Matti Holopainen Maankäyttö- ja rakennuslain toimivuus Kuntaliiton kuntien maapolitiikasta keväällä 2013 tekemän kyselyn tulokset.
TEKIJÄ Matti Holopainen ISBN 978-952-293-283-9 (pdf) Suomen Kuntaliitto Helsinki 2013 Suomen Kuntaliitto Toinen linja 14, 00530 Helsinki PL 200, 00101 Helsinki Puh. 09 7711 Faksi 09 771 2291 www.kunnat.net
MAANKÄYTTÖ- JA RAKENNUSLAIN TOIMIVUUS Matti Holopainen Suomen Kuntaliitto 30.9.2013 Kuntaliiton kuntien maapolitiikasta keväällä 2013 tekemän kyselyn tulokset. Sisältö Esipuhe 4 1. Kyselyjen toteuttaminen 5 2. Kyselyjen tulokset 6 2.1 Maapolitiikan vaikuttavuus 6 Tonttikysynnän tyydyttäminen 6 Raakamaavaranto 8 Kunnan maapolitiikan linjausten, maanhankinnat ja -hintatason vaikutukset naapurikunnissa 9 Lunastus kunnan raakamaan hankinnassa 11 Lunastusmahdollisuuden käyttämättä jättämisen vaikutukset 12 Rakentamiskehotus tonttien rakentumisen edistämisessä 12 Maapolitiikan resurssit kunnissa 13 Yhteistyön toimivuus kunnassa 14 2.2 Maapolitiikan lakisääteisten keinojen toimivuus 15 Lunastusmenettely 15 Maankäyttösopimusmenettely 15 Kehittämiskorvausmenettely 16 Kehittämisaluemenettely 17 Rakentamiskehotusmenettely 18 Katualueen ilmaisluovutusmenettely 19 Autopaikkojen järjestämisvelvollisuutta koskeva menettely 20 Katualueen haltuunottomenettely 21 Osittamisrajoitukset 22 3. Johtopäätökset 23 Liitteet: Kyselylomakkeet 3
Esipuhe Kuntalaisten toimiva arki, elinkeinoelämän toimintaedellytykset, hyvä elinympäristö ja riittävä, monipuolinen tonttitarjonta ovat kuntien menestyksen keskeisiä tekijöitä. Kuntien maankäytön suunnittelun ja toteutuksen ohjauksessa maankäyttö- ja rakennuslain (MRL) toimivuus on avainasemassa. Laki on ollut voimassa vuoden 2000 alusta alkaen. Lakiin on vuosien varrella tehty muutoksia, mutta kokonaisuus on edelleen varsin alkuperäisessä asussa. Kuntaliitto on yhdessä Ympäristöministeriön kanssa selvittänyt maankäytön toteuttamisen ohjauksen toimivuutta ja tuloksellisuutta ns. tonttibarometrien avulla, joista viimeisin on toteutettu 2010. Tämä on yhteenvetoraportti syksyllä vuonna 2012 toteutetusta kuntien maapolitiikkaa koskevasta kyselystä. Tässä raportissa esitetyt johtopäätökset perustuvat pääasiassa esiteltyjen kyselyiden tuloksiin. Kyselyt sisälsivät sekä monivalintakysymyksiä että mahdollisuuksia avovastauksiin. Asioihin on saatu lisänäkemystä keskusteluissa kuntien asiantuntijoiden kanssa. Kuntaliitto osallistuu vuoden 2012 kyselyllä valtakunnalliseen ympäristöministeriön johdolla vuosina 2012-13 toteutettavaan maankäyttö- ja rakennuslain toimivuuden arviointiin. Kuntaliitto korostaa työssään kuntien toimintaedellytyksiä. Kyselyiden pohjalta voidaan nostaa esiin lain muutostarpeita myös ennen kuin valtakunnallinen arviointi on valmistunut. Kyselyt on toteuttanut Kuntaliiton yhdyskunta, tekniikka ja ympäristö -yksikössä työryhmä, johon ovat kuuluneet Kuntaliitosta kehittämispäällikkö Matti Holopainen ja tutkija Elisa Ranta sekä Ympäristöministeriöstä lainsäädäntöneuvos Jyrki Hurmeranta. Kyselyn valmisteluun on osallistunut Kuntaliiton Maapolitiikan työryhmä, joka koostuu pääosin suurten ja keskisuurten kaupunkien maapolitiikan asiantuntijoista. Kiitämme lämpimästi kaikkia kyselyyn vastanneita. Vastaajien aktiivisuus on tuonut meille arvokasta tietoa maapolitiikan tuloksellisuudesta, maapolitiikan lakisääteisten keinojen toimivuudesta sekä ongelmista. 4
1. Kyselyjen toteuttaminen Kyselyt toteutettiin syksyllä 2012. Ne kohdennettiin maapolitiikasta vastaaville. Vastauksia saatiin 127 kunnasta. Jokaisesta kunnasta on kyselyssä mukana vain yksi vastaus. Vastauksia on tarkasteltu kuntakokoluokittain sekä keskuskuntien ja kehyskuntien ryhminä. Kuntakokoluokat ovat yli 50 000, 20 000-50 000, 6 000-20 000 sekä alle 6 000 asukasta. Vastanneita keskuskuntia ovat olleet maakunnalliset keskuskaupungit Tampere, Turku, Jyväskylä, Oulu, Pori, Lahti, Kuopio, Rovaniemi, Lappeenranta ja Seinäjoki. Pääkaupunkiseudulla Helsingin kehyskuntia ovat olleet Espoon ja Vantaan lisäksi Hanko, Hyvinkää, Järvenpää, Kerava, Lohja, Loviisa, Myrskylä, Mäntsälä, Nurmijärvi, Pornainen, Porvoo, Sipoo, Vihti ja Riihimäki. Helsingin, Espoon ja Vantaan vastauksia on tarkasteltu tarpeen mukaan keskenään verraten. Kaikkien kuntien yhteenlaskettu vastausprosentti oli yhteensä 42 %. Yli 50 000 asukaan kunnissa vastausprosentti oli 75 %, 20 000-50 000 asukkaan kunnissa 53 %, 6 000-20 000 asukkaan kunnissa 39 % ja alle 6 000 asukkaan kunnissa yli 37 %. Kokonaisuutena vastausaktiivisuus jää alle puoleen. Yli 50 000-luokka sisältää melkein puolet Suomen väestöstä. Vaikka kyselyn vastausprosentti on 42 %, kattaa se noin 67 % suomen asukkaista. Yli 50 000-luokka on hyvin edustettu ja luotettava, luokka 20 000-50 000 on melko luotettava. Pienempiä luokkia voi pitää varauksella suuntaa antavina. Vastausprosentti yhteensä 42 % Yli 50 000 75 % 20 000-50 000 53 % 6 000-20 000 39 % alle 6 000 37 % Tiedot vastaajista ovat raportin liitteinä. 5
2. Kyselyn tulokset 2.1 Maapolitiikan vaikuttavuus Tonttikysynnän tyydyttäminen Tonttikysynnän tyydyttäminen on kunnan maakäyttöpolitiikan keskeinen tavoite. Keskeisimmiksi ongelmiksi todettiin kaikkien vastanneiden kuntien tarkastelussa yksityisessä omistuksessa olevien tonttien saaminen rakentamiseen sekä kaavoituksen hitaus. Seuraavaksi merkittävimmiksi esteiksi vastaajat ovat todenneet raakamaan hinnan sekä kunnallistekniikan puuttumisen. Avovastuksissa useimmin nousevat esille raakamaan myyntihaluttomuus sekä kaavoituksen hitauteen vaikuttavana tekijänä kaavavalitukset. Alle 6 000 asukkaan kunnissa ovat ongelmana kysynnän puute ja yksityisessä omistuksessa olevien tonttien saaminen rakentamisen piiriin sekä kaavoituksen hitaus. 6 000-20 000 asukkaan kunnissa keskeisin ongelma lähes puolella vastaajista on yksityisessä omistuksessa olevalle maalle kaavoitettujen tonttien saaminen rakentamiseen ja yli kolmasosalla vastaajista raakamaan hintataso ja saatavuus. Yli viidennekselle vastaajista kaavoituksen hitaus, kunnallistekniikan puute sekä tonttikysynnän puute ovat merkittävä ongelma. 20 000-50 000 asukkaan kunnissa lähes puolet vastaajista katsoi merkittävimmäksi ongelmaksi kaavoituksen hitauden. Yli kolmasosa vastaajista katsoi merkittäväksi ongelmaksi yksityisessä omistuksessa olevien tonttien rakentumisen sekä riittämättömän tonttikysynnän. Yli 50 000 asukkaan kunnissa lähes puolet vastaaja katsoi keskeiseksi ongelmaksi riittämättömän tonttitarjonnan määrän. Useampi kuin joka kolmas vastaaja katsoi keskeiseksi ongelmaksi kaavoitetun rakennusoikeuden laadun, raakamaan hinnan ja saatavuuden sekä kunnallistekniikan puutteen. Lähes joka kolmas vastaaja katsoi ongelmaksi kaavoituksen hitauden sekä yksityisessä omistuksessa olevien tonttien saamisen rakentamisen piiriin. Keskuskaupunkien ongelmat useimmin liittyvät kaavoitukseen kestoon ja sisältöön, kunnallistekniseen valmiuteen sekä raakamaan saatavuuteen ja hintatasoon. Kehyskuntien vastuksissa useimmin ongelmina nousevat esille kaavoituksen hitaus, yksityisessä omistuksessa olevien tonttien saaminen rakentamisen piiriin sekä raakamaan saatavuus. Kaavoituksen hitaus on kaikissa kuntakokoluokissa keskeinen kysymys. Korostetuimmin se nousee esille kuntakokoluokassa 20-50 000 asukasta. Kaavoitetun rakennusoikeuden ja kysynnän kohtaamattomuus on ongelma yli 50 000 asukkaan kunnissa. Kaavoitettujen tonttien riittämätön määrä on keskeinen ongelma yli 20 000 asukkaan kunnissa. Raakamaan hintataso on ongelma korostetusti 6 000-20 000 sekä yli 50 000 asukkaan kunnissa. Tulosta voi selittää ko. kuntakokoluokkien sisäiset tavoitteet ja ulkoiset paineet kasvaa ja hallita kasvua maankäytön kautta. Tonttien hintatasoa ei ole tunnistettu ongelmaksi missään kuntakokoluokassa. Yksityisessä omistuksessa olevien tonttien saaminen rakentamisen piiriin on keskeinen ongelma kaikissa kuntakokoluokissa. Erityisesti sen merkitys korostuu pienimmissä kunnissa, joissa on perinteisesti merkittävässä määrin laadittu asemakaavoja yksityisten omistamalle maalle. Kunnallistekniikan puute on kaikkien kuntien yhteinen ongelma. Yleinen kuntatalouden investointien rahoitusongelmien kärjistyminen sekä palveluvastuiden kasvu erityisesti sosiaali- ja terveyssektoreilla aiheuttaa painetta kunnallistekniikan investointien myöhentämiseen. Tonttikysyntä kohdistuu korostetusti yli 50 000 asukkaan kaupunkeihin. Muissa kuntakokoluokissa tonttien kysynnän vähäisyys on ongelma. Kunta investoi alueiden kunnallistekniikkaan ja muihin lähipalvelui- 6
hin, mutta palvelujen käyttöaste jää huonoksi tonttikysynnän ja maksavien asiakkaiden vähäisyydestä johtuen. 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% alle 6000 as % (n=55) 6001-20 000 as % (n=39 ) 20 001-50 000 as % (n=19) yli 50 000 as % (n=15) Keskuskaupunkien ilmoittamat pullonkaulat tonttikysynnässä % vastaajista (n=14) 7% 21% Yksityisessäomistuksessa olevien 0% 21% 29% 29% 29% 36% Kaavoituksen hitaus (n=4) 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% Kehyskuntien ilmoittamat pullonkaulat tonttikysynnässä % vastaajista (n= 41) Muu tekijä (n=13) Kunnallistekniikan puute Tonttien hintataso (n=3) Kaavoitettujen tonttien liian Kaavoituksen hitaus (n=15) 7% 15% 22% 24% 22% 24% 32% 37% 39% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 7
Raakamaavaranto Raakamaavarannot ovat viimeisen viiden vuoden aikana kasvaneet merkittävästi tai hieman yli puolessa vastanneita kuntia kaikissa kuntakokoluokissa. Aktiivisimpia raakamaan hankkijoita ovat yli 20 000 asukkaan kunnat. Alle 6 000 asukkaan kuntia lukuun ottamatta raakamaavarannot ovat kasvaneet 70-80 %:ssa vastanneita kuntia. Sekä alle 6 000 että yli 50 000 asukkaan kokoluokissa noin joka kolmannessa kunnassa raakamaavaranto on pysynyt entisellään. Raakamaavaranto on pienentynyt hieman tai merkittävästi noin joka viidennessä kunnassa yli 50 000 asukkaan kuntia lukuun ottamatta. Oletettavasti pienimmissä kunnissa raakamaavarannon pienenemisen tai ennallaan pysymisen syinä ovat sekä raakamaahankinnan että tonttikysynnän puute ja suurimmissa kunnissa vastaavasti voimakas tonttikysyntä, joka on syönyt hankitun raakamaavarannon. 8
Kunnan maapolitiikan linjausten, raakamaanhankinnan ja -hintatason vaikutukset naapurikunnissa Joka viides kaikista vastaajista katsoi, että naapurikuntien harjoittama maapolitiikka vaikuttaa oman kunnan maapolitiikan harjoittamiseen kunnan maanhankintaa vaikeuttaen. Vaikuttavuus vaihtelee merkittävästi kuntakokoluokittain. Lähes puolet yli 50 000 ja yli puolet 20 000-50 000 asukkaan kaupungeista katsoi, että vaikutusta on merkittävästi tai jonkin verran. Alle 6 000 asukkaan kunnissa joka kymmenes vastaaja ja 6 000-20 000 asukkaan kunnissa joka viides vastaaja tunnisti jonkinlaisen vaikutuksen. Keskuskaupunkien- ja kehyskuntien tarkastelussa merkittävää tai jonkinlaista vaikutusta tunnistettiin lähes puolessa vastanneista kunnista. Merkittävintä naapurikuntien vaikutuksen katsottiin olevan kehyskunnissa ja 20 000-50 000 asukkaan kunnissa. 9
10
Lunastus kunnan raakamaan hankinnassa Valtaosa vastanneista kunnista katsoi, että lunastusta ei ole käytetty kunnan raakamaan hankinnassa yhdyskuntarakenteen kehittämisen tarvetta vastaavasti. Viidesosa vastaajista katsoi, että lunastusta on käytetty tarvetta vastaavasti. Kuntakokoluokittain tarkasteltuna raakamaan lunastusmahdollisuutta ei käytetä tarvetta vastaavasti kuin alle kymmenesosassa alle 20 000 asukkaan kunnista. Sitä suuremmissa kaupungeissa noin puolessa lunastusta käytetään raakamaan hankinnassa tarvetta vastaavasti. Kehyskunnista vain joka viides käyttää raakamaan lunastusmahdollisuutta yhdyskuntarakenteen kehittämisen tarvetta vastaavasti. Lunastusmahdollisuuden käyttämättä jättämisen syitä tarkasteltaessa katsotaan poliittisen harkinnan ohittavan asiaperusteet yli viidesosassa vastanneista kunnista. Joka kymmenes vastaaja katsoi, että käyttämättä jättämisen syynä on käsitys lunastusmenettelyn hitaudesta, monimutkaisuudesta tai sen aiheuttamasta työmäärästä. 11
Lunastusmahdollisuuden käyttämättä jättämisen vaikutukset Lunastusmahdollisuuden käyttämättä jättämisen on katsottu vaikuttaneen suunnitellun yhdyskuntarakenteen toteuttamista lähes 40 %:ssa vastanneista kunnista sekä lisänneet yksityisessä omistuksessa olevan maan kaavoittamista. Kerrannaisvaikutus on merkittävä, koska tonttitarjonnan tyydyttämisen yhdeksi keskeisimmäksi ongelmaksi on todettu yksityisessä omistuksessa olevan tonttimaan saamisen rakentamiseen. Joka viides vastaaja katsoi lunastuksen käyttämättä jättämisen vaikeuttaneen yleiskaavan toteuttamista ja joka kolmas vastaaja katsoi sen vaikuttaneen raakamaan hintatasoa nostavasti. Rakentamiskehotus tonttien rakentumisen edistämisessä Lähes puolet vastaajista katsoi, että rakentamiskehotusta ei ole käytetty tarvetta vastaavasti yksityisessä omistuksessa olevien tonttien saamiseksi rakentamiseen. Tilanne on lähes samanlainen myös keskuskunta-kehyskuntatarkastelussa. 12
Maapolitiikan resurssit kunnissa Yli puolet kaikista vastanneista katsoi, että maapolitiikan toiminnan käytettävissä olevat resurssit ovat puutteelliset. Resurssit vastaavat parhaiten tarvetta yli 50 000 asukkaan kunnissa ja keskuskaupungeissa, joihin tonttikysynnän suurin painekin kohdistuu. Näistä noin 70 % prosenttia katsoi resurssien olevan riittävät. Kehyskunnista vain yli 40 % katsoi resurssien vastaavan tarvetta. 13
Yhteistyön toimivuus kunnassa Maankäyttöpolitiikan onnistunut toteuttaminen edellyttää laajaa ja toimivaa yhteistyötä kunnan sisällä. Erityisesti yhteistyötarve korostuu maapolitiikan, kaavoituksen, rakennusvalvonnan, kuntatekniikan ja ympäristöhallinnon muodostaman kokonaisuuden toiminnassa - ja palvelutuotannossa. Yhteistyöhaasteet kasvavat kuntakoon kasvaessa. Yhteistyö näyttää toimivan hyvin pienissä kunnissa. Ainoastaan 15 % kaikista vastanneista katsoi, että yhteistyö ei toimi riittävän hyvin. Kuntakokoluokassa 20 000-50 000 yhteistyössä katsoi parannettavaa olevan lähes puolet vastaajista ja kun taas yli 50 000 asukkaan kunnista vain noin joka viides vastaaja. Keskuskaupungeista joka kolmas katsoi yhteistyön kaipaavan parantamista. 14
2.2 Maapolitiikan lakisääteisten keinojen toimivuus Lunastusmenettely Vastaajilta kysyttiin lunastusmenettelyn toimivuudesta ja jos tarvetta on, mahdollisia ehdotuksia miten menettelyä tulisi edelleen kehittää. Tähän vastauksia saatiin 36 kappaletta. Teknisesti menettelyä pidettiin toimivana. Valtaosa muutosehdotuksista koski menettelyn liian pitkää kestoa, joka vastaajien mielestä tulisi saada selvästi lyhyemmäksi sekä lupamenettelyn että itse lunastusprosessin osalta. Useassa vastauksessa haluttiin kunnalle laajempaa, suoraan lakiin perustuvaa lunastusmahdollisuutta yleiskaavan mukaiseen yhdyskuntarakentamiseen ilman lupamenettelyä. Maankäyttösopimusmenettely Yhdeksän kymmenestä vastaajasta katsoo, että maankäyttösopimusmenettely on teknisesti toimiva. On merkittävää, että maankäyttösopimuksia ensimmäisen asemakaavan yhteydessä laajasti käyttävä kasvukeskuskaupunki katsoo, että menettely ei toimi. Kuntien näkemyksissä ei ole eroja kuntakokoluokittain tarkasteltuna. 15
Kehittämiskorvausmenettely Kehittämiskorvausta on tähän mennessä käytetty vain muutaman kerran. Kaikista vastaajista selvästi yli puolet katsoo, että menettely on teknisesti toimiva. Kriittisimmin menettelyn toimivuuteen suhtaudutaan keskuskaupungeissa, joista vain joka kolmas luottaa menettelyn toimivuuteen. Sen sijaan alle kuudentuhannen asukkaan kunnista noin 90 % luottaa menettelyn tekniseen toimivuuteen. 16
Kehittämisaluemenettely Myös kehittämisaluemenettelyä on käytetty ainoastaan muutaman kerran. Näissäkin tapauksissa kehittämisaluemenettelyä on sovellettu suppea-alaisesti ja kehittämistulokset on pääsääntöisesti saatu aikaan yksityisoikeudellisin sopimuksin tai kaupungin yksipuolisella omaehtoisella panostuksella. Vastaajien luottamus menettelyn toimivuuteen vastaa kutakuinkin edellä kuvattua luottamusta kehittämiskorvausmenettelyn toimivuuteen. Erona kuitenkin, että ainoastaan joka viides keskuskaupunki luottaa menettelyn toimivuuteen. 17
Rakentamiskehotusmenettely Kunnat luottavat rakentamiskehotusmenettelyn toimivuuteen kuntakoosta ja seudullisesta roolista riippumatta. 18
Katualueen ilmaisluovutusmenettely Kunnat katsovat myös katualueen ilmaisluovutusmenettelyn toimivan kuntakoosta ja kunnan seudullisesta roolista riippumatta. 19
Autopaikkojen järjestämisvelvollisuutta koskeva menettely Kunnat luottavat autopaikkojen järjestämisvelvollisuutta koskevan menettelyn toimivuuteen, yli 80 % vastanneista. Kuntakoon kasvaessa kuitenkin kriittisyys toimivuuteen kasvaa lineaarisesti siten, että yli 50 000 asukkaan kunnista vain hieman yli 60 % luottaa menettelyn toimivuuteen. 20
Katualueen haltuunottomenettely Katualueen haltuunotto- ja muu toteutusmenettely toimii kunnissa hyvin. Kriittisimmin menettelyn toimivuuteen suhtautuvat kunnat kokoluokassa 20 000-50 000 asukasta, joista kunnista joka kolmas katsoo olevan tarvetta menettelyn toimivuuden parantamiseen. 21
Osittamisrajoitukset Osittamisrajoitusmenettelyn katsotaan pääsääntöisesti toimivan kunnan maankäytönsuunnitteluun, kaavojen toteuttamisen ohjaukseen ja rakennusvalvontaan kytkeytyen. Tätä mieltä on 90 % alle 6 000 asukkaan kunnista. Tyytymättömyys kasvaa kuntakoon kasvaessa yli 50 000 asukkaan kunnista joka kolmannen ollessa tyytymätön niiden toimivuuteen. 22
3. Johtopäätökset Tonttimarkkinoiden kuntin yhteinen haaste kuntakoosta riippumatta on yksityisessä omistuksessa olevien rakentamiskelpoisten tonttien saaminen markkinoille. Tontteja on kaavoitettu, mutta ne eivät tule markkinoille. Suurissa kaupungeissa tonttien kysyntä on selkeästi suurempaa kuin tarjonta markkinoilla. Pienissä kunnissa on ylitarjonta. Kunnissa tarvitaan maankäytön ja palvelujen kokonaistarkastelua. Maankäyttöä ja kunnan palveluja on kehitettävä kokonaisuutena, vrt. Kymppimoni hanke ja sen tulosten jalkauttaminen kuntien päivittäiseen toimintaan. Kunnan maapoliittiset linjaukset tarvitaan kunnan maankäytön ohjelmoinnin ja toteutuksen lähtökohdaksi. Maapolitiikan keinovalikoima toimii pääsääntöisesti hyvin. Haasteena on kuntien aktivointi maapolitiikan keinojen käyttöön tarvetta vastaavasti. Maapolitiikan keskeinen linjaus on raakamaan aktiivinen hankinta. Tarvittaessa käytetään maanhankinnan tukena lunastusta ja etuosto-oikeutta. Rakentamattomia käyttövalmiita rakennuspaikkoja aktivoidaan rakentamiseen käyttämällä rakentamiskehotuksia ja korotettua kiinteistöveroa. Asemakaavan muutostilanteissa yhdyskuntarakennetta kehitetään maankäyttösopimusten tukemana. Maapolitiikan keinojen aktiivista käyttöä tulisi edistää kokonaisuutena kunnan asioiden valmistelussa, päätöksenteossa sekä toimeenpanossa. Kehittämisaluemenettelyä olisi uudistettava, jotta siitä voisi tulla hyödyllinen välinen yhdyskuntarakenteen kehittämisessä tilanteissä, joissa maankäyttösopimuksin ja kehittämiskorvausmenettelyllä ei saada aikaan toiminnallisesti ja taloudellisesti tarkoituksenmukaista yhdyskuntarakennetta. Menettelyä uudistettaessa tavoitteena tulisi olla toimiva työväline kunnan ja kiinteistönomistajien yhteistyön järjestämiseksi aluetta edelleen kehitettäessä. Lunastusmenettelyn kestoa tulisi saada lyhyemmäksi. Autopaikoituksen toimivuus ja vaikutukset asumisen ja palvelujen kustannuksiin ja hintoihin on ajankohtainen asia kunnissa. Autopaikoituksen edellytysten järjestäminen kaavoituksen, maapolitiikan toimien ja rakennusvalvonnan toimenpiteiden kokonaisuutena on haasteellista kuntakoon kasvaessa ja keskustoja kehittäessä. Olisi tarpeen arvioida, onko mahdollista MRL:n säädöksiä tarkentamalla selkiyttää ja tehostaa autopaikoituksen ratkaisemista toimivana kokonaisuutena. 23
Maapolitiikkakysely (37/83/2012) Tämän kyselyn tarkoituksena on hankkia tietoa kuntien maapoliittisista toimista. Tuloksia hyödynnetään kuntien edunvalvonnassa ja ympäristöministeriön käynnistämässä (Maankäyttö- ja rakennuslain 132/1999) (MRL) toimivuusarvioinnissa. Maapolitiikkaan liittyvän toiminnan laajuutta, määrää, kustannuksia tai hintaa koskeviin kysymyksiin tarvitaan vastauksena ainoastaan oikea suuruusluokka, ei yksityiskohtaista tarkkaa tietoa. Kyselyyn vastaaminen kestää noin 20 minuuttia. Vastanneille toimitetaan yhteenveto kyselyn tuloksista. 1. Vastaajan tiedot Vastaajan edustama kunta * b Etunimi Sukunimi Maan hankinnan ja luovuttamisen välineet Kunnat hankkivat raakamaata edistääkseen ja varmistaakseen yhdyskuntarakenteen ja kaavojen suunniteltua toteutumista siten, että kunta voi järjestää kustannustehokkaat ja kuntalaisten tarvetta vastaavat lähipalvelut. Tonttimarkkinoiden pullonkaulat 2. Mitkä ovat keskeisimmät pullonkaulat tonttikysynnän tyydyttämisessä? Kaavoituksen hitaus Kaavoitettu rakennusoikeus ei vastaa kysyntää Kaavoitettujen tonttien liian vähäinen määrä Raakamaan hintataso Tonttien hintataso Yksityisessä omistuksessa olevien tonttien saaminen rakentamiseen Kunnallistekniikan puute kaavoitetuilla alueilla Tontteja tarjolla, mutta kysyntää ei ole Muu tekijä, mikä? 1
Vapaaehtoinen maanhankinta 3. Kuinka paljon (ha) kuntanne on hankkinut maata yhdyskuntarakentamista varten viiden viimeisen vuoden aikana keskimäärin vuosittain? hehtaaria 4. Mikä on raakamaan hintataso kunnassanne? minimi /m2 maksimi /m2 keskihinta /m2 5. Kuinka monen vuoden tarvetta nykyinen raakamaavaranto vastaa?. 6. Miten raakamaavarantonne on muuttunut viimeisten viiden vuoden aikana?. kasvanut merkittävästi kasvanut hieman ei ole muuttunut vähentynyt hieman vähentynyt merkittävästi 7. Vaikuttavatko naapurikuntien maanhankintapolitiikan linjaukset ja maan hintataso oman kuntanne maanhankintaa vaikeuttavasti? merkittävästi jonkin verran en osaa sanoa ei juuri ollenkaan ei lainkaan 8. Jos vastasit edelliseen kysymykseen merkittävästi tai jonkin verran, minkälaisia vaikutuksia näistä on? Raakamaan myyntihalukkuus vähenee Raakamaan hintavaatimukset nousevat Maanomistajat haluavat maankäyttösopimuksia raakamaan myynnin asemasta Jokin muu vaikutus, mikä? 2
Tontinluovutus 9. Kuinka paljon tontteja kuntanne on luovuttanut viiden viimeisen vuoden aikana keskimäärin vuosittain? Omakotitalotontti / kpl Muu pientalotontti / kpl Kerrostalotontti /k-m2 Liiketontti / k-m2 Teollisuustontti / k-m2 3
10. Tonttien hinnat tänään (ei ARAtuotantoon) Omakotitalotontti / minimi /m2 Omakotitalotontti / keskihinta /m2 Omakotitalotontti / maksimi /m2 Muu pientalotontti / minimi /k-m2 Muu pientalotontti / keskihinta /k-m2 Muu pientalotontti / maksimi /k-m2 Kerrostalotontti / minimi /k-m2 Kerrostalotontti / keskihinta /k-m2 Kerrostalotontti / maksimi /km2 Liiketontti / minimi /k-m2 Liiketontti / keskihinta /k-m2 Liiketontti / maksimi /k-m2 Teollisuustontti / minimi /k-m2 Teollisuustontti / keskihinta /k-m2 Teollisuustontti / maksimi /km2 11. Onko kunnassanne käytössä vyöhykehinnat eri tonttityypeille? kyllä ei 12. Kuinka monta kerrostalo-, pientalo-, tai liiketonttia luovutitte vuonna 2011? perinteisille valtakunnallisille toimijoille / kpl uusille ulkomaisille toimijoille / kpl keskisuurille alueellisille toimijoille / kpl paikallisille pienille toimijoille / kpl 4
13. Mikä on kysynnän ja tarjonnan tasapaino eri tonttityypeissä? Omakotitalotontit Muut pientalotontit Kerrostalotontit Liiketontit Teollisuustontit kysyntää merkittävästi enemmän kuin tarjontaa kysyntää hieman enemmän kuin tarjontaa kysyntä ja tarjonta tasapainossa tarjontaa hieman enemmän kuin kysyntää tarjontaa selkeästi enemmän kuin kysyntää 14. Millaisilta alueilta tontteja kunnassanne on tarjolla? Omakotitalotontit pääosa tarjonnasta täydennysrakentamista pääosa tarjonnasta uusilla alueilla molempia suunnilleen yhtä paljon Muut pientalotontit Kerrostalotontit Liiketontit Teollisuustontit Raakamaan lunastaminen yhdyskuntarakentamista varten 15. Onko kuntanne käyttänyt 2000-luvulla lunastusta (MRL 99 ) kunnan raakamaanhankinnassa yhdyskuntarakenteen kehittämisen tarvetta vastaavasti? kyllä ei 16. Jos vastasit ei, onko syynä: Päätöksentekijät eivät ole valmiita käyttämään lunastamista poliittisista syistä vaikka se olisi asiallisesti tarpeen Lunastusmenettelyä ei pidetä teknisesti (hidas, monimutkainen, työläs) toimivana keinona hankkia maata Lunastuksen käyttämiseen ei ole ollut tarvetta Muu syy, mikä? 5
17. Lunastusmahdollisuuden käyttämättä jättäminen on aiheuttanut: a) yhdyskuntarakenteen kehittämisen suuntaamista uusille alueille kyllä ei b) yksityisen maan kaavoittamista kunnan oman maan kaavoittamisen asemasta c) yleiskaava ei ole toteutunut suunnitellusti d) raakamaan hintataso on noussut 18. Miten lunastusmenettelyä tulisi kehittää sen toimivuuden parantamiseksi? Maankäytön kehittämiseen tähtäävät keinot Maankäyttösopimus Asemakaavoitettavan alueen maanomistajalla, jolle asemakaavasta aiheutuu merkittävää hyötyä, on velvollisuus osallistua kunnalle yhdyskuntarakentamisesta aiheutuviin kustannuksiin siten kuin jäljempänä säädetään. Kustannuksiin osallistumisesta on pyrittävä sopimaan maanomistajan kanssa. (MRL 91 a ). Kunta voi tehdä kaavoitukseen ja kaavojen toteuttamiseen liittyviä sopimuksia (maankäyttösopimus). Maankäyttösopimuksissa ei voida kuitenkaan sitovasti sopia kaavojen sisällöstä. (MRL 91 b ) 19. Kuinka monta asemakaavoituksen käynnistämissopimusta on tehty 2000-luvulla keskimäärin vuosittain? kpl 20. Maankäyttösopimuksia on käytetty ensimmäisen asemakaavan yhteydessä 2000-luvulla vuosittain keskimäärin seuraavasti: Sopimusten lukumäärä yhteensä (sopimusten lukumäärä / sopimusalueilla rakennuspaikkoja yhteensä) / kpl Omakotitalotontit / kpl 6
Muut pientalotontit / k-m2 Kerrostalotontit / k-m2 Liiketontit / k-m2 Teollisuustontit / k-m2 21. Maankäyttösopimuksia on käytetty asemakaavan muutoksen yhteydessä 2000-luvulla vuosittain keskimäärin seuraavasti: Sopimusten lukumäärä yhteensä (sopimusten lukumäärä / sopimusalueilla rakennuspaikkoja yhteensä) / kpl Omakotitalotontit / kpl Muut pientalotontit / k-m2 Kerrostalotontit / k-m2 Liiketontit / k-m2 Teollisuustontit / k-m2 22. Onko maankäyttösopimuksia käyttämällä saatu toteutettua kunnan tavoitteeksi asettamaa yleiskaavan mukaista yhdyskunta- ja palvelurakennetta?. melko hyvin hyvin en osaa sanoa melko huonosti hyvin huonosti 23. Onko maankäyttösopimusmenettely teknisesti toimiva? kyllä ei 24. Jos vastasit ei, minkälaiset muutokset olisivat tarpeen? 7
25. Toteutuvatko maankäyttösopimukset sovitun mukaisesti?. melko hyvin hyvin en osaa sanoa melko huonosti hyvin huonosti 26. Jos vastasit edelliseen kysymykseen melko huonosti tai hyvin huonosti, mitkä ovat syynä tähän? Epärealistiset odotukset tonttikysynnästä Epärealistiset arviot kaavan toteuttamisen kustannuksista Haluttomuus luovuttaa rakennuspaikkoja kunnan asettamien tavoitteiden mukaisesti Muu syy, mikä? 27. Onko maankäyttösopimus ollut kunnan keskeisten tavoitteiden näkökulmasta riittävän hyvä? kyllä, miksi? ei, miksi? 28. Edellyttääkö kunta vakuuksia sopimusten yhteydessä? Kunta ei edellytä vakuuksia Kunta hyväksyy vakuutena omavelkaisen pankkitakauksen Kunta hyväksyy vakuutena kiinteää omaisuutta Kunta hyväksyy vakuutena rahamääräisen talletuksen 29. Käyttääkö kunta sanktioita sopimusvelvollisuuden noudattamisen varmistamiseksi? Kunta ei käytä sanktioita Sanktiona kiinteän omaisuuden luovutus kunnalle Sanktiomaksu Muu sanktio, mikä? Kunnalla erikseen oikeus vahingonkorvaukseen aiheutetusta vahingosta 8
Kehittämiskorvaus Jos maanomistajan kanssa ei ole syntynyt sopimusta hänen osallistumisestaan yhdyskuntarakentamisesta aiheutuviin kustannuksiin, kunta voi periä maanomistajalta asemakaavan mukaiselle tontille asemakaavassa osoitetun rakennusoikeuden, rakennusoikeuden lisäyksen tai käyttömahdollisuuden muutoksen aiheuttamaan tontin arvonnousuun suhteutetun osuuden kaava-alueen rakentamista palvelevan yhdyskuntarakentamisen arvioiduista kustannuksista (kehittämiskorvaus). 30. Onko kunnassanne ollut tilanteita, joissa maankäyttösopimusta ei ole saatu aikaan ja joissa kehittämiskorvauksen käyttäminen olisi ollut tarpeellista? kyllä ei 31. Jos vastasit kyllä, mitkä ovat syyt siihen, että kehittämiskorvausta ei ole käytetty? 32. Onko kehittämiskorvausmenettely mielestänne teknisesti toimiva? kyllä ei 33. Jos vastasit ei, minkälaiset muutokset olisivat tarpeen? 9
Kehittämisaluemenettely Kunta tai useampi kuin yksi kunta yhdessä voivat määräajaksi, enintään 10 vuodeksi, nimetä yhden tai useamman rajatun alueen kunnasta tai kunnista kehittämisalueeksi. (29.12.2006/1441) Kehittämisalueeksi voidaan nimetä rakennettu alue, jonka uudistamista, suojelemista, elinympäristön parantamista, käyttötarkoituksen muuttamista tai muuta yleistä tarvetta koskevien tavoitteiden saavuttamiseksi erityiset kehittämis- tai toteuttamistoimenpiteet ovat tarpeen. Kehittämisalueeksi voidaan nimetä myös rakentamaton alue, milloin sen rakentaminen on asunto- tai elinkeinopoliittisista syistä tarpeen ja sen toteuttaminen maanomistuksen pirstoutuneisuudesta, kiinteistöjaotuksen hajanaisuudesta tai muusta vastaavasta syystä edellyttää erityisiä kehittämis- tai toteuttamistoimenpiteitä. Kehittämisalueeksi voidaan nimetä sellainen rakentamaton tai rakennettu alue, joka sijaitsee tai tulee sijaitsemaan raideliikenneaseman läheisyydessä, jos alueen rakentamisen tai uudistamisen tavoitteet ja kehittämistarpeet ovat aseman toteuttamisesta johtuen muuttumassa. (MRL 110) 34. Kehittämisaluemenettely on teknisesti toimiva? kyllä ei 35. Jos vastasit ei, minkälaiset muutokset olisivat tarpeen? Kehittämisalueen käytön edellytyksiä tulisi väljentää Valtion osallistumista kehittämisaluemenettelyyn tulisi tehostaa ja selkiyttää Jokin muu muutos menettelyyn, mikä? 10
Rakentamiskehotus 36. Onko kunnassanne ollut tilanteita, joissa rakentamiskehotuksen käyttäminen olisi ollut tarpeellista rakentamattomien tonttien käyttöön saamiseksi, mutta sitä ei ole käytetty? kyllä ei 37. Jos vastasit kyllä, mitkä ovat syyt siihen, että rakentamiskehotusta ei käytetty? Ei ole ollut poliittista tahtoa On katsottu tarkoituksenmukaisemmaksi käyttää korotettua kiinteistöveroa Jokin muu syy, mikä? 38. Onko kunnassanne käytetty rakentamiskehotusta (MRL 97 ) 2000-luvulla? kyllä ei 39. Kuinka monta kertaa rakentamiskehoitusta on käytetty 2000 -luvulla? kpl 40. Rakentamiskehotuksen kohteena olleiden rakennuspaikkojen määrä ja rakentuminen: kohteena rakennuspaikkoja (kpl) rakennettu kehotusaikana (%) rakennettu lunastuksen vireilletulon jälkeen (%) lunastettu (%) 11
41. Onko rakentamiskehotusmenettely toimiva? kyllä ei 42. Jos vastasit ei, minkälaiset muutokset olisivat tarpeen? Muut kaavan toteuttamista edistävät keinot Puistojen yms. yleisten alueiden lunastus- ja korvausvelvollisuus 43. Puistojen ja muiden yleiseen käyttöön tarkoitettujen alueiden lunastus- ja korvausvelvollisuutta (MRL 101 ) koskeva menettely on toimiva? kyllä ei 44. Jos vastasit ei, minkälaiset muutokset olisivat tarpeen? Lunastus- ja korvausvelvollisuuden syntymistä koskevaa määrittelyä tulisi selkeyttää Muu muutos menettelyyn, mikä? Katualueen ilmaisluovutus 45. Onko katualueen ilmaisluovutusmenettely (MRL 104-105 ) toimiva ja käyttökelpoinen menettely katualueen toteuttamisessa? kyllä ei 46. Jos vastasit ei, minkälaiset muutokset olisivat tarpeen? Ilmaisluovutuksen kohteena olevan alueen määrittelyä tulisi selkiyttää ja yksinkertaistaa Katualueen omistuksen siirtymistä ja haltuunottoa koskevia säädöksiä tulisi selkiyttää MRL:n 105 :n mukaisesta ns. kateuskorvauksesta voidaan luopua Muu muutos menettelyyn, mikä? 12
Asemakaava-alueen autopaikkojen järjestäminen Kiinteistöä varten asemakaavassa ja rakennusluvassa määrätyt autopaikat tulee järjestää rakentamisen yhteydessä. Jos asemakaavassa niin määrätään, kunta voi osoittaa ja luovuttaa kiinteistön käyttöön tarvittavat autopaikat kohtuulliselta etäisyydeltä. Tässä tapauksessa kiinteistönomistajalta peritään autopaikkojen järjestämisestä vapautumista vastaava korvaus kunnan hyväksymien maksuperusteiden mukaan. Autopaikkojen järjestämisvelvollisuus ei koske vähäistä lisärakentamista eikä rakennuksen korjaus- ja muutostyötä. Rakennuksen tai sen osan käyttötarkoitusta muutettaessa tulee kuitenkin ottaa huomioon tästä johtuva autopaikkojen tarve. (MRL 156 ) 47. Autopaikkojen järjestämisvelvollisuutta koskeva menettely on toimiva? kyllä ei 48. Jos vastasit ei, minkälaiset muutokset olisivat tarpeen? Tulisi olla mahdollista osoittaa kiinteistön käyttöön tarvittavat autopaikat myös muun kuin kunnan toimesta Muu muutos menettelyyn, mikä? 49. Kuuluuko kunnassanne asemakaavaprosessiin autopaikkojen erillinen velvoitepaikka- ja pysäköintitarpeiden tarkastelu? kyllä ei Yleisten alueiden toteuttaminen ja ylläpito Yleisten alueiden kuten katujen, puistojen ja torien toteuttamista koskevat säännökset ovat pääosin MRL 12, 13 ja 14 -luvuissa. Säädöksillä määrätään alueiden haltuunotosta, omistusoikeuden siirtymisestä, ylläpidosta sekä niihin liittyvistä korvauksista sekä hallinnollisesta menettelystä. 50. Ovatko katu-alueiden haltuunottoa, omistusoikeuden siirtymistä, rakentamista ja ylläpitoa koskevat menettelyt olleet toimivia? kyllä ei 51. Jos vastasit ei, minkälaiset muutokset olisivat tarpeen? 13
Kiinteistöjen osittamisrajoitukset Osittamisrajoitusten tarkoituksena on estää kiinteistönmuodostus, joka vaikeuttaa asemakaavojen toteuttamista, rakentamisen ohjausta sekä tulevaa asemakaavoitusta. Osittamisrajoituksia koskevat säännökset ovat nykyisellään Kiinteistönmuodostamislain 32-34 :ssä. 52. Toimivatko nykyiset osittamisrajoitukset kunnan maankäytönsuunnittelussa, kaavojen toteuttamisen ohjauksessa ja rakennusvalvonnassa? kyllä ei 53. Jos vastasit ei, mikä on keskeisin ongelma? 54. Olisiko jokin muutos tarpeen osittamisrajoitusten toimivuuden parantamiseksi? Maapolitiikan vastuut, resurssit ja yhteistyö Maapolitiikan harjoittaminen ja sen laajuus sekä maapolitiikan lakisääteisten ja vapaaehtoisten keinojen käyttäminen perustuvat kunnan omaan harkintaan. 55. Mitkä ovat käytettävissä olevat henkilöresurssit maapolitiikan hoitamiseen: maanhankinta (htv) tontinluovutus- ja markkinointi (htv) maankäyttösopimukset (htv) 14
56. Onko kunnassanne tarpeelliset resurssit maapolitiikan harjoittamisen? kyllä ei 57. Jos vastasit ei, mitä lisäresursseja tarvittaisiin? henkilöresursseja maapolitiikkaan rahaa maanhankintaan rahaa kunnallistekniikkaan rahaa muuhun tarkoitukseen, mihin? 58. Toimiiko maankäytönsuunnittelun ja kaavojen toteuttamisen (maapolitiikka-kaavoitusrakennusvalvonta-kuntatekniikka-ympäristöhallinto) yhteistyö kunnassanne? kyllä ei 59. Jos vastasit ei, mitkä ovat keskeisimmät ongelmat? Tieto ei kulje organisaation sisällä Virkamiesten erilaiset näkemykset kunnan/kuntalaisten edusta Päättäjien erilaiset näkemykset kunnan/kuntalaisten edusta Hajaantunut päätöksenteko suunnittelusta ja toteutuksesta päätettäessä Yhteisten linjauspäätösten sitovuuden puute Muu ongelma, mikä? 15