1/10 Yleinen asuntotonttien varauskierros 2016 HAKUOHJE - KRUUNUVUORENRANTA, HAAKONINLAHTI 1 Hakuohje päivitetty 29.4.2016 1. Yleistä Kaupunki valmistelee tontinvarauksia Laajasalon Kruunuvuorenrannan Haakoninlahti 1:n kaava-alueelta. Varausesityksen valmistelua varten tontit on kuulutettu yleisesti haettavaksi. Haettavista tonteista on muodostettu kaksi hakualuetta (hakualueet 1 ja 2), joista kumpikin muodostaa oman itsenäisesti arvioitavan kokonaisuutensa. Tonttihaun tavoitteena on saatujen hakemusten ja jatkoneuvottelujen perusteella tuottaa kaupungin asuntopoliittiset, maankäytölliset ja muut tavoitteet mahdollisimman hyvin toteuttava varausesitys, jossa nimetään tonttien varaajat sekä tonttien tulevan suunnittelun, luovutuksen ja rakentamisen keskeiset ehdot. Tonttien varaajat toimivat tulevaisuudessa tonttien toteuttajina. Haettavana olevat hakualueet on esitetty liitteenä 1 olevassa kartassa. Tässä hakuohjeessa esitetään tontinvarausesityksen valmistelun keskeiset lähtökohdat ja periaatteet. Kaupungilla on mahdollisuus perustellusta syystä poiketa mainituista lähtökohdista/periaatteista. Lopulliset tarkennetut ehdot asetetaan tontinvarauspäätöksessä kaupungin vapaan harkinnan mukaan. Edelleen hakuohjeessa annetaan ohjeet hakemuksen tekemiselle. Tontinvarausesityksen valmistelusta vastaa kiinteistöviraston tonttiosasto. Tonttien varaamisesta päättää kiinteistölautakunnan esityksestä kaupunginhallitus. Kaupunki varaa oikeuden seuraamuksitta hylätä kaikki hakemukset. Tonttihakuun osallistumisesta ei makseta mitään korvausta. 2. Varausesityksen valmistelun lähtökohdat ja periaatteet (keskeiset varausehdot) 2.1. Tonteille toteutettavien hankkeiden rahoitus- ja hallintamuoto Tonteille toteutettavien hankkeiden alustava rahoitus- ja hallintamuoto on seuraava:
2/10 o Hakualue 1 (kortteli 49273) tontit 1 ja 2: sääntelemätön vapaarahoitteinen omistusasuntotuotanto tontit 4, 6, 10 ja 12: Hitas ja Aso tontit 5 ja 11: valtion tukema vuokra-asuntotuotanto (pitkä korkotuki) o Hakualue 2 (kortteli 49274) 2.2. Rakentamisen laadun varmistaminen tontit 1 ja 2: sääntelemätön vapaarahoitteinen omistusasuntotuotanto tontit 3, 4, 6, 7, 9 ja 10: Hitas ja Aso tontti 8: valtion tukema vuokra-asuntotuotanto (pitkä korkotuki) tontti 5 (AKS): tontille tulee toteuttaa opiskelijaja/tai nuorisoasumista Tonttien alustavat rahoitus- ja hallintamuodot on esitetty lisäksi liitteenä 2 olevassa kartassa. Esitetystä alustavasta rahoitus- ja hallintamuotojakaumasta voidaan neuvotella. Jakaumasta voidaan kaupungin harkinnan mukaan perustellusta syystä poiketa, mikäli poikkeaminen ei vaaranna Kruunuvuorenrannan alueellisen rahoitus- ja hallintamuotojakauman toteutumista. Mikäli hakija esittää hakemuksessaan edellä mainitusta poikkeavaa rahoitus- ja hallintamuotojakaumaa, hakijan tulee hakemuksessaan esittää poikkeamat sekä näiden keskeiset perustelut. Valtion tukemaan vuokra-asuntotuotantoon kohdistuvien hankkeiden urakat tulee kilpailuttaa, ellei Ara:n kanssa toisin sovita. (Kappale lisätty 29.4.2016.) Valittava tontinvaraaja sitoutuu arkkitehtuurikutsukilpailun järjestämiseen kustannuksellaan yhdessä kaupungin kanssa seuraavien tonttien osalta: o Hakualue 1: tontit 49273/1, 2, 4 ja 12 o Hakualue 2: tontit 49274/1, 2, 3, 9 ja 10
3/10 Arkkitehtuurikutsukilpailut tulee järjestää viimeistään noin vuoden kuluessa kaupunginhallituksen tontinvarauspäätöksestä. Valitsematta jääneitä kilpailuehdotuksia voidaan tarvittaessa hyödyntää kilpailualueiden ulkopuolisilla tonteilla. Muiden kuin edellä mainittujen tonttien osalta kaupungilla on oikeus edellyttää, että varauksensaaja hyväksyttää kohteen pää- ja arkkitehtisuunnittelijan kiinteistöviraston tonttiosastolla ennen suunnittelun aloittamista. Edelleen kaupungilla on oikeus näiden tonttien osalta edellyttää, että varauksensaaja laatii kohteen kaupunkikuvallisia ja muita perusratkaisuja sekä laatutasoa kuvaavan viitesuunnitelman ennen varsinaisen rakennussuunnittelun aloittamista. Viitesuunnitelma on tällöin hyväksytettävä kaupungilla. Hankkeiden jatkosuunnittelun ja rakentamisen tulee tapahtua voittaneiden ehdotusten/hyväksyttyjen viitesuunnitelmien mukaisesti tai vähintäänkin niistä ilmenevää laatutasoa ja perusratkaisuja noudattaen sekä kiinteistöviraston tonttiosaston hyväksymien rakennussuunnitelmien mukaisesti. 2.3. Asuntojen huoneistotyyppijakauma Asuntojen huoneistotyyppijakaumaa säädellään varausehdoin vain omistusasuntotuotannossa lähtökohtaisesti seuraavasti: 2.4. Energiatehokkuusvaatimus Hitas-omistusasuntotuotannossa tontille toteutettavasta asuinhuoneistoalasta vähintään 70 % tulee toteuttaa perheasuntoina (kaksi makuuhuonetta tai enemmän). Näiden asuntojen keskipinta-alan tulee olla vähintään 80 h- m2. Sääntelemättömässä omistusasuntotuotannossa tontille toteutettavasta asuinhuoneistoalasta vähintään 40 % tulee toteuttaa perheasuntoina (kaksi makuuhuonetta tai enemmän). Näiden asuntojen keskipinta-alan tulee olla vähintään 70 h-m2. Energiatehokkuuden osalta vähimmäisvaatimuksena pidetään ja noudatetaan seuraavia yleisehtoja:
4/10 Kerrostalotuotannossa varausalueelle toteutettavien rakennusten suunnittelussa ja rakentamisessa tulee kiinnittää huomiota energiatehokkuutta parantaviin ratkaisuihin. Rakennuksen tulee täyttää vähintään C energiatehokkuusluokalle asetetut vaatimukset (laki rakennuksen energiatodistuksesta 50/2013) siten, että E-luku alittaa tason 120 kwh/m²/vuosi, ellei kiinteistölautakunta erittäin painavasta varauksensaajasta riippumattomasta syystä toisin päätä. Varauksensaaja on velvollinen viimeistään hakiessaan varausalueen tontin pitkäaikaista vuokraamista tai tehdessään tontista ostotarjouksen esittämään kiinteistöviraston tonttiosastolle varausalueelle rakennettavaa rakennusta koskevan kulloinkin voimassa olevien määräysten mukaisen energiatodistuksen tai muun rakennuksen energiatehokkuutta osoittavan kiinteistöviraston tonttiosaston hyväksymän selvityksen. 2.5. Hitas-asuntojen enimmäismyyntihinnan määrittely Hitas-omistusasuntojen enimmäismyyntihinnan (hankinta-arvo) määrittelyssä noudatetaan tavanomaisia Hitas-asuntotuotantoa koskevia ehtoja ja menettelyä. Mikäli kohteen hankinta-arvo ei perustu avoimeen urakkakilpailuun (esim. jos toteuttajana on rakennusliike), noudatetaan hankinta-arvon määrittelyssä seuraavia ehtoja, ellei kaupunki toisin määrää: Asuntojen hankinta-arvolle ja sen perusteella määräytyvälle velattomalle enimmäismyyntihinnalle sekä rakennussuunnitelmille tulee saada Hitas-työryhmän puoltava lausunto ja asunto-osaston hyväksyntä viimeistään ennen asuntojen markkinoinnin aloittamista. Asuntojen ensimyynnin enimmäismyyntihintaa laskettaessa noudatetaan seuraavia keskeisiä periaatteita, ellei asunto-osasto toisin määrää: Asuntojen hankinta-arvo määritetään puolueettoman ja kaupungin hyväksymän kustannuslaskijan tekemän rakennusosa-arvion perusteella. Kustannuslaskelma tulee tehdä rakennuslupasuunnitelmiin perustuen ja Hitas-työryhmän antamien ohjeiden mukaisesti.
5/10 Hankinta-arvoon tulee tällöin sisällyttää kaikki po. asuntojen toteutuskustannukset, kuten rakennuttaja-, suunnittelu- ja tonttikustannukset, rakentamis- ja takuuvaiheen kustannukset sekä väestönsuojien, kunnallistekniikan ja autopaikkojen järjestämisestä aiheutuvat kustannukset ja liittymismaksut. Lisäksi hankintaarvoon tulee sisällyttää esimerkiksi asukkaiden yhteistilojen sekä muiden vastaavien tilojen kustannukset. Varauksensaaja vastaa rakennusosa-arvion teettämisestä aiheutuvista kustannuksista. Mikäli kaupunki ja varauksensaaja eivät pääse hankintaarvosta yhteisymmärrykseen, kaupunki teettää puolueettomalla kustannuslaskijalla vaihtoehtoisen rakennusosaarvion, jonka perusteella hankinta-arvo määräytyy. Lopullisen hankinta-arvon ja siihen perustuvan velattoman enimmäismyyntihinnan sekä rakennussuunnitelmat hyväksyy kiinteistöviraston asunto-osaston osastopäällikkö. 2.6. Muuta huomioitavaa Tontinvarauksessa noudatetaan kaupungin tavanomaisia asuntotonttien varausehtoja sekä Kruunuvuorenrannan alueellisia lisäehtoja. Kruunuvuorenrannan tontinvarausten alueelliset ehdot sisältävät mm. alueelliseen palveluyhtiöön ja putkikeräysjärjestelmään liittymistä koskevat ehdot, valotaidetta sekä rakentamisen logistista ohjausta ja puuston säilyttämistä koskevia ehtoja. Kruunuvuorenrannan alueelliset lisäehdot ovat hakuohjeen liitteenä 3. Tontti-/hakualuekohtaiset erityisehdot määritetään hakemuksen ja neuvotteluiden perusteella kaupungin tarkoituksenmukaiseksi katsoman sisältöisenä ja laajuudessa. Varausehtoihin sisällytetään tällöin muun ohella tonttien hinnoittelua ja luovuttamista koskevat keskeiset ehdot (tarkemmin jäljempänä) sekä varauksen purkamista koskevat ehdot. 3. Huomioitavia seikkoja ja hakemuksen tekeminen 3.1. Hakijalle asetettavat yleiset vaatimukset Hakijan tulee olla usean toimijan muodostama yhteenliittymä. Yhteenliittymän vähimmäiskoko on kaksi toisistaan erillistä toimijaa. Yhteenliit-
6/10 tymällä tulee olla kyky toteuttaa kaikkia hakualueeseen sisältyviä asuntohankkeiden rahoitus- ja hallintamuotoja. Kunkin toimijan tulee täyttää tontinvaraajalle yleisesti asetettavat kelpoisuusedellytykset. Toimijalla tulee siten olla riittävä tekninen taito, kokemus sekä taloudelliset ja muut resurssit varattavan/varattavien tonttien toteuttamiseksi. Lisäksi toimijoiden on tullut huolehtia yhteiskuntavelvoitteiden hoitamisesta. Kaupunki voi sulkea pois hakijan, joka ei täytä mainittuja edellytyksiä. 3.2. Tonttien luovutuksen lähtökohdat ja hinnoitteluperiaatteet Tonttien luovutuksessa noudatetaan kaupungin tavanomaista luovutusmenettelyä. Säänneltyyn asuntotuotantoon luovutettavat tontit luovutetaan vuokraamalla pitkäaikaisesti (noin 60 vuotta) noudattaen kaupungin tavanomaisia hinnoitteluperiaatteita ja kaupungin päättämiä ehtoja. Sääntelemättömään asuntotuotantoon luovutettavat tontit luovutetaan myymällä käypään arvoon. 3.2.1. Sääntelemättömän omistusasuntotuotannon tonttihinnoittelu Sääntelemättömään omistusasuntotuotantoon luovutettavat tontit hinnoitellaan prosenttiperusteisesti. Tontin myyntihinta muodostuu siten prosenttiosuudesta tontille rakennettavien asuntojen ja muiden tilojen yms. velattomasta myyntihinnasta. Tonttikauppa tehdään ennen tontin rakentamisen aloittamista perustuen tontille rakennettavien asuntojen ja tilojen yms. arvioituun kokonaismarkkinahintaan. Kauppahinta on näin ollen kokonaismarkkinahinta kerrottuna varauspäätöksessä määritellyllä prosenttiluvulla. Kauppahinta määritetään tonttikohtaisesti, eli jokaiselle tontille erikseen, käyttäen kaikkien tonttien osalta samaa prosenttilukua. Mikäli tontille rakennettavien asuntojen ja tilojen yms. lopullinen toteutuva kauppahinta ylittää tontin kauppahinnan määrittelyn pohjana käytetyn arviohinnan, maksetaan tontista lisäkauppahintaa vastaavasti. Mikäli asuntojen ja tilojen yms. lopullinen toteutuva kauppahinta puolestaan alittaa tontin kauppahinnan määrittelyn pohjana käytetyn arviohinnan, ei kauppahintaa palauteta. Tonttihinnoittelun osalta asetetaan tarkemmat ehdot varauspäätöksessä.
7/10 3.2.1.1. Indikatiivisen prosenttiosuuden antaminen Kerrostalotontit 49273/1 ja 2 sekä 49274/1 ja 2 esitetään varattavaksi vapaarahoitteiseen sääntelemättömään omistusasuntotuotantoon. Hakijan tulee hakemuksessaan esittää tonttien myyntihinnan määrittelyn perusteena käytettävä prosenttiosuus (ks. edellä), johon hakija sitoutuu. Tarjottava prosenttiosuus on indikatiivinen ja siitä voidaan poiketa erityisen painavin sekä hakijasta (varauksensaajasta) riippumattomin perustein. Perusteiden tulee kaikissa tilanteissa olla sellaisia, että niillä voidaan objektiivisesti arvioiden katsoa olevan huomattava vaikutus tonttien arvoon. Kaupunki varaa varausehdoissa oikeuden määrätä varaus seuraamuksitta päättymään, mikäli varauspäätöksen mukaista prosenttiosuutta muutetaan. 3.2.1.2. Mahdollinen sääntelemätön vuokra-asuntotuotanto Mikäli kaupunki sallii toteutettavaksi sääntelemätöntä vuokra-asuntotuotantoa, tonttihinta määritetään euroa/k-m2 perusteisesti. Hinta määritetään käyvän arvon mukaan, joka varmistetaan ulkopuolisen asiantuntijan laatimin arvioin. Tontin kauppakirjaan otetaan tällöin ehto, jonka mukaan asunnot tulee pitää vuokra-asuntokäytössä vähintään 10 vuotta rakennuksen valmistumisesta. 3.3. Alueelliset palveluyhtiöt ja valotaide Alueellisen palveluyhtiön ja jäteyhtiön osalta noudatetaan alueellisissa varausehdoissa ilmeneviä ehtoja. Varauksensaaja on velvollinen ryhtymään osakkaaksi em. yhtiöihin, joiden kustannukset ovat suuruusluokaltaan arviolta seuraavat ja jotka tarkentuvat myöhemmin: Kruunuvuorenrannan palveluyhtiö (osakkeiden merkitseminen ja merkintähinnan suorittaminen) yhteispiha, C-osakkeet, merkintähinta arviolta noin 60 e/k-m2 alueportaali ja kerhotilat, D-osakkeet, merkintähinta noin 23 e/k-m2 Kruunuvuorenrannan putkijäteyhtiö osakemerkintähinta noin 60 e/k-m2 Valotaiteen ja siitä johtuvien velvoitteiden osalta noudatetaan alueellisten varausehtojen mukaisia ehtoja (kustannus noin 10 e/k-m2).
8/10 3.4. Hakemuksen tekeminen ja jättäminen Tontinvaraushakemus tehdään käyttämällä tätä varten tehtyä erillistä hakemuslomaketta, joka on kaupungin internetsivuilla. Hakijan tulee pyrkiä vastaamaan kaikkiin hakemuslomakkeessa esitettyihin kohtiin. Kullekin hakualueelle tulee jättää oma hakemus, mikäli hakija haluaa osallistua tonttihakuun molempien hakualueiden osalta. Hakija voi harkintansa mukaan liittää hakemuksen oheen tarpeelliseksi katsomiaan hankettaan kuvaavia viitesuunnitelmia, selvityksiä yms. Haun nettisivut on avattu 7.4.2016 ja hakuohje julkaistu 15.4.2016. Haku päättyy 13.6.2016 klo 15. Tarvittaessa hakuaikaa voidaan jatkaa ja siitä ilmoitetaan kiinteistöviraston tonttiosaston internetsivuilla viimeistään 9.6.2016. Hakemukset toimitetaan suljetussa kirjekuoressa kiinteistöviraston tonttiosastolle hakuajan päättymiseen mennessä osoitteeseen: Kiinteistövirasto, tonttiosasto PL 2214, 00099 HELSINGIN KAUPUNKI Kirjekuoreen merkintä Tonttihaku: Kruunuvuorenranta Kaupunki varaa oikeuden hylätä muulla tavalla toimitetut tai puutteelliset hakemukset. 3.5. Hakemusten arviointi ja käsittely Kiinteistöviraston tonttiosasto kutsuu parhaiksi arvioitujen hakemusten esittäjät jatkoneuvotteluihin. Hakemusten arviointi suoritetaan hakemuksissa annettujen tietojen perusteella kokonaisarviointina. Arvioinnissa huomioidaan muun muassa: - Yhteenliittymän ja sen esittämän hankkeen yleinen uskottavuus ja monipuolisuus - Kaupungin yleisten asuntopoliittisten tavoitteiden sekä Kruunuvuorenrannan alueen rakentamiselle asetettujen maankäytöllisten ja muiden tavoitteiden toteutuminen - Tonttikohtainen toteutusjärjestys ja -aikataulu - Yhteenliittymän kunkin toimijan alustava toteutuskohde/-alue - Hakemuksessa mahdollisesti esitettyjen asuntorakentamisen kehittämisteemat (esim. energia-
9/10 tehokkuus, älykkäät talotekniset ratkaisut, asuntosuunnittelun innovaatiot, kohtuuhintaisuutta edistävät ratkaisut jne.) ja muut innovaatiot - Tonttihinnan perusteena käytettävän prosenttiosuuden suuruus Hakemusten arvioinnin suorittaa kiinteistöviraston tonttiosasto yhteistyössä kaupunginkanslian aluerakentamisprojektin sekä kaupunkisuunnitteluviraston asemakaavaosaston kanssa. Mikäli hakijoiden välillä ei ole tehtävissä eroa hakemusten perusteella, voidaan neuvottelukumppani valita arvalla. Neuvottelut valittavien hakijoiden kanssa aloitetaan viimeistään elokuun aikana. Neuvottelujen tavoitteena on muodostaa kaikkia osapuolia tyydyttävä neuvottelutulos sekä siihen pohjautuva varausesitys, joka saatetaan kiinteistölautakunnan ja kaupunginhallituksen käsiteltäväksi. Neuvotteluissa voidaan hakijalta edellyttää lisäselvitysten tekemistä ja hakemuksen täydentämistä. Mikäli neuvotteluissa ei päästä yhteisymmärrykseen neuvotteluihin valitun hakijan kanssa, tonttiosasto voi harkintansa mukaan määrätä neuvottelut päättymään ja jatkaa asian valmistelua toisen hakijan kanssa. Lopullinen varausesitys pyritään saattamaan kiinteistölautakuntaan viimeistään lokakuun 2016 aikana. 3.6. Varauspäätös ja sitoumus Varauksesta päättää vapaan harkinnan mukaan kaupunginhallitus. Varausajaksi esitetään lähtökohtaisesti noin neljä (4) vuotta. Varauspäätökseen voidaan lisäksi sisällyttää määräaikoja osatavoitteille. Varauksesta ei tehdä erillistä sopimusta, mutta varauksensaajan tulee antaa kaupungille Kruunuvuorenrannan alueellisten varausehtojen sisältämä sitoumus varausehtojen hyväksymisestä ja noudattamisesta. Varaus tulee voimaan vasta, kun sitoumus on annettu.
10/10 4. Lisätiedot Yleistä (hakumenettely ja varausprosessi): toimistopäällikkö Pekka Saarinen, puh. (09) 310 64182 pekka.t.saarinen@hel.fi johtava tonttiasiamies Miia Pasuri, puh. (09) 310 34439 miia.pasuri@hel.fi palveluyhtiö ja AH-tontit johtava kiinteistölakimies Martti Tallila, puh. (09) 310 36449 martti.tallila@hel.fi Asemakaavoitus: projektipäällikkö Ulla Kuitunen, puh. (09) 310 37293 ulla.kuitunen@hel.fi arkkitehti Tyko Saarikko, puh. (09) 310 37441 tyko.saarikko@hel.fi Geotekniikka: geotekniikkapäällikkö Mirva Koskinen, puh. (09) 310 37821 mirva.koskinen@hel.fi Rakentamisvalmius ja ympäristö: projektinjohtaja Pirjo Siren, puh. (09) 310 25699 pirjo.siren@hel.fi Hitas-menettely ja hankinta-arvon määrittäminen: kehittämisinsinööri Ville Vastamäki, puh. (09) 310 25902 ville.vastamaki@hel.fi