ASUINKERROSTALOJEN ULLAKKORAKENTAMISTA KOSKEVA POIKKEAMISHAKEMUS ESITYSLISTATEKSTILUONNOS HEL 2013-010766 Päätösehdotus Kaupunkisuunnittelulautakunta päättänee esittää kaupunginhallitukselle, että kaupunginhallitus hakisi Uudenmaan ympäristökeskukselta Helsingin kaupungin aluetta koskevaa poikkeamispäätöstä ullakoiden käyttämiseksi asuinrakentamiseen asuinkerrostaloissa viiden vuoden määräajaksi ja liitteen 1 mukaisin ehdoin kaupunginhallitus hyväksyisi lisäksi rakennusvalvontaviraston, kaupunkisuunnitteluviraston ja kaupunginmuseo noudattavaksi ullakkorakentamista koskevia rakennuslupahakemuksia käsiteltäessä liitteen 2 mukaiset ohjeet Alueellinen poikkeamispäätös Maankäyttö- ja rakennuslain 171 :n mukaan poikkeus voidaan myöntää kunnalle laajempaa kuin yhden rakennuspaikan käsittävää aluetta koskevana (alueellinen poikkeaminen), kun kysymys on asemakaavaalueella olemassa olevan asuinrakennuksen tilojen muuttamisesta asuinkäyttöön tai muuhun ympäristöhäiriötä aiheuttamattomaan käyttöön. Alueellisen poikkeamisen edellytyksenä on lisäksi, että poikkeamisella edistetään olemassa olevien rakennusten käyttöä, kehittämistä ja ylläpitoa. Alueellisen poikkeamisen määräaika voi olla enintään viisi vuotta. Poikkeamisen myöntää Uudenmaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus. Helsingin kantakaupungissa, 1. 27. kaupunginosissa on vuodesta 1987 alkaen ollut voimassa alueellinen poikkeamispäätös asuntojen rakentamisesta ullakoille
Poikkeamispäätöksen nojalla on mahdollista rakentaa asuntoja asuinkerrostalojen ullakoille vaikka asemakaavan osoittamaa rakennusoikeutta ei ole jäljellä ja ullakkorakentaminen mahdollisesti muutoinkin poikkeaa asemakaavasta. Tarkoituksena on helpottaa asuntojen rakentamista ja edistää olemassa olevan rakennuskannan tarkoituksenmukaista käyttöä, kiinteistöjen kunnossapitoa sekä turvata niiden peruskorjausmahdollisuuksia. Alueellisella poikkeamisella voidaan myös yksinkertaistaa, yhdenmukaistaa ja nopeuttaa lupamenettelyä verrattuna siihen, että haettaisiin hankekohtaisia poikkeamispäätöksiä. Ullakkorakentamisen alueellinen poikkeamispäätös (liite 5) on voimassa helmikuuhun 2014. Uutta hakemusta on valmisteltu laajana hallintokuntayhteistyönä kaupunkisuunnitteluviraston johdolla. Työn tulokset on koottu raporttiin, joka on liitteenä 3. Raportista ilmenee nykyiseen menettelyyn aiotut muutokset. Muutokset ovat vähäisiä. Muun muassa lappeen nostoa, valoaukkoja ja terasseja sekä katon korottamista koskevia ehtoja on väljennetty. Ullakkohankkeiden vaativuuden vuoksi vaaditaan jatkossa kiinteistöä koskeva soveltuvuusselvitys, jonka perusteella rakennusvalvontaviranomaisen on mahdollista määritellä hankkeen toteuttamisen laajuus ja realistisuus. Selvitys tehdään taloyhtiöiden tilaajaosaamisen tueksi ja suunnittelun pohjaksi. Ullakkorakentamishankkeiden määrä Ullakkorakentaminen on osa kaupungin maankäytön ja asumisen toteutusohjelmaa (AM-ohjelma) vuosiksi 2008 2017. Ohjelman tavoitteiden kohdassa 12, Asuntokannan kehittäminen, mainitaan: "Jatketaan monimuotoisen kerrostaloasumisen kehittämistä, lisätään vanhan rakennuskannan uusiokäyttöä, ullakkorakentamista sekä edellytetään viherkattorakentamista. Alueellisen poikkeamismenettelyn aikana 1987 2013 on myönnetty rakennuslupa kaikkiaan noin 1 000 ullakkoasunnolle. Päättymässä olevan alueellisen poikkeamispäätöksen 2009 2013 nojalla on myönnetty 99 rakennuslupaa 351 asuinhuoneiston tai asuinhuoneiston laajennuksen rakentamiseksi asuinkerrostalon ullakkotiloihin. Ullakkorakennushankkeiden yhteenlaskettu kerrosala vuosina 2009 2013 on rakennuslupien mukaan 25 791 k-m 2. Hankkeiden koko on siten ollut keskimäärin 261 k-m 2 ja uusien asuntojen keskipinta-ala n. 73 k-m 2. Noin puolet hankkeista sijoittuu eteläisiin kaupunginosiin (Ullanlinna, Kamppi, Kruununhaka, Kaartinkaupunki, Katajanokka, Punavuori). ja noin viidennes Kallio - Alppiharjun alueelle.
Ullakkorakentamisen muu ohjaus. Poikkeamisehtoja ohjaa myös kaupunkisuunnitteluviraston, kaupunginmuseon ja rakennusvalvontaviraston asiantuntijoiden laatima, rakennustaiteellisten, kulttuurihistoriallisten ja kaupunkikuvallisten arvojen säilyttämistä ohjaava vyöhykekartta. Vuonna 2004 laadittu kartta laajennettiin 2007 kattamaan koko kaupunki ja tämän poikkeamisasian valmistelun yhteydessä karttaan lisättiin Helsingin niemen aluerajaus selventämään alueen erityispiirteitä (Liite 4). Saadut lausunnot Kaupunginmuseon johtokunta Rakennuslautakunta Kiinteistövirasto Rakennusvirasto.i Lausunnot ovat liitteenä xxx. Osallisten kuuleminen Alueen laajuuden vuoksi on kuulemismenettelynä käytetty sanomalehtikuulutusta ja tiedotustilaisuuden järjestämistä. Kuulutus poikkeamispäätöksen hakemisesta ja tiedotustilaisuudesta on julkaistu Helsingin Sanomissa, Hufvudstadsbladetissa ja Metrolehdessä xx.x.2013. Poikkeamishakemuksen materiaali on ollut kaupunkisuunnitteluvirastossa nähtävänä xx.x. xx.x.2013. Tiedotus- ja keskustelutilaisuus asiasta järjestettiin kaupunkisuunnitteluvirastossa x.x.2013. Tilaisuudessa oli läsnä yleisöä noin xx henkeä. Kaupunkisuunnitteluviraston, rakennusvalvontaviraston ja kaupunginmuseon edustajat esittelivät poikkeamisen periaatteita ja hyviä esimerkkejä ullakkorakentamisesta. Tähän tulee tekstiä vuorovaikutuksesta Esittelijä asemakaavapäällikkö Olavi Veltheim Lisätiedot:
Niklas Lähteenmäki, arkkitehti, puhelin 310 37260
LIITTEET 1. Poikkeamisen ehdot 2. Rakennuslupamenettelyä koskevat ohjeet 3.Ullakkorakentamisen raportti xx.xx.2013 4.Helsingin ullakkorakentamisen kaupunkikuvalliset vyöhykkeet 5. Uudenmaan ympäristökeskuksen poikkeamispäätös 23.2.2009 6. xxxx lausunnot
LIITE 1 A. Poikkeamisen ehdot 1. Kiinteistöllä on sen rakennusten, vapaa-alueiden, sijainnin ja ympäristön puolesta hyvät edellytykset ullakkorakentamiseen ja rakentaminen täyttää asumishygienian perusvaatimukset. Poikkeamisen piiriin kuuluvat myös ne liikekeskustan alun perin asuinkerrostaloiksi rakennetut rakennukset, joissa nykyisin on sekä asuin- että liiketiloja. 2. Rakentamisen yhteydessä tehdään tarpeellisia parannuksia kiinteistön asukkaiden yhteistiloihin ja asumisviihtyisyyteen. Näitä ovat esimerkiksi jätehuoltojärjestelyt, pihan muutokset toiminnalliseksi ja visuaaliseksi kokonaisuudeksi, sauna-, pesula-, säilytys-, harraste- ja kokoontumistilat. 3. Rakentaminen tapahtuu pääasiallisesti olemassa olevan katon sisäpuolella. Olemassa olevan ullakon tulee olla riittävän korkea asuntojen rakentamiseen. Ullakon sisätilan vapaa korkeus katon harjan kohdalla on olemassa olevan ullakon lattiasta ullakon yläpohjan kantavan rakenteen alapintaan oltava yleensä vähintään 3,5 metriä. Ullakkorakentamisen lähtökohtana tulee olla rakennuksen ominaispiirteet. Ullakolla tehtävien järjestelyjen on perustuttava olemassa olevaan tilaan. Harjan tai koko katon korottaminen voidaan sallia, mikäli perusteluna on esimerkiksi energiatehokkuus, tekninen toimivuus tai ullakon vanhojen rakenteiden säilyttäminen. Kattokorotuksiin tulee saada kaupunkikuvaneuvottelukunnan puoltava lausunto. Katon korotuksia voidaan sallia: pihasiipien ja piharakennusten kohdalla, mikäli sillä saadaan aikaan huomattavia parannuksia ullakon asumisolosuhteisiin ja mikäli korotuksella ei ole merkittävää vaikutusta kaupunkikuvaan, se ei varjosta pihaa eikä huononna naapureiden asumisolosuhteita. julkisivupinnasta sisään vedetyillä ullakoilla, joissa on olemassa olevaa suoraa julkisivuseinää, voidaan korottaa kattoa lämmöneristeen ja tuuletuksen mahdollistamiseksi. energiatehokkuuden parantamisen edellyttämänä koko vesikaton uusimisen yhteydessä.
4. Rakennuksen sisäisiä ja ulkoisia arkkitehtonisia arvoja ei turmella. Rakennustaiteellisesti ja kulttuurihistoriallisesti arvokkaissa rakennuksissa rajoitetaan sellaista ullakkorakentamista, joka aiheuttaisi muutoksia vesikattoon tai muulla tavoin heikentäisi rakennuksen arvoa. 5. Kaupunkikuvallisten arvojen säilyttäminen on ullakkorakentamisessa turvattava. Erityisesti tämä korostuu avoimeen kaupunkitilaan, aukioihin, mereen ja puistoihin rajoittuvilla alueilla ja kaupunkikuvallisesti yhtenäisillä alueilla. 6. Kiinteistöissä olevat maanalaiset autonsäilytyspaikat ja autopaikoiksi soveltuvat kellaritilat, joita ei tarvita asukkaiden yhteistiloina, varataan asukkaiden autopaikoiksi. Ullakolle rakennettavien asuntojen osalta ei tarvitse osoittaa uusia autopaikkoja.
LIITE 2 B. Rakennuslupamenettelyä koskevat ohjeet a. Kiinteistönomistajia kohdellaan mahdollisimman tasapuolisesti. Kerrosalan lisäys ei kuitenkaan saa nousta niin suureksi, että kiinteistön asuttavuus ja toimivuus kärsivät. b. Pääsuunnittelijan pätevyyden tulee olla Suomen rakentamismääräyskokoelman osan A2 mukaisesti luokkaa AA, koska ullakkohankkeet ovat suunnittelukohteina yleensä erittäin vaativia. Suunnitelmien on oltava laadukkaita ja innovatiivisia. Myös varustetasoltaan ja viimeistelyltään pelkistetymmät asuntoratkaisut ovat mahdollisia. Kyseessä on erityisrakentaminen, jossa tilankäyttö voi poiketa normaaliasunnoista. c. Hankeen alussa vaaditaan tehtäväksi soveltuvuusselvitys, jonka pohjalta rakennusvalvontavirasto määrittelee kiinteistön soveltuvuuden ja ullakkohankkeen laajuuden. d. Kiinteistölle myönnetty rakennuslupa ullakoiden rakentamiseksi on suunnitelmakohtainen. Mikäli hankkeen edetessä rakennusluvan mukaisista suunnitelmista poiketaan merkittävästi kerrosalan, julkisivujen, kattopintojen käsittelyn, yhteistilojen tai asumisviihtyvyyden suhteen, poiketaan huoneistoluvusta tai tehdään muita vastaavia muutoksia, tulee suunnitelmille hakea kokonaan uusi rakennuslupa ja tehdä uusi soveltuvuusselvitys. e. Hakijalta vaaditaan kokonaissuunnitelma myös ullakkorakentamiseen liittyvistä muista järjestelyistä ja sitoumus niiden toteuttamisesta ullakkorakentamisen yhteydessä. Ullakkorakentamista koskevan hakemuksen mukana on oltava mm. pohjapiirrokset ullakko- ja maantasokerroksen sekä yhteis- ja varastotilojen nykytilanteesta ja suunnitelmista, pihasuunnitelma, selvitys autopaikoista, selvitys jätehuoltojärjestelyistä sekä selvitys asumisviihtyisyyden parantamisesta. Asumisviihtyisyyden parantamista on mm. piha-alueiden kunnostaminen asukkaiden käyttöön sopivaksi sekä taloyhtiön porrashuoneiden rakennushistoriallisia lähtökohtia
huomioivat korjaus- ja restaurointityöt sekä yhteistilojen rakentaminen. Asukkaiden yhteistiloilla tarkoitetaan esim. sauna-, pesula-, harraste-, kokoontumis- tai kuntoilutiloja. Säilytystilojen, kuten irtaimisto- ja ulkoiluvälinevarastojen, tulee mitoitukseltaan olla riittäviä. Polkupyörien säilytykseen on osoitettava tilaa myös ulkona olevista telineistä. Asemakaavan vastaiset autopaikat on pääsääntöisesti poistettava tontilta. Autotalleista osa on tarvittaessa muutettava yhteiskäyttöön. Harkittaessa uusien hissien rakentamista tulee rakennuksen ja sen sisätilojen kulttuurihistorialliset arvot ottaa huomioon. Ullakkorakentamisen yhteydessä vaadittavat parannustoimenpiteet suhteutetaan ullakkorakentamisen laajuuteen. f. Uusien ikkunoiden ja parvekkeiden sijoittelussa ja niiden arkkitehtuurissa on otettava huomioon rakennuksen ja alueen arvot ja ominaispiirteet. Ullakkorakentamisen alueellisen poikkeamispäätöksen rakennustaiteellisten, kulttuurihistoriallisten ja kaupunkikuvallisten arvojen säilyttämistä koskevien ehtojen tulkintaa esittävä vyöhykekartta ) antaa reunaehtoja uusien ikkuna-aukkojen avaamiselle. g. Hankkeelle tulee nimetä pätevä rakennustöiden valvoja. Teknisten yksityiskohtien (parveke- ja kattoikkunadetaljit, ilmanvaihtolaitteet, lämpöeristäminen) suunnitteluun kiinnitetään erityistä huomiota. Uudet rakenteet eivät saa aiheuttaa riskejä rakennukselle. Uudet ikkunat on ratkaistava siroin rakentein. Uusien rakennusosien tulee sopia rakennuksen ominaispiirteisiin. Katolle tulevat tekniset laitteet ja varusteet on sijoitettava pihan puolen lappeelle. h. Toimenpiteestä kuullaan naapureita. i. Kaupunkisuunnitteluvirastolta ja kaupunginmuseolta pyydetään lausunto tarvittaessa. j. Hakija saa tietoa kyseessä olevan alueen pysäköintilaitoksista ja yhteiskäyttöautojen tarjoamista mahdollisuuksista kaupunkisuunnitteluviraston nettisivuilta (www.hel.fi/ksv).