KIRJALLINEN KYSYMYS 409/2005 vp Asunnonomistajien vastuu myynnin jälkeen ilmenevistä ongelmista Eduskunnan puhemiehelle Viime vuosina on myytävien asuntojen kuntoon kiinnitetty entistä enemmän huomiota. Myyntiä varten tehtävissä kuntokartoituksissa ei kuitenkaan välttämättä tule ilmi kaikkia esim. kosteustai muita vahinkoja. Usein myös samalla asunnolla on ollut useita eri omistajia, mutta vastuu asuntokaupan jälkeen ilmi tulevista ongelmista on viimeisellä asunnonomistajalla eli myös viimeisellä myyjällä. On esiintynyt tapauksia, joissa asunnon myynnistä on kulunut jo lähes viisi vuotta, mutta myyjä joutuu kuitenkin oikeudessa vastaamaan ilmenneistä ongelmista. Kuitenkin on selvää, että ongelmat ovat muodostuneet pitkän ajan kuluessa, eikä vastuu missään tapauksessa voi olla pelkästään viimeisellä ostajalla. Edellä olevan perusteella ja eduskunnan työjärjestyksen 27 :ään viitaten esitän valtioneuvoston asianomaisen jäsenen vastattavaksi seuraavan kysymyksen: Mihin toimenpiteisiin hallitus aikoo ryhtyä, että vastuu asunnon myynnin jälkeen ilmenevistä ongelmista jakautuu nykyistä tasaisemmin kaikkien asunnonomistajien kesken? Helsingissä 10 päivänä toukokuuta 2005 Mikko Elo /sd Versio 2.0
Ministerin vastaus Eduskunnan puhemiehelle Eduskunnan työjärjestyksen 27 :ssä mainitussa tarkoituksessa Te, Herra puhemies, olette toimittanut asianomaisen ministerin vastattavaksi kansanedustaja Mikko Elon /sd näin kuuluvan kirjallisen kysymyksen KK 409/2005 vp: Mihin toimenpiteisiin hallitus aikoo ryhtyä, että vastuu asunnon myynnin jälkeen ilmenevistä ongelmista jakautuu nykyistä tasaisemmin kaikkien asunnonomistajien kesken? Vastauksena kysymykseen esitän seuraavaa: Hallitus antoi huhtikuun alussa eduskunnalle esityksen asuntokauppalain (843/1994) uudistamisesta. Esitys sisältää lukuisia muutoksia ja selvennyksiä niiden ongelmien poistamiseksi, joita käytännössä on havaittu lain toimivuudessa. Epäselvyyttä on ollut muun muassa siitä, vastaako käytetyn asunnon myyjä ns. piilevästä taloudellisesta virheestä, eli siitä, että kaupan teon jälkeen ilmenneiden vikojen ja puutteiden vuoksi ostajan velvoitteet ja vastuut muodostuvat suuremmiksi kuin kauppaa tehtäessä edellytettiin. Tilanteen selventämiseksi esityksessä ehdotetaan säännöksiä, joiden mukaan myyjä kantaisi riskin siitä, että asunnossa tai kiinteistön muissa osissa ilmenee odottamattomia ja merkittäviä vikoja, jotka huomattavasti lisäävät ostajan vastuita ja velvoitteita ja joihin ostaja ei kohtuudella ole voinut ennakolta varautua. Ostaja puolestaan kantaisi riskin ennakoitavien ja suuruudeltaan tavanomaisten kunnossapito- ja korjaustarpeiden aiheuttamista lisävelvoitteista ja -vastuista. Ehdotetuilla säännöksillä turvataan kaupan osapuolten kannalta oikeudenmukainen ja kohtuullinen ratkaisu: jos suurista kunnossapito- ja korjaustarpeista olisi tiedetty, olisivat ne todennäköisesti vaikuttaneet alentavasti kauppahintaan. Asuntokauppalaki koskee asunto-osakkeiden ja muiden asunnon hallintaan oikeuttavien yhteisöosuuksien kauppaa. Jos kysymys on asuinkiinteistöstä, kauppaan sovelletaan maakaaren (540/1995) säännöksiä. Maakaaren säännösten mukainen myyjän ja ostajan vastuunjako ns. piilevien virheiden tapauksissa on vastaavanlainen kuin asuntokauppalakiin ehdotetuissa uusissa säännöksissä. Virhesäännösten lisäksi ostajan ja myyjän väliseen vastuunjakoon vaikuttavat reklamaatiota ja velan vanhentumista koskevat säännökset. Yksityishenkilöiden välisessä kiinteistön kaupassa virheilmoituksen takaraja on pääsääntöisesti viisi vuotta ja asunto-osakkeiden ja muiden asunnon hallintaan oikeuttavien yhteisöosuuksien kaupassa kaksi vuotta. Reklamaatiota koskevien säännösten tarkoituksena on suojata yksityistä myyjää yllättäviltä, usean vuoden kuluttua esitettäviltä vaatimuksilta. Tämä on perusteltua paitsi todistelusyiden vuoksi myös siksi, että yksityisen myyjän on voitava kohtuullisessa ajassa saada selvitetyksi taloudelliseen asemaansa vaikuttavat seikat, kuten ostajan hinnanalennus- tai vahingonkorvausvaade. Elinkeinonharjoittajan ja kuluttajan välisissä kaupoissa ei vastaavia takarajoja ole, vaan näissä kaupoissa sovelletaan velan vanhentumisesta annetun lain (728/2003) säännöksiä. Ottaen huomioon erityisesti asuntokauppalakiin ehdotetut uudet säännökset hallitus katsoo, että sääntely asunnon myynnin jälkeen ilmenevien virheiden osalta on kaikkien kaupan osapuolten kannalta oikeudenmukaista ja kohtuullista. 2
Ministerin vastaus KK 409/2005 vp Mikko Elo /sd Helsingissä 31 päivänä toukokuuta 2005 Oikeusministeri Johannes Koskinen 3
Ministerns svar Till riksdagens talman I det syfte som anges i 27 i riksdagens arbetsordning har Ni, Herr talman, till den minister som saken gäller översänt följande skriftliga spörsmål SS 409/2005 rd undertecknat av riksdagsledamot Mikko Elo /sd: Vilka åtgärder ämnar regeringen vidta för att ansvaret för fel som visar sig efter försäljningen av en bostad skall fördelas jämnare än vad som är fallet i dag mellan alla som varit ägare till bostaden? Som svar på detta spörsmål anför jag följande: I början av april avlät regeringen en proposition till riksdagen med förslag till en reform av lagen om bostadsköp (843/1994). Propositionen innehåller ett flertal ändringsförslag och förtydliganden i syfte att undanröja de problem som visat sig vid den praktiska tillämpningen av lagen. Bland annat har det varit oklart om säljaren av en begagnad bostad ansvarar för så kallade dolda ekonomiska fel, med andra ord för att köparens förpliktelser och ansvar blir större än vad som förutsattes vid ingående av köpet på grund av fel och brister som visar sig först efter köpslutet. I syfte att klarlägga situationen föreslås i propositionen bestämmelser om att säljaren bär risken för att det i bostaden eller i fastighetens övriga delar framträder oväntade och betydande fel som väsentligt ökar köparens ansvar och förpliktelser och vilka köparen inte skäligen har kunnat förbereda sig på. Köparen bär å sin sida risken för extra förpliktelser och ansvar till följd av förutsägbara och till omfattningen sedvanliga underhålls- och reparationsarbeten. Genom de föreslagna bestämmelserna tryggas en för parterna i köpet rättvis och skälig lösning: hade man vid tidpunkten för köpslutet känt till behovet av stora underhålls- och reparationsbehov så skulle de sannolikt haft en sänkande verkan på köpesumman. Lagen om bostadsköp gäller köp av bostadsaktier och andra sådana andelar i en sammanslutning som ger rätt att besitta en bostad. Om det är det fråga om en bostadsfastighet, skall bestämmelserna i jordabalken (540/1995) tillämpas. Enligt bestämmelserna i jordabalken är vid så kallade dolda fel ansvarsfördelningen mellan säljaren och köparen av motsvarande slag som i de nya bestämmelser som föreslås i lagen om bostadsköp. Förutom av bestämmelserna om fel påverkas ansvarsfördelningen mellan säljaren och köparen av bestämmelserna om reklamation och preskription av skulder. I fastighetsköp mellan två enskilda personer är den bakre gränsen för reklamation i regel fem år och i köp av bostadsaktier och andelar i en samanslutning vilka ger rätt att besitta en bostad är den två år. Syftet med bestämmelserna om reklamation är att skydda enskilda personer som säljer bostäder mot överraskande krav som framställs först när det har gått flera år sedan försäljningen. Detta är motiverat förutom av bevisningsskäl också därför att en enskild säljare skall ha möjlighet att inom skälig tid reda ut de omständigheter som påverkar hans eller hennes ekonomiska ställning, exempelvis prisavdrags- eller skadeståndsanspråk. I köp mellan näringsidkare och konsumenter finns det inte motsvarande bakre gränser, utan i sådana köp tillämpas bestämmelserna i lagen om preskription av skulder (728/2003). Med beaktande särskilt av de nya bestämmelser som föreslås i lagen om bostadsköp anser regeringen att bestämmelserna om fel som visar sig 4
Ministerns svar KK 409/2005 vp Mikko Elo /sd först efter försäljningen av en bostad är rättvisa och skäliga för alla parter i ett bostadsköp. Helsingfors den 31 maj 2005 Justitieminister Johannes Koskinen 5