Esiselvitys toimitilainvestointien toteutusmalleista Yhteenveto rakennusliikkeiden, rahoittajien ja elinkaarihankkeiden tilaajaorganisaatioiden palautteesta Porvoon kaupunki Toukokuu 2014
Rakennusliikkeiden haastattelut Haastattelukysymykset ja haastatellut tahot Esitetyt kysymykset 1. Kiinnostaako hankkeen toteuttaminen teitä elinkaarimallilla? 2. Tarjoaisitteko koko hankkeen palvelukokonaisuuden oman organisaationne resurssien kautta vai käyttäisittekö hankkeessa kumppaneita? 3. Onko hankkeen investoinnin sisältö sopiva elinkaarimallitoteutukseen? 4. Kommentit hankintaprosessin aikatauluun? Haastatellut tahot Maaliskuu Ma Ti Ke To Pe La Su Viikko 9 1 2 Viikko 10 3 4 5 6 7 8 9 Viikko 11 10 11 12 13 14 15 16 Viikko 12 17 18 19 20 21 22 23 Viikko 13 24 25 26 27 28 29 30 Viikko 14 31 5. Onko hankkeen kohteiden investoinnin aikataulu toteutuskelpoinen? 6. Mitä tietoja palveluntuottaja tarvitsee kohteiden suunnittelun lähtötiedoksi? 7. Kommentit rahoitusmalliin? 8. Kommentit suunniteltuun palvelusisältöön? 9. Kommentit suunniteltuun 20 vuoden mittaisen elinkaarivastuun pituuteen? 1. YIT / Caverion: - Hankekehitysjohtaja Hannu Soikkeli (YIT) - Myyntipäällikkö Jukka Siltanen (Caverion) 2. Lemmikäinen - Liiketoimintajohtaja Esa Kemppainen * 3. Skanska - Johtaja, Skanska Suomi, Antti Tuomainen * 4. NCC - Kehityspäällikkö Marjukka Kuittinen-Jussila 10. Kommentit kilpailullisen neuvottelumenettelyn käyttämiseen hankintamenettelynä? 11. Kommentit aikaisemman Porvoon elinkaarihankkeen asiakirjojen sisältöön? 12. Kommentit aikaisemman Porvoon elinkaarihankkeen hankintaprosessin sisältöön? 13. Onko muita kommentteja? * Toimitti vastauksensa emailitse 20.5.2014 2
Rakennusliikkeiden haastattelut Yhteenveto palautteesta Hankeen toteuttaminen elinkaarimallilla kiinnosti haastatelluista toimijoista haastateltuja tahoja, ja hankkeen mahdolliseen kilpailutukseen on palautteen mahdollista saada vähintään 2-3 (NCC, YIT & Caverion, Lemminkäinen) hyvätasoista tarjoajaryhmää riippuen hankkeen sopimusehdoista. Hanke soveltuu toteutettavaksi elinkaarihankkeen erittäin hyvin johtuen riittävästä hankekoosta, uudisrakentamiskohteista sekä palveluntuottajille siirrettävästä suunnitteluvastuusta. Olemassa olevien rakennusten purkaminen voidaan yhdistää osaksi elinkaarisopimusta. Hankintaprosessin aikataulun osalta saatiin toimijoiden palaute, joka on huomioitu selvityksen yhteenvedossa esitetyssä aikataulussa. Rahoitusmallin osalta rakennusliikkeille sopi sekä kaupungin oma tase -rahoitus että ulkopuolisen rahoittajan rahoitus. Hankkeelle suunniteltu palvelusisältö oli haastateltujen toimijoiden puolesta sopiva. Elinkaarivastuun pituutena 20 vuotta sopii kolmelle potentiaalisimmalle tarjoajalle. Tosin NCC:n toivomus palvelujakson puolivälissä olevasta sopimuksen tarkastelupisteestä on syytä käydä läpi viimeistään neuvotteluvaiheessa. 20.5.2014 3
Rahoittajien haastattelut Haastattelukysymykset ja haastatellut tahot Esitetyt kysymykset 1. Kiinnostaako hankkeen rahoittaminen teitä rakennusvaiheessa ja/tai käyttövaiheessa? 2. Onko hankkeen yleinen sopimusrakenne tilaajan (Porvoon kaupunki), rahoittajan ja elinkaarihankkeen palveluntuottajan välillä teille hyväksyttävä? 3. Mitä sopimuksia kaiken kaikkiaan rahoitukseen liittyen tulee sopia hankkeessa? Haastatellut tahot Maaliskuu Ma Ti Ke To Pe La Su Viikko 9 1 2 Viikko 10 3 4 5 6 7 8 9 Viikko 11 10 11 12 13 14 15 16 Viikko 12 17 18 19 20 21 22 23 Viikko 13 24 25 26 27 28 29 30 Viikko 14 31 4. Missä vaiheessa hankintaprosessia rahoituskilpailutus tulisi järjestää? 5. Kuinka pitkä vuokrakausi/rahoitusaika voi pisimmillään olla? 6. Miten marginaalia tai muita ehtoja mahdollisesti tarkistetaan vuokrajakson akana? 7. Mikä on alustava arvionne rahoituksen jäännösarvosta esim. 15 tai 20 vuoden jakson jälkeen? 8. Onko rahoitukselle mahdollista järjestää korkosuojaus (kiinteä korko) ja kuinka pitkälle ajanjaksolle? 9. Minkälaisen roolin rahoittaja ottaa rakentamisvaiheessa ja mitä tilaajalta (Porvoon kaupunki) edellytetään? 2. RBS: - Portfolio Manager Alexander Wörlund 3. Handelsbanken - Päälakimies Juha Söderholm ja johtaja Seppo Tujunen 4. Danske - Esa-Pekka Tolvanen * 5. Pohjola - Rahoitusjohtaja Esa Lehtineva 6. Kuntarahoitus - Osastonjohtaja Juha-Pekka Ketola 1. SEB - Rahoitusjohtaja Ville Yli- Rohdainen ja asiakasvastuullinen johtaja Kimmo Vappula * Toimitti vastauksensa emailitse 20.5.2014 4
Rahoittajien haastattelut Yhteenveto palautteesta Hankkeen investointi- ja käyttövaiheen rahoittaminen (kaupunkikonsernin ulkopuolinen rahoitus) kiinnostaa kaikkia haastateltuja rahoittajia ja hankkeen rahoittamiseksi voidaan odottaa vähintään viittä rahoitustarjousta. Rahoittajat ovat valmiita keskustelemaan olemassa olevien rakennusten purkamisen kustannusten lisäämisestä osaksi rahoitettavaa kokonaisuutta. Purkamiseen liittyvä rahoitus tultaneen lyhentämään muuta rahoitusta nopeammassa aikataulussa. Rahoitusaika (vuokrakausi) voi olla rahoittajasta riippuen 10-20 vuotta rakentamisen valmistumisesta, mutta rahoittajasta riippumatta hankkeen aiheuttamat vuotuiset rahoituskustannukset voidaan säätää saman suuruiseksi pääoman lyhennysohjelman suunnittelulla. Pääoman lyhennysohjelma voidaan saadun palautteen perusteella suunnitella siten, että rahoituksen jäännösarvo on 20 vuoden rakentamisen jälkeisen rahoitusajan jälkeen esim. 60 % tai alle. Rahoitukselle voidaan järjestää korkosuojaus kilpailuttamalla erikseen vaihtuvakorkoiselle rahoitukselle koronvaihtosopimus tai vaihtoehtoisesti kilpailuttamalla koko rahoitus suoraan kiinteäkorkoisena. Korkosuojausjaksot ovat tyypillisesti maksimissaan 15 vuotta. Rahoittaja ottaa hankkeessa pelkän rahoittajan roolin, eli rakennuttamiseen ja keskeiset omistamiseen liittyvät vastuut säilyvät kaupungilla ulkopuolisesta rahoituksesta ja omistuksesta riippumatta. 20.5.2014 5
Palaute toteutuneista elinkaarihankkeista Vastaajien tiedot Inspira toteutti nettipohjaisen kyselyn toteutuneista tai käynnissä olevista elinkaarihankkeista tilaajapuolen edustajille. Kyselyyn saatiin vastauksia yhteensä 6 kpl Vastaajat 5 ja 6 vastasivat samaan elinkaarihankkeeseen liittyvistä asioista hieman eri näkökulmista. Vastaajan tiedot: Vastaajan ID 1 2 3 4 5 6 Nimi Mikko Lepo Paananen Veli-Matti Tony Lökfors Kaarina Daavittila Leif Ilander Mika Rantala Organisaatio: Jyväskylän kaupunki Kuopion kaupunki Porvoon kaupunki Pudasjärven kaupunki Espoon kaupunki Espoon kaupunki Rooli elinkaarihankkeessa: Hanke: Tilaaja Hankkeen johtaja Projektipäällikkö Kuopion koulujen Jyväskylän Huhtasuo: elinkaarihanke: 2 koulua ja 1 päiväkoti 4 koulua ja 1 päiväkoti Energiatehokkaat elinkaaripäiväkodit: 4 päiväkotia Kaupungin pääneuvottelija Pudasjärven hirsikoulu: 3 koulua ja 1 aikuisopisto Ylläpidon rakennuttajainsinööri Espoon elinkaarikoulut II: 3 koulua Suunnitteluvaiheen rakennuttaja Espoon elinkaarikoulut II: 3 koulua Hankkeen arvo: n. 54 MEUR n. 94 MEUR n. 25 MEUR Ei julkinen n. 84 MEUR n. 84 MEUR Elinkaarijakson pituus n. 20 vuotta n. 25 vuotta n. 25 vuotta n. 25 vuotta n. 20 vuotta n. 20 vuotta Palveluntuottaja: YIT/ Caverion Lemminkäinen PPP Oy YIT Kiinteistötekniikka Oy / Caverion Oy Lemminkäinen konsortio NCC NCC Hankkeen sopimusten allekirjoitusvuosi 2011 2009 2011 2014 2011 2011 20.5.2014 6
Palaute toteutuneista elinkaarihankkeista Yhteenveto palautteesta Hankkeissa, joiden osalta vastaukset kerättiin rahoitusmalleina sovellettiin kaupungin oman taseen rahoitusta (Jyväskylän Huhtasuon hanke), kaupungin omistaman kiinteistöyhtiön rahoitusta (Kuopion hanke ja Espoon hanke) sekä ulkopuolista (kiinteistöleasing) rahoitusta (Porvoon hanke sekä Pudasjärven hanke). Suuressa osassa hankkeita on tehty kaupunginvaltuustason päätös elinkaarihankkeen kilpailutusprosessin aloittamisesta. Tilaajan käyttivät hankkeessa ulkopuolista: Sopimusoikeudellista neuvonantajaa (5/5 tilaajaa) Hankinta-asioiden neuvonantajaa (5/5 tilaajaa) Taloudellista neuvonantajaa (4/5 tilaajaa) Teknistä neuvonantajaa (3/5) Investointikustannukset ovat kaikissa hankkeissa, jotka ovat ehtineet käyttövaiheeseen, pysyneet sovitun suuruisina tai jopa alittuneet. Tilaajan ja palveluntuottajan yhteistyö käyttöjaksolla on sujunut kaikissa, tosin yhdessä hankkeessa palveluntuottajan yhteyshenkilön usein tapahtunut vaihtuminen on koettu huonona asiana. Kaikki haastatellut tahot voisivat käyttää elinkaarimallia myös tulevissa hankkeissa sekä aikaisemmista hankkeista saatujen hyvien kokemuksien vuoksi että osassa kaupungeissa mallin käytöstä tehtyjen strategisten linjausten vuoksi. 20.5.2014 7