Lausunto 1 (1) 11.11.2011 Verohallinto Henkilöverotuksen ohjaus- ja kehittämisyksikkö Lausuntopyyntönne 1.11.2011, 695/31/2011 ENNAKKOVEROTUKSESSA KÄYTETTÄVÄT TULOT JA VÄHENNYKSET Pyydettynä lausuntona Kiinteistöliitto ottaa kantaa vain muusta kuin maatalouskiinteistöstä sekä asunto- ja liikeosakehuoneistoista saatavan vuokratulon veroperusteisiin. Pidämme esitettyä viiden prosentin vuokratulon lisäystä vuoden 2010 tasosta vuodelle 2012 huomattavana, kun otetaan huomioon se, että ennakonkanto kuten lopullinenkin vero määräytyy nettovuokratulon perusteella, joka tulee nousemaan huomattavasti vähemmän kuin bruttovuokra. Tämä on seurausta siitä, että ns. hoitomenovuokraosuus (hoitovastikkeella katettavat kulut) on noussut kiinteistön ylläpidon kustannusindeksin mukaan selvästi bruttovuokraa enemmän, ks. liitteet 1 ja 2. Vuokratulon maltillista korottamista voidaan perustella lisäksi vuoden 2012 talouden epävarmuudella. KTI Kiinteistötieto Oy:n syksyn 2011 katsauksen mukaan enemmistö kiinteistöalan ammattilaisista katsoo toimitilabarometrissa toimistojen ja liiketilojen vajaakäytön nousevan. Mauri Marttila tutkimusjohtaja Jukka Kero pääekonomisti Suomen Kiinteistöliitto ry Annankatu 24 Y-tunnus 0307769-5 www.kiinteistoliitto.fi 00100 Helsinki Nordea 127030-60512 www.taloyhtio.net Puh. (09) 1667 6761 IBAN FI3612703000060512 Faksi (09) 1667 6400 BIC NDEAFIHH
Liite 1 Vuokratuoton arviolaskelma 2011-2012 / Vapaarahoitteinen vuokra-asunto EUR 2010 2011e Muutos 2010-2012e 2012e, % Bruttovuokra 12 12.37 12.56 4.6 Hoitokulut 4.8 5.09 5.29 10.2 Nettovuokra 7.2 7.28 7.27 0.9 Lähteet: Tilastokeskus / Kiinteistöjen ylläpidon kustannusindeksi 1-6/2011 saakka ja Kiinteistöliitto / Talousarvio-ohje hoitokustannusten muutoksista vuosiksi 2011 ja 2012. Bruttovuokran nousun on ennakoitu heijastavan kuluttajahinta-indeksin nousua 2011 ja 2012 mitattuna suomalaisten ennustelaitosten* tuoreimmilla ennusteilla. Tammi-syyskuussa 2011 vapaiden markkinoiden asuntojen vuokrat nousivat yhtä paljon kuin mitä kuluttajahintaindeksin ennustetaan nousevan keskimääräisen ennusteen mukaisesti 2011, ts. 3.1 %. *) Nordea, Suomen Pankki, PT, PTT, OP-Pohjola, Sampo Pankki, Etla, Aktia, VM, Tapiola, Handelsbanken. Lähde: KTI Kiinteistötieto Oy / Markkinakatsaus - Syksy 2011. - Tässä esimerkissä on mukana 12 EUR markkinavuokra ja oletus 40 % hoitokulujen osuudesta bruttovuokrasta. Tämä heijastelee alue- ja asuntotyyppikohtaisesti laskettuja keskiarvoja. Vuokratuoton arviolaskelma 2011-2012 / Toimistotila EUR 2010 2011e Muutos 2010-2012e 2012e, % Bruttovuokra 17 17.53 17.79 4.6 Hoitokulut 5.1 5.41 5.62 10.2 Nettovuokra 11.9 12.12 12.17 2.2 Lähde: KTI Kiinteistötieto Oy / Markkinakatsaus - Syksy 2011 Laskelmassa toimiston bruttovuokra heijastaa koko maan keskimääräistä vuokratasoa vuonna 2010. Hoitokuluissa oletuksena 30 %:n taso suhteessa bruttovuokraan. Vuoden 2011 tammi-kesäkuun kiinteistön ylläpitokulut Tilastokeskuksen kiinteistön ylläpidon kustannusindeksin mukaisesti. Ennuste vuodelle 2011 + 6 % ja vuodelle 2012 + 4 %. Suomen Kiinteistöliitto ry Annankatu 24 Y-tunnus 0307769-5 www.kiinteistoliitto.fi 00100 Helsinki Nordea 127030-60512 www.taloyhtio.net Puh. (09) 1667 6761 IBAN FI3612703000060512 Faksi (09) 1667 6400 BIC NDEAFIHH
Liite 2 4.10.2011 Vuoden 2012 talousarvio-ohje taloyhtiöille MAAILMANTALOUDEN KEHITYS JA PALKKARATKAISUN PUUTE SUURIMPIA EPÄVARMUUSTEKIJÖITÄ Talouden näkymät viilentyneet inflaatio- ja korko-odotukset maltillistuneet Kehittyneiden talouksien velkakriisit pysäyttivät maailmanlaajuisen suotuisan talouskehityksen keväällä 2011. Kreikan kriisin kärjistyminen koko euroaluetta koskevaksi käänsi suhdanneodotukset jyrkkään laskuun alkuvuonna. Yhdysvaltain talouden kasvu on jäänyt toivottua hitaammaksi ja poliittiset puolueet ovat ajautuneet pattitilanteeseen liittovaltion velkakaton korkeutta ja talouspolitiikan linjaa koskevissa kiistoissa. Aasian talouskasvu on jatkunut, mikä pitää maailmantaloutta edes jonkinmoisessa kasvussa lähikuukausina. Suomen viennin kasvu on hidastunut voimakkaasti keväästä alkaen. Kokonaistuotannon kasvu nousee silti vuonna 2011 melkoisen korkeaksi, jopa kolmeen prosenttiin. Tämä kasvu kertyi suurelta osaltaan jo vuoden alkupuoliskolla. Kysynnän heikentyminen Suomen kannalta tärkeillä vientimarkkinoilla Euroopassa on leikannut viennin kasvua selvästi vuoden puolivälistä alkaen. Yksityinen kulutus kasvaa vuonna 2011 ennusteiden mukaan 2,5 3 prosenttia. Kasvua tukevat ansiotason nousu sekä työllisten määrän ja työpanoksen määrän kasvu edellisvuodesta. Voimistunut yleinen inflaatio puolestaan nakertaa ostovoimaa. Kuluttajahintaindeksin vuosinousu kohoaa vuonna 2011 noin 3,5 prosenttiin (1,2 % vuonna 2010). Vuonna 2012 inflaatiovauhti tullee hidastumaan hiipuneen talouskasvun sekä raakaaine- ja energiahintojen nousun pysähtymisen ansiosta. Vuonna 2012 kuluttajahintaindeksin ennustetaan nousevan noin 2,5 prosenttia. Asuntoluottokannan kasvu oli tammi-heinäkuussa keskimäärin runsaat kuusi prosenttia edellisvuodesta. Nostettujen uusien luottojen keskikorko kohosi vuoden 2010 lopun noin kahdesta prosentista runsaaseen 2,5 prosenttiin vuoden 2011 puolivälin tienoilla. Korkojen ei kuitenkaan enää uskota merkittävästi nousevan, sillä Euroopan keskuspankin odotetaan pitävän ohjauskorkonsa nykyisellään tai jopa laskevan sitä seuraavaksi. Finanssimarkkinoiden mahdollinen kriisiytyminen voi kuitenkin aiheuttaa luotonsaannin vaikeutumista, luottoehtojen heikentymistä tai korkomarginaalien leventymistä. Kuluttajien luottamus heikentyi jyrkästi loppukesällä. Luottamuksen rapautuminen koski erityisesti kuluttajien käsityksiä kansantaloudesta, mutta velkakriisin pitkittyminen näyttää aiheuttavan yhä enemmän epävarmuutta myös kuluttajien käsityksille oman talouden kestävyydestä. Suomen Kiinteistöliitto ry Annankatu 24 Y-tunnus 0307769-5 www.kiinteistoliitto.fi 00100 Helsinki Nordea 127030-60512 www.taloyhtio.net Puh. (09) 1667 6761 IBAN FI3612703000060512 Faksi (09) 1667 6400 BIC NDEAFIHH
Työttömyysaste on jonkin verran laskenut vuodesta 2010. Vuoden 2011 keskiarvoksi ennustetaan 7.9 prosenttia, kun vuonna 2010 keskimääräinen lukema oli 8,4 prosenttia. Talouskasvun hiipuminen kuitenkin tulee hidastamaan avoimen työttömyyden vähentymisvauhtia. Talousennusteissa työttömyysasteen odotetaan hieman laskevan vuonna 2012. Rakentamisen kasvu hidastumassa Rakentamisen volyymi kasvoi kuluvan vuoden keväällä noin 15 prosentin vuosivauhtia. Vuoden jälkipuoliskolla kasvu kuitenkin huomattavasti tasaantuu, ja kasvuvauhti asettunee koko vuotta 2011 koskien alle viiteen prosenttiin. Talonrakentamisessa kasvua oli alkuvuonna runsaat 20 prosenttia. Asuinrakennuksiin myönnetyt rakennusluvat ovat kasvaneet vuoden 2010 runsaasta 32000 asunnosta heinäkuun runsaaseen 34000 asuntoon vuosisummana laskien. Uusia asuntoja ennakoidaan valmistuvan vuonna 2011 runsaat 30 000, jossa on muutaman prosentin nousu edellisvuoteen verrattuna. Vapaarahoitteisten asuntojen osuus uudistuotannosta on vuonna 2011 kasvanut, sillä ARA-hankkeiden määrä on supistunut alle puoleen vuoteen 2010 verrattuna. Vuodelle 2012 kasvuodotukset ovat varovaisia. Rakennusyhtiöiden suhdanneluottamus kääntyi heinäkuusta alkaen jyrkähköön laskuun muiden toimialojen tapaan. Tasoltaan suhdanneodotukset alalla ovat kuitenkin edelleen viimeisten 15 vuoden keskiarvon tuntumassa. Pääministeri Kataisen hallituksen ohjelmassa on mukana asuntotuotannon korkotukilainoituksen myöntämisvaltuuden nostaminen vuoteen 2011 verrattuna. Energian hintojen nousu tasoittunee 2012 Energian hinnat jatkoivat nousuaan maailmanmarkkinoilla vuoden kolmannelle neljännekselle asti. Keväällä Pohjois-Afrikan levottomuudet ja häiriöt erityisesti Libyan öljyn saamisesta markkinoille nostivat raakaöljyn maailmanmarkkinahintaa. Kesällä alkaneet kehittyvien maiden talousongelmat pysäyttivät hintojen nousun, mutta raakaöljyn hinta vakiintui syyskuussa runsaaseen 110 dollariin barrelilta. Etla ennustaa vuoden 2011 keskihinnaksi 109 dollaria, josta vuonna 2012 laskeuduttaisiin 100 dollarin tietämille vuosikeskiarvona. Tästä alkaisi uusi nousu vuodelle 2013. Kevyt polttoöljy on ollut vuonna 2011 noin kolmanneksen edellisvuotta kalliimpaa. Hinta on pysytellyt koko vuoden runsaassa eurossa litralta, millä tasolla hinta ei ole koskaan aiemmin ollut. Myös vuodelle 2012 kevyen polttoöljyn hinnan voi olettaa pysyvän vähintään euron litrahinnassa. Kivihiilen ja maakaasun voi ennakoida seuraavan raakaöljyn markkinahintaa. Näin ollen kauko- ja sähkölämmön hinta tullee pysyttelemään miltei nykyisillä korkeilla tasoilla myös
vuonna 2012. Lämmitysbudjettiin on syytä varata vähintään yhtä paljon kuin vuonna 2011 on kulunut ja loppuvuonna arvioidaan normaalivuoden lämmitystarpeen mukaan kuluvan. Sähkön markkinahinta on jatkanut nousuaan, joskin vuoden 2011 puoliväliin tultaessa nousuvauhti hidastui. Kerrostalosähkön hinta oli syyskuussa noin 13 prosenttia edellisvuotta korkeampi. Sähkön pohjoismaiset markkinahinnat ovat vuonna 2011 olleet paikoitellen jopa vuoden takaista alemmalla tasolla runsaiden sateiden aiheuttamien vesivarantojen paisumisen ansiosta. Suomessa sähkön markkinahinnat eivät vielä ole laskeneet. Talousarvioita tehtäessä perusteltua on varata kiinteistösähköön vuoden 2011 suuruinen kulubudjetti. Työehtosopimusten neuvottelut kesken Työmarkkinaneuvotteluja on käyty liittojen ja keskusjärjestöjen yhteisten tunnustelujen merkeissä. Kiinteistöpalveluita koskevat sopimusneuvottelut ovat tätä kirjoitettaessa kesken. Kiinteistöpalvelualalla työntekijäsopimus on voimassa 30.9.2012 saakka. Palkkoja korotettiin vuoden 2011 alussa 1,3 prosentin yleiskorotuksen verran. Palkantarkistus vuoden 2012 alusta alkaen piti määräytyä 30.9.2011 takarajaksi asetettujen neuvottelujen tuloksena. Syyskuun loppuun mennessä ei kuitenkaan päästy neuvottelutulokseen, joten neuvotteluja jatketaan lokakuussa. Talonmiesten ja siivoojien sopimus päättyy nykyisellään 30.4.2012. Vappuna 2011 palkkoja korotettiin 1,3 prosenttia. Kiinteistöpalvelualan toimihenkilösopimus on voimassa 31.3.2012 asti. Palkkoja korotettiin 1.4.2011 alkaen 1,5 %, jonka lisäksi 1.5.2011 oli käytössä myös 0,8 % suuruinen yrityskohtainen erä. Alan työntekijöiden palkkajärjestelmä elää parhaillaan tuntuvaa uudistumista. Vuonna 2009 sovittiin, että alan palkkausjärjestelmän uudistuksen seurauksena vuoden 2011 alussa palkkoja korotettiin tasokorotuksena kolme prosenttia edellä mainitun 1,3 prosentin yleiskorotuksen lisäksi. Muitakin kustannuksia lisääviä uudistuksia on alalla otettu käyttöön. Vuodelle 2012 voidaan kiinteistöalalle odottaa ainakin kolmen prosentin palkkakustannusten nousua. Neuvottelut työehtosopimuksista ovat kesken, joten taloyhtiöiden on syytä omien päätösaikataulujensa ja kustannusrakenteensa mukaisesti tarkistaa muutokset työvoimakuluihinsa. Sosiaalivakuutusmaksuista vuodelle 2012 ei ole vielä päätöksiä. Perusteltua lienee varata yhtiöissä niihin vuonna 2011 voimassa olleiden maksujen verran.
Kiinteistöveroihin nousua tasausjärjestelmän muutoksen seurauksena Kiinteistöveroprosentit vuodeksi 2012 vahvistetaan marraskuun puoliväliin mennessä. Useat kunnat nostanevat prosenttejaan, koska muuten ne ovat menettämässä tulojaan kiinteistöveron poistuessa verotulojen tasausjärjestelmästä. Kiinteistöjen verotusarvoperusteet vahvistetaan joulukuussa. Jos tontin verotusarvo on edelleen ns. tavoitearvoa alhaisempi, on odotettavissa oleva nousu otettava huomioon. Näiden osalta tontin verotus kiristyy edelleen. Muut kunnalliset maksut, esimerkiksi veden ja jäteveden hinta, vaihtelevat kunnittain huomattavasti. Maksuja ei ole joka kunnassa korotettu vuosittain, joten korotukset ovat usein prosenttimääräisesti suuria ja niitä tehdään myös kesken vuotta. Yleisen kustannustason ylittäviä korotuspaineita ei kuitenkaan joka laitoksella ole, mutta vaarana on, että kuntien taloutta paikataan myös piiloveronluonteisilla maksuilla. Jätehuollon osalta kustannuskehitys riippuu eniten työvoima- ja polttoainekehityksestä sekä jäteveron korotuksesta ja jätteenkäsittelymaksuun kohdistuvasta korotuspaineesta etenkin niillä alueilla, joilla on panostettu kaatopaikkakäsittelyyn. Yleinen jätehuollon kustannuspaine tästä ensi vuoteen lienee viitisen prosenttia. Kaatopaikalle vietävästä jätteestä perittävä jätevero on nousemassa vuodessa 2013 alkaen 10 eurolla tonnilta. Avustuksia energiatehokkuuskorjauksiin Korjausrakentamisen arvioidaan jatkuvan vilkkaana. Suuntaus on hyvä, sillä ns. korjausvelkaa ei saisi päästää syntymään. Puitteet korjaamiselle ovat lainarahan hinnan ja avustusten suhteen heikentymässä. Silti taloyhtiöt saanevat korjauslainaa yhä alle 3,5 prosentin korolla. Avustukset painottuvat energiatehokkuutta parantaviin energia-avustuksiin, jotka tullevat aiempaa vähemmässä määrin koskemaan taloyhtiöitä. Hissiavustukset poistunevat kokonaan. Vuodeksi 2012 rakentamisen panoshintojen nousun ennustetaan olevan runsaat kolme prosenttia. Kiinteistöjen vakuutusmaksujen nousu on arviolta 3-4 prosenttia, jos maksut on sidottu rakennuskustannusindeksin tapahtuneeseen nousuun eikä vakuutusehtoihin ole tullut tai tulossa muita muutoksia. Mikäli tontin vuokra on sidottu esimerkiksi elinkustannusindeksiin, vuokraan on varattava tarkistuskuukaudesta riippuen 3-4 prosentin lisä. Tulot menojen mukaisiksi Taloyhtiön tuloista huomattavin osa eli hoitovastikkeet kehittyvät yleensä hoitokulujen mukaisesti. Eli kustannusten nousut on katettava pääsääntöisesti hoitovastikkeilla. Käyttökorvaukset ja vuokrat on pidettävä ajan tasalla, jottei näiden erien liian alhaista tasoa
tarvitse kattaa hoitovastikkeilla. Vuokrat on varsin usein elinkustannus- tai kuluttajahintaindeksisidonnaisia, joten niiden nousu jäisi tarkistusajankohdasta riippuen 3 4 prosenttiin. Jos tarkistusperuste on kiinteistön ylläpidon kustannusindeksi, vuokrien lisäys olisi 7,5-10 prosenttia. Kustannukset kattava lämminvesimaksu on vuonna 2012 keskimäärin 16-18 euroa ja kaikki vesikustannukset kattava vesimaksu 25-27 euroa asukasta kohti kuukaudessa, mikäli myös veden kulutus on keskimääräistä (noin 155 l/asukas/vrk). Jos taloyhtiöllä on erityisvastikkeita kuten kaapelitelevisiovastike, niiden korotustarve tulee laskea vastikkeilla katettavien menomuutosten pohjalta. Kiinteistöliiton talousarvio-ohjeen ovat laatineet tutkimusjohtaja Mauri Marttila ja pääekonomisti Jukka Kero. Aineisto perustuu 4.10.2011 selvillä olleeseen informaatioon. Luvut täsmentyvät syksyn aikana. Ohjetta päivitetään helmi-maaliskuussa 2012. Talousarvio-ohje on tarkoitettu Kiinteistöliiton jäsenkiinteistöjen käyttöön talousarvion laadinnan yhteyteen. Talousarvio-ohjeen julkaiseminen kokonaan tai osittain ilman Kiinteistöliiton antamaa kirjallista lupaa on kielletty