Tavoitteena on luoda Hippoksen alueesta kansainvälisesti ja valtakunnallisesti merkittävä monipuolisen liikunnan, liikuntatutkimuksen ja -kehityksen, kilpaurheilun ja hyvinvointipalvelujen keskus, niihin liittyvine tukitoimintoineen
HIPPOS KEHITYSTYÖN LÄHTÖTILANNE Yhteiskunta ei rahoita enää liikuntaa, liikuntatiloja, urheilua, ammattilaisurheilua. Perinteinen toimintamalli jossa kaupunki omistaa kiinteistöt, peruskorjaa ja rakentaa uusia, ei ole enää mahdollista. Rahaa ei yksinkertaisesti ole, kaikesta leikataan. Hippos on tunnettu, monipuolinen liikunnan ja urheilun keskittymä huolimatta siitä että nyt alueen päänäyttämönä ovat autot ja pysäköintialueet, tulevaisuudessa liikunta ja urheilutoiminta. Alueen kiinteistöjen korjausvelka on kasvanut ja osa rakennuksista on jo edullisempi purkaa ja rakentaa uusi, kuin peruskorjata.
HIPPOS SELVITYKSEEN SISÄLTYVÄ ALUE JA TOIMIJAT
TAVOITE NYT TEHDYN SELVITYSTYÖN TAVOITTEENA ON OLLUT MM... Määrittää kehitettävälle alueelle parhaiten soveltuvat toiminnot ja kokonaiskonsepti, joista rakentuu tilojen, käyttäjien asiakaskokemuksen, vuokralaisten, sijoittajien ja kaupungin kannattavuuden näkökulmasta paras hybridikokonaisuus Tuottaa konseptin mukaisen kiinteistökannan investointi- ja kassavirta-analyysit ja yhtiörakenne Luoda alustava kiinnostus hankkeelle sijoittajien keskuudessa varsinaisten investointineuvottelujen käynnistämiselle HIPPOS HANKKEEN KOKONAISTAVOITTEENA ON Kehittää Hippoksen alueesta ensiluokkainen liikunta- ja hyvinvointitoimintojen keskittymä Jyväskylään toimintaa tukevan infrastruktuurin avulla Toteuttaa Suomen kiinnostavin, halutuin ja tunnetuin liikunnan, urheilun- ja ammattilaisurheilun keskittymä Tarjota kokonaisvaltainen liikunnan ja urheilun alusta ja yhteisö Hippoksen alueen toimijoille, käyttäjille ja asukkaille Luoda Jyväskylään työpaikkoja, kilpailukykyä, tunnettuutta, vetovoimaa, viihtyvyyttä, elämäniloa sekä tuloja
HIPPOKSEN ALUEELLE MUODOSTUVA HYBRIDIKONSEPTI MIKÄ ON TARVE, MITEN SE RATKAISTAAN, MINKÄ ARVON SE TUOTTAA? Mitä palveluja käyttäjä Jyväskylältä kaipaa? Mitä palveluja HIPPOS voi nykyisellään tarjota? Mitä palveluja HIPPOS voi uuden kiinteistökonseptin kautta tarjota? Paljonko käyttäjä on niistä valmis maksamaan? Ketkä toimijat voivat haluttuja palveluja tarjota? Millaisia tiloja palveluiden tuottamiseen tarvitaan? Millaista kassavirtaa se palvelun tarjoajalle eli vuokralaiselle tuottaa? Paljonko kassavirrasta voidaan maksaa vuokraa? Kohtaako vuokra kiinteistön rakennuttamisen kustannuksen? Paljonko vuokrakassavirta ja kiinteistön kustannus mahdollistaa sijoittajalle tuottoa? Mikä on kaupungin rooli HIPPOS hankkeessa? Miten kaupunki voi HIPPOSTA hyödyntää kaupungin vetovoimatekijöiden kasvattajana?
HIPPOS HYBRIDIKIINTEISTÖ KÄYNTIKERTOINA Nykyinen 1,6 Miljoonaa käyntikertaa tuplataan viidessä vuodessa (Esport liikuntakeskus Espoossa kerää vuosittain 2,3 miljoonaa kävijää, joista 80 % tulee alle 8 km säteeltä) Liiketilojen, PT-kaupan ja hotellien kävijämäärä on 1-2 miljoonaa KOULUTUS TUTKIMUS ASUMINEN X Milj. LIIKUNTA KILPAURHEILU 3-4 Milj. 4-6 Milj. LIIKETILAT MAJOITUS 2-3 Milj. Tapahtuma-areenan käyntikertoja on 0,4-0,5 miljoonaa TUKITOIMET Pysäköinti jne..
HIPPOS HYVINVOINTIA KAIKILLE Hyödyllistä tietoa hyvinvoinnista ja suorituskyvystä asukkaille, kuntoilijoille sekä huippuurheilijoille Ainutlaatuinen hyvinvoinnin ja liikunnan tutkimus-, testaus- ja kehittämisympäristö Kohderyhmänä asukkaat, alueella vierailevat, kuntoliikkujat sekä kilpa- ja huippu-urheilijat Arkiliikkujan sekä huippu-urheilijan tarpeisiin sopivat ratkaisut hyvinvointiteknologian avulla Hipposhallista taidon kehittämiseen soveltuva mittauskeskus Liikuntalaboratorion uusi sijainti Vivecassa Palloilu- sekä monitoimiareenan rakentamisessa otetaan huomioon tutkimuksen ja pelianalyysin tekemisen vaatimukset (esim. kamerajärjestelmät) Liikuntapuisto houkuttelee liikkumaan Köyhälammen alue muodostaa avoimen ja monipuolisen liikuntapuiston Liikuntapuistosta arkiliikkujan omatoiminen kunnon mittausympäristö Smart Park Puiston liikuntalaitteet ja välineet vapaasti kaikkien käytettävissä Kehittämisyhteistyö laite- ja välinetoimittajien kanssa
HIPPOS TUTKIMUKSESTA KÄYTÄNTÖÖN LIKESin tutkimus tuottaa tietoa lasten, nuorten ja nuorten keski-ikäisten liikunnan edistämisen tueksi. Erityisesti kohderyhmänä ovat vähän liikkuvat.tutkimuksissa selvitetään liikuntaaktiivisuuteen vaikuttavia tekijöitä, liikuntainterventioiden vaikutuksia eri ryhmissä ja liikunnan vaikutuksia terveyteen ja hyvinvointiin elämänkulun eri vaiheissa. Näihin liittyen arvioidaan myös eri väestöryhmien fyysisen aktiivisuuden tilaa objektiivisin mittauksin ja selvitetään mittausmenetelmien luotettavuutta KIHU johtaa Suomen Olympiakomitean Huippu-urheiluyksikön Osaamisohjelmaa vastaten suomalaisen huippu-urheilun T&K-toiminnan sekä valmennusosaamisen kehittämisestä ja toteutuksesta urheilijan polulla Keski-Suomen Urheiluakatemia tarjoaa urheilijalle kokonaisvaltaisen palvelun, johon kuuluu huippu-urheilun ja opiskelun yhdistämisen lisäksi hyvät harjoitteluolosuhteet, tukipalvelut sekä valmennus opiskelupaikkakunnalla. Akatemia toimii yhteistyössä sekä alueen oppilaitosten että seurojen ja lajiliittojen kanssa. Akatemia yhdistää oppilaitosten antaman opetuksen ja lajiliittojen ja seurojen tarjoaman valmennuksen tarjoamalla urheilijalle kokonaisvaltaisen ja toimivan ratkaisun yhdistää huppu-urheilu ja opiskelu Keski-Suomen Liikunta ry:n toiminta-ajatuksena on keskisuomalaisten hyvinvoinnin tukeminen liikunnan ja urheilun avulla.toteutamme koulutus- ja kehittämispalveluja urheiluseuroille sekä muille liikuntaa järjestäville tahoille. Tuotamme myös liikuntatapahtumia
ALUEEN NYKYINEN KIINTEISTÖKANTA Monitoimihalli, 7 900 k-m2 Yli 80% korjausaste Kiinteistön purkaminen Hipposhalli, 22 000 k-m2 50% korjausaste Liikuntatiloiksi Jäähalli (Synergia-arena), 11 000 k-m2 Hyväkuntoinen, 50% korjausaste käyttötarkoituksen muutoksesta johtuen Liikuntatiloiksi Viveca-rakennus, 7 600 k-m2 Hyväkuntoinen, 10% korjausaste muutostarpeista johtuen Toimisto ja laboratoriotiloiksi Liikuntalaboratorio, 2 600 k-m2 Yli 85% korjausaste Kiinteistön purkaminen Uimahalli, Aalto Alvari, 12 000 k-m2 Käyttö ennallaan, mahdolliset Spa toiminnot
HIPPOSHALLI, UUSI KÄYTTÖ Tilat n. 22 000 k-m2 Yläkerrassa sisäyleisurheilutoiminnot kuten nyt Alakerrassa nykyisten harjoitusjääkaukaloiden tilalla jaettuja harjoittelualueita sisälajeille Toiminnot Yleisurheilulajit Palloilulajit: salibandy, futsal, Kamppailulajit Liikuntalaboratorion testitiloja Uudet lajit, esim. Roller Derby jne.
JÄÄHALLI (SYNERGIA-ARENA), UUSI KÄYTTÖ Tilat Tilat lisääntyvät n.6 000 8 000 k-m2 (yhteensä 17 000-19 000 k-m2) rakennukseen rakennettavan välipohjan ansiosta Yläkerta n. 6m, alakerta n. 3m korkeaa tilaa Jäädyttämisen talotekniikka puretaan Muutetaan liikuntakäyttöön, Esport Center Katsomotilat jää n. 2000-2500 katsojalle (vrt. Nyk. Monitoimitalon palloiluhalli) Toiminnot Koripallo Sulkapallo Squash Voimistelu Lentopallo Kuntosali Ryhmäliikuntatilat Olemassa olevat toimistotilat Uudet kaupalliset liikuntapalvelut ja tilat, lasten aktiviteettipuisto, kiipeilyseinä yms.
VIVECA, UUSI KÄYTTÖ Tilat n. 7 600 k-m2 Toimistotoimintojen keskittäminen Liikuntalaboratorion tilat Uutta toimistotilaa ei rakennettaisi alueelle Toiminnot Alueen toimistotilan käyttäjät, yritykset ja muut toimijat keskitetään Vivecaan Tutkimus- ja koulutustilat Keskitetyt laboratoriotoiminnot Tukitoimintoja
UUDISRAKENTAMINEN MONITOIMIAREENA JA LIIKETILAT Yhteensä n. 40 000-50 000 k-m2 Tilat Jääkiekko/tapahtuma-areena, 7000 katsojaa, 24 500 k-m2 Jalkapalloareena 9 000 k-m2 Harjoituskaukalot, jäälajit 5 000 k-m2 Kauppakeskus/liiketilat, ravintolamaailma 6 000-7 000k-m2 Pt-kauppa 1500k-m2 Toiminnot Jalkapallo Jäälajit: jääkiekko, taitoluistelu ja muu jääurheilu Tapahtumat Ravintolapalvelut Liiketilat
UUDISRAKENTAMINEN HOTELLITOIMINNOT yht. n. 8 000-10 000 k-m2 1 hotelli, 2 eri tasoista majoitusvaihtoehtoa Standard tason hotelli n. 5000 k-m2 Edullisempi, urheilijoiden, seurojen, leirikoulujen majoitus n. 3000 k-m2 ASUMINEN Kovan rahan-, vuokra-, opiskelija- ja palveluasunnot PYSÄKÖINTI n. 2 600 (laajennettavissa 3 300 ap)
HIPPOS VIHERALUEET
ALUESUUNNITELMA SISÄLTÄEN ENINTÄÄN 30 000 KM2 ASUNTORAKENNUSOIKEUTTA Asuntorakennus sijoitettu tenniskenttien maa-alueelle sekä monitoimiareenan lounaispäätyyn Viheralue sekä lammen ympäristö jää kokonaisuudessaan puistoksi Lisärakennusoikeudelle varaus pesäpallostadionin paikalla
AUTOPAIKOITUS 2600 (3 300 PAIKKAA) Pysäköinti sijoitettu maan alle, maantasoon, kansien päälle Autopaikkoja kokonaisuudessaan maanalainen rakentaminen mukaan lukien yhteensä 2600 ( laajennettavissa 3300 paikkaan) Rakennettavissa vaiheittain Pysäköinti pääsääntöisesti maksullista Arkisin alueen yritykset Vuoropysäköinti Kevyen liikenteen ja julkisen liikenteen aktivointi, merkittävä huomio bussikuljetusten paikoituksille Viheralue sekä lammen ympäristö jää kokonaisuudessaan puistoksi
HANKKEEN VAIHEET JA KESKEISET TAVOITTEET I Esiselvitys 2014 Esiselvitysvaiheen aikana selvitetään hankkeen kaavoituksen ja toiminnan reunaehdot Laaditaan kuvaus kokonaiskonseptista ja kumppanuuksista Rakennushankkeen toimintakonseptin, kokonaisalan, taloudellisen näkymän ja aikataulutavoitteiden määritys Hankesuunnittelu ja kaavoitus 2015-2017 Hankesuunnitteluvaiheen tavoitteena on solmia kumppanuussopimukset, laatia luonnossuunnitelmat koko alueesta, allekirjoittaa sitovat investointisopimukset sekä tuottaa kaikki tarvittava lähtötietomateriaali suunnittelu- ja kaavoitusvaiheen toteutusta varten Liiketoimintasuunnitelman laatiminen ja operaattorikartoitus, käyttäjäkohtaiset vuokrasopimukset Tavoitteena asemakaavan vahvistaminen Kaavoituksen edistämiseen tarvittavien selvitysten ja suunnittelutehtävien suorittaminen Pääinvestointivaiheen liiketoimintasuunnitelman laatiminen ja esisopimukset pääoperaattoreiden kanssa (vähintään 2/3 vuokrakassavirrasta) Suunnittelu ja Rakentaminen 2017-2020 Rahoitusvastuu siirtyy pääinvestorille/investoreille Rakennussuunnittelu ja urakoitsijoiden kilpailuttaminen Muiden operaattorisopimusten laatiminen Hankkeen kaupallistaminen; myynti- ja markkinointityön käynnistys (asunnot RS-kohteena, tapahtuma- ja tilakauppa) Management yhtiön toiminnan käynnistäminen Toiminta 2020- Liiketoimintojen käynnistäminen, vuokrakassavirtojen käynnistäminen Management yhtiön roolin korostuminen Kaupungin jättäytyminen hankkeen passiiviseksi omistajaksi
JYVÄSKYLÄN KAUPUNGIN ROOLI Kaupungin rooli on keskeinen. Ilman kaupungin merkittävää investointia hankkeeseen ja etenkin sen kehitysvaiheeseen, ovat hankkeen etenemismahdollisuudet heikohkot nykyisessä, erittäin haastavassa taloudellisessa tilanteessa. Samanaikaisesti rakentamisen kustannukset ovat edellisestä johtuen alhaiset. Kaupungin tulee kaavoittaa konseptin tavoitteet huomioon ottaen, osallistua kehitys- ja rakennusvaiheeseen sekä jäädä hankkeen vähemmistöosakkaaksi. Kaupungin ei tule olla vetovastuussa hankkeen kehitys- eikä liiketoimintayhtiön toiminnasta. KAUPUNGIN TULEE TUKEA HANKETTA TALOUDELLISESTI VÄHINTÄÄN OMISTAMIENSA KIINTEISTÖJEN KORJAUSVELAN MÄÄRÄN SUURUUDELLA, KOHTUULLISELLA RAKENNUSOIKEUDEN HINNOITTELULLA JA TOIMINNAN AIKAISELLA PALVELUJEN OSTAMISELLA. ILMAN KAUPUNGIN TALOUDELLISESTA INVESTOINTIA HANKE TUSKIN TOTEUTUU.
JYVÄSKYLÄN KAUPUNGIN INVESTOINTI Kaupungin omistamien kiinteistöjen korjausvelka on mittava. Vaihtoehtoina on joko korjata vanhat tai toteuttaa kokonaisuudessaan uusi kokonaiskonsepti. Mikäli vanhat kiinteistöt korjataan kaupungin toimesta, käyttäjämäärät eivät kasva, alue ei kehity ja kustannusvastuut jäävät edelleen kaupungille. Kaupunki lla ei ole enää taloudellista mahdollisuutta vastikkeetta tuottaa liikuntapalveluja. Nykyinen korjausvelka: Monitoimihalli Hipposhalli, yläpohjarakenteet Hipposhalli, sisäpuoliset korj. Pysäköinti, pintarak.korj. Yhteensä 23-25 Meur Hankkeen oman pääoman kokonaistarve on noin 140 Meur (Vieraan pääoman kuten pankin, tms rahoituslaitoksen osuus on noin 50%) Kaupungin osuus omasta pääomasta tulee olla noin 20% eli 25 30 Meur Kaupungin tavoitteena on toteuttaa uusi Hipposkonsepti kutakuinkin korjausvelkaa vastaavalla summalla Kaupunki vastaa Hippoksen alueen kunnallistekniikan ja teiden rakentamisesta kokonaisuudessaan sekä ostaa toiminnan aikaisia palveluja eri käyttötarkoituksiin.
VAIKUTUS JYVÄSKYLÄN TALOUSALUEELLE Taloudellinen toimintaympäristö Hanke luo merkittäviä mahdollisuuksia Jyväskylän alueen kehitykseen usein eri tavoin. Rakentamisen aikaiset vaikutukset Arvio rakentamisvaiheen työllistämisvaikutuksista vuosina 2017-2019 on n. 1940 htv. Verotuloja kunnalle 17,5 Meur ja valtiolle 22 Meur. Toiminnan aikaiset vuosittaiset vaikutukset Kokonaishankkeen valmistuttua arvioidaan alueella olevan n. 630 työpaikkaa, joista n. puolet uusia. Verotuloja kunnalle 6,5 Meur ja valtiolle 12,8 Meur. Laadulliset vaikutukset Hanke tuottaa myös merkittävän määrän laadullisia vaikutuksia. Näitä arvioidaan olevan mm. uusien urheiluun- ja hyvinvointiin kytkeytyvien liiketoimintojen kuten myös muiden kuntalaisia ja lähialueiden asukkaita palvelevien kaupallisten toimintojen houkutteleminen alueelle, lisääntyvät investoinnit, julkisen liikenteen parantuminen sekä kuntalaisten liikunta- ja vapaa-ajanvietto-mahdollisuuksien määrällinen ja laadullinen parantuminen. Lisäksi hanke luo Jyväskylän ja Hippoksen alueelle vetovoimaisuutta, asiakas- ja kassavirtaa myös muualta Suomesta sekä kansainvälisesti.
Salibandy Koripallo Futsal Lentopallo
HANKESUUNNITTELU-VAIHE I Hankesuunnittelu ja kaavoitus 2015-2017 Kaupungin johdolla ja rahoittamana Kustannusarvio 1,5 Meur Keskeiset tehtävät: Liiketoimintasuunnitelman laadinta Kiinteistöjen käyttäjäsopimukset, esisopimukset vuokralaisista ARK luonnossuunnittelu L1-L2 taso Rakennuspaikan olosuhteiden selvitys Sijoitusmuistion laadinta Kiinteistösijoittajaneuvottelut ja sijoitussopimukset Yhtiöstruktuurin suunnittelu ja perustaminen Hippos Management yhtiön toimintamallin suunnittelu
HANKKEEN KESKEISET LUVUT ARVIONA Saneerattava pinta-ala 42 000 m 2 Uudisrakentamisen pinta-ala 87 000 m 2 Purettava pinta-ala 11 000 m 2 Pysäköintipaikat 2400 kpl Alueen kokonaisinvestointi 270 Meur Arvio rakennusoikeusmaksusta kaupungille 10 Meur Sijoittajien riskipääoma kokonaisuudessaan 135 Meur Vieras pääoma, laina ja RS-laina kokonaisuudessaan 137 Meur Asuntoja yhteensä (495 kpl, 8 % vuosituotannosta 5 v. jaksotuksella) 25 000 h-m2 Asuntojen kokonaismyyntihinta 95 Meur Rakentamisen ajan työllisyysvaikutus 1800-2000 hlö-tv Työpaikat, liikuntapalvelut (uusia työpaikkoja 50 %) 300 Työpaikat, kaupalliset palvelut (uusia työpaikkoja 100 %) 350 Kok. vuokra-kassavirta valmiissa kohteessa, vuosi 1 16 Meur Tuottovaatimus riskipääomalle 6,5-7,5 % Rakentamisen hinta keskiarvo, uudis ja saneeraus 1 925 eur / m 2 Alueen käyttäjämäärien/käyntikertojen kasvu 1,6 M -> 4-6 M/a.
Tekijä: Lassi Välisalo / Ilkka Kilpimaa / GSP Group Oy Päivitetty: 12.12.2014 Tekijä ja GSP Group Oy omistaa kaikki oikeudet laskelmaan eikä sitä saa käyttää tai kopioida ilman lupaa. HIPPOS Sports & Research Center YHTEENVETO Kohteet ja niiden kassavirrat HANKKEEN ALOITUS RISKIVARAUS DISKONTTOKORKO Vuosiluku Kuukausi Vuosi Korko% Kustannuksille % % 2015 1 2019 2,50 % 7 % 6,50 % RAKENNUSOSA ALKUTUOTTOVAATIMUS Nimi Hyöty-m2 % /m2 VP % VP /m2 % /v % Hoitovastike Yhteensä Jääkiekko- ja monitoimiareena 24 500 12 % 2 354 57 673 000 50 % 28 836 500 2 448 7,00 % 4 199 144 32 % 2,50 4 934 144 Kauppakeskus/liiketilat 3 500 2 % 2 354 8 239 000 50 % 4 119 500 2 448 7,00 % 599 878 5 % 3,00 725 878 Hipposhalli 22 000 11 % 535 11 770 000 50 % 5 885 000 629 7,00 % 969 400 7 % 2,00 1 497 400 Viveca toimistot 7 600 4 % 1 163 8 838 200 50 % 4 419 100 1 257 7,00 % 668 938 5 % 3,00 942 538 Asunnot 30 000 15 % 2 247 67 410 000 71 % 47 613 625 2 641 7,00 % 0 0 % 0,00 0 Parkkitilat 60 000 30 % 471 28 248 000 50 % 14 124 000 565 5,00 % 1 695 841 13 % 1,00 2 415 841 Hotelli 5 000 2 % 2 568 12 840 000 50 % 6 420 000 2 662 7,00 % 931 868 7 % 3,00 1 111 868 Ravintolat 3 000 1 % 2 568 7 704 000 50 % 3 852 000 2 662 6,00 % 479 246 4 % 3,00 587 246 Urheilijahotelli 3 000 1 % 2 140 6 420 000 50 % 3 210 000 2 234 7,00 % 469 241 4 % 3,00 577 241 Jalkapallo-areena 2 9 000 4 % 1 284 11 556 000 50 % 5 778 000 1 378 7,00 % 868 443 7 % 2,00 1 084 443 Päivittäistavarakauppa 1 500 1 % 1 926 2 889 000 50 % 1 444 500 2 020 7,00 % 212 150 2 % 3,00 266 150 Uimahalli 12 000 6 % 0 0 0 % 0 94 7,00 % 79 364 1 % 0,00 79 364 Vanha jäähalli 12 000 6 % 1 284 15 408 000 50 % 7 704 000 1 378 7,00 % 1 157 924 9 % 2,00 1 445 924 Vuokrattavat varastotilat 3 000 1 % 1 070 3 210 000 50 % 1 605 000 1 164 7,00 % 244 541 2 % 1,50 298 541 Tekniset tilat ja käytävät (ei vuokrattavat) 5 000 2 % 1 391 6 955 000 50 % 3 477 500 1 485 7,00 % 519 918 4 % 2,00 639 918 Yhteensä / keskiarvo 201 100 100 % 1 239 249 160 200 56 % 138 488 725 1 378 6,62 % 13 095 894 100 % 16 606 494 Kassavirrat Kassavirrat, kaikki kohteet Vuosi 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 Tulot 0 0 37 495 730 45 828 114 28 641 480 17 099 292 17 468 086 17 847 006 18 172 275 18 515 497 18 855 642 19 203 518 19 559 330 19 923 289 20 306 736 20 687 642 21 077 363 21 476 137 21 884 206 22 313 491 22 740 915 23 178 414 23 626 264 400 601 665 Toteutusvaihe 0 0 37 495 730 45 828 114 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Maanhankinta 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Kaavoitus ja suunnittelu 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Rakentaminen 0 0 37 495 730 45 828 114 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Asuntojen myyntitulot 0 0 16 069 598 19 640 620 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Asunnot 1 0 0 16 069 598 19 640 620 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 RS-laina 0 0 21 426 131 26 187 494 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Toiminta-aika 0 0 0 0 28 641 480 17 099 292 17 468 086 17 847 006 18 172 275 18 515 497 18 855 642 19 203 518 19 559 330 19 923 289 20 306 736 20 687 642 21 077 363 21 476 137 21 884 206 22 313 491 22 740 915 23 178 414 23 626 264 400 601 665 Jääkiekko- ja monitoimiareena 0 0 0 0 3 497 057 3 582 970 3 671 597 3 763 033 3 857 379 3 965 349 4 065 828 4 169 540 4 276 599 4 387 127 4 512 373 4 630 216 4 751 915 4 877 611 5 007 448 5 153 243 5 291 820 5 435 006 5 582 971 89 315 989 Kauppakeskus/liiketilat 0 0 0 0 882 000 899 640 917 633 935 985 954 705 973 799 993 275 1 013 141 1 033 404 1 054 072 1 075 153 1 096 656 1 118 589 1 140 961 1 163 780 1 187 056 1 210 797 1 235 013 1 259 713 20 007 845 Hipposhalli 0 0 0 0 1 848 000 1 884 960 1 922 659 1 961 112 2 000 335 2 040 341 2 081 148 2 122 771 2 165 227 2 208 531 2 252 702 2 297 756 2 343 711 2 390 585 2 438 397 2 487 165 2 536 908 2 587 646 2 639 399 41 921 198 Viveca toimistot 0 0 0 0 1 276 800 1 302 336 1 328 383 1 354 950 1 382 049 1 409 690 1 437 884 1 466 642 1 495 975 1 525 894 1 556 412 1 587 540 1 619 291 1 651 677 1 684 710 1 718 405 1 752 773 1 787 828 1 823 585 28 963 737 Asunnot 0 0 0 0 11 903 406 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Asuntojen myyntitulot 0 0 0 0 11 903 406 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Asuntojen vuokratulot 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Parkkitilat 0 0 0 0 3 579 840 3 608 539 3 637 598 3 667 022 3 696 818 3 726 993 3 757 552 3 788 502 3 819 850 3 851 604 3 883 769 3 916 353 3 949 363 3 982 807 4 016 692 4 051 025 4 085 816 4 121 071 4 156 799 88 787 142 Hotelli 0 0 0 0 1 110 476 1 159 561 1 208 599 1 259 933 1 285 132 1 310 834 1 337 051 1 363 792 1 391 068 1 418 889 1 447 267 1 476 212 1 505 737 1 535 851 1 566 568 1 597 900 1 629 858 1 662 455 1 695 704 26 513 371 Ravintolat 0 0 0 0 808 000 817 160 826 433 835 821 845 325 854 948 864 690 874 553 884 539 894 650 904 887 915 252 925 748 936 375 947 136 958 032 969 066 980 239 991 554 18 341 744 Urheilijahotelli 0 0 0 0 567 900 612 765 659 197 707 242 721 387 735 815 750 531 765 542 780 852 796 469 812 399 828 647 845 220 862 124 879 367 896 954 914 893 933 191 951 855 14 885 728 Jalkapallo-areena 2 0 0 0 0 1 080 000 1 101 600 1 123 632 1 146 105 1 169 027 1 192 407 1 216 255 1 240 581 1 265 392 1 290 700 1 316 514 1 342 844 1 369 701 1 397 095 1 425 037 1 453 538 1 482 609 1 512 261 1 542 506 24 499 402 Päivittäistavarakauppa 0 0 0 0 342 000 348 840 355 817 362 933 370 192 377 596 385 148 392 850 400 708 408 722 416 896 425 234 433 739 442 413 451 262 460 287 469 493 478 883 488 460 7 758 144 Uimahalli 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Vanha jäähalli 0 0 0 0 1 440 000 1 468 800 1 498 176 1 528 140 1 558 702 1 589 876 1 621 674 1 654 107 1 687 190 1 720 933 1 755 352 1 790 459 1 826 268 1 862 794 1 900 049 1 938 050 1 976 811 2 016 348 2 056 675 32 665 869 Vuokrattavat varastotilat 0 0 0 0 306 000 312 120 318 362 324 730 331 224 337 849 344 606 351 498 358 528 365 698 373 012 380 473 388 082 395 844 403 761 411 836 420 072 428 474 437 043 6 941 497 Tekniset tilat ja käytävät (ei vuokrattavat) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Menot -12 000 000-3 000 000-133 689 241-136 050 083-4 375 770-3 580 812-3 652 428-3 725 477-3 799 986-3 875 986-3 953 506-4 032 576-4 113 227-4 195 492-4 279 402-4 364 990-4 452 290-4 541 335-4 632 162-4 724 805-4 819 301-4 915 688-5 014 001-86 132 379 Toteutusvaihe -12 000 000-3 000 000-133 689 241-136 050 083 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Maanhankinta -9 000 000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Kustannukset -9 000 000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Lainojen korot 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Kaavoitus ja suunnittelu -3 000 000-3 000 000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Kustannukset -3 000 000-3 000 000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Lainojen korot 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Rakentaminen 0 0-133 689 241-136 050 083 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Rakentamiskustannukset 0 0-131 080 100-131 080 100 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Lainojen korot 0 0-2 609 141-3 184 472 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Maanvuokra 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Asuntojen markkinointi- ja myyntipalkkiot 0 0 0-1 785 511 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Toiminta-aika 0 0 0 0-4 375 770-3 580 812-3 652 428-3 725 477-3 799 986-3 875 986-3 953 506-4 032 576-4 113 227-4 195 492-4 279 402-4 364 990-4 452 290-4 541 335-4 632 162-4 724 805-4 819 301-4 915 688-5 014 001-86 132 379 Jääkiekko- ja monitoimiareena 0 0 0 0-735 000-749 700-764 694-779 988-795 588-811 499-827 729-844 284-861 170-878 393-895 961-913 880-932 158-950 801-969 817-989 213-1 008 997-1 029 177-1 049 761-16 673 204 Kauppakeskus/liiketilat 0 0 0 0-126 000-128 520-131 090-133 712-136 386-139 114-141 896-144 734-147 629-150 582-153 593-156 665-159 798-162 994-166 254-169 579-172 971-176 430-179 959-2 858 264 Hipposhalli 0 0 0 0-528 000-538 560-549 331-560 318-571 524-582 955-594 614-606 506-618 636-631 009-643 629-656 502-669 632-683 024-696 685-710 618-724 831-739 327-754 114-11 977 485 Viveca toimistot 0 0 0 0-273 600-279 072-284 653-290 347-296 153-302 077-308 118-314 280-320 566-326 977-333 517-340 187-346 991-353 931-361 009-368 230-375 594-383 106-390 768-6 206 515 Asunnot 0 0 0 0-865 170 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Myyntikustannukset 0 0 0 0-865 170 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Hoitokulut 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Parkkitilat 0 0 0 0-720 000-734 400-749 088-764 070-779 351-794 938-810 837-827 054-843 595-860 467-877 676-895 230-913 134-931 397-950 025-969 025-988 406-1 008 174-1 028 337-22 446 547 Hotelli 0 0 0 0-180 000-183 600-187 272-191 017-194 838-198 735-202 709-206 763-210 899-215 117-219 419-223 807-228 284-232 849-237 506-242 256-247 101-252 043-257 084-4 083 234 Ravintolat 0 0 0 0-108 000-110 160-112 363-114 610-116 903-119 241-121 626-124 058-126 539-129 070-131 651-134 284-136 970-139 710-142 504-145 354-148 261-151 226-154 251-2 832 041 Urheilijahotelli 0 0 0 0-108 000-110 160-112 363-114 610-116 903-119 241-121 626-124 058-126 539-129 070-131 651-134 284-136 970-139 710-142 504-145 354-148 261-151 226-154 251-2 449 940 Jalkapallo-areena 2 0 0 0 0-216 000-220 320-224 726-229 221-233 805-238 481-243 251-248 116-253 078-258 140-263 303-268 569-273 940-279 419-285 007-290 708-296 522-302 452-308 501-4 899 880 Päivittäistavarakauppa 0 0 0 0-54 000-55 080-56 182-57 305-58 451-59 620-60 813-62 029-63 270-64 535-65 826-67 142-68 485-69 855-71 252-72 677-74 130-75 613-77 125-1 224 970 Uimahalli 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Vanha jäähalli 0 0 0 0-288 000-293 760-299 635-305 628-311 740-317 975-324 335-330 821-337 438-344 187-351 070-358 092-365 254-372 559-380 010-387 610-395 362-403 270-411 335-6 533 174 Vuokrattavat varastotilat 0 0 0 0-54 000-55 080-56 182-57 305-58 451-59 620-60 813-62 029-63 270-64 535-65 826-67 142-68 485-69 855-71 252-72 677-74 130-75 613-77 125-1 224 970 Tekniset tilat ja käytävät (ei vuokrattavat) 0 0 0 0-120 000-122 400-124 848-127 345-129 892-132 490-135 139-137 842-140 599-143 411-146 279-149 205-152 189-155 233-158 337-161 504-164 734-168 029-171 390-2 722 156 Sijoitettava pääoma -267 988 725 14 500 000 205 875 100 Oma pääoma -129 500 000 Lainaosuus -138 488 725 RS-lainaa -47 613 625 Normaalia lainaa -90 875 100 Maksuerä/kuukausi -481 550-5 778 597-5 778 597-5 778 597-5 778 597-5 778 597-5 778 597-5 778 597-5 778 597-5 778 597-5 778 597-5 778 597-5 778 597-5 778 597-5 778 597-5 778 597-5 778 597-5 778 597-5 778 597-5 778 597-5 778 597 Vuotuinen kassavirta, 2 500 000-3 000 000 109 681 589-90 221 969 18 487 112 7 739 882 8 037 060 8 342 932 8 593 692 8 860 914 9 123 538 9 392 345 9 667 506 9 949 199 10 248 736 10 544 055 10 846 476 11 156 204 11 473 447 11 810 088 12 143 016 12 484 129 12 833 665 308 690 688 Vuotuinen kumulatiivinen kassavirta, 2 500 000-500 000 109 181 589 18 959 620 37 446 732 45 186 614 53 223 675 61 566 607 70 160 298 79 021 212 88 144 751 97 537 095 107 204 601 117 153 800 127 402 537 137 946 591 148 793 068 159 949 272 171 422 719 183 232 806 195 375 823 207 859 952 220 693 617 529 384 306 Vuotuinen kassavirta, diskontattu, 2 500 000-2 816 901 96 701 791-74 690 175 14 370 459 5 649 192 5 508 072 5 368 729 5 192 576 5 027 268 4 860 346 4 698 166 4 540 662 4 387 764 4 244 004 4 099 808 3 959 998 3 824 486 3 693 184 3 569 526 3 446 152 3 326 722 3 211 141 72 524 134 Vuotuinen diskontattu kumulatiivinen kassavirta, 2 500 000-316 901 96 384 890 21 694 715 36 065 174 41 714 365 47 222 437 52 591 166 57 783 742 62 811 010 67 671 357 72 369 523 76 910 184 81 297 948 85 541 952 89 641 760 93 601 758 97 426 244 101 119 429 104 688 955 108 135 107 111 461 829 114 672 969 187 197 103 Lainaa jäljellä rakentamisen jälkeen -102 778 506 josta RS-lainaa -11 903 406 Kun asunnot ovat myyty lainaa on jäljellä -87 368 380 Vuosi 2019 loppu ja kassassa on rahaa 37 446 732 Vuosi 2019 loppu. Asuntojen myyntitulot + pääomavuokrat + pääomabufferi. Tällöin hankkeen vuotuinen kassavirta ilman lainanmaksua on 13 227 474 Hankkeen ensimmäinen kokonainen toimintavuosi ilman asuntoja. jolloin hankkeen arvoksi alkutuottovaatimuksella ilman asuntoja tulee 199 904 321 Hankkeen tarvittava vuosivuokra alkutuottovaatimuksen perusteella on 13 095 894 Hankkeen todelliset kokonaiskustannukset 284 739 324 Tilanne, kun toiminta aloitetaan. Summaan laskettu mukaan mm. rakentamisvaiheessa tapahtuneet myynti- ja markkinointikustannukset, mutta ei toimintavaiheessa tulleita eo. kustannuksia. Sijoittajien riskipääoma 129 500 000 Kaupungin osuus vuokrasta, KOMPENSAATIO 4 200 000 Oman pääoman tuotto 6,5% pääomavuokravaateella, 1. vuosi 7,61 % Pankkilaina 90 875 100 Kaupungin tuottovaade 4 % 1 080 000 Oman pääoman tuotto nykykassavirroilla, 1. vuosi 8,78 % Kassa ( asuntojen myyntitulot ) -29 997 856 Kaupungin osuus sijoittajien riskipääomasta 27 000 000 HANKKEEN KOKONAISKUSTANNUS OP + VP - kassa 190 377 244 Oman pääoman tuotto 6,5% pääomavuokravaateella, 5. vuosi 9,23 % Korotettu inflaatiolla HIPPOKSEN PÄÄOMAVUOKRAN SUURUUS KAUPUNGIN KOMPENSAATION JÄLKEEN 8 174 521 Oman pääoman tuotto nykykassavirroilla, 5. vuosi 9,95 % Sijoittajien riskipääoma asuntojen myynnin jälkeen 99 502 144 HIPPOKSEN BRUTTOVUOKRAN SUURUUS KAUPUNGIN KOMPENSAATION JÄLKEEN 12 406 494 Kaupungin osuus sijoittajien riskipääomasta 27 000 000 Oman pääoman tuotto 6,5% pääomavuokravaateella, 10. vuosi 11,02 % Korotettu inflaatiolla Sijoittajien riskipääoma 72 502 144 Oman pääoman tuotto nykykassavirroilla, 10. vuosi 11,30 % Tuottovaatimus / pääomavuokravaade 6,50 % 12 374 521 Oman pääoman tuotto 6,5% pääomavuokravaateella, 15. vuosi 13,00 % Korotettu inflaatiolla 6,75 % 12 850 464 Oman pääoman tuotto nykykassavirroilla, 15. vuosi 12,73 % 7,00 % 13 326 407 7,25 % 13 802 350 7,50 % 14 278 293 7,75 % 14 754 236 59 987 769 TARVITTAVA PÄÄOMAVUOKRA 79 244 411 9 556 251 13 848 568 8 569 681 KUSTANNUKSET YHTEENSÄ (PL. M&M, HOITO, KOROT) 277 160 200 7 427 402 3 493 441 16 541 764 1 133 764 3 030 721 12 406 323 6 703 441 7 987 441 13 312 402 33 916 821 Saneeraus Uudiskohde Uudiskohde KOKO ONKO KOHDE UUDIS VAI SANEERAUS? Uudiskohde vai Saneeraus Uudiskohde Uudiskohde Saneeraus Saneeraus Uudiskohde Uudiskohde Saneeraus Uudiskohde Uudiskohde Uudiskohde Uudiskohde Uudiskohde TARVITTAVA BRUTTOVUOKRA RAHOITUS RAKENTAMISELLE SIJOITUKSEN HORISONTTI (15-25 VUOTTA) Vuotta (rakentamisen jälkeen) 20 TOIMINNAN ALOITUS 20 Lainan maturiteetti (vuotta) VIERAS PÄÄOMA RAKENNUS-/OSTOKUSTANNUS YHTEENSÄ 12 % 2 % 11 % 4 % 15 % 30 % 2 % 1 % 1 % 4 % 1 % 6 % 6 % 1 % 2 % TOIMINTOJEN PINTA-ALAJAKAUMA Jääkiekko- ja monitoimiareena Kauppakeskus/liiketilat Hipposhalli Viveca toimistot Asunnot Parkkitilat Hotelli Ravintolat Urheilijahotelli Jalkapallo-areena 2 Päivittäistavarakauppa Uimahalli Vanha jäähalli Vuokrattavat varastotilat Tekniset tilat ja käytävät (ei vuokrattavat)