Kuka omistaa asumisoikeuden? LAEISTA JA ASETUKSISTA
Puolisot ja asumiskumppanit Jos sinä ja puolisosi hankitte asumisoikeuden yhdessä, osuus on yhteisomistuksessanne. Osuutesi asumisoikeudesta* vastaa maksamaasi osuutta ostohinnasta. AVIOPUOLISOT Avioliitossa sinä ja puolisosi omistatte kumpikin oman omaisuutenne. Asumisoikeuden omistatte yhdessä, jos molemmat allekirjoititte luovutussopimuksen. Muussa tapauksessa se teistä, joka allekirjoitti sopimuksen on periaatteessa sen omistaja. Teillä on kuitenkin avio-oikeus toistenne omaisuuteen, ellei se ole yksityinen. Avio-oikeus tarkoittaa, että avioliiton aikana taikka avioeron tai kuolemantapauksen johdosta tapahtuvassa pesänjaossa kumpikin puolisoista saa itselleen puolet puolisoiden avio-oikeuden alaisesta omaisuudesta. Yksityistä on se omaisuus, joka avioehdon, lahjakirjan tai testamentin perusteella on määrätty yksityiseksi omaisuudeksi. Aviopuolisoiden välisestä lahjasta on voimassa, että se on rekisteröitävä käräjäoikeudessa, jotta se on suojassa lahjanantajan velkojilta. AVIOPUOLISOIDEN YHTEINEN ASUNTO Jos sinä ja puolisosi eroatte, asumisoikeus voidaan määrätä sinulle, jos tarvitset sitä enemmän kuin puolisosi, riippumatta siitä, kumpi omistaa asumisoikeuden. Edellytyksenä on kuitenkin, että olette käyttäneet asuntoa yhteisenä asuntonanne, että asunto ei ole yksityistä omaisuutta ja että luovutusta voidaan olosuhteet huomioiden muutoin pitää kohtuullisena. Jos näin ollen saat itsellesi puolisosi asumisoikeuden, tämä otetaan huomioon määriteltäessä hänen osuuttaan jaettavasta pesästä ja/tai maksua vastaan, jolloin hinta määräytyy asumisoikeuden markkina-arvon perusteella. Kuolemantapauksessa eloon jäänyt puoliso perii asumisoikeuden siinäkin tapauksessa, että puolisoilla on yhteisiä lapsia. Jos puolisoilla on muita kuin yhteisiä lapsia, sovelletaan muita säännöksiä. Siinä tapauksessa asumisoikeuden omistaja määritellään perinnönjaon kautta siten, että eloon jäävällä puolisolla on oikeus lunastaa kuolleen puolison lasten osuudet.
AVOPUOLISOT Sinä ja avopuolisosi omistatte kumpikin oman omaisuutenne. Avopuolisolain mukaan sovelletaan kuitenkin erikoissäännöksiä yhteiseen asuntoon ja sen irtaimistoon, jos asunto on hankittu yhteiseen käyttöön ja ellette ole sopimusteitse sopineet avopuolisolain sivuuttamisesta. Laki avopuolisoiden yhteisestä kodista Avopuolisoilla tarkoitetaan miestä ja naista tai kahta samaa sukupuolta olevaa ihmistä, jotka asuvat vakituisesti yhdessä avioliitonomaisessa suhteessa ja joilla on yhteinen talous. Sisaruksia ei katsota avopuolisoiksi. Jos sinä ja avopuolisosi olette hankkineet asumisoikeuden yhteiseksi asunnoksenne, asumisoikeus saattaa kuulua jaettavaan omaisuuteen, jos eroatte tai toisen kuollessa riippumatta siitä, kenet on merkitty asumisoikeuden haltijaksi. Pesänjako suoritetaan jommankumman pyynnöstä. Jos toinen avopuoliso omistaa asumisoikeuden ja se ei kuulu jaettavaan pesään, toinen avopuoliso voi saada asumisoikeuden itselleen, jos hän on se, joka tarvitsee asunnon eniten ja jos järjestelyä voidaan pitää kohtuullisena. Ellei teillä ole tai ole ollut yhteisiä lapsia, edellä sanottu on voimassa vain erityisin perustein. Se avopuoliso, joka saa asumisoikeuden itselleen, maksaa siitä käyvän arvon mukaisen hinnan. *MIKÄ ON ASUMISOIKEUS? Asumisoikeusyhdistys omistaa yhdistyksen kiinteistöt kaikkine asuntoineen. Yksittäinen asumisoikeuden haltija puolestaan omistaa asumisoikeuden yhdistyksessä. Asumisoikeudella tarkoitetaan oikeutta asumisoikeusyhdistyksessä, joka jäsenellä on luovutuksen johdosta. Oikeuteen sisältyy mm. oikeus käyttää tiettyä asumisoikeusasuntoa ilman aikarajoitusta. 3
Luovutus Jotta oston, vaihdon tai lahjoituksen kautta tapahtuvaa asumisoikeuden luovutusta koskeva sopimus olisi voimassa, sopimuksen muodon on täytettävä tiettyjä lain sanelemia ehtoja: Sopimuksen on oltava kirjallinen. Sekä luovuttajan että saajan on allekirjoitettava sopimus. Sopimuksessa on yksilöitävä luovutuksen kohteena oleva asunto. Sopimuksessa on myös mainittava asumisoikeuden hinta (lahjan tai vaihdon ollessa kyseessä on asumisoikeuden arvo mainittava). Sopimus astuu voimaan molempien sopijapuolten allekirjoitettua sen. Mikäli luovuttaja on naimisissa, hänen puolisonsa on annettava suostumus luovutukseen, jos asumisoikeusasunto on puolisoiden yhteinen koti. Sellainen suostumus tarvitaan myös luovuttajan avopuolisolta siinäkin tapauksessa, että asumisoikeutta ei jaeta yhteiselämän päättymisen johdosta tapahtuvassa pesänjaossa. Luovutuksen jälkeen asumisoikeuden uuden haltijan on anottava jäsenyyttä asumisoikeusyhdistykseltä, joka harkitsee luovutuksensaajan ottamista yhdistyksen jäseneksi. Jos luovutuksensaajalta evätään jäsenyys, luovutus on tehoton. LAHJA AVIOPUOLISOLLE Jos haluat lahjoittaa asumisoikeutesi aviopuolisollesi, lahjoitus tapahtuu luovutuskirjalla. Lahjoitus on rekisteröitävä käräjäoikeudessa, jotta se on suojattu velkojiltasi. LUOVUTUS ALAIKÄISELLE LAPSELLE Jos aiot myydä tai lahjoittaa asumisoikeuden alaikäiselle lapsellesi, on nimitettävä uskottu mies valvomaan lapsen oikeuksia ja allekirjoittamaan luovutussopimus lapsen puolesta. Uskotun miehen nimittää vanhempien hakemuksen perusteella virkaholhooja. Sinun tulee myös saada virkaholhoojan suostumus luovutukseen. Suostumus myönnetään periaatteessa aina, kun luovutus on lapsen hyväksi. Virkaholhoojan suostumus riittää yksin, kun muut kuin alaikäisen lapsen vanhemmat luovuttavat asumisoikeuden. Luovutus on mitätön, ellei virkaholhooja ole hyväksynyt sitä. 4
Pesänjako Voit myös hankkia asumisoikeuden pesänjaon kautta. Avioliiton purkauduttua puolisoiden yhteinen omaisuus jaetaan heidän kesken. Tämä tehdään pesänjaolla. Pesänjakoa ei kuitenkaan tarvita, jos puolisoilla on vain yksityistä omaisuutta, eikä kumpikaan heistä vaadi itselleen toisen puolison asuntoa tai irtaimistoa. Myös avoliiton purkautuessa voidaan suorittaa pesänjako. Pesänjako kirjataan kirjalliseen pesänjakosopimukseen. Molempien avio- tai avopuolisoiden on allekirjoitettava sopimus, jossa tulee olla myös todistajien allekirjoitukset. Jos sinä pesänjaon yhteydessä saat aikaisemmin avio- tai avopuolisollesi kuuluneen asumisoikeuden, pesänjakosopimus käy saantotodistuksesta. Saanto on ilmoitettava asumisoikeusyhdistykselle, joka harkitsee haltijan jäsenyyttä. Aviopuolisoiden pesänjako voidaan suorittaa myös avioliiton aikana. Toisen aviopuolison kuollessa on aina suoritettava pesänjako. Pesänjako voidaan eloon jääneen avopuolison anomuksesta suorittaa myös avopuolison kuoltua, mikäli asunto on hankittu yhteiseksi asunnoksi ja sitä on käytetty sellaisena. Avio- tai avopuolison kuoleman johdosta suoritettava pesänjako suoritetaan perunkirjoituksen ja perinnönjaon yhteydessä. 5
Perintö ja testamentti Henkilön kuoltua on suoritettava perunkirjoitus ja perinnönjako. Perukirjaan on kirjattava kuolleen varat ja velat ja se jätetään verottajalle rekisteröitäväksi. Perinnönjaossa kuolleen omaisuus jaetaan perillisten ja testamentinsaajien kesken. Perinnönjaon edellytyksenä on, että perillisiä/testamentinsaajia on useita. Jos perillisiä/testamentinsaajia on vain yksi, perinnönjakoa ei suoriteta, ja siinä tapauksessa rekisteröity perukirja toimii saannon perusteena. Perinnönjakoasiakirjan on oltava kirjallinen ja kaikkien perillisten sekä joidenkin testamentinsaajien allekirjoittama. Jos saat perinnönjaossa asumisoikeuden, saanto on ilmoitettava ja perinnönjakoasiakirja esitettävä asumisoikeusyhdistykselle. Tässäkin tapauksessa yhdistys harkitsee jäsenyyskysymystä. LAPSET Nykyisen pääsäännön mukaan yhteiset lapset perivät vanhempansa vasta molempien kuoltua, jos vanhemmat olivat avioliitossa ensimmäisenä kuolleen kuolinhetkellä. Jos vanhemmat haluavat jakaa perinnön osittain tai kokonaan jo ensimmäisen puolison kuoltua, tämä on määrättävä testamentissa. AVIOPUOLISOT Ellette ole muuta määränneet testamentissa, sinä ja puolisosi olette toistenne perillisiä. Tämä ei kuitenkaan koske rintaperillisen lakiosaa silloin, kun tämä ei ole eloon jääneen aviopuolison rintaperillinen. Sellaisella lapsella on aina oikeus saada lakiosansa, joka on puolet perintöosasta. Eloon jäävällä puolisolla on kuitenkin oikeus saada kuolleen aviopuolison jäämistöstä omaisuutta arvosta, joka vastaa neljää yleistä vakuutusta koskevan lain mukaista hintaperustemäärää (vuonna 2005 157.600 SEK). AVOPUOLISOT Avopuolisot eivät peri toisiaan. Eloon jäävällä avopuolisolla on kuitenkin oikeus saada yhteisestä asunnosta ja irtaimistosta omaisuutta arvosta, joka vastaa kahta yleistä vakuutusta koskevan lain mukaista hintaperustemäärää (78.800 SEK vuonna 2005). Testamentilla voit määrätä, että avopuolisosi saa omaisuutesi. TESTAMENTTI Testamentilla henkilö voi määrätä, miten hänen jäämistönsä jaetaan. Testamentti on laadittava kirjallisena ja siten, että siitä ilmenee selvästi, että se on testamentti. Testamentin tekijän on allekirjoitettava testamentti ja kahden samanaikaisesti läsnä olevan todistajan todistettava se. Testamentin voi peruuttaa tai muuttaa milloin tahansa. 6
Verotus Asumisoikeuden verotusarvo vastaa osuuttasi asumisoikeusyhdistyksessä. Osuuden arvo lasketaan kaavamaisesti yhdistyksen varallisuuden ja velkojen perusteella. Voit tiedustella asumisoikeutesi arvoa asumisoikeusyhdistykseltäsi. PERINTÖVERO Jos saat omaisuutta perinnön tai testamentin kautta, siitä voidaan periä perintöveroa. Mikäli perittävä on kuollut 1. tammikuuta 2004 tai myöhemmin, eloon jäävän puolison/rekisteröidyn kumppanin tai avopuolison perinnön perintöverotuksesta on luovuttu. Alkaen 1. tammikuuta 2005 perintöverosta on luovuttu kokonaan. Tämä tarkoittaa siis, että vuoden 2004 jälkeisiin kuolemantapauksiin ei sovelleta perintöveroa. Siitä huolimatta on perukirja laadittava kolmen kuukauden kuluessa kuolemantapauksesta ja jätettävä verottajalle kuukauden kuluessa. Ennen vuoden 2004 loppua tapahtuneeseen kuolemaan sovelletaan aikaisempia säännöksiä. LAHJAVERO Alkaen 1. tammikuuta 2005 myös lahjaverosta on luovuttu. Tämä tarkoittaa siis, että jos saat asumisoikeuden lahjaksi vuoden 2004 jälkeen, sinun ei tarvitse maksaa lahjaveroa. Verottomuuden edellytyksenä on, että lahjoitus toteutetaan tai että pätevän lahjoituslupauksen sisältävä asiakirja luovutetaan saajalle aikaisintaan 1. tammikuuta 2005. Ennen vuoden 2004 loppua saatuihin lahjoihin sovelletaan aikaisempia säännöksiä. PÄÄOMAVOITON VEROTUS Myydessäsi asumisoikeutesi mahdollisesti saamasi myyntivoitto on veronalainen. Mahdollinen voitto ilmoitetaan verottajalle pääomatulona. Pääomatulosta kaksi kolmasosaa on verotettavaa pääomatuloa, jonka verokanta on 30 %, mikä tarkoittaa, että koko voitosta kannetaan 20 % veroa. Jos myynti aiheuttaa pääomatappion, 50 % on vähennettävissä verotuksessa. Voitto on myyntituoton ja kustannuksen erotus. Myyntituotto on kauppahinta vähennettynä myyntikuluilla. Kustannus koostuu mm. asunnon hankintahinnasta ja parannuskustannuksista. Tietyin edellytyksin myös asumisoikeuden haltijan asumisoikeusyhdistykselle maksama lisäpääoma lasketaan mukaan kustannukseen. Jos asunnon myyjä on ostanut asunnon ennen vuotta 1974, käytetään voittoa laskettaessa hankintapäivämääränä 1. tammikuuta 1974. Asumisoikeuden hankinta-arvoksi katsotaan tällöin 150 % asumisoikeuden osuudesta asumisoikeusyhdistyksen tuon päivän varallisuudesta, ellei myyjä voi näyttää toteen, että ostohinta oli tätä suurempi. Tällöin voidaan käyttää kauppahinnan todellista arvoa. Joka myy alkuperäisen asuntonsa ja ostaa toisen asunnon, johon muuttaa, voi saada lykkäystä pääomavoittoveron suorittamiseen. Ostettavan asunnon (korvaavan asunnon) on oltava joko asumisoikeus, pientalo tai tontti, edellyttäen että tontille rakennetaan pientalo. Korvaavan asunnon on osto- (saanto-)hetkellä oltava yksityiskäyttöön sopiva asunto. Kaikki asumisoikeudet eivät kuulu lykkäyssäännön piiriin. Jotta lykkäysvähennys voidaan myöntää, asumisoikeuden täytyy kuulua yksityisasuntoyritykseen, ns. aitoon asuntoyritykseen. Myös uusi asumisoikeus, joka verotuksellisesti ei vielä ole yksityinen asumisoikeus, voi olla korvaava asunto. Alkuperäisen asunnon on sekä oltava yksityisasuntona käytetty yksityisasumisoikeus että myyjän omana vakituisena asuntona käyttämä asunto. Vakituinen asunto tarkoittaa, että myyjä on asunut asunnossa vähintään myyntiä välittömästi edeltävän vuoden tai vähintään kolme vuotta viimeksi kuluneesta viidestä vuodesta. Jotta lykkäystä voidaan myöntää, voiton on oltava vähintään 50 000 SEK. Tämä 50 000 SEK:n määrä koskee kutakin osaomistajaa erikseen. Jotta koko voittoveron maksamiseen saisi lykkäystä, uuden asunnon hinnan on vastattava vähintään myydyn asunnon myynnistä saatua kauppahintaa. 7
Jos asumisoikeus vaihdetaan muuhun, esim. toiseen asumisoikeuteen, vaihto rinnastetaan verotuksellisesti myyntiin. Kunkin osapuolen katsotaan suorittaneen verotettavan myynnin. Tässä tapauksessa pääomavoitto lasketaan varovaisen markkinahinta-arvion perusteella. Jos myytyä asumisoikeutta on osittain tai kokonaan käytetty elinkeinotoimintaan, myynnin verotukseen sovelletaan osin muita kuin tässä kappaleessa selostettuja säännöksiä. Ns. epäaitoon asuntoyritykseen kuuluvan asumisoikeuden myyntiin sovelletaan toisia verotussääntöjä, joiden mukaan myyntiä verotetaan kuten kaupallisen yhdistyksen osuuden myyntiä. Tällöin pääomavoitosta perittävän veron maksuun ei voi saada lykkäystä. Jos yhdistys sitä vastoin asuntoa myytäessä (myyntihetkellä) täyttää yksityisasumisoikeusyhdistyksen tunnusmerkit, lykkäys voidaan myöntää. Jotta asumisoikeusyhdistystä voidaan pitää verotuksen kannalta aitona, vaaditaan, että yhdistyksen kiinteistössä/kiinteistöissä on vähintään kolme asuntoa ja että vähintään 60 % yhdistyksen kiinteistön/ kiinteistöjen verotusarvosta kohdistuu jäsenille asumistai vuokraoikeudella luovutettuihin asuntoihin. VUOKRATULON VEROTUS Asumisoikeuden yksityisasunnoksi vuokraamisesta saatu tuotto on verotettavaa tuloa. Verokanta on 30 %. Tämä koskee myös yksittäisten huoneiden vuokrausta. Vähennyksiä ei myönnetä todellisten kustannusten perusteella, vaan kaavamaisesti. Kaavan mukaan myönnetään sekä kiinteä vähennys että muuttuva vähennys. Kiinteä vähennys on 4 000 SEK yksityisasuntona käytettävää asumisoikeutta kohti. Kiinteä vähennys ei kuitenkaan saa olla vuokratuloa suurempi. Vähennys on sidoksissa asumisoikeuteen. Jos kaksi aviopuolisoa omistavat asumisoikeuden yhdessä tasaosuuksin, kumpikin voi saada vähennystä enintään 2 000 SEK tämän säännön perusteella. Muuttuva vähennys vastaa vuokratusta asumisoikeuden osasta perittävää vuosimaksua vähennettynä sillä vuosimaksun osuudella, joka kartuttaa yhdistyksen pääomaa. Edellä sanottuja vähennyksiä ei myönnetä, jos yksityisasuntoa vuokrataan omalle tai lähiomaisen työn- tai toimeksiantajalle. Niiden sijasta myönnetään kohtuulliset kulut kattava vähennys. Jos vuokraus edellä sanotun mukaan laskettuna on ollut tappiollista, tappiota ei saa kuitata muita tuloja vastaan. VARALLISUUSVERO Varallisuutta laskettaessa osuus asumisoikeusyhdistyksessä merkitään arvoon, joka vastaa jäsenen osuutta yhdistyksen nettovarallisuudesta. Varallisuusverona peritään 1,5 % siitä verotettavan omaisuuden osasta, joka ylittää 1 500 000 SEK yksineläjän osalta ja 2 000 000 yhteisverotetun pariskunnan osalta. Alkaen 1. tammikuuta 2005 yhteisverotetun pariskunnan verovapaa omaisuus on 3 000 000 kr. Verosta vapaan osuuden korotus näkyy siis vasta vuoden 2006 tuloverotuksessa. Yhteismäärää sovelletaan verovuoden aikana yhdessä eläneisiin aviopuolisoihin ja joissakin tapauksissa avopuolisoihin sekä vanhempiin ja heidän kotonaan asuviin alaikäisiin lapsiin (ikä alle 18 vuotta). TÄRKEÄÄ TIETÄÄ Kysymykset voivat usein olla monimutkaisempia kuin tässä esitteessä selvitetyt. Oikeustoimilla voi olla seurauksia, joiden hahmottaminen on maallikolle vaikeaa. Siksi kannattaa ensin kääntyä perhe- ja/tai vero-oikeuteen perehtyneen lakimiehen puoleen. Tämän painotuotteen on julkaissut HSB Riksförbund, Box 8310, SE-104 20 Stockholm Sähköposti forlaget@hsb.se www.hsb.se 2004-12 Kuvitus: Lotta Klöverbäck.