Asikkalan Vääksyn yhteiskoulun hankinta- ja rahoitusmallien esiselvitys

Asikkalan Vääksyn yhteiskoulun hankinta- ja rahoitusmallien esiselvitys 11.9.2018 LUONNOS Julkinen versio 11.9.2018 1Copyright inspira

YHTEENVETO 11.9.2018 2Copyright Inspira

Huomioitavaa Tämä raportti on luottamuksellinen eikä sitä tule luovuttaa ulkopuolisille tahoille. Kuten normaalistikin taloudellista mallinnusta tehdessään, Rahoituksen neuvontapalvelut Inspira Oy (jäljempänä Inspira) on luottanut käyttämäänsä Toimeksiantajalta tai julkisista lähteistä saamansa tiedon oikeellisuuteen ja täydellisyyteen, eikä ole vastuussa minkään julkisesti tiedossa olevien tai sille annettujen tietojen itsenäisestä tarkastamisesta, eikä ole tietoja itsenäisesti tarkastanut. Inspira on taloudellista mallinnusta tehdessään olettanut ja luottanut siihen, että kaikki kyseessä olevat tiedot ovat paikkansa pitäviä ja riittäviä. Toimeksiannon sisältö perustuu raportin päivämääränä vallitsevaan markkinatilanteeseen, taloudellisiin, rahoituksellisiin ja muihin olosuhteisiin sekä Toimeksiantajan Inspiralle raportin päivämäärään mennessä toimittamiin tietoihin. Muutokset edellä mainituissa olosuhteissa tai materiaalissa edellyttävät selvityksen päivittämistä. Raporttia ei tule käyttää mihinkään muuhun tarkoitukseen kuin mitä toimeksiantosopimuksessa osapuolten välillä on sovittu. 11.9.2018 3Copyright Inspira

Tausta Rahoituksen neuvontapalvelut Inspira Oy on tekemässä Asikkalan kunnalle markkinakartoitusta rakennusliikkeiden näkemyksistä Vääksyn yhteiskoulua kohtaan. Hankkeesta on tehty tarvehankintapäätös ja alustava tilaohjelma. Tilaohjelman mukaan kohteeseen tulee: Hallinto-, työ-, neuvottelu- ja kirjastotilat Opetustilat Varastotilat Sosiaalitilat Ruokailutilat Siivoustoimentilat Arvioitu oppilasmäärä 530 kpl (yläkoulu 350 + lukio 180) Hankkeen perustiedot: Sijainti: Koulukuja 2, 17200 Vääksy Aikataulu: Rakentamisen aloitus elokuussa 2020 ja lopetus toukokuussa 2022 Kustannusarvio: 16,5 MEUR Laajuusarvio: 7 306 brm² 4

5 Hankinta- ja rahoitusmallit HANKINTAMALLIT Lainarahoitus RAHOITUSMALLIT Leasingrahoitus Perinteinen hankintamalli Suunnittelu tilaajan johdolla Rakentaminen jaetun urakan / kokonaisurakan mallilla VE1 Perinteinen toteutusmalli + tilaajan taserahoitus VE2 Perinteinen toteutusmalli + leasingrahoitus KVR/SR hankintamalli Suunnittelu ja rakentaminen yhden sopimuksen kautta yhden toimijan tekemänä Tilaaja voi valita oman suunnittelun laajuuden VE3 KVR/SR + tilaajan taserahoitus VE4 KVR/SR + leasingrahoitus Elinkaarimalli Suunnittelu, rakentaminen ja ylläpito yhden kokonaispalveluntuottajan toimesta Tilojen käytettävyys- ja luovutuskuntovastuu (sopimusjakso 20 v) Suunnitteluvastuu täysin palveluntuottajalla VE5 Elinkaarimalli + tilaajan taserahoitus VE6 Elinkaarimalli + leasingrahoitus

6 Rahoitusmallien keskeiset erot rahoituksen hinnan ja muiden ehtojen suhteen Lainarahoitus Marginaaliltaan ja kustannuksiltaan edullisin rahoitusmalli Korkoriski jää tilaajan vastuulle suojautuminen mahdollista kiinnittämällä korko osittain tai kokonaan Lyhennysohjelma on tilaajan valittavissa ja sitä on mahdollista muuttaa tarpeen mukaan Leasingrahoitus Marginaaliltaan hieman lainarahoitusta kalliimpi vaihtoehto (n. 0,1%), lisäksi varainsiirtovero omistuksen vaihtuessa Korkoriski hallittavissa samalla tavalla kuin lainarahoituksessa Lyhennysohjelma on kiinteä, 20 vuoden tasaerälainaa vastaava lyhennysohjelma esim. 33 % jäännösarvoon (vastaa noin 30 vuoden tasaerälainaa)

Hankintamallien soveltuvuus ja keskeiset eroavaisuudet Perinteinen hankintamalli Sopii kaiken kokoisiin hankkeisiin Mahdollistaa parhaan kilpailutilanteen, jossa kaiken kokoiset toimijat pystyvät tarjoamaan kilpailutuksessa (riippuen hankkeen koosta) Lopputulos riippuu tilaajan onnistumisessa mm. suunnittelun toteuttamisessa sekä urakoiden kilpailutuksessa ja rakennustöiden valvonnassa KVR/SR (suunnittelun sisältävä rakennushanke) hankintamalli Sopii kaiken kokoisiin hankkeisiin Sopii kilpailullisella neuvottelumenettelyllä toteutettuna arviolta yli 5 MEUR hankkeisiin (kilpailullisessa neuvottelumenettelyssä jokainen tarjoaja tekee oman suunnitteluratkaisunsa, jota kehitetään neuvottelumenettelyn aikana tilaajan johdolla) Mahdollistaa hyvän kilpailutilanteen, jossa kaikki hieman suuremmat toimijat pystyvät tarjoamaan kilpailutuksessa (todella isoissa hankkeissa vain suuret toimijat pystyvät tarjoamaan) Lopputulos riippuu kilpailutusmallista sekä tilaajan onnistumisessa suunnittelussa mikäli tilaaja suunnittelee kohdetta pidemmälle ennen kilpailutusta Elinkaarimalli Sopii yli 10 miljoonan euron kokoisiin tavanomaisiin rakennushankekilpailutuksiin (koulut, päiväkodit, sote, toimistotilat yms) Kilpailuun osallistuvat suuremmat rakennusliikkeet/toimijat, jotka pystyvät kantamaan kokonaisvastuun kohteesta 20-25 vuoden ajan Palveluntuottaja (rakennusliike) vastaa lopputuloksen teknisestä laadusta ja suunnittelun laatu varmistetaan kilpailullisella neuvottelumenettelyllä, jossa tilaaja ohjaa palveluntuottajien suunnitteluratkaisujen kehitystyötä 7

MEUR Elinkaarimalli on laskelmien perusteella edullisin vaihtoehto kun huomioidaan toteutusmallien riskivaraukset Kustannukset eri toteutus- ja rahoitusmalleilla, MEUR Elinkaarimalli + taselaina Elinkaarimalli + leasing Perinteinen + taselaina KVR + laina Perinteinen + leasing KVR + leasing Transaktiokustannus 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Korko 4,3 0,0 4,3 4,3 0,0 0,0 Lyhennykset 17,2 0,0 17,2 17,2 0,0 0,0 Vuokrakulut 0,0 21,9 0,0 0,0 21,9 21,9 Ylläpitokulut 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Operointikulut 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Riskivaraus 3,5 3,5 5,4 5,4 5,4 5,4 YHTEENSÄ 25,0 25,4 26,9 26,9 27,3 27,3 Kassavirrat diskontattuna 15,8 16,1 17,2 17,2 17,4 17,4 90,0 80,0 70,0 60,0 50,0 40,0 30,0 20,0 10,0 0,0 Kassavirrat eri toteutus- ja rahoitusmalleilla 25,0 25,4 26,9 26,9 27,3 27,3 Elinkaarimalli + taselaina Elinkaarimalli + leasing Perinteinen + taselaina KVR + laina Perinteinen + leasing KVR + leasing Transaktiokustannus Korko Lyhennykset Vuokrakulut Huom! Laskelmissa huomioitu vain vertailuun vaikuttavat erät. Näiden lisäksi hankkeesta aiheutuu ylläpito- ja operointikuluja 8

Hankintamallien aikataulu päävaiheittain Perinteinen hankintamalli - kilpailutusvaiheen kesto rakentamisen aloitukseen n. 9 kk Suunnittelijoiden kilpailutus (1-2kk) Suunnittelutyö (4-8 kk) Kilpailutus ja suunnittelukustannukset n. 500 t Urakoiden kilpailutus (2kk) Rakentaminen (18-24 kk) Rakentamisvaiheen suunnittelu ja rakennuskustannukset 24,5 M KVR/SR hankintamallin kilpailutusvaiheen kesto rakentamisen aloitukseen n. 9 kk kilpailullisella neuvottelumenettelyllä Kilpailutuksen valmistelu (1-3kk) Kilpailullinen neuvottelumenettely sisältäen suunnittelun ja toteuttajan valinnan (6-12 kk) Rakentaminen (18-24 kk) Kilpailutuskustannukset n. 200 t Rakentamisvaiheen suunnittelu ja rakennuskustannukset 24,8 M Elinkaarimallin kilpailutusvaiheen kesto rakentamisen aloitukseen n. 9 kk Kilpailutuksen valmistelu (1-3kk) Kilpailullinen neuvottelumenettely sisältäen suunnittelun ja toteuttajan valinnan (6-12 kk) Kilpailutuskustannukset n. 200 t Rakentaminen (18-24 kk) Rakentamisvaiheen suunnittelu ja rakennuskustannukset 24,8 M 9

10 Markkinakartoituksen yhteenveto Inspira haastatteli markkinoilla toimivia rakennusliikkeitä markkinatoimijoiden näkökulmien huomioimiseksi hankkeen valmistelussa sekä hyvän kilpailutilanteen varmistamiseksi. Markkinakartoitukseen osallistui seitsemän rakennusliikettä. Yhteenveto: Hanke kiinnostaa lähes kaikkia haastateltuja rakennusliikkeitä, ja elinkaarimallilla toteutettuna neljää haastatelluista.

Esiselvityksen johtopäätökset 1. Suosittelemme Vääksyn yhteiskoulun toteutusmalliksi elinkaarimallia sekä rahoitusmalliksi leasingrahoitusta tai oman taseen rahoitusta Elinkaarimalli on perinteistä mallia ja KVR mallia edullisempi hankintamuoto kun huomioidaan hankkeen odotusarvoiset riskit. Suunnittelun, rakentamisen ja ylläpidon kustannukset ovat kokonaisuutena saman suuruiset hankemallista riippumatta. Laina on kassavirtavaikutukseltaan edullisin tarkastelujakson aikana, sisältäen investointijakson ja 20 vuoden käyttöjakson. Leasingrahoitusmallissa kohde on kaupungin taseen ulkopuolella. Ainoa uhka liittyy markkinatilanteeseen, jossa rakennushankkeita on erittäin paljon kilpailutusvaiheessa ja toteutusvaiheessa (asuntorakentamin puolella on toisaalta hieman hiipumisen merkkejä). 2. Elinkaarimallin riskien siirto tekee siitä laskennallisesti omaa toteutusta ja allianssimallia edullisemman taloudellisessa vertailussa Kun hankkeen riskien kustannukset huomioidaan hankintamallien vertailussa, on elinkaarimalli kokonaiskustannuksiltaan niin perinteistä kuin KVR mallia edullisempi. Elinkaarimallissa erityisesti käyttöjaksolla olevia riskejä siirtyy palveluntuottajan kannettavaksi. Elinkaarimallissa myös kohteen sovitusta teknisestä jäännösarvosta palvelusopimuksen päätteeksi vastaa palveluntuottaja. 3. Markkinakartoituksen perusteella hanke kiinnostaa lähes kaikkia toimijoita ja suurimmalta osin elinkaarihankkeena toteutettuna. Inspiran järjestämään markkinakartoitukseen osallistui seitsemän rakennusliikettä ja hanke kiinnosti näistä kuutta. Yhdelle toimijalle hanke on haastava johtuen resurssi- ja markkinatilanteesta. Rakennusliikkeiden edustajien mukaan hanke kiinnostaa suurimmaksi osaksi elinkaarimallina toteutettuna. Osa piti hanketta liian pienenä elinkaarimallilla toteutettuna. Myös muut mallit olivat toimijoille mahdollisia. 11

Ehdotus kilpailutusprosessiksi elinkaarimallilla 12 1/2019 2/2019 3/2019 4/2019 5/2018 6/2019 7/2019 8/2019 9/2019 10/2019 11/2019 12/2019 1/2020 Hankkeen sisällön ja asiakirjakokonaisuuden valmistelu Hankintailmoituksen julkaiseminen Osallistumishakemusten vastaanottaminen Neuvottelukutsu / alustava tarjouspyyntö Kahdenväliset neuvottelut sopimusasioista Kahdenväliset neuvottelut suunnittelun ohjauksesta Lopullinen tarjouspyyntö Tarjoukset sisään ja laatupisteytys Vaihtoehtoiskustannuslaskenta Hintavertailu Hankintapäätös kaupunginvaltuustossa Sopimusten allekirjoitus Rahoituksen kilpailutus,

Liite 1 Elinkaarimallin kokemukset Liite 2 Kilpailullinen neuvottelumenettely (elinkaarimalli ja KVR malli) Liite 3 Toteutus- ja rahoitusmallien kuvaukset Liite 4 Taloudelliset vertailulaskelmat 13

LIITE 1. ELINKAARIMALLIN KOKEMUKSET 14

Elinkaarimallissa tilahankkeen suunnittelu, rakentaminen ja ylläpito tilataan palveluntuottajalta yhdellä sopimuksella. Palveluntuottaja vastaa hankeriskeistä 20-25 vuoden ajan. 15

16 Palveluntuottajan elinkaarivastuu Palvelusopimuksen keston ajan 20-25v Palveluntuottaja vastaa; kohteen suunnittelusta ja rakentamisesta urakkasopimuksen ehtojen mukaisesti palvelukuvauksen mukaisten palvelujen tuottamisesta PTS-investointisuunnitelman mukaisten investointien toteuttamisesta ja kohteessa mahdollisesti havaittavien vikojen, puutteiden sekä suunnittelu- ja rakennusvirheiden korjaamisesta siten, että kohteen käytettävyys- ja luovutuskuntovaatimukset täyttyvät. Mikäli kohteessa havaitaan vikoja, puutteita taikka suunnittelu- tai rakennusvirheitä, jotka; vaikuttavat haitallisesti kohteen käytettävyyteen tai toiminnallisuuteen alentavat kohteen arvoa tai estävät sovitun kohteen luovutuskunnon saavuttamisen, palveluntuottaja on velvollinen omalla kustannuksellaan korjaamaan vian tai puutteen. Lisäksi käytettävyyspuutteet ja -esteet johtavat ennalta sovittuihin palvelumaksun alennuksiin.

Elinkaarihankkeet lukuina 26 Elinkaarihankekilpailutusta 46 Toteutettua koulua, päiväkotia tai muuta julkista rakennusta 21 500 Käyttäjää elinkaarihankekohteissa 1 400 MEUR Elinkaarihankesopimusten yhteenlaskettu arvo Toteutettujen elinkaarihankekohteiden uudet käyttäjät vuosittain 2001-2017 5 066 3 090 2 617 3 024 2 000 1 280 1 215 1 310 549 450 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 17

18 Toimitilojen elinkaarihankkeet Suomessa Koulu-, päiväkoti-, palvelutalo- ja monitoimitalohankkeet Käyttäjä/oppilasmäärä Suluissa on esitetty hankekohteiden lukumäärä Kunta Käyttäjät / oppilaat Hankkeiden sopimusarvot MEUR Lkm Espoo 5 624 559 12 Haukipudas 1 280 50 3 Hollola 1 200 49 2 Hämeenkyrö 450 27 1 Hämeenlinna 990 33 1 Jyväskylä 1 000 54 1 Kokkola 560 19 1 Kuopio 3 300 157 8 Mäntsälä 623 66 2 Oulu 2 000 100 1 Parkano 730 26 1 Porvoo 1 501 85 8 Pudasjärvi 709 55 2 Sodankylä 130 36 1 Tyrnävä 500 22 1 Imatra 700 65 1 YHTEENSÄ 21 500 1 400 46

19 2018 kilpailutusvaiheessa olevat hankkeet Tilaaja Tuusula Espoon kaupunki Helsingin kaupunki Varkauden kaupunki Juvan kunta Ylivieskan kunta Tohmajärven kunta Kohde Monio elinkaarihanke Laajalahden ja Tuomarilan koulut Vuosaaren lukio Terveyskampus Koulukampus Kouluhankkeet Koulukeskus

Elinkaarihankkeet Suomessa Uudisrakennushankkeet - koulut Hanke Kuvaus Investointikustannukset (EUR/m2) Palvelumaksu (EUR/m2/kk) PTS (EUR/m2) Kuopio 2009 3 koulua ja 1 päiväkoti (1:n koulun peruskorjaus), 25 vuoden palvelujakso, kokonaislaajuus noin 30 000 brm2 44,9 MEUR (1 516 EUR/m2) 40,4 MEUR (4,54 EUR/m2/kk) 9,4 MEUR (317 EUR/m2) Jyväskylä Huhtasuo 2011 Huhtasuon koulu, erityiskoulu ja päiväkoti, 20 vuoden palvelujakso, laajuus noin 16 000 brm2 35,5 MEUR (2 219 EUR/m2) 19,2 MEUR (5,00 EUR/m2/kk) 1,1 MEUR (68 EUR/m2) Oulu Kastelli 2011 Kastellin monitoimitalo (koulu, 2 lukiota, päiväkoti, nuoriso-, kirjasto- ja liikuntatiloja), 25 vuoden palvelujakso, laajuus noin 24 600 brm2 39,0 MEUR (1 585 EUR/m2) 27,8 MEUR (3,76 EUR/m2/kk) 2,1 MEUR (83 EUR/m2) Pudasjärvi 2013 Hirsirakenteinen koulukampus, 25 vuoden palvelujakso, laajuus noin 10 000 brm2 23,0 MEUR (2 286 EUR/m2) 15,8 MEUR (5,25 EUR/m2/kk) 4,1 MEUR (406 EUR/m2) Kokkola 2014 Torkinmäen koulu ja päiväkoti, 20 vuoden palvelujakso, laajuus noin 7 500 brm2 13,0 MEUR (1 699 EUR/m2) 7,9 MEUR (4,32 EUR/m2/kk) 1,1 MEUR (138 EUR/m2) Hollola 2015 Heinsuon sekä Kalliolan koulut, 20 vuoden palvelujakso, kokonaislaajuus noin 16 300 brm2 31,5 MEUR (1 940 EUR/m2) 16,0 MEUR (4,1 EUR/m2/kk) 1,5 MEUR (94 EUR/m2) Kuopio 2016 Jynkän ja Karttulan koulu, 20 vuoden palvelujakso, kokonaislaajuus noin 12 000 brm2 25,8 MEUR (2 149 EUR/m2) 14,8 MEUR (5,13 EUR/m2/kk) 1,8 MEUR (152 EUR/m2) Parkano 2017 Koulukampus, 20 vuoden palvelujakso, laajuus noin 8 200 brm2 15,4 MEUR (1 870 EUR/m2) 9,2 MEUR (4,68 EUR/m2/kk) 1,3 MEUR (344 EUR/m2) Kuopio 2017 Hiltulanlahden alakoulu ja päiväkoti, 20 vuoden palvelujakso, kokonaislaajuus noin 7 000 brm2 17,8 MEUR (2 545 EUR/m2) 8,9 MEUR (5,27 EUR/m2/kk) 1,5 MEUR (216 EUR/m2) Huomioita: Palvelumaksu sisältää hankkeissa energiakustannukset, kiinteistönhoidon, isännöinnin, ulkoalueiden hoidon, jätehuollon sekä siivouksen. Laajuus ilmoitettu arvioituina bruttoneliöinä (Tarjouksessa ilmoitettu lämmitetty nettoala x kerroin 1,1) 20

Elinkaarihankkeet Suomessa Peruskorjaushankkeet - koulut Hanke Kuvaus Investointikustannukset (EUR/m2) Espoo 2009 Espoo 2011 Espoo Lintuvaara 2013 Espoo Päivänkehrä 2014 Espoo 2017 Hansakallion ja Soukan koulujen sekä Karamalmens skolan peruskorjaus ja laajennus, 20 vuoden palvelujakso, kokonaislaajuus noin 17 000 brm2 Espoonlahden, Karakallion ja Mainingin koulujen peruskorjaus ja laajennus, 20 vuoden palvelujakso, kokonaislaajuus noin 30 000 brm2 Lintuvaaran koulu ja päiväkoti, 20 vuoden palvelujakso, laajuus noin 7 700 brm2 Päiväkehrän koulu, 20 vuoden palvelujakso, laajuus noin 7 300 brm2 Kirstin koulun ja päiväkodin peruskorjaus, Viherlaakson koulun ja lukion peruskorjaus ja laajennus, 20 vuoden palvelujakso, kokonaislaajuus noin 21 100 brm2 27,8 MEUR (1 634 EUR/m2) 48,1 MEUR (1 572 EUR/m2) 18,2 MEUR (2 353 EUR/m2) 18,7 MEUR (2 572 EUR/m2) 52,8 MEUR (2 496 EUR/m2) Palvelumaksu (EUR/m2/kk) 19,6 MEUR* (4,8 EUR/m2/kk) 27,1 MEUR* (2,96 EUR/m2/kk) 8,8 MEUR* (3,81 EUR/m2/kk) 8,3 MEUR (4,76 EUR/m2/kk) 19,4 MEUR (3,83 EUR/m2/kk) PTS (EUR/m2) 5,8 MEUR (344 EUR/m2) 8,8 MEUR (288 EUR/m2) 3,6 MEUR (467 EUR/m2) 1,0 MEUR (134 EUR/m2) 5,5 MEUR (259 EUR/m2) Huomioita: Palvelumaksu sisältää kaikissa ym. hankkeissa energiakustannukset, kiinteistönhoidon, isännöinnin, ulkoalueiden hoidon ja jätehuollon. Palvelumaksuun sisältyy siivous, lukuun ottamatta (*) merkittyjä hankkeita (vuosien 2009, 2011 ja 2013 hankkeet). Laajuus ilmoitettu arvioituina bruttoneliöinä (Tarjouksessa ilmoitettu lämmitetty nettoala x kerroin 1,1) 21

Espoo 2009 Verrokki Kuopio 2009 Verrokki Jyväskylä Huhtasuo 2011 Verrokki Oulu Kastelli 2011 Verrokki Espoo 2011 Verrokki Espoo Lintuvaara 2013 Verrokki Pudasjärvi 2013 Verrokki Espoo Päivänkehrä 2015 Verrokki Kokkola 2014 Verrokki Hollola 2015 Verrokki Pudasjärvi 2015 Verrokki Kuopio 2016 Verrokki Espoo 2017 Verrokki Parkano 2017 Verrokki Sodankylä 2017 Verrokki Kuopio 2017 Verrokki Elinkaarihankkeet Suomessa Voittaneiden tarjouksien ja verrokkilaskelmien vertailua MEUR 120 Voittanut tarjous vs tilaajan vaihtoehtoiskustannus (verrokki) 100 80 60 40 20 0 =Voittaneen tarjouksen kokonaishinta =Tilaajan vaihtoehtoiskustannuksen tarjoushinta (samansisältöisen palvelupaketin teettäminen kaupungin omana toteutuksena) =Tilaajan vaihtoehtoiskustannuksen riskien kustannus (riskien siirrosta aiheutuva kustannus, kun teetetään kaupungin omana toteutuksena verrattuna elinkaarimalliin) 22

Elinkaarihankkeen toteuttaneen tilaajan terveiset Tuomo Vesikko, Hollola 23

Hollolan koulut Tuomo Vesikko, Hollola 24

25 Elinkaarimallin tilaajakysely (kesä 2017) Tavoitteena oli tunnistaa onnistumistekijöitä sekä kehittämiskohteita toteutetuissa elinkaarihankkeissa Vastaajat olivat Inspiran ja Inspiran yhteistyökumppaneiden asiantuntijapalveluita käyttäneiden elinkaarihankkeiden toteuttajat Kysely koostui elinkaarimallia koskevista väittämistä, joita vastaajat arvioivat kokemuksensa mukaan osa-alueittain: 1. Kilpailutusvaihe 2. Suunnitteluvaihe 3. Rakentamisvaihe 4. Ylläpitovaihe

26 Kyselyn yhteenveto Hankemalli on tuonut arvoa rahalle riskien siirron kautta Arvoa rahalle on syntynyt pääasiassa hankeriskien siirron kautta, ja kyselyn mukaan riskinsiirto on toteutunut. Tilaajat ovat olleet tyytyväisiä hankkeiden laatuun, kustannuksiin ja aikataulupitävyyteen Tilaajat ovat olleet tyytyväisiä kilpailutusten onnistumiseen. Tyytyväisiä voittaneiden tarjousten laatuun oli 100 % vastaajista, hintaan 89 % vastaajista ja aikataulupitävyyteen 100 % vastaajista. Kustannukset verrattuna muihin hankemuotoihin Rakentamisen kustannusten nähtiin olevan edullisempaa elinkaarimallissa kuin muissa hankemuodoissa. Valmistelun ja ylläpidon kustannukset nähtiin elinkaarimallissa jonkin verran kalliimpina verrattuna muihin hankemuotoihin. Kokonaisuutena elinkaarimalli nähtiin kokonaistaloudellisempana.

LIITE 2. Kilpailullinen neuvottelumenettely (elinkaarimalli ja KVR/SR malli) 11.9.2018 Copyright Inspira 27

Kilpailullinen neuvottelumenettely Voidaan käyttää KVR/SR ja elinkaarimalli kilpailutuksissa Kilpailullinen neuvottelumenettely 4 12 kk (hanke koko ja vaativuus) Urakan toteuttaminen 12 24 kk Palveluiden tuottaminen ja käytettävyysvastuu 20 25 vuotta (vain elinkaarimallissa) HANKINTAVAIHE INVESTOINTIVAIHE PALVELUJAKSO Toiminnallisten vaatimusten määritys Alustavien tarjouspyyntö -asiakirjojen laatiminen Neuvottelut Tarjouspyynnön täydentäminen Suunnittelun ohjaaminen Suunnittelun ohjaaminen Rakentamisen valvonta Kastellin monitoimitalo Oulu Suunnittelu lopullinen tarjouspyyntö Suunnittelu Rakentaminen Ylläpito ja muut palvelut, PTS investoinnit 28

MEUR Kilpailullisen neuvottelumenettelyn hyödyt Voittaneen tarjouksen ja verrokkilaskelman vertailu 80,0 Voittanut tarjous ja tilaajan vaihtoehtoiskustannus - Hollola, Heinsuon ja Kalliolan koulut 70,0 60,0 PTS-investoinnit 4,0 50,0 PTS-investoinnit 1,5 Ylläpito- ja palvelukustannukset 18,4 40,0 Ylläpito- ja palvelukustannukset 16,0 30,0 20,0 Rakennuskustannukset 31,6 Rakennuskustannukset 36,8 10,0 0,0 Voittanut tarjous Verrokki 29

LIITE 3. TOTEUTUS- JA RAHOITUSMALLIEN KUVAUS 11.9.2018 Copyright Inspira 30

31 Toteutus- ja rahoitusmallien kuvaus Johdanto Tässä liitemateriaalissa on kuvattu Lauritsalan koulun vaihtoehtoiset toteutus- ja rahoitusmallit. Mallien kuvaukset löytyvät seuraavilta sivuilta. Inspira on tunnistanut hankkeiden toteuttamiseksi seuraavat toteutusmallit: Perinteinen toteutusmuoto tai KVR/SR-hankintamalli Elinkaarimalli Hankkeiden toteuttamiseksi soveltuvat seuraavat rahoitusmallit: Lainarahoitus Kiinteistöleasing

Investointihankkeiden uudet toteutus- ja rahoitusmallit Suunnittelu (D) Rakentaminen (B) Ylläpito (M) Rahoitus (F) Tulos perusteisuus Riskien hallinta Kokonaistaloudellisuus KVR/SR urakka X X Riippuen tilaajan osaamisesta, tilaaja vastaa hankeriskeistä Allianssiurakka X X Jaettu SR osalta Mahdollisuus säästöihin suunnittelun ja rakentamisen onnistumisen mukaan Elinkaarimalli (DBM PPP) X X X Kokonaispalvelu Palveluntuottaja vastaa hankeriskeistä Palveluntuottajien osaaminen hyödynnetään kaikissa vaiheissa ja hankeriskien hallinnassa, kilpailutuksen vaativuus vaatii n. 10 M hankekoon Elinkaarimalli leasing- rahoitus (DBM PPP) X X X X Kokonaispalvelu Palveluntuottaja vastaa hankeriskeistä ja rahoittaja omistaa kohteen Palveluntuottajien osaaminen hyödynnetään kaikissa vaiheissa ja hankeriskien hallinnassa kilpailutuksen vaativuus vaatii n. 10 M hankekoon PPP-malli (DBMF PPP) X X X X Kokonaispalvelu Palveluntuottaja vastaa hankeriskeistä ja omistaa kohteen Palveluntuottajien osaaminen hyödynnetään kaikissa vaiheissa ja hankeriskien hallinnassa; rahoituskustannukset ja kilpailutuskustannukset vaativat suuren hankekoon (yli 100 M ) 32

33 Hankinta- ja rahoitusmallit HANKINTAMALLIT Lainarahoitus RAHOITUSMALLIT Leasingrahoitus Perinteinen hankintamalli Suunnittelu tilaajan johdolla Rakentaminen jaetun urakan / kokonaisurakan mallilla KVR/SR hankintamalli Suunnittelu ja rakentaminen yhden sopimuksen kautta yhden toimijan tekemänä Tilaaja voi valita oman suunnittelun laajuuden VE1 VE3 Perinteinen toteutusmalli + tilaajan taserahoitus KVR/SR + tilaajan taserahoitus VE2 VE4 Perinteinen toteutusmalli + leasingrahoitus KVR/SR + leasingrahoitus Perinteinen hankintamalli ja KVR malli ovat kustannuksiltaan ja riskeiltään saman suuruiset Elinkaarimalli Suunnittelu, rakentaminen ja ylläpito yhden kokonaispalveluntuottajan toimesta Tilojen käytettävyys- ja luovutuskuntovastuu (sopimusjakso 20 v) Suunnitteluvastuu täysin palveluntuottajalla VE5 Elinkaarimalli + tilaajan taserahoitus VE6 Elinkaarimalli + leasingrahoitus

34 Hankinta- ja rahoitusmallien kuvaus Vastuunjako mallikohtaisesti VASTUU Rahoitusmalli Hankintamalli Hankesuunnitteluvastuu Rakennussuunnitteluvastuu Rakennuttamisvastuu Investoinnin maksaminen ja kohteen omistaminen Investoinnin rahoituksen lähde Hoito-, ylläpito- ja tilojen käytettävyysvastuu Perinteinen hankinta Lainarahoitus Elinkaarimalli Perinteinen hankinta Leasingrahoitus Elinkaarimalli Tilaaja Pankki / rahoituslaitos Kokonaispalveluntuottaja

Rahoituksen sisältävä elinkaarimalli (PPP) ja perinteinen elinkaarimalli PPP on kansainväliseen käytäntöön perustuva vakiintunut malli (Public Private Partnership hankemalli), jota on käytetty liikenneviraston väylähankkeissa (E75 Järvenpää-Lahti, E18 Muurla-Lohja, E18 Koskenkylä-Kotka, E18 Hamina-Vaalimaa) Elinkaarimalli on kuntien (Espoo ja Kuopio) kanssa kehitetty sovellus PPP mallista, jonka merkittävin ero on se, että hankkeiden rahoittamisessa voidaan täysimääräisesti hyödyntää kunnan luottoluokitukseen perustuvaa rahoitusta (rahoituskustannus on pienin mahdollinen) Elinkaarimallin vaatima hankekoko on noin 10 kertaa pienempi kuin PPP mallin, suurin yksittäinen elinkaarihanke on Imatran Mansikkalan koulukeskus n. 45 M 35

Hankinta- ja rahoitusmallien kuvaus Rahoitusmallien vertailua (Laina ja Leasing) TASELAINA KIINTEISTÖLEASING Rahoituslaitos Palveluntuottajat Rahoituslaitos Palveluntuottajat Velkakirja Tilaaja Suunnitteluun, urakkaan ym. liittyvät sopimukset Maanvuokra -sopimus Kolmikantasopimus Ostooikeussopimus Tilaaja Leasingsopimus Suunnitteluun, urakkaan ym. liittyvät sopimukset Vaikutus Tilaajan talouteen investointi- ja käyttövaiheissa Vaikutus Investointivaihe Käyttövaihe Vaikutus Tilaajan talouteen investointi- ja käyttövaiheissa Vaikutus Investointivaihe Käyttövaihe Tasevaikutus Investointi rasittaa kaupungin tasetta. Kiinteistö poistetaan kaupungin taseesta vähitellen. Tasevaikutus Ei tasevaikutusta Tasevaikutusta syntyy ainoastaan, jos kaupunki lunastaa kiinteistön sopimuksen päättyessä. Tulosvaikutus Ei tulosvaikutusta. Tulosvaikutus hoitokulujen, poistojen ja koronmaksun myötä. Tulosvaikutus Ei tulosvaikutusta Kaupunki maksaa leasingvuokraa leasingrahoittajalle sekä kiinteistöpalveluihin liittyvät kustannukset. Kassavirtavaikutus Rahoituksen hankinta ja investoinnin maksaminen. Kassavirtavaikutus hoitokulujen, koronmaksun ja lainan lyhennysten myötä. Kassavirtavaikutus Ei kassavirtavaikutusta Kaupunki maksaa leasingvuokraa leasingrahoittajalle sekä kiinteistöpalveluihin liittyvät kustannukset. Kassavirtavaikutus syntyy myös, jos kaupunki lunastaa kiinteistön. 36

Toteutusmallien vertailua ALLIANSSI ELINKAARIMALLI Rakennushankkeiden hankintamalli, missä hankkeen eri osapuolet solmivat yhteisen sopimuksen ja muodostavat Allianssin. Suunnittelu- ja investointivaiheen kustannusriskit ja -hyödyt jaetaan allianssisopimuksen kaupallisen mallin mukaisesti. Toimitilahankkeiden hankintamalli, jossa kohteen suunnittelusta, rakentamisesta ja ylläpidosta aiheutuvat omistajariskit on siirretty yksityisen sektorin palveluntuottajalle kustannustehokkaasti. Suunnittelu- ja investointi- ja käyttövaiheen riskit siirretään taholle, joka ne parhaiten pystyy kantamaan Tavoitteena kustannustehokkuus RAHOITTAJA PALVELUN- TUOTTAJA Tavoitteena suunnittelun ja rakentamisen ja ylläpidon laatu sekä tilojen olosuhteiden turvaaminen elinkaaren aikana ja kustannuspitävyys TILAAJA ALLIANSSISOPIMUS Kehitysvaiheen allianssi (KAS) Toteutusvaiheen allianssi (TAS) PALVELUN- TUOTTAJA PALVELUN- TUOTTAJA RAHOITTAJA KIINTEISTÖ- PALVELUT PALVELUN- TUOTTAJA PALVELUN- TUOTTAJA TILAAJA ELINKAARIHANKKEEN PUITESOPIMUS PALVELUN- TUOTTAJA PALVELUN- TUOTTAJA KVR-URAKKASOPIMUS PALVELUSOPIMUS 37

Toteutusmallien vertailua ALLIANSSI ELINKAARIMALLI VALMISTELU VALMISTELU 4 kk HANKINTA Tarjoajien vertailu: Projektinjohtopalkkio sekä laatutekijät 10 kk HANKINTA Sis. suunnitelmien kehittäminen ja sopimusneuvottelut Tarjoajien vertailu: Elinkaarikustannukset sekä laatutekijät Kiinteän urakkahinnan, palvelumaksujen ja PTSinvestointien lukitseminen 20 vuodelle 10 kk ALLIANSSIN KEHITYSVAIHE Kehitysvaiheen allianssisopimus (KAS) TOTEUTUSSUUNNITTELU 20 kk ALLIANSSIN TOTEUTUSVAIHE Urakan tavoitekustannuksen lukitseminen Toteutusvaiheen allianssisopimus (TAS) 24 kk TOTEUTUS KVRurakkasopimus Elinkaarihankkeen puitesopimus KÄYTTÖ TAS mukainen takuuaika KÄYTTÖ Palvelusopimus (20 v) 38

Tavoitekustannus- + maksimibonukset Tavoitekustannus Toteutusmallien vertailua Investointivaihe ALLIANSSI ELINKAARIMALLI Mikäli tavoitekustannus on 100 (esim. suuruusluokat) Kannustinmekanismi 2 Kate Yleiskulut Palkkio 10 Riskivaraus Allianssikumppanin johto- ja hallintokulut Allianssíkumppanin suorat kustannukset: Oma työ Hankinnat Open book Minimikompensaatio 90 Kiinteähintainen urakka Palkkio joko kiinteä tai prosenttipohjainen (minikompensaatiosta) Kannustinmekanismi perustuu Allianssin johtoryhmän määrittämiin hankkeen tavoitteisiin, kuten esim: energiatehokkuuteen, laatuun, turvallisuuteen tai yhteistoimintaan liittyvät tavoitteet 39

40 Toteutusmallien vertailua Käyttövaihe ALLIANSSI ELINKAARIMALLI Takuuajan jälkeen allianssi lopettaa toimintansa Kohteen kiinteistöpalveluista ja PTS-ohjelman toteuttamisesta vastaa tilaaja Noudatetaan elinkaarihankkeen palvelusopimusta. Kohteen kiinteistöpalveluista ja PTS-ohjelman toteuttamisesta vastaa palveluntuottaja. Palveluntuottajalla on hankkeen tiloista käytettävyysja luovutuskuntovastuu.

41 Toteutusmallien vertailua ALLIANSSI Soveltuu seuravanlaisiin hankkeisiin: Hankkeen laajuus on vaikea määritellä etukäteen tai se voi se voi muuttua hankinnan edetessä Hanke on vaativa (tekninen vaativuus ja / tai haastavat olosuhteet) Hanke on kooltaan iso > 10 MEUR Hankkeen läpimenoaika on tärkeä, eikä suunnittelua ole tehty Käytön aikaiset riskit ovat vähäisiä Tavoitteena on saavuttaa kustannusetuja investoinnissa Soveltuu seuravanlasiin hankkeisiin: ELINKAARIMALLI Hankeen laajuus on määriteltävissä Hanke ei sisällä hallitsemattomia riskejä Hanke on > 10 MEUR Hankkeen läpimenoaika on tärkeä Hanke sisältää käytön aikaisia riskejä Tavoitteena elinkaarikustannuspitävyys ja olosuhteiden turvaaminen

Hankinta- ja rahoitusmallien kuvaus VE 1&3: Toteutus perinteisellä tavalla tai KVR hankkeena ja kaupungin omaan taseeseen INVESTOINTIVAIHE: 1. Kaupunki hankkii ja kustantaa investoinnit normaaleilla urakkasopimuksilla itse teettämiinsä suunnitelmiin perustuen. 2. Kaupunki rahoittaa investoinnit osittain tai kokonaan pankista / luottolaitoksesta nostettavalla lainalla. KÄYTTÖVAIHE: 3. Kaupunki hankkii ylläpito- ja muut tarvittavat kiinteistöpalvelut ja maksaa niihin liittyvät kustannukset. 4. Kaupunki maksaa lainan korot ja lyhennykset rahoittajalle. 5. Kaupunki rahoittaa lainanhoito- sekä hoito- ja ylläpitokustannukset budjetistaan. Vaikutus kaupunkikonsernin talouteen investointi- ja käyttövaiheessa Vaikutus Investointivaihe Käyttövaihe Tasevaikutus Tulosvaikutus Kassavirtavaikutus Investointi rasittaa kaupungin tasetta. Ei tulosvaikutusta. Rahoituksen hankinta ja investoinnin maksaminen. Kiinteistö poistetaan kaupungin taseesta vähitellen. Tulosvaikutus hoitokulujen, poistojen ja koronmaksun myötä. Kassavirtavaikutus hoitokulujen, koronmaksun ja lainan lyhennysten myötä. RAHOITTAJA Kustannusten rahoitus Kustannukset 2 4 Kaupungin hankkima rahoitus 1 TOTEUTTAJA (Suunnittelu) Rakentaminen 2 1 Sidosryhmät Investointikustannukset Rahavirrat TILAAJA Aikataulu- ja kustannusriskit 3 Hoito- ja ylläpitokustannukset KIINTEISTÖPALVELUT 5 3 4 Kaupunki rahoittaa lainanhoito- sekä hoitoja ylläpitokustannukset budjetistaan Elinkaaririskit aika Rahoituksen korot ja lyhennykset 42

43 Hankinta- ja rahoitusmallien kuvaus VE 1&3: Toteutus perinteisellä tavalla tai KVR hankkeena ja kaupungin omaan taseeseen Vahvuudet ja heikkoudet: + Hankkeen valmistelu voidaan viedä läpi suhteellisen nopeassa aikataulussa + Hanke voidaan toteuttaa joustavasti (mm. vapaa urakkamuodon valinta) + Hankemuoto on tuttu ja turvallinen eikä siitä aiheudu ylimääräisiä riskejä + Edulliset investoinnin rahoituskustannukset (kaupungin luottokelpoisuus) + Hoito- ja kunnossapitotehtävien tehokas ja joustava kilpailutus elinkaaren aikana - Investointi rasittaa kaupungin budjettia ja tasetta - Kaupunki vastaa investoinnin kustannus- ja aikataulupitävyydestä - Kaupunki vastaa kiinteistön elinkaaririskeistä, tilojen käytettävyydestä ja tuotettavien palveluiden palvelutasosta - Suunnittelussa vapausasteiden antaminen vaatii kaupungilta laadukasta suunnittelun ohjausta - Kiinteistön taloudellinen ja tekninen jäännösarvoriski on kaupungilla - Kiinteistön omistamisen järjestelyt eivät joustavia jatkossa (varainsiirtovero 4,0 %) - Hankkeen käytöstä, ylläpidosta ja rahoituksesta syntyviä kustannuksia voi olla vaikea kohdistaa hankkeelle (osana kaupungin kuluja, ei läpinäkyvä) Soveltuu hyvin pienempiin, selkeisiin sekä nopealla aikataululla toteutettaviin hankkeisiin. Soveltuu myös suuriin (ja haastaviin) hankkeisiin, joissa kaupunki haluaa tietoisesti pitää suunnittelu-, toteutus- ja rahoitusvastuun itsellään.

Hankinta- ja rahoitusmallien kuvaus VE 2&4: Toteutus perinteisellä tavalla tai KVR hankkeena ja leasingrahoituksella INVESTOINTIVAIHE: 1. Tilaaja kilpailuttaa hankkeelle leasingrahoittajan ja solmivat rahoittajan kanssa leasingvuokrasopimuksen (esim. 20 vuotta). 2. Leasingrahoittaja hankkii tilat kaupungin kilpailuttamina normaaleilla urakkasopimuksilla. 3. Leasingrahoittaja, kaupunki ja rakennusliike solmivat kolmikantasopimuksen osapuolien keskinäisistä velvoitteista ja oikeuksista. 4. Leasingrahoittaja rahoittaa investoinnit. KÄYTTÖVAIHE: 5. Kaupunki maksaa tiloista pääomavuokraa leasingrahoittajalle. 6. Kaupunki hankkii kiinteistöpalvelut ja maksaa niihin liittyvät kustannukset. 7. Kaupunki rahoittaa menot budjetistaan. 8. Kaupungilla on kiinteistöön lunastusoikeus (ja velvollisuus osoittaa kolmas osapuoli lunastamaan kiinteistö, mikäli oikeutta ei käytetä) sopimuskauden päättyessä. Vaikutus kaupunkikonsernin talouteen investointi- ja käyttövaiheessa Vaikutus Investointivaihe Käyttövaihe Tasevaikutus Tulosvaikutus Kassavirtavaikutus Ei tasevaikutusta Ei tulosvaikutusta Ei kassavirtavaikutusta Tasevaikutusta syntyy ainoastaan, jos kaupunki lunastaa kiinteistön sopimuksen päättyessä. Kaupunki maksaa leasingvuokraa leasingrahoittajalle sekä kiinteistöpalveluihin liittyvät kustannukset. Kaupunki maksaa leasingvuokraa leasingrahoittajalle sekä kiinteistöpalveluihin liittyvät kustannukset. Kassavirtavaikutus syntyy myös, jos kaupunki lunastaa kiinteistön. Urakkasopimus RAHOITTAJA RAKENNUSLIIKE (Suunnittelu) Rakentaminen Kustannusten rahoitus Kustannukset 2 4 Sidosryhmät Vuokrasopimus 1 5 8 3 Rahavirrat Leasingrahoitus 1 4 Kolmikantasopimus Investointikustannukset Aikataulu- ja kustannusriskit TILAAJA Hoito- ja ylläpitokustannukset 6 Kiinteistöpalvelut 7 6 5 Kaupunki rahoittaa budjetistaan leasingvuokran ja kiinteistöpalvelut Elinkaaririskit 8 Leasingvuokra Kaupungin lunastusmahdollisuus aika 44

45 Hankinta- ja rahoitusmallien kuvaus VE 2&4: Toteutus perinteisellä tavalla tai KVR hankkeena ja leasingrahoituksella Vahvuudet ja heikkoudet: + Hankkeen valmistelu voidaan viedä läpi nopeassa aikataulussa + Edulliset, hieman lainarahoitusta kalliimmat investoinnin rahoituskustannukset (kaupungin luottokelpoisuus) + Hoito- ja kunnossapitotehtävien tehokas kilpailutus elinkaaren aikana + Investoinnin kustannukset kohtuullisen läpinäkyviä leasingvuokran eli pääomakulujen osalta + Investointi kaupungin budjetin ulkopuolinen + Hyötyjen ja kustannusten samanaikaisuus (kohteesta ryhdytään maksamaan vasta vuokra-ajan alkaessa kohteen valmistuttua) - Kaupunki vastaa investoinnin kustannus- ja aikataulupitävyydestä - Kaupunki vastaa kiinteistön käytettävyydestä, kunnossapidon palvelutasosta ja niihin liittyvistä kustannuksista - Suunnittelussa vapausasteiden antaminen vaatii kaupungilta laadukasta suunnittelun ohjausta - Elinkaaririskit ovat kaupungilla - Suunnittelija ja rakentaja eivät vastaa työstä pitkällä aikavälillä - Kiinteistön tekninen jäännösarvoriski on kaupungilla - Käyttöjakson aikana tapahtuvat muutokset omistuksessa eivät mahdollisia, ellei niistä ole erikseen sovittu Soveltuu hyvin pienempiin, selkeisiin sekä nopealla aikataululla toteutettaviin hankkeisiin. Soveltuu hyvin hankkeisiin, joissa investointivaiheen rahoitusvastuu ja vuokrajakson omistus halutaan siirtää ulkopuoliselle toimijalle.

Hankkeen rahoitus Hankinta- ja rahoitusmallien kuvaus VE5: Toteutus elinkaarimallilla kaupungin omaan taseeseen INVESTOINTIVAIHE: 1. Tilaaja solmii kohteiden rakentamista koskevat urakkasopimukset elinkaarihankkeen palveluntuottajan tai elinkaarihankkeen kilpailutuksen voittaneen palveluntuottajakonsortioon kuuluvan rakennusliikkeen kanssa. 2. Tilaaja rahoittaa rakentamisen investoinnit pankista / luottolaitoksesta nostettavalla lainalla. RAHOITTAJA 5 Sidosryhmät 2 PANKKI- TAKAUS LIIKEPANKKI 3. Tilaaja ja palveluntuottaja solmivat elinkaarihankkeen palvelusopimuksen. TILAAJA 6 KÄYTTÖVAIHE 4. Tilaaja maksaa palveluntuottajalle palvelumaksua*, joka on sidottu kohteen käytettävyyteen 5. Tilaaja maksaa lainan korot ja lyhennykset rahoittajalle. 3 1 4 PALVELUNTUOTTAJA (RAKENNUSLIIKE) OMAVELKAINEN TAKAUS PALVELUN- TUOTTAJAN EMOYHTIÖ 6. Palveluntuottajan emoyhtiö toimittaa tilaajalle palvelusopimuksessa määritellyt vakuudet 7. Palvelumaksu ja pääomakulut rahoitetaan tilaajan budjetista. Rahavirrat Vaikutus kaupunkikonsernin talouteen investointi- ja käyttövaiheessa Vaikutus Investointivaihe Käyttövaihe Lainarahoitus Tilaajan maksamat palvelumaksut ja pääomakulut Tasevaikutus Tulosvaikutus Kassavirtavaikutus Investointi rasittaa kaupungin tasetta. Ei tulosvaikutusta. Rahoituksen hankinta ja investoinnin maksaminen. Kiinteistö poistetaan kaupungin taseesta vähitellen. Tulosvaikutus palvelumaksujen, poistojen ja koronmaksun myötä. Kassavirtavaikutus palvelumaksujen, koronmaksun ja lainan lyhennysten myötä. * Palvelumaksujen määrä on sidottu investoinnin kustannus- ja aikataulupitävyyteen sekä tilojen käytettävyyteen. Aikataulu-, kustannus-, käytettävyysriskit (ja tekninen jäännösarvoriski) siirretty palveluntuottajalle. 2 1 Investointikustannukset Palvelumaksu (kiinteistöpalvelut) 4 7 5 Pääomakulut (korot ja lyhennykset) aika 46

Hankinta- ja rahoitusmallien kuvaus VE5: Toteutus elinkaarimallilla kaupungin omaan taseeseen Vahvuudet ja heikkoudet: + Tilaajan maksuvelvollisuus voidaan tietyiltä osin sitoa tilojen käytettävyyteen. (Maksetaan käytettävyydestä tilojen sijaan) + Toteuttajalle on siirretty investoinnin kustannus- ja aikataulupitävyyteen sekä kiinteistön käytettävyyteen liittyviä riskejä + Sopimuksen aikaiset kustannukset ovat hyvin ennustettavissa (kiinteä investointikustannus helpottaa pääomakustannusten ennustamista, kiinteät palveluiden kustannukset tiedossa) + Suunnittelussa voidaan jättää toteuttajalle vapausasteita innovointiin + Ylläpitojakson tehtävät saadaan kilpailutettua yhdellä kerralla huomioiden elinkaaren kokonaistaloudellisuus + Toteuttaja kantaa kiinteistön teknistä riskiä + Kustannukset ovat läpinäkyviä ja niistä saadaan vertailutietoa + Mahdollisuus hyödyntää tilaajan luottokelpoisuutta - Hankkeen valmistelu vie tavallista enemmän aikaa ja kustannuksia (mm. käytettävyys- ja luovutuskuntovaatimukset) - Toteuttajan kantamat ja erityisesti vaikeasti hallittavissa olevat riskit nostavat elinkaaritoteuttajan tarjoamaa hintaa (riskipreemio) - Sopimuskauden aikana tapahtuvat muutokset palvelusisällössä vaativat erillistä sopimista ja neuvotteluja. - Palveluiden kilpailuttaminen voi olla ongelmallista - Toiminnalliset muutokset ovat pitkällä palvelusopimuskaudella vaikeampia toteuttaa (verrattuna perinteiseen ja allianssitoteutusmalliin) - Muutostöiden kilpailuttaminen voi olla ongelmallista johtuen elinkaarihankkeen palveluntuottajan kokonaisvastuusta, joka johtaa palveluntuottajan vastuuseen myös tehdyistä muutoksista. Käytännössä muutostyöt on tästä johtuen teetettävä palveluntuottajalla. - Riittävän kilpailun aikaansaaminen on haastavampaa kuin perinteisissä hankintamalleissa Soveltuu hyvin hankkeisiin, joissa suunnittelu-, toteutus- ja elinkaarivastuu halutaan siirtää kokonaispalveluntuottajalle 47

Hankkeen rahoitus Hankinta- ja rahoitusmallien kuvaus VE6: Toteutus elinkaarimallilla ja leasingrahoituksella INVESTOINTIVAIHE: 1. Kaupunki kilpailuttaa hankkeelle leasingrahoittajan ja solmivat rahoittajan kanssa leasingvuokrasopimuksen (esim. 20 vuotta). Sidosryhmät 2. Kaupunki, rahoittaja ja palveluntuottaja solmivat kolmikantasopimuksen koskien rakennuttamista sekä järjestelyyn liittyvien sopimuksen purkutilanteita ja kohteiden lunastusta. 3. Tilaaja solmii rakentamista koskevat urakkasopimukset ja elinkaarihankkeen palvelusopimuksen palveluntuottajan kanssa. 4. Leasingrahoittaja hankkii tilan ja rahoittaa rakentamisen. KÄYTTÖVAIHE 5. Tilaaja maksaa palveluntuottajalle palvelumaksua*, joka on sidottu kohteen käytettävyyteen. 6. Tilaaja maksaa leasingvuokraa rahoittajalle. 7. Palveluntuottajan emoyhtiö toimittaa tilaajalle palvelusopimuksessa määritellyt vakuudet. 8. Palvelumaksu ja pääomakulut rahoitetaan kaupungin budjetista. Leasingrahoitus Vaikutus kaupunkikonsernin talouteen investointi- ja käyttövaiheessa Vaikutus Investointivaihe Käyttövaihe Tasevaikutus Tulosvaikutus Kassavirtavaikutus Ei tasevaikutusta Ei tulosvaikutusta Ei kassavirtavaikutusta Tasevaikutusta syntyy ainoastaan, jos kaupunki lunastaa kiinteistön sopimuksen päättyessä. Kaupunki maksaa leasingvuokraa leasingrahoittajalle sekä kiinteistöpalveluihin liittyvät kustannukset. Kaupunki maksaa leasingvuokraa leasingrahoittajalle sekä kiinteistöpalveluihin liittyvät kustannukset. Kassavirtavaikutus syntyy myös, jos kaupunki lunastaa kiinteistön. * Palvelumaksujen määrä on sidottu investoinnin kustannus- ja aikataulupitävyyteen sekä tilojen käytettävyyteen. Aikataulu-, kustannus-, käytettävyysriskit (ja tekninen jäännösarvoriski) siirretty palveluntuottajalle. 1 6 RAHOITTAJA TILAAJA 2 Kolmikantasopimus 4 4 3 Investointikustannukset 3 PALVELUNTUOTTAJA (RAKENNUSLIIKE) Rahavirrat 5 OMAVELKAINEN TAKAUS 5 8 6 PANKKI- TAKAUS 7 Leasingvuokra LIIKEPANKKI Palvelumaksu (kiinteistöpalvelut) PALVELUN- TUOTTAJAN EMOYHTIÖ Kaupunki rahoittaa budjetistaan leasingvuokran ja kiinteistöpalvelut aika 48

Hankinta- ja rahoitusmallien kuvaus VE6: Toteutus elinkaarimallilla ja leasingrahoituksella Vahvuudet ja heikkoudet: + Tilaajan maksuvelvollisuus voidaan tietyiltä osin sitoa tilojen käytettävyyteen. + Toteuttajalle on siirretty investoinnin kustannus- ja aikataulupitävyyteen sekä kiinteistön käytettävyyteen liittyviä riskejä + Sopimuksen aikaiset kustannukset ovat varsin hyvin ennustettavissa (kiinteä investointikustannus helpottaa pääomakustannusten ennustamista, kiinteät palveluiden kustannukset tiedossa) + Suunnittelussa voidaan jättää toteuttajalle vapausasteita innovointiin + Investointi kaupungin budjetin ulkopuolinen + Hyötyjen ja kustannusten samanaikaisuus (kohteesta ryhdytään maksamaan vasta vuokra-ajan alkaessa kohteen valmistuttua) + Ylläpitojakson tehtävät saadaan kilpailutettua yhdellä kerralla huomioiden elinkaaren kokonaistaloudellisuus + Toteuttaja kantaa kiinteistön teknistä riskiä + Kustannukset ovat läpinäkyviä ja niistä saadaan vertailutietoa + Edulliset, hieman lainarahoitusta kalliimmat investoinnin rahoituskustannukset (kaupungin luottokelpoisuus) - Hankkeen valmistelu vie tavallista enemmän aikaa ja kustannuksia (mm. käytettävyys- ja luovutuskuntovaatimukset) - Toteuttajan kantamat ja erityisesti vaikeasti hallittavissa olevat riskit nostavat elinkaaritoteuttajan tarjoamaa hintaa (riskipreemio) - Sopimuskauden aikana tapahtuvat muutokset palvelusisällössä vaativat erillistä sopimista ja neuvotteluja. - Palveluiden kilpailuttaminen voi olla ongelmallista - Toiminnalliset muutokset ovat pitkällä palvelusopimuskaudella vaikeampia toteuttaa (verrattuna perinteiseen ja allianssitoteutusmalliin) - Muutostöiden kilpailuttaminen voi olla ongelmallista johtuen elinkaarihankkeen palveluntuottajan kokonaisvastuusta, joka johtaa palveluntuottajan vastuuseen myös tehdyistä muutoksista. Käytännössä muutostyöt on tästä johtuen teetettävä palveluntuottajalla. - Käyttöjakson aikana tapahtuvat muutokset omistuksessa eivät mahdollisia, ellei niistä ole erikseen sovittu - Riittävän kilpailun aikaansaaminen on haastavampaa kuin perinteisissä hankintamalleissa Soveltuu hyvin hankkeisiin, joissa suunnittelu-, toteutus- ja elinkaarivastuu halutaan siirtää kokonaispalveluntuottajalle ja rahoitus kaupungin budjetin ulkopuolelle 49

LIITE 4. TALOUDELLISET VERTAILULASKELMAT 11.9.2018 Copyright Inspira 50

51 Oletukset Yleiset oletukset ja hankkeen oletukset Mallinnuksen oletukset Oletus Yksikkö Kommentti Lähde Yleiset Diskonttauskorko 3,50 % p.a. - Inspiran arvio Rakennuskustannusten inflaatio-oletus 2,00 % p.a. Hintataso 2018 loppu Inspiran arvio Ylläpitokustannusten inflaatio-oletus 2,00 % p.a. Hintataso 2018 loppu Inspiran arvio Poistot Rakennukset - poistot 30 vuotta - Inspiran arvio Irtaimisto - poistot 5 vuotta - Inspiran arvio Hankkeen oletukset Oletus Yksikkö Kommentti Lähde Laajus Peruskorjaus - brm2 - - Uudisrakennus 7 306 brm2 - Toimitettu lähtötieto Aikataulu Investointijakson aloitus 1.8.2020 pvm - Toimitettu lähtötieto Investointijakson lopetus 31.7.2022 pvm Laskennallisesti heinäkuun loppu Toimitettu lähtötieto Käyttöjakson pituus 20 vuotta - Toimitettu lähtötieto Investointikustannukset Peruskorjaus - EUR - Toimitettu lähtötieto Uudisrakennus 16 073 200 EUR - Toimitettu lähtötieto Irtaimisto 500 000 EUR - Toimitettu lähtötieto

52 Toteutus- ja rahoitusmallien oletukset Inspiran arvio Toteutus ja rahoitusmallien Perinteinen + Perinteinen + Elinkaarimalli + Elinkaarimalli + KVR + laina KVR + leasing oletukset taselaina leasing taselaina leasing Yksikkö Transaktiokustannus - - - - - - EUR Vieraan pääoman osuus investoinnista 100 100 100 100 100 100 % Viitekorko 1,43 1,43 1,43 1,43 1,43 1,43 % p.a. Marginaali 0,30 0,45 0,30 0,45 0,30 0,45 % p.a. Sijoittajan tuottovaatimus - - - - - - % p.a. Jäännösarvo 30 30 30 30 30 30 % Lyhennysjakson pituus 20 20 20 20 20 20 vuotta Pääomavuokran inflaatiooletus - - - - - - % p.a. Riskit Vertailuhankkeen riskien odotusarvoinen kustannus yhteensä Vertailuhankkeen investointikustannus Perinteinen + taselaina Perinteinen + leasing KVR + laina KVR + leasing Elinkaarimalli + taselaina Elinkaarimalli + leasing Yksikkö 4 918 689 4 918 689 4 918 689 4 918 689 3 169 805 3 169 805 EUR 15 000 000 15 000 000 15 000 000 15 000 000 15 000 000 15 000 000 EUR

MEUR Elinkaarimalli on laskelmien perusteella edullisin vaihtoehto kun huomioidaan toteutusmallien riskivaraukset Kustannukset eri toteutus- ja rahoitusmalleilla, MEUR Elinkaarimalli + taselaina Elinkaarimalli + leasing Perinteinen + taselaina KVR + laina Perinteinen + leasing KVR + leasing Transaktiokustannus 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Korko 4,3 0,0 4,3 4,3 0,0 0,0 Lyhennykset 17,2 0,0 17,2 17,2 0,0 0,0 Vuokrakulut 0,0 21,9 0,0 0,0 21,9 21,9 Ylläpitokulut 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Operointikulut 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Riskivaraus 3,5 3,5 5,4 5,4 5,4 5,4 YHTEENSÄ 25,0 25,4 26,9 26,9 27,3 27,3 Kassavirrat diskontattuna 15,8 16,1 17,2 17,2 17,4 17,4 90,0 80,0 70,0 60,0 50,0 40,0 30,0 20,0 10,0 0,0 Kassavirrat eri toteutus- ja rahoitusmalleilla 25,0 25,4 26,9 26,9 27,3 27,3 Elinkaarimalli + taselaina Elinkaarimalli + leasing Perinteinen + taselaina KVR + laina Perinteinen + leasing KVR + leasing Transaktiokustannus Korko Lyhennykset Vuokrakulut Huom! Laskelmissa huomioitu vain vertailuun vaikuttavat erät. Näiden lisäksi hankkeesta aiheutuu ylläpito- ja operointikuluja 53