Kaavamääräysten kustannusvaikutusten selvittäminen Sujuva maankäyttöseminaari 8.10.2015 Hadrianus Kehitys Oy 8.10.2015 1
Työn rahoittajat RAKLI ry Skanska Oy Espoon kaupunki Helsingin kaupunki Vantaan kaupunki HOAS VVO-yhtymä Oyj Keskinäinen eläkevakuutusyhtiö Ilmarinen KEVA 2
Työn tavoitteet Puolueeton ja yhteisesti hyväksytty selvitys siitä, minkälaisia kustannusvaikutuksia kaavamääräykset (ja vastaavat) aiheuttavat. Yhteisesti hyväksytty = sekä suurilla kaupungeilla että yksityisillä yrityksillä on yhteinen näkemys. Yhteisen näkemyksen tulee olla niin vahva, että se toimii pohjana keskustelulle ja kustannustietoisuuden parantamiselle. Kouriintuntuvana tuloksena kustannustyökalujen päivittäminen tai luominen. Vuoropuhelun edistäminen alan toimijoiden (kaavoittajat / sijoittajat yms.) kesken. 3
Työn aikataulu Aloituskokous ja ohjausryhmän 1. kokous ma 31.08. 1. työpaja työkalujen tunnistaminen ti 15.09. Tietoisku alustavista tuloksista (Raklin sem.) to 08.10. 2. työpaja määräysten luokittelu, & verrokkikohteiden määrittelyn jatko ti 13.10. klo 13-16 Ohjausryhmän 2. kokous to 29.10. klo 14-16 3. työpaja viimeistely, yhteenveto ma 9.11. klo 13-16 Ohjausryhmän 3. kokous pe 27.11. klo 13-15 Tulosten julkistus (Raklin aamukahvitil.) pe 11.12. klo 8-10 4
Keskustelupaperin 2014 kustannustaulukko 5
Joitain huomioita ohjausryhmän kokouksesta 31.8.2015 Kustannusvaikutuksella tarkoitetaan investointikustannuksen muutosta: C = rakennuskustannukset + rakennuttajan kustannukset? Esitettiin toive, että /m2 mittarin lisäksi esiteltäisiin myös vaikutukset asumiskustannuksiin ( /m2/kk?). C ( /m2) * vuokratuottovaatimus-% /12? Mikä on laskelmissa käytettävä vuokratuottovaatimus (ARA 8 % vai uusi 4 % tai jotain muuta)? Esitettävä tieto voisi olla esim. muodossa Kaavamääräys Perusta (Miksi määräys on olemassa, mitä tavoitellaan?) Kustannusvaikutuksen esittely. 6
Määräysten koritus eli luokittelu Korijako Lait, asetukset ja Suomen rakentamismääräyskokoelma Kunnan tahtotila, politiikka, strategia yms. Kunnan rakennusjärjestys Prosessin aikana määriteltävissä olevia tekijöitä Tontin ominaisuudet Kunnan rakennustapaohje Huomattava, että ym. määräykset eivät suinkaan aina ole kaavoittajan laatimia kaavamääräyksiä vaan esim. säädösten vaatimuksia. 7
Määräysten koritustaulukko (ote) Paljon Vähän harkinnanvaraa Harkinnavaraisuus lisääntyy => harkinna varaa (?) A B C D E F G H I J Määräyksen Kustannuksen Tämän Kunnan tahtotila, politiikka, tausta: Miksi suuruusluokka projektin arvio strategia yms. Prosessin Kaavamääräys tai muu määräys olemassa? Mitä tavoitellaan? /as-m2 (keskustelupaperi 2014) kustannuksen suuruusluokasta Lait, asetukset ja SRMK kaavoittajaa ylempien tahojen ohjeistus Kunnan rakennusjärjestys aikana määritettävissä olevia tekijöitä Tontin ominaisuudet Kunnan rakennustapaohje Esteettömyys 150 Lainsäädännön tulkintamahdollisuus lisääntymässä? Esteetön kylpyhuone x Esteetön sisäänkäynti x Esteetön parveke x Esteettömät terassit 180? Subjektiivinen esteettömyys x Asuntokohtainen sauna 40-50 x 8
Verrokit määräysten kustannusvaikutusten arviointia varten Pistetalo n. 20 x 20 m2 8 krs Lamellitalo n. 13 x 30 m2 5 krs (yhteen suuntaan aukeava) Villa 4 krs (monimuotoisempi kuin pistetalo) Laatutaso Muurattu julkisivu Tasakatto Yhteistilat n. 10 % (pitänee olla enemmän?) Väestönsuoja Asuntokohtainen sauna Parvekkeiden kannatus ei saa olla maasta Hissi (joka tapauksessa näin korkeissa taloissa) 9
Pistetalo Skanska Oy 10
Lamellitalo Skanska Oy 11
Villa Arkkitehtiryhmä A6 Oy 12
Kustannusvaikutusten laskenta Verrokkitalojen investointikustannus lasketaan rakennusosaarviomenetelmällä. Valitaan merkittävimmiksi tai muuten tärkeiksi arvioidut määräysnimikkeet. Annetaan määräysnimikkeille joku arvoväli (esim. yhteiset tilat 0 15 %) tai luokkamäärittely (harjakatto/pulpettikatto/tasakatto) ja lasketaan näiden perusteella, miten paljon verrokkitalon investointikustannus muuttuu määräysnimikkeen eri arvoilla. Näin saadun datan perusteella laaditaan esim. taulukko tai kuvaaja. 13
Asuntojen keskipinta-alan vaikutus (%) Hankintahinta / as-m2 14 12 10 8 6 4 2 0-2 -4 5 krs, 3.163 as-m2-6 40 45 50 55 60 65 70 75 80 85 90 95 100 Asuntojen keskipinta-ala as-m2 Lähteet: Helsingin kaupungin talousja suunnittelukeskuksen julkaisusarja 6/2009. (Pistetalon arvot on Kari Sainio pääosin arvannut) 3 lamellia 3 pistetaloa 14
Rakenteellinen pysäköinti / ap 60 000 55 000 50 000 45 000 40 000 35 000 30 000 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 0 Rakenteellisen pysäköinnin kustannuksia Maantaso paikoitus Pysäköinti kansi Pysäköinti talo Pysäköinti kellarissa Kallioluola ssa Hki 2009 4 200 7 000 20 000 25 000 35 000 10 000 45 000 50 000 ATT 7.10.2014 4 500 9 000 22 000 27 000 36 000 6 000 15 000 28 000 45 000 60 000 Lähteet: ATT 7.10.2014 ja Helsingin kaupungin talousja suunnittelukeskuksen julkaisusarja 6/2009. Hki 2009 ATT 7.10.2014 15
Toivottavaa palautetta Löytyykö kustannusdataa? Onko valmis sitä antamaan? Yleispalaute 16
Yhteystiedot Hadrianus Kehitys Oy www.hadrianus.fi KTM, DI Kari Sainio p. +358 400 209 147 kari.sainio@hadrianus.fi 17