Tampereen seudun kiinteistömarkkinat Markkinakatsaus I Huhtikuu 2019
Tampereen seudun kiinteistömarkkinat Tampereen seudun kiinteistökauppamarkkinat ovat pysyneet aktiivisina, ja kaupankäynnin odotetaan jatkuvan vilkkaana. Asuntorakentaminen on huippulukemissa, ja myös toimistorakentaminen on vilkastunut. Toimistojen vuokrien ja tilakysynnän odotetaan kasvavan, mutta liiketilamarkkinoiden näkymät ovat epävarmempia. Asuntovuokrien nousu on jatkunut edelleen. Tampereen seudun talous- ja työllisyysnäkymät pysyttelevät positiivisina. Tampereen seudun odotetaan lähivuosikymmeninä olevan pääkaupunkiseudun ja Turun seudun ohella ainoa alue, jossa väestön odotetaan voimakkaasti kasvavan. Positiivinen kasvunäkymä tukee tämän kasvukolmion kaupunkien asemaa kiinteistösijoitusmarkkinoilla. Pirkanmaan maakunnan arvonlisäys kasvoi sekä vuonna 2016 että 2017 jopa 4,7 prosenttia. Kasvu oli vuonna 2017 toiseksi korkeinta muiden suurien maakuntien joukossa, sillä vain Varsinais-Suomen arvonlisäys (+5,4 %) oli Pirkanmaata voimakkaampaa. Esimerkiksi Uudellamaalla, Keski-Suomessa ja Pohjois-Pohjanmaalla arvonlisäys kasvoi noin kolmella prosentilla vuonna 2017. Tampereen väestönkasvu ja nettomuutto voimistuneet Tampereen kaupunkiseutuun kuuluu kahdeksan kuntaa, jotka ovat asukasluvun mukaisessa suuruusjärjestyksessä Tampere, Nokia, Ylöjärvi, Kangasala, Lempäälä, Pirkkala, Orivesi ja Vesilahti. Näiden kuntien lisäksi Tampereen seutukuntaan kuuluvat Hämeenkyrön ja Pälkäneen kunnat. Kaupunkiseudulla asui vuoden 2018 lopussa noin 390 000 asukasta, ja Tampereen seutukunnassa noin 408 000 asukasta. Tampere on Suomen kolmanneksi suurin kaupunki, ja Pohjoismaiden suurin sisämaakaupunki, jossa oli Tilastokeskuksen ennakkotietojen mukaan noin 235 500 asukasta viime vuoden lopussa. Tampereen väestönkasvu on voimistunut viime vuosina, ja vuonna 2018 kaupungin asukasluku kasvoi noin 3 600 henkilöllä. Väestönkasvu on muodostunut pitkälti nettomuutosta, joka on siis myös voimistunut. Tampereen kokonaisnettomuutto oli vuonna 2017 Tilastokeskuksen mukaan +3 273 henkilöä, mikä oli positiivisin muutos moniin vuosikymmeniin. Myös Tampereen naapurikunnat kasvavat. Vuonna 2018 väkiluku kasvoi kaikissa muissa Tampereen kaupunkiseudun kunnissa paitsi Orivedellä ja Vesilahdessa. Nokia (33. suurin kunta), Ylöjärvi (35.), Kangasala (36.) ja Lempäälä (45.) ovat väkiluvuiltaan Suomen 50 suurimman kunnan joukossa. Tampereen työttömyysaste oli vielä vuonna 2016 korkeampi kuin Suomen muissa yli 100 000 asukkaan kaupungeissa, mutta tilanne on kohentunut selvästi vuosien 2017 ja 2018 aikana. Työ- ja elinkeinoministeriön työnvälitystilaston mukaan työttömien työnhakijoiden määrä Tampereella pieneni viime vuoden aikana noin 3 500 henkilöllä. Tampereen keskimääräinen työttömyysaste, eli kuukausittaisten lukujen keskiarvo, oli 11,8 prosenttia vuonna 2018, kun vuonna 2017 vastaava luku oli 14,6 ja vuonna 2016 yli 18 prosenttia. Tampereen työttömyysaste onkin laskenut jo Turkua, Oulua ja Jyväskylää matalammaksi. Tampereen asuntorakentaminen ennätyksellisen korkealla tasolla Asuntorakentamisen volyymit ovat kasvaneet Tampereella voimakkaasti. Vuonna 2018 Tampereella aloitettiin Tilastokeskuksen mukaan lähes 3 800 asunnon rakentaminen, mikä oli selvästi 2000-luvun korkein lukema. Kolmen viime vuoden aikana Tampereella aloitettiin yhteensä lähes 10 000 asunnon rakentaminen. Volyymit pysynevät edelleen korkeina, sillä viime vuonnakin Tampereella myönnettiin rakennuslupa yli 3 000 asunnolle. Muissa suurissa kaupungeissa Tamperetta, Oulua ja Espoota lukuun ottamatta myönnettyjen lupien määrä kääntyi vuonna 2018 selkeään laskuun. - 2 -
Uusia asuntoja nousee eri puolille kaupunkia. Viime vuosina esimerkiksi Härmälänrantaan, Ranta-Tampellaan ja Kalevanrinteen alueelle on rakennettu paljon uutta asuntokantaa. Rakenteilla olevista asunnoista iso osuus valmistuu vuokra-asunnoiksi. KTI:n Rakennushankeseurannan mukaan Tampereella oli vuodenvaihteessa rakenteilla yli 1 000 asuntoa taloissa, jotka tulevat kokonaan vuokrakäyttöön. Lisäksi monessa uudiskohteessa osa asunnoista päätyy vuokra-asunnoiksi. Rakennuttajina näissä vuokratalohankkeissa oli esimerkiksi suuria kotimaisia asuntosijoitusyhtiöitä ja -rahastoja, kuten OP, LähiTapiola, Avain Yhtiöt ja YH Kodit. Kaupungin omistamalla VTS-Kodeilla, joka on Tampereen suurin vuokranantaja, on myös parhaillaan käynnissä useita uusia vuokra-asuntohankkeita. Aloitetut asuntorakennushankkeet kasvukeskuksissa asunnot, kpl Tampere Turku Oulu Kuopio Jyväskylä Lahti 4 500 4 000 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Lähde: Tilastokeskus, Rakennettu ympäristö -palvelu Liikerakennuskanta kasvanut viime vuosina voimakkaasti Tampereen seudulle valmistui KTI:n rakennushankeseurannan mukaan vuosina 2014 2018 yhteensä yli 160 000 neliötä uusia liikerakennuksia, joista 70 000 neliötä valmistui vuoden 2018 aikana. Merkittävin projekti oli viime keväänä ovensa avannut, yli 50 000 neliön kauppakeskus Ratina. Spondan rakennuttaman Ratinan lisäksi viime vuonna valmistui Tesomalle liikekeskus Westeri ja Lempäälään Ideaparkin laajennus. Vuoden 2017 lopulla valmistui esimerkiksi Nokialle uusi Prisma. Tampereen seudun liiketilojen tarjonta on siis kasvanut varsin voimakkaasti, ja tällä hetkellä isojen hankkeiden valmistuttua liiketilarakentaminen vetää hieman henkeä. Vastaavasti uutta toimistotilaa on Tampereen seudulle valmistunut noin 50 000 neliötä viimeisten viiden vuoden aikana. Vuonna 2018 uusia toimistoja ei valmistunut juuri lainkaan, mutta vuoden aikana käynnistyi noin 30 000 uuden toimistoneliön rakennustyöt. Technopolis käynnisti rautatieaseman pohjoispuolelle Asemakeskuksen kampuksen I- ja II-vaiheet, joissa tulee olemaan vuokrattavaa pinta-alaa yhteensä 20 500 neliötä. Sponda puolestaan rakennuttaa Ratinan alueelle uutta toimisto- ja liikekiinteistöä, jonka bruttoala on 13 700 neliötä. Myös Lempäälään nousee modernia toimistotilaa rakenteilla olevan Lempäälä-talon yhteyteen. - 3 -
Tuotannollista tilaa on valmistunut viime vuosina muun muassa Pirkkalaan, jossa on tälläkin hetkellä rakenteilla pari hanketta. Esimerkiksi DHL:lle on valmistumassa uusi 4000 neliön logistiikkakeskus Linnakallion alueelle. Merkittävin käynnissä oleva hotelliprojekti on Tampere-talon viereen nouseva 229 huoneen Marriott-hotelli, jonka rakennuttaja on Keva. Toinen uusi hotelli on suunnitteilla Tampereen Kansi -hankkeen yhteyteen rautatieaseman eteläpuolelle, joten kaupungin majoituskapasiteetti on selvässä kasvussa. Hotellin operaattoriksi tulee Lapland Hotels, ja siihen tulee 285 huonetta. Tampereen Kansi ja raitiotie uudistavat kaupunkikuvaa Tampereen Kansi -hanke on lähtenyt vauhdilla liikkeelle eteläisen ratapihan kannen rakentamisella, ja ensimmäiset asunnot ovat jo ennakkomarkkinoinnissa. Kokonaisuus sisältää monitoimiareenan ja harjoitushallin, viisi asuintornia, hotellin, toimisto- ja liiketiloja sekä pysäköintihallin. Hanketta kehittää sijoittajaryhmä, johon kuuluvat hankkeen rakentajana toimiva SRV, LähiTapiola-ryhmä ja OP Ryhmän vakuutus- ja eläkeyhteisöt. Myös Tampereen kaupunki osallistuu projektiin monitoimiareenan osalta. Kauppakeskus Ratinan ja Tampereen Kansi -hankkeen lisäksi kolmas keskusta-aluetta voimakkaasti uudistava projekti on raitiotien rakentaminen. Liikennöinti alkaa näillä näkymin kahdella linjalla vuonna 2021; toinen linja kulkee Hervannasta keskustaan Pyynikintorille ja toinen Kaupin alueella sijaitsevalta Tampereen yliopistolliselta sairaalalta niin ikään Pyynikintorille. Raitiotien varsille on suunnitteilla runsaasti asuntorakentamista. Raitiotien rakennustyöt ovat kuitenkin vaikeuttaneet liikkumista esimerkiksi Hämeenkadulla, mistä alueen liiketilat ovat kärsineet. Tampereen seudulle valmistuneet toimitilojen uudishankkeet 2010-luvulla vuokrattava ala m2 90 000 Liike Toimisto Tuotannollinen Hotelli 80 000 70 000 60 000 14 200 16 600 36 300 50 000 40 000 30 000 20 000 10 000 0 23 000 19 600 7 000 30 400 2 300 27 500 11 500 70 100 60 700 11 000 6 700 9 100 2 800 24 900 23 000 29 000 25 200 19 500 19 900 11 000 3 300 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Jos vuokrattava ala ei ole tiedossa, se on arvioitu bruttoalan perusteella. Lähde: KTI Rakennushankeseuranta, RPT Docu Oy 2-4 -
Vuoden 2018 kaupankäyntivolyymi 560 miljoonaa euroa Kiinteistömarkkinoiden kaupankäynti on Suomessa edelleen hyvin vilkasta, kun matalana pysyttelevä korkotaso ja liikkeellä olevan rahan suuri määrä ylläpitävät kiinteistösijoittamisen houkuttelevuutta maailmanlaajuisesti. Vuonna 2017 merkittävien kiinteistökauppojen volyymi ylitti Suomessa ensimmäistä kertaa 10 miljardin euron rajan (10,2 mrd ), ja viime vuonna KTI tilastoi volyymiksi 9,3 miljardia euroa, joka on historian toiseksi korkein lukema. 1 Ulkomainen sijoittajakysyntä on ollut varsin vahvaa, sillä vuosien 2017 ja 2018 kauppavolyymista noin 70 prosenttia muodostui ulkomaisten sijoittajien tekemistä kiinteistösijoituksista. Suomen kansainvälistä houkuttelevuutta ylläpitävät edelleen monia muita Länsi-Euroopan maita korkeammat tuottovaatimustasot, vaikka etenkin Helsingin keskustassa tuottovaatimukset ovat laskeneetkin voimakkaasti. Muissa suurissa kaupungeissa tuottovaatimukset ovat laskeneet Helsinkiä hitaammin, ja merkittävästi korkeammat tuotto-odotukset ohjaavat sijoituskysyntää nyt entistä enemmän pääkaupunkiseudun ulkopuolellekin. Tämä näkyy kaupankäyntivolyymin nousuna kasvukeskuksissa, ja Tampereen seutu on usein seuraava alue, johon esimerkiksi kansainväliset kiinteistösijoittajat suuntaavat mielenkiintonsa pääkaupunkiseudun jälkeen. Viimeisten viiden vuoden ajan Tampereen seudun kiinteistökauppavolyymi onkin ollut muita kasvukeskuksia korkeampi. Vuonna 2017 KTI tilastoi Tampereen seudulla ennätyksellisen 840 miljoonan euron kauppavolyymin. Vuonna 2018 seudun kauppavolyymi oli noin 560 miljoonaa euroa, mikä sekin ylitti reilun vuosikymmenen takaisen edellisen suhdannehuipun lukemat. Silloin KTI:n tilastojen mukaan korkein vuosivolyymi Tampereen seudulla oli 530 miljoonaa euroa vuonna 2007. Merkittävien kiinteistökauppojen volyymi kasvukeskuksissa milj. 900 2014 2015 2016 2017 2018 800 700 600 500 400 300 200 100 0 Turun seutu Tampereen seutu Oulun seutu Jyväskylän seutu Kuopion seutu Lahden seutu Lähde: KTI Transaktioseuranta 1 KTI laskee kaupankäyntivolyymiin mukaan yli miljoonan euron arvoiset ammattimaisten toimijoiden tekemät kiinteistökaupat. Tonttikaupat eivät sisälly lukuihin. - 5 -
Ulkomaiset sijoittajat ja kotimaiset rahastot aktiivisia kiinteistökauppamarkkinoilla Sekä vuonna 2017 että 2018 Tampereen kauppavolyymia on kasvattanut suuren listatun kiinteistösijoitusyhtiön omistajanvaihdos. Toissa vuonna Blackstonen ja Areimin omistama Polar Bidco hankki Spondan, ja viime syksynä brittiläinen Kildare Partners osti Technopoliksen koko osakekannan. Sekä Spondalla että Technopoliksella on useita merkittäviä kiinteistöjä Tampereen seudulla. Technopolis-kaupan lisäksi viime vuonna tehtiin muutamia muitakin salkkukauppoja, joihin kuului kiinteistöjä Tampereen seudun lisäksi muista kaupungeista. Lisäksi vuonna 2018 tehtiin myös useita yksittäisten kiinteistöjen kauppoja Tampereen seudulla. Esimerkiksi Erikoissijoitusrahasto eq Hoivakiinteistöt osti F-Medi Epsilon -toimistotalon OP Ryhmän rahastolta ja Aberdeen Standard Investmentsin hallinnoima rahasto myi Hervannasta noin 30 000 neliön toimistokiinteistöt. Ruotsalainen Sagax hankki Alma Median toimisto- ja painotalon sekä useita tuotannollisia kiinteistöjä Tampereen seudulta. Uuden omistajan sai viime vuonna myös pari vanhaa teollisuuskiinteistöä, jotka ovat nykyään monipuolisessa käytössä. Trevianin kiinteistörahasto osti Renorilta rautatieaseman pohjoispuolella sijaitsevan PMK-talon, ja Varma myi Pyynikin Trikoon Aberdeen Standard Investmentsin hallinnoima rahastolle. Aberdeen kehittää ja uudistaa Pyynikin Trikoon aluetta esimerkiksi rakennuttamalla alueelle uusia asuntoja. Joulukuussa toteutetun Alueellisen toimitilabarometrin mukaan kaupankäynnin uskotaan hieman kasvavan Tampereen seudulla tänä vuonna sekä toimisto-, liike- että tuotannollisissa kiinteistöissä 2. Kasvukeskusten välisessä vertailussa Tampereen seudun kaupankäyntiodotukset olivat suunnilleen samalla tasolla Oulun kanssa. Turun seutu erottui tässä suhteessa muista alueista, sillä paikalliset asiantuntijat ennakoivat Turussa selkeää kasvua kaupankäyntivolyymiin kaikissa kiinteistötyypeissä. Toimisto- ja liikekiinteistöjen tuottovaatimukset hieman nousseet Voimakas sijoituskysyntä on johtanut vuodesta 2015 lähtien tuottovaatimusten laskuun kaikissa Suomen suurimmissa kaupungeissa, mutta viimeisen vuoden aikana lasku on pysähtynyt. Tampereen keskustassa sekä laadukkaan toimisto- että liikekiinteistön keskimääräinen tuottovaatimus oli Alueellisen barometrin vastaajien arvion mukaan nyt 6,9 prosentin tuntumassa, kun vuotta aiemmin vastaavan kyselyn keskiarvot olivat molemmissa tilatyypeissä 6,8 prosenttia. Hatanpään alueen toimistoissa keskimääräinen tuottovaade oli nyt barometrin mukaan 7,5 prosenttia ja Lielahden liikekiinteistöissä 7,7 prosenttia. Myös valtakunnallisen RAKLI-KTI Toimitilabarometrin vastaajat arvioivat Tampereen keskustan hyväsijaintisen ja -kuntoisen toimistokiinteistön tuottovaatimuksen olevan pienessä nousussa. Tämän kyselyn vastaukset olivat hieman paikallisten asiantuntijoiden näkemyksiä matalampia, eli valtakunnan tasolla asiantuntijat kokevat Tampereen keskustan toimistokiinteistöt hieman arvokkaampina kuin paikalliset asiantuntijat arvioivat. Viimeisimmässä, lokakuussa 2018 tehdyssä RAKLI-KTI Toimitilabarometrissa Tampereen keskustan toimistokiinteistön keskimääräinen tuottovaatimus oli 6,5 prosenttia 3. Tässä barometrissa Tampereen keskustatoimistojen matalin lukema edellisessä suhdannehuipussa oli 6,8 prosenttia syksyllä 2007, eli nyt ollaan hieman matalammalla tasolla. 2 KTI kartoittaa kiinteistömarkkinoiden paikallisten ammattilaisten odotuksia toteuttamalla kerran vuodessa Alueellisen toimitilabarometrin, joka suunnataan Tampereen, Turun, Oulun ja Jyväskylän seutujen kiinteistöalan ammattilaisille. Joulukuussa 2018 Tampereen seudulta Alueelliseen barometriin vastasi 15 asiantuntijaa. 3 KTI toteuttaa yhteistyössä RAKLIn kanssa kahdesti vuodessa RAKLI-KTI Toimitilabarometrin, joka on valtakunnallinen kiinteistöalan ammattilaisille suunnattu kysely. Barometria on tehty vuodesta 1995 lähtien. Viime lokakuussa RAKLI-KTI Toimitilabarometriin saatiin 49 vastausta. - 6 -
Suurten kaupunkien keskusta-alueiden toimistojen nettotuottovaatimukset Helsinki Espoo Vantaa Tampere Turku Oulu Jyväskylä 10,0 % 9,5 % 9,0 % 8,5 % 8,0 % 7,5 % 7,0 % 6,5 % 6,0 % 5,5 % 5,0 % 4,5 % 4,0 % 3,5 % 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Lähde: RAKLI-KTI Toimitilabarometri Tampereen asuntokiinteistöjen kokonaistuotto maan keskiarvoa korkeampi, toimitiloissa matalampi Tampereen seudun kiinteistösijoitusmarkkinoiden tuottotasot ovat KTI Kiinteistöindeksin mukaan olleet 2010-luvulla melko lähellä koko maan keskiarvoa, mutta kolmena viime vuonna Tampereen seudun tuotot ovat jääneet hieman koko Suomen tuottojen alapuolelle. Vuonna 2018 kaikkien Tampereen seudun kiinteistöjen kokonaistuotto oli 5,7 prosenttia, kun koko maan keskiarvo oli 6,6 prosenttia. Nettotuottoaste oli 5,8 prosenttia (koko Suomi 5,3 %), mutta arvonmuutos jäi aavistuksen negatiiviseksi -0,1 prosenttiin (koko Suomi +1,3%). Suurin kiinteistötyyppi KTI Kiinteistöindeksin Tampereen seudun aineistossa ovat vuokra-asuntokiinteistöt, joissa myös tuotto on ollut vahvaa. Viime vuonna Tampereen seudun asuntokiinteistöt tuottivat 9,8 prosentin kokonaistuoton neljän prosentin arvonnousun siivittämänä. Koko maan asuntojen keskimääräinen kokonaistuotto oli 8,8 prosenttia. 4 Toimisto- ja liikekiinteistöt tuottivat Tampereen seudulla koko maan keskiarvoa huonommin. Liikekiinteistöjen tuotot laskivat koko maassa markkina-arvojen laskun painamina vuonna 2018. Tampereella arvonmuutos oli vielä koko maan keskiarvoa negatiivisempi, ja tuotot siksi matalia. 4 KTI Kiinteistöindeksi mittaa ammattimaisten kiinteistösijoittajien suorien kiinteistösijoitusten kokonaistuottoa, joka muodostuu nettotuotosta ja arvonmuutoksesta. Vuoden 2018 aineistossa oli Tampereen seudulta mukana 233 kiinteistöä, joiden yhteenlaskettu markkina-arvo oli yli 1,7 miljardia euroa. Nämä kiinteistöt olivat lähinnä toimisto-, liike- ja asuinkiinteistöjä. - 7 -
Suorien kiinteistösijoitusten kokonaistuotot koko Suomessa ja Tampereella 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% Tampere Koko Suomi 0% 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Lähde: KTI Kiinteistöindeksi Suurten sijoittajien salkuissa runsaasti tyhjää liiketilaa Tampereen liiketilamarkkinoilla on tapahtunut viime aikoina paljon muutoksia. Liiketilakannan voimakas kasvu yhdistettynä esimerkiksi Anttilan konkurssiin ja muihin liiketilamarkkinoiden haasteisiin ovat kasvattaneet tyhjän tilan määrää keskusta-alueella. Myös raitiotien rakennustyöt ovat aiheuttaneet haasteita keskustan liiketiloille. Liiketilamarkkinan painopiste on hieman siirtynyt kauppakeskus Ratinan valmistumisen myötä, ja Tampereen Kansi -hanke siirtänee keskustan painopistettä entisestään kohti itää. Kaikesta huolimatta Tampereen liiketilojen vajaakäyttöaste on pysynyt Catellan mukaan maltillisena, ja vuoden 2018 aikana se jopa hieman laski 4,9 prosentista 4,5 prosenttiin. Osa tyhjentyneistä liiketiloista on esimerkiksi muutettu toiseen käyttötarkoitukseen. KTI:n vuokratietokannassa, joka koostuu suurten kiinteistösijoittajien salkuista, Tampereen liiketilojen käyttöaste on kuitenkin heikentynyt parin viime vuoden aikana selvästi. Viime syyskuussa käyttöaste koko Tampereella oli 89,0 prosenttia, joka oli samalla tasolla kuin edellisenä syksynä. Keskusta-alueen (kaupunginosat Tammerkoski, Nalkala, Kyttälä A ja Kyttälä B) liiketilojen käyttöaste KTI:n tietokannassa oli 92,1 prosenttia. Alueelliseen barometriin vastanneista paikallisista asiatuntijoista noin 60 prosenttia odottaa Tampereen liiketilojen kysynnän ja tyhjien tilojen määrän pysyvän ennallaan vuoden 2019 aikana. Joka kolmas vastaaja ennakoi kuitenkin liiketilojen kysynnän heikkenevän. Keskustan liiketilavuokrat pienessä laskussa Keskustan liiketilojen vuokratasoissa on havaittavissa pientä joustoa alaspäin. KTI:n vuokratietokannan mukaan Tampereen keskustan liiketilojen mediaanineliövuokra oli 29 euroa syyskuussa 2018, kun vuotta aiemmin vastaava luku oli yli euron korkeampi, ja toissa vuonna noin 31,5 euroa. Myös vuokratasojen ylä- ja alakvartiili ovat laskeneet kahden vuoden aikana 2-3 eurolla. Keskustan neliövuokrien yläkvartiili oli viime syyskuussa 47,9 /m2/kk. Liiketilojen vuokratasoissa on luonnollisesti suuria eroja esimerkiksi tilan koon ja mikrosijainnin perusteella, ja korkeimmat vuokratasot ovatkin huomattavasti näitä lukuja korkeampia. - 8 -
Alueellisen toimitilabarometrin vastaajat ennakoivat liiketilavuokrien pysyvän ennallaan tai laskevan eri puolilla Tampereen seutua. Kaleva oli ainoa liiketila-alue, jossa saldoluku (vuokrien nousuun ja vuokrien laskuun uskovien vastaajien osuuksien välinen erotus) oli positiivinen: siellä liiketilavuokrien nousua ennakoi lähes 30 prosenttia vastaajista. Tampereen ydinkeskustassa liiketilavuokrien kehitysodotukset ovat selvästi vähemmän pessimistisiä kuin joulukuun 2017 kyselyssä. Vajaa 30 prosenttia vastaajista ennakoi keskustan liiketilavuokrien nousevan, ja noin 35 prosenttia laskevan, eli saldoluvuksi muodostui -7. Vuotta aiemmin jopa kolme neljäsosaa vastaajista odotti ydinkeskustan liiketilavuokrien laskevan, ja saldoluku oli -63. Toimistotilojen kysyntä kasvussa Myös toimistoissa tyhjän tilan määrä kasvoi selkeästi muutama vuosi sitten, mutta vahvan taloustilanteen myötä toimistotilan kysyntä on kasvanut ja käyttöasteet ovat nousussa. KTI:n vuokratietokannasta laskettu suurten sijoittajien Tampereen toimistojen käyttöaste on edelleen matalahko, mutta nousi kuitenkin hieman edellisvuodesta 86,5 prosenttiin syyskuussa 2018. Catellan mukaan Tampereen toimistotilojen vajaakäyttöaste laski vuoden 2018 aikana jopa neljällä prosenttiyksiköllä päätyen 10,8 prosenttiin joulukuussa 2018. Alueellisen toimitilabarometrin vastaajista yli 40 prosenttia odottaa toimistotilojen kysynnän lisääntyvän myös vuoden 2019 aikana. Tyhjien tilojen määrän ei kuitenkaan uskota vähenevän, mikä johtunee ainakin osittain kasvavasta tilakannasta. Tilakysynnän kehitysodotukset tulevan vuoden aikana Tampereen seudulla Saldoluvut suluissa kiinteistötyypin perässä lisääntyy huomattavasti ei muutosta pienenee huomattavasti lisääntyy pienenee liiketilat (-27) toimistot (27) tuotannolliset tilat (38) 0 % 20 % 40 % 60 % 80 % 100 % Lähde: KTI:n Alueellinen toimitilabarometri, syksy 2018-9 -
Keskustan toimistovuokrien odotetaan nousevan Toimistojen vuokratasot ovat hivenen nousseet. Keskusta-alueen mediaanineliövuokra oli syyskuussa 2018 KTI:n vuokratietokannassa 15,9 /m2/kk, ja parhaissa kohteissa alueilla toimistotilojen neliövuokrat ylittävät selkeästi 20 euron rajan. Alueellisen barometrin vastaajien keskimääräinen arvio Tampereen keskustan prime-toimistovuokrasta nousi viime syksynä 19,9 /m2/kk tasolle, kun edellisenä vuonna vastaava lukema oli 18,6 /m2/kk. Toimistoissa vuokrien kehitysnäkymätkin ovat liiketiloja positiivisempia. Etenkin ydinkeskustan näkymät ovat paikallisten asiantuntijoiden mielestä vahvoja, sillä yli puolet vastaajista odottaa toimistovuokrien nousevan, joskin viidennes vastaajista ennakoi laskua. Saldoluku on kuitenkin kääntynyt selvästi positiiviseksi (+33) oltuaan parina aiempana vuonna negatiivinen. Samoin ydinkeskustan lähiympäristössä saldoluku kääntyi viime joulukuun kyselyssä plussalle. Myös Hervannassa toimistovuokrien kehitysodotukset ovat parantuneet, sillä saldoluku nousi siellä lukemaan -7, kun edellisinä vuosina saldoluku oli -50 ja -60 välillä. Toimistovuokrien kehitysodotukset tulevan vuoden aikana, saldoluvut syksy 2018 syksy 2017 syksy 2016 Tampere - ydinkeskusta -13-5 33 Ydinkeskustan lähiympäristö -38-26 7 Kauppi -44-7 0 Hervanta Hatanpää -57-53 -20-7 -6 0 Sarankulma -43-21 -14-70 -60-50 -40-30 -20-10 0 10 20 30 40 saldoluku Saldoluku = vuokrien nousuun ja vuokrien laskuun uskovien vastaajien osuuksien välinen erotus. Saldoluvun ollessa positiivinen suurempi osa vastaajista ennakoi vuokrien nousevan. Lähde: KTI:n Alueellinen toimitilabarometri, syksy 2018 Tuotannollisten tilojen vuokratasojen odotetaan pysyvän hyvin pitkälti ennallaan ympäri Tampereen seutua. Osamarkkinoista erottuu selkeästi Pirkkalan kehätien varsi ja lentokentän alue, jossa tarjonta kasvaa ja 45 prosenttia vastaajista ennakoi tuotannollisten tilojen vuokrien nousevan. Kyselyn vastaajat pitivät tätä aluetta muutoinkin Tampereen seudun kiinnostavimpana tuotannollisten tilojen osamarkkinana. - 10 -
Asuntovuokrien nousu jatkuu Tampereen asuntovuokrien nousu on jatkunut, ja hieman kiihtynytkin edelliseen vuoteen verrattuna. Syyskuun 2017 ja syyskuun 2018 välisenä ajanjaksona KTI:n uusia asuntovuokrasopimuksia kuvaava indeksi osoitti 2,4 prosentin nousua Tampereella (1,8 % edellisenä vuonna). Nousuvauhti oli nyt samaa tasoa kuin pääkaupunkiseudulla ja Oulussa. Turussa KTI:n asuntovuokraindeksin nousu jäi noin yhteen prosenttiin, kun puolestaan Jyväskylässä ja Lahdessa vuosimuutos oli negatiivinen. Yksiöiden ja kaksioiden vuokrat nousivat Tampereella indeksin mukaan 1,9 prosenttia vuodessa, kun suuremmissa asunnoissa indeksi nousi jopa 3,9 prosenttia. Koko 2000-luvun aikana Tampereen asuntovuokrien kasvuvauhti on ollut pääkaupunkiseudun ulkopuolisisista suurista kaupungeista kaikkein nopeinta. KTI Asuntovuokraindeksit uudet vuokrasopimukset, indeksi kevät 2000 = 100 180 Tampere Turku Oulu Jyväskylä Lahti 170 160 150 140 130 120 110 100 90 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Lähde: KTI Asuntovuokravertailu Tampereen keskusta-alueen asuntojen mediaanineliövuokra nousi KTI:n asuntovuokratietokannan mukaan viime vuonna 16,2 euroon. Keskustayksiöiden mediaanivuokra oli keväällä 2018 noin 18,6 /m2/kk, ja kaksioissa vastaava luku on noin 16,2 /m2/kk. Tampereen keskustan neliövuokratasot ovat Turkua ja Oulua korkeampia, mutta etenkin yksiöissä Jyväskylää ja Kuopiota matalampia. Tämä johtuu ainakin osittain siitä, että Jyväskylän ja Kuopion keskustoissa yksiöiden keskimääräinen koko on Tamperetta pienempi. Asuntojen vuokratasoissa on Tampereen eri alueiden välillä melko suuria eroja esimerkiksi alueen sijainnin, vetovoiman ja rakennuskannan iän mukaan. Uusissa, viimeisten viiden vuoden aikana valmistuneissa asuinrakennuksissa yksiöiden mediaanineliövuokra on Tampereella 18,1 euroa, ja kaksioissa 15,9 euroa. - 11 -
Asuntomarkkinoiden asiantuntijat odottavat lähes yksimielisesti Tampereen pienten asuntojen vuokrien nousevan lähitulevaisuudessa. Maaliskuussa 2019 toteutetun RAKLIn Vuokra-asuntobarometrin vastaajista yli 80 prosenttia odotti Tampereen seudun yksiöiden ja kaksioiden vuokrien nousevan. Suurissa asunnoissa (kolmiot ja suuremmat) noin 35 prosenttia vastaajista odotti vuokrien nousevan, ja vain alle kymmenesosa ennakoi laskua. Pienissä asunnoissa asuntovuokrien kasvuodotusten saldoluku on viime vuosina ollut Tampereen seutua positiivisempi ainoastaan Helsingissä. Suurissa asunnoissa puolestaan saldoluvut ovat olleet hieman Tamperetta korkeampia kaikissa pääkaupunkiseudun kaupungeissa ja Turussa, mutta viimeisimmässä kyselyssä Tampereen saldoluku nousi tässäkin kategoriassa toiseksi korkeimmaksi Helsingin jälkeen. Muissa kasvukeskuksissa vuokrien kasvuodotukset ovat selvästi maltillisempia, ja suurissa asunnoissa vuokrien ennakoidaan laskevan Oulun, Jyväskylän, Kuopion ja Lahden seuduilla. Tampereen seutu oli suurissa asunnoissa ainoa seutu, jossa saldoluku nousi verrattuna edelliseen, viime vuoden elokuussa tehtyyn kyselyyn. - 12 -