ARA vuokra-asuntojen uustuotannon vuosimaksulainat ja korkotuki, as.lkm 25 2 15 1 5 9 91 92 93 94 95 96 97 98 99 1 2 3 4 5 6 7 8 korkotuki 1 1768 766 9784 2526 6219 7391 7488 2974 5 2874 3869 263 23 233 2751 2543 3236 3263 arava, vuosim. 966 18453 21961 11797 73 5881 757 12222 8678 5948 728 9223 4863 499 2568 1128 727 214
ARA vuokra-asuntojen perusparannuksen vuosimaksulainat ja korkotuki, as.lkm 18 16 14 12 1 8 6 4 2 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2 21 22 23 24 25 26 27 28 korkotuki 329 46 1463 1743 2784 1795 124 137 83 538 79 482 285 684 1681 2827 3569 1833 arava, vm lainat 3753 9362 1284 848 9447 13613 15711 844 6534 3584 5387 4636 3616 3387 2248
ARA vuokra-asuntojen uustuotannon ja perusparannuksen vuosimaksulainat, milj. 16 14 12 1 8 6 4 2 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2 21 22 23 24 25 26 27 perusparannus 6,7 129,9 151,1 112,2 149, 214,2 263,1 135,8 131,2 9,2 123,3 112,2 99,6 8,6 62,7,, uustuotanto 985,9 1221,9 63,2 385,3 371, 426,5 816,9 578, 442,3 564, 744,7 374,3 31,5 224,1 92,4 69,4 23,3
ARA vuokra-asuntojen uustuotannon ja perusparannuksen korkotukilainat, milj. 7 6 5 4 3 2 1 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2 21 22 23 24 25 26 27 28 perusparannus 4,8 2,2 13,1 1,4 37,1 37,7 48,6 27,6 22,6 15,7 14,6 8,4 4,5 14,9 53,7 85,9 127,8 72,6 uustuotanto 95,8 34, 595, 149,5 424,9 58,1 541,4 225,5 369,9 232,9 3,1 17,9 177,2 182,3 248, 21,1 316,6,
ARA vuokra-asuntojen uustuotannon ja perusparannuksen rahoitus yht. vv. 1991-28, milj. 9 8 7 6 5 4 3 2 1 uustuotanto perusparannus korkotukilainat 4782,3 62,4 aravalainat 8224,8 1915,8 Yhteensä 137,1 2518,2
Vuosimaksulaina 1996, vuokratontti, aravalaina 15 e/asm2, 1. vuosimaksu 4%, infl. 21 eteenpäin keskimäärin 2%/vuosi, korkokatto 3,74 % 12 1 peritty korko e/vuosi lyhennys e/vuosi p.omitettava korko Lainapääoma v. 29: 1342 e 8 6 4 2
Vuosimaksulaina 1996, vuokratontti, aravalaina 15 e/asm2, 1. vuosimaksu 4%, infl. 21 eteenpäin keskimäärin 2%/vuosi, korkokatto 3,74 %, pääomitus ylittäville koroille 14 korko e/vuosi lyhennys e/vuosi lainapääoma e/asm2 18 12 1 8 6 4 2 15 12 9 6 3
Uustuotannon vuosimaksulainojen vv. 1993-29 (maaliskuu) ja kotitalouksien uusien nostettujen asuntoluottojen korot 7, 6,5 6, 5,5 5, 4,5 4, 3,5 3, 2,5 2, 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2 21 22 23 24 25 26 27 28 29 lainavuosi 199-91 5,1 3,6 3,1 3,5 3, 3,7 3,6 3,7 5,2 5, 3,9 2, 1,8 2,5 3,4 3,74 3,74 lainavuosi 1992 6,1 4,6 4,1 4,5 4, 4,7 4,6 4,7 6,2 6, 4,35 2,45 2,25 2,95 3,74 3,74 3,74 lainavuosi 1993-95 5, 4,5 4,45 4,4 5,1 5, 5,1 6,6 6,4 4,35 2,45 2,25 2,95 3,74 3,74 3,74 lainavuosi 1995-1999 4,65 4,6 5,3 5,2 5,3 6,8 6,6 4,35 2,45 2,25 2,95 3,74 3,74 3,74 lainavuosi 2-1 4,9 6,4 6,2 4,35 2,45 2,25 2,95 3,74 3,74 3,74 lainavuosi 22-5,45 4,35 2,45 2,25 2,95 3,74 3,74 3,74 kotital. uudet lainat 6,95 5,64 5,61 4,67 5,4 5,99 4,74 3,49 2,99 3,8 3,46 4,5 4,85 3,5
ARA vuokra-asuntojen uustuotannon 1. vuosimaksut ja niiden vuotuiset tarkistukset 6 vuosimaksun tark.% 1.vuosimaksu, % lainasta 5 4 3 2 1 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2 21 22 23 24 25 26 27 28 29 vuosimaksun tark.% 5, 3,6 2,1 1,6 1,55 1,5 2,2 2,1 2,2 3,7 3,5 2,4,5,3 1, 1,9 2,6 4,4 1.vuosimaksu, % lainasta 4,5 4,65 5, 5, 4, 4, 4, 4, 4, 3,8 3,8 3,8 3,7 3,7 3,7 3,7 3,7
Valtion asuntorahaston rahavirtoja 27 28 milj. e milj. e Korkotuotot 333 355 Lyhennykset 249 257 Ylimäär. lyhennykset 58 13 Korot+ lyhennykset 64 625 Korkotuki -42-5 Avustukset -89-1 Viimeinen Fennica-velka -335 Siirto TMA:oon -117-12 Rahoitusmenot -583-27 Rahoitusylijäämä 57 355 Lainapääoma 9558 9337 Korkotuotot/lainapääoma 3,5 % 3,8 %
Vuosimaksulainojen tulot eri keskim. infl. vaihtoehdoilla 8 75 7 65 milj. e/vuosi 2%v 1,5%v 1%v 6 55 5 e9 e1 e11 e12 e13 e14 e15 e16 e17 e18 e19 e2 e21 e22 e23 e24 e25
Vuosimaksulainat Lainojen kesto ulottuu keskimäärin noin 3-35 vuodelle eli 9-luvun alussa myönnetyt lainat päättyvät 22- luvun alussa ja 9-luvun loppupuolella myönnetyt. 23- luvulla riippuen inflaation kehityksestä, vuosimaksusysteemi on valtiolle edullinen, se on täysin indeksisidonnainen, mikä toisin perin merkitsee myös lainapääoman täyttä indeksisidonnaisuutta, koron sitominen valtion viitekorkoon ja omavastuun pitäminen 3,4 %:ssa sekä kattokoron määrääminen merkitsevät sitä, että lainalyhennykset kertyvät jatkossa entistä paremmin. Lyhennykset ovat kuitenkin hyvin takapainoisia, mikä voi olla rajoittamassa talojen hyvää kunnossapitoa
Aravalainojen konvertointi Vanhoja vuokra-aravalainoja, so. ennen vuotta 199 myönnettyjä, on konvertoitu runsaasti pankkilainoiksi; näiden lainojen kanta lienee enää reilusti alle miljardi euroa, joten vuokratalojen (ml. asumisoikeusasunnot) vuosimaksulainat kattavat rahaston kannasta varmaan yli 9 %. Vanhojen aravalainojen konvertointi on tapahtunut pääosin kiinteistöpantilla, mutta kuntayhtiöissä yleensä kunnan takauksella, vuoden 29 alusta alkaen voi saada valtion takauksen, kun konvertoi vanhan aravalainan. Kun vuosimaksulainojen korko on kohtuullinen, lukuun ottamatta perusparannus- ja asumisoikeuslainoja, konvertointi-into saattaa vähentyä, vaikka valtio tarvitsisi näitä saataviaan jatkossa kipeästi yleiskatteeksi, eräs vaihtoehto olisi avata konvertointi siten, että jäljellä oleva vuosimaksulainan pääoma muodostaa korkotukilainan 1. vuoden pääoman ja korotukea maksetaan nykyiseen tapaan. Pääomavuokraa korotettaisiin kuten vuosimaksulainassa. Tällöin näihin lainoihin tulisi myös valtion tukea jossain määrin. Jotta velalliset innostuisivat asiasta laajemmin, voitaisiin kohdekohtaiset rajoitukset lopettaa korkotuen lakattua. Tämä järjestely lyhentäisi korkotuen noin vajaaseen 2 vuoteen, konvertointi voisi olla määrältään 5-7 mrd. euroa; valtion asuntorahaston rahoitustulot jäljellä jäävästäkin lainakannasta riittävät hyvin lisääntyvien korkotukien maksuun ja pitkälle vuosittain noin 5 uuden vuokra-asunnon tuotannon korkotukeen sekä nykytasoisiin rahastosta maksettaviin avustuksiin. Valtio saisi omia saataviaan avoimesti ja nopeasti ilman vippaskonsteja ja voisi korvata ulkoista lainanottoaan tältä osin.
Käyttö- ja luovutusrajoitukset (1) nykyiset asuntokohteiden käyttö- ja luovutusrajoitukset silloin, kun valtion tukea vuokra-asumiseen on olemassa, vaikuttavat perustellulta. Sen sijaan muihin rajoituksiin voi suhtautua melko kriittisesti. Näillä tarkoitan yleishyödyllisten yhteisöjen talouden ja tuloksen käytön rajoituksia. Lainsäädännön mukaan yleishyödyllisen yhteisön on jätettävä taloudellinen tulos yhtiöön lukuun ottamatta korvausta omalle pääomalle. Tämä siinäkin tapauksessa, jolloin lainoituskohteen käyttöja luovutusrajoitukset ovat poistuneet. Oma pääoma on näissä yhteisöissä puolestaan ainakin periaatteessa valtion tukemien kohteiden yhteenlaskettu alkuperäinen oma pääoma. Tämä pääoma on märäntynyt vuosien saatossa ja näin ollen myös siitä saatava korvaus, tällainen asetelma on johtanut moniin vaikeuksiin mm. pääoman hankinnassa. Esimerkiksi suurin osa kunnista ei enää panosta omistamiin yhtiöihinsä, vaan edellyttää niiden hankkivan uustuotantoon tarvittavat omat varat omilla tuotoillaan. Yksityisen puolen yhtiöiden on kerättävä omat varansa osakeanneilla tai pääomalainoilla, joille on maksettava osingot tai korot. Yleishyödyllisten yhteisöjen vakuusasemaa rajoittaa yhtiöihin kohdistuvat rajoitukset, ei niinkään kohdekohtaiset, rahoitusaseman parantamiseksi ja tulevien korjausten varalle on ryhdytty keräämään omakustannusvuokran ylittävillä ylimääräisillä vuokrilla useimmissa yhteisöissä tulevia korjauksia varten asuintalovarauksen nimellä kulkevaa tulosta, johon verottaja antaa verovapauden silloin kun se puretaan korjauksiin. Nämä varaukset ovat nykyään melko mittavia ja ne on tehty 95 prosenttisesti yleishyödyllisissä vuokrataloyhteisöissä. Vuonna 21 asuintalovarausten määrä oli yhteensä 355 milj. euroa ja vuonna 26 yhteensä 63 miljoonaa euroa. Viime mainittu summa oli kaikkien ARA vuokra-asuntojen vuokrasummasta noin 25%. Eräissä yhteisöissä varausten summa kattaa yli puolet vuosittain perittävien vuokrien määristä. Vuokria valvovat viranomaiset ovat hyväksyneet em. menettelyn aravalain mukaisen vuokrien omakustannusperiaatteen osaksi
Käyttö- ja luovutusrajoitukset (2) vuokra-asuntojen kohtuuhintaisuuden ja omakustannusperiaatteen lähtökohdasta käsin olisi täysin riittävää, jos rajoitukset koskisivat vain lainoitus/korkotukikohteen käyttöä ja luovutusta. Kaikki muut rajoitukset johtavat ennemmin tai myöhemmin vääristymiin eikä yhteisöjen talouden ja tuloksen käytön sääntely taida oikein istua nykyaikaan, missä edes valtiolla ei enää ole nolla-rahaa puhumattakaan muista tahoista. Huono esimerkki siitä, mihin on jouduttu on se, että monet kunnat suunnittelevat koko ARA kantansa myyntiä ja monet ovat sen jo tehneet. Jos näistä yhtiöistä ei saada kuin märäntyneen oman pääoman tuotto, se ei paljoa auta, mikäli siirrytään kokonaan vain kohdekohtaisiin rajoituksiin, jouduttaneen vuokranmäärityksen valvontaa varmaankin tarkastelemaan uudelleen omakustannusperiaatteen näkökulmasta samoin kuin kertyneiden asuintalovarausten purkuvapauteen liittyviä asioita. Ylimääräisiä, korjauksia varten kerättyjen vuokrien ylimääräiset tulothan näkyvät asuintalovarauksena (eli edellisten vuosien voittoina) ja varausten purku voi tapahtua ilman veroseuraamusta vain korjauksiin käytettynä. Varausta voidaan käsitykseni mukaan purkaa myös näyttämällä se tilinpäätöksessä voittona ja maksamalla siitä verot.
Vuokratasoja eräissä kaupungeissa 28/1/1 vuokran erotus vapaarahoitteisen ja aravaneliö- /M2/KK: HELSINKI 3,99 KUOPIO 1,86 TAMPERE 1,61 OULU 1,5 JOENSUU 1,47 VANTAA 1,44 KOTKA 1,44 JYVÄSKYLÄ 1,43 ESPOO 1,36 LAHTI 1,32 RAUMA 1,32 PORVOO 1,29 KAUNIAINEN 1,14 KOUVOLA 1,13 ROVANIEMI 1,9 LAPPEENRANTA 1,5 HYVINKÄÄ,98 LOHJA,94 IMATRA,83 MIKKELI,8 JÄRVENPÄÄ,79 VALKEAKOSKI,78 SALO,75 RAAHE,68 TURKU,66 HÄMEENLINNA,62 SEINÄJOKI,62 PORI,55 VARKAUS,47 KERAVA,46 NAANTALI,45 KEMI,43 VAASA,42 KOKKOLA,32 RIIHIMÄKI,23 RAISIO,15 FORSSA,15 TUUSULA,14 VIHTI,8 NURMIJÄRVI -,2 UUSIKAUPUNKI -,3