Korjausrakentamispalveluiden ostaminen taloyhtiössä TkT Jari Virta
Korjausrakentamisen osapuolia Valtuudet palveluiden hankintaan Kuntotutkijat tms. Valvojat Materiaalin toimittajat Urakoitsijat Tilaaja rakennuttaja omistaja Projektipäällikkö Suunnittelijat
Korjausrakentamisen onnistumisen tekijät? 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 Urakoitsijan pätevyys Valvojan pätevyys Suunnittelijan pätevyys Käytännön toteutus työmaalla Sopimukset Ammattiylpeys EOS Jokin muu, mikä Korjausrakennuttaminen! Lähde: Korjausrakentamisbarometri 2012, Kiinteistöliitto
Suurimmat kehittämisasiat korjausprosessissa? 0 10 20 30 40 50 60 70 Valvonta ja rakennustarkastukset 53 58 Asukasviestintä ja asukkaiden tiedonsaanti 51 58 Rakennuttajan ja urakoitsijan välinen yhteistyö 54 60 Suunnittelu- ja sopimusasiakirjat Rakennuttajan ja suunnittelijan välinen yhteistyö Pää- ja muiden urakoitsijoiden välinen yhteistyö Hankkeen toteutusmuoto (perinteinen, KVR, ) Jokin muu 3 4 16 20 22 28 35 44 45 50 kevät 2013 syksy 2012 Korjausrakennuttaminen! Lähde: Korjausrakentamisbarometri 2012-2013, Kiinteistöliitto
Korjausrakentamisen kehittämisen suositukset, Tekes Tilaajan tavoitteisiin johtaminen Oikean toteutusmuodon valinta Hankintamenettelyjen monipuolisempi valinta Integrointi Tietomallintaminen Lähde: Rakennettu ympäristö ohjelma 2009-2014, Korjausrakentamisen kehittäminen teema, Tekes.
Tilaajan tavoitteisiin johtaminen Korjaushankkeiden toteuttaminen tilaajan tavoitteista ja reunaehdoista. Tavoitteet ja reunaehdot välitettävä hankintailmoituksiin, tarjouspyyntöihin ja sopimuksiin sekä kaupallisiin malleihin ja kannustinjärjestelmiin. Lähde: Rakennettu ympäristö ohjelma 2009-2014, Korjausrakentamisen kehittäminen teema, Tekes.
Palveluntuottajan hankinta Tarve Toimeksianto (suoritusvelvollisuus) Maksu- ja/tai palkkioperuste Tarjousten hankinta Sopimus
Muokattu lähteestä: Grönroos, Christian. 2009. Palvelujen johtaminen ja markkinointi, WSOYpro
Hankintaosaamisen A B C A B C D E
A B C Tarjouspyyntö Tarjous Neuvottelu Käytännöt vaihtelee osaamisen, hankekoon ja luvanvaraisuuden mukaan D E Sopimus Sopimuksenmukaisuuden valvonta
A Tarjouspyyntö Tilaajan on laadittava selkeä toimeksianto sekä tarkoituksenmukainen maksu- ja palkkioperuste. Lähetetään vain soveltuville palveluntuottajille. Tarjouspyyntö asiakirjoineen on hankintaprosessin tärkein asiakirja olisi laadittava kirjallisesti. Tarjouspyynnössä tulee yksilöidä täsmällisesti erityiset kustannuksia aiheuttavat laadunvarmistustoimet.
A Tilaaja määrittelee tavoitteet Tavoitteet voidaan esittää esimerkiksi tarveselvityksessä, hankeohjelmassa tai suunnitteluohjeissa. Tavoitteiden määrittely voi sisältää esimerkiksi: Laajuus-, laatu-, aika- ja kustannustavoitteet Toiminnalliset ja tuotannolliset tavoitteet Energiankulutus- ja olosuhdetavoitteet (sisäilmasto jne.) Ylläpidon tavoitteet (käyttöikä, huollettavuus jne.)
A Palveluntuottajan valinta Palveluntuottajan valinta pelkän hinnan perusteella voi johtaa tilanteeseen jossa tehtävään valitaan epäpätevä palveluntuottaja joka tekee halvimmalla vähiten. Soveltuvien palveluntuottajien valinnassa tulisi painottaa laadullisia tekijöitä: pätevyys (tieto & taito), relevantit referenssit, asiakaspalaute, resurssit jne. Hinta-laatukriteerien käyttö vähäistä korjausrakentamisessa
B Tarjous Tarjous toimitetaan tarjouspyyntöehtojen mukaan ja se laaditaan yleensä tarjouspyyntöasiakirjojen mukana toimitetulle tarjouslomakkeelle. Myöhässä tai virheellisesti laaditut tarjoukset on hylättävä. Halvimman tarjouksen lisäselvitykset jos se poikkeaa esim. 15-20 prosenttia toiseksi alimmasta tarjouksesta.
C Neuvottelut Selvitetään asiakirjojen molemminpuolinen ymmärrys mukaan lukien erityisehdot. Yleisistä sopimusehdoista poikkeavat ehdot käytävä huolella läpi. Varmistetaan laadunvarmistustoimet ja dokumentointitapa. Laaditaan pöytäkirja
D Sopimus Sopimus tulisi laatia aina kirjallisesti. Tarkasta sopimuslomake että se vastaa asiakirjoissa ja neuvotteluissa sovittuja asioita. Yleisistä sopimusehdoista poikkeamat kirjattava selkeästi. Tilaajavastuulain mukaiset selvitykset tarkistetaan aina ennen sopimuksen allekirjoitusta (tilaajavastuu.fi tai rala.fi) www.sopimuslomake.net
Hankintaosaamisen kulmakivet Yhteisistä toimintatavoista (strategia) on sovittu Soveltuvat palveluntuottajat on kartoitettu Tarjouspyynnön toimeksianto on selkeä ja yksiselitteinen Tarjouspyynnöissä ja sopimuksissa on otettu huomioon tarvittaessa tekninen, tuotannollinen ja toiminnallinen laatu Taloyhtiössä on sovittu tarjousten hankintaperiaatteista Hankkeeseen on valittu pätevät palveluntuottajat (MRL 119 ) Sopimukset on laadittu kirjallisesti Hankintaprosessissa on paljon kehitettävää!
Palautetta ja kehitysideoita: jari.virta@kiinteistoliitto.fi Oppaan printtiversiota voi tiedustella Rakentamisen Laatu RALA ry:stä http://issuu.com/kiinteistoliitto/docs/hankintaopas
Rakennustietosäätiön ohjekortteja RT 10-10982 Rakennuttajan työturvallisuusvelvoitteet talonrakennushankkeessa. 2010. 24 s. RT 13-10578 Konsulttisopimuksen laadinta.1995. 13 s. RT 13-10927 Suunnittelupalvelun tarjouspyyntö. 2008. 8 s. RT 13-10994 Suunnittelupalveluiden hankintamenettelyt. 2010. 8s. RT 13-11143 Konsulttitoiminnan yleiset sopimusehdot KSE 2013. 2014. 8 s. RT 16-10660 Rakennusurakan yleiset sopimusehdot YSE 1998. 1998. 19 s. RT 16-10669 Rakennusurakkasopimuksen laatiminen. 1999. 8 s. RT 16-10698 Urakkaohjelman laatiminen, talonrakennustyö. 1999. 19 s. RT 16-10699 Urakkarajaliitteen laatiminen, talonrakennustyö. 1999. 23 s. RT 16-10703 Pienurakkasopimuksen laatiminen, rakennustekniset työt. 1999. 7 s. RT 16-10707 Pienurakkasopimuksen laatiminen, sähkötekniset työt. 1999. 7 s. RT 16-10736 Maksuerätaulukon laatiminen. YSE 1998 asiakirjamalli. 2002. 2 s. RT 16-10744 Urakkatarjouspyynnön ja urakkatarjouksen laatiminen. 2001. 3 s. RT 16-10744 Urakkatarjouspyynnön ja urakkatarjouksen laatiminen. 2001. 3 s. RT 16-10745 Valvontasopimuksen laatiminen. 2002. 4 s. RT 16-10768 Urakkamuodot ja asiakirjat. YSE 1998 asiakirjaohje. 2002. 3 s. RT 16-10867 Pienten rakennustöiden laskutyösopimuksen laatiminen. 2006. 4 s. Ratu 1180-S Työmaan laatusuunnitelma. 1997. 8 s. Sopimukset RT 80265 Pienurakkasopimus. 1999. 9 s. RT 80260 Urakkasopimus. 1998. 11 s. RT 80345 Konsulttitoimeksiannon tilaus/tilausvahvistus/sopimus. 2014. 1 s. RT 80343 Konsulttisopimus. 2014. 7 s.