HALLITUS 50 24.03.2014 MAANVUOKRASOPIMUKSEN TEKEMINEN KIINTEISTÖ OY UUSI LASTENSAIRAALAN JA HUONEENVUOKRASOPIMUKSEN TEKEMINEN STIFTELSEN NYA BARNSJUKHUSETS STÖD - UUDEN LASTENSAIRAALAN TUKISÄÄTIÖN KANSSA 697/10/03/02/00/2011 HALL 50 Säätiömalli Valtuusto päätti 13.12.2012 40, että uusi lastensairaalahanke toteutetaan säätiö -mallin mukaisena, jolla mahdollistetaan laajamittainen ulkopuolisen rahoituksen kerääminen ja saadaan korkean luokan asiantuntemusta mukaan hankkeeseen ja että edellytysten täyttyessä perustetulle säätiölle lahjoitetaan vuosien 2014-16 aikana 40 miljoonaa euroa lastensairaalan rakentamista varten edellyttäen, että säätiö saa merkittävää rahoitusta kansalaiskeräyksellä ja valtionrahoituksella. Sääntöjensä mukaisesti Uuden Lastensairaalan Tukisäätiön tarkoitus on edistää molemmilla kotimaisilla kielillä tapahtuvaa lastenlääketieteellistä tutkimusta, opetusta ja erikoistumista pediatriseen lääketieteeseen sekä näiden hyödyntämistä etupäässä rakennuttamalla ja ylläpitämällä tähän tarkoitukseen sopivia tiloja sekä edistämällä tutkimusta lastenlääketieteen yhteydessä. Aiesopimus Valtuusto päätti 12.6.2013 22 hyväksyä osaltaan aiesopimuksen tehtäväksi Stiftelsen Nya Barnsjukhusets Stöd - Uuden Lastensairaalan Tukisäätiön kanssa, ja että HUS sitoutuu myöntämään 40 milj. euroa em. säätiölle Uuden Lastensairaalan rakennuttamista varten. Lahjoituksen maksamisesta ja sen ehdoista valtuusto päättää erikseen. Aiesopimuksessa sovitaan muun muassa, että 1. HUS vuokraa maa-alueen Kiinteistö Oy:lle 30 vuoden määräajaksi Lastensairaalan rakennuksen toteuttamista varten. Maanvuokrasopimuksen keskeinen ehto on, että HUS perii Uuden Lastensairaalan maa-alueesta vuokraa, joka on määrältään nimellinen. 2. HUS:n ja Säätiön välillä solmitaan pääomavuokrasopimus, jolla HUS vuokraa rakennuksen Säätiöltä 30 vuoden määräajaksi. Aiesopimuksen mukaan vuokrasopimuksen keskeiset ehdot perustuvat seuraaviin lähtökohtiin: HUS maksaa Säätiölle vuotuista omakustannusperusteista vuokraa, jolla katetaan seuraavat kustannukset ja kulut: jäljempänä kuvatun Hankkeeseen käytettävän vieraan pääomanehtoisen rahoituksen rahoituskustannukset ja Kiinteistö Oy:n kiinteistö- ja muihin vakuutuksiin liittyvät vakuutusmaksut. Osapuolet toteavat kuitenkin, että edellä mainitun vuokran lisäksi Säätiöllä ja Kiinteistö Oy:llä ei ole muita tuloja, joilla voidaan kattaa Kiinteistö Oy:n yleiskustannuksia, poistoja ja muita kuluja. Osapuolten välisissä neuvotteluissa lopullisesta sopimuksesta HUS:n Säätiölle maksettavasta vuokrasta
huomioidaan myös nämä asiat. Vuokra on käytettävissä vain tässä kohdassa tarkoitettujen sekä muiden Kiinteistö Oy:n normaaliin toimintaan liittyvien kustannusten ja kulujen kattamiseksi. Kiinteistö Oy:n talous rakennetaan siten, että se ei tuota voittoa, jollei Sopijapuolten kesken yhteisesti muuta sovita. Selvyyden vuoksi todetaan, että vuokratuloja ei voi käyttää Säätiön (muun kuin sairaalarakennukseen ja Kiinteistö Oy:n toimintaan liittyvän) hallinnon taikka Säätiön mahdollisesti harjoittaman tutkimus-, koulutus- tai kehitystyön taikka vastaavan toiminnan kulujen kattamiseen. HUS huolehtii ja vastaa yhteisesti sovittavalla tavalla rakennuksen kaikesta yllä- ja kunnossapidosta sekä peruskorjaustarpeista sekä niiden aiheuttamista kustannuksista Lastensairaalan toiminnan edellyttämällä tavalla; Toiminnan edellyttämästä lisärakentamisesta ja muutostöistä ja niihin liittyvästä kustannusten jakamisesta sovitaan Säätiön ja HUS:n välillä erikseen; Säätiö ei saa luovuttaa Kiinteistö Oy:n osakkeitaan kolmannelle osapuolelle ilman HUS:n nimenomaista suostumusta. Kiinteistö Oy:llä ei ole oikeutta ilman HUS:n lupaa myydä tai muutoin luovuttaa Lastensairaalarakennusta kolmannelle. Kiinteistö Oy saa kuitenkin pantata lastensairaalarakennusta ja siihen liittyvää maavuokrasopimusta vieraan pääoman takaisinmaksun vakuudeksi. Lahjoitus Valtuusto päätti 11.12.2013 45 lahjoittaa Uuden Lastensairaalan rakentamiseen 40 miljoonaa euroa, lahjoitus maksetaan tasaerinä vuosina 2015-2017. Lahjoitukselle asetettiin mm. seuraavia ehtoja: tukisäätiö toimittaa HUS:lle kalenterivuosittain, seuraavan vuoden huhtikuun loppuun mennessä kirjanpitoaineistoon perustuvat selvitykset hankkeen toteutuneista kustannuksista ja rahoituslähteistä sekä vakuutuksen lahjoituksen ehtojen täyttymisestä päättyneen vuoden osalta, rakennuksen suunnittelussa ja toteutuksessa sitoudutaan kaikin keinoin ympäristön ja kestävän kulutuksen huomioimiseen ja noudatetaan kaikkia Suomessa sovellettavia harmaan talouden torjuntaa edistäviä ohjeita, sopimuksia ja määräyksiä, uuden lastensairaalan hankeselvitystä ja myöhemmin HUS:n hyväksyttäväksi esitettävää hankesuunnitelmaa noudatetaan hankkeen sisältöä ja laajuutta sitovasti ohjaavina suunnitelmina, lastensairaalan rakennussuunnitelmat ja alueen maankäyttö- ja liikennesuunnitelmat esitetään HUS:n kiinteistöjohtajan hyväksyttäviksi, lastensairaalasta perittävä pääomavuokra on omakustannusperusteinen; lähtökohtaisesti se sisältää vain vieraalla pääomalla rahoitetun osuuden rakennusinvestoinnista, ei esimerkiksi sijoitetun pääoman tuottotavoitteita.
Määräalan vuokrasopimus Määräalan vuokrasopimuksen laadinnan lähtökohtana on ollut HUS:n ja sen omistajakuntien väliset vastaavat sopimukset sekä edellä mainitussa hallituksen ja valtuuston hyväksymässä aiesopimuksessa sovitut asiat. Määräalan vuokraaminen mahdollistaa Uuden Lastensairaalan rakentamisen Meilahden sairaala-alueelle. Samalla HUS pystyy vuokrasopimukseen kirjatuilla ehdoilla ohjaamaan ja valvomaan rakennushanketta. Esityslistan liitteenä 1 olevan maanvuokrasopimusluonnoksen mukaan HUS-kuntayhtymä vuokraa Uuden Lastensairaalan tukisäätiön omistamalle kiinteistöosakeyhtiölle 33 vuodeksi määräalan HUS:n omistamasta Meilahden sairaala-alueen tontista Uuden Lastensairaalan rakentamiseksi. Uuden Lastensairaalan rahoittamiseen osallistuu merkittävällä panoksella myös Suomen valtio, joka tullee myöntämänsä valtionavustuksen ehtona edellyttämään, että lastensairaalaa saa käyttää vain julkisen terveydenhuollon piiriin kuuluvaan toimintaan, toisin sanoen lainsäädännössä säädetyn, julkisen terveydenhuollon palveluvelvoitteen toteuttamiseen. HUS:n hallituksen hyväksymän toimitilapolitiikan mukaisesti HUS ei peri sisäisessä vuokrauksessaan maanvuokraa. Eri toimialojen tasapuolisen kohtelun vuoksi ei myöskään HUS:n käyttöön rakennettavalta Uudelta Lastensairaalalta peritä maanvuokraa niin kauan kuin rakennusta käytetään pelkästään julkisen terveydenhuollon palveluvelvoitteen toteuttamiseen. Jos HUS perisi maanvuokraa kiinteistöosakeyhtiöltä tulisi vuokra sairaalarakennuksen vuokralaisen, HUS:n itsensä maksettavaksi. Rakennus tulee toteuttaa HUS:n hallituksen hyväksymän hankesuunnitelman mukaisesti. Hankesuunnitelmassa asetetaan tavoitteet jatkosuunnittelulle ja toteutukselle, määritellään toiminnan sisältö, hankkeen laajuus ja budjetti. Hankesuunnitelma on hankkeen myöhempiä vaiheita sitova. Uuden Lastensairaalan hankesuunnitelman hyväksyminen on seuraavana asiana kokouksen esityslistalla. Hankkeeseen sisältyy myös 100 pysäköintipaikan rakentaminen sairaalan kellariin, minkä säätiö sitoutuu kustantamaan omalla ei-vieraan pääoman ehtoisella varainhankinnallaan. Näin ollen autopaikat eivät vaikuta sairaalasta maksettavaan vuokraan. Muita oleellisia ehtoja sopimuksessa ovat mm. seuraavat: Vuokralainen vastaa siitä, että hankkeen toteutuksessa noudatetaan kaikkia hankkeelle myönnettävälle valtionavustukselle asetettavia ehtoja ja HUS:n lahjoitukselleen asettamia ehtoja. Maa-alueelle jäävät purettavat rakennukset, niiden osat tai rakenteet sisältyvä hankkeeseen ja niiden purkamiskustannukset sisältyvät hankkeen kustannuksiin. Hankkeen toteutussuunnitelmat tulee laatia hyväksytyn hankesuunnitelman mukaisesti. Suunnittelussa on noudatettava vuokranantajan laatimia suunnitteluohjeita ja määräyksiä.
Suunnitelmista on pyydettävä lausunto HUS:n työsuojeluorganisaatiolta. Sairaalalle on laadittava jätehuoltosuunnitelma, mikä yhdessä jätetilojen suunnitelmien kanssa on hyväksytettävä HUS-Ympäristökeskuksella. Sairaalan laitoshuoltoja siivoustilojen suunnitelmista on pyydettävä lausunto HUS-Desikolta. Rakennusta koskevat rakennussuunnitelmat, tekniset suunnitelmat, alueen maankäyttö- ja liikennesuunnitelmat tulee hyväksyttää vuokranantajalla. Kun Uusi Lastensairaala rakennetaan HUS:n omistamalle maalle, on sopimuksessa lähdetty siitä, että vuokralaisella on etuoikeus vuokra-ajan päättyessä saada vuokra-alue uudelleen vuokralle 30 vuodeksi lähtökohtaisesti samoilla ehdoilla. Ellei vuokralainen halua jatkaa vuokrasuhdetta, on vuokranantajalla oikeus lunastaa rakennus vuokra-ajan päättyessä, sekä sen laitteet ja järjestelmät (eli toimiva sairaala) perustuksineen maksamalla vuokralaiselle lunastushintana rakentamista ja/tai peruskorjausta varten vuokranantajan suostumuksella otetusta vieraasta pääomasta mahdollisesti jäljellä olevan määrän siten, että vuokralainen voi suorittaa kyseisen vieraan pääoman pois. Lisäksi vuokralainen tilittää vuokranantajalle mahdollisen käyttämättä olevan rakennuksen vakuutuskorvauksen Määräalan vuokrasopimuksessa todetaan myös, että maanvuokrasopimus ja säätiön ja HUS:n välille solmittava sairaalaa koskeva vuokrasopimus liittyvät toisiinsa ja täydentävät toisiaan. Sairaalan vuokrasopimusta jatkettaessa on etusija vuokrasopimuksen jatkamiseen HUS:lla tai sillä taholla, joka vastaa kyseisellä alueella julkisesta erikoissairaanhoidosta lainsäädännön perusteella. Uuden Lastensairaalan huoneenvuokrasopimus HUS:n ja säätiön välillä solmitussa aiesopimuksessa on sovittu, että Uuden Lastensairaalan rakennuksen rakennuttajana toimii Säätiön perustama kiinteistöosakeyhtiö. Uusi Lastensairaalan rakennus kirjataan Kiinteistö Oy:n taseeseen. Kiinteistö Oy on keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö ja sen koko osakekannan omistaa Säätiö. Aiesopimuksessa sovitulla tavalla HUS vuokraa Uuden Lastensairaalan Stiftelsen Nya Barnsjukhusets Stöd - Uuden Lastensairaalan Tukisäätiöltä. Vuokrasopimusluonnos on esityslistan liitteenä 2. HUS vuokraa uuden lastensairaalan säätiöltä pääomavuokralla. HUS maksaa vuokranantajalle vuotuista omakustannusperusteista vuokraa, jolla vuokranantaja kattaa vastikkeiden muodossa sairaalan rakentamiseen käytetyn, Kiinteistö Oy Uusi Lastensairaala-nimisen kiinteistöosakeyhtiön ottaman vieraan pääomanehtoisen rahoituksen rahoituskustannukset, vieraan pääoman lyhennykset, kiinteistö- ja muihin vakuutuksiin liittyvät vakuutusmaksut, vuokranantajalle kiinteistöstä aiheutuvat muut suorat kustannukset sekä kiinteistöverot. Vuokra saa sisältää vain rakennuksen omistavan kiinteistöosakeyhtiön normaaliin toimintaan liittyvät kohtuulliset kustannukset. Rakennuksen omistavan kiinteistöosakeyhtiön talous järjestetään niin, että se ei tuota voittoa. Vuokrasopimuksen lähtökohtana on, että vierasta pääomaa on enintään 50 miljoonaa euroa. Jos tämä vieraan pääoman määrä ylittyy, tuodaan vuokrasopimus uudestaan HUS:n hallituksen päätettäväksi. Jotta
toimitilakustannukset saadaan mahdollisimman vakaiksi ja ennalta arvattaviksi, määritellään pääomavuokra 6-10 vuoden jaksoissa siten, että kunkin jakson alkaessa pääomavuokra määritellään omakustannusperusteisesti kiinteistöosakeyhtiön talousarviota vastaavasti ja sidotaan jakson ajaksi elinkustannusindeksiin. Lääketieteen kehittyminen on nopeaa, ja jotta Uusi Lastensairaala säilyisi jatkossakin maailman parhaana lastensairaalana, HUS maksaa edellä mainitulla tavalla lasketun vuokran lisäksi 1 /brm2/kk varattavaksi lastensairaalan toiminnan edellyttämästä lisärakentamisesta, muutostöistä ja perusparannuksista aiheutuviin investointeihin. Yli kustannusten peritty pääomavuokra rahastoidaan ja sitä ja sen tuottoa voidaan käyttää ainoastaan Uuden Lastensairaalan rakennusinvestointeihin. Vuokranantajan on huolehdittava siitä, että kerättyä rahastoa säilytetään ja hoidetaan rahaston arvon säilyttävällä tavalla. Kiinteistöosakeyhtiön hallitus laatii rahastoitujen varojen käytöstä yhdessä vuokralaisen kanssa suunnitelman vähintään 5 vuoden välein. Säätiö raportoi rahastoitujen varojen määrän ja tuoton vuosittain kiinteistöosakeyhtiölle ja HUS:lle huhtikuun loppuun mennessä. Vuokrasopimuksen päättyessä yli kustannusten peritty käyttämätön vuokra ja sen tuotto hyvitetään vuokralaiselle. Säätiö ei ole ilmoittanut arviotaan Uuden Lastensairaalan tulevasta vuokrasta. HUS:n kiinteistöjohtajan arvion mukaan säätiölle maksettava lastensairaalan vuokra tulee tämän hetken arvion mukaan olemaan 3,5 miljoonaa euroa vuodessa. Vuokra muodostuu säätiölle maksettavista vieraan pääoman lyhennyksistä 1,67 milj. /v vieraan pääoman korosta 0,75 milj. /v kiinteistöverosta 0,5 milj. /v kiinteistövakuutuksesta arvio 0,04 milj. /vuosi, sairaalan muutos-, peruskorjaus- ja perusparannusinvestointeihin varattavasta 0,54 milj. /v ja hallintokuluista. Tämän lisäksi tulevat ylläpitokustannukset arvio 3,4 milj. /v, HUS:n lahjoittaman osuuden poisto 2 milj. /v. Uuden Lastensairaalan sisäinen vuokra on siis n. 8,9 milj. /vuosi (n. 21 /hum2). HUS vastaa kaikista rakennuksen käyttömenoista kuten, lämpö-, sähkö-, kylmä-, vesi-, jätevesi- ja jätehuoltomaksuista sekä kiinteistön siivouksesta ja puhtaanapidosta myös ulkoalueiden osalta (myös talvipuhtaanapito), huollosta ja kunnossapidosta sekä solmii näitä koskevat toimitussopimukset siis vastaavalla tavalla kuin esimerkiksi Kätilöopiston sairaala on vuokrattu Helsingin kaupungilta. Vuokralaisella on oikeus nimetä edustajansa vuokrakohteen omistavan kiinteistöosakeyhtiön hallitukseen ja vuokralaiselle raportoiva tilintarkastaja tarkastamaan kiinteistöosakeyhtiön toimintaa sekä rahastoituja vuokravaroja koko vuokrasopimuksen voimassaolokauden 6.12.2017 alkaen. Kiinteistöosakeyhtiön hallitus raportoi yhtiön taloudesta ja toiminnasta kaksi kertaa vuodessa HUS:n hallitukselle. Säätiö ei myöskään saa myydä tai muutoin luovuttaa vuokrakohteen omistavaa kiinteistöosakeyhtiötä tai osaa siitä ilman HUS:n nimenomaista kirjallista lupaa. Sopimuskauden päätyttyä HUS:lla on etuoikeus saada rakennus uudelleen vuokralle ehdoilla, joissa noudatetaan samoja periaatteita kuin tässä vuokrasopimuksessa. Uusi vuokrasopimus ja samaan aikaan laadittava maanvuokrasopimuksen jatkosopimus liittyvät
toisiinsa ja niiden vuokra-aikojen ja muiden ehtojen tulee olla yhteensopivat. HUS:n ohjaus ja valvontamahdollisuudet Uuden Lastensairaalan rakentamisessa Rakennustoimikunta Projektin johtoryhmä HUS:n kiinteistöjohtaja Säätiön perustaman Rakennustoimikunnan tehtävänä on ohjata, koordinoida ja valvoa hankkeen toteutumista säätiön ja HUS:n hallitusten päätösten mukaisesti. Rakennustoimikuntaan kuuluu 6 jäsentä, 3 HUS:ilta ja 3 säätiöltä. Säätiö nimeää toimikunnan puheenjohtajan. Rakennustoimikunta sopii HUS:n kanssa hankkeen toiminnallisesta suunnittelusta, sisällöstä ja laajuudesta sekä valmistelee tarvittavat päätösaineistot HUS:n, säätiön ja Kiinteistö Oy:n hallituksille. Rakennustoimikunnassa HUS:a edustavat investointijohtaja Anne Priha, kiinteistöjohtaja Hannu Lähteenmäki sekä Nalan toimialajohtaja Jari Petäjä. Projektin johtoryhmä vastaa hankkeen operatiivisesta ja käytännön toteuttamisesta säätiön hallituksen, Kiinteistö Oy:n tai rakennustoimikunnan päätösten mukaisesti. Johtoryhmään kuuluu 6 jäsentä; 3 HUS:n ja 3 Säätiön edustajaa. Sen puheenjohtajana toimii säätiön asiamies. Projektinjohtoryhmässä HUS:a edustavat lastensairaalan projektipäällikkö Pekka Lahdenne, HUS-Kiinteistöt Oy:n rakennuttajapäällikkö Vesa Vainiotalo ja HUS-Tilakeskuksen arkkitehti Salla Itäaho. Projektin rakentamisvaiheessa HUS-Tilakeskusta edustaa kiinteistöpäällikkö Pasi Tuominen. HUS:n kiinteistöjohtaja on edellä mainitussa maanvuokrasopimuksessa ja
valtuuston lahjoituspäätöksessä valtuutettu hyväksymään Uuden Lastensairaalan rakennussuunnitelmat. Lisäksi maanvuokrasopimuksessa määrätään, että suunnitelmista on pyydettävä lausunto HUS:n työsuojeluorganisaatiolta. Sairaalalle on laadittava jätehuoltosuunnitelma, mikä yhdessä jätetilojen suunnitelmien kanssa on hyväksytettävä HUS-Ympäristökeskuksella. Sairaalan laitoshuolto- ja siivoustilojen suunnitelmista on pyydettävä lausunto HUS-Desikolta. Sopimusten valmistelun yhteydessä on HUS:n taholta konsultoitu ulkopuolista asianajotoimistoa, joka on tarkistanut sopimusten sisällön ja ovatko sopimukset HUS:n edun mukaisia. Lisäksi HUS on pyytänyt KPMG:ltä arviota hankkeeseen liittyvistä arvonlisäverotusta ja tuloverotusta koskevista riskeistä. HUS:n hallintosäännön mukaan hallitus päättää vuokrasopimuksista, joiden arvo on yli miljoona euroa. Kiinteistöjohtaja Hannu Lähteenmäki on kokouksessa varautunut vastaamaan yksityiskohtaisiin kysymyksiin. Päätösesitys Hallitus päättää 1. hyväksyä liitteenä 1 olevan luonnoksen Kiinteistö Oy Uusi Lastensairaalan kanssa tehtäväksi maanvuokrasopimukseksi; 2. hyväksyä liitteenä 2 olevan luonnoksen Stiftelsen Nya Barnsjukhusets Stöd - Uuden Lastensairaalan Tukisäätiön kanssa tehtäväksi Uuden Lastensairaalan tilojen vuokraamista koskevaksi vuokrasopimukseksi; 3. todeta, että kiinteistöosakeyhtiön hallituksen tulee raportoida yhtiön taloudesta ja toiminnasta 2 kertaa vuodessa HUS:n hallitukselle myös rakentamisen aikana; 4. oikeuttaa kiinteistöjohtaja sopimaan vähäisiä muutoksia vuokrasopimuksiin; 5. oikeuttaa toimitusjohtajan ja kiinteistöjohtajan allekirjoittamaan vuokrasopimukset; ja 6. että valtuustoa informoidaan hankkeen edistymisestä ja ko. sopimuksista 11.6.2014 kokouksessa. Asian käsittely Merkittiin, että Kaarina Torppa ja Lasse Viinikka ilmoittivat olevansa asiassa esteellisiä. He poistuivat kokoushuoneesta tämän asian käsittelyn ajaksi. Päätös Ote Esitys hyväksyttiin. Stiftelsen Nya Barnsjukhusets Stöd - Uuden Lastensairaalan Tukisäätiö, sosiaali- ja terveysministeriö (Kirsi Talonen) Lisätietoja Ilkka Kauppinen, p. 471 71204 ja Hannu Lähteenmäki, p. 040 584 9067