kohtuulliset kustannukset Edullinen tontti Kilpailutettu urakka Edulliset lainanhoitokustannukset Kohtuullinen vuokrataso kohderyhmälle eli pitkässä korkotuessa kiireellisimmässä asunnontarpeessa oleva pienituloisin ja vähävaraisin Eurostatin mukaan asuminen ei ole kohtuuhintaista, jos siihen menee yli 40 % perheen tuloista kohderyhmälle eli lyhyessä korkotuessa pieni- ja keskituloisille (alle 3540 /kk) ARA-rahoitteisten asuntojen vuokra aina markkinahintaista vuokraa alempi

38 Vuokrien ja kuluttajahintojen kehitys 2010=100 Seuraus: köyhien inflaatio paljon korkeampi kuin yleinen

39 ARA-vuokraasunnoissa asuvat pienituloisimmat helsinkiläiset

40 Markkinat tuottavat kohtuuhintaisuutta kutistamalla asuntokokoa

41 Vuokranmääritys rajoitus 40 vuotta Pääsääntöisesti rajoitukset ovat voimassa 40 vuotta. Rajoitusajan pituus riippuu siitä, milloin laina on myönnetty ja mihin tarkoitukseen. Osalla ARA-vuokra-asuntoja on lisäksi 10 vuoden pituinen jatkorajoitusaika Asukasvalintakriteereitä on lievennetty ja vuokranmääritys on vapaa. ARA hyväksyy luovutuksensaajan, luovutushinta on vapaa. Arava- tai korkotukilainojen ennenaikainen takaisinmaksu ei vapauta käyttö- ja luovutusrajoituksista

42 Vuokranmäärityksen yleisiä periaatteita (1/3) Vuokranmäärityksen rajoituksen alaisten ARA-asuntojen vuokrat määritetään omakustannusperiaatteen mukaan: vuokralaisilta saa periä asuinhuoneistosta vuokraa enintään määrän, joka tarvitaan muiden tuottojen lisäksi kattamaan asuntojen ja niihin liittyvien asumista palvelevien tilojen rahoitusmenot ja hyvän kiinteistönpidon mukaiset hoitomenot. Ks. korkotukilaki d ja aravarajoituslaki 7-7 d.

43 Vuokranmäärityksen yleisiä periaatteita (2/3) Vuokrat määritetään ARAn tukien piiriin hyväksyttyjen tilojen mukaisesti. Lähtökohtana ARAn hyväksymä hankinta-arvo Omakustannusvuokran ja vapaan vuokranmäärityksen alaisia asuntoja on vuokranmäärityksessä käsiteltävä erillään ja asunnoista kertyneiden rahoitusjäämien on oltava erikseen selvitettävissä Omakustannusvuokra muodostuu kolmesta osasta: rahoitusvuokrasta hoitovuokrasta perusparannus-, ylläpito- ja hoitotoimenpiteisiin varautumisena kerättävästä vuokrasta

44 Vuokranmäärityksen yleisiä periaatteita (3/3) Kiinteistön omistaja määrittää omakustannusvuokran vuosittain Vuokranmäärityksen perustana oleva talousarvio (vuokranmäärityslaskelma) laaditaan siten, että tulot vastaavat vuotuisia menoja. Yli-/alijäämät huomioidaan 3-5 vuoden aikana. Vuokranmäärityksessä vuokrat määritellään 100 %:n käyttöasteelle. Mahdollisen tyhjäkäynnin voi huomioida edellisten vuosien toteutuman ja vuokranmäärityskaudelta arvioitavan tyhjäkäytön mukaisesti. Omakustannusvuokrilla ei saa kattaa muun toiminnan kuluja. Tarkemmin vuokranmäärityksen ohjeessa: ara.fi/vuokranmaaritys

45 Kohtuullinen varautuminen- kiellettiin uusissa lainoissa alkaen Omakustannusvuokrissa / käyttövastikkeissa saa periä tuleviin perusparannus-, ylläpito- ja hoitokustannuksiin varautumista yhteensä enintään: 1 /asm 2 /kk, jos talon tai asunnon rahoittamiseksi tarkoitetun korkotuki- tai aravalainan myöntämisestä on kulunut enintään 20 vuotta. 2 /asm 2 /kk, jos talon tai asunnon rahoittamiseksi tarkoitetun korkotuki- tai aravalainan myöntämisestä on kulunut enemmän kuin 20 vuotta. Enimmäismäärät ovat voimassa alkaen. Korkotukiasetus 24 ja arava-asetus 58 a.

46 Vuokrien tasaus Saman omistajan arava- ja korkotukilain ( jälkeen) nojalla lainoitettujen vuokra-asuntojen vuokrat voidaan tasata Tasaus ei koske erityisryhmille tarkoitettuja ja vuokranmäärityksen rajoituksesta vapaita ARA-asuntoja Arava- tai korkotukilainoitettujen ja vapaarahoitteisten vuokratalojen vuokria ei saa tasata keskenään. Tasauksen sääntelyä on tarkennettu alkaen

47 Vuokranmäärityksen ohjaus ja valvonta (1/2) Vuokranmääritystä koskevien periaatteiden valvonta siirtyi kunnilta ARAlle alkaen Valvonta kohdistuu pääasiassa tasausryhmien tasolle, ei yksittäisiin asuntoihin. Yksittäisen huoneiston vuokran kohtuullisuuden arviointi on edelleen yleisten tuomioistuinten (käräjäoikeuksien) tehtävänä Vuokranmäärityksen ohjauksen ja valvonnan tavoitteena on varmistaa, että ARA-asuntojen vuokrat määräytyvät sääntöjen mukaisesti (Kuva: Tervasviita 7, Seinäjoki / Kotivalo / Creative Commons)

48 Vuokranmäärityksen ohjaus ja valvonta (2/2) Ohjauksen ja valvonnan keinoja ovat mm. yleinen ohjeistus koulutukset ohjauskäynnit asiakirjatarkastukset paikan päällä tehtävät tarkastukset Tarkastuksissa käsitellään esimerkiksi: yhteisön yleisiä vuokranmääritys- ja tasausperiaatteita vuokranmäärityslaskelmia jälkilaskelmia kirjanpitoaineistoa asukasdemokratian toteuttamista vuokrasopimusmalleja

49 Ero ARA- ja markkinavuokrien välillä kasvoi vuonna 2017 /m2 uudet vapaarah. vuokrat vapaarah. vuokrat ARA-vuokrat Lähde: Tilastokeskus

50 Social Housing ei yksin riitä - tarvitaan toimia myös muun asumisen kohtuuhintaisuuden eteen Asumisoikeuden (ja Helsingin HITAS) suosio kasvuseuduilla osoittaa, vuokra- ja omistusasumisen välimuotoon sijoittuvaa kohtuuhintaista asumista tarvitaan Työssäkäyvän pieni- tai keskituloisen on vaikea saada ARA-asuntoa ja kaikki eivät myöskään halua perinteistä omistamista tai se ei ole mahdollistakaan Markkinaehtoinen vuokra-asuminen ei myöskään ole ratkaisu, johon pidemmällä aikavälillä halutaan sitoutua ja se on monessa tapauksessa myös kallis asumisen vaihtoehto Osuuskunta-asumisesta uusi kohtuuhintaisuuden malli?

51 ARA rahoittaa tarpeenmukaisia asumisratkaisuja ikääntyneille Kiitos! Ruskon Maununkodin lisäosan vihkiäisjuhla, heinäkuu 2003