Rakennusalan suhdanneryhmä 4.2.2004 Rakentaminen 2004 Kasvu hidas kannattavuus kohtuullinen
Rakennusalan suhdanneryhmän jäsenet Pentti Vesterinen, pj. Pentti Forsman Ari Laine Veikko Lampinen Kari Matikainen Timo Myllys Pekka Pajakkala Pekka Pelkonen Bo Salmén Raimo Seppälä Juhani Tervala Juha Vartia Kati Jussila, siht. Valtiovarainministeriö Suomen Pankki Asuntorahasto Tilastokeskus Ympäristöministeriö Suunnittelu- ja konsulttitoimistojen liitto SKOL ry VTT Rakennus- ja yhdyskuntatekniikka Valtiovarainministeriö Rakennusteollisuus RT ry Suomen toimitila- ja rakennuttajaliitto RAKLI ry Liikenne- ja viestintäministeriö Teollisuuden ja työnantajain keskusliitto, TT Valtiovarainministeriö Rakennusalan suhdanneryhmä, Rakentaminen 2004, Kasvu hidas kannattavuus kohtuullinen 4.2.2004 2
Suhdannetilanne ja lyhyen aikavälin näkymät TALONRAKENNUSTOIMINNAN 1) neljän neljänneksen liukuva summa, 2000 = 100 VOLYYMI 150 1985-2004** 130 110 90 70 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01* 02* 03** 04** 1) Uudisrakentaminen sekä korjaus- ja kunnossapito. Kansainvälinen talous jatkaa hidasta elpymistään. Suomessa kokonaistuotanto lisääntyi viime vuonna keskimäärin euroaluetta nopeammin ja talouskasvun odotetaan nopeutuvan kuluvana vuonna. Rakentaminen jatkuu vakaana. Rakennusalan suhdanneryhmä ennakoi talonrakentamisen kääntyvän hitaaseen kasvuun (+1 +3). Talonrakentamista pitää yllä matala korkotaso sekä hyvänä pysynyt kuluttajien luottamus tulevaisuuteen, josta erityisesti asuin-, korjausja liikerakentaminen hyötyvät. Sen sijaan kansainvälisen talouden elpymisen vaikutukset eivät vielä tänäkään vuonna ulotu yrityssektorin rakennusinvestointeihin ja teollisuus- ja toimistorakentaminen onkin vähäistä. Maa- ja vesirakentaminen kasvaa kuluvana vuonna hieman. Suosituksia Korkotaso on ollut matala ja kotitalouksien tulevaisuudenusko korkealla jo pitkään, mikä on vilkastuttanut asuntokauppaa. Asuntomarkkinoiden häiriintyminen onkin mahdollista. Kun korkoheilahtelut vaikuttavat asuntojen hintoihin nopeasti, rakennusalan suhdanneryhmä korostaa, että asuntojen hankkijoiden tulisi osto- ja lainapäätöstä tehdessään ottaa huomioon paitsi mahdollisen korkonousun lainanhoitokuluja lisäävä, myös asuntohintoja todennäköisesti alentava vaikutus. Asuntomarkkinoiden suhdanteista enemmän liitteessä 1. Rakentamisen tilastointi on hyvin tärkeää alan seurannan ja päätösten kannalta. Tilastoihin liittyy moninaisia ongelmia, joita on tuotu tarkemmin esille liitteissä 2a ja 2b. Ongelmien selvittämiseksi ja ratkaisemiseksi rakennusalan suhdanneryhmä kannustaa järjestämään työpajatyyppisen kutsuseminaarin rakentamisen tilastoinnin kehittämisestä kevättalven 2004 aikana. Maa- ja vesirakennusmarkkinat ovat muutosprosessissa. Tielaitoksen liikelaitostaminen etenee ja Tieliikelaitoksen on määrä siirtyä täysin avoimeen kilpailuun vuoden 2005 alusta lähtien. Tämän lisäksi Tiehallinnon johtoryhmä hyväksyi jo vuosi sitten hankintastrategian, jonka tarkoituksena on lisätä elinkaariajattelua maa- ja vesirakentamisessa. Elinkaarisopimusmalli soveltuu parhaiten suurten investointien ja niiden ylläpidon hankintaan. Aiheesta enemmän liitteessä 3. Rakennusalan suhdanneryhmä, Rakentaminen 2004, Kasvu hidas kannattavuus kohtuullinen 4.2.2004 3
Talonrakentaminen Talonrakentamisen määrä supistui viime vuoden tammi-syyskuussa vajaan prosentin. Asuin- ja korjausrakentaminen oli vilkasta, mutta vähentynyt toimitilarakentaminen supisti tuotannon määrää. Kuluvana vuonna talonrakentamisen odotetaan kääntyvän kasvuun (+1 % + 3%), koska asuin- ja korjausrakentamisen odotetaan edelleen kasvavan ripeästi ja toimitilarakentamisen supistumisen olevan viime vuotta vähäisempää. Rakentamisen yleinen suhdannetilanne on kohtuullinen rakentamisen luottamusindikaattorin mukaan. Luottamus parani hieman tammikuussa, sillä tilauskanta vahvistui joulukuusta. Tilauskanta oli kuitenkin edelleen normaalia matalampi. Henkilöstöodotukset pysyivät ennallaan. Asuinrakentamisen aloitukset (m³) lisääntyivät viime vuoden tammi-syyskuussa runsas 13 % vuodentakaisesta. Lukumääräisesti asuntoja aloitettiin tänä aikana 10 % enemmän. Viime vuoden aloituksia lisäsi erityisen vilkas pientalorakentaminen. Kerrostaloasuntoja aloitettiin saman verran kuin vuotta aiemmin. Kuluttajien luottamus on pysynyt hyvänä myös heikomman talouskasvun aikana. Kuluttajien asunnonhankinta-aikeet ovat niin ikään olleet korkealla tasolla. Tammikuussa kehitys jopa parani entisestään. Tämä viittaa vilkkaana jatkuvaan asuntorakentamiseen. Asuntotuotanto nousi viime vuonna hieman yli 30 000 asuntoon. Kuluvana vuonna asuinrakentaminen ja erityisesti pientalorakentaminen on vilkasta. Rakennusalan suhdanneryhmän mukaan asuntoja aloitetaan viime vuotta enemmän, arviolta 32 000. Tonttipula jarruttaa edelleen asuinrakentamista erityisesti pääkaupunkiseudulla ja muissa kasvukeskuksissa. Asuinpinta-alavertailuiden mukaan Suomessa asutaan ahtaammin kuin muissa Pohjoismaissa. Asuntojen koko on Suomessa vajaa 36 m²/asukas, kun muissa Pohjoismaissa arvio on 40-45m²/asukas. Vähäiset neliöt ovat erityisesti ongelmana pääkaupunkiseudulla, jossa toisaalta yksinasuvien osuus on muuta maata suurempi. Kehyskunnissa asutaan huomattavasti väljemmin. Kotitalouksien asuntoluottokanta nousi joulukuun lopussa 36,1 miljardiin euroon. Luottokannan kasvu oli ennakkotietojen mukaan 15,7 %, eli hieman korkeampi kuin marraskuussa. Uusia asuntolainoja nostettiin vähemmän kuin marraskuussa, 1,2 mrd. euroa. Asuntoluottojen vilkkaana jatkunutta kysyntää pitää yllä matala korkotaso. Uusien asuntoluottojen keskikorko oli joulukuun ennakkotietojen mukaan 3,33 % ja koko asuntolainakannan keskikorko 3,55 %. Asuntolainakannan nousu on nostanut kotitalouksien velkaantumisastetta muutamalla prosenttiyksiköllä. Tänä vuonna velkaantumisaste jää alle 75 prosenttiin. Arava- ja korkotukilainoitettuja asuntoja aloitettiin viime vuonna 5 900. Aloituksista 45 % sijoittui Helsingin seudulle. Valtion tukema asuntotuotanto jatkuu edelleen vähäisenä. Viime vuosien matala korkotaso on lisännyt omistusasumista sekä vapaarahoitteista asuntotuotantoa. Tuetun asuntotuotannon tarve ja kysyntä on siten supistunut. Olemassa olevaa tuetun tuotannon asuntokantaa tulisi käyttää siten, että tarveharkintaan perustuvalla asukasvalinnalla varmistetaan pienituloisten ja eniten asunnon tarpeessa olevien asunnon saanti. Hallituksen asuntopoliittinen ohjelma hyväksyttiin tammikuussa 2004. Ohjelmassa painotetaan asuntotuotannon edistämistä kasvavilla alueilla ja supistuvasta asuntokysynnästä johtuvien ongelmien helpottamista väestötappioalueilla. Rakennusalan suhdanneryhmä pitää tärkeänä, että asuntopoliittiset toimet toteutetaan vaarantamatta valtiontalouden tasapainoa ja ottaen huomioon toimintaympäristön rakennemuutokset. Tuetun tuotannon rahoitusriskien ja kustannusten seuranta sekä minimoiminen ovat avainkysymyksiä. Toimitilarakentamisen aloitukset supistuivat viime vuoden kolmen ensimmäisen neljänneksen aikana, kun mm. teollisuusrakentamisen aloitukset vähenivät. Teollisuusrakentamisen näkymät jatku- Rakennusalan suhdanneryhmä, Rakentaminen 2004, Kasvu hidas kannattavuus kohtuullinen 4.2.2004 4
vat suhteellisen heikkoina, sillä talouskasvu on hidasta ja investoinneista huomattava osa suuntautuu jo Suomen ulkopuolelle. Sen sijaan varastorakentaminen on vilkkaampaa. Liike- ja toimistorakentamisen aloitukset lisääntyivät viime vuoden tammi-syyskuussa 13 % liikerakentamisen ollessa hyvin vilkasta. Toimistorakentamisen aloitukset supistuivat edelleen; taustalla on vuosien 1999-2001 erityisen vilkas toimistotilojen rakentamiskausi, jonka jälkeen rakentaminen on supistunut ja vajaakäyttöaste noussut. Julkisen palvelurakentamisen volyymi-indeksi supistui viime vuonna. Tilanne on heikko kaikilla aloilla. Aloitukset supistuivat kolmen ensimmäisen neljänneksen aikana 40 %. Julkiseen palvelurakentamiseen vaikuttaa osaltaan kuntien heikentynyt rahoitustilanne sekä vilkkaampi rakentaminen 2000-luvun vaihteessa. Maatalousrakentamisen aloitukset supistuivat 17 % vuoden kolmen ensimmäisen neljänneksen aikana. Tälläkin rakentamisen osa-alueella on takanaan muutamia vilkkaamman kasvun vuosia, mutta rakentamisen määrä heikkenee vielä tänä vuonna. Maa- ja vesirakentaminen Maa- ja vesirakentamisen määrä kasvoi viime vuoden tammi-syyskuussa 0,6 %. Maa- ja vesirakennusalan kyselyn (MVR-näkymät, syksy 2003) mukaan alan suhdannetilanne oli vuoden lopussa hyvä: Urakoitsijoiden tilanne on parantunut aiemmasta. Laskutus kasvoi edelliseen vuoteen nähden selvästi, mutta kannattavuus ei ole kehittynyt toivotusti. Suurimpina ongelmina olivat kausivaihtelut ja kannattavuuden heikkeneminen. Pitkäaikaisena huolenaiheena yrityksillä oli ammattitaitoisen työvoiman saanti. Suunnittelijoiden tilanne on pääosin hyvä tai erittäin hyvä. Heidän toimintansa kannattavuus on vakiintunut hyvälle tai tyydyttävälle tasolle. Suurimpina ongelmina olivat hintakilpailu ja projektinvetäjien puute. Tulevaisuuden ongelmista pahimpina nähtiin työvoimapula, hintakilpailu ja Tieliikelaitoksen yksityistäminen. Rakennuttajien tilanne on pysynyt ennallaan viime vuosina. Suurimpina ongelmina nähtiin aikataulumuutokset ja kausivaihtelut. Kuntatalouden huononeminen heikentää kuntarakennuttajien tilannetta. Tulevaisuuden ongelmina pidettiin työvoimapulaa, työntekijöiden ikääntymistä ja urakoitsijapulaa. Maa- ja vesirakentamisen suhdanteet vaihtelevat alueellisesti. Parhaat näkymät ovat Etelä-Suomessa, jonne maarakennusalan suuret työt ovat keskittyneet. Maa- ja vesirakentamisen määrän odotetaan lisääntyvän kuluvana vuonna 2½ %. Teiden rakentamiseen, ylläpitoon ja hoitoon käytetään 745 milj. euroa (viime vuonna 765 milj. euroa). Suurimmat kehittämisinvestointikohteet ovat vt 1 Lohja-Lohjanharju, Tampereen läntinen kehätie vaihe 1, vt 4 Lahti-Heinola, vt 4 Jyväskylä-Kirri, vt 5 Joroinen-Varkaus, vt 8 Raision kohdalla, Vuosaaren sataman tieyhteys ja vt 13 Nuijamaan raja-aseman tieyhteys. Radanpidon rahoitus kasvaa kuluvana vuonna 460 milj. euroon (viime vuonna 445 milj. euroa). Yksittäisistä hankkeista huomattavin on Kerava-Lahti oikoradan rakentaminen. Muita suuria investointikohteita ovat Tikkurila-Kerava 4. raiteen rakentaminen, Vuosaaren ratayhteyden rakentaminen sekä Kouvola-Pieksämäki, Tampere-Jyväskylä, Seinäjoki-Oulu ja Oulu-Rovaniemi parannustyöt. Rakennusalan suhdanneryhmä, Rakentaminen 2004, Kasvu hidas kannattavuus kohtuullinen 4.2.2004 5
Kuntien kadunpitoon käytetään tänä vuonna noin 600 milj. euroa. Viime vuosina kadunpidon rahoituskehitys on ollut suotuisa, mutta kuntien taloudellisen tilanteen heiketessä myös kadunpidon rahoitus supistuu. Vesihuollon kokonaisinvestoinnit ovat viime vuosina olleet 250 milj. euron tasolla. Tietoliikenneinvestoinnit ovat kärsineet teleoperaattorien taloudellisista vaikeuksista, mutta tilanteen ennustetaan parantuvan tänä vuonna. Korjausrakentaminen Korjausrakentamisen näkymät ovat edelleen hyvät. Matalan korkotason sekä verovähennysmahdollisuuden lisäksi rakennuskannan ikääntyminen kasvattaa trendinomaisesti korjausrakentamista. Kuluttajabarometrissä asunnon peruskorjaamishalukkuus on edelleen korkealla tasolla. Korjausrakentamisen odotetaankin kasvavan kuluvana vuonna 4 %. Korjausrakentamisen volyymi on noin puolet asuntorakentamisesta ja 40 % toimitilarakentamisesta. Rakennustuoteteollisuus Rakennustuoteteollisuuden näkymät heijastelevat rakentamisen suhdanteita. Rakennustuotteiden menekki-indeksi kasvoi vuoden 2003 viimeisinä kuukausina merkittävästi, ja koko vuoden osalta toimitukset lisääntyivät 2 %. Sementin kotimaan myynti supistui hieman vuotta aiemmasta, mutta kotimaan toimitukset lisääntyivät niin ikään loppuvuodesta yhdessä lisääntyneet tuonnin kanssa. Vilkas omakotitalo- ja rivitalotuotanto ovat lisänneet pientalotuotannossa käytettävien materiaalien kysyntää. Sen sijaan runkovalmistajien näkymät ovat edelleen synkät supistuneen teollisuus- ja toimistorakentamisen vuoksi. Pientalotuotannossa talopakettien myynti ja tilauskannat nousivat viime vuonna reippaasti. Vuodenvaihteessa valmistalotehtaiden tilauskanta oli kappalemääräisesti runsaan neljänneksen suurempi kuin vuosi sitten. Talotehtaat ovat lisäämässä palvelujaan. Tällä hetkellä asennuspalvelut ovat tyypillisiä, mutta avaimet käteen paketteja tarjotaan vähemmän. Talotoimittajien ja rakennusliikkeiden yhteistyömalleja on syntymässä pientalorakentamiseen tiivis-matala konseptilla. Rakennustuotteiden vienti pysyi tammi-syyskuussa 2003 edellisen vuoden tasolla, mutta tuonti heikkeni hieman. Rakennustuotteiden vienti Venäjälle pysyi lähes ennallaan. Hinnat ja kustannukset Rakennuskustannusindeksi oli joulukuussa 1,6 % vuodentakaista korkeampi. Työpanoskustannusten sekä tarvikekustannusten kohoaminen hidastui hieman, muiden panoshintojen nousu ylitti vuoden lopussa kokonaisindeksin nousun. Pääkaupunkiseudun asuntorakentamisen tarjoushintaindeksi oli joulukuussa 4,5 % vuotta aiempaa korkeampi. Toimitilarakentamisen tarjoushinnat nousivat vuodentakaisesta vajaa 9 % ja palasivat parin vuoden takaiselle tasolle. Asuntorakentamisen tarjoushinnat laskivat heinä-marraskuussa vuodentakaisesta, mutta kääntyivät joulukuussa 3,1 prosentin nousuun. Maarakennuskustannusindeksi oli joulukuussa 2 % vuotta aiempaa korkeampi. Kustannusnousu oli nopeinta sillanrakennustöissä. Maarakennetöiden kustannukset nousivat hitaimmin. Rakennusalan suhdanneryhmä, Rakentaminen 2004, Kasvu hidas kannattavuus kohtuullinen 4.2.2004 6
Arava- ja korkotukihankkeiden rakennuskustannusten tilastointia uudistettiin vuoden 2003 aikana. Viime vuonna koko maan kustannukset olivat n. 1 500 euroa/m². Rakennuskustannukset pysyivät vakaina muualla Suomessa (1 400 euroa/m²), mutta pääkaupunkiseudun rakennuskustannukset nousivat 1 700 euroon/m², kasvua oli siten runsas 9 %. Vuoden viimeisinä kuukausina pääkaupunkiseudun rakennuskustannukset nousivat reippaasti. Tämä heijastaa aloitusten aktiivista lisäämispyrkimystä loppuvuonna 2003. Vanhojen kerrostaloasuntojen keskimääräiset neliöhinnat nousivat viime vuoden viimeisellä neljänneksellä 7 % vuoden takaisesta. Asuntohintojen nousuvauhti hidastui hieman edellisestä vuodesta, jolloin hintanousu hipoi kymmentä prosenttia. Pääkaupunkiseudun keskimääräinen hintataso oli 2 309 euroa/m². Hinnat nousivat edelleen muuta Suomea nopeammin, 7,4 %. Muussa Suomessa hintataso oli 1 118 euroa/m², eli nousua edellisvuodesta oli 6,2 %. Vuoden 2001 jälkeen nimellishintataso on noussut ripeästi. Ero vanhojen ja uusien asuntojen hintatasossa on supistunut. Ansiotasoindeksillä deflatoidut keskihinnat ovat pysyneet vakaina useamman vuoden ajan. Hintojen nousu on kuitenkin paikoittain erittäin nopeaa. Työvoima Rakennustoiminnan työllistävyys on pysynyt hyvänä lähinnä työvaltaisten pientalo-, korjaus- sekä infrarakentamisen ansiosta, vaikka kokonaisuudessaan alan tuotanto on vähentynyt lievästi. Rakentamisen työpaikat lisääntyivät viime vuonna keskimäärin 151 000 henkeen edellisvuoden 148 000 hengestä; talonrakentamisessa työllisiä oli keskimäärin 118 000 (lisäys runsas 500) ja maa- ja vesirakentamisessa 33 000 (lisäys 2 500). Talonrakennustoiminnan työttömien työnhakijoiden määrä oli viime joulukuussa 19 100 ja maa- ja vesirakentamisessa 4 100, kun vastaavat luvut vuotta aiemmin olivat 20 200 ja 4 200. Samaan aikaan avoimet työpaikat lisääntyivät talonrakentamisessa 9 % ja maa- ja vesirakentamisessa 12 %. Ryhmä arvioi, että rakennusalan työllisten määrä lisääntyy myös tänä vuonna jossain määrin, sillä talojen uudisrakentaminenkin on vähitellen vilkastumassa. Työvoiman saatavuusongelmat pysyvät silti melko vähäisinä. Ongelmia saattaa ilmetä lähinnä kasvualueiden yksittäisissä pientalo- ja korjauskohteissa. Ulkomaisen työvoiman käyttö on yleistynyt jo vuosia lähinnä Helsingin seudulla ja vähentänyt alueen työvoimaniukkuutta. Suhdanneryhmä pitää työperusteisen maahanmuuton lisäämistä tärkeänä ellei kotimaista työvoimaa ole riittävästi tarjolla. Samalla on kuitenkin luotava toimivat viranomaiskäytännöt, joilla ulkomaisen työvoiman työlupien ja muutoinkin toiminnan laillisuuden valvontaan kiinnitetään riittävää huomiota. Rakennusalan suhdanneryhmä, Rakentaminen 2004, Kasvu hidas kannattavuus kohtuullinen 4.2.2004 7
Pentti Forsman LIITE 1. Riski asuntojen hintojen liiallisesta noususta kasvanut Asuntojen hinnat ovat yhä nousseet suhteellisen nopeasti. Tosin vuoden 2003 viimeisellä neljänneksellä nousuvauhti hidastui 4-5 prosentin vuosivauhtiin aiemmasta 5-7 prosentista. Viime vuonna merkittävästi lisääntynyt asuntojen rakentaminenkaan ei näytä kykenevän patoamaan hintojen nousua. Pula sopivista tonteista on sekin haitannut asuntomarkkinoiden pitkäjänteistä toimintaa. Asuntomarkkinoilla kauppa käy edelleen vilkkaana, mistä on osoituksena asuntoluottojen kannan ripeä kasvu viime vuoden lopulla. Koko maassa vanhojen asuntojen hinnat keskimäärin ovat edelleen kohtuullisella tasolla verrattuna uustuotannon kustannuksiin, mutta kasvukeskuksissa neliöhinnat ovat nousseet suhteellisen korkealle. Tänä vuonna onkin uhkana jonkinasteinen markkinoiden häiriintyminen kasvukeskusten asuntomarkkinoilla. Asuntojen kysynnän kasvun taustalla on ollut kuluttajien vankka luottamus omaan talouteen. Kotimarkkinoilla suhdanteet ovat maailmantalouden häiriöistä huolimatta säilyneet vakaina, mikä on lisännyt kuluttajien luottamusta. Toinen, vielä oleellisempi taustatekijä asuntomarkkinoilla on poikkeuksellisen matala korkotaso. Korot ovat alentuneet markkinakorkojen laskun mukana, mutta myös pankkien keskinäinen kilpailu on vaikuttanut asiaan. Patoutunut kysyntä on vakaiden olojen ansiosta alkanut purkautua asuntomarkkinoilla osin pientalojen rakentamisena lapsiperheiden tarpeisiin, osin muun omistusasumisen lisääntymisenä. Taustalla on myös Suomen ahdas asuntokanta tulotasoon verrattuna, mikä on ollut omiaan lisäämään suurten asuntojen kysyntää kotitalouksien odotusten vakiinnuttua. Matala korkotaso yhdessä pitkien laina-aikojen kanssa on johtanut siihen, että vuokralla asuminen on ollut viime vuosina selvästi kalliimpaa kuin omistusasuminen. Myös asuntohintojen nousuodotukset ovat saattaneet aikaistaa nuorten ensiasunnon hankintaa vanhempien avustuksella. Tästä syystä myös pienten kerrostalohuoneistojen hinnat ovat nousseet erityisesti pääkaupunkiseudulla, jossa vuokrat ovat jo alkaneet laskea vuokralaisten puutteen vuoksi. Asuntohintojen nousu ja vuokrien samanaikainen lasku kuvastaa juuri meneillään olevaa rakennemuutosta. Vanhojen asuntojen hintojen nousu on alkanut heijastua uustuotannon kustannuksissa, joita on nyt aiempaa helpompi siirtää hintoihin. Kasvukeskuksissa kaavoitetun tonttimaan puute lisää sekin paineita uusien asuntojen hintaan. Jatkossa asuntohintojen nousua rajoittanee pankkien tiukka asiakkaiden maksuvalmiuden tarkistaminen, mikä opittiin edellisen nousuhuuman jälkeen. Samoin korkea hintataso jo sinällään alkaa vähentää ostohaluja ja edistää edullisempien vaihtoehtojen etsintää. Muun muassa joillakin alueilla Helsingissä vuokralla asuminen ei ehkä enää olekaan huono vaihtoehto, kun hintojen nousu on lisännyt lainanhoitokuluja. Myös epävakaa työllisyystilanne saattaa lisätä varovaisuutta asuntomarkkinoilla. Nämä tekijät eivät kuitenkaan ehkä riitä estämään ylikuumenemista. Rakennusalan suhdanneryhmä toteaakin, että näköpiirissä ei ole tekijöitä, jotka nopeasti taittaisivat kotitalouksien optimismin, tuskin edes työllisyyden heikkeneminen. Maailmantalouden ennakoitu elpyminen alkaa ennen pitkää vaikuttaa myönteisesti suomalaisten tuloihin. Markkinoilla odotetaan korkotason jäävän poikkeuksellisen matalaksi pidemmäksi aikaa. Kotitaloudet saattavatkin alkaa pitää nykyistä korkotasoa pysyvänä ja aliarvioida pidemmän ajan luotonhoitomenoja. Näissä oloissa on mahdollista, että asuntomarkkinat häiriintyvät. Mikäli kasvukeskuksissa asuntohintoihin pääsee kehittymään hintakupla, sen purkautuminen saattaa häiritä asuntomarkkinoiden vakaata toimintaa pitkään. Rakennusalan suhdanneryhmä, Rakentaminen 2004, Kasvu hidas kannattavuus kohtuullinen 4.2.2004 8
Pekka Pajakkala LIITE 2a Rakentamisen tilastoinnin kehittäminen Oikea kuva rakentamisen toteutuneesta kehityksestä on tärkeä tieto lukuisille toimijoille niin alan omassa kuin eri sidosryhmien piirissä. Tieto tulee saada nopeasti ja luotettavasti, koska sitä käytetään monien eri päätösten pohjana. Liiketoimintanäkökulmasta ja alan yleisen kehittymisen kannalta tarvitaan lisää tietoa kehitettäessä alan kilpailukykyä ja toimintatapoja. Viime aikoina rakentamisen kehitystä tiiviisti seuraavien tahojen piirissä on keskusteltu seuraavista ongelmista yllämainittuun liittyen: Tilastojen antama kokonaiskuva liittyen rakentamisen toteutuneeseen kehitykseen: aiheesta on liitteessä 2b Bo Salménin laatima muistio. Yhtäältä kokonaismäärän muutos ei voi merkittävästi poiketa muiden rakentamisen määrää kuvaavien indikaattoreiden kehityksestä ja toisaalta tulee määritellä, mitä kokonaiskehityksellä tarkoitetaan: rakentamisen arvonlisä, rakennusyritysten tuotannon arvo, rakennusinvestoinnit tai rakentamisen kokonaistuotos (investoinnit + kunnossapito). Nyt eri tahot käyttävät kokonaiskehitys-termiä eri asioista. Uudistalonrakentamista koskevien tilastojen alipeittoisuus tietojen hitaan kertymisen takia (erityisesti hankkeiden aloituksia koskevat kirjaukset): Ongelma koskee kaikenkokoisia hankkeita, mutta joissain kunnissa pienille hankkeille (esim. omakotitalot) ei tehdä perustus- tai aloituskatselmuksia. Hanke kirjataan aloitetuksi käyttöönottotarkastuksessa valmistumisen yhteydessä. Rakentamisen laajeneminen uusille sektoreille, joille ei ole kehitetty systemaattista tiedonkeruuta: esimerkkeinä korjausrakentaminen, jolla on merkittävä ja kasvava osuus rakentamiseen vuosittain käytettävästä rahamäärästä, materiaalimenekeistä, työllisyydestä jne. Maa- ja vesirakentamisen tilastointisystematiikka on melko kehittymätöntä ja kattaa heikosti uusia, nopeasti kasvaneita osasektoreita, kuten esim. tietoliikenneinvestoinnit. Rajausongelmat rakentamisen ja muun tuotannon (teollisuus, palvelut, muu elinkeinotoiminta) suhteen (mm. rakentamiseen liittyvä/muu kunnossapito). Kiinteistöalan tilastointi on niinikään kehittymätöntä. Kokonaiskuvan ohella tarvitaan tietoa alalla nopeasti muuttuvista asioista, joita ovat esim. hankintamenettelyt, ulkoistaminen, yksityistäminen, kansainvälistyminen, kiinteistöpalvelut (vartiointi, isännöinti, siivous), rahoitus, ym. Asuntojen ja toimitilojen vuokrista ja hinnoista on saatavissa tietoa. Rakentamisen tilastoja tulee kehittää kattamaan alan muitakin ilmiöitä kuin taloudellista/määrällistä kehitystä. Esimerkiksi rakennuspoliittisen ohjelman yhteydessä on noussut esille tarve seurata rakentamisen kilpailukykyä, laatua, kaavoitusta, kansainvälistymistä, työvoimaasioita, T & K-panostusta ja ympäristövaikutuksia. Rakennusalan suhdanneryhmä pitää tärkeänä, että: Rakennus- ja kiinteistöalan toimintaedellytyksiä ja kilpailuetua parannetaan panostamalla tilastojen tuottamiseen ja jalostamiseen liittyvään, uutta teknologiaa hyödyntävään kehitystyöhön. Tilastojen kehittämistä koskeva kutsuseminaari tai -työpaja järjestetään keväällä 2004. Järjestämisestä vastaavat Tilastokeskus, VTT ja Rakennusteollisuus RT. Rakennusalan suhdanneryhmä, Rakentaminen 2004, Kasvu hidas kannattavuus kohtuullinen 4.2.2004 9
Bo Salmén LIITE 2b Rakentamisen kokonaismäärän tilastoinnista Rakentamisen kokonaismäärän kehityksestä saatu kuva on viimeaikoina ollut hieman sekava. Investointikehitys on poikennut mm. arvonlisäyksen muutoksesta. Syynä erovaisuuksiin on osittain se, että kansantalouden tilinpidossa ollaan siirrytty uusiin laskentamenetelmiin. Tilinpidossa eri aikoina ja menetelmillä laskettuja lukuja verrataan siten keskenään. Tilastokeskus on tietoinen ongelmasta. Ongelman mahdollisena ratkaisuna voisi olla esimerkiksi kansantalouden tilinpidon käyttö talouden seurannassa -käsikirja, jossa kuvattaisiin, mitä ja miten lukuja tulisi käyttää eri seurantatarkoituksissa. Rakentamisen määrä Rakentamisen määrästä saadaan tilastoista kolme eri lukua: tuotos, investoinnit ja arvonlisäys. Ennustelaitokset käyttävät tuotantoennusteissaan yleisesti arvonlisäkäsitettä yhdessä investointilukujen kanssa. Arvonlisäys on mukana neljännesvuositilinpidossa, joten suhdanneseurannan kannalta rakentamisesta saadaan nopeammin tietoa. Myös rakennusinvestoinnit sisältyvät neljännesvuositilinpitoon. Rakentamisen kiinteähintaisen arvonlisäyksen määrä kasvoi 2,7 prosenttia kansantalouden tilinpidon ennakkotietojen mukaan vuonna 2002. Sen sijaan vastaavat rakennusinvestoinnit supistuivat 2,6 prosenttia ja tuotos väheni 0,9 prosenttia. Syynä eroavaisuuksiin on laskentamenetelmissä. Kansantalouden tilinpidossa rakentamisen arvonlisäyksen laskennassa käytetään yksikertaisen deflatoinnin sijasta ns. kaksoisdeflatointimenetelmää. Menetelmässä tuotoksella ja välituotekäytöllä on eri deflaattorit. Tästä seuraa, että tuotoksen volyymi ja siitä välituotekäytön volyymin avulla johdettu arvonlisäyksen volyymi voivat kehittyä eri suuntiin käytettävien deflaattorien hinnan kehityksen poiketessa toisistaan siitä huolimatta, että tuotoksen ja välituotekäytön arvon muutos olisikin samansuuntainen. Investoinnit lasketaan tuotoksesta käsin, joten tuotoksen (ei arvonlisäyksen) muutokset heijastuvat investointien muutoksiin. Kansantalouden tilinpidon rakennusinvestoinnit koostuvat uudisrakentamisen, peruskorjauksen, rakennuttajan kustannusten ja kiinteistönvälityksen verollisista tuotosnumeroista. Lisäksi rakennusinvestointeihin liitetään maan ym. omistusoikeuden siirtokustannuksia. Rakentamisen tuotokseen sisältyy lisäksi kunnossapitoluontoista toimintaa. Korjausrakentamiseen ei kuitenkaan lasketa kaikkea korjaustoiminnan piiriin kuuluvaa toimintaa. VTT:n korjausrakentamista koskevat luvut ovatkin hieman suuremmat. Lisäksi VTT laskee tuotokseen mukaan myös joitakin rakennuttamis- ja suunnittelukustannuksia, joita Tilastokeskus ei huomioi. Rakentamisen määrän muutosta kuvaa Tilastokeskuksen mukaan parhaiten kiinteähintaisen tuotoksen volyymin vuosimuutos. Rakentamisen kiinteähintaisen arvonlisäyksen volyymi ei sovi kuvaamaan rakentamisen määrän muutosta. Tuotosta ei kuitenkaan voida käyttää rakentamisen suhdanneseurannassa, koska tiedot lasketaan vain vuositasolla. Rakennustuoteteollisuuden tuotanto Rakentamisen perinteisistä suhdanneindikaattoreista sementin kotimaan myynti supistui vuonna 2002 lähes 7 prosenttia. Sementin käyttö, kun otetaan kasvanut tuonti mukaan, sen sijaan väheni 2,5 prosenttia. Myös usean muun rakennustuotteen tuotanto- tai myyntimäärät supistuivat vuonna 2002. Betoniteollisuuden kotimaan liikevaihto laski yhteensä 5 prosenttia. Näin ollen rakennustuotteiden menekkimäärien valossa, rakentamisen määrä väheni vuonna 2002. Rakennustuotteiden menekki heijas- Rakennusalan suhdanneryhmä, Rakentaminen 2004, Kasvu hidas kannattavuus kohtuullinen 4.2.2004 10
taa talonrakentamisen kiinteähintaisen tuotoksen kehitystä, koska näitä tarvikkeita käytetään talojen pystytykseen eli tuotokseen. Hintamuutokset Suurin ero virallisissa tilastoissa näyttää kuitenkin olevan hintatason muutoksen arvioinnissa vuonna 2002. Talonrakentamisen arvonlisäyksen hinnan muutokseksi on tilinpidossa saatu 6,2 prosenttia ja talorakennusinvestointien hinnaksi 2,4 prosenttia. Tuotoksen hinta oli 2,3 prosenttia. Kansantalouden tilinpidon rakentamisen hinta kuvaa rakentamisen hintaa tuottajan näkökulmasta. Koska rakennusinvestoinnit lasketaan rakentamisen tuotannosta lähtien ja näin rakentamisen tuotoksen hinnat vaikuttavat investointien hintoihin. Arvonlisäys ja arvonlisäyksen hinnat eivät ole suorassa yhteydessä investointeihin. Uudisrakentamisen volyymi-indeksin yhteydessä laskettava uudisrakentamisen implisiittinen hintaindeksi, jota käytetään tuotoksen deflaattorina, perustuu Haahtela Oy:n tarjoushintaindeksiin. Talonrakentamisen välituotekäytön deflaattorina käytetään rakennuskustannusindeksin tarvikepanosindeksiä. Ei kokonaisindeksiä, johon työvoimakustannusten tarvikkeita nopeampi kohoaminen on vaikuttanut indeksiä nostavasti. Korjausrakentaminen Talorakennusten korjausrakentamista kuvaavat sarjat Tilastokeskus julkaisee kokonaistuotostilastojen yhteydessä. Tiedot on saatavissa vain vuositasolla. Korjausrakentamisen kiinteähintaisen tuotannon (= tuotoksen) kehitys lasketaan tätä nykyä Työvoimatutkimuksen korjausrakentamisen työtunteihin perustuen. Rakennusalan suhdanneryhmä, Rakentaminen 2004, Kasvu hidas kannattavuus kohtuullinen 4.2.2004 11
Liikenne- ja viestintäministeriö LIITE 3. Maa- ja vesirakennusalan muutokset Maa- ja vesirakennusmarkkinat ovat voimakkaassa muutosprosessissa. Tieliikelaitoksesta on tullut merkittävä toimija maa- ja vesirakennusalan markkinoilla Tielaitoksen liikelaitostamisen etenemisen myötä. Tieliikelaitoksen on määrä siirtyä täysin avoimeen kilpailuun vuoden 2005 alusta lähtien. Tiehallinnon johtoryhmä hyväksyi helmikuussa 2003 uuden hankintastrategian. Strategian mukaan investointien hankinnoissa solmitaan ns. kokonaissopimuksia, joissa hankittavat palvelut voivat olla kestoltaan nykyistä pidempiä, sisällöltään laajempia ja alueeltaan suurempia. Kokonaissopimus voi koskea suunnittelua (S-kokonaissopimus), suunnittelua ja rakentamista (ST-kokonaissopimus) tai rakennussuunnittelua ja rakentamista sekä sen jälkeen hoitoa ja ylläpitoa 15-25 vuoden ajan (STYHelinkaarisopimus). Elinkaarimallia käytettäessä valtio ostaa kokonaispalvelun, joka sisältää väylän rakentamisen lisäksi sen kunnossapidon ja rahoituksen. Elinkaarisopimusmalli soveltuu parhaiten suurten investointien ja niiden ylläpidon hankintaan. Elinkaarisopimusmallin sovelluskohteeksi on suunniteltu vuonna 2004 urakkakilpailuun tulevaa E18 Muurla-Lohjanharju välisen moottoritieosuuden rakentamista. Kunnossapidon hankintamenettelyissä Tiehallinto siirtyy nykyistä laajempiin, pitkäkestoisiin urakoihin, jotka mahdollistavat urakoitsijoiden innovaatioiden hyödyntämisen. Urakat hankitaan avoimella kilpailulla. Pääkehityssuuntana on siirtyminen pitkäkestoisiin, aina 7 vuotta kestäviin kunnossapidon alueurakoihin, jotka ovat nykyisiä hoidon alueurakoita laajempia palvelukokonaisuuksia. Toisena kehityssuuntana on kunnossapidon erillisurakoiden kehittäminen. Vuoden 2004 aikana kilpailutetaan kaikki hoidon alueurakat. Ainoastaan lauttaliikennepalvelut hankitaan vielä 2004 Tieliikelaitokselta neuvottelu-urakkana. Myös kunnat ovat ulkoistamassa kadunpitoaan. Monet kunnat ovat antaneet osan katujen kunnossapidosta (yleensä talvikunnossapito) urakoitsijoiden tehtäväksi. Tulevaisuudessa kuntien kadunpito siirtyy enenevässä määrin yksityisten kunnossapitäjien tehtäväksi. Muutamat kunnat (esimerkiksi Oulunsalon kunta) ovat jo tehneet sopimuksen yksityisen urakoitsijan kanssa kunnan katujen ja puistojen kunnossapidosta kokonaisuudessaan. Hallitus asetti hallitusohjelmassa kirjatun tavoitteen mukaisesti toukokuussa 2003 ministerityöryhmän valmistelemaan liikenneväyläpoliittisia linjauksia. Työryhmän tavoitteena on tehdä ehdotus liikenneverkostojen pitkäjänteisestä ylläpidosta ja kehittämisestä kaikkia liikennemuotoja koskien. Työryhmä laatii monivuotisen investointiohjelman rahoitusvaihtoehtoineen. Tarkoituksena on, että työryhmässä syntyvät linjaukset ja painopisteet kattavat seuraavat kymmenen vuotta. Työryhmän ehdotus valmistunee helmikuussa 2004. Rakennusalan suhdanneryhmä, Rakentaminen 2004, Kasvu hidas kannattavuus kohtuullinen 4.2.2004 12
KUVIOLIITE KOKO TALONRAKENNUSTUOTANTO 4 neljänneksen liukuva summa milj. m3 80 70 60 50 40 30 myönnetyt aloitetut valmistuneet 20 10 0 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 milj. m3 ASUINRAKENNUKSET 4 neljänneksen liukuva summa milj. m3 TEOLLISUUSRAKENNUKSET (pl. varastot) 4 neljänneksen liukuva summa 30 14 25 12 20 10 8 15 myönnetyt 10 myönnetyt aloitetut 6 4 aloitetut valmiit 5 valmiit 2 0 0 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 milj.m3 VARASTORAKENNUKSET 4 neljänneksen liukuva summa milj. m3 JULKISET RAKENNUKSET 4 neljänneksen liukuva summa 6 6 5 5 4 4 myönnetyt 3 3 valmiit 2 myönnetyt aloitetut valmiit 2 aloitetut 1 1 0 0 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 milj. m3 7.0 LIIKERAKENNUKSET 4 neljänneksen liukuva summa milj. m3 4.0 TOIMISTORAKENNUKSET 4 neljänneksen liukuva summa 6.0 3.5 5.0 3.0 4.0 2.5 3.0 myönnetyt 2.0 myönnetyt valmiit 2.0 valmiit aloitetut 1.5 aloitetut 1.0 1.0 0.5 0.0 0.0 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 Rakennusalan suhdanneryhmä, Rakentaminen 2004, Kasvu hidas kannattavuus kohtuullinen 4.2.2004 13
ASUNTOJEN HINNAT Indeksi 1995 = 100 250 Helsingin vanhojen kerrostalokaksioiden keskihinta Asunnot yhteensä: pääkaupunkiseutu Asunnot yhteensä: koko maa 200 150 100 50 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 Lähde: Huoneistokeskus ja Tilastokeskus. 450 ASUNTOJEN HINNAT Neljännesvuosittain 1980 = 100 400 350 300 250 200 150 100 50 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 Asuntojen hintaindeksi 1980 = 100 Asuntojen hintaindeksi deflatoituna ansiotasoindeksillä Rakennusalan suhdanneryhmä, Rakentaminen 2004, Kasvu hidas kannattavuus kohtuullinen 4.2.2004 14
RAHALAITOSTEN ASUNTOLAINAKANNAN MUUTOS JA UUSIEN ASUNTOLAINOJEN KORKO Asuntolainakannan muutos, kausipuhdistettuna, 3 kk:n liukuva keskiarvo, (vasen asteikko) Uusien asuntolainojen korko, %, (oikea asteikko) Milj.EUR 600 500 400 300 200 100 0-100 -200 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 10 % 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 Lähde: Suomen Pankki. Heinäkuusta 2003 alkaen uuden tilaston mukaiset tiedot. Asuntolainakannan muutokseen ja uusien asuntolainojen korkoon uudella tilastoinnilla oli vain marginaalinen vaikutus. 500 Pääkaupunkiseutu ARAVAKUSTANNUKSET 1980 = 100 Aravakustannukset, pääkaupunkiseutu (uusi) 400 Muu maa Aravakustannukset, muu maa (uusi) 300 200 100 83 85 87 89 91 93 95 97 99 01 03 ARA (Tilastouudistus, kustannuksiin otetaan mukaan kaikki kustannuksiin vaikuttavat rakennuskustannukset) Rakennusalan suhdanneryhmä, Rakentaminen 2004, Kasvu hidas kannattavuus kohtuullinen 4.2.2004 15
TALONRAKENTAMISEN TARJOUSHINTAINDEKSI PÄÄKAUPUNKISEUDULLA 1992:1 = 100 150 Asunnot 140 Kaikki 130 Toimitilat 120 110 100 90 80 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 Lähde: Rapal 130 Rakennuskustannusindeksit 1995 = 100 125 Työ 120 115 Kaikki Materiaali 110 105 100 Muut 95 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 Rakennusalan suhdanneryhmä, Rakentaminen 2004, Kasvu hidas kannattavuus kohtuullinen 4.2.2004 16
MAARAKENNUSKUSTANNUSINDEKSI 2000 = 100 110 108 106 104 102 100 98 96 2000 2001 2002 2003 180 RAKENNUSTOIMINNAN TYÖLLISET 1000 henkeä 160 140 Talonrakennus 120 100 80 60 Maa- ja vesirakennus 40 20 0 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 Rakennusalan suhdanneryhmä, Rakentaminen 2004, Kasvu hidas kannattavuus kohtuullinen 4.2.2004 17