Asumissosiaalisen työn teemapäivä Huoneenvuokralaki ja sen soveltaminen Vuokralaiset VKL ry Trinka Jusufi Jyväskylä, 1
Käsiteltävät asiat 1. Lyhyesti Vuokralaiset ry:stä 2. Yleistä vuokra-asumisesta 3. Vuokrasopimuksen tekeminen 4. Määräaikainen vs. Toistaiseksi voimassa oleva sopimus 5. Kuntotarkastus 6. Vakuus 7. Vuokrankorotus 8. Vuokrasopimuksen päättäminen 9. Kunnossapito 10. Kimppakämppä, alivuokraus 11. Väliaikainen luovuttaminen 12. Lopuksi 2
Perustettu vuonna 1946 Vuokralaisten Keskusliitto ry Vuokralaiset VKL ry Valtakunnallinen vuokralaisten edunvalvontajärjestö Kaikille avoin kansalaisjärjestö Toimii vuokralaisten yhdyssiteenä koko maassa Neuvonta sekä jäsenpalvelut Alan järjestöillä yhteisiä suosituksia Hyvä vuokratapa (engl. + ruotsiksi) Asuinhuoneiston tavanomainen kuluminen ja asunnon siivous Vuokrauksen tietosuojaohje 3
Yleistä vuokra-asumisesta Lähtökohtana sopimusvapaus Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta Voimaan 1.5.1995 (AHVL 1995/481) Finlex.fi Vuokranantajia on kahdenlaisia: 1) Yksityiset vapaarahoitteiset 2) Yleishyödylliset, HOAS, kaupungin asunnot yms. 4
Vuokrasopimuksen tekeminen Kirjallinen sopimus suositeltava Huolellinen sopiminen Selkeästi ja yksiselitteisesti Kaikki olennaiset ehdot sopimukseen Viittaukset liitteisiin vrt. vastuunjakotaulukko, kuntotarkastuspöytäkirja Allekirjoitukset Muutokset molempiin sopimuskappaleisiin Vain kirjatut muutokset sitovat uutta omistajaa! 5
Määräaikainen vs. toistaiseksi voimassa Määräaikainen -Vain kirjallisesti -Voimassa määräajan -Päättyy automaattisesti sovittuna ajankohtana -Muussa tapauksessa neuvotellaan/ sovitaan -Sopimussakko mahdollinen -Ei voi irtisanoa! -Poikkeus: työ- tai opiskelupaikka toiselta paikkakunnalta tuomioistuimen kautta Toistaiseksi voimassa -Pätevä myös suullisena -Voimassa toistaiseksi -Päättyy, kun vuokralainen tai vuokranantaja irtisanoo sopimuksen -Irtisanottavissa joko aina tai irtisanomisajan alkamiskohta sovittu -Esim. Aikaisintaan 12 kk päästä sopimuksen alkamisesta 6
Kuntotarkastus Tehdään ennen huoneistoon muuttamista Mieluiten yhdessä Kirjataan asunnon kunto ylös Valokuvat, videokuvaus Molempien etu Vuokralainen vastaa vain asumisaikanaan mahdollisesti tulleista vahingoista vrt. vakuus Aloitus- ja loppukatselmukset merkittäviä vuokravakuuden pidättämisen kannalta 7
Vakuus Max. 3 kk vuokranmäärää vastaava summa Rahana (käteisestä pyydettävä kuitti!) Huom! Takaaja voi kuitenkin sitoutua suurempaan summaan Erillinen tili Palautetaan täysimääräisenä, jos kaikki velvoitteet on hoidettu Jos vakuutta pidätetään Ilmoitus vuokralaiselle kirjallisesti, jossa mainitaan syyt miksi ja kuinka paljon Ei tavanomaisen kulumisen korjauskustannuksista 8
Vuokrankorotukset 9
Vuokrankorotus: vapaarahoitteiset vuokra-asunnot Sovitaan sopimuksen tekovaiheessa Sopimuksessa on mainittava sekä Korotuksen peruste JA ajankohta tiedät miten asumiskustannukset kehittyvät Peruste voi esimerkiksi olla x %:a vuosittain 1.1. alkaen Jos sopimuksessa ei mainintaa korotuksesta: neuvottelu tai irtisanominen 10
Vuokrankorotukset ara-vuokrasuhteissa (esim. opiskelija-asunnot) Ara-vuokrasuhteissa vuokranmääritys pääsääntöisesti omakustannusperusteinen Kaikki talon menot katetaan vuokratuloilla Jos yksi vuokralainen jättää vuokransa maksamatta, vaje ohjautuu muiden maksettavaksi Korotusilmoitus 2 kk aikaisemmin Korotuksen peruste ja uusi vuokra 11
Vuokrasopimuksen päättäminen 1) Yhteisesti sopimalla 2) Irtisanomalla 3) Purkamalla 4) Raukeaminen (hyvin harvoin) 12
Irtisanominen Vuokranantajan tekemä -Aina kirjallisesti -Ilmoituksessa mainittava peruste ja sopimuksen päättymisajankohta -Irtisanomisajat: -3 kk, jos vuokrasuhde kestänyt alle vuoden -6 kk, jos vuokrasuhde kestänyt vähintään vuoden Vuokralaisen tekemä -Aina kirjallisesti -Ei vaadi perustetta -Irtisanomisaika aina 1 kk, riippumatta vuokrasuhteen kestosta 13
Irtisanomisilmoituksen toimittaminen Koskee molempia vuokrasuhteen osapuolia: Todistettavasti vastaanottajalle a) Postin saantitodistusta käyttämällä b) Viemällä + vastaanottajan kuittaus c) Luovuttamalla todistajan läsnä ollessa d) Haastemiehen välityksellä (esim. pakoileva) HUOM! Ei voi tiputtaa postilaatikosta! 14
Irtisanomisajan alkamisesta Tiedoksiantokuukauden viimeisestä päivästä lukien. Esim. Jos irtisanomisilmoitus vastaanotetaan 12.1. irtisanomisaika alkaa 31.1. lukien. Pakottavaa oikeutta, sopimuksella ei voida: Vuokranantajan irtisanomisaikaa lyhentää Vuokralaisen irtisanomisaikaa pidentää 15
Vuokranantajan purkuperusteet Vuokranmaksun laiminlyönti Ei edellytä varoitusta, 2 kk erääntynyt vuokra riittää purkuun ja häätöön Myös jatkuva myöhästely vuokranmaksussa voi riittää purkuun Vuokralainen luovuttaa huoneiston toisen käytettäväksi (laiton vuokraoikeuden siirto) Vuokralainen ei maksa sovittua vakuutta sovitussa ajassa Huoneistossa vietetään häiritsevää elämää (myös vieraat) Huoneistoa hoidetaan huonosti 16
Vuokrasopimuksen purkaminen Vuokranmaksun laiminlyönnistä johtuva purku ei edellytä varoitusta Muut purkuperusteet: Edellytyksenä toistuvuus ja säännöllisyys Pääsääntöisesti edellyttää kirjallista varoitusta Laki edellyttää vain yhtä varoitusta, käytännössä usein 2-3 varoituksen käytäntö 17
Vuokralaisen purkuperusteet Huoneistosta aiheutuva terveydellinen vaara Huoneiston joutuminen pois vuokralaisen hallinnasta Vuokranantaja ei ole asettanut sovittua vakuutta Huoneiston hallinnan luovutuksen viivästyminen Huoneiston puutteellinen kunto Vuokranantajan suorittamat laajat muutostyöt Vuokranantajan ilmoittaman sopimusehdon tai suorituksen sitomattomuuden johdosta 18
Kunnossapito 19
Huoneiston kunnossapidosta Kunnossapito kuuluu vuokranantajalle, jollei muuta ole sovittu. Vuokralaisella on velvollisuus ilmoittaa havaitsemistaan vioista Vuokralainen vastaa aina aiheuttamistaan vahingoista. Vuokrasuhteen aikana tai sen päätyttyä. Vuokralaisella yleinen huolellisuusvelvoite Säännöllinen siivous, oikeat välineet pinnoille yms. 20
Huoneiston puutteellinen kunto Korjauskehotus Ilmoitusvelvoite: Kenelle/minne tehdään vikailmoitukset Korjauttaminen vuokranantajan lukuun Kohtuulliset kustannukset Tarpeellinen korjaus Vuokran alennus (vapautus vuokranmaksusta) Vahingonkorvaus Edellyttää vuokranantajan tuottamusta Pakottava 21
Vuokralaisen kunnossapitovastuu Huolellinen hoito vastuu huoneistossa olevista kalusteista ilmoitusvelvollisuus puutteista ilmoitusvelvollisuus käyttämättä jättämisestä Muutostyöt vain vuokranantajan luvalla erikseen tapauskohtaisesti: esim. maalaus, tapetointi yms. 22
Huoneistossa käynnit Sovittava Käynti-ilmoitus jätettävä Ajankohta, käynnintekijän yhteystiedot ja käynnin peruste Vuokralainen ei saa aiheettomasti estää tai vaikeuttaa 23
Vuokranantajan pääsy huoneistoon Kunnon ja hoidon valvomiseksi Asunnon myyntitilanteessa Vapaa vuokrattavaksi Vuokralaiselle sopivana aikana virka-apu tarvittaessa 24
Kimppakämppä Sopimuksissa on monia muotoja: 1. Yhteinen vuokrasopimus - yhteisvastuullisesti 2. Kullakin asukkaalla omat vuokrasopimuksensa 3. Joku kämppiksistä on päävuokralainen, jolle toiset tulevat alivuokralaisiksi 25
Alivuokraus Luovutetaan alle puolet huoneistosta Alivuokranantaja käyttää itse loppuosaa Vuokranantaja ei voi kieltää alivuokrausta Irtisanomisajat alivuokrasuhteissa ovat normaalia lyhyemmät Alivuokranantajan irtisanoessa 1 kk alle vuoden vuokrasuhteessa ja 3 kk yli vuoden vuokrasuhteessa Vuokralaisen irtisanoessa 14 vrk 26
Väliaikainen luovuttaminen Ilmoitettava kirjallisesti kuukautta aikaisemmin Väliaikainen = max. 2 vuotta Syynä oleskelu toisella paikkakunnalla Työn, opintojen, sairauden tai muun vastaavan syyn takia Jos vuokranantaja haluaa vastustaa 14 päivän kuluessa ilmoituksen saatuaan saatettava vastustamisensa peruste tuomioistuimen tutkittavaksi Luovuttajan vastuu vuokrasopimuksen mukaan vuokralaiselle kuuluvat velvollisuudet sekä vahingot Huoneiston käytettäväkseen saanut vastaa vuokranantajalle sellaisesta vahingosta, jonka hän olisi velvollinen korvaamaan, jos vuokranantaja olisi vuokrannut huoneiston tai sen osan hänelle 27
Lopuksi Nämä kannattaa muistaa Vain sellainen sopimus kannattaa allekirjoittaa, jonka ymmärtää ei saa olettaa, vaan kysyä! Varmuus siitä, että pystyy sitoutumaan määräaikaiseen vuokrasopimukseen Huolellinen sisäänmuuttotarkastus Kotivakuutus? Lisätietoa vuokra-asumisesta www.vuokralaiset.fi Kysyttävää? 28