ARA-PAJA 2014, Viking Line Mariella ASUINKIINTEISTÖJEN RAKENTAMINEN JA PERUSKORJAUS INTEGROIDUILLA TOTEUTUSMALLEILLA? Jani Saarinen, Vison Alliance Partners Oy
Asuinkiinteistöjen rakentaminen ja peruskorjaus integroiduilla toteutusmalleilla? MIKSI UUSIA TOTEUTUSMALLEJA?
Asunnot 22.9.2011 Miksi televisiollekin voi saada pidemmän takuuajan kuin talolle, Ilmarisen rakennuttajapäällikkö Niina Rajakoski kummastelee. Hän uskoo, että takuuaikojen pidentäminen ja virhevastuiden tiukentaminen patistaisi parantamaan rakentamisen laatua.
Pääkirjoitus 16.2.2014 Jos saisi tontin ja sille vielä kunnon talon *** Nykylain mukaan päävastuu hankkeen onnistumisesta on sillä, joka hankkeeseen ryhtyy. Laatuvaatimusten pitäisi ilmetä sopimuksesta. Todellisuus ei ole kuitenkaan näin yksinkertainen. Alalla on käytössä vakiosopimukset, ja pääurakoitsijat voivat vierittää vastuuta ketjussa alaspäin. Ministeri Viitanen on puhunut Suomeen tarvittavista rakentamisen "laatutalkoista". On selvää, että laatua ei voi taata pelkällä viranomaisvalvonnan uudistamisella. Vähintään yhtä tärkeää on rakennusalan sisäinen kontrolli ja aito ammattiylpeys. ***
Suomalaisen rakentamisen 6 suurinta syntiä Factors of construction competitiveness with weak performance in Finland (6/10) Too little time invested on interaction, learning and exchange of experiences among actors in planning process Little extent of continuous improvement Client's tendency to procure on lowest price rather than best value Lack of incentives for value-adding innovation and whole-life planning Low extent of partnering as the preferred form of collaboration, some growth in PPP/PFI as a method of procurement Lack of trust and respect between project actors, with litigation seen as a last resort Lähde: Measuring construction competitiveness in selected countries, Final Report, University of Reading, England 2006
Korjausrakentamisen suurimmat murheet Hukan määrä Hukan lähteet Arvon tuottaminen asiakkaalle Suunnittelu- ja rakennustuotanto KR TUKEFIN hanke 2011-12, 13 tilaaja-, suunnittelija- ja rakentajaorganisaatiota, yhteensä n. 700 vastaajaa Copyright 2003 INNOVAATIOMITTAUS
Miksi? myydä riskit palveluntuottajille? erottaa arkkitehdit, suunnittelijat ja rakentajat toisistaan? antaa palveluntuottajien optimoida oman työnsä? rakentaa tietoa panttaava projektiorganisaatio? sallia toiminta, joka ei kannusta luottamukseen, läpinäkyvyyteen, avoimuuteen ja innovaatioihin?
Asuinkiinteistöjen rakentaminen ja peruskorjaus integroiduilla toteutusmalleilla? INTEGROIDUT TOTEUTUSMALLIT
Integroidut toteutusmallit? Integroitu toteutusmalli tai integroitu projektitoimitus (IPT) = yhteistoimintamalli = Integrated Project Delivery (IPD) Yhteistoimintamalli on erilaisten hankkeiden tai palveluiden toteuttamiseen käytettävä osapuolet integroiva toteutusmalli Integrointia toteuttavat osapuolten aikainen valinta yhteinen organisaatio yhteiset tavoitteet Yhteinen sopimus riskien ja mahdollisuuksien jakaminen (kaupallinen malli) Yhteistoiminta ja avoimuus Muita integroivia malleja ovat mm. Project Partnering (PP) ja pisimmälle vietynä allianssimalli ts. projektiallianssi (Project Alliancing)
A R K R A K S L V I U r a k V U r a k Mikä muuttuu? Tilaajan suunnittelema ratkaisu Erilliset urakkasopimukset Tilaajan tavoitteet Riskien siirtäminen Sanktiot Liikesalaisuudet Raportointi YSE ja KSE Osaoptimointi Palveluntuottajien integrointi Integroitu toteutus Yhteiset tavoitteet ja palkitseminen Riskien ja hyötyjen jakaminen Kannustimet Open books Jatkuva parantaminen Yhteistoiminta- tai allianssisopimukset Kokonaisoptimointi Tilaaja
Asuinkiinteistöjen rakentaminen ja peruskorjaus integroiduilla toteutusmalleilla? INTEGROITUJEN TOTEUTUSMALLIEN OMINAISPIIRTEET
Projektitoteutuksen ymmärrys Projektitoteutuksen ymmärrys Osapuolten aikainen integrointi < 100 % tilaaja kokonaisratkaisu rakennettavuus sitoutuminen käyttäjien tarpeet < 100 % hinta laatu aikataulu käsitys käyttäjien tarpeista alihankkijat arkkitehti suunnittelijat urakoitsijat urakoitsija muut kumppanit arkkitehti suunnittelija Aika
Riskien ja mahdollisuuksien hallinta Perinteinen riskien siirtäminen IPT riskien ja mahdollisuuksien jakaminen Tilaajan vastuut Palveluntuottajien vastuut Pääosin jaetut vastuut Osapuolet jakavat osan riskistä Osapuolet jakavat riskit ja mahdollisuudet Tilaajan vastuut Palveluntuottajien vastuut Jaetut riskit ja mahdollisuudet Osapuolet kantavat omat riskinsä ja mahdollisuutensa Osapuolet jakavat pääosan riskistä ja osan mahdollisuuksista Riskien rinnalla myös mahdollisuudet
Tavoitekustannus + maksimibonus Tavoitekustannus-% 1. Korvattavat kustannukset 2. Palkkio 3. Sanktio / Bonus Kaupallinen malli -. Kate Yleiskustannukset Projektin yleiskustannukset Kompensaatiomalli 1. Korvattavat kustannukset 2. Palkkio 3. Kannustinjärjestelmä Projektikustannukset - oma työ - hankinnat - läpilaskutettavat erät Kannustinjärjestelmä 1. Kustannussanktio 2. Suoritusbonus / -sanktio Max sanktio = suunnitteluryhmän palkkio Suuntaa antava, ei mittakaavassa
Integroidun toteutusmallin elementit 1. Aikainen integrointi 2. Yhteinen sopimus 3. Yhteinen organisaatio 4. Yhteinen riskien jako 5. Innovaatiokannustimet 6. Kaupallinen malli 7. Luottamus open book 8. Jatkuva parantaminen
Allianssi pisimmälle integroitu toteutusmalli
Allianssin periaatteet 1. Yhteistoiminta ja yksimielinen päätöksenteko 2. Yhteiset tavoitteet 3. Riskien ja mahdollisuuksien jakaminen 4. Yhteinen sopimus ja kaupallinen malli 5. Hankkeen parhaaksi periaate Open books malli, jossa YSE ja KSE eivät päde Lähde: soveltaen Jim Ross, PCI
Käynnissä olevat allianssit Suomessa * Pakilan alueurakka 2014-19 HKR kilpailutus 5/2014-09/2019 kustannusarvio n. 7,8 milj. Lahden matkakeskus 2013-15 Lahden kaupunki Kilpailutus 11/2013-02/2014 kustannusarvio n. 18 milj. Franzenian peruskorjaus 2013-14 *** Helsingin yliopisto / partnering malli kilpailutus 05-09/2013 kustannusarvio n. 5 milj. Järvenpään sosiaali- ja terveystalo 2013-15 KOY Järvenpään Terveystalo Oy kilpailutus 05-08/2013 / kehitysvaihe 09/2013- kustannusarvio n. 50 milj. Vuolukiventie 1b:n peruskorjaus 2012-13 Helsingin yliopisto, SRV Oy ja Arkkitehtitoimisto SARC Oy Toteutusvaihe 06/2012-13 Kustannusarvio 18 milj. Terveyden ja hyvinvoinnin laitos 2012-14 ** Senaatti-kiinteistöt ja NCC / hybridi kehitysvaihe syksy/2012-2013 kustannusarvio 18 milj. Helsinki-Vantaan liikennealueiden päällystystyöt 2012-14 Finavia ja Lemminkäinen Infra Oy kustannusarvio 20 milj. Tampereen Rantatunneli 2012-15 Tampereen kaupunki ja Liikennevirasto, Lemminkäinen Infra Oy, A- insinöörit Oy ja Saanio & Riekkola Oy kehitysvaihe 08/2012-08/2013, toteutusvaihe 9/2012-15 kustannusarvio 180 milj. Lielahti-Kokemäki radan peruskorjaus 2012-15 Liikennevirasto ja VR Track Oy toteutusvaihe 06/2012-15 kustannusarvio 100 milj. Toteutusstrategia Allianssin muodostaminen Kehitysvaihe Toteutusvaihe Takuu- ja käyttövaihe * Ei sisällä Senaatin uusia omia malleja ** hybridi. *** Partnering-malli
Integroitujen toteutusmallien soveltuvuus Hyvin soveltuva Perinteiset mallit Yhteistoimintamallit Huonosti soveltuva Kiinteä laajuus Valmiit suunnitelmat Selkeä kohde Ei innovaatioita Laajuus epäselvä Suunnitelmat ja ratkaisut avoinna Haasteellinen kohde Tarvitaan innovaatioita
Asuinkiinteistöjen rakentaminen ja peruskorjaus integroiduilla toteutusmalleilla? INTEGROINNIN SOVELTAMINEN ASUINKIINTEISTÖIHIN
Helsingin yliopiston Vuolukiventie 1 b:n peruskorjaus ja uudisrakentaminen allianssimallilla Toteuttajat Neljän vuokrakerrostalon peruskorjaus- ja uudisrakentaminen 2012-13, n. 18 M Helsingin Yliopisto, Rakennuttajatoimisto HTJ Oy sekä SRV Oy ja Arkkitehtitoimisto SARC Oy Allianssikonsulttina Vison Alliance Partners Oy Idea Allianssin ja kilpailullisen neuvottelumenettelyn soveltaminen toteutusmallina tilaajan tavoitteita tukevan kaupallisen mallin kehittäminen sisältäen suunnittelun, toteutuksen ja 5-vuotistakuun Maxbonus 300.000 Vaikutukset Innovaatiot tilaratkaisuissa > 27 uutta asuntoa 0-virheluovutus Ympäristö- ja elinkaaritavoitteiden toteutuminen
Miten rakentaa ja peruskorjata hinnaltaan kilpailukykyisiä, viihtyisiä ja ympäristöystävällisiä asuintaloja? Johtamalla hankkeita tilaajien ja loppukäyttäjien tavoitteista Kehittämällä tilaajien hankintatapoja ja osaamista erityisesti julkisessa rakentamisessa Integroimalla suunnittelua ja rakennustuotantoa Kehittämällä teollista rakentamisprosessia ja esivalmistusta sekä tätä tukevia kumppanuus- ja sopimustoimituksia Tähtäämällä elinkaari- ja energiatehokkuuteen Kannustamalla innovaatioihin ja mahdollisuuksien hyödyntämiseen
Päätös integroidusta toteutusmallista Osapuolten aikainen integrointi tilaaja, suunnitteluryhmä, rakentajat, talotekniikka ja teollisuus tarvittaessa julkinen kilpailutus Yhteisten tavoitteet asettaminen prosessille ja ratkaisulle tavoitekustannus, aikataulu ja toteutussuunnitelma toiminnallisuus, turvallisuus, elinkaaritehokkuus yms. Yhteistoimintasopimuksen tekeminen riskien ja mahdollisuuksien jakaminen ja kaupallinen malli Rakentaminen teollisen tuotannon periaattein tuotantosysteemin suunnittelu esivalmistus ja paikalla asennus, monistaminen Takuun ja ylläpidon kytkeminen hankkeeseen käyttöönotto ja hoito pidennetty takuuaika Laitetaan palaset kohdalleen
Lisäksi Lean Construction Virtuaalinen toteutus (tietomallinnus) Teollinen rakentaminen Toimintatapojen standardointi Big Room toimintamalli Arvon tuottaminen asiakkaalle Hukan minimointi
Kuka ottaa haasteen vastaan ja toteuttaa seuraavan asuinkerrostalokohteen integroidulla toteutusmallilla? Tavoitteena tilaajan tavoitteet toteuttava hanke eri osapuolten osaamisen ja liiketoimintamallin kehittäminen jatkuva parantaminen ja oppiminen
ASIANTUNTIJAPALVELUA AMMATTILAISILLE