I YLEISTÄ KIRJAAMISMENETTELYSTÄ

Kirjaamismenettelyn käsikirja 1 (310) I YLEISTÄ KIRJAAMISMENETTELYSTÄ... 13 1. Mitä kirjaamisasioilla tarkoitetaan... 13 2. Kirjaamismenettelyn oikeuslähteet... 13 3. Toimivaltainen kirjaamisviranomainen... 14 4. Kirjaamisasian käsittelijä... 15 4.1. Käsittelijän kompetenssi... 15 4.2. Käsittelijän esteellisyys... 15 5. Kirjaamishakemus... 16 5.1. Yleistä... 16 5.2. Kirjaamishakemuksen sisältö... 17 5.3. Liiteasiakirjat... 18 5.4. Hakemuksen allekirjoittaminen... 18 6. Hakemuksen tai muun asiakirjan toimittaminen... 19 6.1. Toimittamistavat ja oikealle viranomaiselle siirtäminen... 19 6.2 Erityisesti sähköisestä asioinnista kirjaamisasioissa... 19 7. Hakemuksen vireille tuleminen... 21 7.1. Asian vireille tulo ja rekisterimerkintä... 21 7.2. Milloin hakemus tai ilmoitus katsotaan saapuneeksi?... 21 7.3. Samana päivänä saapuneet samaa kiinteistöä koskevat asiat... 22 7.4. Puutteellisen hakemuksen vireille tuleminen ja rekisteriin merkitseminen... 23 7.5. Kirjaamishakemuksesta vireille tulon yhteydessä rekisteriin merkittävät tiedot... 24 8. Asiamies ja valtakirja... 24 9. Viranomaisen selvittämisvelvollisuus... 25 10. Hakemuksen täydentäminen, kuuleminen ja hakemuksen siirtäminen oikeudenkäyntiin... 27 10.1. Hakemuksen täydentäminen... 27 10.1.1. Vapaamuotoiset täydennyspyynnöt ja viralliset täydennyskehotukset... 27 10.1.2. Täydennyskehotus vai hylkääminen... 28 10.1.3. Täydennyskehotuksen tiedoksianto... 29 10.1.4. Sähköinen täydennyskehotus ja sen tiedoksi antaminen... 29 10.1.5. Täydennysten toimittaminen kirjaamisviranomaiselle... 30 10.2. Hakijan tai muun henkilön kuuleminen... 30 10.2.1. Milloin kolmannen tai muun asiaan osallisen kuuleminen on tarpeen?... 31 10.2.2. Kirjaamisviranomaisen suorittama kuuleminen vai selvitys hakijan toimesta... 33 10.2.3. Kuulemisen suorittamista koskeva menettely... 33 10.2.3.1 Kuulemistavan valinta... 34 10.2.3.2 Lausumapyynnön tai kutsun tiedoksi antaminen muulle kuin hakijalle... 34 10.2.3.3 Lausumapyynnön tai kutsun tiedoksi antaminen hakijalle tai tämän asiamiehelle... 35 10.2.3.4 Lausumapyynnön sisältö, määräaika lausuman toimittamiselle ja seuraus lausuman toimittamatta jättämisestä... 35 10.2.3.5 Lausuman toimittaminen kirjaamisviranomaiselle... 36 10.2.3.6 Kutsu suullisesti kuultavaksi, kutsun laiminlyönnin seuraukset ja käsittely suullisessa kuulemistilaisuudessa... 36 10.2.3.7 Kuulemisen kustannukset... 38 10.3. Kirjaamisasiassa esitettävä väite ja asian siirtäminen oikeudenkäyntiin... 39 10.3.1. Milloin väite johtaa osoituksen antamiseen?... 39 10.3.2. Esimerkkejä oikeusväitteistä ja tosiasiaväitteistä... 40 10.3.3. Yhteenveto väitteen perusteella kysymykseen tulevista ratkaisuvaihtoehdoista... 41 10.3.4. Menettely osoituspäätöstä annettaessa... 41 11. Hakemuksen jättäminen lepäämään... 42 11.1. Yleistä... 42

Kirjaamismenettelyn käsikirja 2 (310) 11.2. Lepäämään jätetyn hakemuksen käsittely... 43 12. Kirjaamisasian ratkaiseminen ja päätöksen tiedoksianto... 45 12.1. Yleistä... 45 12.2. Myönteinen ratkaisu ja sen tiedoksianto... 46 12.3. Myönteinen ratkaisu muun asiaan osallisen vastustaessa hakemusta... 47 12.4. Hakemuksen hylkääminen tai jättäminen tutkimatta... 48 12.5. Hakemuksen peruuttaminen... 50 13. Asiakirjavihko... 50 14. Asiakirjojen arkistointi ja julkisuus... 51 14.1. Arkistointi... 51 14.2. Julkisuus... 51 14.2.1. Rekisterin julkisuus... 51 14.2.2. Asiakirjojen julkisuus... 51 14.2.3. Henkilötietojen käsittely... 52 15. Tieto vireillä olevasta oikeudenkäynnistä... 53 16. Lainhuuto- ja kiinnitysrekisteri... 53 16.1. Lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin merkittävät tiedot... 53 16.2. Rekisterimerkinnän julkisuusvaikutus... 54 16.3. Lainhuuto- ja kiinnitysrekisterin julkinen luotettavuus... 55 16.4. Saantotiedot... 55 16.5. Asetus lainhuuto- ja kiinnitysrekisteristä... 56 17. Virheellisen rekisterimerkinnän korjaaminen itseoikaisuna... 56 17.1. Asiavirheen korjaaminen... 56 17.2. Teknisen virheen korjaaminen... 57 17.3. Menettely virheen korjaamisessa... 57 18. Muutoksenhaku kirjaamisasioissa... 59 II LAINHUUDATUS... 59 19. Yleinen lainhuudatusvelvollisuus... 60 20. Lainhuudatusvelvollisuus vanhojen saantojen osalta... 60 21. Kruununluontoiset tilat... 60 22. Lainhuutomerkintä viran puolesta... 61 23. Lainhuudatuksen ulkopuolelle jäävät kiinteistöt... 62 24. Lainhuudatusaika... 63 24.1. Pääsääntö... 63 24.2. Perhe- ja perintöoikeudelliset saannot... 63 24.3. Viranomaisen päätökseen perustuvat saannot... 64 24.4. Myöhästynyt lainhuutohakemus... 64 24.5. Uhkasakko... 65 25. Lainhuudon oikeusvaikutukset... 65 25.1. Lainhuudolla on ns. julkinen luotettavuus... 65 25.2. Lainhuutopäätös ei saa oikeusvoimaa... 65 25.3. Omistusoikeus siirtyy sopimuksella... 65 25.4. Muotovirheen korjaava vaikutus... 66 25.5. Lainhuuto antaa kirjaamislegitimaation... 66 LAINHUUDON HAKEMINEN, HAETTAESSA ESITETTÄVÄ SELVITYS JA VÄLITOIMET... 66 26. Hakemus... 66 27. Asiamies ja valtuutus... 67 28. Saannon laillisuuden tutkiminen... 67 28.1. Yleistä... 67 28.2. Saantokirja... 68

Kirjaamismenettelyn käsikirja 3 (310) 28.2.1. Saantokirjan alkuperäisyysvaatimus... 68 28.2.2. Saantokirja ja muotovaatimukset... 69 28.3. Selvitys saantomiehen omistusoikeudesta... 69 28.4. Selvitys luovuttajan oikeudesta määrätä kiinteistöstä... 70 28.5. Selvitys luovutuksensaajan oikeudesta hankkia kiinteistö... 70 28.6. Virkatodistukset ja kaupparekisteriotteet... 70 28.6.1. Suomessa rekisteröidyt henkilöt tai yhtiöt... 70 28.6.2. Ulkomaille rekisteröidyt henkilöt tai yhtiöt... 71 28.6.3. Sukuselvitys... 71 28.7. Kiinteistöä koskevat tiedot... 72 28.8. Varainsiirtovero... 73 29. Saannon tutkiminen, kun siihen liittyy kansainvälisiä kytkentöjä... 73 29.1. Yleistä... 73 29.2. Lainvalinta ja selvitys vieraan lain sisällöstä... 73 29.3. Tyypilliset soveltamistilanteet... 74 30. Lainhuutohakemuksen jättäminen lepäämään... 74 30.1. Yleistä... 74 30.2. Perusteet lepäämään jättämiselle... 75 30.2.1. Ehdollisen saannon lepäämään jättäminen... 75 30.2.1.1 Ehdollinen luovutussaanto ja sen lepäämään jättäminen... 75 30.2.1.2 Ehdollinen muu saanto ja sen lepäämään jättäminen... 80 30.2.2. Oikeustoimi tai viranomaisen päätös ei lainvoimainen... 81 30.2.3. Etuostoaika ei ole kulunut... 82 30.2.4. Puuttuva suostumus tai päätös lepäämäänjättämisperusteena... 83 30.2.5. Kiinteistö hankittu perustettavan yhtiön lukuun... 83 30.2.6. Kiinteistöön kohdistuva ulosmittaus tai turvaamistoimi... 83 30.2.7. Osoitus kanteen nostamiseen lepäämäänjättämisperusteena... 84 30.2.8. Myönnetty kuulutus lepäämäänjättämisperusteena... 84 30.2.9. Omistusriidan vireillä olo... 84 31. Kuulutuslainhuuto... 84 31.1. Saantokirjan jäljennös kuulutusperusteena... 85 31.2. Kymmenen vuoden omistajanhallinta kuulutusperusteena... 85 31.3. Kuulutuksen myöntäminen, kun saantokirjassa on muotovirhe... 86 31.4. Menettely, kun kuulutus lainhuudon saamiseksi on päätetty myöntää... 86 32. Lainhuutohakemuksen hylkääminen... 87 KIINTEISTÖN LUOVUTTAMINEN... 88 33. Kiinteistön luovutussaannot ja ns. muut saannot... 88 34. Kauppaa, vaihtoa ja lahjaa sekä muuta luovutussaantoa koskeva muotovaatimus... 88 34.1. Vaatimus kaupanvahvistuksesta... 88 34.2. Vahvistettuun luovutuskirjaan sisällytettävät vähimmäisehdot... 88 34.2.1. Luovutustarkoitus... 89 34.2.2. Luovutettava kiinteistö... 89 34.2.3. Luovutuksen osapuolet... 90 34.2.4. Kauppahinta ja muu vastike... 90 34.3. Julkiset kaupanvahvistajat... 91 34.4. Muotovaatimukseen sovellettava lainvalintasääntö... 92 34.5. Luovutuskirjan muotovirheen vaikutukset... 92 35. Purkavat ja lykkäävät ehdot... 93 36. Pätemättömät ehdot... 93 37. Valtuutus luovutukseen... 94 38. Luovutuskirjan jälkikäteiset muutokset ja luovutuksen purkaminen sopimuksella... 94

Kirjaamismenettelyn käsikirja 4 (310) 38.1. Luovutuskirjan muuttaminen... 94 38.2. Luovutuksen purkaminen sopimuksella... 95 39. Yhteisomistuksesta aiheutuvia kysymyksiä... 96 39.1. Yhteisomistus on määräosaista yhteisomistusta... 96 39.2. Määräosasta ja yhteisesti omistetusta kiinteistöstä määrääminen... 97 39.3. Yhteisomistussuhteen purkaminen... 97 40. Ulosottokaaren mukaiset myyntitavat... 98 MÄÄRÄALAN LAINHUUDATTAMISEEN LIITTYVIÄ ERITYISKYSYMYKSIÄ... 98 41. Määräala lainhuudatuksen kohteena... 98 41.1. Yleistä... 98 41.2. Virheellinen määräalatunnus...100 41.3. Lisäalueen luovutukset...100 41.4. Määräalojen ketjutus...101 41.5. Määräala ja emäkiinteistö samalle omistajalle...101 41.5.1. Huudattamaton määräala emäkiinteistön omistajalle...102 41.5.2. Huudatettu määräala emäkiinteistön omistajalle, jolla tarkoitus jatkaa lohkomista...102 41.5.3. Huudatettu määräala emäkiinteistön omistajalle, joka ei halua jatkaa lohkomista...103 41.5.3.1 Määräala on rasituksista vapaa...103 41.5.3.2 Määräalaan kohdistuu rasitteita...103 41.5.4. Ehdollisen määräalaluovutuksen purkautuminen...103 41.6. Omiin nimiin lohkominen...104 41.7. Toiselle luovutettu määräalan määräosa...105 41.8. Osaomistajalle ja ulkopuoliselle luovutettu määräala...105 41.9. Osittainen jakosopimus...105 41.10. Kaksoisluovutuksista määräalasaannoissa...105 41.10.1. Yleistä...105 41.10.2. Kaksoisluovutuksen tunnistaminen...106 41.10.3. Kollision ratkaisusäännösten vaikutus kirjaamismenettelyyn eri tilanteissa...106 LUOVUTUKSEEN TARVITTAVAT SUOSTUMUKSET JA LUVAT...109 42. Puolison taikka kuolleen puolison perillisen suostumus...109 42.1. Sovellettava laki...109 42.2. Luovutukset...110 42.3. Aika 1.1.1997 jälkeen...110 42.3.1. Suostumus avioliiton aikana...110 42.3.2. Suostumuksen tarpeellisuuteen sovellettava lainvalintasääntö...112 42.3.3. Suostumus ja avioero...113 42.3.4. Suostumus toisen puolison kuoltua...113 42.4. Aikaisempi lainsäädäntö...114 42.4.1. Suostumus avioliiton aikana...114 42.4.2. Suostumus ositusperusteen syntymisen jälkeen...114 42.5. Suostumuksen muoto ja alkuperäisyysvaatimus...115 42.6. Suostumuksen tarkastaminen...116 42.7. Suostumuksen toimittaminen ja välitoimet...116 42.7.1. Täydennyskehotus...116 42.7.2. Hakemuksen jättäminen lepäämään...117 42.7.3. Puolison kuuleminen...117 42.8. Lainhuuto ilman puolison suostumusta...117 42.9. Lainhuutohakemuksen hylkääminen ja virheellisesti myönnetyn lainhuudon vaikutukset...118 42.10. Rekisteröity parisuhde...118 43. Pesänselvittäjän ja -jakajan suorittamat kiinteistön myynnit...119

Kirjaamismenettelyn käsikirja 5 (310) 44. Holhousoikeudelliset luvat...120 44.1. Oikeustoimikelpoisuus, edunvalvonta ja edunvalvoja...120 44.2. Edunvalvontavaltuutus...121 44.3. Edunvalvojan ja edunvalvontavaltuutetun esteellisyys...122 44.3.1. Edunvalvojan esteellisyys...122 44.3.2. Edunvalvontavaltuutetun esteellisyys...123 44.4. Päämiehen asemasta...123 44.5. Lahjoituskielto...124 44.6. Maistraatin lupa...124 44.6.1. Luvan tarve edunvalvojan osalta...124 44.6.2. Luvan tarve edunvalvontavaltuutetun osalta...125 44.7. Menettely kirjaamisviranomaisessa...126 44.8. Oikeustoimikelpoisuuden tutkimiseen liittyvä lainvalintasääntö...126 44.8.1. Yleistä...126 44.8.2. Täysi-ikäisyyden kriteerit sekä alaikäisen asema ja edustaminen...127 44.8.3. Täysi-ikäisen henkilön vajaavaltaisuus ja edunvalvonta...127 44.8.4. Vieraan lain sisällön selvittäminen...128 44.8.5. Vaadittava henkilödokumentaatio...129 45. Kunnan etuosto-oikeus...129 45.1. Tilanteet, joissa kunnalla on etuosto-oikeus...129 45.2. Tilanteet, joissa kunnalla ei ole etuosto-oikeutta...130 45.3. Etuostomenettely...130 45.4. Etuostolain vaikutukset lainhuudon myöntämiseen...131 46. Ulkomaalainen ja lainhuudatus...132 PERINTÖOIKEUS JA LAINHUUDATUS...132 47. Yleistä...133 47.1. Kuolinpesän osakkaat ja sen hallinto...133 47.2. Lainhuudatus jakamattomassa kuolinpesässä...134 47.3. Perinnöstä luopuminen...135 47.3.1. Perittävän eläessä tapahtunut luopuminen...135 47.3.2. Perittävän kuoltua tapahtunut luopuminen...136 47.4. Perintöosuuden luovuttaminen...136 47.4.1. Luovutuksen muoto...136 47.4.2. Pesäosuudet yksiin käsiin...138 47.4.3. Pesäosuudet useimmissa käsissä...138 48. Lainhuuto perinnön ja perinnönjaon perusteella...139 48.1. Yleiset perusteet...139 48.2. Vainajan ja pesän velkojien asemasta...140 48.3. Perukirjan tarpeellisuudesta...141 48.4. Lainhuudossa tarvittavat asiakirjat...142 49. Perintösaantoja koskeva lainvalintasääntö...142 50. Lainhuuto osituksen ja omaisuuden erottelun perusteella...143 51. Ositukseen sovellettava lainvalintasääntö...144 52. Testamentti ja lainhuudatus...144 52.1. Terminologiasta...145 52.2. Kelpoisuudesta tehdä testamentti...145 52.3. Testamentin muodosta...145 52.4. Lainhuuto testamentin perusteella...146 52.5. Lakiosaperillisen suoja...148 52.5.1. Lakiosavaatimus tehty...149

Kirjaamismenettelyn käsikirja 6 (310) 52.5.2. Lakiosavaatimuksen tekemisestä ei ole tietoa...150 52.6. Legaatin saajan suoja...150 52.7. Kiinteistölegaatin lainhuudatus...151 52.8. Avio-oikeuden huomioiminen testamenttisaantoa huudatettaessa...151 52.9. Lainhuutoa haettaessa (ainakin) tarvittavat asiakirjat...152 53. Testamenttisaantoihin liittyvät lainvalintasäännöt...152 YHTEISÖSAANNOT...153 54. Yleiset lähtökohdat...153 55. Osakeyhtiö kiinteistön luovuttajana tai luovutuksen saajana...154 55.1. Päätös- eli toimivalta...154 55.2. Yhtiön ulkoinen edustamisvalta eli kelpoisuus...155 55.3. Lainhuudatuksessa vaadittava selvitys...156 56. Asunto-osakeyhtiö kiinteistön luovuttajana tai luovutuksensaajana...156 57. Kiinteistön ostaminen perustettavan osakeyhtiön tai asunto-osakeyhtiön lukuun...157 58. Kiinteistön ostaminen muun perustettavan yhteisön lukuun...158 59. Osakeyhtiön sulautuminen...159 60. Osakeyhtiön jakautuminen...159 61. Yhtiömuodon muutokset...159 62. Apportti...159 63. Osakeyhtiön purkaminen...160 64. Osuuskunta kiinteistön luovuttajana tai luovutuksensaajana...160 65. Avoin yhtiö ja kommandiittiyhtiö kiinteistön ostajana tai myyjänä...160 66. Kansainväliset yhteisösaannot...161 67. Yhdistys kiinteistön luovuttajana tai luovutuksensaajana...162 68. Kunta kiinteistön luovuttajana tai luovutuksen saajana...162 69. Kuntayhtymä kiinteistön luovuttajana tai luovutuksensaajana...164 70. Valtion maan luovuttaminen...164 71. Kirkon tai seurakunnan kiinteän omaisuuden luovuttaminen ja hankkiminen...165 72. Pankki kiinteistön luovuttajana tai luovutuksen saajana...165 LAINHUUDATUKSEN ESTEISTÄ...165 73. Takavarikon ja ulosmittauksen vaikutus lainhuudon myöntämiseen...165 74. Yrityssaneeraus ja lainhuudatus...166 75. Yksityishenkilön velkajärjestely ja lainhuudatus...167 76. Konkurssi ja lainhuudatus...167 ERITYISALUEET...167 77. Yhteiset alueet, yhteisalueosuudet ja yhteismetsäosuudet...168 78. Vesijätöistä...172 78.1. Erilliset vesijätöt...172 78.2. Yhteinen ja yksityinen vesijättö...172 79. Tilusvaihdot...173 III VARAINSIIRTOVERO...173 80. Varainsiirtoverolaki...173 81. Luovutuksen veronalaisuus ja verovelvollinen...173 82. Veron määrä...174 82.1. Vastikkeen arvo...174 82.2. Käypä arvo...174 82.3. Vastikkeen jakautuminen kiinteän ja irtaimen omaisuuden kesken...174 82.4. Sähköliittymä...175 82.5. Kunnallistekniset korvaukset...175 82.6. Kiinteistövero...176 82.7. Tilatukioikeudet...176 83. Vaihto...176 84. Vastikkeettomat tai osittain vastikkeelliset saannot...176

Kirjaamismenettelyn käsikirja 7 (310) 84.1. Perintö- ja testamenttisaannot...176 84.2. Lakiosa...177 84.3. Pesäosuuden luovutus...177 84.4. Ositus...177 84.5. Erottelu...178 84.6. Lahja...178 84.7. Yhteisomistussuhteen purkaminen...178 85. Vuokra- ja käyttöoikeus...179 86. Kiinteistön käyttöä pysyvästi palvelevat rakennukset ja rakennelmat...179 87. Yhtiöoikeudelliset saannot sekä yksityisotto, muu varojen jako tai yhteisomistussuhteen purkaminen...179 87.1. Pääomansijoitus tai apportti...179 87.2. Yksityisotto tai yhteisön purkautuminen...180 87.3. Yhtiön perustamisoikeuden luovutus...180 87.4. Yhteisömuodon muutos, fuusio ja jakautuminen...180 88. Verosta vapaat...181 88.1. Verosta vapaat yhteisöt...181 88.2. Julkisyhteisöjen hankinnat...181 88.3. Suomea sitovat kansainväliset sopimukset...181 88.4. Eräät luvanvaraiset luovutukset...182 88.5. Eräät kiinteistön vaihdot...182 88.6. Eräät maatalouselinkeinolainsäädännön mukaiset luovutukset...182 89. Ensiasunnon verovapaus...182 89.1. Verovapauden perusteet ensiasunnon ostajalla...182 89.2. Käyttämään ryhtyminen...183 89.3. Ikäraja...184 89.4. Aikaisempi omistus...184 89.5. Useita luovutuksensaajia...184 89.6. Kiinteistö hankittu myös muuhun kuin asumiskäyttöön...185 89.7. Pinta-alarajoitus...185 89.8. Veroviraston lausunto ja hakijan vakuutus aikaisempaa omistusta koskien...185 90. Veron suorittamisajankohta...185 90.1. Lainhuudatus- tai kirjaamisen hakemisajan alkaminen...185 90.2. Ehdollinen kauppa Luovutuksen purkaminen sopimuksella...186 90.3. Poikkeukset lainhuudatus- tai kirjauksen hakemisajassa...188 91. Veroviraston lausunto...188 92. Veron määrääminen...189 92.1. Täydennyskehotus...189 92.2. Ennakkoratkaisu...189 92.3. Minimivero...189 93. Veron maksutapa...189 94. Veron viivästyskorotus...190 94.1. Viivästyskorotus lainhuudon tai kirjaamisen hakemisen laiminlyönnistä...190 94.2. Viivästyskorotus, kun samalla luovutuskirjalla on ostettu useampia kiinteistöjä...190 94.3. Vastuu aiemmista luovutuksista...191 95. Veron vanhentuminen...191 95.1. Abstraktinen/konkreettinen verovelka...191 95.2. Leimaveron vanhentuminen...191 96. Veron maksun lykkääminen ja maksuunpano...192 97. Aiheettomasti suoritettu vero ja muutoksenhaku...192 98. Voimaantulo- ja siirtymäsäännökset...192

Kirjaamismenettelyn käsikirja 8 (310) IV ERITYISEN OIKEUDEN KIRJAAMINEN...193 99. Yleistä...193 100. Kirjaamiskelvottomat erityiset oikeudet...194 101. Kirjaamismenettely...194 101.1. Hakija...194 101.2. Asiakirja...195 101.3. Hakemus...195 102. Kirjauksen kohde...196 102.1. Yleistä...196 102.2. Määräosa...196 102.3. Osaomistaja käyttöoikeuden haltijana...196 102.4. Käyttöoikeus kohteena...197 102.5. Kohdentaminen...197 102.6. Kohteesta myyty määräala...198 103. Suostumus...198 103.1. Omistajan suostumus...198 103.2. Uuden omistajan suostumus...198 104. Voimassaoloaika...199 104.1. Tyypilliset ajat...199 104.2. Määräajan jälkeen jatkuva...199 104.3. Elinikäinen...200 104.4. Voimassaoloaika alkaa vasta tulevaisuudessa...200 105. Kirjattavat etuudet...200 106. Vuokraoikeus ja muu käyttöoikeus...201 106.1. Maanvuokra...201 106.2. Huoneenvuokra...201 106.3. Vastikkeettomat käyttöoikeudet...201 106.4. Rajoitetut käyttöoikeudet...202 107. Vuokra-alue...202 107.1. Alueen määrittely...202 107.2. Vuokra-alue useasta kiinteistöstä...203 108. Tontinvuokra...203 109. Muu asuntoalueen vuokra...204 110. Rakennetun viljelmän ja maatalousmaan vuokra...204 111. Muu maanvuokra...205 112. Kirjaamisvelvollisuus...205 112.1. Yleistä...205 112.2. Laitostunnus...206 112.3. Toistaiseksi voimassa oleva sopimus...207 112.4. Siirrettävyys...207 112.5. Siirtokelvoton vuokra- tai käyttöoikeus...208 112.6. Alivuokraus...208 112.7. Rakentamisoikeus ja rakennuksen tai laitteen määrittely...209 112.8. Vuokranantaja myy rakennukset vuokralaiselle...209 112.9. Vuokralaisella vuokra-alueella rakennukset vanhastaan...209 112.10. Rakennuksen osaomistus...210 112.11. Maanalaisen tilan vuokraoikeuden kirjaaminen...210 113. Käyttöoikeuteen liittyvistä toimivallan rajoituksista...210 113.1. Yleistä...210 113.2. Avioliitto...211 113.3. Vajaavaltaisuus...211

Kirjaamismenettelyn käsikirja 9 (310) 113.4. Kuolinpesä...212 113.5. Yksityishenkilön velkajärjestely...212 113.6. Konkurssipesä...212 113.7. Yhtiöt ja yhdistykset...212 113.8. Valtio...212 113.9. Seurakunta...213 114. Eläkeoikeus...213 115. Metsänhakkuuoikeus...214 116. Irrottamisoikeus...214 117. Sopimus kiinteistön hallinnan jakamisesta (MK 14:3)...215 117.1. Yleistä...215 117.2. Rakennuksen hallinnan jako...216 117.3. Hallinnanjako ajan perusteella...216 117.4. Hakija...216 117.5. Hallinnanjakosopimuksen muodosta...217 117.6. Sopimuksen kestoaika...217 117.7. Kiinnitysten järjestely ja suostumukset...218 117.8. Kirjaustapa...218 117.9. Kirjauksen vaikutus kiinnityksen tai erityisen oikeuden kohteeseen...219 117.10. Määräalan kauppa...219 117.11. Vuokrasopimukseen otettu kielto tehdä hallinnanjakosopimus...219 117.12. Hallinnanjakosopimuksen ehto osaomistajan etuosto-oikeudesta...220 117.13. Useampi kiinteistö hallinnanjaon kohteena...220 117.14. Useampi hallinnanjakosopimus samasta kohteesta...220 117.15. Hallinnanjakosopimuksen muutoksen kirjaaminen ja kirjauksen poistaminen...220 117.16. Rakennusliike/hallinnanjakosopimusten ketjutus...221 117.17. Määräosien luovutukset hallinnanjaon osapuolten kesken...221 118. Elinkeinotoiminnassa mahdolliset kirjaukset MK 14:4 ja 5:ssä...222 118.1. Yleistä...222 118.2. Rakennusta tai laitetta koskevan oikeuden kirjaus (MK 14:4)...222 118.2.1. Rakentajan ja kone-/laitetoimittajan oikeuden kirjaus...222 118.2.2. Esineen luovuttaminen käyttöoikeuteen kuuluvaksi...223 118.2.3. Omistajan suostumus MK 14:4 kirjauksiin...223 118.3. Ainesosan ja tarpeiston määritys...223 119. Erityisen oikeuden kirjaamisen merkitys...225 119.1. Kirjaamattoman oikeuden pysyvyys...225 119.2. Erityisen oikeuden kirjaamisen oikeusvaikutukset (MK 14:7)...225 120. Etusija (MK 14:8)...226 121. Kirjaamishakemuksen jättäminen lepäämään (MK 14:11)...226 121.1. Lepäämään jättäminen, kun oikeuden perustajalla ei ole lainhuutoa kiinteistöön...226 121.2. Lepäämään jättäminen, kun oikeuden perustaminen on sopimuksen tai muun oikeustoimen mukaan ehdollinen taikka se ei ole tullut lainvoimaiseksi....226 121.3. Lepäämään jättäminen, kun oikeuden perustamiseen tarvitaan muun henkilön, yhteisön toimivaltaisen elimen taikka tuomioistuimen tai muun viranomaisen suostumus tai päätös....228 121.4. Lepäämään jättäminen, kun kiinteistön ulosmittauksesta tai siihen kohdistuvasta turvaamistoimesta on tehty merkintä lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin ennen oikeuden perustamista....228 121.5. Lepäämään jättäminen, kun kirjaamisviranomainen on osoittanut erityistä oikeutta koskevan riidan käsiteltäväksi oikeudenkäynnissä taikka vireillä on riita erityisen oikeuden pätevyydestä taikka kiinteistön omistusoikeudesta....228 122. Kirjaamishakemuksen hylkääminen (MK 14:12)...229 122.1. Kirjaamiskelvoton oikeus...229

Kirjaamismenettelyn käsikirja 10 (310) 122.2. Asiakirjan puuttuminen tai puutteellisuus...229 122.3. Oikeuden perustajan omistusoikeus kohdekiinteistöön/käyttöoikeuteen jäi selvittämättä...229 122.4. Tarvittavan suostumuksen tai päätöksen puuttuminen...229 122.5. Konkurssi...230 122.6. MK 14:4 tai 5 hakemus...230 122.7. Omistajan vaihdos...230 122.8. Muu syy hylkäämiseen...230 123. Oikeuden muuttamisen, siirron ja lakkaamisen kirjaaminen (MK 14:13-16)...231 123.1. Yleistä...231 123.2. Vuokra-/käyttöoikeuden siirto...231 123.2.1. Esitettävä selvitys...231 123.2.2. Siirtäjä pidättänyt rakennusten omistusoikeuden...231 123.2.3. Aikaisempia siirtoja ei ole kirjattu...231 123.2.4. Käyttöoikeuden määräosan luovutus...232 123.2.5. Alueellisen osan siirtäminen erikseen...233 124. Käyttöoikeuden pidentäminen ja jatkaminen...233 124.1. Käsitteet, selvityksen esittämisaika ja merkitys, laitostunnus...233 124.2. Ehtojen muuttuminen...234 124.3. Entinen oikeudenhaltija...234 124.4. Jatkon kohde...235 125. Sopimuksen muutoksen kirjaamisesta...235 126. Erityisen oikeuden kirjauksen poistaminen...241 127. Käyttöoikeuden ja omistusoikeuden yhtyminen...241 V KIINNITYS...243 128. Yleistä...243 129. Kiinnitysmenettely...244 129.1. Kiinnityksen hakeminen...244 129.1.1. Pyyntö kiinnityksen vahvistamisesta...244 129.1.2. Hakija ja hakijan tunnistetiedot...244 129.1.3. Hakijan yhteystiedot...247 129.1.4. Kiinnityksen kohde...247 129.1.5. Haettavan kiinnityksen suuruus...248 129.1.6. Pyyntö usean kiinnityksen keskinäisestä etusijasta...248 129.1.7. Määräys panttikirjan toimittamisesta...248 129.2. Suostumus kiinnittämiseen...249 129.3. Kiinnityshakemuksen liitteet...251 129.4. Kiinnityksen pysyvyys...252 129.5. Kiinnityksen etusija...253 129.6. Panttikirja...253 129.7. Kiinnityshakemuksen lepäämäänjättäminen...254 129.8. Kiinnityshakemuksen hylkääminen...256 130. Kiinnityksen kohdetta koskevat edellytykset...257 130.1. Kohteena koko kiinteistö...257 130.2. Kohteena kiinteistön määräosa...257 130.3. Kohteena kiinteistön määräala...260 130.4. MK 19:1:ssä tarkoitettu käyttöoikeus kiinnityksen kohteena...260 130.4.1. Laitoksen yksilöinti...260 130.4.2. Rakennukset ja laitteet laitoskiinnityksessä...262 130.4.3. Vuokra-aika...263 131. Kiinnityskelpoisuudesta ja kiinnityksen esteistä...263 131.1. Kiinnityskelvottomuus lainhuudatusmahdollisuuden puuttumisen vuoksi...263

Kirjaamismenettelyn käsikirja 11 (310) 131.2. Koskitila...264 131.3. Vaikka on lainhuudatusmahdollisuus tai -velvollisuus, kiinnitysmahdollisuutta ei ole, kun kohteena on...264 131.4. Vesivoiman käyttöoikeus...264 132. Yhteiskiinnitys...265 132.1. Yhteiskiinnityksen käsitteestä...265 132.2. Yhteiskiinnityksen edellytyksistä...265 132.3. MK 16:2.1 edellytyksistä tarkemmin...265 133. Kiinnityksen muuttaminen...268 133.1. Etusijajärjestyksen muuttaminen (MK 18:1)...268 133.2. Kiinnityksen laajentaminen (MK 18:2)...269 133.3. Kiinnitysten yhdistäminen (MK 18:3)...269 133.4. Kiinnityksen jakaminen (MK 18:4)...269 133.5. Kiinnityksen kuolettaminen (MK 18:5)...270 133.6. Yhteiskiinnityksen purkaminen (MK 18:6)...270 133.6.1. Yhteiskiinnityksen purkaminen, sama omistaja...271 133.6.2. Yhteiskiinnityksen purkaminen, eri omistaja...271 133.6.2.1 Eri omistaja, ei realisointijärjestystä tai realisointijärjestyksessä ensimmäisenä oleva kiinteistö...271 133.6.3. Yhteiskiinnityksen purkaminen lohkokiinteistön tai määräalan osalta, eri omistaja...272 133.7. Menettely kiinnitystä muutettaessa (MK 18:7)...273 133.8. Kiinnityksen muuttaminen viranomaisen ilmoituksen perusteella (Asetus lainhuuto- ja kiinnitysrekisteristä 22 )...273 133.9. Kiinnityksen muuttaminen kiinteistörekisterin pitäjän ilmoituksesta...274 133.10. Panttikirjan vaihtaminen ja kuolettaminen (MK 18:8)...275 133.11. Rasitustodistus...275 VI MUISTUTUSTIEDOISTA...276 134. Yleistä...276 135. Ulosmittaus...277 135.1. Ulosmittauksen säännöstausta...277 135.2. Ulosmittausmerkinnän tekeminen...277 135.3. Menettely kirjaamisviranomaisessa...278 135.4. Ulosmitatun omaisuuden myyntitavat...278 135.5. Määräämiskielto yhteisössä (UK 4:38)...278 135.6. Pesäosuuden ulosmittaus ja määräämiskielto kuolinpesässä (UK 4:77 ja 78)...278 135.7. Ainesosien ja tarpeiston myyminen (UK 5:13)...279 135.8. Huutokauppa (UK 5:1)...279 135.9. Ulosottomiehen toimittama vapaa myynti (UK 5:76)...279 135.10. Muu vapaa myynti...280 135.11. Ilmoitukset ja kiinnitykset huutokaupassa ja vapaassa myynnissä...280 135.12. Tuomioistuin ulosmittauksen määrääjänä...281 135.13. Velallinen muu kuin se, jolla lainhuuto...281 135.14. Vuokraoikeuden ulosmittaus...281 135.15. Kirjaamattomat erityiset oikeudet...281 135.16. Määräalatunnusta vailla olevan määräalan ulosmittaus...282 135.17. Ulosmittaus yksityishenkilön velkajärjestelyssä...282 136. Turvaamistoimi...282 137. Hukkaamiskielto rikoksen perusteella...283 138. Konkurssi...283 139. Ulosmittaus-, turvaamistoimenpide- ja konkurssimerkinnän merkitys...283 140. Yrityksen saneeraus...284 141. Vallintarajoitus (MK 12:5)...284 141.1. MK 12 :5 soveltamisala...284

Kirjaamismenettelyn käsikirja 12 (310) 141.2. Merkinnän tekoaika...285 141.3. Vallintarajoituksen kohdistuminen vuokra- tai käyttöoikeuteen...285 141.4. Vallintarajoitus vai erityinen oikeus...286 141.5. Lesken hallintaoikeus ja testamentinsaajan käyttöoikeus (PK 3:1a ja 12:6)...286 141.6. MK 2:11.2:n ehto rakentamattomuudesta tai maksimihinnasta...288 141.7. Muu testamenttiin perustuva vallinnanrajoitus kuin käyttöoikeus...288 141.8. Vallintarajoitusmerkinnän poistaminen...289 142. Lainojen aiheuttamat rajoitukset...289 143. Etuosto-oikeuden käyttäminen...289 144. Lunastuslupa...290 145. Lakisääteinen panttioikeus...291 145.1. Soveltamisala...291 145.2. Kirjaamisen edellytykset...291 145.3. Kirjauksen voimassaoloaika ja etusija...291 145.4. Tarkastettavat seikat...292 145.5. Kirjauksen poistaminen ja kohdentaminen...292 146. Korjaamis- tai muutoksenhakuasian vireilläolo...293 146.1. Korjaamisasia...293 146.2. Muutoksenhakuasian vireilläolo...293 147. Omistusta tai kirjausta koskeva riita-asia...294 148. Valtion kiinteistövarallisuuden luovuttaminen ja merkinnät lainhuudatuksen ulkopuolelle jäävän kiinteistön omistajasta ja hallinnoivasta viranomaisesta...294 148.1. Valtion kiinteistövarallisuuden luovuttaminen...294 148.2. Kiinteistövarallisuuden hankkiminen valtiolle...295 148.3. Tutkiminen kirjaamismenettelyssä...296 148.4. Haltijavirastomerkinnän merkitys selvityksenä oikeustoimiin...296 148.5. Merkinnät lainhuudatuksen ulkopuolelle jäävän kiinteistön omistajasta sekä haltijavirastosta...296 148.6. Haltijamerkintä luonnonsuojelualueiden osalta...297 149. Muita merkintöjä...298 149.1. Kehittämiskorvaus...298 149.2. Uhkasakkomerkintä...299 149.3. Hautaustoimilaki...299 150. Kiinteistönmuodostuksista tehtävät merkinnät...301 150.1. Yleistä...301 150.2. Lohkominen...301 150.3. Vuokraoikeuden tai muun erityisen oikeuden kohdentaminen...302 150.4. Kiinteistöjen yhdistäminen...303 150.5. Ilmoittaminen tuomioistuimen päätöksestä kirjaamisviranomaiselle...304 150.6. Kantakiinteistö...304 151. Arkistoitavaksi siirtäminen (MK 7:6)...304 152. Vastuunjakomerkinnät...304 153. Merkinnät kiinteistötuomarin suostumuksista...305 154. Vuokra-alueiden järjestelylait...305 155. Lain mustalaisväestön asunto-olojen parantamisesta mukaiset rajoitukset...305 156. Maankäyttölain mukaiset rajoitukset...305 VII VOIMAANTULOSÄÄNNÖKSET...305 157. Maakaaren voimaantulosäännökset...306 157.1. Uuden MK:n voimaantulo...306 157.2. Vanhan lain mukaiset luovutukset...306 157.3. Määräalan erottamisoikeuden pysyvyyden kirjaus ja pysyvyyskiinnitys...306 157.4. Kantakiinteistön uuden omistajan suostumus...306

Kirjaamismenettelyn käsikirja 13 (310) 157.5. Ylimuistoinen nautinta...307 157.6. Kruununluonteinen maa, ehdollinen tontti, vakaa hallintaoikeus...307 157.7. Kiinnitykset...307 157.8. Viranomaisen lupa tai toisen suostumus...307 158. Kirjaamisasioiden siirtoa koskevan lainsäädännön voimaantulosäännökset...308 158.1. Yleistä...308 158.2. Asiat, jotka vireillä 1.1.2010...308 158.3. Samalle omistajalle kuuluvien kiinteistöjen yhteiskiinnitys...309 I YLEISTÄ KIRJAAMISMENETTELYSTÄ 1. Mitä kirjaamisasioilla tarkoitetaan Kirjaamisasioilla tarkoitetaan MK 5:1,1:n mukaan kiinteistön omistusoikeuden kirjaamista eli lainhuudatusta, erityisten oikeuksien kirjaamista sekä kiinnitystä. Kirjaaminen on yleisnimitys menettelylle, jossa kiinteistön omistajanvaihdos tai jokin kiinteistöön kohdistuva oikeus merkitään lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin. Lainhuudolla tarkoitetaan omistusoikeuden kirjaamista kiinteistöön. Lainhuutoa koskevia säännöksiä sovelletaan myös kiinteistön määräosan ja määräalan sekä kiinteistöjen yhteisen alueen ja sen määräalan sekä yhteisalueosuuden saannon kirjaamiseen. Kiinnityksen tarkoituksena on mahdollistaa kiinteistön käyttäminen velan vakuutena. Kiinnityksestä annetaan todistukseksi panttikirja, jonka kiinteistön omistaja luovuttaa velkojalle pantatessaan kiinteistön. Panttioikeuden haltijalla on oikeus saada saatavalleen suoritus kiinteistön arvosta panttikirjan osoittamaan määrään asti. Kiinnityksen etusija vaikuttaa kiinteistöstä saadun kauppahinnan jakoon pakkorealisaatiossa. Erityisen oikeuden kirjaamisella turvataan oikeuden pysyvyys suhteessa kiinteistön myöhempiin omistajiin sekä määrätään etusija suhteessa toisiin erityisiin oikeuksiin ja kiinteistön omistajan velkojiin. Koska kiinteistöön ei saa enää kohdistua vanhan MK:n aikana syntyneitä salaisia panttioikeuksia, eri lakeihin perustuvat, kiinteistöön kohdistuvat etu- tai panttioikeudet on myös lakisääteisinä panttioikeuksina kirjattava lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin, jotta ne olisivat sitovia. Kirjaamishakemuksista ja niiden perusteella tehtävistä ratkaisuista pidetään MK 5:1,2:n mukaan lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriä. Lainhuutojen, erityisten oikeuksien ja kiinnitysten lisäksi lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin tehdään merkintöjä myös muista kiinteistöön kohdistuvista oikeuksista ja rasituksista. Tällöin puhutaan ns. muistutusasioista. 2. Kirjaamismenettelyn oikeuslähteet Kirjaamismenettely on lailla säänneltyä ratkaisutoimintaa. Menettelyssä voidaan erottaa käsittelyn muodollinen puoli (varsinaiset menettelysäännökset) ja kirjaamisratkaisun edellytyksiä koskeva aineellinen puoli. Oikeudellisesti säänneltynä toimintana ratkaisijaa ohjaa sekä menettelyn että kirjaamisratkaisun edellytysten osalta tavanomaiset oikeuslähteet ja niiden käyttöä koskevat periaatteet.

Kirjaamismenettelyn käsikirja 14 (310) Menettelysäännöillä tarkoitetaan tässä yhteydessä esimerkiksi sitä, miten kirjaamishakemus on laadittava, miten kirjaamisasia saatetaan vireille, kirjaamisasioissa noudatettavaa täydennys- ja kuulemismenettelyä, menettelyä, kun asiassa annetaan osoitus erilliseen oikeudenkäyntiin, lepäämäänjättämismenettelyä, kirjaamisratkaisun muotoa ja hylkäävän ratkaisun perusteluvelvollisuutta, muutoksenhakumenettelyä ja korjaamismenettelyä. Menettelysäännöksiin kuuluvat myös säännökset siitä, kenellä on oikeus käsitellä ja ratkaista kirjaamisasia ja mikä viranomainen on toimivaltainen kirjaamisasioissa. Varsinaiset kirjaamisen menettelysäännökset sisältyvät maakaareen (540/1995, MK). Siinä on mahdollisimman tyhjentävästi pyritty sääntelemään kirjaamismenettely ottaen huomioon sen erityispiirteet. Siltä osin kuin maakaaressa ei ole menettelystä toisin säädetty, noudatetaan menettelyssä mitä hallintolaissa (434/2003, HL) säädetään hallintomenettelystä. Kirjaamisratkaisun edellytyksiä koskevalla aineellisella puolella tarkoitetaan niitä perusteita, joilla lain mukaan saanto tai erityinen oikeus saadaan kirjata tai kiinnitys vahvistaa. Myös näiltä osin maakaari sisältää omat säännöksensä. Maakaaren lähtiessä siitä, että vain lailliset ja pätevät oikeudet saadaan kirjata, kirjaamisen edellytykset ratkeavat kuitenkin pitkälti aineellisen erityissääntelyn mukaan riippuen kulloinkin kirjattavana olevan oikeussuhteen laadusta. Suhteessa eri aikoina voimassa oleviin säännöksiin menettelysäännöt ja kirjaamisen edellytyksiä koskevat aineelliset säännöt eroavat toisistaan. Menettelysäännöksinä tulevat noudatettaviksi aina käsittelyhetkellä voimassa olevat säännöt. Sen sijaan kirjattavan oikeuden laillisuutta ja pätevyyttä arvioidaan aina niiden säännösten mukaan, jotka olivat voimassa oikeuden syntytai perustamishetkellä (esim. saannon tapahtumishetki määrää sen lain, jonka mukaan saannon laillisuutta arvioidaan). Kirjattavan oikeuden pätevyyttä saatetaan joutua arvioimaan myös jonkun muun maan kuin Suomen lain mukaan. Asioissa, joilla on ns. kansainvälinen liityntä, sovellettava laki määräytyy Suomessa voimassa olevien lainvalintasäännösten nojalla. Kirjaamisviranomaisen velvollisuutta soveltaa vieraan maan lakia sekä kansainväliseen yksityisoikeuteen kuuluvia lainvalintasääntöjä käsitellään tarkemmin jäljempänä mm. lainhuudatusta koskevassa jaksossa. Tällä kirjaamismenettelyn ohjekirjalla pyritään osaltaan edistämään kirjaamistoiminnan lainmukaisuutta ja yhdenmukaisuutta. Ohjekirja ei kuitenkaan ole varsinainen oikeuslähde eikä sen menettely- ja tulkintasuositukset ole sitovia oikeusohjeita. Kirjaamisessa esiintyvien oikeudellisten tulkintakysymysten ratkaiseminen tapahtuu aina kirjaamisviranomaisen toimesta sen oman oikeudellisen harkinnan perusteella. Ohjekirjan tarkoituksena on tukea tätä toimintaa kuvaamalla systemaattisesti kirjaamisessa tyypillisesti esiintyviä ongelmia, kertomalla miten kirjaamiskäytännössä on eri kysymyksiin vakiintuneesti vastattu ja esittämällä myös näkemyksiä siitä, mikä on voimassa olevan oikeuden kanta käsillä olevissa tilanteissa. 3. Toimivaltainen kirjaamisviranomainen Kirjaamisviranomaisena toimii MK 5:2:n mukaan se maanmittaustoimisto, jonka toimialueella kiinteistö sijaitsee. Jos hakemus on toimitettu kirjaamisviranomaiselle, joka ei ole asiassa toimivaltainen, hakemus on MK 6:2,2:n mukaan siirrettävä oikealle viranomaiselle. Hakijalle on ilmoitettava siirrosta. Kirjaamisasia tulee vireille vasta, kun se on saapunut toimivaltaiselle viranomaiselle. Kiinteistön sijaintipaikan kirjaamisviranomaisella on asiassa yksinomainen toimivalta. Toisin sanoen esim. se, että samalla kauppakirjalla on myyty kiinteistöjä useiden maanmittaustoimistojen toimialueilta, ei oikeuta kirjaamisviranomaista käsittelemään asiaa muiden kiinteistöjen kuin omalla toimialueellaan sijaitsevan osalta. Myöskään yhteiskiinnitystä ei voida vahvistaa eri maanmittaustoimistojen toimialueilla sijaitseviin kohteisiin.

Kirjaamismenettelyn käsikirja 15 (310) 4. Kirjaamisasian käsittelijä 4.1. Käsittelijän kompetenssi Yleistoimivalta kirjaamisasian käsittelemiseen ja ratkaisemiseen on Maanmittauslaitoksen palveluksessa virkasuhteessa olevalla kirjaamislakimiehellä (MK 5:2,2). Kirjaamislakimies toimii maanmittaustoimistossa kirjaamistoiminnasta vastaavana prosessipäällikkönä. Ratkaisutoiminnan lisäksi hän huolehtii kirjaamistoiminnan lainmukaisuudesta maanmittaustoimistossa ja ohjaa ja kouluttaa muita kirjaamisasioiden käsittelyyn osallistuvia henkilöitä. Jos maanmittaustoimiston palveluksessa on useampia kirjaamislakimiehiä, maanmittausjohtajan on määrättävä, kuka näistä toimii kirjaamisasioista vastaavana lakimiehenä (Laki maanmittauslaitoksesta 3 a ). Kirjaamisasioita käsittelevät ja ratkaisevat myös sellaiset maanmittaustoimiston henkilökuntaan kuuluvat virkamiehet, jotka maanmittausjohtaja on määrännyt näitä tehtäviä suorittamaan (kirjaamissihteerit). Määräyksen antamisen edellytyksenä on, että kyseisellä virkamiehellä on kirjaamistehtävien hoitamiseen riittävä taito (Laki maanmittauslaitoksesta 3 b ). Käytännössä taito edellyttää riittävää koulutusta ja kokemusta. Kirjaamissihteeri ei saa ratkaista kirjaamisasiaa, jos se on laaja, tulkinnanvarainen tai muutoin vaikea ratkaista (MK 5:2,2). Tällainen asia on siirrettävä kirjaamislakimiehelle ratkaistavaksi. Kirjaamissihteerillä on oikeus ja velvollisuus siirtää tällainen asia kirjaamislakimiehen ratkaistavaksi. Kirjaamislakimies voi myös oma-aloitteisesti päättää, että hän ottaa tietyn asian sen vaikeuden takia kirjaamissihteeriltä käsiteltäväkseen. Kirjaamislakimiehen on myös valvottava delegointisäännösten noudattamista, jolloin hänellä saattaa olla myös velvollisuus ottaa laaja, tulkinnanvarainen tai muutoin vaikea asia kirjaamissihteeriltä itselleen. On olemassa tilanteita, jolloin kirjaamisasiaa on jo lähtökohtaisesti pidettävä sellaisena, että se tulisi siirtää kirjaamislakimiehen ratkaistavaksi. Esimerkiksi jos kirjaamisasian päätös koskee hakemuksen hylkäämistä, hakemuksen hyväksymistä jonkun muun asiaan osallisen vastustuksesta huolimatta tai riitaiseksi tulleen asian osoittamista erilliseen oikeudenkäyntiin, asia olisi siirrettävä kirjaamislakimiehen käsiteltäväksi ja ratkaistavaksi. Myös kuulutuslainhuutoa koskevat asiat olisi pääsääntöisesti kirjaamislakimiesten ratkaistavia. Myös eri hakemusperusteiden osalta on osoitettavissa asioita, jotka ovat yleisesti vaikeita ja siten pääsääntöisesti kuuluisivat kirjaamislakimiesten ratkaistaviin. Jäljempänä tässä ohjekirjassa onkin tapauskohtaisesti otettu kantaa eri asiaryhmien kohdalla siihen, milloin on suositeltavaa siirtää asia kirjaamislakimiehen ratkaistavaksi. 4.2. Käsittelijän esteellisyys Kirjaamislakimiehen tai kirjaamissihteerin esteellisyyteen sovelletaan hallintolain esteellisyyttä koskevia säännöksiä (MK 6:14 ja HL 27-30 :t). Esteellinen virkamies ei saa mitenkään osallistua asian käsittelyyn. Kielto ei koske pelkästään asian ratkaisemista vaan myös muuta käsittelyä, esim. neuvojen antamista. Virkamiehen on oma-aloitteisesti huomioitava mahdollinen esteellisyytensä. Esteellisyysperusteet on lueteltu hallintolain 28 :ssä. Niiden mukaan virkamies on esteellinen, 1) jos hän tai hänen läheisensä on asianosainen;

Kirjaamismenettelyn käsikirja 16 (310) 2) jos hän tai hänen läheisensä avustaa taikka edustaa asianosaista tai sitä, jolle asian ratkaisusta on odotettavissa erityistä hyötyä tai vahinkoa; 3) jos asian ratkaisusta on odotettavissa erityistä hyötyä tai vahinkoa hänelle tai hänen 2 momentin 1 kohdassa tarkoitetulle läheiselleen; 4) jos hän on palvelussuhteessa tai käsiteltävään asiaan liittyvässä toimeksiantosuhteessa asianosaiseen tai siihen, jolle asian ratkaisusta on odotettavissa erityistä hyötyä tai vahinkoa; 5) jos hän tai hänen 2 momentin 1 kohdassa tarkoitettu läheisensä on hallituksen, hallintoneuvoston tai niihin rinnastettavan toimielimen jäsenenä taikka toimitusjohtajana tai sitä vastaavassa asemassa sellaisessa yhteisössä, säätiössä, valtion liikelaitoksessa tai laitoksessa, joka on asianosainen tai jolle asian ratkaisusta on odotettavissa erityistä hyötyä tai vahinkoa; 6) jos hän tai hänen 2 momentin 1 kohdassa tarkoitettu läheisensä kuuluu viraston tai laitoksen johtokuntaan tai siihen rinnastettavaan toimielimeen ja kysymys on asiasta, joka liittyy tämän viraston tai laitoksen ohjaukseen tai valvontaan; tai 7) jos luottamus hänen puolueettomuuteensa muusta erityisestä syystä vaarantuu. Hallintolain 28 :n 2 momentin mukaan läheisellä tarkoitetaan 1) virkamiehen puolisoa ja virkamiehen lasta, lapsenlasta, sisarusta, vanhempaa, isovanhempaa ja virkamiehelle muuten erityisen läheistä henkilöä samoin kuin tällaisen henkilön puolisoa; 2) virkamiehen vanhempien sisarusta sekä hänen puolisoaan, virkamiehen sisarusten lapsia ja virkamiehen entistä puolisoa; sekä 3) virkamiehen puolison lasta, lapsenlasta, sisarusta, vanhempaa ja isovanhempaa samoin kuin tällaisen henkilön puolisoa sekä virkamiehen puolison sisarusten lapsia. Läheisenä pidetään myös vastaavaa puolisukulaista. Puolisoilla tarkoitetaan aviopuolisoita sekä avioliitonomaisissa olosuhteissa ja rekisteröidyssä parisuhteessa eläviä henkilöitä. 5. Kirjaamishakemus 5.1. Yleistä Kirjaamista pyydetään hakemuksella. Kirjaamista on MK 6:1,2:n mukaan haettava pääsääntöisesti kirjallisella hakemuksella, joka on hakijan tai sen laatijan allekirjoitettava. Kirjallinen hakemus on välttämätön silloin, kun hakemus toimitetaan postitse tai lähetin välityksellä. Hakija tai hänen asiamiehensä voi kuitenkin esittää hakemuksensa suullisesti maanmittaustoimiston toimipisteessä, mikäli asia käy selvästi ilmi hakemuksen perusteena olevista asiakirjoista. Tietyissä, jäljempänä käsiteltävissä asiaryhmissä suullinen hakemus ei kuitenkaan koskaan kelpaa. Suullisenkin hakemuksen osalta hakijan on ilmoitettava tiedot, jotka MK 6:1,1:n mukaan on käytävä ilmi kirjaamishakemuksesta. Käytännössä tämä tarkoittaa, että hakemuksen vastaanottajan on aina kirjoitettava ylös mm. hakijan nimi, kotipaikka, henkilötunnus tai yhteisötunnus sekä yhteystiedot. Epäselvyyksien välttämiseksi on suositeltavaa, että myös henkilökohtaisesti toimipisteessä asioivia hakijoita pyydetään aina täyttämään hakemuslomake.. Kirjallinen hakemus vaaditaan aina seuraavissa tapauksissa:

Kirjaamismenettelyn käsikirja 17 (310) - kiinnitys (MK 16:4) - kiinnityksen muuttaminen (MK 18:7) - laitoskiinnitys (MK 19:3) - laitoskiinnityksen muuttamien (MK 19:3) Muissa asioissa kirjallinen hakemus on siis oltava, jos asiakirjoista ei ilman kirjallista hakemusta selvästi ilmene haettava toimenpide. Tarvittaessa kirjallinen hakemus on näin ollen oltava asioissa, jotka koskevat - erityisen oikeuden kirjaamista - erityisen oikeuden muutoksen kirjaamista - erityisen oikeuden poistamista - lainhuutoa Hakemus voidaan toimittaa myös sähköisenä viestinä siten kuin jäljempänä tarkemmin esitetään. 5.2. Kirjaamishakemuksen sisältö MK 6:1,1:n mukaan kirjaamishakemuksesta on käytävä ilmi - hakemuksen kohteena oleva kiinteistö tai muu kirjaamisen kohde - hakijan vaatimus tai hakijan pyytämä toimenpide - hakijan tunnistetiedot sekä - hakijan yhteystiedot Useissa kirjaamisasioissa hakemusta ei tarvitse nimenomaisesti perustella, koska asia käy riittävästi ilmi oheen liitetystä kirjaamisen perusteena olevasta asiakirjasta. Kirjaamisessa on suositeltavaa käyttää Maanmittauslaitoksen valmiiksi laatimia hakemuslomakkeita, mutta on korostettava, että hakemus voidaan laatia myös vapaamuotoisesti (ks. myös HE 120/1994 vp s. 71). Laajojen ja vaikeiden asioiden osalta käytännössä esiintyykin hyvin perusteellisia itse laadittuja hakemuksia. Kiinteistö yksilöidään merkitsemällä hakemukseen kiinteistötunnus tai kiinteistön nimi ja rekisterinumero sekä sijaintikunta ja -kylä (tonteissa kaupunki, kaupunginosa, kortteli ja tontti). Silloin kun pyydetty kirjaus kohdistuu kirjaamisvelvollisuuden alaiseen käyttöoikeuteen, joka on kirjattu, kohde tulisi yksilöidä ns. laitostunnuksen avulla. Hakijana oleva luonnollinen henkilö yksilöidään täydellisellä nimellä ja henkilötunnuksella. Oikeushenkilö yksilöidään yritys- ja yhteisötunnuksella. Kirjaamisasioissa käytetään kaupparekisterinumeron ja Ly-tunnuksen asemesta yritys- ja yhteisötunnusta. Yritys- ja yhteisötunnukseen sovelletaan yritys- ja yhteisötietolain 21 :n (Yr 115) mukaan, mitä muualla lainsäädännössä säädetään liike- ja yhteisötunnuksesta sekä kauppa- tai säätiörekisterinumerosta. Henkilö, jolla on suomalaisen henkilötunnuksen lisäksi ulkomainen henkilö- tai vastaava tunnus, yksilöidään kuitenkin suomalaisella tunnuksella. Yksilöinti voidaan MK 6:1,1:n 3 kohdan säännös huomioon ottaen suorittaa myös muulla tavoin. Ulkomainen luonnollinen henkilö, jolla ei ole suomalaista tunnusta, yksilöidään nimellä ja syntymäajalla. Lisäksi tulee ilmoittaa henkilön kotimaa. Myös mahdollinen kotimaassa annettu henkilötunnus olisi syytä ilmoittaa. Ulkomainen oikeushenkilö, jolla ei ole suomalaista tunnusta, yksilöidään ilmoittamalla nimi ja kotimaa. Oikeushenkilö on ulkomainen, jos se on rekisteröity

Kirjaamismenettelyn käsikirja 18 (310) muualla kuin Suomessa. Hakemuksessa olisi syytä myös ilmoittaa ulkomaisen rekisteriviranomaisen antama tunnus. Hakemuksessa tulee ilmoittaa myös hakijan, hänen laillisen edustajansa tai asiamiehensä puhelinnumero sekä se postiosoite, johon asiaa koskevat ilmoitukset saadaan lähettää. Puhelinnumeroa annettaessa on syytä muistuttaa, että kirjaamisviranomaisen tulisi voida tavoittaa hakija numerosta virka-aikana. Säännöksen maininta asiaa koskevista ilmoituksista lienee tulkittavissa laajasti niin, että sillä tarkoitetaan mm. asiassa annettavia toimituskirjoja, erillisiä päätöksiä, täydennyskehotuksia ja lausumapyyntöjä. Näiden tiedoksi antamista kirjaamisasioissa käsitellään jäljempänä asianomaisissa kohdissaan. Mikäli hakijalla tai asiamiehellä on käytössään sähköpostiosoite, myös sen merkitseminen hakemukseen on suositeltavaa. Kiinnitysasioita lukuun ottamatta hakemus ja sen sisältö tulee selvästi pitää erillään siitä oikeudesta, jonka kirjaamista hakemuksella pyydetään. Hakemuksella ei luonnollisestikaan voida yksipuolisesti muuttaa oikeuden perusteena olevasta asiakirjasta (sopimuksesta) ilmenevää oikeustilaa. Kirjaamiskäytännössä on muutoinkin suhtauduttu torjuvasti siihen, että hakemuksella voitaisiin muuttaa kirjattavan oikeuden sisältöä. Tämä koskee sitäkin tilannetta, että kaikki oikeussuhteen osapuolet olisivat allekirjoittaneet hakemuksen. Esimerkiksi kiinteistön kauppakirjaan perustuvia useampien ostajien omistusosuuksia ei voida muuttaa pelkästään lainhuutohakemuksella, vaan muutos vaatii aina kaupanvahvistajan oikeaksi todistaman, MK 2:1:n muotovaatimukset täyttävän asiakirjan. 5.3. Liiteasiakirjat Hakemukseen on liitettävä kirjaamisen perusteena olevat tarpeelliset asiakirjat (MK 6:1,2). Maakaaressa on erikseen säännöksiä siitä, milloin liiteasiakirjat on esitettävä alkuperäisinä. Alkuperäisyysvaatimus koskee erityisesti lainhuudatuksessa saantokirjoja ja erityisiä oikeuksia kirjattaessa oikeuden perustamista tai siirtämistä koskevia sopimuksia tai muita asiakirjoja. Keskeistä on, mitkä asiakirjat kulloinkin on luettava osaksi saantokirjaa tai oikeuden perustamista koskevaa sopimusta. Näiltä osin asiaa on käsitelty tarkemmin myös jäljempänä lainhuudatusta ja erityisen oikeuden kirjaamista koskevissa pääjaksoissa. Siltä osin kuin maakaaressa tai muualla lainsäädännössä ei ole toisin säädetty, muut liiteasiakirjat voivat olla jäljennöksiä. Vaatimusta niiden oikeaksi todistamisesta ei voitane asettaa ilman lainsäädännön tukea. Jäljennöksen oikeaksi todistamista ei voida vaatia ainakaan silloin, kun hakemukseen on liitetty sama asiakirja myös alkuperäisenä (joka palautetaan asian käsittelyn päätyttyä hakijalle). Tässä yhteydessä voidaan todeta, että kirjaamismenettelyssä hyväksytään alkuperäiseen saantokirjaan rinnastuvana myös jäljennös, joka on kirjaamisviranomaisen tai kaupanvahvistajan oikeaksi todistama (MK 12:1). Tämän säännöksen tulkintaa ja mahdollisia ongelmia käsitellään myös jäljempänä (ks. kappale 28.2.1). 5.4. Hakemuksen allekirjoittaminen MK 6:1,2:n mukaan hakemus on hakijan tai hakemuksen laatijan allekirjoitettava. Tilanteissa, joissa kirjallinen hakemus (suullisen sijasta) on välttämätön joko lain nimenomaisen määräyksen vuoksi tai sen takia, ettei asia selviä ilman kirjallista hakemusta, hakemus on allekirjoitettava. Kuten jäljempänä kappaleessa 6.2 tarkemmin esitetään, kirjaamishakemus on toimitettavissa myös sähköisenä viestinä. Maakaaren 6:1,2 ei sanamuotonsa mukaan estä sähköistä allekirjoi-

Kirjaamismenettelyn käsikirja 19 (310) tusta. Sähköisesti toimitetun hakemuksen osalta hyväksytään siis myös hakemuksen sähköinen allekirjoittaminen. Hallintolain 22 :n 2 momentin mukaan viranomaiselle saapunutta asiakirjaa ei tarvitse täydentää allekirjoituksella, jos asiakirjassa on tiedot lähettäjästä, eikä asiakirjan alkuperäisyyttä tai eheyttä ole syytä epäillä. Maakaaren säännös hakemuksen allekirjoittamisesta kuitenkin syrjäyttää tämän hallintolain yleissäännöksen. Mikäli edellytykset suullisen hakemuksen tekemiselle ovat olemassa, mutta hakija on kuitenkin täyttänyt kirjallisen hakemuksen, asian käsittelyn edellytyksenä ei voine olla se, että hakemuksesta on unohtunut allekirjoitus. Tällainen tilanne voi tulla kysymykseen vain silloin, kun hakija tai hänen asiamiehensä on toimittanut hakemuksen henkilökohtaisesti kirjaamisviranomaiselle. Postitse tai lähetin välityksellä tullut hakemus täytyy aina olla allekirjoitettu. 6. Hakemuksen tai muun asiakirjan toimittaminen 6.1. Toimittamistavat ja oikealle viranomaiselle siirtäminen Hakemus voidaan toimittaa kirjaamisviranomaiselle - postitse - lähetin välityksellä - hakijan itsensä tai tämän asiamiehen tuomana - sähköisenä viestinä (telekopio tai muu sähköinen viesti) Jos hakemus toimitetaan postitse, se on lähetettävä toimivaltaisen kirjaamisviranomaisen asiointiosoitteeseen. Toimittaminen tapahtuu lähettäjän omalla vastuulla (hallintolaki 17 ). Mitä edellä on sanottu hakemuksesta, koskee myös muuta kirjaamisasiaan liittyvää asiakirjaa. Lähettämistapana ei kuitenkaan voi olla sähköinen viesti silloin, kun asiakirja on toimitettava kirjaamisviranomaiselle alkuperäisenä. Jos hakemus on toimitettu kirjaamisviranomaiselle, joka ei ole asiassa toimivaltainen, hakemus on siirrettävä oikealle viranomaiselle (MK 6:2,2). Siirtäminen tapahtuu maksutta ja siirtämisestä on ilmoitettava hakijalle. Siirto toiselle viranomaiselle tehdään erillisellä päätöksellä, johon ei saa hakea muutosta valittamalla (MK 9:1,2). Mikäli vastaanottava viranomainen katsoo, että se ei ole asiassa toimivaltainen, ei lähettävän kirjaamisviranomaisen ratkaisu sido sitä. Asian katsotaan tulleen vireille vasta, kun se on saapunut oikealle viranomaiselle (MK 6:3,1). Sama siirtämisvelvollisuus koskee hakemuksen lisäksi periaatteessa muitakin väärään kirjaamisviranomaiseen saapuneita, kirjaamisasioihin liittyviä asiakirjoja. Tällaisia voivat olla esimerkiksi hakijan toimittamat täydennykset, joiden osalta toinen kirjaamisviranomainen on antanut täydennyskehotuksen. Jos tällaiset asiakirjat toimitetaan väärälle kirjaamisviranomaiselle, ne on siirrettävä kuten väärään paikkaan tullut hakemuskin. Maakaari ei sisällä tältä osin säännöksiä, mutta menettelyyn toissijaisesti soveltuva hallintolaki edellyttää siirtämistä myös näiltä osin (hallintolaki 21 ). Hakija tai hänen asiamiehensä voinevat halutessaan jättää hakemuksen maanmittaustoimiston toimipisteeseen, vaikka heille heti ilmoitetaan, että se ei ole asiassa toimivaltainen kirjaamisviranomainen. Sama koskee muuta kirjaamisasiaan liittyvää asiakirjaa. Tällöin hakemuksen tai muun asiakirjan jättäjälle ilmoitetaan, että asiakirjat lähetetään oikealle viranomaiselle. Kysymys ei ole varsinaisesti maakaaren tai hallintolain säätämästä asiakirjojen siirtovelvollisuudesta, joten erillistä päätöstä siirtämisestä ei tässä tilanteessa tehdä. Siirtäminen tapahtuu tässä-

Kirjaamismenettelyn käsikirja 20 (310) kin tapauksessa maksutta. Nytkin on korostettava, että asia tulee vireille vasta saapuessaan oikealle viranomaiselle. 6.2 Erityisesti sähköisestä asioinnista kirjaamisasioissa Myös kirjaamisasioissa sovelletaan lakia sähköisestä asioinnista viranomaistoiminnassa (L 13/2003). Lain yleisenä tavoitteena on lisätä sähköisten tiedonsiirtomenetelmien käyttöä mm. tuomioistuimissa ja hallinnossa ja näin edistää asioinnin sujuvuutta ja joustavuutta. Sähköistä asiointia koskeva laki merkitsee ensinnäkin sitä, että kirjaamishakemus voidaan saattaa vireille lähettämällä se kirjaamisviranomaiselle telekopiona tai sähköpostina. Kirjaamishakemukselta maakaaressa edellytetty kirjallinen muoto täyttyy siis myös silloin, kun hakemus on toimitettu edellä mainituilla sähköisillä menetelmillä sähköisenä asiakirjana (lain 4, 5 ja 9 :t). Sähköisessä muodossa toimitettu hakemus riittää eikä alkuperäistä kirjallista hakemusta tarvitse toimittaa jälkikäteen. Maakaaren 6:1,2 edellyttää myös, että hakijan tai hänen asiamiehensä on allekirjoitettava hakemus. Kun tällainen allekirjoitettu hakemus lähetetään telekopiona tai sähköpostina siten, että alkuperäinen hakemus on skannattu sähköpostin liitetiedostoksi (esim. pdf-muotoisena asiakirjana), maakaaren vaatimus hakemuksen allekirjoituksesta täyttyy. Hakemus voidaan kuitenkin toimittaa sähköpostina myös muulla tavalla kuin skannattuna sähköpostin liitetiedostoksi. Tavanomaiseen tapaan kirjoitettu sähköposti voi siten myös itsessään olla hakemuksena. Luonnollisesti siitä tulee käydä ilmi tiedot, jotka maakaaren 6:1,1:n mukaan hakemuksessa on oltava. Hakemuksen allekirjoitusvaatimus tulee tällöin erityisen huomion kohteeksi. Sähköistä asiointia koskevan lain mukaan sähköisenä asiakirjana toimitetun hakemuksen allekirjoitusvaatimuksen täyttää se, että asiakirja on allekirjoitettu käyttäen kehittynyttä sähköistä allekirjoitusta, joka perustuu laatuvarmenteeseen ja joka on luotu turvallisella allekirjoituksen luomisvälineellä (sähköistä asiointia koskeva laki 9 ja laki vahvasta sähköisestä tunnistamisesta ja sähköisistä allekirjoituksista (617/2009) 5,2 ). Sähköisestä asioinnista annetun lain 9 :n 2 momentin mukaan sähköisesti saapuneen hakemuksen tai muun viestin osalta allekirjoitus ei kuitenkaan aina ole välttämätöntä. Esimerkiksi edellä olevassa kappaleessa mainituin tavoin tehtyä hakemusta ei tarvitse täydentää allekirjoituksella, jos sähköpostina lähetetyssä asiakirjassa on tiedot lähettäjästä eikä asiakirjan alkuperäisyyttä tai eheyttä tarvitse epäillä. Kiinnitysasioita lukuun ottamatta kirjaamishakemukseen on pääsääntöisesti sisällytettävä hakemuksen perusteena oleva asiakirja, tavallisimmin saantokirja tai muu sopimus, alkuperäisenä. Tällaisen alkuperäisyysvaatimuksen täyttänee vain se, että hakemukseen liitetään asiakirjan alkuperäiskappale paperisena versiona. Jos hakemus on tullut sähköisesti, sitä tulee siten jälkikäteen täydentää toimittamalla alkuperäinen asiakirja hakemuksen liitteeksi. Hakemukseen tarvitaan kuitenkin usein myös muita liitteitä, joiden ei tarvitse olla alkuperäisiä. Tällaiset liitteet voitaneen toimittaa hakemuksen tavoin sähköisessä muodossa. Käytännössä tämä voi tapahtua niin, että liitteet toimitetaan telekopiona tai skannataan ja toimitetaan kirjaamisviranomaiselle sähköpostin liitetiedostona. Sähköisessä asioinnissa käytettävät viranomaisen yhteystiedot tulee olla asianmukaisesti saatavilla. Kirjaamisasioissa käytetään yhteystietona maanmittaustoimiston kirjaamon rooliosoitetta. Yksittäisten kirjaamissihteerien tai lakimiehen sähköpostiosoitteita ei tule ilmoittaa yhteystietoina.