toiminta-ajatuksenamme on kehittää

04 04 04 04 04 toiminta-ajatuksenamme on kehittää 04 vuosikertomus 2004 vuosikertomus 2004 toimisto-, vuosikertomus liike- 2004 ja vuosikertomus logistiikka- 2004 vuosikertomus 2004 vuosikertomus 2004 vuosikertomus kiinteistöjä 2004 toimintaympäristöiksi, vuosikertomus 2004 jotka vuosikertomus luovat edellytykset 2004 vuosikertomus 2004 04 vuosikertomus 2004 vuosikertomus 2004 asiakkaan vuosikertomus menestykselle 2004 vuosikertomus 2004 vuosikertomus 2004 04 04 04 04 04 04 04 04 04 04 04 04 04 04 04 04 04 04 04 vuosikertomus 2004 vuosikertomus 2004 vuosikertomus 2004 vuosikertomus 2004 vuosikertomus 2004 vuosikertomus 2004 vuosikertomus Sponda 2004 Oyj vuosikertomus vuosikertomus 2004 2004 vuosikertomus 2004 04 S P O N D A V U O S I K E R T O M U S 2 0 0 4

VUOSI 2004 Sponda Oyj on pääkaupunkiseudun toimitilakiinteistöihin erikoistunut kiinteistösijoitusyhtiö. on Helsingin Pörssin suurin kiinteistösijoitusyhtiö. CITY-CENTER City-Center eli Makkaratalo sijaitsee Helsingin keskeisimmällä paikalla vastapäätä rautatieasemaa. 04/2004 Sponda myi toimistokiinteistön Eteläesplanadi 22:ssa Keskinäiselle Eläkevakuutusyhtiölle Tapiolalle 33 milj. eurolla. Sponda kirjasi kaupasta 12 milj. euron myyntivoiton. 06/2004 Spondan osakepääomaa korotettiin 275 000 osakkeella ja eurolla, kun Sponda Oyj:n vaihtovelkakirjalainan B-sarjaa oli vaihdettu yhtiön osakkeisiin. Korotuksen jälkeen Spondan osake pääoma oli 78 724 275 euroa ja osakkeiden kokonaismäärä oli 78 724 275 kappaletta. 07/2004 Sponda allekirjoitti sopimuksen 5- ja 7-vuotisesta, yhteensä 300 milj. euron syndikoidusta luotosta, joka on tarkoitettu jälleenrahoitukseen ja yleisiin valmiustarpeisiin. 09/2004 Sponda osti Elisa Oyj:ltä kolme toimistokiinteistöä Helsingin Kaartinkaupungista 25,5 milj. eurolla. Kiinteistöt sijaitsevat Korkeavuorenkatu 35:ssä ja 37:ssä ja Kasarmikatu 36:ssa. 11/2004 Suomen valtio myi 11,5 miljoonaa kappaletta Spondan osakkeita 77,6 milj. euron hintaan. Kaupan jälkeen valtion osuus Spondan osakkeista on 34,5 %. Spondan osakepääomaa korotettiin 104 000 osakkeella ja eurolla, kun Sponda Oyj:n vaihtovelkakirjalainan B-sarjaa oli vaihdettu yhtiön osakkeisiin. Korotuksen jälkeen Spondan osakepääoma on 78 828 275 euroa ja osakkeiden kokonaismäärä on 78 828 275 kappaletta. Yhtiön toimitusjohtaja Kari Kolu ilmoitti siirtyvänsä kevään 2005 aikana toisiin tehtäviin yhtiön ulkopuolella. 12/2004 Spondan tärkeimmän kehityskohteen City-Centerin tulevasta julkisivuratkaisusta käytiin julkisuudessa paljon keskustelua. Ns. Makkaratalon, Hermeksen kiinteistön ja Keskuskadun pohjoisosan asemakaavaluonnos oli nähtävänä Helsingin kaupunkisuunnitteluvirastossa 29.11. 20.12.2004. Tavoitteena on, että kaavaehdotus esitellään kaupunkisuunnittelulautakunnalle helmikuussa 2005.

SPONDA LYHYESTI Toiminta-ajatuksena on luoda toimintaympäristöjä, jotka mahdollistavat asiakkaan liiketoiminnan menestymisen. Kiinteistöpääoman markkina-arvo on noin 1,2 mrd euroa ja vuokrattava pinta-ala noin 800 000 m 2. Osakekohtainen nettovaral lisuus 31.12.2004 oli 7,92 (8,35) euroa. Spondan osakkeiden markkinaarvo oli 566 milj. euroa. Konsernin tunnusluvut 2004 2003 Osakekohtainen oma pääoma, e 6,45 6,33 Osakekohtainen nettovarallisuus, e 7,92 8,35 Tulos/osake, e 0,43 0,39 Sijoitetun pääoman tuotto, % 6,3 6,0 P/E-luku 16,70 16,95 Omavaraisuusaste, % 45,5 45,4 Nettovelkaantumisaste, % 114,2 116,8 Osinko, e 0,50 * 0,30 Osinko tuloksesta, % 116,3 * 76,9 Efektiivinen osinko, % 7,0 * 4,5 Osakekannan markkina-arvo, milj. e 566 519 * Hallituksen esitys NETTOVUOKRATUOTOT KIINTEISTÖTYYPEITTÄIN 2004 SISÄLLYS 1 Sponda lyhyesti 2 Toimitusjohtajan katsaus 5 Toimintaympäristö 8 Sponda Oyj 13 Kiinteistöomaisuus 14 Spondan keskeiset kiinteistöt 15 Toimistokiinteistöt 18 Liiketilat 19 Logistiikkatilat 21 Kehityskohteet 22 Maa-alueet 24 Rahoitus 25 Kiinteistöjen markkina-arvo 26 Henkilöstö 28 Corporate governance 33 Tilinpäätös 2004 34 Hallituksen toimintakertomus 38 Osakkeet ja osakkeenomistajat 43 Konsernin tunnusluvut 44 Tilinpäätöksen laadintaperiaatteet Logistiikka 26 % Toimisto 70 % 54 IFRS-tilinpäätösvertailu vuodelle 2004 60 Tietoja osakkeenomistajille Liiketila 4 % VUOSIKERTOMUS 2004 1

TOIMITUSJOHTAJAN KATSAUS Spondan tulos vuonna 2004 vastasi asetettuja tavoitteita. me edustavat useita liike-elämän aloja, ja tilatarjontamme kattaa kiinteistöjä pienistä suuriin ja uusista kiinteistöistä peruskorjattuihin, uusia vastaaviin tiloihin. Toiminta-alueemme on pääkaupunkiseutu. Helsingin keskustan asema kaupallisena keskuksena on vaarassa heiketä lähivuosina suhteessa ympäröivien alueiden hypermarketteihin ja yhä laajeneviin kauppakeskuksiin. Näin voi käydä huolimatta Kamppi-projektista. Spondalle keskustan kehitys on tärkeää, sillä ydinkeskustan alueella omistamiemme kahden suuren kiinteistökokonaisuuden menestyminen riippuu Helsingin kaupungin kaavoituspolitiikasta. Siksi pidämme tärkeänä sitä, että Helsingin suunnittelema kaupungin keskustan elävöittämisprojekti etenee. EHDOTUS UUDEKSI KIINTEISTÖRAHASTO- KARI KOLU Spondan tulos vuonna 2004 vastasi asetettuja tavoitteita, ja liikevaihto pysyi edellisen vuoden tasolla, kuten ennakoimme. Tulos oli parempi kuin vuonna 2003, mikä on hyvä saavutus kiristyneessä markkinatilanteessa. Huolimatta käsityksestä, että vain uudet tilat käyvät kaupaksi, Sponda on menestynyt erinomaisesti tässä markkinatilanteessa, ja olemme saaneet hyvää palautetta kiinteistöpäällikön kokonaisvastuusta asiakassuhteissa. Rakennuksen ikä Spondan monivuotinen toimitusjohtaja Kari Kolu siirtyy uusiin tehtäviin kevään 2005 aikana. ei ole ratkaiseva, vaan itse toimitilan modernius eli joustavuus, tehokkuus ja teknologia sekä ennen kaikkea sijainti. Kiinteistöpääoman markkina-arvo oli 1,2 miljardia euroa, joka on samalla tasolla kuin edellisenä vuonna. Sponda myi keväällä yhden keskustakiinteistön ja osti syksyllä kolme toimistokiinteistöä Elisa Oyj:ltä Helsingin Kaartinkaupungissa. Sponda luo asiakkailleen toimintaympäristöjä, joissa yritykset ja niiden henkilökunta menestyvät ja viihtyvät. Pystymme tarjoamaan asiakkaillemme palveluja kustannustehokkaasti, sillä suurena toimitilakiinteistöjen omistajana meillä on mahdollisuus kilpailuttaa palveluntarjoajia ja alihankkijoita. Tehokkuus merkitsee asiakkaillemme kattavaa palvelua ja Spondalle parempaa tuottoa. Asiakkaam- LAIKSI ON PETTYMYS SPONDALLE Valtiovarainministeriön kiinteistörahastolainsäädännön kehittämistä pohtinut työryhmä torjui joulukuussa 2004 julkistamassaan raportissa pörssilistatut osakeyhtiömuotoiset kiinteistörahastot. Se ei pitänyt tarkoituksenmukaisena kiinteistösijoitustoimintaa harjoittavaan osakeyhtiöön kohdistuvia verohuojennuksia. Sen sijaan työryhmän ehdotus mahdollistaa verottomat sijoitusrahastomuotoiset kiinteistörahastot sekä verottoman kommandiittiyhtiömuotoisen kiinteistösijoitustoiminnan ammattimaiselle sijoittajalle. Spondan toiveet kiinteistörahastolle ovat julkinen noteeraus, osakeyhtiömuoto ja veroneutraalisuus. Ehdotetussa ratkaisussa nämä seikat eivät toteudu. Mielestämme esitys uudeksi kiinteistörahastolaiksi ei tuo mitään merkittävää 2 SPONDA

uutta verrattuna nykytilanteeseen. Verottomat, pörssilistatut osakeyhtiömuotoiset kiinteistörahastot olisivat muodostaneet yksityissijoittajille hyvän vaihtoehdon sijoittaa ammattimaisesti hallinnoituihin kiinteistöihin verotehokkaasti. Nyt tämä jäi toteutumatta, ja heille jää ainoaksi verotehokkaaksi vaihtoehdoksi jatkaa nykyistä kiinteistösijoitusmuotoa, suoraa omistusta. ULKOMAISET OSTAJAT OVAT LISÄNNEET KILPAILUA Ulkomaisten toimijoiden määrä Suomen kiinteistömarkkinoilla on lisääntynyt ja 13 vuotta kestänyt aikani Spondassa päättyy kevään 2005 aikana, kun siirryn toisiin tehtäviin yhtiön ulkopuolella. Kiitän koko henkilökuntaa hyvin tehdystä työstä tänä aikana. Olen saanut myötävaikuttaa yhtiön toiminnan kannalta merkittävissä tapahtumissa, joita ovat yhtiön perustaminen vuonna 1991, listautuminen vuonna 1998 ja Spondan kehitys Suomen suurimmaksi julkiseksi kiinteistösijoitusyhtiöksi. Ilman erinomaista ja sitoutunutta henkilökuntaa tämä ei olisi ollut mahdollista. Asiakkuusajattelun sisäänajo oli yksi huomattava asennemuutos toimitusjohtajakaudellani. Talo, jossa oli vuokralaisia, muuttui toimitilaksi, jossa on asiakkaita. Ulkomaisten kiinteistösijoittajien tulo Suomen markkinoille on myös varsin tuore ja merkittävä ilmiö. Kehitys alkoi, kun Sponda vuonna 2002 myi Kauppakeskus Itäkeskuksen hollantilaiselle kiinteistö- Sponda on menestynyt kireässä markkinatilanteessa ja saanut hyvää palautetta kiinteistöpäällikön kokonaisvastuusta asiakassuhteissa. kilpailu hyvistä sijoituskohteista on kiristynyt. Likviditeetti on parantunut ja kiinteistöjen tuottovaateet ovat alentuneet eli kiinteistöjen hinnat ovat nousseet. Kaikista vuoden aikana tehdyistä kiinteistökaupoista noin puolella on ollut ulkomainen ostaja. Kiinnostuksen kohteina ovat lähinnä pääkaupunkiseudun toimisto- ja liiketilakiinteistöt. Matalat korot parantavat edelleen kiinteistöjen asemaa sijoituskohteena. sijoitusyhtiö Wereldhavelle. Sponda teki tällä kaupalla Suomea epäsuorasti tunnetuksi ja toimme maamme kansainvälisen kiinteistömaailman tietoisuuteen myös suorana kiinteistöomistuskohteena. Kun nyt siirryn haikein mielin pois yhtiöstä, kiitän uskollisia osakkeenomistajiamme pitkäaikaisesta sitoutumisesta yhtiöön. Sponda on yksi tärkeimpiä toimijoita ja suunnannäyttäjiä suomalaisessa kiinteistömaailmassa. SPONDAN AIKA ON OLLUT MIELENKIIN- TOISTA JA TAPAHTUMARIKASTA Kari Kolu VUOSIKERTOMUS 2004 3

4 SPONDA City-Center City-Centerin tunnelitasolle pääsee liukuportaita Keskuskadulta Eliel Saarisen rakennuksen kulmalta. Liike- ja toimistokeskus City-Centerissä on yhteensä noin 20 ravintolaa ja kahvilaa sekä yli 50 liikettä.

TOIMINTAYMPÄRISTÖ TOIMISTOTILOJEN VAJAAKÄYTTÖASTEET NOUSUSSA Suomen talouskasvu oli vuonna 2004 odotettua vahvempaa. Bruttokansantuotteen kasvu ylsi reiluun 3 prosenttiin ja työttömyysaste laski 8,8 %:iin. Kansantalouden hyvä kehitys ei kuitenkaan näkynyt toimistomarkkinoilla, mikä johtunee ainakin osittain yritysten tilankäytön tehostumisesta ja toimistotilojen tuottavuuden noususta. KANSANTALOUDEN NÄKYMÄT KOHTALAISET Ekonomistien konsensusennusteen mukaan Suomen taloudessa on alkamassa TOIMISTOTILOJEN KYSYNTÄ HEIKKOA BKT JA TOIMISTOJEN VAJAAKÄTTÖASTE PÄÄKAUPUNKISEUDULLA, % BKT:n muutos Toimistojen vajaakäyttöaste Kansainvälinen kiinnostus johtuu Suomen myönteisistä talousnäkymistä ja lisääntyneestä likviditeetistä kiinteistömarkkinoilla. Lähde: ETLA ja Catella Kiintestökonsultointi 2005. hieman entistä hitaamman kasvun kausi. Suomen bruttokansantuotteen vuotuisen kasvun ennustetaan olevan noin 3 % vuosina 2004 2006 ja arvioiden mukaan työllisyyden näkymät ovat hieman parantuneet. Yksityisen sektorin työpaikkojen väheneminen ja työikäisen väestön supistuminen edellyttävät rakenne- ja finanssipoliittisia toimia, jotta taloudellinen kasvu olisi turvattu. Mikäli talous kehittyy odotetun kaltaisesti, myös hintojen kehitys voi pysyä maltillisena vuonna 2005. Inflaation arvioidaan nousevan vain hieman, noin 1,3 %:iin. Yksityisen kulutuksen ennakoidaan kasvavan noin 3 % ja kotitalouksien reaalisen ostovoiman lisääntyvän runsaat 2 %. Talouden kohtalaisista näkymistä huolimatta pääkaupunkiseudun toimistotilojen vuokrausasteen odotetaan parantuvan vasta syksystä 2005 alkaen. Viime vuonna vapaata toimistotilaa pääkaupunkiseudulla oli noin 714 000 m 2, joka on 9,4 % alueen koko toimistotilakannasta. Vuoden 2003 lopussa vajaakäyttöaste oli noin 8 %. Erot vajaakäytössä ovat kuitenkin alueen sisällä suuret. Eniten tyhjiä tiloja on Espoossa ja Pitäjänmäellä ja vähiten Helsingin keskustassa. Toimistojen vuokrataso on jonkin verran laskenut. Laskua on tapahtunut jopa Helsingin keskustassa. Liiketilojen kysyntä oli vuoden vaihteessa edelleen vilkasta, ja tilat ovat lähes täyskäytössä. Keskustassa sijaitsevien korkeatasoisten liiketilojen vuokrat ovat pysyneet edellisvuoden tasolla tai jopa nousseet. Logistiikkakiinteistöjen vajaakäyttö vuonna 2004 oli pääkaupunkiseudulla lievästi nousussa ja oli vuoden lopussa vähän yli 3 %. Logistiikkakiinteistöjen vuokratasot ovat pysyneet ennallaan. Pääkaupunkiseudun liiketilojen ja logistiikkakiinteistöjen käyttöasteet ovat tällä hetkellä hyvät. Liiketilojen tarjonta kuitenkin lisääntyy vuosina 2005 2007 uusien kauppakeskusten rakentamisen ja nykyisten keskusten laajennusten myötä. Näiden hankkeiden vaikutus liiketilojen vajaakäyttöasteeseen ja vuokratasoon saattaa näkyä viiveellä. Logistiikkakiinteistöjen vajaakäytön nousu on vain vähäistä ja johtuu tilatarjonnan niukkuudesta sekä vilkastuneesta kysynnästä. Suomessa on viiden prosentin vajaakäyttöastetta pidetty perinteisesti nor- TOIMITILOJEN VAJAAKÄYTTÖASTE PÄÄKAUPUNKISEUDULLA, % Toimistotilat Liiketilat Logistiikka Lähde: Catella Kiintestökonsultointi 2005. VUOSIKERTOMUS 2004 5

VUOKRATASO PÄÄKAUPUNKISEUDULLA, e/m 2 /VUOSI * Alhainen korkotaso ja odotukset heikosta osakemarkkinakehityksestä ylläpitävät mielenkiintoa kiinteistösijoituksia kohtaan. Kiinteistösijoitusten tuottovaatimukset ovat laskeneet korkotason laskiessa ja riskipreemioiden pienentyessä. Modernit tilat sisältävät korkeatasoisen talotekniikan ja tietoliikenneyhteydet. TOIMISTOJEN VUOKRATASO EUROOPASSA, e/m 2 /VUOSI * Liiketilat Toimistot Teollisuus- ja varastotilat * Uusien vuokrasopimusten hinnat ilman veroa. Lähde: Catella Kiinteistökonsultointi 2005. * Keskimääräinen vuokra kantakaupungin laadukkaissa rakennuksissa. Lähde: Catella Kiinteistökonsultointi 2005. maalina, mutta kansainvälisesti katsoen se on alhainen. Ammattimaisen kiinteistöomistuksen lisääntyessä Suomessa ns. normaalin vajaakäyttöasteen raja saattaa nousta. Markkinoilla kysyntä kohdistuu tehokkaisiin, moderneihin tiloihin, joiden sijainti on keskeinen. Tehokkuudella tarkoitetaan tilankäytön joustavuutta ja muunneltavuutta, mistä seurauksena on myös kustannustehokkuus. Modernit tilat sisältävät korkeatasoisen talotekniikan, joka kattaa sekä ilmanvaihdon, jäähdytyksen että tietoliikenneyhteydet. KANSAINVÄLISET SIJOITTAJAT AKTIIVISIA Kansainvälisten sijoittajien osuus vuonna 2004 lokakuun loppuun mennessä toteutuneista toimitilakaupoista oli noin puolet niiden kokonaisarvosta eli noin 1,1 mrd euroa (vuonna 2003 1,0 mrd euroa). Kansainvälinen kiinnostus johtuu Suomen myönteisistä talousnäkymistä ja lisääntyneestä likviditeetistä kiinteistömarkkinoilla. Lisäksi Suomen markkinat ovat pysyneet mielenkiintoisina vajaakäytön pysytellessä suhteellisen alhaisena verrattuna useimpiin Euroopan maihin. Luottamusta on lisännyt kestävällä pohjalla ollut vuokrakehitys. Esimerkiksi toimistotilojen vuokrataso ei parhaimpinakaan aikoina noussut tasolle, jota ei ole voitu ylläpitää, vaikka vajaakäyttöaste on noussut. Suomessa on selkeä lainsäädännöllinen toimintaympäristö ja toimivat rahoitusmarkkinat. Kiinteistömarkkinat ovat läpinäkyvät ja markkinainformaatio luotettavaa. Hyvien sijoituskohteiden kysyntä onkin arvioiden mukaan edelleen vuonna 2005 vahvaa. Kiinteistökauppavolyymin ja ulkomaisten sijoittajien määrän arvioidaan edelleen kasvavan. Myös kotimaiset sijoittajat ovat aktiivisia ja kiinteistösalkkujen uudelleenjärjestely jatkuu. VM:N KIINTEISTÖRAHASTOEHDOTUS EI TYYDYTÄ NOTEERATTUJA KIINTEISTÖ- SIJOITUSYHTIÖITÄ Valtiovarainministeriön kiinteistörahastolainsäädännön kehittämistä pohtineen työryhmän väliraportti valmistui joulukuussa 2004. Työryhmän esittämät ratkaisut eivät tue osakeyhtiömuotoisen veroneutraalin kiinteistörahastomallin kehittämistä. Sen sijaan työryhmä ehdottaa sijoitusrahastolakia muutettavaksi sijoitusrahastomuotoisen kiinteistörahaston mahdollistamiseksi, ja kiinteistörahastolakia muutettavaksi siten, että toimijoilla olisi mahdollisuus säänneltyyn kommandiittiyhtiömuotoiseen kiinteistösijoitustoimintaan. Kommandiittiyhtiömuotoinen kiinteistörahasto voisi palvella etenkin suursijoittajia. Kummassakin vaihtoehdossa verotettavana on vain loppusijoittaja. Yksityissijoittajille valtiovarainministeriön esitys uudeksi kiinteistörahastolaik- 6 SPONDA

si ei tuo mitään merkittävää uutta verrattuna nykytilanteeseen. Nykyinen, vuonna 1997 säädetty laki koskee osakeyhtiömuotoista kiinteistösijoitusta ja on jo mahdollistanut kiinteistörahastojen perustamisen. Niitä ei ole perustettu, koska ne ovat verostatuksensa vuoksi olleet epäedullisia suoraan kiinteistöomistukseen verrattuna. Veroneutraalit, pörssilistatut osakeyhtiömuotoiset kiinteistörahastot olisivat tuoneet sijoittajille tehokkaan ja likvidin tavan sijoittaa ammattimaisesti hallinnoituihin kiinteistösalkkuihin. SUOMESSA TEHDYT KIINTEISTÖKAUPAT, 1 000 Me Alustava Kotimaiset Kansainväliset Kansainväliset kiinteistösalkkukaupat * * Kiinteistöyhtiöiden osakekaupat eivät kuulu lukuun. Lähde: KTI Kiinteistötalouden Instituutti ry 2005. EPRA EUROOPPA *, SPONDA JA HEX PÖRSSI-INDEKSIT Sponda HEX-indeksit EPRA Eurooppa Indeksi 1.1.2000=1 000 * EPRA (European Public Real Estate Association) -indeksi mittaa eurooppalaisten listattujen kiinteistösijoitusyhtiöiden kokonaistuoton kehitystä. Lähde: EPRA, HEX ja Catella Kiinteistökonsultointi 2005. VUOSIKERTOMUS 2004 7

SPONDA OYJ Sponda on listattu kiinteistösijoitusyhtiö, joka omistaa ja kehittää toimitilakiinteistöjä pääkaupunkiseudulla. Kiinteistösalkussa tapahtui vuonna 2004 vain vähän muutoksia. Sponda kasvatti kiinteistöomaisuuttaan syksyllä 2004 ostamalla Elisa Oyj:ltä 22,5 milj. eurolla kolme toimistokiinteistöä Helsingin kantakaupungista, Kaartinkaupungin alueelta. Hankinta oli Spondan strategian mukainen, sillä kiinteistöt lisäävät yhtiön omistusta lähellä Havis Business Centeriä, joka on yksi Spondan tärkeimmistä kehityskohteista. Sponda myi keväällä Hauki-toimistokiinteistön Eteläesplanadi 22:ssa 33 milj. eurolla ja sai kaupasta noin 12 milj. euron myyntivoiton. Sen lisäksi Sponda myi painopistealueensa ulkopuolelta useita kohteita yhteensä 3,5 milj. eurolla. VISIO, TOIMINTA-AJATUS, STRATEGIA JA ARVOT Spondan visio on olla pääkaupunkiseudun suurin ja tehokkain toimitilakiinteistöjen omistaja, joka tarjoaa asiakkailleen parhaan mahdollisen toimintaympäristön ja luotettavan asiakassuhteen. Spondan kiinteistöomistus on keskittynyt, ja suuren massan ansiosta yhtiö pystyy kehittämään kiinteistöjen toimintaympäristöjä yhteistyössä kaavoitusviranomaisten ja naapurikiinteistöjen kanssa. Tehokkuutta pystytään lisäämään hyödyntämällä synergiaetuja kiinteistöjen ylläpidossa. Spondan toiminta-ajatus on luoda sellaisia toimintaympäristöjä, joissa asiakasyritykset menestyvät, ja joissa työskentelee ja asioi tyytyväisiä ihmisiä. Toimimalla yhdessä asiakkaiden kanssa Sponda suunnittelee ja ideoi toimitiloja, joissa on otettu huomioon liiketaloudelliset ja nykyaikaisen työympäristön edellytykset. Spondan strategiana on kasvattaa kiinteistösalkkuaan sijoittamalla Helsingin seudun toimitilakiinteistöihin. KLUUVIKATU 8 Helsingin ydinkeskustassa sijaitseva, 10 700 m 2 :n kiinteistö on kokonaan vuokrattu hotellikäyttöön. VUOKRAUSTOIMINNAN TUOTTO Me 2004 2003 Spondan toimisto-, liike- ja logistiikkakiinteistöihin hajautettu kiinteistösalkku tarjoaa tehokkaan ja likvidin osallistumismahdollisuuden kiinteistösijoittamiseen. Strategiansa mukaisesti Sponda panostaa suuriin kiinteistökokonaisuuksiin sekä sijoituskiinteistöihin, joiden kassavirta on hyvä. Yhtiö omistaa 87 toimisto-, liikeja logistiikkakiinteistöä, ja kiinteistöpääoman markkina-arvo on 1,2 mrd euroa. Vuokrattava pinta-ala noin 800 000 m 2. Sponda on Helsingin Pörssin suurin kiinteistösijoitusyhtiö. Henkilöstön määrä oli vuoden 2004 lopussa 50. Liikevaihto 99,2 100,4 Ylläpitokulut 24,7 24,3 Nettovuokratuotto 74,5 76,1 Markkina-arvo 1 221,5 1 241,1 Tuotto-% 6,2 6,4 KIINTEISTÖPÄÄOMAN MUUTOSTEN VAIKUTUS BRUTTOKATTEESEEN Myydyt Ostetut Me kiinteistöt kiinteistöt Liikevaihto 1,0 0,5 Ylläpitokulut 0,3 0,1 Poistot 0,0 0,0 Bruttokate 0,7 0,4 8 SPONDA

Spondan kiinteistöt yhteensä 1.1. 31.12.2004, Me TOIMISTOT LIIKETILA LOGISTIIKKA Yhteensä Vuokratuotot 99,2 69,8 4,4 25,0 Ylläpitokulut 24,7 17,2 1,7 5,8 Nettovuokratuotot 74,5 52,6 2,7 19,2 Kiinteistöjen kirjanpitoarvo 31.12.2003 1 084,8 857,9 30,0 196,9 Keskeneräiset kehitysprojektit 10,4 10,2 0,0 0,2 Investoinnit 2004 58,5 53,6 0,5 4,4 Myynnit 2004 22,1 18,9 1,5 1,7 Poistot 15,0 10,1 0,7 4,2 Kirjanpitoarvo 31.12.2004 1 095,8 872,3 28,3 195,2 Vuotuinen nettovuokratuotto / kirjanpitoarvo 31.12.2004 6,9 % 6,1 % 9,5 % 9,8 % Uushankinnat 27,4 25,8 0,0 1,6 Rakentaminen 6,8 6,8 0,0 0,0 Kunnossapito 8,8 5,9 0,3 2,6 Vuokralaisparannukset 15,5 15,1 0,2 0,2 Investoinnit 58,5 53,6 0,5 4,4 Kunnossapito (aktiivat) 8,8 5,9 0,3 2,6 Kunnossapito (tuloslaskelma) 4,2 3,2 0,2 0,8 Yhteensä 13,0 9,1 0,5 3,4 Vuokralaisparannukset (aktiivat) 15,5 15,1 0,2 0,2 Vuokralaisparannukset (tuloslaskelma) 0,8 0,7 0,0 0,1 Yhteensä 16,3 15,8 0,2 0,3 VUOSIKERTOMUS 2004 9

Painopisteenä ovat kehitysmahdollisuuksia sisältävät suuret kiinteistökokonaisuudet ja hyvän kassavirran tuovat sijoituskiinteistöt. Suuret kiinteistökokonaisuudet mahdollistavat toimintaympäristön kehittämisen ja suuruuden ekonomian kiinteistön hoidossa. Kokonaisuuden oma identiteetti sekä tehokas kiinteistön hallinnointi ja kunnossapito helpottavat vuokrausta ja vähentävät vuokraukseen ja kiinteistökohteeseen sisältyviä riskejä. Spondan toimintatapa perustuu kiinteistöpäällikön kokonaisvastuuseen hoitamistaan kiinteistöistä ja asiakkaista. Asiakkaalle toimintatapa merkitsee yhtä päätösvaltaista kontaktia vuokranantajan puolella koko vuokrasuhteen ajan. Toimintatapaa tukevat kiinteistön hallinnan ja kunnossapidon järjestelmät, jotka mahdollistavat nopean päätöksenteon ja kiinteistöjen tarkan taloudellisen seurannan. Kiinteistöpäällikkö on yhteistyökumppani kaikissa toimitilaa koskevissa asioissa, olipa kysymyksessä tilojen vuokraus, solmittavat sopimukset, korjaukset tai kiinteistön peruspalvelut. Näin kiinteistöpäällikön tieto asiakkaan liiketoiminnan toimitiloille asettamista vaatimuksista kasvaa. Tehokkaasti toimiva toimintaympäristö lisää asiakkaan työntekijöiden viihtyvyyttä ja liiketoiminnan kannattavuutta. Sponda kasvatti kiinteistöomaisuuttaan ostamalla kolme toimistokiinteistöä Helsingin kantakaupungista. Spondan arvot ovat luotettavuus, rehellisyys ja ammattitaito. Luotettavuus merkitsee Spondalle avointa kanssakäymistä ja sitoutumista sovittuihin pelisääntöihin. Luottamus on asiakassuhteen kulmakivi. Rehellisyys on sekä yksilö- että yhtiötasolla ehdoton edellytys Spondan liiketoiminnassa. Eettisesti oikein toimiminen ja yhteiskunnan asettamien velvoitteiden ja säännösten noudattaminen ovat perusasioita. Sponda asettaa korkeat vaatimukset henkilöstönsä ammattitaidolle, ja sen ylläpitäminen ja kehittäminen on spondalaisten oikeus ja velvollisuus. Osallistuminen sekä kansalliseen että kansainväliseen kiinteistöalan toimintaan ja alan kehityksen seuraaminen lisäävät tietotaitoa yrityksessä. SPONDAN KIINTEISTÖSIJOITUSTOIMINTA Spondan kiinteistöomaisuus on jaoteltu kiinteistötyypin perusteella toimisto-, liike- ja logistiikkakiinteistöihin. Kiinteistöjä on yhteensä 87 kappaletta, ja niistä on toimistokiinteistöjä 45, liiketilakiinteistöjä 10 ja logistiikkakiinteistöjä 32. Kiinteistöt on jaoteltu pääkäyttötarkoituksen mukaan. Spondan kaikki kiinteistöt sijaitsevat kaupallisesti ja liikenteellisesti hyvillä paikoilla. Yksittäisten sijoituskiinteistöjen lisäksi Sponda omistaa Helsingin kantakaupungissa, Espoossa ja Vantaan Hakkilassa suuria kiinteistökokonaisuuksia. Sponda omistaa pääkaupunkiseudulla tonttimaata, jolla on noin 140 000 kerros-m 2 rakennusoikeutta. Spondan periaate on ollut ostettaessa uusia kiinteistöjä, että jo ostohetkellä kiinteistöstä saatavan lähtötuoton tulee täyttää tuottovaatimuskriteerit. Tällä tavalla myöhempi kiinteistökehitysriski on hallinnassa. Sponda on rakennuttanut uudiskohteita vain, mikäli kohteesta on ollut vuokrasopimus. Sponda seuraa aktiivisesti markkinatilannetta pääkaupunkiseudulla, ja on valmis reagoimaan nopeasti, kun kysyntää esiintyy. ASIAKKAAT Spondalla oli asiakkaita tilikauden päättyessä 602 ja sopimuksia yhteensä 1 028. Yhtiön asiakkaat edustavat monipuolisesti liike-elämän aloja. Lähes puolet vuokratuotoista tulee kaupan alalta sekä pankkija sijoitustoiminnasta. Seuraavaksi suu- TALOUDELLINEN VUOKRAUSASTE 31.12.2004, % Kiinteistön tyyppi 31.12.2004 31.12.2003 Liiketoiminta-alue 31.12.2004 31.12.2003 Toimisto 85,5 87,9 Helsingin kantakaupunki 88,1 89,3 Liiketila 96,0 93,6 Pääkaupunkiseutu 81,6 86,0 Logistiikka 92,0 89,7 Pääkaupunkiseudun logistiikka 90,5 86,7 Muut 93,6 94,4 Keskiarvo 87,5 88,6 Keskiarvo 87,5 88,6 Kiinteistön pääkäyttötarkoituksen mukaan. 10 SPONDA

rimpia ovat logistiikka, rakentaminen ja detut toimitilat, ammattitaitoisen kiinteistöjen ylläpidon ja laajan valikoiman palveluja kuten kiinteistöhuollon, siivouksen, Kiinteistöpäällikkö on yhteistyökumppani kaikissa toimitilaa koskevissa asioissa: tilojen vuokrauksessa, sopimuksissa, korjauksissa ja kiinteistöjen peruspalveluissa. on luoda tuotteistettu palveluvalikoima yhteistyössä Spondan kanssa. Kyseessä on pitkän tähtäimen projekti, jossa sekä palveluntuottaja, asiakas että Sponda toimivat yhteisen päämäärän saavuttamiseksi. Asiakkaiden toimialajakauma 31.12.2004 liikenne sekä tietoliikenne, media ja kustannustoiminta. Ravintolat ja majoitustoiminta, teollisuus, terveydenhuolto ja julkinen sektori edustavat noin neljäsosaa tuotoista. Korkea käyttöaste ja pitkäaikaiset asiakassuhteet menestyvien yritysten kanssa ovat Spondan liiketoiminnalle ensiarvoisen tärkeitä. Hyvin hoidettu kiinteistö ja toimivat palvelut vaikuttavat asiakkaan seuraavaan toimitilavalintaan. Sponda panostaa asiakassuhteen jatkuvuuteen, sillä siitä hyötyvät sekä yhtiö että asiakas. Sponda tarjoaa asiakkailleen hyvin hoi- vartioinnin, aula- ja kokoustilapalvelun ja lounasravintolan. Suurena yhtiönä Spondalla on yhteistyökumppaneina yrityksiä, joiden kautta lisäpalvelut hoidetaan kustannustehokkaasti ja ammattitaidolla. Yhteistyökumppanit sitoutuvat sovittuun laatutasoon, jota seurataan ja kehitetään asiakkaan toiveiden mukaisesti. Yleisimmät kehityskohteet ovat siivous, huolto ja korjaukset. Sponda valitsee kumppaneikseen sellaiset yritykset, joiden tavoitteena Toimiala %-osuus vuokratuotosta Kauppa 25 Pankki/Sijoitus 17 Tietoliikenne/Media/Kustantaminen 11 Muut palvelut 11 Rakentaminen/Logistiikka/Liikenne 10 Majoitus- ja ravitsemustoiminta 8 Teollisuus/Valmistus 6 Terveydenhuolto/Koulutus 6 Julkinen sektori 6 Energia 0 Yhteensä 100 % VUOKRATTAVA PINTA-ALA KIINTEISTÖTYYPEITTÄIN, % Logistiikka 47 % Toimisto 50 % Vuokrattava pinta-ala 31.12.2004 KIINTEISTÖTYYPEITTÄIN Pinta-ala, m² Toimisto 402 280 Liiketila 20 952 Logistiikka 385 549 Yhteensä 808 781 Liiketila 3 % Kiinteistön pääkäyttötarkoituksen mukaan. VUOKRATTAVA PINTA-ALA LIIKETOIMINTA-ALUEITTAIN, % Muut 21 % Logistiikka 29 % Helsingin kantakaupunki 30 % Pääkaupunkiseutu 20 % Vuokrattava pinta-ala 31.12.2004 LIIKETOIMINTA-ALUEITTAIN Pinta-ala, m² Helsingin kantakaupunki 238 503 Pääkaupunkiseutu 164 768 Logistiikka 233 089 Muut 172 421 Yhteensä 808 781 VUOSIKERTOMUS 2004 11

12 SPONDA Vantaan Honkatalo Vantaan Honkatalo Hakkilassa on logistiikka- ja toimistokeskus, jossa yritysten hallinnolliset palvelut sijoittuvat logististen toimintojen välittömään läheisyyteen.

KIINTEISTÖOMAISUUS Spondan kiinteistöomaisuus koostuu toimisto-, liiketila- ja logistiikkakiinteistöistä pääosin pääkaupunkiseudulla. Strategiansa mukaisesti Sponda panostaa suuriin kiinteistökokonaisuuksiin sekä sijoituskiinteistöihin, joiden kassavirta on hyvä. Yhteenlaskettu pinta-ala on 800 000 m 2 ja kiinteistöjen lukumäärä 87. Spondan tilojen taloudellinen vuokrausaste oli vuoden 2004 lopussa 87,5 (86,9) %. Vuokrausasteen arvioidaan kohentuvan aikaisintaan vuoden 2005 syksyllä. Vuokratason ennakoidaan pysyvän vakaana. Sponda omistaa neljä suurta kiinteistökokonaisuutta ja yksittäisiä sijoituskiinteistöjä. Suuret kokonaisuudet ovat City- Center ja Havis Business Center Helsingin ydinkeskustassa, Upseerin Avec Espoon Suur-Leppävaarassa ja logistiikkakeskus Vantaan Honkatalo Hakkilassa. Kiinteistöt on jaoteltu pääkäyttötarkoituksen mukaisesti. Sopimuskannan arvo 31.12.2004 oli 474 (406) milj. euroa ja vuokrasopimusten keskimääräinen kesto 4,6 (3,7) vuotta. Sopimuksia solmittiin yhteensä 193 kappaletta, joista jatkettuja oli 63 (84 000 m 2 ) ja uusia 130 (55 000 m 2 ), yhteensä noin 140 000 m 2. Erääntyneitä sopimuksia oli yhteensä 223 (150 000 m 2 ). Spondan solmimat vuokrasopimukset sisältävät indeksiehdon, jonka mukaan elinkustannusindeksin mukainen korotustarve tarkistetaan kahdesti vuodessa. KIINTEISTÖJEN MYYNNIT JA HANKINNAT, Me Myynnit Hankinnat VUOKRASOPIMUSTEN ERÄÄNTYMINEN, % VUOSIKERTOMUS 2004 13

Spondan keskeiset kiinteistöt 1. CITY-CENTER 2. HAVIS BUSINESS CENTER 3. ARKADIANKATU 4 6 Vuokrattava pinta-ala 38 600 m 2 Toimisto 36 % Liiketila 43 % Varasto 20 % Muu 1 % Vuokrattava pinta-ala 36 200 m 2 Toimisto 71 % Liiketila 11 % Varasto 15 % Muu 3 % Vuokrattava pinta-ala 25 300 m 2 Toimisto 60 % Liiketila 19 % Varasto 15 % Muu 6 % 4. KAUPINTIE 3 5. KAIVOKATU 12 6. KLUUVIKATU 8 Vuokrattava pinta-ala 44 100 m 2 Toimisto 81 % Liiketila 2 % Muu 17 % Vuokrattava pinta-ala 10 800 m 2 Toimisto 25 % Liiketila 14 % Hotelli 53 % Muu 8 % Vuokrattava pinta-ala 10 700 m 2 Hotelli 100 % 7. KORKEAVUORENKATU 35 8. UPSEERIN AVEC, ESPOO 9. RATAPIHANTIE 11 Vuokrattava pinta-ala 11 400 m 2 Toimisto 88 % Liiketila 2 % Varasto 5 % Muu 5 % Vuokrattava pinta-ala 20 100 m 2 Toimisto 78 % Varasto 11 % Muu 11 % Vuokrattava pinta-ala 15 400 m 2 Toimisto 79 % Liiketila 7 % Teollisuus 1 % Varasto 7 % Muu 6 % 14 SPONDA

Toimistokiinteistöt Toimistokiinteistöjen vuokrattava pintaala on noin puolet Spondan kiinteistösalkusta, 400 000 m 2. Kiinteistöjä on yhteensä 45, joista Helsingin kantakaupungissa sijaitsee 17, muualla Helsingissä 12, Espoossa 15 ja Vantaalla 1 kiinteistöä. Nettovuokratuotoista noin 70 % tulee toimistokiinteistöistä, joiden taloudellinen vuokrausaste oli vuoden lopussa 85,5 (89,7) %. Useat Spondan toimistokiinteistöt ovat moderneja, mikä tarkoittaa tehokkuutta, joustavuutta ja nykyaikaista teknologiaa. Moderni tila voi sijaita uudessa tai vanhassa, peruskorjatussa rakennuksessa. Sijainti on tärkeä kriteeri toimitiloja valittaessa ja Spondan toimistokiinteistöt sijaitsevat pääosin keskeisillä paikoilla, hyvien liikenneyhteyksien ja palvelujen lähellä. Markkinatilanne pääkaupunkiseudulla on viime vuoden aikana kiristynyt ja toimistotiloja on runsaasti tarjolla. Tästä syystä toimistokiinteistöjen vajaakäyttöasteet ovat nousseet. Spondalla on eniten vapaata toimistotilaa Helsingin reuna-alueilla ja Espoossa. Helsingin keskustan tilanne, missä suurin osa Spondan toimistokiinteistöistä sijaitsee, on pysynyt tyydyttävänä. Toimistotilojen suuresta tarjonnasta johtuen vuokrataso Spondan toimistotiloissa Espoon Länsiväylän ja Kehä I:n alueella laski noin 10 20 %. Ydinkeskustan toimistotilojen vuokrataso laski noin 10 % Kaartinkaupungissa, mutta säilyi entisellä tasolla mm. City-Centerissä. Uusia sopimuksia solmittiin yhteensä 110 (37 333 m 2 ) ja jatkettuja sopimuksia 47 (31 640 m 2 ). Vuoden 2004 aikana Sponda myi yhden toimistokiinteistön Eteläesplanadi 22:ssa, noin 9 000 m 2, ja osti kolme toimistokiinteistöä Helsingin Kaartinkaupungista, yhteensä 11 400 m 2. VUOKRASOPIMUSTEN ERÄÄNTYMINEN, % Toimistot VUOKRAUSTOIMINNAN TUOTTO, TOIMISTOT, Me 2004 2003 Liikevaihto 69,8 70,6 Ylläpitokulut 17,2 16,6 Nettovuokratuotto 52,6 54,0 Markkina-arvo 958,4 974,1 Tuotto-% 5,6 5,9 VAJAAKÄYTTÖASTE, % Toimistot Sponda Catella, pääkaupunkiseudun markkinat Lähde: Catella Kiinteistökonsultointi 2005. VUOSIKERTOMUS 2004 15

Toimistokiinteistöt Kiinteistön osoite Vuok rausaste, %, m 2 Taloudellinen vuokraus - aste, %, e Pinta-ala yhteensä Toimisto Liiketila Teollisuus Vuokrattavan pinta-alan jakautuminen, m 2 Korkeavarasto Varasto Hotelli Muut Omistusosuus, % 1. Arkadiankatu 4 6, Helsinki 97,5 95,8 25 316 15 008 4 926 0 0 3 772 0 1 611 100,0 2. Bulevardi 1, Helsinki 87,9 90,3 6 197 3 841 1 086 0 0 643 0 627 100,0 3. City-Center 0,0 0,0 a. Aleksanterinkatu 19, Helsinki 100,0 100,0 8 386 5 495 1 978 483 430 100,0 b. Kaivokatu 8, Helsinki 97,0 97,3 27 626 8 468 12 850 0 0 6 269 0 40 100,0 4. Elannontie 5, Vantaa 94,1 94,2 6 951 4 920 495 0 0 1 332 0 205 100,0 5. Erottajankatu 5, Helsinki 100,0 100,0 3 185 2 630 160 0 0 209 0 186 100,0 6. Erottajankatu 7, Helsinki 100,0 100,0 3 513 1 631 886 0 0 416 0 581 100,0 7. Hitsaajankatu 8, Helsinki 71,1 71,8 5 347 4 154 0 0 0 1 156 0 37 100,0 8. Iso Roobertinkatu 21 25, Helsinki 86,4 93,9 7 110 3 380 796 0 0 1 950 0 984 91,2 9. Itäkatu 11, Helsinki 96,9 98,1 8 165 5 274 1 497 0 0 954 0 440 100,0 10. Itälahdenkatu 20, Helsinki 90,6 91,5 4 579 0 0 4 061 0 0 0 518 100,0 11. Itälahdenkatu 22, Helsinki 0,0 0,0 6 183 4 764 0 0 0 354 0 1 065 100,0 12. Kaivokatu 12, Helsinki 94,9 97,3 10 777 2 664 1 537 0 0 0 5 760 816 100,0 13. Kalevankatu 30, Helsinki 88,6 88,1 3 697 3 151 226 0 0 316 0 5 100,0 14. Kalkkipellontie 4, Espoo 76,7 75,2 3 894 3 546 0 0 0 20 0 328 100,0 15. Kappelitie 8, Espoo 100,0 100,0 1 875 1 569 0 0 0 180 0 126 100,0 16. Kasarmikatu 36, Helsinki 75,0 76,8 11 414 10 081 194 0 0 545 0 595 100,0 a. Korkeavuorenkatu 36, Helsinki b. Korkeavuorenkatu 38, Helsinki c. Kasarmikatu 37, Helsinki Jatkuu HELSINGIN KANTAKAUPUNKI RAUTATIE- ASEMA Genimap Oy, lupa L6056/05. 16 SPONDA

Toimistokiinteistöt Kiinteistön osoite Vuok rausaste, %, m 2 Taloudellinen vuokraus - aste, %, e Pinta-ala yhteensä Toimisto Liiketila Teollisuus Vuokrattavan pinta-alan jakautuminen, m 2 Korkeavarasto Varasto Hotelli Muut Omistusosuus, % 17. Kaupintie 3, Helsinki 100,0 100,0 44 103 35 704 0 0 0 904 0 7 495 100,0 18. Keskuskatu 1 B, Helsinki 100,0 100,0 2 997 1 967 735 0 0 296 0 0 100,0 19. Kilonkartanontie 3, Espoo 52,8 53,5 3 613 1 838 0 1 775 0 0 0 0 100,0 20. Kivenlahdenkatu 1, Espoo 64,0 65,6 3 670 2 857 813 0 0 0 0 0 100,0 21. Kluuvikatu 8, Helsinki 100,0 100,0 10 680 0 0 0 0 0 10 680 0 100,0 22. Komentajankatu 5, Espoo 100,0 100,0 4 321 4 232 0 0 0 89 0 0 100,0 23. Korkeavuorenkatu 45, Helsinki 100,0 100,0 4 043 1 458 2 372 0 0 213 0 0 100,0 24. Kulttuuritori, Espoo 100,0 100,0 1 030 445 312 0 0 0 0 273 66,2 25. Kumpulantie 11, Helsinki 100,0 100,0 15 422 11 105 0 0 0 4 317 0 0 100,0 26. Läkkisepänkuja 3, Espoo 100,0 100,0 3 207 2 003 1 204 0 0 0 0 0 95,2 27. Länsituulentie 7, Espoo 100,0 100,0 7 809 2 338 4 968 0 0 230 0 273 100,0 28. Lönnrotinkatu 13, Helsinki 98,1 99,2 2 365 1 803 346 0 0 216 0 0 57,8 29. Lönnrotinkatu 27, Helsinki 60,8 60,0 4 955 3 884 719 0 0 74 0 278 100,0 30. Lönnrotinkatu 28, Helsinki 100,0 100,0 2 728 2 242 0 486 0 0 0 0 100,0 31. Malminkaari 10, Helsinki 78,7 78,1 3 945 617 109 2 887 0 333 0 0 100,0 32. Mannerheimintie 4, Helsinki 78,1 83,8 4 768 2 577 1 424 0 0 754 0 13 100,0 33. Melkonkatu 26, Helsinki 0,0 0,0 6 327 1 284 0 0 1 106 3 937 0 0 100,0 34. Miestentie 3, Espoo 12,4 13,6 5 494 5 049 0 0 0 0 0 445 100,0 35. Pihatörmä 1, Espoo 82,7 85,5 16 013 14 135 1 283 0 0 181 0 414 58,6 36. Piispanportti 12, Espoo 20,6 20,9 5 065 4 704 0 0 0 361 0 0 100,0 37. Ratapihantie 11, Helsinki 83,5 84,3 15 361 12 070 1 133 170 0 1 100 0 889 100,0 38. Sentnerinkuja 3, Helsinki 93,5 93,6 3 481 3 429 0 0 0 52 0 0 100,0 39. Sinikalliontie 10, Espoo 45,8 45,7 4 280 4 003 0 0 0 187 0 91 100,0 40. Sinimäentie 14, Espoo 81,6 83,7 5 966 4 456 199 0 1 042 0 0 269 100,0 41. Tuomarilantie 19, Espoo 62,5 66,5 4 565 4 484 0 0 0 0 0 81 100,0 42. Turunlinnantie 12, Helsinki 96,5 99,0 4 564 2 635 1 757 0 0 0 0 172 100,0 43. a. Unioninkatu 18, Helsinki 12,0 13,6 3 860 2 884 465 0 0 511 0 0 100,0 b. Unioninkatu 20 22, Helsinki 74,5 73,8 23 853 16 215 3 178 0 0 3 541 0 920 100,0 c. Unioninkatu 24, Helsinki 36,6 31,4 3 342 2 672 319 0 0 0 0 351 100,0 d. Fabianinkatu 23, Helsinki 100,0 100,0 5 104 3 829 0 0 0 1 275 0 0 100,0 44. Upseerinkatu 1, Espoo 50,9 56,9 20 101 15 575 0 0 0 2 157 0 2 369 100,0 45. Ylä-Malmintori 6, Helsinki 81,0 83,0 2 724 1 109 1 047 0 0 469 0 100 100,0 TOIMISTOKIINTEISTÖT YHT. 81,7 85,5 393 964 254 174 49 010 9 378 2 148 39 791 16 440 23 023 PÄÄKAUPUNKISEUTU 4 45 31 20 41 38 17 19 44 14 22 39 40 26 24 27 34 35 36 15 11 33 10 37 25 7 42 9 Genimap Oy, lupa L6056/05. VUOSIKERTOMUS 2004 17

Liiketilat Spondan kiinteistösalkussa on pääkäyttötarkoitukseltaan liiketilakiinteistöjä hieman alle 3 % vuokrattavasta pinta-alasta, ja nettovuokratuotoista niiden osuus on noin 4 %. Liiketilojen vuokraustilanne on hyvä ja taloudellinen vuokrausaste oli vuoden lopussa 96,1 (93,7) %. Liiketilojen suurin yksittäinen kohde on Karjalan kauppakeskus Lappeenrannassa. Sen lisäksi Helsingin ydinkeskustassa sijaitsee kaksi suurehkoa liiketilakohdetta ja Itä-Helsingissä Puotinharjun Puhos, josta Sponda omistaa osan. Muut pääkäyttötarkoitukseltaan liiketilakiinteis töiksi luokitellut kohteet sijaitsevat Tampereella ns. Tampellan alueella. Liiketilojen markkinatilanne on edelleen hyvä, ja varsinkin Helsingin keskustassa sijaitsevien liiketilojen käyttöaste on korkea. Alueellisesti vajaakäyttöaste on korkein Tampereella, mikä johtuu Tampellan alueen keskeneräisyydestä. Vuokratasot ovat pysyneet ennallaan tai nousseet. VUOKRASOPIMUSTEN ERÄÄNTYMINEN, % Liiketilat VUOKRAUSTOIMINNAN TUOTTO, LIIKETILAT, Me 2004 2003 Liikevaihto 4,4 4,8 Ylläpitokulut 1,7 1,9 Nettovuokratuotto 2,7 2,9 Markkina-arvo 30,1 35,0 Tuotto-% 9,0 7,5 Liiketilakiinteistöt Kiinteistön osoite Vuok rausaste, %, m 2 Taloudellinen vuokraus - aste, %, e Pinta-ala yhteensä Toimisto Liiketila Teollisuus Vuokrattavan pinta-alan jakautuminen, m 2 Korkeavarasto Varasto Hotelli Muut Omistusosuus, % 46. Brahenkatu 3, Lappeenranta 90,9 96,5 8 223 24 6 808 0 0 1 391 0 0 100,0 47. City-Center 0,0 0,0 a. Kaivokadun Tunneli, Helsinki 92,2 98,1 2 547 0 1 693 0 0 854 0 0 83,6 48. Kipparinkatu 2, Espoo 66,5 69,8 789 0 525 0 0 264 0 0 19,4 49. Mannerheimintie 6, Helsinki 100,0 100,0 3 856 1 219 2 156 0 0 440 0 41 100,0 50. Puotinharjun Puhos, Helsinki 100,0 100,0 3 092 0 3 092 0 0 0 0 0 20,4 51. Tampereen Pellava, Tampere 92,2 92,8 644 92 552 0 0 0 0 0 9,4 52. Tampereen Pellavanhovi, Tampere 22,2 22,1 417 0 417 0 0 0 0 0 6,4 53. Tampereen Pellavankulma, Tampere 100,0 100,0 354 24 330 0 0 0 0 0 6,7 54. Tampereen Pellavanlikka, Tampere 84,2 83,9 652 130 522 0 0 0 0 0 10,9 55. Tampereen Pellavapää, Tampere 58,8 61,0 380 157 223 0 0 0 0 0 12,1 LIIKETILAKIINTEISTÖT YHT. 91,2 96,0 20 952 1 645 16 317 0 0 2 950 0 41 18 SPONDA