MUISTIO 1 (8) Harri Hiltunen 3.5.2012 Valtiovarainvaliokunta Asunto- ja ympäristöjaosto Eduskunta VNS 1/2012 vp valtioneuvoston selonteko valtiontalouden kehyksistä vuosille 2013 2016 ja asuntopoliittisen toimenpideohjelman toteuttamisedellytykset kehysten puitteissa; mahdolliset konkreettiset kehitysehdotukset tuleviksi asuntopoliittisiksi ratkaisuiksi. Motto: Suomen perustuslaki, 19 4 momentti: Julkisen vallan tehtävänä on edistää jokaisen oikeutta asuntoon ja tukea asumisen omatoimista järjestämistä. Asumisen kustannukset nousevat vuoteen 2015 mennessä 12 prosenttia 1 Suomalaisten asumiskustannukset nousevat yhteensä 12 prosenttia vuosina 2011 2015. Eniten nousevat velattomien eläkeläistalouksien asumismenot, peräti 16 prosenttia. Vuokralla asuvien asumiskustannukset nousevat samalla ajanjaksolla 13 ja velallisessa omistusasunnossa asuvien 9 prosenttia. Kovimmat nousupaineet kohdistuvat korkoihin ja hoitovastikkeilla katettaviin hoitokuluihin. Omistusasumisen kustannuksia kasvattavat eniten hoitokulujen nousupaineet ja asuntolainojen korot. Hoitokuluista eniten ovat nousussa lämmitys- ja sähköenergia- sekä vesikulut, joiden arvioidaan nousevan neljässä vuodessa 22-26 prosenttia. Koska arvio on tehty syksyllä 2011, valtioneuvoston kehyspäätöksien yhteydessä linjattua arvonlisäveronkannan nostoa eikä energiaverojen korotuksia ole huomioitu. Vaikka kotitalouksien tulokehityksen oletetaan pysyvän varsin myönteisenä, kotitalouksien asumismenojen osuus nettotuloista ei laske. Päinvastoin pienituloisilla ja eläkeläisillä asuminen vie entistä enemmän nettotuloista. Vuokra-asumisen puolella hoitokulujen nousu ja pääomaveron kiristäminen aiheuttavat tarkastelujaksolla suurimmat euromääräiset kustannuspaineet. Myös kiinteistöverotukseen kohdistuu merkittäviä korotuspaineita niin omistus- kuin vuokra-asumisessa. Taloyhtiön suurehkot peruskorjaukset kuten putkistoremontit nostavat asumisen menoosuutta nettotuloista keskimäärin 10 prosenttiyksikköä, mikä merkitsee rahallisesti noin neljää euroa neliöltä kuukaudessa. Korjausrakentamiseen kaavaillut rakentamismääräykset voivat nostaa vanhan asuntokannan korjauskustannuksia merkittävästi lähi vuosina. Vaikka vuokra-asuminen näyttää tulosten valossa omistusasumista edullisemmalta vaihtoehdolta, näin ei kuitenkaan ole. Omistusasumiseen liittyvä "pakkosäästäminen" asuntolainan lyhennyksen muodossa kasvattaa kotitalouden varallisuutta pitkällä aikavälillä merkittävästi enemmän suhteessa vuokralla asumiseen. "Pakkosäästämisen" mielekkyys on 1 Asumisen kustannukset, Pellervon Taloustutkimus ja Suomen Kiinteistöliitto 5.9.2011 (Tutkimuksessa on analysoitu niin sanottuja edustavia esimerkkitalouksia.) Suomen Kiinteistöliitto ry Annankatu 24 Y-tunnus 0307769-5 www.kiinteistoliitto.fi 00100 Helsinki Nordea 127030-60512 www.taloyhtio.net Puh. (09) 1667 6761 IBAN FI3612703000060512 Faksi (09) 1667 6400 BIC NDEAFIHH
2 (8) kuitenkinn kotitalouskohtainen. Eri elämäntilanteissa suuri säästöaste voi syödä kotitalouden kokemaaa yleistä hyvinvointia. Asumisen tukijärjestelmät uudistetta ava Asuntopoliittisen työryhmän käsityksen mukaan on tarpeen arvioida uudelleen laajapohjaisen, uusienasuntojen tarjontaa ja rahoituskustannusten keventämistää painottavan tukijärjestelmän perusteita. Tällaiseen arviointiin antavat aihetta monet eri tekijät: rahoitusmarkkinoiden muutos, sääntelyn yleinen keveneminen sekää asumisen tukitarpeident käyminenn väestön valtaosan kohdalta perusteettomiksi. Samassa yhteydessä olisi tarpeen laatia perusteellinen selvitys verotuksen ja muiden asumisenn tukien vaikutuksista eri asumispalvelujen hintaan, erityisesti omistusasumisen ja vuokralla asumisen suhteelliseen edullisuuteen. 2 Asuntopolitiikan ja asumisen tukipolitiikan uudistamisen perustaksisi tulisi käynnistää laaja kotimainen ja kansainvälisesti vertaileva tutkimustyö erilaisten asumisen tukien vaikutuksista. mm. asuntomarkkinoihin, kotitalouksien verorasitukseen, tulonjakoon, asumisen hintaan jne. Samassa yhteydessä voisi selvittää perin pohjin kiistanalaisen ns. asuntotulon verotuksen koskien kaikkia asuntojen hallintamuotoja ( omistus-, asumisoikeus-, pidentyminen, lainamarginaalien alentuminen, viitekorkotason alhaisuus) lisäksi asuntojen kysyntää on vuokra- ja osaomistusasuminen). Rahoitusmarkkinatekijöiden (lainarahan saatavuus, laina-aikojen Suomessa tukenut tulojen kasvu, omistusasumisen verotuet, väestön kasvu, muuttoliike keskuksiin sekä asuntokuntien lukumäärän kasvu. Verotukien asteittainen heikentäminen, sekä kiinteistöverojen että korkotason todennäköinen nousu n tulevaisuudessa kääntävät asumisen käyttökustannukset nousuun. Epävarmassa taloustilanteessa asuntojen hinnat saattavatt reagoida nopeastikin kysynnän vähentymiseen. 3 Tukipolitiikka painottaa vuokra-asumista 2 Valtioneuvoston asuntopoliittinen toimenpideohjelma 2012-2015 Työryhmän ehdotus e 3 Suomen asuntohintakehitys ja siihen vaikuttavat tekijät (Jarkko Kivistö, BoF Online, 4 2012 http://www.suomenpankki.fi/fi/julkaisut/selvitykset_ja_raportit/bof_online/documents/bof_online_04_2012.pdf)
3 (8) Valtiolla asumisen tukeminen voimakkaasti vuokra/asumisoikeusasumista painottavaa. Kunnissa asumisen tukeminen t on valtaosin vuokra-asumisen tukemista mm. markkinahint taa alempinaa tonttien luovutushintoina (myynti ja vuokraus), lainatakauksina ja lainoina, kiinteistöveron huojennuksina yleishyödyllisille vuokra-asuntojen vuokra-asunnoissa 1 278 00 00 henkilöä ja asumisoikeusasunnoissa 110 0000 henkilöä. Asumisen tuet / henkilö: omistusasuminen 1 015 euroa / henkilö ja vuokra- ja asumisoikeusasuminen 1 3863 euroa / henkilö. Asumisen tuett painottuvat selvästi vuokra-asum miseen. omistajille, jne. Omistusasunnoissa asuu noin 3 793 000 henkilöä, Asuntolainojen korkojen verovähennysoikeuden asteittainen vähentäminen, ja kehyspäätöksen mukainen asumistuen kehittäminen kasvattaa eroa a entisestään. Samoin vaikuttaisi oman asunnon myyntivoiton verottomuudenn poistaminen tai ns. asuntotulon veron ulottaminen vain omistusasumiseen (jättämällä markkinatasom oa halvemmissa vuokra- asunnoissa asuvat henkilöt verovapauden piiriin). Asuntopolitiikkaan liittyvät l tukijärjestelmät - verotus, korkotuet, avustukset, takaukset, valtion aravalainat - ovat kehittyneet / muotoutuneet noin kuuden vuosikymmenen kuluessa. Järjestelmä on nykyään tilkkutäkki, joka on syntynyt, kun järjestelmään on lisätty paikka paikan perään. Perusasetelma on ollut, että valtion tehtävä on edistää kohtuuhintaik ista asuntotuotannon, milloin omistus-, milloin vuokra- ja milloin asumisoikeusasuntotuotantoa. Nämä hallintamuotojen keskinäiset painotukset ovat vaihdelleet puoluepoliittisten suhdanteiden mukaan, ja olleet yleensä poliittisia kompromisseja. Kohtuuhintaisuutta asuntotarjonnassa on yritetty saadaa aikaan valtion asuntoviranomaistenn (arava, asuntohallitus, asuntorahasto) hinta/ /laatuvalvonnalla, kustannus/laatuohjauksella, ja vastaavilla enemmänn tai vähemmän tehokkailla järjestelmillä. Tuotettujen asuntojen hintaa (asukkaiden asumisen kustannuksia) on painettu alas alikorkoisilla lainoilla, takauksilla, avustuksilla, asuntojenn laatutasoon vaikuttamalla, markkinahintaa edullisemmilla valtion ja kuntien tonteilla jne. Edullista asuntotuotantoa on kuitenkin parhaiten ja eniten onnistuttu saamaan aikaan rakentamisen laskusuhdanteissa ja lamassa. Nousu- ja korkeasuhdank anteissa rakentajia on kiinnostanut aina ensisijaisesti markkinaehtoinen tuotanto. Valtion tulemasta tuotannosta rakentajat ovat kiinnostuneet aina silloin, kun ns. kovann rahan tuotanto on tyrehtynyt.
4 (8) Asuntolainojen korkojen verovähennysoikeus Pääministeri J. Kataisen hallitus on käynnistänyt asuntolainojen korkovähennysoikeuden asteittaisen vähentämisen, kutenn Verotuksen kehittämistyöryhmässä esitettiin. Keskusteluissa on ollut esillä myös nopeampi eteneminen vähennysoikeuden poistamiseks si kokonaan. Perusteena tälle on esitetty myös sitä, että yleinen korkotaso tulee olemaan pidemmän aikaan alhainen. Kotitalouksien asuntolainojen keskilaina-aika on noin 151 18 vuotta. Katsottaessa taaksepäin olemme nähneet tällaisena ajanjaksona hyvinn voimakasta asuntolainakannan korkovaihtelua (kokonaiskorko vaihdellut välillä 2 9 %). Kotitalouksien korkomenojen osuus käytettävistä vuosituloista a on samaan aikaan vaihdellut välillää 2 10 %. 1994-2011 Asuntolainoissa yleisesti käytettävät viitekorot ovat euroaikana reilun kymmenen vuoden kuluessa vaihdelleet 1,5 5,5 % välillä. Korkohistorian valossa 15-18 vuoden keskimääräisellä asuntolainan juoksuajalla tullaan näkemään vielä useampi viitekorkojen nousu ja lasku. Useammaksi vuodeksi oletettu alhainen korkotaso tuleee merkitsemään, että valtion verotulonmenetykset korkovähennysoikeudesta jäävät "perinteistä"" " korkotasoa" pienemmiksi jo nykymallilla ja suunnitellulla vähennysoikeuden kaventamisella.
5 (8) Korkovähennysoikeuden hillittyä alasajoa puoltaa myös se, että suuri osa nykyisistä asuntovelallisista on ostanut asuntonsa korkea hintakauden vallitessa, ja he eivät hyödy vähennysoikeuden leikkaamista seuraavasta ekonomistien povaamasta asuntojen hintatason laskusta - vaan voivat itse asiassa kärsiä tappioita. Korkotaso voi 15 18 vuoden kuluessa myös kohota merkittävästi, jolloin viime vuosina lainan ottaneiden kotitalouksien taloudellinen asema kiristyisi huomattavasti. Jo nykyisellään koroista jää kotitalouden maksettavaksi yli 70 %, verotuen maksaessa alle 30 % osuuden. Vähennysoikeuden nykyistä nopeampi ja voimakkaampi leikkaaminen alentaisi varmasti asuntovelallisten kotitalouksien (pääasiassa nuoria perheitä ja lapsiperheitä) luottamusta talouteensa ja leikkasi kulutuskysyntää. Jos korkovähennysoikeutta halutaan supistaa nopeasti, vaihtoehto voisi olla vähennysoikeuden poistaminen uusilta lainanottajilta tai kohdentamalla uusiin lainanottajiin nopeammin alentuva vähennysoikeus. Kohtuuhintaisen omistusasumisen tukeminen (korkovähennysjärjestelmän poistuessa) Jos omistusasumisen verotuet (korkovähennykset, myyntivoiton verottomuus) poistetaan, on perusteltua kysyä, miten omistusasumisen tuotantotuki järjestetään tulevaisuudessa, jotta asuntojen erilaisia hallintamuotoja kohdeltaisiin tasapuolisesti suhteessa vuokra- ja asumisoikeusasuntotuotannon tukemiseen? Nykyisten vuokra- ja asumisoikeusasuntotuotannon tukien maailmassa olisi perusteltua ottaa käyttöön vastaavanlaiset valtion korkotuki- (ja täytetakaus) lainat, kuin vuokraasuntotuotannossa. Siis 90 95 % korkotukilainayhtiölaina, 1,7 % omavastuukorko, valtion täytetakaus, jne. Asukas(=ostaja)valinta samanlainen kuin ARA vuokra- /asumisoikeusasunnoissa. Oman asunnon myyntivoiton verottomuus Oman asunnon myyntivoitto on nykyään verovapaa kahden omistusvuoden jälkeen. Vastaavasti myyntitappio ei ole vähennyskelpoinen. Tätä verovapautta on myös harkittu poistettavaksi. Olisi kaiketi perusteltua, että jos myyntivoitto säädetään verolliseksi, tulisi myyntivoittoa laskettaessa ottaa huomioon omistajan voiton hankkimiseksi tekemät korjaus- ja kunnossapitotoimet ( verotettavasta tulosta oltava oikeus vähentää sen hankkimisesta syntyneet kulut periaate ). Myös mahdollinen myyntitappio tulisi voida vähentää 1) pääomatuloista, 2) muista tuloista. Varsinkin taantuvilla alueilla sekä korkovähennysoikeuden poistamisen alentaessa asuntojen hintatasoa myyntitappiot ovat realistinen vaihtoehto.
6 (8) Ns. yleishyödyllisyyys sekä tuen tehokas kohdentuminen sosiaalisuus takaisin yleishyödyllisyyteen Kiinteistöverotus Yleishyödyllisyyssäännöksien tavoitteet kirjataan lain tasolle ja samalla selvennetään yleishyödyllisyyden käsite. ARA tuotannon yleishyödyllisyyden sisältö on ristiriidassa Tuloverolain 22 :ssä olevan yleishyödyllisen yhteisön määritelmän ja sisällön kanssa. Koska ARAVA/korkotukilainsäädännön mukaan yleishyödylliset yhteisöt voivat tulouttaa omistajilleen voittoja, ei niitä voi pitää yleishyödyllisinä termin varsinaisessa tarkoituksessa. Lisäksi ARAVA/korkotukisäädöksien sisältö on ristiriidassa Tuloverolain 22 kanssa: 22 Yhteisö on yleishyödyllinen, jos 1) se toimii yksinomaan ja välittömästi yleiseksi hyväksi aineellisessa, henkisessä, siveellisessä tai yhteiskunnallisessa mielessä; 2) sen toiminta ei kohdistu vain rajoitettuihin henkilöpiireihin; 3) se ei tuota toiminnallaan siihen osalliselle taloudellista etua osinkona, voitto-osuutena taikka kohtuullista suurempana palkkana tai muuna hyvityksenä Työryhmän kannanotoista voi päätellä, että nykyinen sosiaalisen vuokra-asuntotuotannon tukijärjestelmä ei toimi lainsäätäjän toivomalla tavalla eikä tuki päädy sitä eniten tarvitseville. Valtiontalouden tarkastusvirasto (VTV) ja ARA selvittävät yhteistyössä valtion tukemien vuokra-asuntojen vuokrien omakustannusperiaatteen toteutumista sekä samoin vuokrien tasausjärjestelmää. Sosiaalisen vuokra-asuntokannan käyttöä asunnottomuuden vähentämiseksi tehostetaan. Selvitetään, miten paljon toimeentulotuella korvataan asumismenoja ja miten jatkuvaa toimentulotuen tarvetta asumismenoihin voitaisiin vähentää. Lisäksi selvitetään valtion tukemien tavallisten vuokra-asuntojen asukasrakennetta pitkällä aikavälillä sekä selvitetään asukasvalintakriteerien toteutumista kunnissa ja eri toimijoilla. Omakustannusvuokrien määräytymisperusteisiin tehdään tarkennus siten, että varautuminen korjauksiin on kohtuullista. Selvitetään tarve nostaa kiinteistöveron alarajoja. (VNS 1/2012 vp) Kiinteistöverotusta tulisi uudistaa lisäämällä kuntien päätösvaltaa poistamalla kiinteistöveroprosenttien alarajat. Lisäksi maapohjan verottamista tulisi uudistaa siten, että asuinkiinteistöille olisi erillinen maapohjaa koskeva kiinteistöveroprosentti. (Vuonna 2011 Helsingin Töölössä sijaitsevassa kerrostalossa asuva eläkeläinen maksoi 60 m2 asunnostaan yleistä kiinteistöveroa noin 353 euroa vuodessa, kun vastaavassa asunnossa Jyväskylässä asuva eläkeläinen maksaa yleistä kiinteistöveroa noin 114 euroa vuodessa.
7 (8) Rakennuksen (asuintalon) kiinteistövero oli helsinkiläiseläkeläisellä noin 101 euroa vuodessa, ja jyväskyläläiseläkeläisellä 158 euroa vuodessa. Veron suuruuteen ei vaikuta lainkaan verotettavan eläketulon tms. määrä). Kiinteistöveroa voi pitää uudenlaisena varallisuusverona, koska se määräytyy kiinteistövarallisuuden perusteella, ei kiinteistöstä saatavan verotettavan tulon perusteella. Kiinteistövero on veromuotona ongelmallinen, koska se ei huomioi verovelvollisen veronmaksukyvyn kehitystä (eli kassavirtaa ). Kuntien verotulopohjan paikkaaminen kiinteistöverotusta kiristämällä ei ole pitkällä aikavälillä kestävä tie. Kiinteistöverotuksen tason säilyttämiseksi kohtuullisena tulisi veropohjaa laajentaa ulottamalla kiinteistövero koskemaan myös maa- ja metsätalousmaata. Tällä voitaisiin vahvistaa erityisesti pinta-alaltaan suurten mutta väestömäärältään pienten kuntien veropohjaa. Koska metsänomistajista merkittävä osa asuu muualla kuin kunnassa, jossa metsämaa sijaitsee, tasaisi metsämaan kiinteistöverotus myös kuntien välisiä verotuloja. Kiinteistöliiton Indeksitalo -selvitys osoittaa, että kiinteistöverot ja maksut ovat nousseet vuodesta 2001 vuoteen 2011 yli 60 prosenttia, mutta kuluttajahinnat samana aikana vain alle 20 prosenttia. Samana aikana asuinkerrostalojen ylläpitokustannusindeksi on noussut myös runsaat 60 prosenttia eli ansiotason nousua nopeammin. 4 Tonttimaan tarjonta 1. Rakentamattoman rakennusmaan korotetun kiinteistöveron alarajaa nostetaan nykyisestä Helsingin seudulla. Korotettu kiinteistövero laajennetaan koskemaan kaikkia rakentamattomia tontteja mukaan lukien niitä, jotka rajoittuvat omaan vakituiseen asuinrakennukseen. Kiinteistöjen verotusarvot sekä tiedot rakennetuista kiinteistöistä saatetaan ajan tasalle. 2. Kunnat tehostavat maapolitiikkaansa ja käyttävät nykyistä aktiivisemmin lunastusmenettelyä ja rakentamiskehotuksia. Nämä menettelyt kytketään osaksi Helsingin seudun aiesopimusta. Kunnat kehittävät kaavoitusta ja kumppanuushankemenettelyjä. 3. Valtiovarainministeriön johdolla inventoidaan kaikki valtion ja valtionyhtiöiden hallinnassa olevat maa-alueet Helsingin seudulla. Asuntotuotantoon soveliaat, valtion tai valtionyhtiöiden tarpeista vapautuvat maanomistukset luovutetaan asuntotuotannon käyttöön koko Helsingin seudulla kohtuulliseen hintaan. Myytävien maiden ehdoksi asetetaan niiden käyttö kohtuuhintaiseen asuntotuotantoon. Valtion kannalta tarpeettomista vuokraoikeuksista luovutaan. Asuntojen hinnannousu näyttää irtaantuneen rakennuskustannusten kehityksestä ja on johtanut ennen kaikkea tonttimaan voimakkaaseen hinnannousuun. Kaavoitetun, rakentamattoman tonttimaan saamiseksi rakennustuotannon käyttöön olisi syytä käyttää kaikkia lain tarjoamia menettelyjä. 5 4 http://www.kiinteistoliitto.fi/uutiset/2011/34673.aspx, Indeksitalo 2011 5 Suomen asuntohintakehitys ja siihen vaikuttavat tekijät (Jarkko Kivistö, BoF Online, 4 2012 http://www.suomenpankki.fi/fi/julkaisut/selvitykset_ja_raportit/bof_online/documents/bof_online_04_2012.pdf)
8 (8) Kunnanvaltuusto voi määrätä rakentamattomien rakennuspaikkojen veroprosentiksi 1,00 3,00 % vuodessa. Suuremmalla prosentilla pyritään saamaan rakentamattomat tontit käyttöön. Lain määrittämää haarukkaa voi kritisoida, koska rakentamattomien rakennuspaikkojen arvo nousee varsinkin pääkaupunkiseudulla merkittävästi korotettua kiinteistöveroa nopeammin. Lisäksi tonttien verotusarvot ovat jäljessä tonttien käyvistä arvoista. Helsingin seudun kunnissa on havaittavissa haluttomuutta sitoutua käyttämään edes osa valtion saatavasta edullisesta asuntotuotantoon soveltuvasta maasta kohtuuhintaiseen asuntotuotantoon (varsinkin ns. ARA -vuokra-asuntotuotantoon). Asunto-osakkeiden ja kiinteistöyhtiöiden osakkeiden varainsiirtovero Lopuksi: Asunto-osakkeiden ja kiinteistöyhtiöiden osakkeiden varainsiirtoveron verokanta korotetaan 1,6 prosentista 2 prosenttiin v. 2013. Lisäksi kiinteistöyhtiöiden velkaosuus lisätään varainsiirtoveron veropohjaan. Toimien arvioidaan lisäävän varainsiirtoverokertymää vuositasolla yhteensä n. 80 milj. euroa. Tavoitteena tulisi olla asuntojen kauppaan liittyvien varainsiirtoverokantojen yhdenmukaistaminen siten, että sekä asunto-osakkaiden (nyt 1.6 % => 2,0 %) että asuntokiinteistöjen (nyt 4 %) varainsiirtoverokanta olisi sama. Tämä voitaisiin toteuttaa asunto-osakkeiden verokantaa nostamalla ja asuntokiinteistöjen verokantaa laskelmalla. Varainsiirtoverokantojen erisuuruus johtaa tarpeettomaan pienten asunto-osakeyhtiöiden perustamiseen, mikä aiheuttaa myöhemmin vaikeuksia yhtiöiden hallinnon järjestämisessä ja hoitamisessa mm. asunto-osakeyhtiö- ja kirjanpitolainsäädännön mukaisesti. Varainsiirtoveron käyttämistä asuntomarkkinoiden suhdannepolitiikan keinona kannattaisi harkita yleisemminkin. Esimerkiksi asuntokauppaan ja asuntoluottojen kysyntään voisi vaikuttaa varainsiirtoverolla (leimaverolla). B. Wahlroos Helsingin Sanomat: 12.2.2012 :...meidän täytyy kantaa suurta huolta siitä, että yhteiskunnalliset kannustimet ovat sellaisia, jotka johtavat ihmiset työhön ja aktiiviseen osallistumiseen." Harri Hiltunen toimitusjohtaja harri.hiltunen@kiinteistoliitto.fi 050-551 1295