KANGASALAN KUNTA TEKNINEN KESKUS HUUTIJÄRVEN ASEMAKAAVAN MUUTOS, SURTIKONTIE 1. PERUS- JA TUNNISTETIEDOT PÄIVÄYS 17.3.2015 ASEMAKAAVAN NUMERO 725 KUNTA KANGASALA OSA-ALUE HUUTIJÄRVI KYLÄ JOKIOINEN KORTTELIT 3101 OSA KAAVA-ALUEEN SIJAINTI Mäyrävuoren etelärinne Kaava-alueen sijainti VIREILLETULOSTA ILMOITTAMINEN 21.4.2013 KAAVAN HYVÄKSYMINEN KAAVAN LAATIJA KANGASALAN KUNNAN TEKNINEN KESKUS
2 TIIVISTELMÄ 2.1 Kaavaprosessin vaiheet Kaavan muutos on tullut vireille maanomistajan aloitteesta. Tavoitteena on omakotitontin jakaminen kolmeen osaan ja tonttialueen laajentaminen kaavan mukaiselle virkistysalueelle. Kaavan valmisteluaineisto tuli nähtäville toukokuussa 2013. Kaavaluonnoksesta saatiin runsasta palautetta, minkä vuoksi siihen tehtiin huomattavia tarkistuksia ennen kaavaehdotuksen käsittelyä. Asemakaavaehdotus oli nähtävillä 7.-21.10.2013. Siihen tehtiin hyväksymisvaiheessa vähäisiä tarkistuksia. 2.2 Asemakaava Kaavalla jaetaan aiemmin kahtia jaettavaksi tarkoitettu omakotitontti kolmia ja lisätään rakennusoikeutta tarpeiden mukaan. Korttelissa säilytetään sen nykyinen käyttötarkoitus ja kerrosluku. Maankäytön tehostamisella on myönteisiä vaikutuksia yhdyskuntarakenteeseen ja palvelutarjontaan. Kaavamääräyksillä pyritään ohjaamaan täydennysrakentaminen olemaan ympäristöön sopivaksi niin, että kielteisiltä vaikutuksilta voidaan välttyä. Tonttien piha-alueet pyritään suojaamaan Lahdentien melulta. 2.3 Asemakaavan toteuttaminen Asemakaavan toteuttamisesta on laadittu sopimus maanomistajan kanssa. Asemakaavan mukaiset virkistysalueet voidaan menettelyn yhteydessä hankkia kunnan omistukseen. Rakentamisen toteutusvastuu on maanomistajalla. 3 LÄHTÖKOHDAT 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista Alueen yleiskuvaus Jaettava tontti Kiinteistö sijaitsee rakennetussa ympäristössä Surtikontien varressa.
Luonnonympäristö Tontti rajautuu Mäyrävuoreen, joka on lähiympäristön tärkein virkistysalue. Mäyrävuoren etelärinteet ovat jylhiä kallioita, joilla on luontoarvoja. Alueen tuloväylän, Jokioistentien varrella on maisemallisesti arvokas, n. 60 metrin pituinen lehtikuusikuja. Tontti on puutarhamainen. Maaperä on kantavaa. Rakennettu ympäristö Alueen rakennuskanta on iältään ja ominaisuuksiltaan vaihtelevaa. Tontilla sijaitsee pienehkö asuinrakennus. Alue tukeutuu pääosin Huutijärven palveluihin, jotka sijaitsevat noin ½ km etäisyydellä. Alueen eteläpuolella on pieni peltoalue, joka erottaa tontin Lahdentiestä. Maanomistus
Jaettavat kiinteistöt Alueella on kaksi kiinteistöä, jotka kuuluvat samalle maanomistajalle. Mäyrävuori on kunnan omistama. Osa kaduista on otettu kunnan haltuun. Ympäristön häiriötekijät Lahdentien melu vähentää viihtyisyyttä. 55 db melu ulottuu piha-alueille. 3.2 Suunnittelutilanne Kaava-aluetta koskevat suunnitelmat, päätökset ja selvitykset
Alueella on voimassa taajamien osayleiskaava v.2000. Siinä paikka on osoitettu pientalovaltaiseen rakentamiseen. Mäyrävuori on merkitty virkistysalueeksi. Alueella on voimassa asemakaava, jossa kiinteistö on merkitty kahdeksi omakotirakennuspaikaksi. Kummankin tontin rakennusoikeus on 250 kerrosneliömetriä.. Jaettavat tontit 4 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 4.1 Asemakaavan suunnittelun tarve Asemakaavan muutoksen tarve juontuu omakotirakennuspaikkojen puutteesta. 4.2 Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset Asemakaavan suunnittelu on käynnistetty maanomistajan aloitteesta. 4.3 Osallistuminen ja yhteistyö Osalliset Alustavan tarkastelun perusteella osallisia ovat: Maanomistajat Alueen asukkaat Kunnan hallintokunnat (rakennusvalvonta, yhdyskuntatekniikka, Kangasalan Vesi - liikelaitos) Pirkanmaan ely-keskus Vireille tulo Vireille tulosta on ilmoitettu valmisteluvaiheen kuulemisen yhteydessä 21.4.2013 päivätyllä kirjeellä. Kaavaluonnoksesta saatiin seuraava palaute: Rakennusvalvonta 22.4.2013 Ei huomautettavaa. Yhdyskuntatekniikka 20.5.2013 Alueelle pitää rakentaa katua n. 40 metriä ja vesihuolto. Lisäksi Surtikontie on kapea ja sorapintainen. Kangasala Vesi liikelaitos 21.5.2013
Asemakaavaan tule tehdä merkinnät maanalaisia johtoja varten. Tontin 4 liittymisjohdot sijaitsevat tonteilla 1 ja 2. Kaavan toteuttaminen vaatii verkoston täydentämistä. Ilmo ja Marja Salo, Surtikontie 9, 13.5.2013 Kaava uhkaa Mäyrävuoren yhtenäistä arvokasta luontoaluetta ja tunkeutuu liian lähelle arvokkaita kallioita. Kaavan muutos mahdollistaisi ympäristöön sopimattoman ja liian tiiviin rakentamisen ja on ristiriidassa alueen arvojen kanssa. Selostuksessa on kerrottu, kuinka rakennuksilla suojataan melua, mutta ei ole otettu huomioon, kuinka lisärakentamisen mukanaan tuoma melu häiritsee lähinaapuria. Etenkin luonnoksen keskimmäinen tontti aiheuttaisi haittaa. Jokioistentien lehtikuusikuja ja Surtikontie ovat kapeita väyliä, joilla ei ole ohitusmahdollisuutta. Liikennettä tulisi sen vuoksi pyrkiä vähentämään. Surtikontien ongelmia on lisännyt Mäyrävuoren ulkoilualueelle suuntautuva läpikulkuliikenne, jota kunta ei ole halunnut rajoittaa. Maankäytön tiivistämisestä seuraa väistämättä haitallisia vaikutuksia yhdyskuntarakenteeseen ja asumisviihtyvyyteen. Liian tiheä rakentaminen uhkaa alueen luonto- ja ympäristöarvoja, joilla on maakunnallista ja valtakunnallista intressiä. Kaava-aluetta ei tulisi laajentaa puistoalueelle eikä rakennuspaikkoja lisätä. Rakentamaton metsätontti tulisi lunastaa kokonaisena kunnalle virkistyskäyttöön. Lehtikuusikujan suojelua tulisi tehostaa vähentämällä liikennettä, joka ei kohdistu oleville kiinteistöille. Uudisrakentamisen periaatteet tulisi alistaa ympäristöviranomaisten ja Museoviraston hyväksyttäviksi. Olevan asutuksen sosiaalis-kulttuuriset ja maisemalliset arvot tulisi ottaa huomioon estämällä liian tiheä rakentaminen. Mäyrävuoren arvokkaan kallioalueen suojelua pitäisi lisätä merkitsemällä sallitut kulkureitit ja laatimalla järjestyssäännöt. Alueelle tulisi sijoittaa roska-astioita. Ulkoilualueen liikenne tulisi järjestää Pyydyspolun kautta. Vastine saatuihin kommentteihin: Kaavan muutoksella alueen asuinpaikkamäärä lisääntyy yhdellä. Lisärakentaminen sijoittuu pääosin olemassa olevaan pihapiiriin, osittain metsän puolelle. Luonnoksen mukainen rakennusala ei ulotu voimassa olevaa kaavaa lähemmäksi Salojen tonttia. Kaavaehdotuksessa rakennusalojen rajoja on kuitenkin tuotu kuusi metriä kauemmaksi naapurin rajasta kuin luonnoksessa. Alueen maakunnallisesti arvokkaat kulttuurimaisemat sijoittuvat Kuohunharjuntien varteen ja Lahdentien eteläpuolelle Tiihalaan. Surtikontien alueella ei ole erityisiä arvoja, eikä alueen lisärakentaminen vaikuta millään tavalla oleviin arvoihin. Virkistykseen varattu alue pienenee, mutta suurin osa virkistykseen varatusta alueesta saadaan toteutumaan maapohjan siirtyessä kunnan haltuun. Tonttien ja virkistysalueen välistä rajaa on ehdotuksessa muutettu siten, että virkistysalueesta muodostuu vielä yhtenäisempi. Muutos ei lisää dramaattisesti alueen liikennemääriä. Jokioistentien kautta kulkee nykyisin n. 30 asunnon liikenne. Asemakaava antaa mahdollisuuden rakentaa Jokioistentien ajoneuvoliikennettä varten uuden ajoradan lehtikuusikujan pohjoispuolelle, mikäli liikenne uhkaa suojellun lehtikuusikujan arvoja. Liikkumisen kannalta olisi kuitenkin edullisempi kulkea jalan ja pyörällä Surtikontien ja Pyydyspolun kautta keskustaan kuin rasittaa lehtikuusikujaa autoliikenteellä. Jokioistentien varrella hiljattain tehdyllä kaavamuutoksella muutettiin rivitalotontti omakotitonteiksi, mikä vähensi alueelle rakennettavien asuntojen määrää ja siten myös liikennettä.
Mäyrävuoren kallioalue sijoittuu lähimmillään parin-kolmenkymmenen metrin päähän tonteista. Alueen luonnon ja geologian arvoja ei ole todettu niin merkittäviksi, että ne edellyttäisivät erityistä suojelua. Tonttien raja jää edelleen kymmenien metrien päähän Mäyrävuoren luontoarvojen kannalta arvokkaista alueista. Mäyrävuori on lähivirkistysalue, jonka käyttäjät tulevat alueelle yleensä lähialueilta jalan. Pyydyspolun päässä olevalla kääntöpaikalla on nykyisinkin mahdollisuus tarvittaessa pysäköidä. Asemakaavaehdotus oli nähtävillä Siitä saatiin seuraavat lausunnot ja muistutukset: Pirkanmaan ELY-keskus 25.102015 Selostuksen toteuttamista ohjaavassa luvussa on neuvottu rakennusten sijoitteluun siten, että piha-alue saadaan suojatuksi melulta. Toteutuakseen toimenpide tulisi merkitä kaavamääräykseksi. Samoin tulisi määrätä myös hulevesien käsittelystä. Rakennusvalvonta 1.10.2013 Saattaisi olla tarpeen lisätä liikennemeluun liittyvä tekstiviittaus. Ei muuta huomautettavaa. Yhdyskuntatekniikka 10.10.2013 Ei huomautettavaa. Kangasalan Vesi liikelaitos 22.10.2015 Tontilla 1 asuinrakennuksen rakennusala tulee lähemmäksi kuin neljän metrin päähän vesijohdosta. Tonttien 1 ja 2 eteläpuolelle tulee varata alue johtolinjaa varten. Ilmo ja Marja Salo, Surtikontie 9 Suunnitelmaa on tarkistettu pyrkimällä ottamaan huomioon lähinaapurien mielipiteitä, mutta ei riittävästi. Tonttia ei tulisi jakaa kolmeen osaan eikä puistoaluetta supistaa. Kaavassa ei ole riittävästi otettu huomioon tonttien korkeuseroja, naapurin rakennuksia ja Mäyrävuoren kallioalueelle kohdistuvaa virkistyspainetta, erityisesti kalliokiipeilyn tarpeita. Lausuntojenvaikutus hyväksyttävään kaavaan: Tällaisella paikalla, jossa ei ole erityisiä melu- tai hulevesiongelmia, toteutusta ohjaavat suositukset on Kangasalla todettu riittäviksi. Rakennustarkastaja vastaa niiden huomioon ottamisesta. Tonttien eteläpuolelle on osoitettu vesihuoltolinjalle varaus. Perusteltu vastine muistutukseen: Nähtävillä olon jälkeen tonttien rajoja ja rakennusalueiden sijoitusta on tarkistettu siten, että tontin 4 rakennusala ei sijoitu maisemallisesti näkyvän kallionyppylän päälle. Alueen asuntojen määrä lisääntyy yhdellä. Lisäyksestä ei aiheudu merkittävää painetta alueen liikennejärjestelyille. Lisärakentaminen ei edistä Surtikontien käyttämistä Mäyrävuoren virkistysalueen kulkuyhteytenä tai paikoitusalueena.
Puistosta tontiksi muuttuva kohta. Mäyrävuoren virkistysalue pienenee eteläosastaan noin 1000 m 2 :llä. Muutos ei ole alueen virkistyskäytön kannalta olennainen, eikä pieneneminen vaikuta alueen saavutettavuuteen tai käyttökelpoisuuteen. Kalliokiipeilyn kannalta kiinnostavimmat paikat sijaitsevat tontille jäävästä pienestä kallionyppylästä länteen. Viranomaisyhteistyö Alueella ei ole sellaisia maakunnallisia tai valtakunnallisia intressejä, joiden takia viranomaisneuvottelu olisi ollut tarpeen. 4.4 Asemakaavan tavoitteet Lähtökohta-aineiston antamat tavoitteet Kaavamuutoksen tavoitteena on omakotitontin jakaminen ja uudisrakentamisen sovittaminen alueen ympäristön luonteeseen. Liikenteen osalta tulee varautua Lahdentien melulta suojautumiseen. 4.5 Asemakaavaratkaisun vaihtoehdot ja niiden vaikutukset Suunnitteluvaiheiden käsittelyt ja päätökset Asemakaavan suunnittelun aloituspäätös 21.4.2013 Luonnos nähtävillä 15.5.2013 asti Asemakaavaehdotuksen käsittely kaavoituslautakunnassa 17.9.2013 Asemakaavaehdotus nähtävillä 7.-21.10.2013 Asemakaavan hyväksyminen kaavoituslautakunnassa 17.3.2015
5 ASEMAKAAVAN KUVAUS 5.1 Kaavan rakenne Mitoitus Kaava mitoitetaan yhdelle uudisrakennuspaikalle.. 5.2 Ympäristön laatua koskevien tavoitteiden toteutuminen Korttelialueella säilytetään sen nykyinen käyttötarkoitus ja kerrosluku. Uudisrakentamisen koko ja sijoitus määritellään alueen rakentamisen tapaan soveltuviksi. Rakentamisen ja sen sijoituksen avulla pyritään lieventämään melun aiheuttamaa haittaa tonteilla. 5.3 Aluevaraukset Korttelialueet Alue merkitään omakotitalojen korttelialueeksi. Kiinteistöt jaetaan kolmeksi tontiksi, joiden pinta-alat ovat 878, 994 ja 1625 m 2. Tonteille merkitään rakennusoikeudeksi asuinrakennuksille 180 kerrosneliömetriä ja talousrakennuksille 50 neliömetriä. Rakennukset on sijoitettava siten, että pihalle voidaan niiden avulla muodostaa melulta suojattu piha-alue. Virkistysalue pienenee noin 950 m 2. 5.4 Kaavan vaikutukset Vaikutukset rakennettuun ympäristöön Tonttien jakaminen tiivistää yhdyskuntarakennetta ja parantaa palveluiden järjestämismahdollisuuksia. Tontin rakentaminen vastaa jaettuna lähiympäristön rakentamisen mittakaavaa ja rakeisuutta. Vaikutukset luontoon ja luonnonympäristöön Uudisrakennus sijoittuu vanhalle piha-alueelle. Muutoksella ei ole kielteisiä vaikutuksia luontoon. Hulevesien aiheuttamia ongelmia tulee vähentää tonttikohtaisella imeytyksellä. Ihmisiin kohdistuvat vaikutukset Valmiiseen ympäristöön lähelle palveluita muodostuvan rakennuspaikan asukkaiden päivittäinen elinpiiri on tehokas. Muut vaikutukset Hankkeella on myönteisiä kunnallis- ja yksityistaloudellisia vaikutuksia. 5.5 Kaavamerkinnät ja määräykset Kaavamääräysten avulla pyritään sovittamaan uudisrakentaminen olevaan ympäristöön. Kaavalla määrätään mm. käyttötarkoitus, kerrosluku, julkisivumateriaali ja kattomuoto.
6 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS 6.1 Toteutusta ohjaavat ja havainnollistavat suunnitelmat Havainnekuva uudisrakennuksista. Uutta tonttia suunniteltaessa ja rakennettaessa pitää ottaa huomioon, että katolle ja pihamaalle sekä salaojiin kertyvä vesi on käsiteltävä tontilla. Mikäli sadevedet johdetaan maastoon tontin ulkopuolelle, siihen on hankittava maanomistajan suostumus. Kunnalla ei ole alueella sadevesiverkostoa. Tonttien pintavesivalunnan ohjaamiseksi on hyvä tehdä rajaojia. Rakennusluvan myöntämisen yhteydessä tontin rakentajan on esitettävä asemapiirroksin ja poikkileikkauksin tontin hulevesien käsittely. Lahdentien melun vuoksi asuinrakennus ja talousrakennus tulee sijoittaa lähelle toisiaan, jotta piha saadaan suojatuksi melulta. 6.2 Toteuttaminen ja ajoitus Maanomistaja vastaa hankkeen toteutuksesta. Rakentamisen edellytyksenä on tontin eteläpuolisen kadun rakentaminen. Talonrakentaminen on mahdollista käynnistää v. 2015. 6.3 Toteutuksen seuranta Toteutuksen yhteydessä seurataan rakentamisen vaikutuksia ympäristökuvaan ja liikenteeseen. KANGASALA 17.3.2015 Kaavoitusarkkitehti Markku Lahtinen