ISSN 1237-1288 Lisätiedot: Hannu Ahola 0400 996 067 Asuntomarkkinakatsaus 1/2013 31.1.2013 Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus (ARA) kerää ja analysoi asuntomarkkinoita ja rakentamista koskevia tietoja sekä tekee niihin liittyviä selvityksiä. Selvityksen tiedot perustuvat ARAn kunnilta keräämiin asuntomarkkinatietoihin, Kelan yleisen asumistuensaajien tilastoon (tammikuu 2013) ja Tilastokeskuksen asumisen tilastoihin. Asuntomarkkinakatsaus 1/2013 käsittelee pääkaupunkiseudun vuokra-asuntomarkkinatilannetta vuoden 2012 lopulla ja vuoden 2013 alussa.
1 ARA-ASUNTOJEN HAKIJAMÄÄRÄ ENNÄTYSLUVUISSA Haettavana olleiden ARA-vuokra-asuntojen asuntojen määrä kasvoi pääkaupunkiseudulla 1 900 asunnolla (15,3 %) vuoden 2012 aikana. Niistä oli uusia asuntoja 1 400, mikä vastasi 10 % kaikista pääkaupunkiseudulla vuokratuista ARA-asunnoista. Kasvaneen tarjonnan ansiosta ARA-asunnon saaneita ruokakuntia oli vuonna 2012 1 700 (13,8 %) enemmän kuin vuotta aikaisemmin. Heistä kolme neljäsosaa oli yhden tai kahden hengen ruokakuntia. Yli puolet asunnon saaneista oli erittäin kiireellisesti asunnon tarpeessa. Tarjonnan kasvusta huolimatta pääkaupunkiseudun ARA-asuntojono lisääntyi 1 400 (3,5 %) ruokakunnalla edellisvuodesta. Jonossa oli 15.11.2012 yli 40 000 ruokakuntaa; määrä kasvoi Helsingissä 7,9 %, Espoossa 0,7 %, mutta väheni Vantaalla 10,3 %. Hakijoista 1 hengen talouksien osuus oli 60 % ja kahden hengen talouksien 25 %. Alle 25-vuotiaita oli 31,8 %. Erittäin kiireellisten hakijoiden määrä kasvoi kaikissa pääkaupunkiseudun kunnissa, Helsingissä joka toinen hakija oli erittäin kiireellisesti asunnon tarpeessa. Tarkemmat kuntakohtaiset tiedot lukumääristä löytyvät taulukosta 3 (s.6). Kuvio 1. ARA-asuntoa hakevat ja asunnon saaneet ruokakunnat PKS:lla 2003 2012. 45000 40000 35000 30000 25000 20000 15000 10000 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Hakemuksia (15.11.) Asunnon saaneita (vuosi) Pääkaupunkiseudun ARA-asuntojen vaihtuvuus pysyi erittäin alhaisena vuonna 2012, Helsingissä se jäi alle 10 %. ARA-asuntojen pieneen vaihtuvuuteen vaikuttaa niiden edullisuus vapaarahoitteisiin vuokra-asuntoihin verrattuna, Helsingissä vuokrien ero kasvoi yli 36 %. 2
2 PÄÄKAUPUNKISEUDUN VUOKRAT NOUSIVAT ASUNTOJEN HINTOJEN TAHDISSA Pääkaupunkiseudun vuokrat kohosivat ARA-asunnoissa 4,3 % ja vapaarahoitteisissa 5,5 %. Nousuvauhti on huomattava, jos sitä vertaa vuoden 2012 kuluttajahinnan nousuun (2,4 %), mutta samaa tasoa kuin pääkaupunkiseudun asuntojen hintojen nousu vuonna 2012 (5,2 %). Keskineliövuokra pääkaupunkiseudun ARA-asunnoissa oli 11,2 /m 2 ja vapaarahoitteisissa 14,4 /m 2. Eniten vuokrat kallistuivat Vantaalla, vapaarahoitteiset 6,8 % ja ARA-vuokrat 5,8 %. Ero vapaarahoitteisten ja ARAvuokrien välillä kasvoi kaikissa kunnissa, Helsingissä eroa oli yli 4 euroa neliöltä (36,6 %). Suurta hintaeroa selittää Helsingin kireä vuokratilanne pienissä vuokraasunnoissa, mutta myös asuntojen suuri kokoero. Asumistukea saavien ARAvuokra-asunnot olivat Helsingissä (keskikoko 61,1 m 2 ) keskimäärin 18 neliötä isompia kuin vapaarahoitteiset vuokra-asunnot (keskikoko 43,1 m 2 ). Kokoerosta johtuen ARA-asukkaiden keskimääräinen kuukausivuokra oli vapaarahoitteisia kalliimpi sekä Helsingissä, Espoossa että Vantaalla, vaikka neliövuokraltaan vapaarahoitteiset ovat selvästi kalliimpia. Kalliimpi vuokra näkyy asumistuessa, jota maksettiin ARA-asukkaille keskimäärin 50 euroa enemmän kuukaudessa kuin vapaarahoitteisissa asuville asiakkaille. Erot ARAja vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen välillä löytyvät taulukosta 4 (s.7). Taulukko 1. Yleistä asumistukea saavien ruokakuntien vuokrat pääkaupunkiseudulla 1/2013. ARA-vuokra-asunnot Asumis- tuen- Asumistuki Vuokra keski- Huoneistoala Asumis- tuen- Asumistuki Vuokra keski- Huoneistoala saajat/ ruokakeskimäärin määrin keskimäärin saajat/ ruokakeskimäärin määrin keskimäärin kuntia kpl /kk /m2/kk m2 kuntia kpl /kk /m2/kk m2 Espoo 4275 372,78 11,32 62,9 3251 332,30 13,07 54,4 56,8 % Helsinki 13619 357,24 11,08 61,1 12409 303,44 15,13 43,1 52,3 % Vantaa 5065 363 11,24 63,9 2942 319,11 13,25 52,1 63,3 % Yhteensä: PKS 22983 361,45 11,16 62,1 18674 310,98 14,37 46,5 55,2 % Vuosimuutos Vapaarahoitteiset vuokra-asunnot Vuosimuutos ARAasunnoissa asuvien osuus (%) Espoo 3,7 % 2,5 % 2,4 % -0,6 % 18,4 % 3,7 % 4,7 % -0,9 % -5,4 % Helsinki 5,2 % 4,6 % 4,4 % -0,2 % 10,0 % 4,4 % 5,7 % 0,5 % -2,1 % Vantaa 7,3 % 4,8 % 5,8 % -0,5 % 18,2 % 3,9 % 6,8 % -2,1 % -3,4 % Yhteensä: PKS 5,4 % 4,3 % 4,3 % -0,3 % 12,6 % 4,3 % 5,5 % 0,0 % -2,9 % * Kauniainen on mukana PKS:n luvuissa. 3
3 PÄÄKAUPUNKISEUDUN ARA-VUOKRA-ASUNTOTUOTANTO ROMAHTI Vuonna 2010 normaaleja vuokra-asuntoja käynnistyi pääkaupunkiseudulla 1 200 ja 1 300 vuonna 2011 (kuvio 2). Vuoden 2012 ARA-tuotanto pääkaupunkiseudulla jäi kauas tavoitteista ja edellisvuosien lukemista. Normaaleja vuokra-asuntoja aloitettiin vain 340 asuntoa, mikä tulee heikentämään vuosien 2013 2014 vuokra-asuntojen tarjontaa selvästi. Kuvio 2. PKS:n alkava ARA-tuotanto 2010 2012. 1400 1200 1000 800 Norm. vuokra-asunnot ASO-asunnot Erityiskohteet 600 400 200 0 2010 2011 2012 Asumisoikeusasuntoja (ASO-asuntoja) aloitettiin pääkaupunkiseudulla 665 ja erityisryhmien asuntoja 530. ASO-asuntojen aloitukset vähenivät edellisvuoteen verrattuna 13 % ja erityisryhmien asuntojen 26 %. Uudet ASOja erityisryhmien asunnot pienentävät osaltaan normaalien ARA-vuokraasuntojen kysyntää, lisäksi niihin muuttavilta vapautuu usein ARA-asuntoja, joten myös niiden määrän muutokset vaikuttavat vuokra-asuntojen markkinatilanteeseen. Taulukko 2. PKS:n alkava ARA-tuotanto 2010 2012. Norm. vuokraasunnot 2010 2011 2012 Norm. Norm. ASOasunno ASOasunnokohteeasunnoasunnokohteeasunnot Erityis- vuokra- ASO- Erityis- vuokra- t Erityiskohteet Helsinki 609 416 509 766 481 457 186 390 285 Espoo 502 369 246 283 220 185 108 157 191 Vantaa 109 180 145 251 62 76 46 118 53 yht. 1220 965 900 1300 763 718 340 665 529 *) ARAn osapäätöksen saaneet hankkeet, joiden suunnitelmat ja kustannukset on hyväksytty ja hanke on saanut aloitusluvan. 4
Asuntoja 4 ARA-ASUNTOJA VAPAUTUU RAJOITUKSISTA UUDISTUOTANTOA ENEMMÄN Uudistuotannon ja asuntojen vaihtuvuuden lisäksi tarjontaan vaikuttaa vanhojen ARA-asuntojen vapautuminen rajoituksista, vaikka niistä suuri osa jääkin vuokrakäyttöön vapautumisen jälkeen 1. Vuonna 2012 valmistuneiden ja vapautuneiden ARA-asuntojen määrä oli yhtä suuri pääkaupunkiseudulla, kun erityisryhmä- ja asumisoikeusasunnot huomioidaan normaalien vuokraasuntojen lisäksi. Vuosina 2013-2014 pääkaupunkiseudulla vapautuu noin 1 500 ARA-asuntoja vuosittain, mutta 2015 määrä nousee yli kahden tuhannen asunnon. Suurimmillaan poistuma on vuonna 2019, jolloin lähes 6 000 ARAasuntoa vapautuu rajoituksista 2. Kuvio 3. Vapautuvat ARA-asunnot pääkaupunkiseudulla 2011 2020. 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Helsinki 524 1152 1152 966 1211 1924 1247 1539 3096 2401 Espoo 447 255 255 381 686 809 445 562 1397 1181 Vantaa 379 126 360 100 318 864 366 639 1275 568 5 YHTEENVETO ARA-asuntojen markkinatilanne pääkaupunkiseudulla kiristyy. Helsingissä vuokrajono kasvoi 2 000 hakijalla, yhteensä asuntoa jonotti 27 000 ruokakuntaa, joista 49 % oli erittäin kiireellisesti asunnon tarpeessa. Espoossa asunnonhakijoiden määrä pysyi lähes ennallaan, mutta Vantaalla asuntojono lyheni. Vuokra-asuntojen kysynnän kasvu heijastuu vapaille vuokramarkkinoille, vuokrat nousivat pääkaupunkiseudulla toisena vuonna peräkkäin yli 5 %. Vuoden 2012 alkava ARA-tuotanto pääkaupunkiseudulla jäi vaatimattomaksi, koska normaali vuokra-asuntotuotanto ei nykyisillä ehdoilla kiinnosta isoja vuokrataloyhtiöitä eikä kaupunkien omistamilla vuokrataloyhtiöillä ole resursseja kysynnän vaatimaan tuotannonlisäykseen. Helsingin seudun kuntien 1 Ks. ARA-vuokratalokanta murroksessa, Suomen Ympäristö 24 2012 (Mäki-Fränti, Laukkanen) 2 Suuri osa vuosina 2015 2020 vapautuvista ARA-asunnoista on valtion 20-vuoden korkotukilainalla 1990-luvun puolivälissä ja lopulla rakennettuja vuokra-asuntoja, joilla oli vapaa vuokranmääritys, mutta säännelty asukasvalinta. 5
ja valtion välinen MAL-aiesopimus 3 edellyttää Helsingiltä 1 000, Espoolta 500 ja Vantaalta 400 ARA-asuntoa vuodessa. Väkilukuun, ARA-asuntojen kysyntään ja niiden poistumaan nähden Helsingin määrä ei ole riittävä. Vuosina 2009 2011 Helsingissä aloitettiin yli 1 500 ARA-asuntoa vuodessa, mutta ARAasuntojono on siitä huolimatta kasvanut (kuvio 1 ja 2). Kysynnän ja tarjonnan kohdentumiseen vaikuttaa olennaisesti myös asuntojen huoneistojakauma. Nykyinen ARA-asuntokanta ei vastaa tämän päivän kysyntää. Vuokra-asuntotuotannon tulisi jatkossa painottua entistä selkeämmin pieniin asuntoihin (yksiöt, pienet kaksiot), jotta sillä olisi vaikutusta yhden hengen ruokakuntien asuntoahdinkoon. LIITETAULUKOT Taulukko 3. ARA-asuntojen kysyntä ja tarjonta PKS:lla vuonna 2012. ARA-vuokra-asuntoihin hakevat ruokakunnat Hakijaruokakunnan koko alle 25- Yhteensä 1 henk. 2 henk. 3 henk. 4+ henk. vuotiaita Er.kiireell. Osuus Espoo 7 350 4 330 1 820 650 550 2 300 43,5 % Helsinki 27 000 16 500 6 600 2 300 1 600 8 370 49,0 % Vantaa 5 800 3 170 1 540 620 470 2 110 33,1 % PKS* 40 150 24 000 9 960 3 570 2 620 12 780 45,7 % vuosimuutos 3,5 % 7,8 % -1,4 % -5,6 % -0,2 % 3,3 % 7,4 % ARA-vuokra-asunnon saaneet Hakijaruokakunnan koko alle 25- Yhteensä 1 henk. 2 henk. 3 henk. 4+ henk. vuotiaita Er.kiireell. Osuus Espoo 4 200 2 350 950 550 350 1 000 50,0 % Helsinki 5 900 2 071 2 269 1 120 440 1 858 58,9 % Vantaa 3 640 1 680 1 070 550 340 1 100 42,2 % PKS 13 740 6 101 4 289 2 220 1 130 3 958 51,8 % vuosimuutos 13,8 % 12,8 % 18,4 % 21,2 % -6,4 % 13,4 % 19,1 % Haettavana olleet ARA-vuokra-asunnot Asunnon huoneluku Uusia Uusien %- Yhteensä Yksiöt Kaksiot Kolmiot 4+ henk. Yhteensä osuus Espoo 4 330 1 210 1 780 1 030 310 611 14,1 % Helsinki 5 914 1 537 2 484 1 479 414 623 10,5 % Vantaa 3 735 745 1 715 1 005 270 195 5,2 % PKS 13 979 3 492 5 979 3 514 994 1 429 10,2 % vuosimuutos 15,3 % 7,4 % 26,7 % 15,9 % -11,6 % 14,3 % * Kauniainen ei ole mukana luvuissa. 3 Määrä sisältää normaalit ja erityisryhmien vuokra-asunnot sekä asumisoikeusasunnot. Sopimus on voimassa vuosina 2012-2015. 6
Taulukko 4. ARA-vuokra-asuntojen erot vapaarahoitteisiin 2012. ARA-vuokra-asunnot Asumis- tuen- Asumistuki Vuokra keski- Huoneistoala saajat/ ruokakeskimäärin määrin keskimäärin kuntia kpl /kk /m2/kk m2 Ero vapaarahoitteisiin Espoo 1024 40,48-1,75 8,5 Helsinki 1210 53,80-4,05 18,0 Vantaa 2123 43,89-2,01 11,8 Yhteensä: PKS 4309 50,47-3,21 15,6 Ero vapaarahoitteisiin -% Espoo 24,0 % 10,9 % -15,5 % 13,5 % Helsinki 8,9 % 15,1 % -36,6 % 29,5 % Vantaa 41,9 % 12,1 % -17,9 % 18,5 % Yhteensä: PKS 18,7 % 14,0 % -28,8 % 25,1 % Liitteet Kelan yleisen asumistuensaajien tilasto (tammikuu 2013). 7