Toiminnantarkastus asunto-osakeyhtiössä

Transkriptio

1 Toiminnantarkastus asunto-osakeyhtiössä Lahti, Elina Skarra lakimies Suomen Kiinteistöliitto ry Suomen Kiinteistöliitto ry

2

3 YLEISTÄ ASUNTO-OSAKEYHTIÖN TARKASTUKSESTA

4 Yleistä asunto-osakeyhtiön tarkastuksesta Maallikot eivät voi enää toimia tilintarkastajina. Asunto-osakeyhtiössä tilintarkastajalla tarkoitetaan hyväksyttyä tilintarkastajaa. HTM tai KHT-tilintarkastaja tai tilintarkastusyhteisö Tilintarkastusvelvollisuus perustuu lähtökohtaisesti huoneistojen lukumäärään. 30 huoneiston raja

5 Yleistä asunto-osakeyhtiön tarkastuksesta Aiempaa useammat taloyhtiöt ovat velvoitettuja valitsemaan tilintarkastajan Lähtökohtana, että kaikissa yhtiöissä suoritettaisiin ainakin toiminnantarkastus Taloyhtiö voi luopua myös toiminnantarkastuksesta. Tulee olla nimenomainen maininta yhtiöjärjestyksessä. Taloyhtiö voi aina valita toiminnantarkastajan.

6 Tilintarkastaja KHT-tilintarkastaja tai KHT-yhteisö Keskuskauppakamari valvoo ja hyväksyy. Suorittaneet keskuskauppakamarin KHT-tutkinnon Toimivat vaativissa tilintarkastustehtävissä. HTM-tilintarkastaja tai HTM-yhteisö Toiminta-alueen kauppakamari valvoo ja hyväksyy. Suorittaneet Keskuskauppakamarin HTM-tutkinnon. Keskuskauppakamarin tilintarkastuslautakunnan tilintarkastajarekisteri.

7 Tilintarkastus toiminnantarkastus: erot Toiminnantarkastaja Ei aseteta ammatillisia kelpoisuusvaatimuksia Ei edellytetä laskentatoimen ja tilintarkastuksen opintoja, kokemusta ja tilintarkastustutkintoa Toiminnantarkastuksen suorittamiseen ja toiminnantarkastuskertomuksen antamiseen ei sovelleta tilintarkastusta koskevia laajoja ja yksityiskohtaisia kansainvälisiä normeja

8 Tilintarkastus toiminnantarkastus: erot Toiminnantarkastus palvelee ensisijaisesti osakkaiden tiedontarpeita. Toiminnantarkastajaa ei ilmoiteta kaupparekisteriin. Toiminnantarkastus poikkeaa yleispiirteisyytensä vuoksi yksityiskohtaisesti määritellystä tilintarkastuksesta Molempien suorittama tarkastus laillisuustarkastusta ei arvioi tarkoituksenmukaisuuskysymyksiä.

9 Lainsäädäntöpohja Tilintarkastus AOYL 9 luku 1-5 AOYL 24 luku 4 Tilintarkastuslaki 2 luku Toiminnantarkastus AOYL 9 luku 6-12 AOYL 24 luku 5 Toissijaisesti sovelletaan tilintarkastuslain säännöksiä Asunto-osakeyhtiölain voimaanpanolaki (VPL) 11 Ns. siirtymäsäännökset

10 Keskinäiset kiinteistöosakeyhtiöt Asunto-osakeyhtiölain säännöksiä tilintarkastuksesta ja toiminnantarkastuksesta sovelletaan vain yhtiöön, johon sovelletaan asunto-osakeyhtiölakia. Sovellettavan lain kannalta ratkaisevaa perustamisvuosi Ennen perustetut yhtiöt sovelletaan osakeyhtiölakia ellei yj:ssä toisin määrätä Jälkeen perustetut yhtiöt sovelletaan asuntoosakeyhtiölakia ellei yj:ssä toisin määrätä.

11 Toiminnantarkastajan palkkio ja muut kulut Oikeus saada yhtiöltä tehtävänsä suorittamisesta palkkio. Palkkiosta päätetään valinnan yhteydessä Kohtuullisen laskun mukaan Kohtuullisuutta arvioidaan vertaamalla tilintarkastajan vastaavankokoisesta tai laatuisessa yhtiössä tekemään tarkastuspalkkioon Korkeintaan vastaavan suuruinen Palkkion suuruus voidaan myös päättää euromääräisesti Kulut Lähinnä matkakulut isännöitsijäntoimistoon tmv.

12 Toiminnantarkastajan toimikausi Yhtiökokouksesta yhtiökokoukseen! Toimikausi päättyy ja uuden toiminnantarkastajan toimikausi alkaa uuden toiminnantarkastajan valinnasta päättävän varsinaisen yhtiökokouksen päättyessä, Jollei yhtiöjärjestyksessä määrätä tai uutta toiminnantarkastajaa valittaessa päätetä toisin Yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä muusta määräaikaisesta tai toistaiseksi jatkuvasta toimikaudesta

13 Erottaminen ja eroaminen Yhtiökokous voi erottaa Menettää kelpoisuuden tai riippumattomuus vaarantuu Ei suorita tarkastustehtävää Eroamisesta kirjallinen ilmoitus yhtiön hallitukselle Ei velvoitetta perustella suositeltavaa Itsearviointi, jos kelpoisuus tai riippumattomuus vaarantuu Yhtiöltä ilmoitus sijaiselle Velvollisuus ilmoittaa seuraajalle tarkastustehtävään tarpeelliset tiedot

14 EDELLYTYKSET TOIMINNANTARKASTAJANA TOIMIMISELLE

15 Yleinen soveltuvuus Hallintoon kuulumaton henkilö Osakas, joka nauttii toisten osakkaiden luottamusta Osakkaan vuokralainen, osakkaan pso? Vanhan lain aikaiset maallikkotarkastajat Sellaisten taloudellisten ja oikeudellisten asioiden tuntemus ja kokemus kuin kyseessä olevan yhtiön toiminnan laatu ja laajuus edellyttää tehtävän hoitamiseksi. Asunto-osakeyhtiölain perusasioiden osaaminen Kiinnostus tehtävän suorittamiseen.

16 Yleinen soveltuvuus Laissa ei yksityiskohtaisia soveltuvuusvaatimuksia Yhtiökokous asettaa valintapäätöksessään kriteerit osaamiselle ja kokemukselle Taloudellisten ja oikeudellisten asioiden perustuntemus, että kykenee lausumaan luotettavalla tavalla toiminnantarkastuskertomuksessa mainittavista asioista. Pienet yhtiöt ei korjaushankkeita Suuret yhtiöt työnantajan asema, alv yms. Yhtiöt, joissa korjaushankkeita lainaosuuslaskelmat Tavanomaista suurempi taloudellisten asioiden tunteumus

17 Yleinen kelpoisuus Toiminnantarkastajana ei voi olla: Hallituksen jäsen Isännöitsijä Em. Henkilöiden puoliso, veli, sisar tai tällaiseen suoraan ylenevässä tai alenevassa sukulaisuussuhteessa oleva Oikeushenkilö, alaikäinen tai jolle on määrätty edunvalvoja, konkurssissa tai liiketoimintakiellossa oleva Kirjanpidosta tai varojen hoidosta vastaava

18 Yleinen kelpoisuus Toiminnantarkastajana ei voi olla: Jos osallistunut tarkastuksen kohteena olevan asian käsittelyyn. Rahalaina, vakuus tai muu vastaava etuus yhtiöltä tai yhtiölle tai yhtiön johtoon kuuluvalta tai kuuluvalle Vuokrasopimus yhtiön kanssa antanut vakuuden! Normaali yhtiölaina ei este!!! Tavoite estää henkilöä toimimasta omaa tai läheistensä toimintaa tarkastavana

19 Riippumattomuus Oltava riippumaton tarkastusta suorittaessaan. Jos riippumattomuuden edellytykset puuttuvat itse kieltäydyttävä tai erottava. Toiminnantarkastajan tulee olla vapaa lausumaan käsityksensä ulkopuolisista tekijöistä riippumatta Objektiivinen ja puolueeton toiminta sivullisen näkökulmasta. Arviointi tapauskohtaisesti

20 Toiminnantarkastajan riippumattomuus Hallituksen esitys - riippumattomuus vaarantuu: TT omistaa yksin tai yhdessä lähipiirin kanssa enemmistön yhtiön osakkeista Tarkastaa omaa toimintaa Liikesuhde yhtiöön Oikeudenkäynti yhtiön puolesta tai sitä vastaan Läheinen suhde henkilöön, joka kuuluu yhtiön johtoon Samassa kirjapitotoimistossa työskentelevä

21 TOIMINNANTARKASTAJAN ROOLI TILIKAUDEN AIKANA

22 Yleistä Toiminnantarkastus on jatkoa maallikkotilintarkastukselle. Toiminnantarkastus palvelee osakkeenomistajia. Toiminnantarkastaminen on huomattavasti yleisluontoisempaa kuin tilintarkastus. Toiminnantarkastus on yleensä jälkikäteen tapahtuvaa vuositarkastusta. Erityisistä syistä tarkastustoimia jo tilikauden jo aikana (vrt. läsnäolo-oikeus kokouksissa).

23 Tiedonsaantioikeus Hallituksen ja isännöitsijän varattava tilaisuus tarkastaa toimintaa siinä laajuudessa kuin toiminnantarkastaja katsoo tarpeelliseksi. Oikeus saada nähtäväkseen kaikki yhtiön asiakirjat. Tarkastettavan tilikauden tositteet, pöytäkirjat ja muu aineisto. Tarkastushetkellä yhtiötä sitovat sopimukset vaikka ne olisi laadittu jo aiempien vuosien aikana. Edellisen tilikauden yhtiökokouksen pöytäkirjat ja hallituksen pöytäkirjat, joilla vaikutusta. Muu aikaisempien vuosien aineisto kun perusteltua.

24 Tiedonsaantioikeus Hallituksen ja isännöitsijän annettava selvitysapua. Kannattaa kysyä! Isännöitsijän annettava tarvittaessa konkreettista apua Esim. sähköinen yhtiön kirjanpito ja tilinpäätökset. Tarkastus tapahtuu yleensä isännöitsijäntoimistossa, jossa asiakirjatkin ovat. Asiakirjoja ei luovuteta toiminnantarkastajalle. Omatoimisesti isännöidyt yhtiöt, joissa ei erillistä tarkastustilaa Asiakirjat voidaan luovuttaa kuittausta vastaan. Asiakirjoja ei saa kopioida tai luovuttaa eteenpäin!

25 Läsnäolo-oikeus yhtiökokouksessa ja hallituksen kokouksessa Oikeus olla läsnä ja puheoikeus yhtiön kokouksissa, jossa käsitellään hänen tehtäviinsä kuuluvia asioita. Vastaa tilintarkastajan läsnäolo-oikeutta Toiminnantarkastaja antaa tietoa johdolle tai yhtiökokoukselle Laissa ei velvoitetta toimittaa toiminnantarkastajalle kutsua hallituksen kokoukseen tai yhtiökokoukseen. Läsnäolo-oikeus on henkilökohtainen. Ei voi käyttää asiamiestä tai avustajaa. Läsnäolo-oikeus koskee vain taloyhtiön kokouksia. Ei oikeutta läsnäoloon esim. työmaakokouksissa ellei hallitus valtuuta.

26 Läsnäolo yhtiökokouksessa Tilinpäätöskokouksessa läsnäolo-oikeus Hallitus voi pyytää paikalle. Oltava läsnä yhtiökokouksessa, jos tarpeen. Ei ole esim. voinut antaa tarkastuslausuntoa, antanut lausuntonsa rajoitetusti tai ehdottaa, että vastuuvapautta johdolle ei myönnetä. Täydentää kirjallista raportointiaan ja vastaa osakkaiden kysymyksiin Jos toiminnantarkastaja on osakas, voi tietysti olla paikalla

27 Läsnäolo hallituksen kokouksessa Toiminnantarkastajan läsnäolo hallituksen kokouksessa on poikkeus Tilintarkastajatkaan eivät ole osallistuneet hallituksen kokouksiin kuin poikkeuksellisesti ja vain hallituksen pyynnöstä. Yhtiön tilojen myynti Tarkastuskertomus, jossa huomautus. Ei voi olla hallituksen ulkojäsen. Tarkastus on laillisuusvalvontaa ei tarkoituksenmukaisuusvalvontaa.

28 Tietojenantovelvollisuus ja salassapitovelvollisuus Oikeus antaa tietoja poikkeaa tilintarkastajan salassapitovelvollisuudesta. Yhtiökokouksessa tarkempia tietoja seikoista, jotka voivat vaikuttaa kokouksessa käsiteltävien asioiden arviointiin. Ei saa antaa tietoja, jos voi aiheuttaa yhtiölle haittaa. Täydentää hallituksen ja isännöitsijän tiedonantovelvollisuutta yhtiökokouksessa. Taloyhtiössä vain vähän sellaisia tietoja, joiden antaminen osakkeenomistajille aiheuttaisi haittaa.

29 Tietojenantovelvollisuus ja salassapitovelvollisuus Tiedonanto-oikeus yhtiökokouksen ulkopuolella rajoitetumpaa kuin yhtiökokouksessa. Lähtökohtaisesti oikeus antaa tietoja, jos ei aiheudu yhtiölle haittaa. Koska yhtiön johto ei voi korjata tai kommentoida tietoja voi haittaa aiheutua helpommin. Hyvä toiminnantarkastustapa Huomioitava asunto-osakeyhtiömuotoisessa yhtiössä osakkaiden ja asukkaiden yksityisyydensuoja Henkilökohtaiset ja perhe-elämään liittyvät asiat. Salassapito jatkuu tehtävän päätyttyä.

30 Oikeus vaatia yhtiökokousta koolle Toiminnantarkastajalla on oikeus saada ylimääräinen yhtiökokous koolle. Vaatimus hallitukselle kirjallisesti. Vaadittava kokous tietyn asian käsittelemistä varten. Oltava yhtiökokousasia. Hallituksen tulee toimittaa kokouskutsu kahden viikon kuluessa vaatimuksen esittämisestä.

31 TOIMINNANTARKASTUKSEN SUORITTAMINEN

32 Toiminnantarkastuksen sisältö Yleisluonteinen vastaa aiempaa maallikkotarkastusta Arvioi hallinnon järjestämisen sekä kirjanpidon ja tilinpäätöksen yleistä asianmukaisuutta. Laillisuustarkastusta Onko toimittu asunto-osakeyhtiölain, yhtiöjärjestyksen ja kirjanpitolain mukaan Yhtiön talouden ja hallinnon tarkastusta yhtiön toiminnan laadun ja laajuuden kannalta ja osakkeenomistajien kannalta riittävällä tavalla Tarkastuksen sisältöön vaikuttaa esim. onko yhtiössä joku laajempi korjaushanke meneillään?

33 Toiminnantarkastuksen sisältö Toiminnantarkastaja arvioi Yhtiön hallinnon järjestämistä Kirjanpidon ja tilinpäätöksen yleistä asianmukaisuutta Osakkaiden yhdenvertaisen kohtelun toteutumista Johdon saamien etuuksien ja palkkioiden oikeellisuutta Lähtökohtaisesti vuositarkastusta

34 Toiminnantarkastuksen sisältö Hallinnon tarkastus Johdon palkkiot ja etuudet yhtiökokouksen hyväksymien periaatteiden mukaisia Onko seuraavat toimet järjestetty hyväksyttävällä tavalla: kiinteistöhuollon ohjaus ja seuranta, maksuvalmiuden seuranta, vastikkeiden ja maksujen perintä, kirjanpito, varainhoito, varojen panttaus, vakuutukset, osakeluettelo, remonttirekisteri yms. Yhdenvertaisuuden toteutuminen autopaikkojen ja muiden tilojen käyttöoikeuksien jaossa ja yhtiön kunnossapitotöissä

35 Toiminnantarkastuksen sisältö Kirjanpito ja tilinpäätös: Kirjanpidossa tulot, menot ja rahoituserät kuuluvat yhtiölle ja voidaan olettaa, että ne on merkitty kirjanpitoon. Tuotot, kulut, varat, pääoma, velat ja yhtiön antamat vakuudet ilmenevät olennaisilta osin tilinpäätöksestä Jaksotusten ja kohdentamisen osalta olennaisimmat tuotto- ja kuuerät: vastikkeet, lämmitys, kiinteistövero, huoltotoiminnan ja isännöinnin kustannukset Suurempien rakennustöiden kulut: jaksotettu ja kohdennettu olennaisilta osin oikein tilinpäätökseen. Kirjanpidon ja tilinpäätöksen yhteys.

36 Toimintakertomuksen tarkastus Toimintakertomuksen tiedot (AOYL 10 luku 5-7 :t) Onko toimintakertomuksessa lain edellyttämät tiedot ja vastaavatko tiedot olennaisilta osin tehtyjä tarkastushavaintoja. Yhtiövastikkeen käyttö, jos eri perusteita Tiedot kiinnityksistä, missä panttikirjat ovat Talousarvion toteutuminen, tiedot olennaisista tapahtumista, selvitys olennaisista poikkeamista Olennaiset tiedot tilikauden päättymisen jälkeen. Arvio tulevasta kehityksestä yms.

37 Esimerkkejä hallinnon tarkastuksesta Tarkista yhtiökokouksen pöytäkirjasta, että sinut on valittu toiminnantarkastajaksi! Perehdy yhtiökokouksen ja hallituksen pöytäkirjoihin. Onko päätetyt yhtiöjärjestysmuutokset toimitettu rekisteriin ja rekisteröity? Onko johdon ja tilintarkastajan henkilövaihdokset rekisteröity? Tutustu yhtiön keskeisimpiin sopimuksiin Voimassaolo, ehdot ja ehtojen noudattaminen Isännöinti, huoltosopimukset, vuokrasopimukset

38 Esimerkkejä hallinnon tarkastuksesta Yhdenvertaisuuden toteutuminen Esim. autopaikat Yhtiössä on nykytilannetta vastaava kattava täysarvovakuutus vakuutuskirja Tarvittaessa talkoovakuutus Onko vakuutuskorvaukset haettu ja saatu? Osakeluettelo on olemassa ja muutokset rekisteröity ja käsitelty hallituksen kokouksessa Kunnossapito- ja muutostyörekisteri on olemassa ja merkinnät tehty Onko osakkaiden remontit valvottu Kunnossapitotarveselvitys on laadittu ja esitetty yhtiökokoukselle

39 Esimerkkejä hallinnon tarkastuksesta Mikäli yhtiössä on oltava huoltokirja, onko huoltokirja ajantasalla MRL: vuoden 2000 jälkeen perustetut yhtiö Onko kulutusseuranta järjestetty; vesi, sähkö ja kaukolämpö Onko korjaus-, energia ja hissiavustukset haettu ja saatu?

40 Esimerkkejä hallinnon tarkastuksesta Hallituksen kokoukset Onko kokousmenettelyt lain ja yhtiöjärjestyksen mukaisia Pöytäkirjat on laadittu ja allekirjoitettu. Tehdyt päätökset laillisia? Toimivalta? Päätökset on laitettu täytäntöön.

41 Esimerkkejä tilinpäätöksen tarkastuksesta Onko tilinpäätös johdettu kirjanpidosta? Onko kirjanpito valmistunut laissa määrätyssä ajassa? Onko jaksotukset oikein? Tilikaudelle kohdistuvat tuotot ja kulut merkitty oikealle tilikaudelle vaikka laskua ei ole tullut eikä maksettu. Vastikerästien ja vastike-ennakoiden huomioiminen. Huom! Kirjanpitolautakunnan antamia raporttimalleja voi käyttää apuna

42 Esimerkkejä talouden tarkastuksesta Ovatko kirjanpidosta ilmenevät menot oman taloyhtiön menoja? Onko vastikkeiden ja vuokrien perimisen seuranta järjestetty? Onko laskujen hyväksyminen ja maksatus järjestetty? Onko yhtiön maksuvalmiuden seuranta järjestetty? Onko laskut maksettu ajallaan? Onko jouduttu maksamaan viivästyskorkoja?

43 Erityistilanne - korjaushanke Päätöksentekomenettelyn oikeellisuus Kustannusten jakautuminen osakkaille Oikea vastikeperuste tai kustannustenjako Urakoitsijan valintaprosessi Kilpailutus ja kriteerit valinnalle Hankkeen valvonta ja vastaanottotarkastus Urakkasopimus Takuu Urakan päättymisen jälkeen Takuukorjaukset vakuuden palautukset Pääomavastikkeet ja lainaosuuslaskelmat?

44 Tarkastettavia asiakirjoja Yhtiöjärjestys Kaupparekisteriote Yhtiökokouspöytäkirjat Hallituksen kokouspöytäkirjat Pankin saldotodistukset (lainat ja tilit) Tasekirja (toimintakertomus ja tilinpäätös) Tositeaineistot Päivä- ja pääkirja Sopimukset

45 TOIMINNANTARKASTUSKERTOMUS

46 Toiminnantarkastuskertomus Otsikoitu, päivätty, allekirjoitettu, yksilöity kohteena oleva tilinpäätös Tilintarkastaja ja toiminnantarkastaja antavat eri kertomuksen Tulee luovuttaa hallitukselle viimeistään kaksi viikkoa ennen yhtiökokousta. Velvoite pitää nähtävänä 2 viikkoa ennen yhtiökokousta Esitettävä yhtiökokouksessa

47 Toiminnantarkastuskertomusmalli ASUNTO-OSAKEYHTIÖN TOIMINNANTARKASTUSKERTOMUS Asunto Oy Mallitalon osakkeenomistajille Olen tarkastanut Asunto Oy Mallitalon (Y-tunnus ) hallinnon, tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen tilikaudelta Suorittamassani toiminnantarkastuksessa yhtiön taloutta ja hallintoa on tarkastettu yhtiön toiminnan laadun ja laajuuden kannalta riittävällä tavalla. Lausun toiminnantarkastuksen johdosta seuraavaa: Tilinpäätös sisältää olennaisilta osilta yhtiön tuotot, kulut, varat, oman pääoman, velat ja yhtiön antamat vakuudet. Toimintakertomus sisältää olennaisilta osin: 1) tiedot yhtiövastikkeen käytöstä * 2) tiedot yhtiön omaisuuteen kohdistuvista pysyvistä rasitteista ja kiinnityksistä sekä siitä, missä panttikirjat ovat ** 3) tiedot olennaisista tapahtumista tilikaudella ja sen päättymisen jälkeen 4) tiedot talousarvion toteutumisesta sekä riittävän selvityksen olennaisista poikkeamista talousarvioon nähden 5) arvion yhtiön todennäköisesti tulevasta kehityksestä 6) hallituksen esityksen yhtiön voittoa koskeviksi toimenpiteiksi Tilinpäätös voidaan vahvistaa ja vastuuvelvollisille myöntää vastuuvapaus. Helsingissä, Timo Toiminnantarkastaja * Pakollinen lausunto vain, jos vastike voidaan periä eri tarkoituksiin eri perustein ** Pakollinen lausunto vain, jos yhtiön omaisuuteen kohdistuu rasitteita tai kiinnityksiä

48 Toiminnantarkastuskertomus Lausunto sisältääkö; tilinpäätös olennaisilta osin yhtiön tuotot, kulut, varat, oman pääoman, velat ja yhtiön antamat vakuudet sekä toimintakertomus olennaisilta osin AOYL 5-7 :ssä tarkoitetut tiedot. Huomautettava kertomuksessa, jos yhtiön johto on syyllistynyt tekoon tai laiminlyöntiin, josta saattaa seurata vahingonkorvaus yhtiölle tai jos johto on rikkonut lakia tai yhtiöjärjestystä. Huomautuksen merkityksen arviointi yhtiökokouksessa.

49 Ehdollinen lausunto Jos toiminnantarkastaja ei voi antaa lausuntoa, toiminnantarkastajan on ilmoitettava tästä toiminnantarkastuskertomuksessa. Ei ole voinut suorittaa tarkastusta riittävässä laajuudessa. Ei ole saanut tutustua yhtiön asiakirjoihin Puhdasta puoltavaa lausuntoa ei voida antaa, mutta rajoittavat tekijät eivät ole niin merkittäviä, että ne edellyttäisivät kielteisen lausunnon antamista.

50 Kielteinen lausunto Ehdollinen lausunto ei riittävällä tavalla tuo esiin tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen harhaanjohtavuutta tai puutteellisuutta. Toiminnantarkastajan tulee huomauttaa kertomuksessaan, jos tarkastuksessa on ilmennyt, että hallitus, hallituksen jäsen tai isännöitsijä on syyllistynyt tekoon tai laiminlyöntiin, josta saattaa seurata vahingonkorvausvelvollisuus. Kynnys korkea Mahdollistaa vahingonkorvausvaatimuksen esittämisen johtohenkilöitä vastaan.

51 Esimerkki kielteisestä lausunnosta Toiminnantarkastuksessa on ilmennyt, että yhtiön isännöitsijä/hallitus on syyllistynyt laiminlyöntiin, josta saattaa seurata vahingonkorvausvelvollisuus yhtiötä kohtaan. Yhtiöllä ei ole lainkaan voimassa olevaa kiinteistön täysarvovakuutusta vahinkotilanteiden varalle.

52 Tilinpäätösmerkintä Tilintarkastajat ovat velvoitettuja tekemään tilinpäätösmerkinnän tarkastamaansa tasekirjaan Tarkoitus yksilöidä se tilinpäätös, josta tarkastus suoritettu. Asunto-osakeyhtiölaissa ei ole säännöstä toiminnantarkastajan vastaavasta merkinnästä. Kiinteistöliitto suosittelee, että toiminnantarkastaja tekisi vastaavan merkinnän tasekirjaan.

53 Toiminnantarkastajan tilinpäätösmerkintä Suoritetusta toiminnantarkastuksesta on tänään annettu toiminnantarkastuskertomus. Helsingissä, helmikuun 11. päivänä 2013 Emmi Epätoivo Toiminnantarkastaja

54 TOIMINNANTARKASTAJAN VAHINGONKORVAUSVELVOLLISUUS

55 Toiminnantarkastajan vahingonkorvausvelvollisuus Toiminnantarkastaja on velvollinen korvaamaan vahingon: Jonka hän on tehtäväänsä suorittaessaan aiheuttanut yhtiölle tahallisesti tai huolimattomuudesta Jonka hän on tehtävässään muuten tätä lakia tai yj:tä rikkomalla tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle, osakkaalle tai muulle henkilölle Tuottamusolettama Jos vahinko aiheutettu rikkomalla yj:tä tai AOYL:a muuten kuin pelkän AOYL 1 luvun osalta

56 Lain ja yhtiöjärjestyksen rikkominen Yhtiöjärjestyksen rikkominen Yhtiöjärjestyksessä ei juurikaan toiminnantarkastajaa koskevia määräyksiä Ei laadi kertomusta yj:n määräämässä ajassa Asunto-osakeyhtiölain rikkominen Lain 9 luvussa toiminnantarkastajaa koskevia määräyksiä Ei laadi kertomusta

57 Toiminnantarkastajan vahingonkorvausvelvollisuus Tulkinta: Koskee ainoastaan tehtäviin kuuluvia toimia Lievempää kuin tilintarkastajan vastuu Mittapuuna yleinen maallikoiden suorittama tarkastustapa ja huolellisuus, jota voidaan olettaa muulta kuin ammattimaiselta tarkastajalta Hyvä toiminnantarkastustapa täsmentyy Alalla yleisesti noudatettavat suositukset

58 Vahingonkorvausvastuun perusedellytykset Vahinko Kielteinen muutos siihen nähden, mitä piti tapahtua Todellinen, taloudellinen Vastuuperuste Huolimattomuus, tahallisuus Syy-yhteys Vahingon ja teon/laiminlyönnin välillä

59 Huolimattomuus ja tahallisuus Toiminnantarkastaja ei vastaa hallituksen ja isännöitsijän aiheuttamista vahingoista Toiminnantarkastajan vastuu siitä, ettei havaitse hallinnon aiheuttaneen vahinkoa ja yhtiö ei voi vanhentumisen vuoksi enää vaatia vahingonkorvausta vastuuvelvollisilta. Edellyttää toiminnantarkastajan huolimattomuutta kun ei ole havainnut

60 LISÄTIETOA Toiminnantarkastuskertomusmalli AOYL Kirjanpitolaki Kilan yleisohje 2010 ( Anu Kärkkäinen ja Tapio Tikkanen: Toiminnantarkastus asunto-osakeyhtiössä 2012, Kiinteistöalan Kustannus