HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TOIMINTAYMPÄRISTÖ Valtiovarainministeriön mukaan Suomen bruttokansantuote kasvoi vuoden 2014 aikana vain 0,1 prosenttia ja lähivuosille ennustetaan maltillista noin 1 prosentin kasvua. Kotimaisen kysynnän kasvun arvioidaan pysyvän alhaisena ostovoiman kehittyessä heikosti. Kasvua rajoittavat investointien matala taso, työssä käyvien määrän lasku sekä heikentynyt kilpailukyky. Valmistava teollisuus metsä- ja rakennusteollisuutta lukuun ottamatta kehittyy myönteisesti. Viennin EU-alueelle odotetaan kehittyvän myönteisesti, kun taas Venäjää koskevat vientirajoitteet sekä Venäjän talouden hidastuminen heikentävät alueen vientinäkymiä Alhainen talouskasvu koko Euroalueella on pitänyt sekä markkinakorkotason että inflaation ennätyksellisen alhaisina ja saman tason ennustetaan säilyvän. Euroopan Keskuspankin toimenpiteet lisäävät rahan tarjontaa ja kiinnostusta hyvän kassavirtatuoton kiinteistösijoituksiin. Toimitilakiinteistöjen transaktiovolyymi Suomessa nousi 2014 voimakkaasti ja koko vuoden transaktioiden määrä oli 4,3 miljardia euroa, josta logistiikkakiinteistöjen osuus oli ennätyksellinen 31 prosenttia. Suurin yksittäinen volyymiin vaikuttanut transaktio oli Certeumin perustamiseen liittyneet 917 miljoonan euron arvoiset kiinteistömyynnit. Myös Euroopassa logistiikkakiinteistöjen osuus kaikista transaktioista nousi voimakkaasti vuonna 2014. Logistiikka ja tuotantokiinteistöjen vuokrakehitys on ollut vakaata viime vuosina. Keskimääräiseen vuokratasoon on vaikuttanut nostavasti uusien modernien tilojen valmistuminen. Suomessa logistiikka- ja tuotantotilojen segmentissä ei juurikaan esiinny spekulatiivista rakentamista, mikä on tukenut vuokratason vakautta. CERTEUM OY:N PERUSTAMINEN Kiinteistösijoitusyhtiö Certeum Oy perustettiin 10.4.2014 ja yhtiö hankki 30.4.2014 allekirjoitetun aiesopimuksen mukaisesti 30.9.2014 Sponda Oyj:ltä 12 ja Keskinäinen työeläkevakuutusyhtiö Varmalta 22 logistiikka- ja tuotantokiinteistöä sekä Sponda Fund I Ky:n, Sponda Fund II Ky:n ja Sponda Fund III Ky:n näiden rahastojen sijoittajilta. Hankinnan toteuttamiseksi yhtiö toteutti katsauskaudella maksullisia ja maksuttomia osakeanteja ja oli vastaanottavana yhtiönä 22 sulautumisessa. Näiden kauppojen seurauksena Certeum Oy:lle siirtyi kokonaisuudessaan noin 917 miljoonan euron kiinteistöomaisuus. Certeum Oy omistaa 31.12.2014 yhteensä 124 kiinteistöä, jotka koostuvat logistiikka-, varasto-, tuotanto- sekä näitä tukevista tiloista. Vuokrattavien tilojen pinta-ala on yhteensä 1,3 miljoonaa neliömetriä. Certeum Oy:n omistamat kiinteistöt sijaitsevat pääosin Suomen suurimmissa kaupungeissa. LIIKEVAIHTO JA TULOS VUONNA 2014 Certeumin liiketoiminnan nettorahavirta oli kertomusvuonna vahvasti positiivinen, 14,5 miljoonaa euroa. Konsernin liikevaihto oli 23,5 miljoonaa euroa ja nettovuokratuotto ylläpitokulujen jälkeen 17,8 miljoonaa euroa. Tilikauden tulos oli - 12,8 miljoonaa euroa tappiollinen. Tappio johtui pääosin kiinteistösalkun hankintaan liittyvistä sijoituskiinteistöjen arvostuksista (- 14,8 M ), yhtiön velkarahoituksen suojausinstrumenttien (- 7,2 M ) käyvän arvon alennuksista sekä yhtiön toiminnan käynnistämiseen liittyneistä kertaluonteisista kustannuksista ja liikevaihdon kertymisestä vain kolmen kuukauden ajalta. 1
TALOUDELLINEN ASEMA Konsernitaseen loppusumma 31.12.2014 oli 925,5 miljoonaa euroa. Korollinen vieras pääoma oli 457,3 miljoonaa euroa. Konsernin omavaraisuusaste oli kiinteistöjen käyvillä arvoilla laskettuna 48,6 prosenttia. Tavoitteena on vähintään 40 prosentin omavaraisuusaste. RAHOITUS Konsernin ja emoyhtiön rahoitustilanne tilikauden lopussa oli hyvä. Konsernin rahavarat vuoden lopussa olivat 12,6 miljoonaa euroa. Yhtiön korolliset velat muodostuvat kokonaisuudessaan syndikoidusta lainasta (460,0 M ). Tilinpäätöksessä huomioituna lainaa vähentävänä tekijänä lainojen perustamiskustannusten menojäännös 2,7 miljoonaa euroa. Lainakannan pääomalla painotettu keskimaturiteetti oli katsastuskauden lopulla 4,4 vuotta ja keskikorko 2,53 prosenttia. Tässä on huomioituna laina- ja korkojohdannaiskustannukset suoriteperusteisesti. Korkoprosentti ei huomioi tuloslaskelmaan korkojohdannaisten arvostuksista kirjattua korkokulua (7,2 M ) eikä kuluiksi kirjattuja lainojen perustamiskustannuksia tai näistä maksettuja kertaluonteisia palkkioita (yhteensä 0,8 M ). Lainakannan suojausaste tilinpäätöshetkellä oli 78 prosenttia. Lainakannasta on korkojohdannaisilla suojattuna vuonna 2019 erääntyvä 360,0 miljoonan euron suuruinen laina. KONSERNIRAKENNE Certeum Oy on Certeum-konsernin emoyhtiö. Emoyhtiöllä oli tilikauden lopulla yhteensä 73 kappaletta osakeyhtiömuotoisia tytäryhtiöitä. SIJOITUSKIINTEISTÖT Kiinteistösalkku muodostuu 124 kohteesta, käyvältä arvoltaan 904,9 miljoonaa euroa (31.12.2014), sisältäen käyttämättömän rakennusoikeuden arvon (15,6 M ). Noin 59 prosenttia sijoituskiinteistöjen arvosta sijaitsee pääkaupunkiseudulla. Kiinteistöjen käypä arvo laski tilikauden aikana 11,30 miljoonaa euroa (noin 1,2 %), johtuen joidenkin kohteiden vuokrasopimusten aiempaa arviota lyhemmästä keskimaturiteetista, aiempaa alhaisemmista markkinavuokraoletuksista sekä korkeammista ylläpitokustannuksista. Konsernin tuloslaskelmassa on käyvän arvon muutokseksi kirjattu - 14,8 miljoonaa euroa, jossa on huomioituna lisäksi kiinteistöihin kohdistuvat yhtiön toiminnan aloittamiseen liittyvät perustamiskustannukset sekä varainsiirtoverot. INVESTOINNIT 2014 Sijoituskiinteistöjen aktivoidut korjausinvestoinnit kertomusvuonna olivat yhteensä 2,3 miljoonaa euroa. VUOKRAUSTOIMINTA JA ASIAKKUUDET Kiinteistösijoitusyhtiölle keskeistä on tehokas vuokraustoiminta ja Certeumin organisaatiossa on panostettu vahvasti asiakkuus- ja vuokraustyöhön. Uusia vuokrasopimuksia allekirjoitettiin viimeisen kolmen kuukauden aikana 2014 yhteensä 24 kappaletta (30 500 m²). Sopimuksia päättyi 13 kappaletta (7 000 m²). 2
Certeumin vuokrasopimuskanta käsitti 468 vuokrasopimusta 31.12.2014, vuokrasopimusten mukainen vuokratuotto oli noin 7,7 milj. euroa kuukaudessa ja sopimusten arvopainotettu keskimaturiteetti 47 kuukautta. Certeumin koko kiinteistökannan vuokrattava pinta-ala on noin 1,3 miljoonaa neliömetriä ja vuokrattu ala kertomusvuoden lopulla noin 1,09 miljoonaa neliömetriä ja pinta-alaperusteinen vuokrausaste oli 83,1 prosenttia. Certeumilla oli 31.12.2014 noin 400 asiakkuutta, joilla oli 468 voimassa olevaa vuokrasopimusta. 100 suurinta vuokrasopimusta tuo noin 81 prosenttia liikevaihdosta ja 100 suurinta asiakkuutta noin 90 prosenttia liikevaihdosta. Vuokrasopimusten mukaisesta vuokratuotosta 98,9 prosenttia on sidottu elinkustannusindeksiin ja 23,4 prosenttia vuokrasopimusten mukaisesta tuotosta nousee vähintään 1 prosenttia vuosittain sopimusten sisältämän minimikorotuksen vuoksi. 1,1 prosenttia vuokratuotosta ei ole indeksisidonnaista. 27,5 prosentin vuokratuottoa vastaava osa sopimuksista on irtisanottavissa tai päättyy vuoden 2015 aikana ja 61,9 prosenttia viiden vuoden kuluessa. YMPÄRISTÖVAIKUTUKSET Certeum käynnisti 1.10.2014 energiatehokkuusohjelman joka kattaa kaikki ne Certeumin omistamat kohteet, joissa vuokranantajalla on vastuu kiinteistön ylläpidon järjestämisestä. Näitä kohteita on 55 ja kokonaiskulutus sähkön ja lämmön osalta näissä on yhteensä 134 275 megawattituntia. Ohjelman piiriin kuuluu kohdekohtaisten energiakartoitusten ja -analyysien laatiminen, energiainvestointien kannattavuustarkastelut ja toteuttaminen sekä käyttäjien kannustaminen energiatehokkaaseen toimintaan. Vuoden 2014 viimeisen neljänneksen aikana säästöä edelliseen vuoteen verrattuna toteutui sähkönkulutuksen osalta -3,3 prosenttia ja lämmönkulutuksen (normitettu) osalta - 2,5 prosenttia. Vuosikulutuksen osalta muutokset olivat sähkönkulutuksen osalta - 1,6 prosenttia, lämmönkulutuksen - 1,0 prosenttia ja vedenkulutuksen - 0,8 prosenttia. Vuoden 2014 aikana toteutettiin tai aloitettiin energiatehokkuushankkeita kolmessa kohteessa. Vuoden 2015 aikana on suunnitteilla toteuttaa useita energiatehokkuushankkeita. Asiakkaiden kanssa toteutettavilla yhteistyöhankkeilla parannetaan tilojen käytettävyyttä ja laatua samalla kun energiakustannukset alenevat. Certeum liittyi TETS-sopimukseen (Toimitilojen energiatehokkuussopimus) 7.1.2015. Ympäristövastuullisuusasioiden kehittäminen Certeumissa jatkuu kuluvana vuonna. Kiinteistökehityshankkeiden ja laajempien peruskorjausten toteuttamisen laatukriteerit määritetään, ja näissä huomiota kiinnitetään ekotehokkuuteen ja elinkaariajatteluun. Samoin jätteiden kierrätyksen ja materiaalitehokkuuden osalta kehitetään toiminnan vaikuttavuutta. STRATEGIA Certeumin tärkeimmät tavoitteet lyhyellä aikavälillä ovat yhtiön tuloksen ja kannattavuuden kehittäminen aktiivisella vuokraus-ja kiinteistökehitystoiminnalla. Tavoitteena on etabloituminen Suomen logistiikkakiinteistömarkkinaan sekä vahvan brändin ja tuottohistorian luominen. Uusinvestoinnit kohdistuvat erityisesti pääkaupunkiseudun moderneihin logistiikkakohteisiin ja kiinteistösalkkua kehitetään myymällä strategiaan kuulumattomia kiinteistöjä. Certeumin oman pääoman tuottotavoite on 14 prosenttia, tavoitteena on yhtiön osakkeen arvon vakaa positiivinen kehitys sekä kilpailukykyisen sijoituskohteen muodostaminen pääomamarkkinoille. 3
Certeumin tavoitteena on jakaa vakaata ja kilpailukykyistä osinkoa sekä luoda tasainen osingonmaksuhistoria. Osinkopolitiikan mukaan osingon määrä on vähintään 60 prosenttia tilikauden operatiivisesta kassavirrasta. KIINTEISTÖKEHITYS Certeumin kiinteistökannassa on arvioitu olevan käytettävissä yhteensä 436 528 neliömetriä rakennusoikeutta. Rakennusoikeuden arvo on yhteensä 15,6 miljoonaa euroa. Käytettävissä oleva rakennusoikeudesta noin puolet sijoittuu pääkaupunkiseudulle. Kiinteistökehitystoiminnan tavoitteena on lisätä Certeumin yksittäisen kiinteistön tai tietyn alueen ja sillä olevien Certeumin kiinteistöjen arvoa. Kehitystoiminta voi olla uudisrakentamista tai korjausrakentamista taikka yksittäisen kiinteistön tai useamman kiinteistön muodostaman kokonaisuuden kehittämistä uusia liiketoimintamalleja luomalla. Niin ikään kehitystoiminta voi olla laajempien alueiden kehittämistä kaavakehityshankkeilla. Kiinteistökehitystoiminnan tavoitteena on vuoden 2015 aikana laatia merkittävimmistä kiinteistöistä yksityiskohtaiset kehityssuunnitelmat ja nostaa kohdekiinteistöjen käypiä arvoja. RISKIT JA RISKIENHALLINTA Yhtiön keskeisimmät riskit liittyvät talouden yleiseen kehitykseen ja kiinteistö- ja rahoitusmarkkinoilla tapahtuviin muutoksiin, jotka voivat vaikuttaa negatiivisesti vuokrausasteisiin, markkinavuokriin, vuokralaisten maksukykyyn ja näin kiinteistöjen arvojen kehitykseen sekä rahoituskulujen kasvuun. Vastuu riskienhallinnasta määräytyy liiketoimintavastuun mukaan, siten että ylin vastuu on yhtiön hallituksella, joka määrittelee riskienhallinnan tavoitteet ja riskienhallintapoliitikan, vastaa riskienhallinnan organisoinnista sekä seuraa keskeisimpien riskien kehitystä. Certeumin riskienhallintapolitiikan laatiminen on käynnistynyt riskikartoituksella loppuvuoden 2014 aikana. Certeumin käyttämiä riskienhallinnan keinoja ovat riskien välttäminen, poistaminen, rajaaminen sekä riskien realisoitumisen todennäköisyyden pienentäminen. Certeum hallitsee vuokraustoiminnan riskejä tekemällä pitkiä määräaikaisia vuokrasopimuksia sekä hajauttamalla sijoituksia vuokralaisen toimialan ja kiinteistöjen maantieteellisen sijainnin perusteella. Konsernin omistamissa kiinteistöissä on täysarvovakuutus ja vuokratuotto on vakuutettu keskeytymisen varalle. Toiminnan rahoittamiseen liittyvät riskit ja näiden hallinta on kuvattu tilinpäätöksen liitetiedossa 22. Rahoitusriskien hallinta. 4
KONSERNIN KESKEISET TUNNUSLUVUT 10.4. 31.12.2014 Liikevoitto/- tappioprosentti (%) -8,8 Sijoitetun pääoman tuotto, % -5,7 Oman pääoman tuotto,% -11,2 Omavaraisuusaste, % 48,6 Velkaantumisaste, % 49,4 Oma pääoma/osake, 9,66 Osakekohtainen tulos, -0,28 Operatiivinen kassavirta/osake, 0,35 NAV (Nettovarallisuus), 000 458 673,2 OSAKKEET Rekisteröityjen osakkeiden lukumäärä vuoden 2014 lopussa oli 45 001 659 kappaletta. Katsauskauden jälkeen 13.1.2015 rekisteröitiin 1 498 341 osaketta. Yhtiöllä on yksi osakesarja. Yhtiön tai sen hallituksen jäsenien tai johdon omistuksessa ei ole yhtiön omia osakkeita. HENKILÖSTÖ Konsernin palveluksessa oli vuoden 2014 lopussa 26 henkilöä. Henkilöstökulut olivat yhteensä 688,2 tuhatta euroa. HALLITUS, TOIMITUSJOHTAJA JA TILINTARKASTAJA Certeum Oy:n liiketoiminnan käynnistämisen jälkeiseen hallitukseen ovat kuuluneet 24.9.2014 lukien puheenjohtaja Antti Pankakoski sekä jäsenet Kari Inkinen, Ulla Malinen, Timo Salonen sekä Ilkka Tomperi. Hallitus on kokoontunut em. kokoonpanolla kahdeksan kertaa. Hallitustyöskentelyä tukee kaksi hallituksen jäsenistä nimettyä toimikuntaa: palkitsemistoimikunta ja tarkastustoimikunta. Toimitusjohtajana on toiminut 1.9.2014 alkaen Jorma Lehtonen. Yhtiön tilintarkastajana on toiminut Ernst & Young Oy, KHT-yhteisö, päävastuullisena tilintarkastajana Tuija Korpelainen. Yhtiön hallinto- ja ohjausjärjestelmästä on annettu toimintakertomuksesta erillinen selvitys. JOHTORYHMÄN JÄSENET Johtoryhmän muodostivat tilikauden päätteessä toimitusjohtaja Jorma Lehtonen, sijoitusjohtaja Kari Koivu, lakiasianjohtaja Marjaana Martikainen, talousjohtaja Robert Hernberg sekä asiakkuusjohtaja Joonas Partanen. NÄKYMÄT Korkotason säilyessä alhaisena kiinteistösijoituksiin ohjautuvan pääoman määrä Euroopassa on nyt ennätyksellinen. Samanaikaisesti prime-kohteiden niukkuuden vuoksi on monessa markkinassa transaktioita 5
tehty lisääntyvässä määrin myös korkeamman riskitason ja vuokratuoton logistiikka- ja tuotantokiinteistösijoituksiin, joita Certeumin salkun kohteet pääosin ovat. Erityisesti suurten ja hajautettujen kiinteistösalkkujen kauppahinnoissa on nähtävissä selvä portfoliopreemio. Tämän kehityksen arvioidaan yleisesti laskevan edelleen kiinteistösijoitusten tuottovaatimuksia ja toisaalta vaikuttavan positiivisesti Certeumin kiinteistösalkun käypään arvoon. Samanaikaisesti kuitenkin logistiikka- ja varastotiloja ennustetaan vapautuvan Suomen kansantalouden matalan kasvun myötä ja tämän kehitys saattaa tuoda laskupainetta markkinavuokratasoihin. Certeumin tavoitteena vuonna 2015 on parantaa sijoituskiinteistöjensä käyttöastetta. Käyttöasteen ennustetaan olevan vuoden 2015 lopussa 83-85 prosenttia. Arvio perustuu vuokramarkkinoiden kysyntään, tietoon vapautuvista tiloista vuoden 2015 aikana sekä ennusteeseen vuokrauksen kehityksestä kuluvan vuoden aikana. Liikevaihdon 2015 ennustetaan olevan 88-93 miljoonaa euroa ja kiinteistöportfolion nettovuokratuoton ylläpitokulujen jälkeen 68-73 miljoonaa euroa ilman kiinteistömyyntien vaikutusta. Arvio perustuu sopimuksenmukaisten vuokratuottojen kehitykseen, vuokrausennusteeseen sekä arvioon kiinteistöportfolion ylläpitokustannusten määrästä. HALLITUKSEN EHDOTUS TASEEN OSOITTAMAN TAPPION KÄYTTÄMISESTÄ JA OSINGONMAKSUSTA PÄÄTTÄMISESTÅ Emoyhtiön tilikauden tappio oli 262 393,62 euroa. Hallitus ehdottaa yhtiökokoukselle, että voittoa ei jaeta ja tulos kirjataan edellisten tilikausien voitot/tappiot - tilille. 6