Kiinteistövero uudistuu v. 2020

Kiinteistövero uudistuu v. 2020 19.6.2017 SEMINAARI SÄÄTYTALOLLA / Elina Pylkkänen valtiovarainministeriö Elina Pylkkänen

Kiinteistöverotusta vuodesta 1993 lähtien Kiinteistövero v. 1993, jolla korvattiin katumaksu, manttaalimaksu, kiinteistöjen harkintaverotus ja asuntotulon verotus Uudistus pääomatulo- ja yritysverouudistuksen yhteydessä: liikkumaton veropohja (EU-jäsenyys) Fiskaalinen tavoite: kasvava ja vakaa vero kunnille Objektivero, ei riipu verovelvollisen tuloista vaan kiinteistön ominaisuuksista ei pelkästään markkinaarvosta Koskee kaikkia kiinteistön omistajia (hlö, yritys, yhteisö) Suhteellinen vero, matalat veroprosentit Hallinnollisesti kevyt, massamenettelyyn perustuva 2

Veron määräytymisperusteet Veropohja ja rajaukset: maapohja ja rakennukset, mutta maa- ja metsätalousmaa eivät kuulu veron piiriin Maapohja ja rakennukset verotetaan erikseen Maapohjan kiinteistövero = maapohjan verotusarvo (tavoite: 75 % käyvästä hintatasosta) x maapohjaan sovellettava veroprosentti Rakennuksen kiinteistövero = rakennuksen verotusarvo (= jälleenhankinta-arvo (75 %) - ikäalennukset) x rakennukseen sovellettava veroprosentti 3

Veroprosentit Kunta määrää veroprosentit lain määräämien vaihteluvälien puitteissa: Yleinen kiinteistöveroprosentti: 0,93 1,80 Vakituisten asuinrakennusten kiinteistöveroprosentti: 0,41 0,90 Yleishyödyllisen yhteisön kiinteistöveroprosentti: 0,00 1,80 Voimalaitosten kiinteistöveroprosentin yläraja: 3,10 Muiden kuin vakituisten asuntojen kiinteistöveroprosentti: 0,93 1,80 Rakentamattoman rakennuspaikan veroprosentti: 2,00-6,00 (pkseudun kunnilla vähint. + 3 %-yks. korkeampi kuin yleinen kiinteistöveroprosentti) 4

Veropolitiikka Kiinteistöveron osuutta verotuksessa halutaan kasvattaa (OECD, IMF, EU, taloustieteilijät) Verotuksen ja talouden tehokkuus: Kiinteistövero tehokas vero parhaimmillaan: jos verovelvollinen ei voi vaikuttaa veron määrään Työn verotusta kevennetään, kiinteistöveroa ja haittaveroja kiristetään Veropohja ei pakene maan rajojen ulkopuolelle Lisää maankäytön tehokkuutta Ympäristöystävällinen yhdyskuntarakenne Kiinteistön arvonnousun vuotuinen vero (pääomatulovero) Asuntotulon verottaminen (kulutusvero) 5

Kiinteistöverotukseen liittyviä ongelmia Verovelvollisten näkökulmasta: ei kohtele tasapuolisesti verovelvollisia (verotusarvostus kaipaa päivitystä) Kuntien näkökulmasta: kiinteistötiedoissa puutteita tai tiedot eivät välity, jolloin verotuloja jää saamatta Verohallinnon näkökulmasta: hallinnollista taakkaa kevennettävä Oikeudenmukaisuuskeskustelu: Kiinteistövero määräytyy kiinteistön ominaisuuksien perusteella ei omistajan tulojen tai varojen tietojen ajantasaisuus varmistettava Huonosti toimiva kannustin kunnallistalouteen jos verotusarvot eivät reagoi aktiivisiin infra- ja palveluparannuksiin 6

700 Kiinteistöverotulojen jakauma maakunnittain 2016, milj. euroa 600 500 400 300 200 100 0 7

Kohde Kiinteistöverokertymä lajeittain, 2016 Kertymä milj. Osuus Vaihteluväli 2017 Keskimäärin Yleinen kiinteistöveroprosentti, rakennukset 519,0 30,9 % 0,93-1,80 0,99 Yleinen kiinteistöveroprosentti, maapohja 426,3 25,4 % 0,93-1,80 0,99 Vakituiset asuinrakennukset 541,5 32,2 % 0,41-0,90 0,46 Muut kuin vakituiset asuinrakennukset 87,6 5,2 % 0,93-1,80 1,07 Voimalaitosrakennukset ja rakennelmat 65,4 3,9 % 0,93-3,10 2,82 Rakentamattomat rakennuspaikat 16,4 1,0 % 0,93-6,00 2,80 Yleishyödylliset yhteisöt 9,20 0,5 % 0,00-1,80 0,41 Maa- ja metsätalouden maapohja ja rakennukset 14,4 0,9 % Yhteensä 1 680 100,0 % 8

Kiinteistöveron tuotto verovelvollisryhmittäin 9

Kiinteistöveron tuotto, mrd., nimellinen 2004 2021* 2,500 Kiinteistövero 2,000 1,500 1,000 0,500 0,000 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017* 2018* 2019* 2020* 2021* 19.6.2017

Veroprosenttien kehitys, 1993-2017 3,50 3,00 2,50 2,00 Yleinen Asuinrakennus Vapaa-aika Voimalaitos 1,50 1,00 0,50 0,00 19.6.2017

Kuntien verotulot 2004 2021*, mrd 25 20 15 10 Yhteisövero Kiinteistövero Kunnallisvero 5 0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017* 2018* 2019* 2020* 2021* 19.6.2017

Haasteita uudistukselle Suomi on heterogeeninen ja suuri alue, jossa verotusarvot vaihtelevat suuresti ja siten myös kiinteistöveroprosentit vaihtelevat suuresti: vero korkein pääkaupunkiseudulla absoluuttisesti, mutta suhteellisesti taantuvilla alueilla Rakennukset tuottavat n. 75 % veron tuotosta Hallitus korottaa veroa yht. 175 m SOTE-uudistus kasvattaa kiinteistöveron merkitystä kuntien tulolähteenä (-12,5 %-yks. kunnallisverosta pois, myös VOSuudistus) Kuntien toimittamissa kiinteistötiedoissa puutteita 13

Julkaistuja selvityksiä Esiselvitys verotusarvoista: Kiinteistöjen arvostamisperusteiden kehittämistarve kiinteistöverotuksessa (Peltola, MML, 2014): Suhteellinen verotusarvo (verotusarvo / kauppahinta): asunto-osakeyhtiömuotoiset kiinteistöt 20-40 %, rakennetut omakotikiinteistöt 20-50 %, asuntotontit 20-60 %, muut kuin asumisen kiinteistöt 30-70 %. Efektiivinen veroaste (vero / kauppahinta): asunto-osakeyhtiö-muotoiset kiinteistöt 0,08-0,2 %, rakennetut omakotikiinteistöt 0,1-0,3 %, asuntotontit 0,1-0,4 %, muut tontit 0,1-0,5 %. Rakennusten arvostaminen verotuksessa, Haahtela 5/2013: Kiinteistöjen käyvän hinnan määrittäminen kiinteistöverotusta varten : nykyinen periaate on suositeltava edelleen Risto Peltola: Maapohjien aluehintojen arviointimenetelmän kehittäminen kiinteistöverotuksessa VNK 18/2015 14

Hankkeen tavoitteet ja aikataulu Selkeä, ymmärrettävä ja yksinkertainen Läpinäkyvä arvonmääritys, avoin tieto kaikille Ajantasainen, jatkuvasti päivittyvät verotusarvot Massamenettelyyn perustuva, kustannus-tehokas menetelmä Hallinnollisesti kevyt, hyödynnetään kerättyjä tietoja systemaattisesti ja tilastoanalyysi-sovelluksilla Yhdenvertainen ja tasapuolinen verokohtelu Hyvänä tulolähteenä kaikille kunnille tulevaisuudessa Verotusarvot muuttuvat veroprosentteja joudutaan mahdollisesti muuttamaan Tarkoituksena ei ole korottaa kiinteistöveroa verotusarvoja korottamalla, vaan tarjota parempi sekä oikeudenmukaisemmin ja tasapuolisemmin kohteleva veropohja kuntien rahoituslähteeksi Aikataulu: vuonna 2020 käyttöön uudet arvostamismenetelmät 15

MaaVero-hanke Maanmittauslaitos tuottaa uudet hinta-alueet koko Suomen alueelle Ohjausryhmä: vm, mmm, Verohallinto, Kuntaliitto, MML Menetelmää on kehitetty Maanmittauslaitoksen tutkimuskonsortiossa. Tutkimuksen on tehnyt johtava asiantuntija Risto Peltola (MML) Hanketta johtaa projektipäällikkö Ari Tella MML:ssa Menetelmä perustuu tilastomatemaattiseen paikkatietoanalyysiin, jossa hyödynnetään tehokkaasti toteutuneiden kiinteistö- ja asuntokauppojen hintatietoja Kustannustehokas menetelmä, jolla voidaan päivittää maapohjien verotusarvot suhteellisia hintaeroja vastaten vallitsevalle hintatasolle Lisää kiinteistöveron ajantasaisuutta, oikeudenmukaisuutta ja läpinäkyvyyttä 16

Vieraskynä HS 21.9.2017: Mika-Petteri Törhönen ja Kauko Viitanen Voidaanko siirtyä asuntokohtaiseen verotukseen? Miten verotusarvo määritellään? Asuntotulon verotus? Omistajan taloudellinen tilanne, vai puhtaasti objektivero 17

Seminaarin ohjelma 12.40 13.20 Kiinteistöjen arvostaminen, prof. Kauko Viitanen, Aalto yliopisto 13.30 14.00 Iltapäiväkahvi 14.00 14.15 Maanmittauslaitoksen MaaVero projektin esittely, projektipäällikkö Ari Tella, MML 14.15 15.00 Projektin tuloksia tähän mennessä, johtava asiantuntija Risto Peltola, MML 15.00 15.30 Yleisön kysymyksiä ja keskustelua 15.30 Seminaari päättyy 18

Kiinteistöjen arvostaminen Mika-Petteri Törhönen, Lead Specialist Kauko Viitanen, Professor

Arvopohjaisen kiinteistöverotuksen edellytykset; FAO/WB 2015 Aktiivinen ja tehokas kiinteistömarkkina Merkittävä määrä kauppoja vuosittain Markkinahintatiedon luotettavuus ja saatavuus Kattava kiinteistörekisteri Kiinteistörekisteritietojen kattavuus (arviointiparametrit) Hyvä kiinteistöarviointitaito Kiinteistöarviointiammattilaiset http://www.fao.org/3/a-i5429t.pdf

Yleisiä haasteita kansainvälisesti Poliittinen tahtotila Konservatiivinen ajattelu Sääntöviidakot Osaaminen Toimintamallien taloudellisuus Resurssit (haasteista pienin)

Suomi Pohjoismainen mallimaa Korkea veroaste (43% vs. 34.3% OECD) Hyvät palvelut: Terveydenhoito Koulutus Sosiaaliturva Tasa-arvo Yhtenäinen kohtelu

Kiinteistövero ja arviointi Suomessa Kunnallinen arvopohjainen vero 0,93 1,80 % Maapohja Rakennukset Lisääntyvä tarve paikalliseen verotukseen Ikääntyvä väestö, palvelujen tarve maantieteellisesti Tuloverotulojen keskittyminen kaupunkeihin Kauppahintamenetelmää sovelletaan maapohjan arvon määrittämiseen Rakennuskustannusmenetelmä rakennusten arvioinnissa Vähän valituksia, toimiva järjestelmä korkea kantoprosentti

Kiinteistöjen verotusarvioinnin erityiskysymyksiä Tuotto kansantaloudelle kv-vertailussa (OECD 2015) alhainen; 1.46% BKT vrt. 1.95% OECD ja 4.07% UK Maakaupat vähäisiä kaupunkien keskustoissa Sijainnin huomioiminen rakennuskustannusarvioinnissa Asunto-osakeyhtiöiden verotustapa ja yleinen käytäntö jakaa kiinteistövero pinta-alaperusteisesti Arviointien perusteiden vanhentuminen Mielenkiintoista myös kuntien kiinteistöjen verovapaus? Metsäpohjien verottaminen, joka lienee tulossa

Tasa-arvoisuusperiaatteen toteutuminen Käytännössä sama kiinteistövero kalliille näköalahuoneistolle kuin pohjakerroksen huoneistolle Rakennusarvio sama rakennukselle Outokummussa ja samalle talolle korkean kysynnän alueelle Toteutunut veroaste korkeampi lähiökiinteistöissä kuin vanhojen kaupunkien keskustoissa Voidaan kysyä, toteutuuko tasaarvoisuusperiaate riittävästi kiinteistöverotusarvioinnissa?

Esimerkki L: Rakennuksen pysäköintipaikkojen ja pysäköintitalon rajanvedosta A25/200/2017, 7.4.2017 https://www.vero.fi/fi-fi/henkiloasiakkaat/kiinteistovero/kiinteistojen_arvostaminen_kiinteistover Toimistorakennuksen pystylinjojen sisäpuolelle jäävä osa pysäköintihallista arvostetaan toimistorakennuksena. Merkitystä ei ole sillä, onko pysäköintihalli rakennettu ensin ja toimistorakennus vasta sen jälkeen sen päälle vai onko rakennuskokonaisuus tehty yhdellä kertaa. Toimistorakennuksen pystylinjojen ulkopuolelle jäävä pysäköintihallin osa arvostetaan pysäköintitalona pysäköintipaikkojen mukaan. Pihakannella ja piha-alueella olevia pysäköintipaikkoja ei oteta arvostuksessa huomioon. Pihakannella oleva alue on yhtenäistä pihaa muun piha-alueen kanssa. Tältä osin tilanne poikkeaa kaksikerroksisesta pysäköintitalosta. 21.6.2017 8

Jatkuu A25/200/2017, 7.4.2017 https://www.vero.fi/fi- FI/Henkiloasiakkaat/Kiin teistovero/kiinteistojen _arvostaminen_kiinteist over Tässä esimerkissä pysäköintitalo-osuuden yläkerroksen autopaikat otetaan jälleenhankinta-arvoa laskettaessa huomioon, koska ne eivät sijaitse pihakannella, vaan piha-alueesta erillisellä tasanteella. Itse pysäköintitalo-osuus arvostetaan näissäkin pysäköintipaikkojen mukaan. Yhdessä tasossa oleva maanalainen pysäköintihalli arvostetaan halvemman pysäköintipaikan arvolla, koska kyseessä on vastaavan tyyppinen rakennus kuin Verohallinnon yhtenäistämisohjeessa tarkoitettu 2-kerroksinen kattamaton pysäköintitalo. 21.6.2017 9

Arvo >< hinta >< kustannus Esim. kahdella täysin samanlaisella rakennuksella on eri hinta, vaikka ne voivat tyydyttää käyttäjien tarpeita hyvinkin samalla tavalla Esim. Tuusulan koetalo (HS 25.7.2001) rakennuskustannusarvio alun perin 2,5 milj. kokonaiskustannukset 12 milj. (suunnittelu 2,1 milj., rak.kust. 6,5 milj., valvonta 0,4 milj.) ostajaa ei löydy edes 2,7 milj:lla Arvo? REG - Real Estate Research Group 21.6.2017 10

Arvo (SKAY 1986; IVS) Ei-markkinaperustainen arvo Arvo Markkinaperustainen arvo Subjektiivinen arvo Objektiivinen arvo (Markkina-arvo) (Käypä arvo) (Todennäköisin arvo) Tunnearvo Muut esim. hlökoht. investointiarvo, käyttöarvo Kauppa-arvo (menetelmä) Tuottoarvo (menetelmä) Kustannusarvo (menetelmä) Jokaisessa menetelmässä käytetyt tiedot ja kriteerit täytyy johtaa markkinoilta 21.6.2017 11

Markkina-arvo - IVS-määritelmä Arvioitu rahamäärä, jolla hyödyke tai vastuu arvopäivänä vaihtaisi omistajaa liiketoimeen halukkaiden ja toisistaan riippumattomien myyjän ja ostajan välillä asianmukaisen markkinoinnin jälkeen osapuolten toimiessa asiantuntevasti, harkitusti ja ilman pakkoa (suom. käännös/skay, kiinteistöarviointi.com)

Yksinkertaista ja automatisoi? Kiinteistörekisteri kattamaan kaikki kiinteistöt huoneistot kiinteistöiksi tai erikseen kirjattuna Verotusarviointi kohdistumaan koko kiinteistön markkina-arvoon Verotusarviointi kohdistumaan huoneiston markkina-arvoon Huoneistojen kaupat julkisiksi kuten kiinteistökaupat Uusi massa-arviointijärjestelmä kiinteistöjen verotusarviointiin Jatkuva arviointi ja ajantasaistus, verotusarvot kerran vuodessa

Kansantaloudellinen mahdollisuus Luottamus arviointiin avainkysymys -> avoimuus -> kaikki data esille -> markkinoiden läpinäkyvyys kasvaa -> luottamus kasvaa ja markkinat tehostuvat -> pankkisektorin riskit pienenevät -> veronmaksajat saavat kiinteistöverotiedosta hyötyä -> tyytyväisyys verottajaan ja verotukseen kohenee -> verotulot kasvavat, mutta kustannuslisä jää marginaaliseksi -> kaikki hyötyvät win-win -tilanne

Kansantalouden tuotot Menovero Hyötyvero

Lopuksi 1. Periaate: Rekisteröi, arvioi ja verota kiinteistöjä kaupanteon yksikköinä (maapohja ja rakennukset yhdessä, huoneistot erikseen). 2. Huomio: Erillinen maapohjan ja rakennusten arvointi voi johtaa epätasa-arvoiseen verotukseen Tasa-arvoisuus toteutuu, kun verotetaan kaupanteon yksikköä kauppahintoihin perustuen Arvon perustaksi markkina-arvo (on jo esim. kirjanpitolaissa IFRS:n kautta) 3. Ehdotuksia: Huoneistojen ja asuinkiinteistöjen verotus kauppahintapohjaiseksi Huoneistojen kirjaaminen kiinteistörekisteriin Massa-arviointijärjestelmä, joka laskee kaikille kiinteistöille ja huoneistoille uudet arvot joka vuosi.

The Netherlands; Municipal real estate tax (Netherlands Council for Real Estate Assessment Jan Gieskes, Ruud Kathmann & Marco Kuijper 2014, 80th Annual International Conference on Assessment Administration, The Gold Standard for 80 Years August 24 27 Sacramento, California Toimi 403 kuntaa, verotuspäätöksiä ja verotusarviointia 8,5 milj. kiinteistöä arvioidaan joka vuosi Omistajalle ja haltijalle verotuspäätös Verotusarvot yhteisessä tietokannassa Perusrekisteri verokäyttöön Massa-arviointijärjestelmä kuntien verotusarvioinnin laadun tarkkailuun "Waarderingskamer Uudet arvot joka vuosi jokaiselle huoneistolle ja kiinteistölle

Many thanks for listening Mika-Petteri Törhönen mtorhonen@worldbank.org Kauko Viitanen kauko.viitanen@aalto.fi

1 Maapohjien arvostamisjärjestelmäuudistus MaaVero-projektin esittely Ari Tella, Maanmittauslaitos 19.6.2017, Säätytalo Kiinteistöverotuksen kehittämishankkeen seminaari

Hinta-aluekartan muodostaminen 2 Lähtöaineistot Hinta-aluekartta Hinnasto Kiinteistökaupat (KHR) Kiinteistötiedot (KR) Maastotiedot (MTK) + Hinta-alue nro, /m2, /kem2... Postinumeroalueet Rakennustiedot (RHR) Asuntokaupat Käyttötarkoituskohtaiset aluetasot paikkatietojärjestelmässä o o o o o o o Käyttötarkoitukset AP+ AO - Asuinpientalo- ja erillispientaloalue AR - Rivitalojen ja muiden kytkettyjen asuinrakennusten alue AK - Asuinkerrostaloalue K - Liike- ja toimistorakennusalue T - Teollisuus- ja varastorakennusalue APEK - Asuinpientaloalue, jolla ei asemakaavaa R - Loma- ja matkailualue

Hinta-aluekartan hinnaston vuosittainen ajantasaistaminen 3 Uusimmat kauppahintatiedot Kiinteistökaupat (KHR) Asuntokaupat Hinta-aluekartta Uusi hinnasto Hinta-alue nro, /m2, /kem2...

Palvelu maapohjan verotusarvosta verottajalle 4 Kiinteistöt Kiinteistön hinta-alueet Kiinteistö 740-583-4-46, rantatieto AP 572301, x m2 AK 109341, y m2 Hinnasto Hinta-alueet AP 572301, xx /m2, yy /kem2, rantakerroin AP AK 109341, xx /m2 yy /kem2 AK

Palvelu maapohjan verotusarvosta kansalaisille 5 Hinta-alueet sopivalla karttapohjalla (kuvassa vain karttapohja) Hinta-alueet tai + Hinta-alueiden muodostumisen perusteet

MaaVero järjestelmäkokonaisuus 6 Lähtöaineistot Kauppahintarekisteri Kiinteistörekisteri Maastotietokanta Muodostaminen ja ylläpito Hinta-aluekartan ja hinnaston muodostaminen Tietovarastot Kiinteistöt Hinta-alueet Palvelut Koko Suomen kiinteistöjen hinta-aluetiedot - Kiinteistö - käyttötarkoitus - hinta-alueen nro - pinta-ala - rannan tieto - Hinnasto - Hinta-alueen nro - hinta /m2 ja /kem2 1. kerta Omakotikauppojen KHR-tiedot yhdistettynä rakennustietoihin Asuinhuoneistokauppatiedot yhdistettynä rakennustietoihin Postinumeroalueet Veron kiinteistörekisterin tiedot Laskenta Editointi Hinnaston päivittäminen Uudelleen laskenta tai Indeksikorjaus Hinnasto Uusien ja muuttuneiden kiinteistöjen tiedot - Kiinteistö - käyttötarkoitus - hinta-alueen nro - pinta-ala - rannan tieto - kaavan mukainen käyttötarkoitus * - rakennusoikeus * Hinta-aluekartat jossa hinta-alueet käyttötarkoituskohtaisesti Esim. 1. kerta/viikko Hinta-alueiden ylläpito Uudet hinnat Hinnasto - Hinta-alueen nro - hinta /m2 ja /kem2 1. kerta/vuosi

Hanke/projektikokonaisuus Ministeriötasoinen tuki- ja ohjausryhmä Yhteistyö Sidosryhmähallinta Lainsäädäntö Viestintä VM, Vero, MMM, MML, Kuntaliitto 7 MML:n ohjausryhmä Projektiryhmä Projektin ohjaus, mm. sisältö ja resurssit MML Projektisuunnittelu Kokonaisuuden hallinta Onnistumisen varmistaminen MML, Vero Menetelmä ryhmä tilastollisen menetelmän varmistaminen tilastotyökalun valinta lopputuloksen arviointi menetelmän dokumentointi menetelmän kansantajuistaminen Tekninen toteutus ryhmä teknisten ratkaisujen suunnittelu ja toteutus tietokantaratkaisun ja paikkatietoohjelmiston valinta prosessien kehittäminen tunnusvertailut Lainsäädäntö, sopimus ja organisointi ryhmä organisointi osaksi MML:n toimintaa palveluiden järjestämiseen liittyvät sopimukset työjärjestys muutokset MML:n hallintolaikiin tai sopimukset MML:n ja Veron välillä kiinteistöverolaki ja arvostamislaki

Menetelmä

Hinta-alueiden muodostaminen paikkatieto-ohjelmistolla 9 Tilastollisten laskennan tulokset paikkatietoohjelmistoon Hinta-alueiden rajaaminen mahdollisimman automaattisesti tai Hinta-alueen hinnan laskenta tonttikauppojen perusteella

10 Hinta-alueiden hallinta ja esittäminen / esimerkki suunnittelun alla olevista asioista Käyttötarkoituskohtaiset aluetasot, joilla kullakin omat hinta-aluejaot Kiinteistön ominaisuustieto Yksi aluetaso ja yksi aluejako AP2 AP1 AP2, AK1 AP1, AK1 AK1 tai AP2 AK1 AP2 AP2 AP1 AP2 AP2 AP1 tai

11 Kiitos! Kysymyksiä? ari.tella@maanmittauslaitos.fi

1 Maapohjien aluehintojen laskenta Risto Peltola 19.6.2017, Säätytalo Kiinteistöverotuksen kehittämishankkeen seminaari

2 Esityksen sisältö Nykyinen kiinteistöverotus Hintatiedon saatavuus / Hintamaiseman kuvaaminen Kolme menetelmää Maapohjan hintatiedon johtaminen asuntohinnoista Massa-arvioinnin automatisointi Pahimmat sudenkuopat

Maapohjan kiinteistövero: veropohja 3 lukumäärä verotusarvo (milj.euroa) kiinteistövero (milj.euroa) kaikki kiinteistöt 2175817 57475 473 tonttityyppi lukumäärä osuudet (%) v. 2013 arvo vero asunto A 69 % 62 % 64 % liike/toimisto K 1 % 14 % 13 % liikenne L 1 % 1 % 1 % loma R 26 % 11 % 13 % teollisuus T 2 % 4 % 4 % yleinen Y 1 % 6 % 4 %

4 Nykyinen maapohjan ja rakennusten kiinteistövero Koko Suomi: maapohja 434, rakennukset1137 Helsinki 100, 118 Espoo 46, 49

5 Kiinteistöverokertymä (rak+ maa) Maapohjan osuus kiinteistöverosta Espoo Helsinki Suomi

Eri kuntien saama maapohjan kiinteistövero vaihtelee suuresti 6 kunnan saama maapohjan kiinteistövero N maapohjan vero milj. euroa yhteensä kaikki kunnat 311 434 alle 100.000 euroa 70 4 100.000-1 milj. euroa 186 64 1-10 milj. euroa 49 145 Espoo 1 46 Helsinki 1 100 muut yli 10 milj. euroa 4 75

Maapohjan ja rakennusten kiinteistövero alueittain. 7 Vain postinumeroalueet, joilla vuotuinen kiinteistöverokertymä yli 100.000 euroa 00100 Helsinki 00100 Helsinki 27260 Eurajoki

Kiinteistöverokertymä (rak+ maa) Maapohjan osuus kiinteistöverosta 8 Vain postinumeroalueet, joilla vuotuinen kiinteistöverokertymä yli 100.000 euroa 00100 Helsinki 27260 Eurajoki

Asuntotontit: maan hinta tonttikaupoissa ja kiinteistöverotuksessa 9 (2947 postinumeroaluetta) 00100 Helsinki 00100 Helsinki

Asuntotontit: maan hinta tonttikaupoissa ja kiinteistöverotuksessa 10 (2947 postinumeroaluetta) 00100 Helsinki 00100 Helsinki

11 Maksavatko köyhät/pienituloiset liikaa kiinteistöveroa? Kiinteistöverolla on regressiivinen elementti Kiinteistöveron progressiivinen elementti saattaa silti dominoida, koska pienetuloiset eivät useinkaan omista lainkaan kiinteistöjä tai taloyhtiön osakkeita Kysymys kiinteistöveron regressiivisyydestä tai progressivisuudesta on empiirinen Kiinteistöveron regressiivistä elementtiä on syytä pyrkiä pienentämään Kysymys likviditeetistä: income poor, asset rich

Asuntotontin maapohjan laatuvakioitu hinta ( /m2) 13 nhintalv 1,000000-50,000000 50,000001-100,000000 100,000001-200,000000 200,000001-400,000000 400,000001-21273,000000

Kerrostaloasunnon (*) laatuvakioitu hinta ( /htm2) 14 ashi15 1079,000000-2500,000000 2500,000001-3200,000000 3200,000001-4000,000000 4000,000001-5000,000000 5000,000001-7658,000000

Constant quality sales price: condominium, house and housing lot 15 ashi15 1079,000000-2500,000000 2500,000001-3200,000000 3200,000001-4000,000000 4000,000001-5000,000000 5000,000001-7658,000000 nhintalv 1,000000-50,000000 50,000001-100,000000 100,000001-200,000000 200,000001-400,000000 400,000001-21273,000000 kehintalv 42,000000-1500,000000 1500,000001-2000,000000 2000,000001-2500,000000 2500,000001-3200,000000 3200,000001-46776,000000

Helsingin seutu Asuntotonttikauppojen lukumäärä 16 N 1,000000-2,000000 2,000001-4,000000 4,000001-8,000000 8,000001-15,000000 15,000001-69,000000

asuntokauppojen lukumäärä 28 vuodessa Hintainformaation saatavuus. Asunto- ja tonttikauppojen lukumäärät postinumeroalueittain. 17 Ympyrän koko suhteessa asuntokaupan volyymiin 100000 10000 1000 100 1 10 100 1000 10000 tonttikauppojen lukumäärä 30 vuodessa

tontin hinta /m2 18 Asunnon ja tontin hinta. 1165 postinumero-aluetta 10000 1000 100 10 1 512 1024 2048 4096 8192 asunnon hinta /htm2

19 Kauppojen lukumäärä (vain tontit) Lukumäärät VesiAlue lkm Sum of Fields 1 000 vak.as.ei kaavaa loma-as.ei kaavaa kaup-teol.ei kaavaa vak.as.asemakaava loma-as.asemakaav kaup-teol.asemakaa

Omakotitalon hinta 20

Asunnon hinta /htm2 21 ashi15 0,000000-2600,000000 2600,000001-3200,000000 3200,000001-4000,000000 4000,000001-5000,000000 5000,000001-8584,000000

Asunnon hinta /htm2 22

24 Kolme menetelmää muodostaa hintaalueet ja laskea maapohjan verotusarvo tarkkuus tärkeys vaikeus lähimmät asuntokaupat 1 2-3 1 lähimmät tonttikaupat 2 1 2 postinumeroalueen keskihinta 3 2-3 3

25 Eri kohteissa ehdotetaan käytettäväksi menetelmiä seuraavasti: kallis sijainti keskihintainen sijainti halpa sijainti AK -tontit lähimmät asuntokaupat lähimmät tonttikaupat lähimmät tonttikaupat muut asuntotontit lähimmät tonttikaupat lähimmät tonttikaupat postinumeroalueen keskihinta loma-asuntotontit lähimmät tonttikaupat lähimmät tonttikaupat postinumeroalueen keskihinta liike- ja toimistotontit lähimmät tonttikaupat postinumeroalueen keskihinta postinumeroalueen keskihinta teollisuus- ja varasto postinumeroalueen keskihinta postinumeroalueen keskihinta postinumeroalueen keskihinta osuus veropohjasta (%) osuus pinta-alasta (%) 40 40 20 3 27 70

Maapohjan hinnan ja asuntohinnan yhteys Kaikki 10 suurinta kaupunkia 00100 00180

Maapohjan hinnan ja asuntohinnan yhteys Espoo

Maapohjan hinnan ja asuntohinnan yhteys Helsinki 00100 00180

Maapohjan hinnan ja asuntohinnan yhteys Vantaa

Maapohjan hinnan ja asuntohinnan yhteys Kuopio

Maapohjan hinnan ja asuntohinnan yhteys Pori

Maapohjan hinnan ja asuntohinnan yhteys Koko maa Kulmakerroin (jousto) 3

Maapohjan hinnan ja asuntohinnan yhteys Koko maa Kulmakerroin (jousto) 2 Kulmakerroin (jousto) 3 Kulmakerroin (jousto) 3

Tontin osuus käytetyn (40v) asunnon hinnasta (%), koko maa 00100 00180

Tontin osuus käytetyn (40v) asunnon hinnasta (%), Helsinki

38 Kiinteistöjen automaattisen massaarvioinnin kaksi kontekstia CAMA = Computer assisted mass appraisal Kiinteistöverotuksessa 1990-luvulta alkaen AVM = Automated valuation model Yleistyi finanssimarkkinoilla 2000-luvulta alkaen

Sales Prices Spatially Average by Kriging (Richard Borst) Kriging Kriging is a moderately quick interpolator that can be exact or smoothed depending on the measurement error model. It is very flexible and allows you to investigate graphs of spatial autocorrelation. Kriging uses statistical models that allow a variety of map outputs including predictions, prediction standard errors, probability, etc. The flexibility of kriging can require a lot of decision-making. Kriging assumes the data come from a stationary stochastic process, and some methods assume normallydistributed data. Spatial Autocorrelation Spatial Autocorrelation correlation of a variable with itself through space. If there is any systematic pattern in the spatial distribution of a variable, it is said to be spatially autocorrelated If nearby or neighboring areas are more alike,this is positive spatial autocorrelation Negative autocorrelation describes patterns in which neighboring areas are unlike Random patterns exhibit no spatial autocorrelation

spatially unaware model, spatially aware model Spatially unaware model = no correction has been made to autocorrelation = Basic linear model Spatially aware model =autocorrelation has been tried to correct = the model includes a spatial lag term The linear model is described as one where y x i 0 k k ik i th yi is the i sale price th th xik is the k variable for the i sale th k is the k coefficient th i represents an error term for the i observation W ( Y X ) The spatial lag term is a weighted average of residual errors from the Ordinary Least Squares (OLS) model. Since this formulation includes a combination of the OLS model and the spatial lag term, standard regression techniques are not appropriate for its solution. Nonlinear methods are employed.

Yleistys Legend LUOKKA 36200 LUOKKA 36313 36200 LUOKKA 36200 36313 kaikki_palstat_irrohinta2_lap2 Kriging_shp5 <VALUE> -2,051429033 - -1-0,999999999 - -0,6-0,6 - -0,25-0,25-0 0-0,2 0,2-0,4 0,4-0,6 0,6-0,8 0,8-1,306062579

Yleistys ja havaintojen sijainti Legend LUOKKA 36200 LUOKKA 36313 36200 LUOKKA 36200 36313 kaikki_palstat_irrohinta2_lap2 Kriging_shp5 <VALUE> -2,051429033 - -1-0,999999999 - -0,6-0,6 - -0,25-0,25-0 0-0,2 0,2-0,4 0,4-0,6 0,6-0,8 0,8-1,306062579

Havaintojen arvo (= suhteellinen hinta) Legend LUOKKA 36200 LUOKKA 36313 36200 LUOKKA 36200 36313 sh4975 suht_hinta -4,398620 - -1,000000-0,999999 - -0,600000-0,599999 - -0,250000-0,249999-0,000000 0,000001-0,200000 0,200001-0,500000 0,500001-0,900000 0,900001-1,400000 1,400001-3,074170 kaikki_palstat_irrohinta2_lap2

Legend Yleistys ja havainnot päällekkäin LUOKKA 36200 LUOKKA 36313 36200 LUOKKA 36200 36313 sh4975 suht_hinta -4,398620 - -1,000000-0,999999 - -0,600000-0,599999 - -0,250000-0,249999-0,000000 0,000001-0,200000 0,200001-0,500000 0,500001-0,900000 0,900001-1,400000 1,400001-3,074170 kaikki_palstat_irrohinta2_lap2 Kriging_shp5 <VALUE> -2,051429033 - -1-0,999999999 - -0,6-0,6 - -0,25-0,25-0 0-0,2 0,2-0,4 0,4-0,6 0,6-0,8 0,8-1,306062579

45 Spatiaalisen yleistyksen menetelmiä Kaupallisissa GIS-ohjelmistoissa on tarjolla mm seuraavat yleistyksen työkalut: Kriging Empirical Bayesian Kriging Moving Window Kriging EBK Regression Prediction

Legend Yleistys ja havainnot päällekkäin Finlayson Pyynikki Ratina LUOKKA 36200 LUOKKA 36313 36200 LUOKKA 36200 36313 sh4975 suht_hinta -4,398620 - -1,000000-0,999999 - -0,600000-0,599999 - -0,250000-0,249999-0,000000 0,000001-0,200000 0,200001-0,500000 0,500001-0,900000 0,900001-1,400000 1,400001-3,074170 kaikki_palstat_irrohinta2_lap2 Kriging_shp5 <VALUE> -2,051429033 - -1-0,999999999 - -0,6-0,6 - -0,25-0,25-0 0-0,2 0,2-0,4 0,4-0,6 0,6-0,8 0,8-1,306062579

48 Pahimmat sudenkuopat Automaattinen yleistys ei ole riittävän tarkka Datan saatavuus toimitilakiinteistöjen maapohjan arviointiin arvokkaissa sijainneissa Maanalaisen rakennusoikeuden arviointi Kunnan kalleinta hintatasoa ei voida arvioida riittävän tarkasti vertailukauppojen vähyyden takia

49 Kunnan kallein hintataso Kunnan kalleimman alueen hintatason tunnistaminen on tärkeää kahdesta syystä. Ensinnäkin vertailukauppojen niukkuudesta johtuen suhteellinen virhe saattaa olla kalleimmissa sijainneissa keskimääräistä suurempi. Toiseksi, vaikka kalliissa sijainnissa päästäisiin samaan suhteelliseen tarkkuuteen kuin muualla, absoluuttinen virhe olisi kuitenkin suurin. Kunnan kalleimman alueen hintataso asettaa ylärajan kaikille aluehinnoille kunnassa. Niinpä tarkkuus kalleimmassa sijainnissa palvelee arvioinnin tarkkuutta koko asteikolla.

50 Kunnan kallein hintataso Kallein hintataso on vaikeasti määritettävä kahdesta eri syystä: 1) kalleimmalla alueella on usein vähän tonttikauppoja, joskus ei lainkaan. 2) Tehdyt tonttikaupat ovat usein epäedustavia tai ainakin vaikeasti tulkittavia. Aineistossa on paljon selvästi alihintaisia kauppoja. Tonttihinnoista johdettu hintataso näyttäytyy helposti liian alhaisena ja hintojen hajonta on suurta.

51 Kunnan kallein hintataso Asemakaava ja sen määräykset Kaupan erityiset ehdot, kuten autopaikkavaatimukset Samojen osapuolten kesken tehdyt muut kaupat Määräala- ja määräosakaupan ulottuvuus Rasitteet Kunnallistekniset korvaukset, kehittämiskorvaukset, maankäyttösopimukset Onko osa kauppahinnasta maksettu muuna kuin rahana Onko konsernin sisäinen kauppa Jos kauppaan sisältyy purettavia rakennuksia, purkukustannusten suuruus Jos maaperä on saastunut, kenelle puhdistus kuuluu, ja puhdistuskustannusten suuruus Tontin ja sen lähiympäristön ahtaudesta johtuvat ylimääräiset rakennuskustannukset Naapuritontille on kenties perustettu tuomaa ja sitä voidaan hyödyntää myös uutta tonttia rakennettaessa Ostajan tai myyjän taitamattomuus saattavat korostua kalliissa sijainnissa, kun hintavertailutietoa ei ole

52 Yhteenveto Ehdotetun arvostamismenetelmän käyttöönotto lisäisi veron ajantasaisuutta, oikeudenmukaisuutta ja läpinäkyvyyttä. Menetelmä on objektiivinen ja se perustuu toteutuneisiin kauppahintatietoihin. Menetelmä on kustannustehokas: siinä hyödynnetään sähköisiä tietovarastoja ja kehittyneitä massa-arvioinnin menetelmiä. Aluehinnat olisivat avoimesti verovelvollisten nähtävillä, samoin aluehintojen laskentaperusteet.

53 tarkkaavaisuudesta kiitos! risto.peltola@maanmittauslaitos.fi