LAUSUNTO 1 Valtiovarainministeriö Rahoitusmarkkinaosasto PL 28 00023 Valtioneuvosto Pääomamarkkinat ja kasvu -raportti / VM082:00/2011 Lausunnonantajasta Asunto-, toimitila- ja rakennuttajaliitto RAKLI ry edustaa kiinteistöjen ja infrastruktuurin ammattimaisia omistaja-, rakennuttaja-, käyttäjä-, sijoittaja- ja palveluntuottajaorganisaatioita. RAKLI toimii kiinteistö- ja rakentamisalan vaikuttajana, kehittäjänä, ammattilaisten verkottajana sekä tiedon tuottajana. Yleistä Asunto-, toimitila- ja rakennuttajaliitto RAKLI ry kiittää mahdollisuudesta lausua näkemyksensä Pääomamarkkinat ja kasvu -raportin ehdotuksista. Pidämme erittäin positiivisena sitä, että raportti ottaa kilpailukykymme kannalta keskeisen kiinteistövarallisuuden laaja-alaisesti huomioon pääomamarkkinoiden yhtenä tärkeänä osa-alueena ja talouskasvun mahdollistajana. Asunnoista, yritysten toimitiloista ja julkisen sektorin palvelurakennuksista koostuva kiinteistövarallisuus muodostaa arviolta 70 prosenttia kansallisvarallisuudestamme. Toimitilat ovat yritysten ja julkisyhteisöjen keskeinen resurssi ja välttämätön palvelualusta kaikelle elinkeinotoiminnalle ja julkisten palvelujen tuotannolle. Toimitilakustannukset ovat usein henkilöstökustannusten jälkeen yritysten suurin kustannuserä, ja niiden osuus on 5 15 prosenttia yritysten ja julkisen sektorin kokonaiskustannuksista. Myös asuntorahoitus- ja vuokramarkkinoiden toimivuus on elinkeinojemme kilpailukyvylle keskeistä työvoiman saatavuuden ja liikkuvuuden näkökulmasta. Rakennettu ympäristö työllistää Rakennettu ympäristö antaa työtä yli 500 000 suomalaiselle. Alan töitä tehdään monissa kiinteistö- ja rakennusalan toimipisteissä: tiloja ja infraa
LAUSUNTO 2 omistavissa ja rakennuttavissa organisaatioissa, erilaisissa suunnittelutoimistoissa, rakennusliikkeissä ja muissa urakointiliikkeissä, rakennustuotteita ja -osia valmistavissa yrityksissä, sähkö- ja talotekniikka-alan yrityksissä sekä kiinteistöpalvelualan yrityksissä. Yritysten lisäksi kiinteistö- ja rakennusalan ammattilaisia on kuntien ja valtion, tutkimus- ja opetuslaitosten, alan järjestöjen ja tiedotusvälineiden palveluksessa. (lähde) Vaihtoehtoiset rahoituskanavat Kiinteistövarallisuus sitoo runsaasti pääomia. Kiinteistöjen hankkiminen, rakentaminen sekä ikääntyvän kiinteistökannan korjaaminen ja parantaminen kunkin ajankohdan tarpeita vastaavaksi edellyttää merkittäviä investointeja. Kiinteistörahoituksen saatavuus ja sen kustannukset ovat siksi avainasemassa yhteiskunnan toiminnan ja kilpailukyvyn kannalta tärkeän rakennetun ympäristön (asunnot, työpaikat, infra) laadun turvaamisessa. Yritysten kannalta on tärkeää, että yritykset saavat käyttöönsä tarvittavat ja parhaiten toimintaansa tukevat toimitilat toimivilta markkinoilta ja omaan tilanteeseensa sopivilla omistus-, rahoitus- tai vuokrausjärjestelyillä. Yritysten kilpailukyvyn turvaamisen kannalta olisi mahdollistettava pääomien käyttö tarvittaessa varsinaiseen elinkeinotoimintaan seinien sijasta. Onkin positiivista huomata, että raportissa kiinteistösijoittamisen ja rahoituksen edellytysten parantaminen on nostettu yhdeksi kehityskohdaksi. Sekä oman että vieraan pääoman ehtoisten monipuolisten rahoitusmuotojen kehittäminen on kiinteistömarkkinoiden kannalta tärkeätä. Joukkovelkakirjamarkkinat ovat hyvä ja entistä tärkeämpi pääomanlähde myös kiinteistörahoituksessa. Yleinen rahoitusmarkkinoiden ja erityisesti pankkien aseman ja sääntelyn kehitys on kiristänyt perinteisen pankkirahoituksen saatavuutta kiinteistöinvestointeihin. Siksi kiinteistöalan suuret toimijat - esimerkiksi Sponda, Citycon ja SATO - ovat viime aikoina lisänneet rahoitustaan joukkovelkakirjamarkkinoilta. Joukkovelkakirjoja tullaan todennäköisesti hyödyntämään rahoituksessa enenevästi, ellei sitä verosäätelyllä vaikeuteta tai tehdä mahdottomaksi. Kiinteistösidonnaisia tuottoja tarjoavat joukkovelkakirjalainat ovat esimerkiksi institutionaalisille sijoittajille sopiva, sijoitustoiminnan monipuolisuutta täydentävä mahdollisuus. Parhaillaan valmistelussa oleva korkojen verovähennysoikeuden rajoitusten toteuttaminen alkuperäisten suunnitelmien mukaisesti vaikeuttaisi kuitenkin tämän rahoituskanavan käyttöä merkittävästi.
LAUSUNTO 3 Parannetaan väliyhtiömallin toimivuutta Kiinteistösijoitusmarkkinan toimivuuden yksi keskeinen edellytys on monipuolinen sijoitusinstrumenttien valikoima, kattaen sekä listatut että listaamattomat välilliset kiinteistösijoitusinstrumentit. Nykymarkkinoilla instituutiosijoittajien yleisin välillisen kiinteistösijoittamisen muoto on kommandiittiyhtiömuotoiset kiinteistörahastot. Näin ollen tavoite siitä, että kommandiittiyhtiöiden 10 vuoden purkusääntöä lievennettäisiin, on tervetullut. Kiinteistösijoittaminen on luonteeltaan pitkäjänteistä, ja kymmenen vuoden sijoitusperiodit ovat esimerkiksi eläkevarojen kiinteistösijoittamisen kannalta useimmiten keinotekoisen lyhyitä. Kaikki kiinteät ja pakotetut aikarajat voivat myös olla suhdanneherkille kiinteistösijoituksille markkinatilanteesta riippuen hyvinkin kohtalokkaita. Eläkeyhtiön suorille kiinteistösijoituksille mahdollisuus 50 prosentin velan käyttöön Maltillinen velkavivun käyttö antaisi eläkeyhtiölle nykyistä laajemman mahdollisuuden hyödyntää erilaisia kiinteistösijoitusmahdollisuuksia ja rahoitusvaihtoehtoja. Vieraan pääoman käyttö kuuluu luontaisesti runsaasti pääomia sitovaan kiinteistösijoittamiseen, joten olisi hyvä, ettei sitä kiellettäisi kokonaan eläkeyhtiöiltäkään, jotka ovat suomalaisten kiinteistösijoitusmarkkinoiden selkeästi suurin toimijaryhmä, ja jotka ovat pitkäjänteisinä sijoittajina pääomien saatavuuden ja kiinteistömarkkinoiden vakauden kannalta keskeisiä toimijoita. Maltillinen velkavivun käyttö parantaisi eläkeyhtiöiden edellytyksiä riittävän tuottotason saavuttamiseen muun muassa tyypillisesti alhaisen nettotuottotason asuntosijoituksissa. TELAn jäsenyhteisöjen yhteenlasketut suorat kiinteistösijoitukset olivat vuoden 2012 ensimmäisellä neljänneksellä 13,2 miljardia euroa. Raportissa esitetty 5-6 miljardin lisäpääoma-arvio tarkoittaisi, että eläkeyhtiöt rahoittaisivat velkapääomin noin kolmanneksen kiinteistösijoituksistaan. Tämäntasoista vieraan pääoman käyttöä voidaan pitää kiinteistösijoittamisen luonne huomioon ottaen varsin maltillisena. Eläkesijoittajien halukkuus vieraan pääoman käyttöön riippuu kuitenkin luonnollisesti velkapääoman saatavuudesta ja hinnasta, kiinteistömarkkinoiden tilanteesta sekä muiden sijoitusluokkien tuotto-riskinäkymistä.
LAUSUNTO 4 Kiinteistörahastolain uudistaminen Pidämme hyvänä, että raportissa on nostettu esiin kiinteistörahastolain kehitystarve (REIT) muun muassa omistusrajoihin ja sijoituskohteisiin liittyvien lainsäädännön rajoitusten lieventämisen kautta. Kiinteistörahastolain toimivuuden parantaminen edellyttää samalla tapahtuvaa verosäätelyn muutosta. Veroneutraalisuuden puuttuminen on voimassa olevan kiinteistörahastolain toimivuuden keskeisin este. Osakeyhtiömuotoisten kiinteistörahastojen tulisi olla yhtiötasolla verovapaita, jotta kiinteistösijoittaminen rahaston kautta olisi suoraan sijoittamiseen sekä ky-muotoisiin rahastoihin nähden verotuksellisesti neutraalia. Toimiva kiinteistörahastolaki avaisi uudentyyppisiä vakaatuottoisia sijoitusmahdollisuuksia sekä institutionaalisille sijoittajille, yksityishenkilöille että kansainvälisille pääomille. Osa yksityissijoittajien kymmenien miljardien sijoitusrahastosijoituksista voitaisiin varmasti kanavoida kiinteistömarkkinoille toimivien REIT mallien kautta. Instituutiosijoittajat ovat jo nykyisellään osoittaneet kiinnostuksena välilliseen kiinteistösijoittamiseen yli kolmeen miljardiin nousevien, pääosin ulkomaisiin kommandiittiyhtiörakenteisiin tehtyjen sijoitusten muodossa. Toimivien REIT-mallien kautta voitaisiin rahoittaa esimerkiksi infrastruktuuria, palvelukeskuksia sekä erityisryhmille tarkoitettua asumisympäristöä. Toimitiloihin (toimisto-, liike-, teollisuus-, varasto-, hotelli- sekä muut toimitilakiinteistöihin) sijoittavat kiinteistörahastot olisi voitava sisällyttää yhtiötasolla verovapaisiin osakeyhtiömuotoisiin kiinteistörahastoihin, koska niiden merkitys koko Suomen kilpailukyvyn näkökulmasta on oleellinen. Olemme pitäneet jo vuosia tavoitteenamme mallia, joka olisi kilpailukykyinen kansainvälisesti ja joka toimisi myös kaupallisesti. Yhtiötasolla verovapaa, osakeyhtiömuotoinen kiinteistörahasto lisäisi markkinoiden toimivuutta ja toisi osakeyhtiömuotoisen kiinteistörahaston kautta kiinteistöihin sijoittavat samaan verotukselliseen asemaan sekä suoria kiinteistösijoituksia tekevien että muiden kiinteistörahastojen kautta sijoittavien kanssa ja toisi markkinoille yhden uuden sijoitusinstrumentin lisää.
LAUSUNTO 5 Lopuksi Raportissa ehdotetut parannukset olisivat kiinteistösijoitus- ja rahoitusmarkkinoiden toimivuuden kannalta tervetulleita. Samalla on kuitenkin huomattava, että toisaalla valmistellaan veromuutoksia (kiinteistöyhtiöiden osakkeiden varainsiirtoveron korottaminen ja veropohjan laajentaminen sekä korkojen vähennysoikeuden rajoittaminen), jotka tulisivat toteutuessaan vaikeuttamaan kiinteistöalan toimintaa ja vähentämään kiinnostusta kiinteistösijoituksiin. Kun tavoitteena on kehittää toimiva kiinteistömarkkina, joka voi tukea yritysten toimintaa ja kilpailukykyä, tulisi myös suunnitteilla olevat kasvavat verorasitteet ottaa pikaisesti uudelleen arviointiin. Asunto-, toimitila- ja rakennuttajaliitto RAKLI ry Helena Kinnunen toimitusjohtaja puh. 050 555 8177