03.06.2013 Sivu 1 / 1 2512/02.07.00/2013 57 Saunalahden yhteistoiminta- ja esisopimuksen mukaisten kiinteistöjärjestelyperiaatteiden hyväksyminen Saunalahdenportin asemakaavamuutos-alueella Valmistelijat / lisätiedot: Anu Tiitinen, puh. (09) 816 25918 etunimi.sukunimi@espoo.fi Päätösehdotus Teknisen toimen johtaja Olavi Louko 1 hyväksyy Saunalahdenportin asemakaavamuutosalueella asuntorakennusoikeuksien jaon sopijapuolten kesken kohtien a-d mukaisesti. a) Espoon kaupunki, Sato Oyj ja Asuntosäätiö tai määräämänsä luovuttavat kaava-alueilla omistamansa muodostettavat tontit ja tontinosat samanaikaisesti tapahtuvilla kiinteistön luovutuksilla toisilleen korvauksetta liitekartan mukaisesti. b) Muut sopijapuolet tai määräämänsä luovuttavat Espoon kaupungille korvauksetta alueella omistamansa yleiset alueet. c) Korttelin 42211 muodostettava tontti 7 saa korvauksetta pysyvän oikeuden sijoittaa 16 autopaikkaa korttelin 42254 LPA -1 tontille ja 5 autopaikkaa korttelin 42213 LPA-2 tontille. LPA - tonttien rakentamisesta ja käytöstä tulee käyttäjien sopia erikseen. Autopaikoista perustetaan rasitteet. d) Sato Oyj maksaa luovutuskirjojen allekirjoittamisen yhteydessä Espoon kaupungille välirahaa 158 535 euroa. 2 hyväksyy, että korttelin 42212 muodostettavan K-1 tontin osa-alueen liikerakennusoikeus (1 755 k-m2) jätetään edelleen jakamatta ja tontinosasta myöhemmin saatava myyntitulo jaetaan sopijapuolten kesken perussopimuksen mukaisessa suhteessa. Täytäntöönpanoon liittyviä ehtoja valtuuttaa teknisen toimen johtajan päättämään kohdan 1 mukaisten kiinteistöluovutusten
03.06.2013 Sivu 2 / 2 tarkemmista ehdoista ja kohdan 2 tarkoittaman kiinteistökaupan täytäntöönpanosta. Käsittely Häggman teki seuraavan palautusehdotuksen: Asia palautetaan uudelleen valmisteltavaksi siten, että 1) kaupunki määrittää asemakaavamuutoksesta merkittävät hyödyt saaneille Asuntosäätiölle ja Sato Oy:lle uudet tavanomaisten maankäyttösopimusten mukaiset yhdyskuntatekniikan korvaussummat. Aiemmin sopimalla määritelty taso johtaa siihen, että ehdotettu kunnallistekniikkakorvaustaso on arviolta vain noin puolet vastaavanlaisista vertailukelpoisista tämänpäivän asemakaavoituskohteiden kehittämiskorvaus/maankäyttömaksutasosta. 2) Jakamatta kaava-alueella jääneiden K1-liiketoimintatonttien osalta (yhteensä 17.947 k-m2) on samoin määriteltävä oikeantasoiset kehittämiskorvaus-/maankäyttömaksut, jotka vähennetään ennen kuin myyntitulot jaetaan sopijaosapuolten kesken. 3) Rakennusoikeuden hinta osapuolten välisissä tontinluovutuskaupoissa määritetään uudelleen Saunalahden asuinalueella vallitsevan hintatason mukaisesti. Keskustelun päätyttyä puheenjohtaja totesi Häggmanin palautusehdotuksen raukeavan kannattamattomana. Päätös Liite Oheismateriaali : Esittelijän ehdotus hyväksyttiin. 3 Rakennusoikeuksien jako, liitekartta 1 4 Laskelma, liitetaulukko 2 5 Jakamatta jätettävä liikerakennusoikeus, kartta - Yhteistoiminta- ja esisopimus 8.3.1989 sekä täydentävä sopimus 17.5.1989 - Täydentävä sopimus 21.4.1998 - Täydentävä sopimus 15.1.2006 Selostus Päätösehdotuksessa esitetään päätettäväksi siitä, miten asuntorakennusoikeudet jaetaan sopijaosapuolten Espoon kaupungin,
03.06.2013 Sivu 3 / 3 Saton ja Asuntosäätiön kesken Saunalahdenportin asemakaavamuutos -alueella. Saunalahden sopimukset Alkuperäinen Saunalahden alueen yhteistoiminta- ja esisopimus on tehty kaupungin, Asuntosäätiön ja Keskus-Sato Oy:n välillä 8.3.1989. Sopimusta on tarkistettu siihen 17.5.1989, 21.4.1998 ja 15.1.2006 tehdyillä täydennyksillä. Täydentävässä sopimuksessa 15.1.2006 on sovittu mm. kunnallistekniikkakorvauksen suuruudesta Saunalahdenportin asemakaava-alueella. Tämä täydentävä sopimus on voimassa myös Saunalahdenportin asemakaavanmuutos -alueella, jossa rakennusoikeudet tulevat nyt uudelleen jaettaviksi. Periaatteet rakennusoikeuksien jakamiseksi Sopimuksen mukaisesti sopimusalueella tuleva rakennusoikeus jaetaan sopijapuolten kesken alkuperäisistä maanomistusolosuhteista välittämättä maanomistuksen suhteessa seuraavasti: Espoon kaupunki 44 % Asuntosäätiö 36 % Sato Oyj 20 % Lisäksi Sato ja Asuntosäätiö luovuttavat kaupungille korvauksetta sopimusalueelle kaavoitetut kaupungin omaan käyttöön tulevat yleisten rakennusten tontit, yleiset alueet sekä omistamiensa tilojen osuudet yhteisiin maa- ja vesialueisiin.
03.06.2013 Sivu 4 / 4 Rakennusoikeuksien jako toteutetaan maanomistussuhteessa asemakaavakohtaisesti siten, että kukin osapuoli saa kultakin sopimisalueen asemakaava-alueelta rakennusoikeutta prosenttiosuuttaan vastaavan määrän tai siten, että rakennusoikeuksien arvot vastaavat prosenttiosuuksia. Mikäli rakennusoikeuksien määrät eivät joillakin asemakaava-alueella täysin toteudu tai ylittyvät, suoritetaan tasaus seuraavilla asemakaava-alueilla. Tähän mennessä tehdyt kiinteistöjärjestelyt sopimusalueella Sopimusalue jaettiin kolmeen asemakaava-alueeseen: Saunalahdenranta-Pihlajamäki, Saunalahdenportti ja Kummelivuorensuu. Asuntorakennusoikeutta on näillä alueilla jaettu/päätetty jakaa yhteensä 206 778 k-m 2. Tämä on jakaantunut sopimusosapuolille seuraavasti: Espoon kaupunki 90 296 k-m 2 Asuntosäätiö 75 011 k-m 2 Sato 41 471 k-m 2 Rakennusoikeuksien jako ei ole täysin toteutunut prosenttiosuuksien mukaisina. Espoon osuus on jäänyt vajaaksi 93 k-m 2, Asuntosäätiön osuus on ylittynyt 190 k-m 2 ja Saton osuus on jäänyt vajaaksi 97 k-m 2. Kaupunginhallitus päätti 25.3.2013, että sopijapuolet suorittavat asuntorakennusoikeuden jaon täsmäyksen Saunalahdenportin asemakaavamuutos-alueella. Saunalahdenportin asemakaavamuutos Muun muassa korkeaksi nousseiden maaperän puhdistamiskustannusten vuoksi, sopimusosapuolet päättivät vuonna 2008 hakea kaavamuutosta rakentamisen tehostamiseksi Saunalahdenportin vielä toteuttamattomalle alueelle. Samalla sovittiin, että kaavamuutoksen jälkeen sopijapuolet jakavat tällä alueella rakennusoikeuden uudelleen. 23.4.2012 valtuusto hyväksyi Saunalahdenportin asemakaavamuutoksen. Kaavamuutoksen jälkeen sopimusalueella on jaettavaa asuntorakennus-oikeutta yhteensä 45 159 k-m 2 ja liikerakennustenrakennusoikeutta 1 755 k-m 2. Lähtötilanteessa kaavamuutosalueella oli sopimuksen mukaista kertaalleen jaettua asuntorakennusoikeutta 27 621 k-m 2, kaavamuutoksella sopimusalueelle saatiin lisää asuntorakennusoikeutta 17 538 k-m 2.
03.06.2013 Sivu 5 / 5 Kiinteistöjärjestelyt Saunalahdenportin asemakaavamuutosalueella 1. Asuntorakennusoikeus Jaettavaa asuntorakennusoikeutta on kaavamuutosalueella yhteensä 45 159 k-m 2. Sopimusosapuolten kesken on neuvoteltu alueen asuntorakennusoikeuksien jakamisesta. Rakennusoikeudet oli Saunalahdenportin asemakaava-alueella jo kertaalleen jaettu osapuolille. Kaavamuutos koski vain osaa tätä alkuperäistä Saunalahdenportin kaava-aluetta. Kunkin osapuolen tällä osa-alueelta ennen kaavamuutosta omistama rakennusoikeus on otettu huomioon rakennusoikeuksia uudelleen jaettaessa. Eniten tontteja lähtötilanteessa kaavamuutosalueella oli Asuntosäätiöllä. Kaavamuutoksen tuoma asuntorakennusoikeuden lisäys 17 538 k-m 2 on jaettu osapuolille sopimuksen mukaisina prosenttiosuuksina. Lisäksi kukin osapuoli saa muutosalueelta lähtötilanteessa omistamansa määrän verran asuntorakennusoikeutta. Näin on saatu osapuolten laskennalliset osuudet jaettavasta asuntorakennusoikeudesta: - Espoon kaupungin osuus on 16 967 k-m 2 - Asuntosäätiön osuus on 19 085 k-m 2 - Saton osuus on 9 107 k-m 2. Laskennalliset osuudet eivät tällä kaavamuutosalueella suoraan vastaa sopimuksen mukaisia prosenttiosuuksia, koska niihin on vaikuttanut osapuolten lähtötilanteessa muutosalueelta omistaman rakennusoikeuden määrä. Lopputuloksena koko sopimusalueella prosenttiosuudet kuitenkin vastaavat alkuperäisen sopimuksen mukaisia prosenttiosuuksia. Jaettavat tontit ovat pääosin kerrostalojen korttelialuetta, kerroskorkeus IV-VII. Reelinkikujan varressa on yksi kolmikerroksisen pienkerrostalojen tontti. Asuntotontit ja niiden rakennusoikeus on pyritty jakamaan mahdollisimman tasapuolisesti osapuolten kesken. Rakennusoikeudet on esitetty jaettavaksi osapuolten kesken liitekartassa 1 ja liitetaulukossa 2 osoitetulla tavalla. Tarkoitus on, että Espoon kaupunki, Sato Oyj ja Asuntosäätiö tai määräämänsä luovuttavat kaava-alueelta omistamansa muodostettavat tontit ja tontinosat samanaikaisesti tapahtuvilla kiinteistöluovutuksilla toisilleen korvauksetta liitekartan mukaisesti. Lopullinen asuntorakennusoikeuksien jaon täsmäys suoritetaan tällä kaavamuutosalueella.
03.06.2013 Sivu 6 / 6 Rakennusoikeuksia ei täysin pystytty jakamaan osapuolille kuuluvassa suhteessa. Espoon kaupungin osuus alittuu 446 k-m 2 verran ja vastaavasti Saton osuus ylittyy saman verran. Päätösehdotuksessa esitetään, että Sato maksaa Espoon kaupungille välirahaa tältä osin. Hinnaksi esitetään 452 euroa/k-m 2, mikä vastaa alueella tehtyjä vertailukelpoisia kauppoja. Tästä käyvästä hinnasta vähennetään kunnallistekniikkakorvaus, joka sopimusalueella peritään erikseen. Muutosalueella on voimassa osapuolten kesken 5.1.2006 allekirjoitettu sopimuksen täydennys, jossa on mm. sovittu Saunalahdenportin asemakaava-alueen kunnallistekniikkakorvauksesta. Korvaus on sidottu rakentamiskustannus-indeksiin ja sen suuruus on tällä hetkellä 96,54 euroa/k-m 2. Kunnallistekniikkakorvauksen vähentämisen jälkeen lopullinen korvauksen suuruus on 158 535 euroa. Pysäköintitontit Kaavamuutosalueella on kaksi pysäköintitonttia (LPA). Tehdyn pysäköintiselvityksen mukaan korttelin 42254 LPA-1 tontti on tarkoitettu korttelin 42211 asuntotonttien 8 ja 7 käyttöön. Korttelin 42213 LPA-2 tontti on tarkoitettu asuntotontien 42211/7 ja 42213/3 käyttöön. Toinen LPA -tontti on jaossa osoitettu Espoon kaupungille, toinen Satolle. Asuntosäätiön saa oikeuden sijoittaa tarvitsemansa autopaikkaselvityksen mukaiset autopaikat korvauksetta ko. tonteille. LPA - tonttien rakentamisesta ja käytöstä tulee käyttäjien sopia erikseen. 2. Liikerakennusoikeus Aikaisemmilta asemakaava-alueilta on jäänyt jakamatta liikerakennusoikeutta yhteensä noin 16 192 k-m 2. Tämän osalta on sovittu, että tonteista myöhemmin saatavat myyntitulot jaetaan sopimuksen mukaisessa suhteessa osapuolten kesken. Saunalahdenportin asemakaavamuutosalueella on sopimuksen mukaista liikerakennusoikeutta yhteensä 1 755 k-m 2. Päätösehdotuksessa esitetään, että liikerakennusten rakennusoikeus jätetään myös tällä asemakaavamuutosalueella edelleen jakamatta. Liikerakennustonteista ja - tontinosista myöhemmin saatavat myyntitulot jaetaan osapuolten kesken sopimuksen mukaisessa suhteessa. Tiedoksi - Patrik Otranen, Asemakaavayksikkö - Asuntosäätiö
03.06.2013 Sivu 7 / 7 - Sato Oyj
03.06.2013 Sivu 8 / 8