1 SOPIMUS 1. JOHDANTO 1.1 Sopijapuolet Oulaisten kaupunki, jäljempänä kaupunki PL 22 86301 Oulainen puh. 08-47931 Kalenteripiste T. Oja Ky, jäljempänä yritys Matkanivantie 106, 86300 Oulainen, 0400-608 047 1.2 Sopimuksen tarkoitus Sopimuksella määritellään työllisyyden ja yritystoiminnan edistämiseen liittyvästä kunnan ja yrityksen yhteistyöstä vuokrattaessa ja lunastettaessa toimitiloja pakkausten valmistukseen ja graafiseen jälkikäsittelyyn. Yritys sitoutuu vuokraamaan tässä tarkoitetut toimitilat lunastusajaksi ja lunastamaan ne sanotun ajan kuluessa. Kaupunki sitoutuu myymään yritykselle kohdassa 1.3 mainitun tilan sen jälkeen, kun tilalla sijaitsevien toimitilojen omistusoikeus on tämän sopimuksen tarkoittamalla tavalla siirtynyt yritykselle. Kiinteistönkaupasta on laadittu erillinen esisopimus (liite nro 1). 1.3 Sopimuksen kohde Sopimuksen tarkoittama rakennus sijaitsee Oulaisten kaupungin 12. kaupunginosan (Kintunperän) korttelin 9 tontti nro 16 (kiinteistötunnus 563-12-9-16, kartta liitteenä nro 2). Tontti on 4 475 neliön kokoinen. Rakennuksen pinta-ala on noin 850 neliöä. 2. VUOKRAAMINEN 2.1 Toiminnan määrittely Toimitilat vuokrataan käytettäväksi pakkausten valmistukseen ja graafista jälkikäsittelyä varten. Yritys on velvollinen huolehtimaan siitä, että sillä on kaikki toiminnassaan tarvittavat viranomaisluvat ja että se noudattaa toimintaansa liittyviä lainsäädännön ja viranomaisten mahdollisesti asettamia vaatimuksia ja määräyksiä. Yritys pyrkii työllistämään kahden vuoden sisällä vähintään viisi (5) henkilöä. Yrityksen tulee mahdollisuuksien mukaan työllistää paikkakuntalaisia asukkaita. 2.2 Vuokra-aika Yritys vuokraa kohdan 1.3 tarkoittamat toimitilat maa-alueineen yhdeksäksitoista (19) vuodeksi. Vuokra-aika alkaa 4.8.2003, jolloin tilat luovutetaan yrityksen käyttöön ja päättyy vuoden 2022 lopussa. 2.3 Vuokranmaksu Yritys maksaa kaupungille vuotuista vuokraa ns. pääoman korkona. Ko. pääoma vastaa kohdan 3.2.tarkoitettua lunastushintaa. Pääoman korko on 4 % ja se on kiinteä koko vuokra-ajan (19 vuotta). Vuotuinen vuokra maksetaan jaettuna kalenterikuukausille yhtä suuriin eriin. Kukin erä on maksettava viimeistään asianomaisen kuukauden 5. päivänä kaupungin osoittamalle tilille.
2 2.4 Käyttömaksut Yritys suorittaa kaikki rakennuksen ja kiinteistön käyttöön liittyvät maksut kuten esimerkiksi lämmityksestä, sähköstä, jätehuollosta sekä vedestä ja jätevedestä aiheutuvat maksut. Yritys maksaa lisäksi sähkön ja mahdollisen kaukolämmön liittymismaksut. 2.5 Kunnossapito ja perusparannukset 2.6 Vahinkotapahtuma ja vakuutukset Yritys on velvollinen maksamaan myös erän, joka vastaa suuruudeltaan asianomaisesta kohteesta maksettavaa kiinteistöveroa sekä mahdolliset yksityistielain mukaiset maksut. Yritykselle kuuluu vuokra-aikana kaikkinainen kunnossapito sopimuksen tarkoittamasta rakennuksesta ja maa-alueesta. Yritys on velvollinen huolehtimaan muun muassa rakennuksen tavanomaisista vuosikorjauksista ja huoltotöistä sekä ryhtymään kaikkiin rakennuksen kunnossapidon ja ylläpidon kannalta tarpeellisiin korjaustöihin. Yritys huolehtii tarpeelliseksi katsottujen perusparannustöiden tekemisestä ja vastaa töiden kustannuksista. Oleellisiin perusparannustöihin tulee saada kaupungin kirjallinen suostumus. Yritys vastaa siitä, että sopimuksen kohteena olevat toimitilat täyttävät myös vuokra-aikana lainsäädännön ja viranomaisten mahdollisesti asettamat edellytykset ja vaatimukset, kuten esimerkiksi työturvallisuutta, rakentamista, terveydensuojelua ja paloturvallisuutta koskevien säännösten ja määräysten asettamat vaatimukset. Kunnossapitovelvollisuudesta tai perusparannuksista taikka muista suorittamistaan töistä johtuvista kustannuksista tai toiminnan keskeytymisestä yrityksellä ei ole oikeutta saada korvausta eikä vuokranmaksussa hyvitystä. Yrityksellä ei ole myöskään oikeutta vuokrasuhteen päättyessä saada korvausta sopimuksen kohteen arvoa nostaneista perusparannuksista tai muista töistä. Kaupunki on velvollinen kunnostamaan piha-alueen, päällystämään sen sekä rakentaa teollisuushalliin kunnon sadevesirännit. Työt pyritään tekemään mahdollisimman nopeasti ja niistä aiheutuvat kustannukset lisätään töiden valmistumisen jälkeen 3.2. kohdan lunastushintaa. Kustannusarvio ko. töille on 17 500. Yritys vastaa sopimuksen kohteen vuokra-aikaisesta vakuuttamisesta sen jälleenhankintaarvosta. Vakuutus tulee ottaa kaupungin nimiin, kaupungin nimeämästä yhtiöstä. Yritys vastaa vakuuttamisesta aiheutuvista kustannuksista. Mahdolliset vakuutuskorvaukset maksetaan kaupungille. Mikäli rakennus tuhoutuu vahinkotapahtumassa kokonaan tai muutoin siten, että maksettu vakuutuskorvaus vastaa rakennuksen täyttä arvoa, tämä yritystilasopimus katsotaan purkautuneeksi. Jos yritystilasopimus purkautuu vahinkotapahtuman johdosta, vakuutuskorvaus jaetaan tällöin yrityksen ja kaupungin kesken siinä suhteessa kuin yrityksen maksamat lunastuserät ovat koko lunastushinnasta. Mikäli rakennus tuhoutuu vahinkotapahtumassa vain osittain, vakuutuskorvaus käytetään ensisijaisesti rakennuksen kunnostamiseen. Yritykselle suoritettavasta vakuutuskorvauksesta kaupungilla on oikeus kuitata tästä sopimuksesta johtuvat saatavansa ja muut tämän sopimuksen 4.5 kohdassa tarkoitetut erät, mikäli näiden vähentäminen yritykselle palautettavista lunastuseristä ei ole mahdollista. Kuittausoikeus koskee myös sellaisia sopimuksen kohteen käytöstä johtuvia maksuja, jotka kaupunki kiinteistönomistajana mahdollisesti joutuu yrityksen puolesta maksamaan kolmannelle tai kaupungin omalle laitokselle, vaikka nämä eivät vielä olisi erääntyneetkään.
3 3. LUNASTAMINEN 3.1 Lunastuksen suorittaminen 3.2 Lunastushinta 3.3 Lunastushinnan maksaminen Yritys on velvollinen lunastamaan edellä kohdassa 1.2 tarkoitetut toimitilat omakseen kohdassa 2.2 tarkoitetun vuokra-ajan kuluessa. Yrityksellä on lisäksi oikeus lunastaa toimitilat myös ennen vuokra-ajan päättymistä, suorittamalla kokonaisuudessaan yhtenä eränä sen, mitä vielä on maksamatta lunastushinnasta. Lunastushinta on sopimuksen alussa n. 152 000. Lunastushintaan on lisätty 2.5 kohdassa esitetyt perusparannustöistä aiheutuvat kustannukset. Lunastushinnan ja siihen liittyvän koron kuukausittainen maksuerä lasketaan ns. annuiteettiperiaatteella siten, että korko on 4 %, laina-aika 2 + 17 vuotta ja pääoma ko. lunastushinta. Yritys maksaa vain pääoman korkoa kaksi vuotta ja sen jälkeen lyhennyserät 17 vuodessa. Maksuerät on maksettava viimeistään kunkin kuukauden 5. päivänä kaupungin osoittamalle tilille. Arvioitu kuukausierä on sopimuksen alussa 1 532 sisältäen koron ja lyhennyksen ja 1.1.2016 kuukausierä on 1 537. Vuosina 2014 ja 2015 yritys maksaa vain pääoman koron. 3.4 Omistusoikeuden siirtyminen 4. MUUT SOPIMUSEHDOT 4.1 Tietojen antaminen 4.2 Sopimuksen siirtäminen ja alivuokraus Sen jälkeen kun yritys on maksanut kokonaisuudessaan kaikki tähän sopimukseen perustuvat kaupungin saatavat, toimitilojen omistusoikeus siirretään yritykselle tämän sopimuksen liitteenä (liite nro 3) olevan eri luovutuskirjan allekirjoittamisella. Yritys on velvollinen pyynnöstä toimittamaan kaupungille vuosittain tilinpäätöstietonsa. Yritys on myös velvollinen antamaan kaupungille tietoja yrityksen toiminnan laatuun ja laajuuteen sekä työpaikkojen määrään oleellisesti vaikuttavista muutossuunnitelmista, hyvissä ajoin ennen niiden toteuttamista. Kaupunki ei saa luvatta ilmoittaa kolmannelle tämän kohdan nojalla tietoonsa saamaa liike- tai ammattisalaisuutta. Yrityksellä ei ole vuokra-aikana oikeutta siirtää tätä sopimusta kolmannelle, ellei kaupunki anna siirtämiseen kirjallista suostumustaan. Yrityksellä on oikeus alivuokrata tai muutoin luovuttaa toimitiloja suoraan yrityksen omaan toimintaan liittyen kolmannelle osapuolelle ilman kaupungin suostumusta. Muussa tapauksessa alivuokraukseen tarvitaan kaupungilta kirjallinen suostumus.
4 4.3 Viivästyskorko Mikäli vuokran tai muun tähän sopimukseen perustuvan maksun suorittaminen viivästyy, erääntyneille saataville maksetaan ao. lain mukainen viivästyskorko eräpäivästä lukien. Tällä hetkellä viivästyskorko on 10,5 %. 4.4 Sopimuksen purkaminen 4.5 Lunastuserien palauttaminen Sopijapuolella on oikeus välittömästi purkaa sopimus, jos toinen sopijapuoli on olennaisesti rikkonut sopimusta, eikä, saatuaan tästä kirjallisen kehotuksen, viivytyksettä korjaa laiminlyöntiään. Mikäli sopijapuoli rikkoo liikehuoneiston vuokrauksesta annetun lain (482/95) säännöksiä tai tämän sopimuksen vuokraamista koskevia määräyksiä, noudatetaan mitä sanotun lain 8 luvussa on säädetty sopimuksen purkamisesta. Sopimuksen purkautumisesta vahinkotapahtuman johdosta on lisäksi määrätty edellä kohdassa 2.6. Sopimuksen purkauduttua kesken sopimuskauden kaupunki palauttaa yritykselle tämän maksamat lunastushintaerät. Palautettavasta määrästä kaupungilla on oikeus vähentää seuraavat erät: a) tähän sopimukseen perustuvat kaikki saatavansa sekä myös sellaiset sopimuksen kohteen käytöstä aiheutuvat maksut, jotka kaupunki kiinteistönomistajana mahdollisesti joutuu yrityksen puolesta maksamaan kolmannelle tai kaupungin omalle laitokselle, vaikka nämä eivät vielä olisi erääntyneetkään; b) kustannukset, jotka kaupungille aiheutuvat toimitilojen saattamisesta sellaiseen kuntoon, että ne voidaan kohtuudella luovuttaa uuden yrityksen käyttöön, kyseisen yrityksen erityisvaatimuksia kuitenkaan huomioon ottamatta; c) 7:n prosentin tasapoisto lunastushinnasta kutakin rakennuksen iän mukaista vuotta kohden, jonka yritys on toimitiloja hallinnut; ja d) mikäli teollisuushalli joutuu olemaan käyttämättömänä ennen kuin se kaupungin purettua sopimuksen yrityksen laiminlyönnin vuoksi luovutetaan uuden yrityksen käyttöön, tyhjänä oloaikaa vastaavasti enintään puolen vuoden vuokran suuruinen määrä. 4.6 Kaupungin oikeus eräisiin suorituksiin ja toimenpiteisiin yrityksen lukuun Mikäli yritys laiminlyö velvollisuutensa suorittaa edellä kohdassa 2.4 tarkoitettuja käyttömaksuja tai kohdassa 2.6 tarkoitettuja vakuutusmaksuja ja laiminlyönnin seurauksena rakennukselle mahdollisesti aiheutuu vahinkoa tai kysymyksessä oleva liityntäsopimus taikka vakuutussopimus mahdollisesti puretaan, kaupungilla on oikeus suorittaa yrityksen lukuun laiminlyöty käyttömaksu, liityntämaksu tai vakuutusmaksu ja periä suoritus yritykseltä. Mikäli yritys laiminlyö edellä kohdassa 2.5 tarkoitetun kunnossapitovelvollisuutensa, kaupungilla on oikeus suorittaa tarvittavat toimenpiteet yrityksen lukuun ja periä toimenpiteistä aiheutuneet kustannukset yritykseltä. Tässä kohdassa tarkoitetuille kaupungin saataville yritys maksaa edellä kohdassa 4.3 tarkoitetun viivästyskoron suorituspäivästä lukien.
5 4.7 Suoritusten maksujärjestys 4.8 Erimielisyyksien selvittäminen 4.9 Sopimuksen voimaantulo Yrityksen kaupungille tekemä maksusuoritus katsotaan kaupungin yritykseltä olevien saatavien suoritukseksi viivästyskorkoineen seuraavassa järjestyksessä: 1) kohdassa 4.6 tarkoitettu saatava; 2) kohdassa 2.3 tarkoitettu vuokra; ja 3) kohdassa 3.2 tarkoitettu lunastushinta. Tästä sopimuksesta aiheutuvat mahdolliset riitaisuudet ratkaistaan välimiesoikeudessa tai jomman kumman osapuolen niin vaatiessa paikallisessa hallinto-oikeudessa. Mikäli erimielisyydet jätetään välimiesoikeuden ratkaistavaksi, kumpikin osapuoli valitsee välimiesoikeuteen yhden jäsenen ja nämä puolestaan yhdessä puheenjohtajan. Siinä tapauksessa, etteivät osapuolten nimeämät välimiehet kahden viikon kuluessa pääse yksimielisyyteen puheenjohtajan valitsemisesta tai että toinen osapuoli laiminlyö välimiehen valitsemisen sanotussa ajassa, sopimukseen liittyvä riita tulee saattaa käräjäoikeuden ratkaistavaksi. Tämä sopimus tulee voimaan yrityksen osalta heti ja kaupungin osalta sitten, kun valtuuston sopimuksen hyväksymistä koskeva päätös on saanut lainvoiman. Tätä sopimusta on laadittu kaksi (2) samansisältöistä kappaletta, yksi kummallekin sopijapuolelle. LIITTEET: 1) Kiinteistönkaupan esisopimus 2) Kartta 3) Omistusoikeuden luovutuskirja Oulaisissa. 2014 OULAISTEN KAUPUNKI Esa Sippola kaupunginjohtaja Maarit Grekula kaupunginsihteeri KALENTERIPISTE T. OJA KY Tommi Oja liikkeenharjoittaja