KUPERA Rahoitusinnovaatiot kuntien teknisellä sektorilla - seminaari 12.5.2010 Pentti Siitonen lehtori (emeritus), tutkija (KUPERA) Tampereen yliopisto Yhdyskuntatieteiden laitos MAAPOLITIIKKA RAHOITUSKEINONA - MAHDOLLISUUTENA - maapolitiikka - maan arvon/hinnan muutos - maapolitiikan rahavirrat 12.5.2010 Pentti Siitonen 1
kunnan MP KUNNAN MAAPOLITIIKKA Maahan ja maankäyttöön liittyvien yhteisten asioiden hoitamista, toisin sanoen ne kunnallishallinnon pyrkimykset ja toimenpiteet, jotka kohdistuvat/liittyvät maahan ja maan käyttöön -Yhdyskuntarakentamisen ja taajamakehityksen edellytysten turvaaminen -Maankäytön ohjauksen ja suunnittelun kysymykset yleisesti - Yhdyskuntasuunnittelusta ja kaavajärjestelmästä huolehtiminen - Maahan (kiinteistöihin) liittyvä omistajapolitiikka, maan hankinnan, maanomistuksen ja maanluovutusten kysymykset yhteiskunnan yleisten tarpeiden sekä taajamatyyppisen yhdyskuntarakentamisen osalta 12.5.2010 Pentti Siitonen 2
Maapolitiikka MAANKÄYTTÖ POLITIIKKA OMISTUS- HANKINTA- LUOVUTUS- KAAVOITUS- SOPIMUS- politiikka M A A P O L I T I I K K A HANKINTA- POLITIIKKA KAAVOITUS- POLITIIKKA S O P I M U S P O L I T I I K K A RAAKAMAAN OMISTUS JA HANKINTA YHDYSKUNTA- SUUNNITTELU KAAVAT LUOVUTUS- POLITIIKKA TONTTIMAAN OMISTUS JA LUOVUTUS OMISTUS / OMISTAJA-POLITIIKKA YHDYSKUNTARAKENTAMISEN / KEHITTÄMISEN EDELLYTYKSET Kuvio / Pentti Siitonen 1995 12.5.2010 Pentti Siitonen 3
Maa omist kohteena FOKUKSENA KAUPUNKIMAA MAA OMISTUKSEN JA VAIHDANNAN KOHTEENA KAUPUNKIMAA MAA JA METSÄ- TALOUSMAA Kaavamaa Raakamaa Hajarakennus- tontit Kadut Korttelit Loma- Maa- ja puistot yms tontit metsät. käyttö Asuminen Elinkeinot Palvelut MAAMARKKINAT - MONET OSAMARKKINAT 12.5.2010 Pentti Siitonen 4
Maan arvon muutos KLASSINEN KUVAUS (Virtanen) ARVO HINTA K AK AP VP KUNNAN TOIMENPITEET PALVELUT TOTEUTTAMISVAIHEET INFRASTRUKTUURI ARVON ERIYTYMINEN KÄYTÖN ERIYTYMINEN M SK MK YK OYK AK KAAVOITUSVAIHEET AIKA Maan arvon/hinnan muutos KUNNAN ROOLI ARVON MUODOSTUKSESSA 12.5.2010 Pentti Siitonen 5
Sijainti ja arvo ARVO/HINTAVYÖHYKKEET - kaavitustilanne RAAKAMAA ARVO/HINTAVYÖHYKKEET -etäisyys keskustasta TEHOKKUUSVYÖHYKKEET VASTAAVASTI ANALYSOITAESSA -etäisyys keskustasta ARVO / HINTA MUUTTUU - AJAN KULUESSA / TAAJAMAN KASVAESSA - KUNNAN TOIMIEN VAIKUTUKSESTA OSTA HALVALLA MYY KALLIILLA 12.5.2010 Pentti Siitonen 6
Arvotekijät ARVOTEKIJÄT MARKKINAT MARKKINATEKIJÄT LAATU SIJAINTI KÄYTTÖOIKEUS RAJALLISUUS HYÖTY NIUKKUUS KYSYNTÄ TARJONTA PAIKKAKUNTA MAANOMISTUS KUNNAN MAAPOL TALOUSPOLITIIKKA OSTOVOIMA KAAVOITUS HINTA SUBJEKTIIVISET TEKIJÄT KUVIO Maan hintaan vaikuttavat tekijät P. Siitonen (soveltaen Virtanen 1991) MAAN HINNANMUODOSTUS ON MONEN ERI TEKIJÄN SEURAUSTA KUNNAN KEINOT LIITTTYVÄT LÄHINNÄ KAAVOITUKSEEN MUTTA MYÖS YLEISEMMIN MAAPOLITIIKAN TILANTEESEEN 12.5.2010 Pentti Siitonen 7
MAA? Arvo prosessissa Yleiskaava Maanhankinta JALOSTUS arvon muutos YHDYSKUNTA- KEHITYS arvon muutos MAA? Asemakaava Asemakaava Kunnallistekniikka Maan käyttöönoton prosessi ja maan arvo Valmis tontti MAA? 12.5.2010 Pentti Siitonen 8
Arvon muutos 6,77 7 6 5 4 Maatyyppien hintatasoja 2004 Maatyyppien hintatasoja 2004 EteläS/max PohjS/min euro/m2 1,8 0,9 6,8 1,9 12,2 2,7 3,3 14,5 14,2 40,0 49,6 98,2 100 90 EteläS/max PohjS/min 80 70 60 50 euro/m2 40 30 20 10 Metsä 2-5ha Pelto 2-5ha Raakam Hajarak 0,18 0,53 0,14 0,75 0,85 1,75 1,94 Raakam Hajarak Hajaranta Rantakaa APkunta APmuu 3 2 1 0 0 Kaavatonttien (AP) hintataso on Maatal. maahan verrattuna 50-100 kert. Raakamaahan verrattuna 25-50 -kertainen Hintatiedot Kauppahintatilastot /mm-laitos 12.5.2010 Pentti Siitonen 9
Tonttituotanto Kuvio Lappeenranta 12.5.2010 Pentti Siitonen 10
Panos-Tuotos Maaprosessin Panokset ja Tuotokset TUOTOKSIA Tonttiarvot TUOTOKSIA Käyttöarvot TUOTOKSIA Tonttitulot TUOTOKSIA Käyttötulot aika Kaavat käyttötark tehokkuus Rakenteet rakennuskelp Myynnit Vuokraukset Oma käyttö Käyttö Verot Maksut Maan hankinta Maan jalostusprosessi Tonttien luovutus Ylläpito Ostot yms.- Hankintakust Mittaus/kartoitus Kaav, kiint.tekn Ymp/infra Suunnittelumenot Ymp/infra Rakentamiskustannukset Hallintomenot Kehittämiskustannukset Hankinta Hallinto PANOKSIA Suunnittelu PANOKSIA Rakentaminen PANOKSIA Hallinto PANOKSIA Muutokset Hallinto PANOKSIA 12.5.2010 Pentti Siitonen 11
Kustann. Tuotot SUHTEELLISIA MENO-TULO tekijöiden suuruusluokkia (2000) MAAPOHJA ESIMERKKIALUE /as MAA KUST/TUOTTOERÄT suhteellinen EUR/AS (muuttaja) 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 /AS SIMU laskenta / case Tampere OSTOMEnyky OstoMEProl Omakäyttö(Y) UlosMyyTUeiY MYpoKiVeTU povukrtu RakenKivero/v AspoKivTU MuRapoKivTU maatu-men(vuo) maatul-men(my) MAA RAHOITUSKEINONA 12.5.2010 Pentti Siitonen 12
Esim Järvenpää JÄRVENPÄÄ / kaksi toteutumassa olevaa esimerkkialuetta 12.5.2010 Pentti Siitonen 13
Esim Siilinjärvi SIILINJÄRVI /kaksi toteutumassa olevaa esimerkkialuetta 12.5.2010 Pentti Siitonen 14
Arvon muutos Esim. MAA MENO -TULO NETTO ILMAN INFRAKUSTANNUKSIA ESIMERKKIALUEITA Suomen Kuntaliitto 2009 Maapoliittiset toimintatavat ja kuntatalous tietoa kuntapäättäjille KAAVA -ALUEET Pint Ala ha Osto hinta milj. kerrosala myynti k-m2 Myyn tulot milj. Arvonnousu Nto milj. Tampere Vuores 700 21 661 600 89 68 Siilinjärvi /Vuorela 8 0,3 30 900 2,6 2,3 Siilinjärvi/Harjamäki 40 0,5 20 600 1,6 1,1 Järvenpää/ Lepola 23 0,9 46 200 14,8 13,9 Järvenpää/Terhola 5 0,2 10 400 3,1 2,9 Tampere tuloveroprosentin nosto 1 prosenttiyksiköllä Siilinjärvi tuloveroprosentin nosto 0,75 Järvenpää tuloveroprosentin nosto 1,25 12.5.2010 Pentti Siitonen 15
Simulask INVESTOINNIT MENOT/TULOT /as MUUTTAJAT 1999 Tampere MAA, KiKAAV ja Kad+puist v.2000 rahassa (3%, 40v) vuosittaiset mk/as 25000 15000 5000-5000 ESIMERKKI SIMU / P.Siitonen Muuttaja ja Kuntatalous 2600 asukasta TULOT MENOT 25000 15000 5000-5000 kumulatiiviset mk/as KorkoTULO Kadut ym TULO Kaav ym TULO Maanluov TULO korkomeno Kad+puistMENO Kaav ym MENO MaanhankMENO -15000-25000 1990 Nettokertymä Positiiviseksi Muutamassa vuodessa toteutuksen alkaessa 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 12.5.2010 Pentti Siitonen 16 2001 SUMMA 10vYHT -15000-25000 NETTOkertymä MENOkertymä TULOkertymä
Yksityisen rooli RYHMÄ 6 RYHMÄ 5 RYHMÄ 4 RYHMÄ 3 RYHMÄ 2 RYHMÄ 1 YKSITYISEN AP-LUOVUTUSTEN OSUUS luovutuspinta-alasta (ha) MERKITTÄVÄ 25-50% Yksityisten tonttimaaluvutusten osuus jakso 1995-2003 keskim/v (otoskunnat) 0 % 20 % 40 % 60 % 80 % 100 % A(kunta)myyYHT A(kunta)vuoYHT AO(yksit)myy Lähde KuntaSuomi 2004 -kunnat Pentti Siitonen ASUNTOTONTIT KUNTA KAIKKI (A) YKSITYINEN PIENTALOT (AO, AP) 12.5.2010 Pentti Siitonen 17
TREkaup.seutu Yksit KAUPUNKISEUDUN TONTINMYYNTIVOLYYMI AO/AP -tontit kpl 200 AO-m yynnit Vertailu kunnat /yksityiset 96-02 kpl KUNNAT Kunnat YKSITYISET Yksityiset AO kpl 150 100 50 Nokia Ylöjärvi Pirkkala Lempäälä Kangasala Tampere 0 kpl96 kpl97 kpl98 kpl99 kpl00 kpl01 kpl02 kpl96 kpl97 kpl98 kpl99 kpl00 kpl01 kpl02 Hintatiedot Kauppahintatilastot / MM-laitos 12.5.2010 Pentti Siitonen 18
Radanv Yksit tontit kpl Kunta-Yksityinen tonttimyynnit keskim/v jakso 2001-2005 100 % 80 % 60 % kunta 01-05 yksit 01-05 40 % 20 % 0 % RADANVARSI AP/AO Tonttimyynnit keskim/v 96-07 (eurojakautuma) 100 % 80 % 60 % 40 % 20 % 0 % Helsinki Vantaa Kerava Järvenpää Hyvinkää Riihimäki eur/v yksit eur/v kunta Hämeenli Toijala Lempäälä Kauniain Tampere Espoo Helsinki Vantaa Kirkkonu Vihti Nurmijärvi Tuusula Järvenpää Kerava Hyvinkää Sipoo ILMAN SOPIMUSMENETTELYJÄ MAAN ARVONNOUSU JÄÄ YKSITYISTEN TONTTIKAUPASSA MYYJÄLLE EUROPOTTI /v KAUPUNGISTA RIIPPUEN MERKITTÄVÄ 20-40% OSUUS JOTA EI SAADA ESIM KUNNALLISTEKNIIKAN INVESTOINTEIHIN 12.5.2010 Pentti Siitonen 19
Radanv Europotti RADANVARSI AP/AO Tonttimyynnit keskim/v 96-07 (eurojakautuma) 100 % eur/v yksit 80 % Yksityisen tonttimyynnin EUROPOTTI kunnittain vuositasolla 1-15 milj eur/v kunta 60 % 40 % RADANVARSI AO/AP Tonttimyynnit keskim/v 96-07 1000 eur 20 % 20000 18000 eur/v yksit 0 % eur/v kunta 16000 14000 12000 Tampere Lempäälä Toijala Hämeenli Riihimäki Hyvinkää Järvenpää Kerava Vantaa Helsinki 10000 8000 6000 4000 2000 0 1000 euro Tampere Lempäälä Toijala Hämeenli Riihimäki Hyvinkää Järvenpää Kerava Vantaa Helsinki 12.5.2010 Pentti Siitonen 20
Keskustahankkeet Tampere Sorin sillan alue Rata-alue rakennuskortteliksi OMA LUKUNSA OVAT ISOT KESKUSTAN KEHITTÄMISHANKKEET KAUPUNGEISSA Sopimusmenettelyt Rahoitusratkaisun rinnalla laatukysymykset 12.5.2010 Pentti Siitonen 21
UDM UUSI /KEHITTYVÄ SOVELLUTUSALA UDM 12.5.2010 Pentti Siitonen 22
Yhteenveto MAAPOLITIIKKA RAHOITUSKEINONA MAA SAA MERKITTÄVÄÄ ARVONNOUSUA maaprosessissa SEURAUSTA YHTEISKUNNAN/YHDYKUNNAN MUUTOKSESTA JA KUNNAN / KAUPUNGIN TOIMENPITEISTÄ ARVONMUUTOS MERKITTÄVÄ JA OIKEUDENMUKAINEN RAHOITUSPOTENTIAALI KATTAA HELPOSTI JALOSTUSKUST+YMPÄRISTÖRAKENTEET MITEN HYVIN POTENTIAALIN KÄYTÖSSÄ ON ONNISTUTTU? ONKO KÄYTTÖÖNSAANTIA MAHDOLLISTA TEHOSTAA? OVATKO SOPIMUSMENETTELYT AJAN TASALLA? TUNNISTETAANKO RAHAVIRRAT? HUOM MAAPOLITIIKALLA MYÖS MUITA TAVOITTEITA - MAAN HINTATASON KOHTUULLISUUS - TASAPAINOINEN YHDYSKUNTAKEHITYS, HYVÄ YMPÄRISTÖ - TASAPUOLISUUS /KOHTUULLISUUS JNE 12.5.2010 Pentti Siitonen 23