Toimintamallin selvitys 29.4.2014 www.ym.fi/epalvelutasuminen
Q2 2013 Q3 2013 Q4 2013 Q1 2014 Q2 2014 Q3 2014 Q4 2014 ProjekBn suunnicelu TarviCavien sääntelymuutosten selvitys n projek0 Rekisterin toteucamismallin selvitys PalvelukonsepB Järjestelmälle asetecavat vaabmukset Hankinta 2015 Esiselvitys MääriCely Hankinta Toteutus PilotoinB KäyCöönoCo n 28.4. 2
Nyky0lanne Omistusoikeuden osoicaminen PaineCu osakekirja, siirtomerkinnät, merkintä osakelueceloon KäsiCely Paljon osapuolia, todistuksia, paperien fyysistä siirtelyä Osakkeet ja niihin liicyvät Bedot ovat hajallaan Tietoja kerätään eri tarkoituksiin eri tavoin KoskeCaa laajasb kansalaisia, yrityksiä ja viranomaisia Vertailun vuoksi: sähköisinä ovat jo mm. Kiinteistöt Arvopaperit Ajoneuvot 3
Keskitetyn asunto- osakerekisterin hyödyt Tietojen saatavuuden parantuminen Sähköisten palvelujen kehicymismahdollisuudet TuoCavuuden kehicyminen VirheeCömyys (Bedon laatu) Tiedon ajantasaisuus Tietojen omistajuus on selkeämpää Tietojen standardoituminen Vakuuden käytecävyys ja pancaus helpocuu 4
Keskeiset tarpeet Sähköinen osake ja omistajamerkintä Tämä on ollut aikaisempien selvitysten lähtökohta (painetuista osakekirjoista sähköisiin merkintöihin) Omistus, hallinta, vakuus, luovutus Mahdollistaa sähköisen omistuksenvaihdon ja pancauksen KaCava ja ajantasainen Beto kaikista as oy - Bedoista Laajemmat 9edot kuin vain omistaminen useita tarpeita (9etojen mahdollisimman hyvä saatavuus ja ajantasaisuus) YhBön, rakennusten, huoneistojen, talouden, kunnossapidon, verotuksen, viranomaispäätösten Bedot ja erilaiset yhteysbedot Tiedot kaikista omistuksista riippumaca siitä, ovatko ne sähköisinä omistajamerkintöinä vai painecuina osakekirjoina 5
Keskeiset tarpeet => kaksi osarekisteriä Asunto- osakkeiden omistajarekisteri (AsOR) Mahdollistaa sähköiset omistamiseen lii=yvät prosessit Sähköiset omistaja-, hallinta-, luovutus- ja pancausmerkinnät Sähköisten merkintöjen määrä kasvaa asteicain Asunto- osakkeiden Betorekisteri (AsTER) Yksi paikka, josta kaikki as oy - 9eto on saatavissa eri 9etotarpeisiin Kootaan olemassa olevat Bedot yhteen Tiedot kaikista omistuksista (sekä sähköiset ecä painetut osakekirjat) AsOR Asunto- osakkeiden omistajarekisteri AsTER Asunto- osakkeiden Betorekisteri Asunto- osakerekisteri 6
Osarekisterien työnjako ja integraa0o AsOR Asunto- osakkeiden omistajarekisteri YhBöiden, rakennusten, huoneistojen ja osakkeiden Bedot Sähköiset omistus-, hallinta-, vakuus- ja luovutusten Bedot Sähköisen kaupan osap Saantojen kirjaajat Omistaja, välicäjä Kaupat, lahjat, ositukset, perinnöt jne. As oy edustaja (isännöitsijä) Omistaja AsTER Asunto- osakkeiden Betorekisteri Viran- omaiset VäliCäjä Tietopalvelu- asiakkaat n n n n 28.4. 7
AsTER:n ylläpitämisen 0etovirrat AsTER saadaan toimimaan kokoamalla nykyiset mene=elyt yhteen ja kehi=ämällä niitä (ei riipu sähköisistä omistajamerkinnöistä) 84 000 asunto- oy:tä 50 000:ssa amm. isännöinb Yli 1 milj. omistajaa 80 000 asuntokauppaa/v 70 000 muuta saantoa/v 80% kaupoista kiint.väl. 7350 ulosmicausta/v VH 102- lomake (as oy omistukset) Kiinteistöverotuksen ilmoitusosa Tilastokeskuksen keräämät Bedot As oy edustaja (isännöitsijä) Omistaja Varainsiirtoveron ilmoitus Luovutukset ja hallinta- oikeudet (Pääomatulot myöhemmin) n n AsTER Asunto- osakkeiden Betorekisteri Viran- omaiset Mahdollisuus integroida omat päätökset uuteen keskitecyyn rekisteriin VäliCäjä Varainsiirtoveroilmoitus Luovutukset ja hallinta- oikeudet 28.4. 8
AsTER - 0etojen ylläpito ja liijyminen AsOR - osaan YTJ Kaupparekisteri RHR väestöbetoj/ rakennus KTJ Kiinteistö- Betojärj. AsOR Sähköiset omistusbedot YhBöjärj. + huon.selit. Rakennus ja huoneisto Muut Bedot Vakuudet VH Verohallinto YhBön muut Bedot Kunnossa- pito/talous Huoneiston lisäbedot As oy edust (isän- nöitsijä) Yhteisk. tuet ja rajoitukset Viranomais- päätökset Luovutus- Bedot Omistus Hallinta ja valtuutus VäliC. n n n n ARA VK, Kunta ORK ELY, maistr Omist 9
AsTER 0etoryhmät ja muut rekisterit Yhtiöjärj. + huon.selitelmä As Oy perustiedot n Yhtiöjärjestys n Yhtiöjärj. muk. luovutusraj. n Isännöitsijä n Hallituksen jäsen Huoneisto n Huoneistoa vast. osakkeet n Huoneistoselitelmä n Kunnossapito ja talous Kiinteistöveron perusteet Kiinteistöveron määrä Kunnossapitosuunnitelma Kunnossapitohistoria Tilinpäätöstiedot Asumiskustannukset Viranomaispäätökset Yhtiö: turvaamistoimenp. Huoneisto: turv.toimenp. Suojelupäätös Muut tiedot Energiatodistus, kuntoarvio Asukkaat / asuminen n n Yhtiön muut tiedot Osakassopimus RS-kohteen tiedot Kiinteistöhuollon yht.tiedot Pelastusvastaavan yhteystiedot Muut yhteystiedot Yhteiset tilat Rakennuspiirustukset Huoneiston lisätiedot Huoneistokoht. muutokset (hyväksytty hallituksessa) Huon.koht. pienet korjaukset Vuokraus Huoneistokoht. maksut Asukas / kontaktihenkilö Yhteisk. tuet ja rajoitukset Arava / hitas (rajoitukset) Yhtiö: perusparann.tuet Huoneisto: perusparann.tuet Vakuus Vakuus/pantti Pantin haltija ý ý Rakennus ja huoneisto Maanomistaja Kiinteistö (tontti) Rakennus Osoite Sijainti kartalla Rakennuksen tiedot (rak. vuosi, hissi jne.) H. ominaisuudet n n n n n n Omistustiedot Omistajat (osakkaat) ý Omistushistoria n (siirtomerkinnät) Osakkeen muoto sähk/pain. ý Kauppakirja tms. asiakirja ý Optio-oikeus ý Hallinta ja valtuutus Edunvalvoja / asiamies Hallintaoikeus Puolisoiden yhteinen koti Kuolinpesän tiedot Luovutus Kauppahinta Varainsiirtovero ý ý ý ý ý n n ý = AsOR:sta tuleva Beto n = AsTER välttämätön tieto, = eritt. tod.näk. toteutettava 10
Suhde muihin rekistereihin / hankkeisiin Keskeiset muut rekisterit ja järjestelmät Asuntojen verotusbedot (ASVA) [1] Kaupparekisteri (YTJ) [2] Rakennus- ja huoneistorekisteri (VTJ) [3] IsännöinBjärjestelmät [3] Väestörekisteri, väestöbedot (VTJ) [4] KiinteistöBetojärjestelmä (KTJ) [4] KiinteistönväliCäjien järjestelmät [4] Omaisuudenhallintajärjestelmät (sijoicajat) [4] Vakuudenhallintajärjestelmät (pankit) [4] Yrityksen asioinbbli (suunniceilla, TEM) [4] Kansallinen palveluväylä [5] Arvo- osuusjärjestelmä [5] Sähköinen kiinteistönvaihdanta (KTJ) [5] [1] = merkicävä työnjaollinen vaikutus, [2] = vaikutus vastuisiin joltain osin, [3] = voi muucaa joiltain osin Betojen päivitystä, [4] = integraabon toteutus, [5] = suunniceluperiaaceet kannacaa huomioida 11
Saantojen kirjaaminen AsOR Asunto- osakkeiden omistajarekisteri Sähköiset omistajamerkinnät (AsOR- osarekisteri) Nykyisiä saantojen selvicäjiä Laki- ja asianajotoimistot KiinteistönväliCäjät Isännöitsijät Muut vastaavat Pankit Kirjaamisviranomaiset (esim. MML) MaistraaBt ja PRH TavoiCeena on käycää em. rekisterinpitäjän asiamiehinä Näin saavutetaan riicävän laaja palveluverkko Saantojen kirjaajille asetetaan Betyt soveltuvuusvaabmukset Vastuukysymykset (korvausvelvollisuus), esim. Vastuuvakuutukset RahastoinBmaksut VakavaraisuusvaaBmukset n n n n 28.4. 12
Asrek kokonaisaikataulu 2014 2015 2016 2017 2018 PalvelukonsepBn määricely VaaBmusmääriCely Päätös vastuuviranomaisesta HankesuunniCelu ja rekisterinpitäjät Rekisterien toiminnan suunnicelu Rekisterien kehicäminen Rekisterien testaus Siirtymäaika Rekisterien tuotantokäycö Onnistumisen edellytys: verohallinto mukana hankesuunni=elussa ja projek9en käytännön työn seurannassa n n 28.4. 13
Kustannukset ja rahoitus Perustamisen kustannukset AsTER - järjestelmän kehicäminen 1 600 000 AsOR järjestelmän kehicäminen 1 070 000 Muut hankekustannukset 830 000 Muiden rekisterien integraabot 300 000 Varsinainen perustaminen 3 800 000 Alkuvaiheen ylläpidon tuki 900 000 Perustamisen kokonaiskustannukset 4 700 000 Jatkuvat kustannukset Järjestelmien ylläpito 530 000 Rekisterin hallinta 460 000 Yhteensä 990 000 Tietopalvelutuotot, noin 1 000 000 14
Hyödyt ja vaikujavuus n yhteiskunnalliset hyödyt Rekisterin ollessa täydessä laajuudessa hyödyt (neco) 7,5 M /vuosi Takaisinmaksuaika yhteiskunnallisten hyötyjen perusteella alle 3v, valbon laskennallisten hyötyjen perusteella n. 5v 7 M 6 M 5 M 4 M 3 M 2 M 1 M n n n 28.4. 15
Rekisterinpitäjä n luonne Poikkihallinnollinen, viranomaisia ja yksityisiä yhdistävä Useita mahdollisuuksia rekisterinpitäjäksi Viranomainen tai valvocu, luotecava yksityinen Valvonta kuitenkin jonkin viranomaisen vastuulla Viranomaisen ollessa rekisterinpitäjänä kuitenkin osa tehtävistä ulkoistetaan: IT- kehicäminen tai laajemmin käytännön vastuita Rekisterinpito voidaan jakaa osarekistereicäin AsOR asunto- osakkeiden omistajarekisteri AsTER asunto- osakkeiden Betorekisteri n n n 28.4. 16
Rekisterinpitäjä AsOR asunto- osakkeiden omistajarekisteri Mahdollistaa sähköisen kaupankäynnin KaupankäynBjärjestelmät voidaan jäcää yksityisten toimijoiden toteutecavaksi (markkinaehtoisesb) AsTER asunto- osakkeiden Betorekisteri Tietopalvelutoiminta toteutetaan tässä Tiedonluovutuksesta vastaa rekisterinpitäjä, Bedon jakelu voidaan antaa Betopalvelualalla toimivoin kaupallisten toimijoiden tehtäväksi Mahdollisia rekisterinpitäjiä PRH, MML, VRK, ARA, Euroclear Finland Oy Muu toimija, esim. jonkin alan toimijat yhdessä n n n 28.4. 17
Päätöksenteko SADe- ohjelmassa jatketaan selvityksiä vuoden 2014 ajan Kuitenkin tämän vuoden aikana tarvitaan jo päätös siitä hallinnonalasta, joka ocaa jatkossa vastuuta valmistelusta ja valvonnasta Muuten valmistelu viivästyy liikaa Esim. yksi ministeriö tai sen alainen virasto ocaa vastuun ja muut hallinnonalat mukana yhdessä sovitulla tavalla Lopullinen päätös rekisterin perustamisesta ja rekisterinpitäjistä viimeistään 2015 n n 28.4. 18
www.ym.fi/epalvelutasuminen pirjo.saksa@ymparisto.fi jaakko.wegelius@conversatum.fi 19
Kysymyksiä ja vastauksia 1 Kuka hyötyy rekisteristä? 2a Kuka maksaa rekisterin kustannukset? 2b Mitä kustannuksia on asunnon omistajille / asunto- osakeyhböille? 3 Miten hoidetaan Betojen luovutus ja yksityisyyden suoja? 4a Miten varmistua IT- hankkeen onnistumisesta? 4b Miten varmistua siitä, ecä rekisteri todella toimii? 5 Onko muualla Euroopassa vastaavia rekistereitä? 6 Sähköiseen omistajarekisteriin siirtymisen vapaaehtoisuus 20
1 Rekisterin hyödyt Omistaja Asunto- osakeyhbö KiinteistönväliCäjä Rahoituslaitos Viranomaiset 1/6 21
1.1 Hyödyt, asunnon omistaja (osakas, myyjä, ostaja, sijoijaja, perinnönsaaja, rakennujaja) Julkisen luotecavuuden antama suoja (à korvaukset) Osakekirja ei voi hävitä (à kuolecaminen) Osakekirjaa ei tarvitse säilycää (à tallelokero) Mahdollisuus sähköiseen kaupankäynbin (à osto/myynb) Vakuuden käytecävyys helpocuu (à lainan hankkiminen) YhBöön liicyviä Betoja helposb saatavissa (24/7) OmistajaBedon selvicäminen ja osoicaminen on selkeää (à esim. vuokraus) Omistusten selvicäminen on helppoa (à esim. perintö) Ei osakekirjojen painacamista (à perustajarakennucaja) Siirtomerkinnät on helpompi ja edullisempaa tehdä (à rakennucaja, muu myyjä/ostaja) 2/6 22
1.2 Hyödyt, asunto- osakeyh0ö (ja yh0ön edustaja) Siirtomerkintöjen tarkistaminen poistuu (helpocuu) Varainsiirtoverojen tarkistaminen poistuu (helpocuu) Ei puucuvia siirtomerkintöjä selvitecävänä Tietojen välicäminen verohallintoon on helppoa Ei erillisiä selvityksiä eri viranomaistarpeisiin Benchmarking Betoa saatavissa Tieto rajoituksista saatavissa viivytyksecä (esim. ulosoco, vakuustakavarikko) As Oy Bedoille syntyy standardi As Oy Betojen omistajuus on selkeämpää 3/6 23
1.3 Hyödyt, kiinteistönvälijäjä Kohteiden Bedot helposb saatavissa Ei fyysistä paperien etsimistä ja siirtelyä Mahdollisuus sähköiseen kaupankäynbin MarkkinoinB ostotarjoukset sopimus Valtuutus (voi toimia myyjän puolesta) Varainsiirtoveron tarkistaminen helpocuu 4/6 24
1.4 Hyödyt, rahoituslaitos Ei tarvita osakkeiden säilytystä ja kuljetusta Sähköiset prosessit mahdollistuvat Vakuuksien hallinnan helpocuminen JälkipanCauksen hallinnan helpocuminen Vakuusarvon arvioiminen on helpompaa 5/6 25
1.5 Hyödyt, viranomaiset Tietojen saatavuus paranee ja nopeutuu KaCavaa Betoa asumisesta saatavissa Asuntojen omistajabedot ajantasaisiksi Verojen kerääminen tehostuu Verohallinnon järjestelmien uudistaminen on helpompaa Tietojen kerääminen pitäisi joka tapauksessa uudistaa verohallinnon järjestelmäuudistuksen yhteydessä 6/6 26
2 Rekisterin kustannukset osapuolille Lähtökohta Ei kk- tai vuosimaksuja omistajille tai asunto- osakeyhböille Ylläpitokustannukset katetaan Betopalvelutuotoilla Mahdolliset maksut liicyvät saantoihin Asuntokauppa, perintö, lahja jne. Kustannuksena pieni verracuna asuntokauppaan tai perintöön (ja niihin liicyviin palkkioihin ja veroihin) Vrt. kiinteistöihin liicyvät maksut (13-107 ) 1/1 27
3 Tietojen luovutuksen periaajeet Kyseessä on henkilörekisteri, Bedonluovutukselle laaditaan säännöt ennen kuin rekisteri otetaan käycöön Vrt. Väestörekisteri Ajoneuvorekisteri Kiinteistörekisteri Omien Betojen luovucamisen esim. suoramarkkinoinbin voi kieltää 1/1 28
4 IT- hankkeen suositukset TunneCujen SADe- ohjelman hankkeiden perusteella annecuja suosituksia Rekisterinpitäjällä Bivis hankebimi, jonka vastuulla on vain kyseinen hanke (ei muiden töiden ohessa) ja joka vastaa johtamisesta Muut suunnicelutehtävät hankitaan ulkopuolelta Tietojärjestelmät hankitaan kokonaisvastuulliselta toimicajalta KehiCäminen tehdään suunnitelluissa osissa siten, ecä jatkuvasb syntyy valmista (kecerä kehicäminen) Vastaavalla tavalla on muissa projekteissa pysycy kustannusarviossa ja aikataulussa (SADe: OSY ja RYPK) 1/2 29
4 Onnistumisen varmistaminen Rekisterin toiminnan suunniceluja valmistelu rinnakkain Betojärjestelmän suunnicelun ja kehicämisen kanssa Muiden osapuolten mukaan ocaminen Betojärjestelmän suunniceluun Verohallinto Muut rekisterinpitäjät IsännöinB-, pankkien ja kiinteistönvälicäjien järjestelmien kehicäjät IT- järjestelmän kehicämisen ja käycöönoton organisoinb Jakaminen eri versioihin LiiCymien suunnicelu ja toteutus aikaisessa vaiheessa Muut tahot mukana testauksessa ja pilotoinnissa 2/2 30
5. Onko muualla Euroopassa vastaavia rekistereitä? Ei täysin vastaavia Asunto- osakeyhbö on suomalainen käytäntö Muualla asunnot ovat kiinteistöjä tai asumisoikeusasuntoja Muualla keskitetyt rekisterit ovat kiinteistörekisterin kaltaisia Ruotsissa on harkicu asumisoikeusasuntoihin liicyvää rekisteriä (BostadsräCsregister) 1/1 31
6. Sähköiseen omistajarekisteriin siirtymisen vapaaehtoisuus Selvityksessä lähdetään vapaaehtoisesta siirtymisestä sähköiseen omistajarekisteriin Ajatuksena on se, ecä siirtyminen sähköiseen rekisteriin tapahtuu pikku hiljaa omistajavaihdosten tms. yhteydessä Tällöin siirtymisestä ei tule suurta kertatyötä Kuitenkin voidaan määrätä, ecä esim. uudet asunto- osakeyhböt on perustecava sähköiseen rekisteriin perustuen Siirtymistä sähköiseen omistajarekisteriin voidaan suunnicelun myöhemmässä vaiheessa harkita edellycäen, ecä Siirtymisen kustannukset asuntojen omistajille ja yhböille ovat kohtuulliset Siirtyminen voidaan organisoida siten, ecä ei synny ruuhkaa 1/1 32
www.ym.fi/epalvelutasuminen pirjo.saksa@ymparisto.fi jaakko.wegelius@conversatum.fi 33