Ympäristötekninen lautakunta 132 30.11.2016 Kajaanin kaupungin rakennusten arvo- ja korjausvelkaselvityksen päivitys 2016 YMTK 132 (valm. Markku Haverinen) Trellum Consulting Oy on tehnyt useita tilakeskuksen toiminnan lii kelai tos ta mis ta, sisäisiä vuokria sekä kaupungin rakennusten in ves tointi tar vet ta, arvoja ja korjausvelkaa koskevia selvityksiä vuodesta 2008 lähtien. Vuoden 2008 selvityksessä tarkasteltiin ensimmäistä ker taa kaupungin rakennusten pitkäaikaista investointitarvetta, teh ty jä investointeja vuosina 1987 2007 sekä määriteltiin kaupungin ra kennus ten korjausvelan määrä karkealla tasolla. Kaupungin rakennusten (sisältäen Vilakkeen rakennukset) tarkempi ar vo jen- ja korjausvelan/korjaustarpeen sekä kuntoluokkien määritte ly työ tehtiin ensimmäisen kerran kesällä 2012. Tämä Trellumin mää rit te ly työ on päivitetty keväällä 2014 siten, että siinä on huo mioitu vuosien 2012 ja 2013 tehdyt investoinnit ja rakennusomaisuuden mää rä-, kustannus- yms. muutokset. Edellä mainitun määrittelytyön vii mei sin päivitys on tehty keväällä 2016, jossa on huomioitu vuosien 2014 ja 2015 tehdyt investoinnit ja rakennusomaisuuden määrä-, kus tan nus- yms. muutokset. Tilakeskuksen palveluohjelman ta voittei den mukaisesti tätä selvitystä on jatkossakin tarkoitus päivittää joka toinen vuosi. Trellum Consulting Oy:n raportti 21.4.2016, liite 6 Kajaanin kaupungin rakennusten arvotietojen yhteenveto
Kajaanin kaupungin rakennusten kuntoprofiili Kajaanin kaupungin rakennusten kuntoprofiilin v. 2015 pinta-ala kunto luo kit tain (m²)
Kajaanin Trellum Ikäprofiili v. 2015 lkm ja pinta-ala ikäluokittain (m²) Korjausvelan muutos v. 2012 2015 ( )
Raportin kohtien 6. 8. keskeiset johtopäätökset kaupungin ra kennus omai suu des ta ovat (v. 2015 lopun tilanne): Jälleenhankinta-arvo JHA 488,3 M (499,5 M v. 2013) tekninen arvo 345,0 M (376,6 M v. 2013) (Huom. kirjanpitoarvo käyttöomaisuudessa on 75,0 M v. 2015) korjausvelan määrä 26,3 M (24,6 M v. 2013) kuluminen /v 8,5 M (8,6 M v. 2013) peruskorjaustarve 20,1 M (10,5 M v. 2013) perusparannustarve 38,2 M (19,6 M v. 2013) omaisuuden keskimääräinen kuntoluokka 74,7 %, tyydyttävä (omaisuuden keskimääräinen kuntoluokka v. 2013 75,4 %, hyvä). Tyydyttäväkuntoisten rakennusten (60 75 %) pinta-alaosuus on noin 42 % koko omaisuuden pinta-alasta ja tämä omaisuus kuluu aika vä lil lä 3 15 vuotta kuntoluokaltaan alle 60 %, jolloin korjausvelka ja peruskorjaus/perusparannustarve tulee todennäköisesti kas vamaan näiden rakennusten kulumisen johdosta. Sopeuttamistoimien (myynnit ja purkamiset) avulla korjausvelkaa saa tiin vuosien 2014 2015 aikana pienennettyä varsin merkittävästi (n. 3,5 M ) ja perusparannustarvetta peräti 10,3 miljoonaa euroa. Vuo si na 2014 2015 tehtiin perusparannusinvestointeja 11,5 M ja uu dis in ves toin te ja 11,0 M. Perusparannusinvestoinnit sekä so peutta mis toi met riittivät korjausvelan pitämiseen varsin maltillisella ta solla, mutta tehtyjä investointeja suuremman kulumisen seurauksena se kä kulumisen johdosta alempaan kuntoluokkaan siirtyneen ra kennus kan nan kasvamisen vuoksi perusparannustarve (pe rus kor jaus tarve) nousi toimenpiteistä huolimatta kuitenkin verraten paljon. Ikärakenteeltaan rakennuskanta on painottunut 1960 1980 lu vul la rakennettuihin rakennuksiin. Pinta-alasta näinä vuosina on val mis tunut noin 40 % koko rakennusomaisuudesta ja Kajaanin koko korjaus ve las ta 42 % ja perusparannustarpeesta puolet on näiden vuosien aikana valmistuneissa rakennuksissa. Käyttötarkoituksiltaan parhaimmassa kunnossa keskimäärin ovat
ko koon tu mis- ja kulttuurirakennukset, liikuntarakennukset, hal lin to raken nuk set ja oppilaitosrakennukset. eniten absoluuttista korjausvelkaa ja investointitarpeita on kou lu raken nuk sis sa, joiden osuus koko pinta-alasta on 27 % ja kor jaus velkaa on kertynyt 9,3 M. Raportin perusteella voi vetää myös omia johtopäätöksiä kaupungin ra ken nus kan nas ta, kuten: Rakennusomaisuus edelleen hyvässä tyydyttävässä kunnossa. Vilak keen omaisuus on keskimäärin hieman paremmassa kunnossa (kun to-lka 78 %) kuin peruskaupungin omaisuus (kunto-lka 74 %). Vält tä vä huo no kun toi sen rakennuskannan vähäisyys tällä hetkellä joh tuu rakennuskannan ikärakenteesta ja kaupungin ra ken nus kannan sopeuttamistoimista. Kulumisen ja riittämättömien pe rus kor jausin ves toin tien seurauksena tämän rakennuskannan osuus uhkaa kuiten kin kasvaa jatkossa. Korjausvelkaa on kertynyt kohtalaisesti ja sen määrä on kasvussa ny kyi sel lä peruskorjausinvestointitasolla sekä rakennuskannan sopeut ta mis toi mil la. Korjausvelan hallitsemiseksi on investoitava riit täväs ti taikka omaisuuden määrää vähennettävä etenkin jo kor jaus velkais ten (kunto-lka <75 %) tai peruskorjaus/perusparannustarpeessa (kun to-lka <60 %) olevien rakennusten osalta. Rakennusten kuluminen on n. 8 milj. euroa vuodessa, joka antaa suu ruus luok kaa korvaaville (peruskorjaus)investoinneille. Kun nos sapi don hyvä taso rakennusomaisuudelle on n. 2 milj. euroa vuodessa. Käyt tö omai suu den kirjanpitoarvoihin perustuvan suunnitelman mukais ten poistojen kautta korvaavien investointien taso on vain n. 5,7 milj. euroa (poistot/korjausvastike, jota peritään vuokrissa). Rakennusomaisuuteen kohdistuvat toimenpiteet, kuten määrän vähen tä mi nen, huonokuntoisten rakennusten korvaaminen uusilla ja teh tä vät perusparannusinvestoinnit ovat juuri oikeanlaisia, mutta riittä mät tö miä tilanteen pitämiseksi jatkossa nykytasolla. Tehdyn selvityksen tarkkuudeksi yleisesti tekijä ilmoittaa jäl leen hankin ta-ar vo jen ja kuntoluokkien osalta +/- 5 %. Joissakin ra ken nuk sissa (mm. suojelurakennukset) voi vaihteluväli olla huomattavasti suurem pi. Rakennuskohtaiset investointitarveluvut ovat koko omai suuden osalta suuntaa antavia ja voivat poiketa suurestikin todellisesta ra ken nus osien ja rakenteiden kautta määriteltävästä in ves toin ti tarpees ta. Trellumin mukainen korjausvelan laskentamenetelmä ja sen ar viointi tark kuus on puutteistaan huolimatta käytännössä ainoa mah dol lisuus tarkastella suuren rakennusomaisuuden korjausvelkaa ja in vestoin ti tar pei ta järkevällä kustannustasolla ja aikapanostuksella. Lisätietoja antaa toimitilapäällikkö Markku Haverinen, p.
044 7100 302 tai etunimi.sukunimi(at)kajaani.fi. Teknisen johtajan ehdotus: Ympäristötekninen lautakunta merkitsee Ka jaa nin kaupungin rakennusten arvo- ja korjausvelkaselvityksen päi vi tyk sen 2016 tiedoksi ja esittää selvityksen edelleen kau pun ginhal li tuk sen tiedoksi. Ympäristötekninen lautakunta esittää, että sel vityk sen tulokset otetaan osaltaan huomioon, kun suunnataan ra kennus kan nan peruskorjaus/perusparannusinvestointeja ja määritellään riit tä vä investointi- ja kunnossapidon taso. Ympäristötekninen lautakunta: Hyväksyi.