FAQ SUUNNITTELU Ovatko suunnitelmat jo täysin valmiit? Eivät ole. Kotisivulla on asunnoista ja hankkeesta tähän asti laaditut suunnitelmat. Toteutussuunnittelu jatkuu, kun asukasryhmä perustaa asunto-osakeyhtiön ja tekee suunnittelupäätöksen. Tällöin kukin osakas osallistuu halutessaan asuntonsa suunnitteluun. Asunnot suunnitellaan valmiiksi asukkaiden tarpeiden mukaisesti. Suunnitteluvaihe kestää noin 4-5 kuukautta asukasryhmän muodostumisesta ja asunto-yhtiön perustamisesta. MUKAANTULO Miten asunnot varataan? Asuntojen varaamisesta laaditaan erillinen yksityiskohtainen ohje ja siitä tiedotetaan erikseen. Missä vaiheessa voi vielä seuraamuksitta vetäytyä hankkeesta? Asuntojen varaajat allekirjoittavat ensin osallistumissopimuksen, jonka jälkeen varaajille toimitetaan hankkeesta lisäinformaatiota ja mm. keskeiset hankkeen sopimukset tutustuttavaksi. Kun osallistuja hyväksyy osaltaan hankkeen sopimukset ja periaatteet, tämä vahvistaa osallistumisensa hankkeeseen allekirjoittamalla ryhmärakennuttamissopimuksen noin kuukauden kuluessa asunnon varaamisesta. Tänä aikana osallistujan on osoitettava kyky rahoittaa varattu asunto ja tutustua hankkeen sopimusehtoihin. Osallistumisensa ja varauksen voi perua milloin tahansa ennen ryhmärakennuttamissopimuksen allekirjoitusta. Osallistumismaksu palautetaan aina täysimääräisenä. Mitä velvoitteita Hitas-ehdot tuovat mukanaan? Nettisivuilla on kattavasti lisätietoa hitas ehdoista. Hitas asunnoissa asunnon hinta määräytyy hankkeen todellisten tuotanto- ja toteutuskustannusten perusteella. Hitas asunnon voi myydä vapaasti, mutta asunnolle vahvistetaan enimmäismyyntihinta, jolla asunnon voi myydä. Enimmäishintaan vaikuttavat hankkeen kustannukset, mahdolliset lisä- ja muutostyöt. Lisäksi enimmäishinta muuttuu asuntojen markkinahinta- ja rakennuskustannusindeksi mukaisesti. Mikäli sinulla tai samassa omistajatalouskunnassa olevalla on entuudestaan hitas asunto, on tästä vanhasta asunnosta luovuttava ennen uuden asunnon käyttöönottoa. Hitas asunnot on suunnattu ensisijaisesti asukkaiden omaan käyttöön, mutta myös vuokraus on mahdollista. TONTTI JA YMPÄRISTÖ Tontti on ilmeisesti vuokralla? Onko arviota tontin vuokravastikkeesta per neliö, entä hoitovastikkeesta per neliö? Tontti on Helsingin kaupungin vuokratontti. Arvio käytönaikaisista kustannuksista on esitetty ennakkotiedoissa. Arvioimme hoitovastikkeesta on 5,40 euroa / asm2/ kk sisältäen tontinvuokran osuuden. Asunto-osakeyhtiö päättää lopulliset perittävät vastikkeet ja käyttökorvaukset. 1 (6)
Naapurikortteleihin tulevat rakennukset? Ostoskeskukselle varatun tontin asemakaavaa ei ole vahvistettu, eikä meillä ole tällä hetkellä tarkempaa tietoa asemakaavasta tai sen pohjaksi laadituista suunnitelmista. Välimerenkadun ja Länsisatamankadun risteyksessä tonttimme pohjoispuolella olevan korttelin 20026 eli ns.terassitalokorttelin asemakaava on hyväksytty. Lähimpänä olevan tontin kaavamääräys on KL-1 III, VII ja XII kerrosta, kaavamääräyksen mukaan tontti on toimitilarakentamisen korttelialue. Rakennukseen saa sijoittaa myymälä- toimisto-, hotelli-, sairaalaympäristöhäiriötä aiheuttamatonta teollisuutta ja julkisia palvelutiloja sekä lisäksi kokoontumis-, koulutus-, näyttely-, liikunta- ja vapaa-ajan- sekä vastaavia tiloja. Enintään 10% kerrosalasta saadaan varata asumista varten rakennuksen viidennen kerroksen yläpuoleisissa kerroksissa. RAKENTAMINEN Kuka edustaa tilaajaa rakentamisen aikana? Perustettava Asunto-oy toimii kohteen rakennuttajana. Asunto-oy:tä edustaa osakkaiden valitsema hallitus. Ryhmärakennuttajakonsultti Saraco D&M Oy huolehtii tilaajatehtävien hoitamisesta yhteistyössä asuntoosakeyhtiön hallituksen kanssa. Mikä on hankkeen oletettu valmistumisaika? Toteutusaikataulu on riippuvainen osakasryhmän kokoamisesta, yhtiön perustamisesta sekä yhtiön tekemästä suunnittelupäätöksestä. Arvioimme hankkeen valmistumisajankohdasta on talvi 2017/2018. Joutuuko asukas itse osallistumaan rakentamiseen millään tavalla? Asukkailta ei edellytetä erikoisosaamista tai talkootöitä. Keskeistä on muodostaa oma tahtotila omasta asunnosta. Asuntoyhtiön perustamisen yhteydessä asunto-osakeyhtiölle valitaan asukkaista muodostettava hallitus, esim. 3-5 jäsentä. Asuntoyhtiön hallitus edustaa yhtiötä yhtiöjärjestyksen ja asunto-osakeyhtiölain mukaisesti ja huolehtii yhtiökokouksen ohella päätöksenteosta hallitukselle kuuluvissa asioissa. Jokainen osakas päättää itse oman asuntonsa suunnitteluratkaisuista. KUSTANNUKSET Miksi huoneistojen hankinta-arvojen summa 14.371.000 ei täsmää hankkeen kokonaiskustannuksiin? Ryhmärakennuttamislaki velvoittaa ilmoittamaan hankkeen kokonaiskustannusarvion. Välimerenkatu 24 hankkeessa asuntojen hinta-arvio on laskettu olettamuksesta, että liiketilat myydään rakentamisen aikana, käypään markkinahintaan, esim. eniten tarjoavalle. Liiketiloista teetetyn myyntihintaarvion perusteella liiketilojen käypä arvo on 2.000 2.500 euroa / m2. Laskelmassa olemme vähentäneet asuntojen kustannuksista liiketilojen myynnistä vähintään saatavissa olevan arvon, luonnollisesti liiketiloista haetaan yhtiölle ja osakkaille paras mahdollinen hinta. Laskelma on laadittu varovaisuutta noudattaen, jotta asuntojen kustannusarvio olisi mahdollisimman oikein. Millä todennäköisyydellä todelliset kustannukset ovat korkeammat kuin arvioidut asuntojen hankintaarvot? Kustannusarvio sisältää varauksia noin 3,5%. Todennäköisyyttä kustannusarvion toteutumiselle on vaikea antaa, mutta tähän kustannusarvioon hanketta tähdätään toteutettavaksi. Ryhmärakennuttamislaki velvoittaa hankkeeseen osallistuvat varautumaan kustannusten kohoamiseen, mikäli osakkaan oma varautuminen olisi toiset 3,5% ollaan taloudessa jo verraten turvallisella puolella. 2 (6)
Miten HITAS-säännöstöt suhtautuvat siihen, jos hinnat ylittävät paljon muiden HITAS-kohteiden hintatason? Hankkeelle on jo hyväksytetty suunnitelmien ja kustannusarvion perusteella määritelty ensi vaiheen hitas hankinta-arvo. Toinen käsittely on kun hankkeen urakkatarjoukset ja tämän perusteella tarkistettu hankinta-arvo on selvillä. Lopullinen hyväksyttäminen tehdään kun hanke on valmis ja taloudellinen loppuselvitys on pidetty. Hitas kohteet poikkeavat aina jonkin verran toisistaan eikä yhtä oikeaa hitas hankinta-arvoa ole olemassa. Toki viranomaiset valvovat että kohteen suunnitelmat ja kustannukset ovat linjassa sekä hankkeen, että muiden kohteiden osalta. Miten asukkaiden maksukyky varmistetaan? Asukkaiden kyky rahoittaa varaamansa asunnon hankintakustannus varmistetaan ennen asunto-osakeyhtiön perustamista ja ryhmärakennuttamissopimuksen allekirjoitusta. Tällöin kunkin osakkaan on kyettävä osoittamaan rahoituksen järjestyminen toteutettavaan huoneistoon. Asukasryhmän kokoamisessa on lähdetty siitä olettamasta, että hankkeen omarahoitusosuus on 40% hankkeen arvosta ja että hankkeelle voisi saada rakennusaikaista taloyhtiölainaa 60% hankkeen arvosta. Tällöin kunkin osakkaan on osoitettava kyky järjestää rahoitusta vähintään vaadittava omarahoitusosuus, tämän rahoituksen tulisi lähtökohtaisesti olla likvidiä, rahaa tai rahaksi muutettavaa omaisuutta tai pankin luottopäätös omarahoitusosuuden lainoittamisesta. Erityisiä varallisuuskriteerejä ei aseteta, mutta kyky osoittaa asunnon rahoitus on oltava luotettava hankkeen rahoituksen turvaamiseksi. Näitä joudutaan arvioimaan osin myös tapauskohtaisesti. Mihin rakennuttajakonsultin palkkio perustuu? Palkkion taustalla on ajankäyttösuunnitelma ja sen perusteella muodostettu kokonaispalkkio. Konsulttityön kokonaiskesto on valmistelu- ja rakennusaikana noin 3,5 vuotta ja tämän lisäksi takuuaikaiset tehtävät. Yhteensä Saraco on hankkeessa mukana noin 5,5 vuotta. Helsingin kaupunki on edellyttänyt, että ryhmärakennuttajakonsultin palkkio hyväksytetään Helsingin kaupungilla, mm. siksi että palkkio on linjassa muissa hitas kohteissa veloitettavien rakennuttajapalkkioiden kanssa. Lisäksi on todettu, että kiinteä palkkio on asuntoyhtiön näkökulmasta ennustettava ja Saracolle kannustava. Miten liiketilojen rakentaminen rahoitetaan? Asuntojen kustannusarvio ei sisällä liiketilojen kustannuksia kattavaa osuutta hankkeesta ryhmärakennuttajakonsultti esittää, että liiketiloista luovutaan ennen hankkeen valmistumista, eikä asuntoosakkaiden tarvitse kattaa liiketilojen kustannusosuutta. Asuntoyhtiö voi päättää myös toisin, mutta kaikki osakkaat on saatava puoltamaan liiketilojen pidättämistä yhtiön hallinnassa ja siten myös vastaamaan näiden kustannuksista. Miten ja milloin yhtiövastikkeen periminen alkaa? Rakennusaikana vastike peritään huoneistokohtaisen jyvityskertoimen osoittamana osuutena hankkeen kokonaiskustannuksesta. Jyvitys on laadittu Saracossa ja jyvityskertoimeen vaikuttavat asunnon sijainti, kerros ja asunnon koko. Rakennusaikaista vastiketta aletaan periä asunto-osakeyhtiön perustamisesta kustannuskertymää vastaavalla tavalla. Rakentamisen käynnistyttyä vastikkeita peritään luonnollisesti enemmän. Rakennusajan jälkeen vastikeperuste muuttuu. Hankkeen valmistuttua vastiketta kerätään yhtiöjärjestyksen mukaisesti asuinpinta-alojen mukaisessa suhteessa ilman jyvityskertoimia. Näillä vastikkeilla katetaan mm. kiinteistön hoito- ja huoltokustannukset = hoitovastike. 3 (6)
Mihin rakentamisen kustannusarvio perustuu? - Rakennustekniset työt Rakennusteknisten töiden kustannusarvio on laadittu suunnitelmista lasketun rakennusosa-arvion ja Saracon laatiman tavoitehintalaskelman perusteella. Lisäksi kustannustasoa on verrattu tunnuslukujen valossa referenssikohteeseen Juutinraumankadulla. Rakennustekniikassa kohdetta kallistavat vaativat pohjaolosuhteet ja perustaminen merenpohjasta vallatulle täyttömaalle ja liiketilojen määrä. Toisaalta rakennuksen runko on varsin yksinkertainen, eikä kellaria tarvitse rakentaa. - Suunnittelu- ja muut asiantuntijapalvelut Tämä osa kustannusarviosta perustuu hankkeelle kilpailutettuihin sopimuksiin ja referenssikohteen tietoihin. Mitä muita kustannuksia rakentamisen aikana tulee maksettavaksi? Hankkeen muita kustannuksia ovat mm. suunnittelukustannukset, rakennuttajan hankinnat, yhteispihan suunnittelu- ja rakennuttamismaksu, liittymismaksut, tontin vuokrat ja yhtiön hallintoon liittyvät kustannukset. Arvio liittymismaksuista on määritelty viranomaisilta ja palvelutuottajilta saatujen tietojen perusteella ml. autopaikoituksen ja väestönsuojan merkintämaksut Jätkäsaaren yhteispysäköintiluolassa, jätteen imukeräys, sekä tavanomaiset kunnallistekniset liittymät. Muita kustannuksia ovat isännöinti ja hallinto, yhtiön toiminnan ja hallinnon järjestäminen yhtiön perustamisesta käyttöönottoon. Miten pilottikohteessanne Juutinraumankadulla pysyttiin arvioiduissa kustannuksissa? Varsin hyvin. Hanke kallistui pikkuisen asukasryhmän kokoamisesta valmistumiseen, mutta toisaalta hankkeen sisältö ja asuntojakauma muuttuivat yhtiön perustamisen jälkeen. Hanke toteutui muutaman prosenttiyksikön alle yhtiökokouksen hyväksymän rakennusaikaisen budjetin. TALO Missä irtaimistovarastot sijaitsevat? Mikä ero asunnon yhteydessä sijaitsevalla varastolla ja vaatehuoneella on? Välimerenkatu 24 hankkeessa asuntojen irtaimistovarastot sijaitsevat pääosin asuntojen yhteydessä. Nämä tavanomaisesti kellarissa tai ullakolla sijaitsevat varastot ovat Helsingin kaupungin yhteistilaohjeen mukaisia ja kaikilla asunnoilla tulee tällainen tila olla. Tilaa ei siis voi jättää toteuttamatta esim. asukasmuutoksena. Irtaimistovarasto ei kuulu asunnon asuinpinta-alaan eikä siitä makseta vastiketta. Osassa asuntoja sijaitseva vaatehuone on arkkitehdin ehdotus asunnon tilaratkaisusta ja osa asunnon asuinpinta-alaa. Vaatehuoneen voi jättää myös kokonaan toteuttamatta. Asuntojen yhteydessä olevat irtainvarastot toteutetaan asunnon kaltaisina tiloina, esim. juuri vaatehuone. Tilan varustelusta, hyllyistä ja koukuista voi jokainen päättää itse. Irtaimistovarasto ei tämän hetkisin tiedoin ole erillinen palo-osasto, eikä esim. palo-ovea vaadittaisi. Tuleeko rakennukseen autohallia ja onko tästä kustannusarviota per paikka? Rakennuksen pysäköintipaikat osoitetaan Jätkäsaaren yhteispysäköintiluolasta, jonka osakkaaksi perustettava asunto-osakeyhtiö liittyy. Tietojemme perusteella pysäköintiyhtiön osakkeita ei voi siirtää edelleen, esim. talon asukkaille. Taloyhtiökohtainen liittymismaksu on osa hankkeen kokonaiskustannusta. Taloyhtiö voi luovuttaa pysäköintioikeuksia asukkaille korvausta vastaan, olemme esittäneet talousarviossa pysäköintioikeuden hinnaksi 105 euroa / kk / paikka. Päätökset perittävistä korvauksista tekee kuitenkin lopulta asukkaiden perustama asunto-osakeyhtiö. 4 (6)
Liiketilojen myynti Ryhmärakennuttajakonsultti esittää hankkeesta kiinnostuneille ja edelleen asunto-osakeyhtiölle, että liiketiloista luovutaan hankkeen aikana. Lähtökohtaisesti liiketilat pyritään myymään tai niistä luovutaan suunnatun osakeannin ja osakemerkinnän avulla ns. tarjousten perusteella. Liiketiloista pyritään saamaan taloyhtiön kannalta paras mahdollinen tulos hankkeen asukkaille. Yhtiö voi päättää liiketilojen pitämisestä yhtiönhallinnassa, mutta tähän tarvitaan kaikkien tulevien osakkaiden suostumus. Milloin osallistumismaksu maksetaan? Osallistumismaksu maksetaan pian asuntojen varausajan päättymisen jälkeen. Osallistumismaksun maksavat ne, jotka ovat olleet onnekkaita asuntojen arvonnassa. Osallistumismaksun maksaneet ja osallistumissopimuksen allekirjoittaneet saavat tämän jälkeen lisätietoja hankkeesta. Voidaanko urakoitsijalta vaatia suorituskyvyttömyysvakuutusta? Urakoitsijalta voi urakkakilpailuvaiheessa pyytää esim. tarjousta mahdollisen suorituskyvyttömyysvakuuden järjestämisestä asunto-yhtiön lukuun tällä voi olla jonkinlainen kustannusvaikutus ja asunto-osakeyhtiön kannattaa arvioida tilannetta tapauskohtaisesti mm. urakoitsijan taloudellisen volyymin ja vakuuden kustannuksen osalta. Tuleeko kaupunki osakkaaksi yhtiöön, niin kuin yleensä hitas-hankkeissa? Helsingin kaupunki ei tule osakkaaksi yhtiöön, mutta vuokraa tontin ja pidättää mm. hitas ehdot voimassa tontinvuokrasopimukseen tulevilla ehdoilla. Miten pankkien rahoitusasia etenee? Emme ole vielä saaneet uutta tietoa rahoituksen ehdoista. Asukasryhmän kokoamisen lähtökohtana on kuitenkin ennakkotieto, että hankkeelle voisi saada rakennusaikaista rahoitusta noin 60% hankkeen arvosta. Milloin asunnon voi myydä? Asunnon voi myydä periaatteessa milloin tahansa, kun asunto-osakeyhtiö on perustettu. Myyjä on kuitenkin velvollinen saattamaan uuden ostajan tietoon kaikki hankkeeseen liittyvät erityispiirteet ja velvollisuudet. Lisäksi ostaja on velvollinen vastaamaan kaikista hankkeeseen liittyvistä velvollisuuksista ja tarvittaessa myös velvollinen osoittamaan maksukykynsä hankkeen rahoittamiseksi. Lisäksi myynti on suositeltava ajoittaa tilanteeseen, joka ei ole ristiriidassa esim. hankkeen päätöksenteon kanssa (esim. yhtiökokouksen koollekutsumisaikana emme suosittele myyntiä). Miten paljon oman asunnon rakentamiseen ja sisustukseen voi vaikuttaa? Varsin paljon, mutta reunaehtojakin on. Taloyhtiötä palvelevat tekniset järjestelmät ja hormit on pidettävä paikoillaan. Vastaavasti tilamuutokset eivät saa aiheuttaa häiriöitä naapureille ylä- tai alapuolella tai viereisissä asunnoissa. Lisäksi asunto pitää toteuttaa rakentamisaikana viranomaisten hyväksymään käyttöönottokuntoon, eikä asukkaat voi itse tehdä rakennustöitä asunnoissa rakentamisvaiheen aikana. Mitä muita rakennuksia tontille tulee? Välimerenkatu 24 tontille tulee vain tämä rakennus ja osa yhteisestä piha-alueesta. Naapureiden autohalli sijoittuu Välimerenkatu 24:n tontille piha-alueen alapuolella. Entä naapuritonteille? Naapuritonteille rakennetaan kaksi asuinkerrostaloa, toinen Sato Oyj:lle ja toinen Elmu Säätiölle ja Y-Säätiölle. Näiden lisäksi kortteliin on suunniteltu hotelli / huoneistohotelli. 5 (6)
Miten asuntojen hinnat on jyvitetty? Asuntojen hinnat on jyvitetty asuinpinta-alan, kerroksen, näkymien ja muiden asunnon ominaisuuksien perusteella. Kullakin asunnolla on täten kiinteä osuus hankkeen kokonaiskustannuksista. Asukasmuutokset tulevat näiden peruskustannusten lisäksi, eikä jyvitys vaikuta asukasmuutoksiin millään tavalla. Jyvitetäänkö rakentamiskustannukset samassa suhteessa? Kyllä, hankkeen kaikki toteutuskustannukset jyvitetään samassa suhteessa. Jälleen huomautamme, että asukasmuutoksia ei jyvitetä. Jokainen asukas vastaa omista asukasmuutoksistaan itse. Milloin asunto-osakeyhtiö voidaan perustaa? Asunto-osakeyhtiön perustamisesta päättävät hankkeen osallistujat. Yhtiö on mielekästä perustaa, kun nähdään, että hanke toteutuu. Tällöin valtaosan hankkeen asunnoista tulee olla varattu. 6 (6)