Suomen Asumisoikeus Oy:n Vuosikertomus ja tilinpäätös 2007
Lautamiehentie 2, Vantaa
Toimitusjohtajan katsaus Vuosi 2007 oli yhtiöllemme menestyksellinen. Asumisoikeusasuntojen kysyntä kasvoi, käyttöaste kohosi ja vaihtuvuus pieneni. Asuntojen taloudellinen käyttöaste oli keskimäärin koko Suomessa 99,53 % ja vaihtuvuus vain 15,4 %. Tehostuneen toimintamme lisäksi asuntomarkkinatilanne on ollut yrityksemme kannalta suotuisa sillä omistusasuntojen hinnat ja asuntolainojen korot ovat edelleen korkeita. Olemme tässä tilanteessa voineet käyttää resurssejamme monipuoliseen kehitystyöhön ja kehittäneet muun muassa pitkäaikaisen asumisen palkitsemisjärjestelmän, Asoedun. Järjestelmän perusperiaatteet luotiin vuonna 2007 yhteistyössä kehitystyöryhmän kanssa. Asoetu otetaan käyttöön järjestelmän testauksen jälkeen vuoden 2009 alussa. Toimintavuoden aikana pyrimme vaikuttamaan myös vuosimaksulainajärjestelmän kehittämiseen. Järjestelmä on todettu kaikille kaltaisillemme yleishyödyllisille toimijoille haasteelliseksi lainojen hitaan takaisinmaksuaikataulun vuoksi. Olemme tuoneet yhteiskunnallisille päättäjille esiin alan suurimman toimijan näkökulman asumismuodon ajankohtaisiin asioihin ja korostaneet asumisoikeusjärjestelmän tarpeellisuutta yhteiskunnassamme. Kohtuuhintaisista asunnoista on pulaa jopa siinä määrin, että yrityksillä on työvoimapulaa asuntojen riittämättömyyden vuoksi. Asumisoikeusjärjestelmän kehittäminen on hyvä vaihtoehto mietittäessä ratkaisuja kohtuuhintaisten asuntojen lisäämiseksi. Myös vuonna 2008 teemme monella tavalla töitä asumisoikeusasumisen edistämiseksi. Kiitos henkilöstöllemme, asiakkaillemme sekä kaikille yhteistyökumppaneillemme hyvästä yhteistyöstä vuoden 2007 aikana. Tästä on hyvä jatkaa eteenpäin. Marko Pyykkönen toimitusjohtaja Suomen Asumisoikeus Oy
Toimintakertomus Suomen Asumisoikeus Oy toimii 33 paikkakunnalla ja omistaa 13 856 asuntoa. Määrä on 43 % koko Suomen asumisoikeusasuntokannasta. Yhtiö on Suomen neljänneksi suurin asuinkiinteistöjen omistaja. Pääosa yhtiön omistamista asunnoista keskittyy pääkaupunkiseudulle ja kasvukeskuksiin. Yhtiön omistajina ovat SATO-konserni ja VVO-konserni. ASUNTOMARKKINATILANNE Omistusasuntojen hinnat pysyivät korkeina ja jopa nousivat vuoden aikana. Samoin asuntolainojen korot nousivat. Vuokra-asuntojen kysyntä kasvoi samaan tahtiin asumisoikeusasuntojen kysynnän kasvun kanssa. Uusia vuokra- ja asumisoikeusasuntoja ei rakennutettu kysyntää vastaavaa määrää. Myös vanhasta asuntokannasta vuokra-asuntojen määrä väheni muun muassa sijoitusasuntojen myynnin vilkastumisen vuoksi. Vuoden lopussa asumisoikeusasuntoja oli koko maassa noin 32 600 ja vuoden aikana uusia asuntoja valmistui koko maahan noin 250 kpl. Markkinatilanne oli Suomen Asumisoikeus Oy:n kannalta edullinen koko maassa. Asuntojen vaihtuvuus oli vuoden aikana 15,4 % (16,5 %). Koko vuoden keskimääräinen taloudellinen käyttöaste oli 99,53 % (99,57 %). Asuntojen keskimääräinen käyttövastike koko maassa oli 8,80 euroa neliöltä. Käyttövastikekorotus vuonna 2007 oli 5,0 %. Vuoden 2008 käyttövastikekorotus on 6,2 %. TÄRKEIMMÄT TOIMENPITEET JA TAPAHTUMAT ASUNTOJEN MARKKINOINTI Asumisoikeussopimusten myynti Kotkan ja Haminan asuntojen asumisoikeussopimusten myynti siirtyi vuoden alussa Kotkan Seudun Talokeskus Oy:öön. Asumisoikeussopimusten myynti Oulun seudulla siirtyi syyskuun alussa LKV Toivekoti Tahkolalle. Oulussa toteutettiin myös syksyn aikana mittava markkinointikampanja myyntitilanteen parantamiseksi. Asuntojen käyttöaste Oulussa parani syksyn aikana. Oulussa on viime vuosina tuotettu runsaasti uusia asuntoja, mikä on vaikuttanut vanhojen asuntojen kysyntätilanteeseen kaikilla suurilla kiinteistöjen omistajilla. Yhtiön omassa myyntiorganisaatiossa oli vuoden lopussa yhteensä 8 808 asuntoa. Pitkäaikaisen asumisen edistäminen Vuoden aikana kehitettiin yhteistyössä kehitystyöryhmän kanssa pitkäaikaisen asumisen palkitsemisjärjestelmä, Asoetu. Tavoitteena on lisätä yli 10 vuotta samassa asunnossa asuneiden määrää vuoteen 2010 mennessä sekä varmistaa asuntojen korkea keskimääräinen käyttöaste. Palkitsemisjärjestelmän vaatima testaus ja tietohallinnollisten järjestelmien kehittäminen toteutetaan vuoden 2008 aikana. Asoetu otetaan käyttöön vuoden 2009 alussa. Internetpalveluiden kehittäminen Yhtiön markkinointistrategian mukaisesti toimintavuoden aikana painotettiin internetin käyttöä palveluiden kehittämisessä. Vuonna 2006 käyttöön otettuja kohdekohtaisia internetsivuja kehitettiin toimintavuonna extranettyyppiseksi, osittain sisäänkirjautumista vaativaksi sivustoksi. Sivusto nimettiin Kotikulmaksi, joka otettiin käyttöön heti vuoden 2008 alussa. Kotikulman avulla kehitettiin asukasviestintää siten, että asukkailla on yhä paremmat mahdollisuudet tuottaa itse sisältöä oman kohteen internetsivuille. Tavoitteena oli muun muassa parantaa asukashallintoon liittyvää tiedonkulkua niin asukkaiden kesken kuin myös yhtiön ja asukkaiden välillä. Sisäänkirjautumista vaativa osa varmisti tietoturvaan liittyvien asioiden huomioon ottamisen. KIINTEISTÖJEN YLLÄPITO Isännöintisopimuksien jatkuvuus Isännöinnin palvelutasomittauksessa isännöinnin arvosana säilyi lähes ennallaan 7,5 (2007/7,6). Isännöin-
tisopimuksia jatkettiin Tampereen, Jyväskylän ja Kuopion talousalueiden osalta Realia Management Oy:n ja Oulussa Isännöitsijätoimisto Timo Tahkola Oy:n kanssa. Uudet sopimukset ovat määräaikaisina voimassa 31.12.2010 asti ja sopimukset koskevat 2 804 asuntoa. Kilpailutus ja ennakoiva korjaustoiminta Hissien lakisääteisten määräaikaistarkastusten suorittajaksi vaihdettiin Inspecta Tarkastus Oy (1.1.2008 alkaen). Sopimus on voimassa kaksi vuotta. Kiinteistösähkö kilpailutettiin 316 kiinteistön osalta sähkömeklari Skapat Oy:n avulla. Sähkön myyjäksi valittiin Jyväskylän Energia Oy. Sähkön kilpailuttaminen ja sähkön hinnan kiinnittäminen tehtiin toukokuussa 2007. Toimenpiteellä varauduttiin tulevaan sähkön markkinahinnan kohoamiseen. Vuoden 2007 aikana tehtiin kaikkien kohteiden kattojen tarkastamisesta sopimukset Lemminkäinen Katto Oy:n ja Kattotutka Oy:n kanssa. Tarkastukset tehdään vuosien 2007 2009 välisenä aikana. Korjauskulut olivat 9 M vuonna 2007. Asuinhuoneistokorjauksiin käytettiin 4,4 M, lvisa -järjestelmiin 1,5 M ja muuhun korjaustoimintaan yhteensä 3,1 M. Vuositeemana turvallisuus Pelastussuunnitelmien yhtenäistäminen toteutettiin 4KS Finland Oy:n Riskipiste -ohjelman avulla. G4S Security Service Oy:n kanssa toteutettiin Kotiturvapalvelu, jolla tarjotaan asukkaille murto-, palo- ja vesivahinkojen hälytyspalvelu. Suomen Asumisoikeus Oy oli ensimmäinen yhteistyökumppani G4S Security Service Oy:lle laaja-alaiseen, koko asuntokantaa käsittävään palvelutarjontaan. Lappset Group Oy:n kanssa toteutettava leikkialueiden kuntoarvioiden ja rutiinihuoltojen tekeminen toteutetaan koko kantaan vuosien 2006 2008 aikana. Pääkaupunkiseudun kehyskuntiin tehtiin tarkastukset vuoden 2007 aikana. Kiinteistöissä olevien teknisten riskien hallintaa käytiin läpi Keskinäinen Vakuutusyhtiö Fennian ja Vakuutusmeklari Colemont Finland Oy:n kanssa. Suomen Asumisoikeus Oy on systemaattisesti tehnyt toimenpiteitä, joilla pienennetään kiinteistöissä olevia teknisiä riskejä. asumisoikeusasuntojen ASUMISOIKEUSASUNTOJEN määrä suomessa MÄÄRÄomistajittain SUOMESSA OMISTAJITTAIN Muut aluekeskukset valmiiden VALMIIDEN asuntojen ASUNTOJEN määrä MÄÄRÄ ja JAasuntokannan ASUNTOKANNAN KASVU kasvu 13 529 Varsinais-Suomen Asumisoikeus Oy Helsingin Asumisoikeus Oy YH-Asumisoikeus Länsi Oy TA-Asumisoikeus Oy ASOKOTIEN ALUEELLINEN JAKAUMA asokotien alueellinen jakauma Muut kaupungit 925 7 % Ympäristökunnat 13 736 3 883 27 % 2 373 17 % Muut 2 245 2 392 7 % 7 % 2 341 7 % 2 347, 7 % 4 336 13 % YH-Asumisoikeus Oy 13 784 5 080 16 % 3 031 22 % 1 751 13 % 13 856 43 % Helsinki 1 893 14 % Vantaa Asokodit Espoo 13 856 13 856 Toimintakertomus Toiminnan kehittäminen Tekes -hankkeiden avulla Tekes -rahoitteinen projekti Asiakkuuden hallinta asumisessa (AHAA) painottui yksilöllisiä tarpeita huomioivan asiakkuuden hallintaan vuoden 2007 aikana. Pääpainona oli asukastarpeiden ennakointi, asiakastiedon kerääminen ja hyödyntäminen liiketoiminnassa ja asukkaiden sitouttaminen pitkäaikaiseen asumiseen. AHAA -projekti päättyy kesäkuussa 2008. AHAA -pro- +269 +207 +48 +72 +0
Toimintakertomus jekti on Lassila & Tikanoja Oyj:n, Kone Oyj:n, G4S Security Service Oy:n, YIT Kiinteistötekniikka Oy:n, Agenteq Oy:n ja Suomen Asumisoikeus Oy:n yhteishanke. Yhtiö aloitti toimintavuoden aikana myös yrityskohtaisen Tekes -hankkeen, Yritysten välisen arvoverkon kehittäminen kiinteistöalalla. Projektin tarkoituksena on luoda uusia taloudellisempia ja tehokkaampia toimintamalleja kiinteistöjen ylläpitoon. Ympäristö Suomen Asumisoikeus Oy toteuttaa laadukkaita ja ympäristöystävällisiä asumispalveluja. Yhtiön ympäristöpoliittisena perusteena on edistää kestävää kehitystä paikallisesti sekä valtakunnallisesti osana kilpailukykyistä liiketoimintaa toimia vastuullisesti ja olla luotettava liikekumppani, joka täyttää lain asettamat velvoitteet sekä velvollisuudet asiakkaita ja muita sidosryhmiä kohtaan Suomen Asumisoikeus Oy kuuluu Asuinkiinteistöjen energiasäästösopimuksen (AESS) piiriin. Hankinta- ja palvelusopimuksissa on huomioitu energiansäästötavoitteet. Energian kulutuslukemat 2007 2006 2005 2004 Lämpö kwh/rm3 49,5 48,5 48,7 48,8 Vesi l/m3 392 403 401 404 Sähkö kwh/rm3 3,5 3,6 3,6 3,6 Lämmitysenergian normeerauksen laskeminen on suoritettu uuden laskentamenetelmän mukaisesti (lämmitystarveluku perustuu vuosien 1971 2000 keskiarvoihin ja kuntakohtaisiin korjauskertoimiin). Muutokset on tehty myös aiempien vuosien lämmönkulutuslukemiin. Alueellisesti valittu kehitystyöryhmä kokoontui vuoden aikana 4 kertaa. ASOTIETO Yhtiön käytössä olevaa toiminnanohjausjärjestelmää, Asotietoa laajennettiin reskontrasovelluksen käyttöönotolla. RISKIEN HALLINTA Yhtiön liiketoimintaan vaikuttavat riskit jakautuvat strategisiin, operatiivisiin ja vakuutettavissa oleviin riskeihin. Liiketoimintaan liittyvien riskien hallinta perustuu toimintaympäristön ja markkinoiden muutosten tunnistamiseen, ennakointiin ja reagointiherkkyyteen. Sellaiset riskit, joihin pystytään varautumaan vakuutuksien avulla, kartoitetaan yhteistyössä ulkopuolisen vakuutusasiantuntijan kanssa. Hallitus valvoo, että riskien hallinta on järjestetty asianmukaisesti. Kiinteistökannan ylläpitotoiminnan riskejä ennaltaehkäistään ja hallitaan yhtiön kunnossapitostrategian mukaisesti. Likvidien varojen sijoitukset tehdään hallituksen vahvistaman sijoitusstrategian mukaisesti alhaisella riskillä. Luottotappiot ja myyntisaamiset pysyivät vähäisinä. Valuuttariskiä ei ole. Korollinen vieras pääoma tilikauden lopussa oli 983 M (1 003,7 M ), josta vuosimaksulainoja 858,9 M (878,6 M ), korkotukilainoja 122,6 M (123,8 M ) ja markkinaehtoisia lainoja 0,94 M (1,3 M ). Yhtenäislainojen keskikorko oli 3,6 % (2,8 %) ja korkotukilainojen keskikorko 3,3 % (3,1 %). Vuosimaksulainojen korko perustuu heinäkuun inflaatioon. Korkotukilainoissa on markkinaehtoinen korko, mutta lainoihin sisältyy valtion korkotuki. ASUKASHALLINTO YHTIÖN TALOUS Asukashallinnon toimintaohjeen mukaiset talohallitusten puheenjohtajien aluekokoukset pidettiin syyskuun aikana kymmenellä paikkakunnalla. Kokouksissa käsiteltiin vuoden 2008 talousarvion valmistelua, kiinteistöjen ylläpidossa, myynnissä ja hallinnossa toteutettuja toimenpiteitä sekä talohallitusten jäsenille lähetetyn kyselyn tuloksia. Lisäksi kokouksissa käsiteltiin vuosimaksulainajärjestelmää ja sen vaikutusta perusvastikkeen määräytymiseen. Asukasedustajiston kokous pidettiin 13. lokakuuta Helsingissä. Kokouksessa käsiteltiin yhtiön ajankohtaisia asioita. Lisäksi kokous hyväksyi käyttövastikkeen määräytymisperusteen vuodeksi 2008. Konsernin liikevaihto vuodelta 2007 oli 104 M (98,8 M ) ja taseen loppusumma 31.12.2007 oli 1 236 M (1 248 M ). Asuintalovarauksia on tehty 47,7 M (41,3 M ), josta tänä vuonna 6,3 M (1,9 M ). Käyttövastiketta on kerätty toimintavuoden aikana 100,0 M (94,6 M ). Korjaustoimintaan käytettiin 9,0 M (8,4 M ). Suomen Asumisoikeus Oy:n tilikauden voitto oli 94 185,24 (94 185,24 ). Suomen Asumisoikeus Oy -konsernin tilikauden voitto oli 5,1 M (1,6 M ). Talousarvio on toteutunut lähes ennakoidulla tavalla, tarkempi erittely tilinpäätöksen liitetiedoissa.
YHTIÖN TALOUDELLINEN KEHITYS VUOSINA 2003 2007 liikevaihdon LIIKEVAIHDON kehitys KEHITYS (t ) (T ) taseen loppusumma sekä vieras pääoma (m ) * % liikevaihdosta * % liikevaihdosta TASEEN LOPPUSUMMA SEKÄ VIERAS PÄÄOMA (M ) 90 485 93 724 103 982 98 845 1 277 1 280 1 266 1 248 95 503 1 236 1 083 1 078 1 059 1 039 1 022 48 811 36241 38 918 26 666 29 334 *53,94 *38,67 *27,92 *29,68 *37,43 Toimintakertomus Liikevaihto Liikevoitto Taseen loppusumma Vieras pääoma tulos TULOS ennen ENNEN tilinpäätössiirtoja TILINPÄÄTÖSSIIRTOJA JA ja VEROJA veroja (T )(t ) bruttoinvestoinnit käyttöomaisuuteen (m ) * % liikevaihdosta BRUTTOINVESTOINNIT KÄYTTÖOMAISUUTEEN (M ) * % liikevaihdosta * *% % liikevaihdosta 8 685 29 6 120 6 846 3 728 13 2 135 9 *6,76 *9,27 *3,90 *2,16 *6,58 * 31,79 * 14,30 * 9,79 2 * 2,15 * 0,55 0,57 SUOMEN ASUMISOIKEUS OY:N TUNNUSLUKUJA 31.12.2007 31.12.2007 31.12.2006 31.12.2005 Asukkaita n. 40 000 n. 40 000 n. 40 000 Asuntoja 13 856 13 856 13 784 Asuinpinta-ala 963 226 963 226 958 896,5 Kiinteistöjä 609 610 613 Tase, M 1 236 1 248 1 266 Liikevaihto, M 104 99 95 Oma pääoma M, josta 210 204 202 Asumisoikeusrahastoa 177 177 175 Lainakanta 983 1 004 1 028 Liikevoitto % liikevaihdosta 37,4 29,7 27,9 Oman pääoman tuotto % 2,4 0,8 1,4 Omavaraisuusaste, % 17,0 16,4 16,0 Sijoitetun pääoman tuotto, ROI % 3,50 2,55 2,27
Toimintakertomus HALLITUKSEN ESITYS VOITTOVAROJEN KÄYTTÄMISESTÄ Emoyhtiön voitonjakokelpoiset varat ovat 201 193,35 (213 099,12 ), josta tilikauden voitto on 94 185,24 (94 185,24 ). Osinkona jaetaan 13,45 /osake (13,45 /osake) eli yhteensä 94 185,24 (94 185,24 ) ja jätetään omaan pääomaan 107 008,11 (118 913,88 ). Yhtiön taloudellisessa asemassa ei tilikauden päättymisen jälkeen ole tapahtunut olennaisia muutoksia. Yhtiön maksuvalmius on hyvä, eikä ehdotettu voitonjako vaaranna hallituksen mukaan yhtiön maksukykyä. PÄÄOMALAINA Omistajat ovat sopineet, että pääomalaina (588 658 ) maksetaan kokonaan pois vuonna 2008. HENKILÖSTÖ 2007 2006 2005 2004 Henkilöstön keskimääräinen lkm 40 39 37 30 Tilikauden palkat ja palkkiot 1,5 M 1,5 M 1,4 M 1,1 M HENKILÖSTÖÄ KUVAAVAT TUNNUSLUVUT Naisia 26 Miehiä 14 24-30 v. 9 31-45 v. 16 46- v. 15 0 5 10 15 20 25 30
OMISTAJAT Yhtiön omistus jakautui puoliksi SATO-konserniin kuuluvan Vatrotalot Oy:n ja VVO-yhtymä Oyj:n välillä. YHTIÖN HALLITUS Yhtiön hallitukseen ovat kuuluneet seuraavat henkilöt: 1.1.2007-15.3.2007 Salo Riitta, pj Vehkaluoto Raimo, vpj Bergqvist Kari H. Innanen Katri Kuurne Virve Saastamoinen Eero 15.3.2007-31.12.2007 Vehkaluoto Raimo, pj Salo Riitta, vpj Bergqvist Kari H. Innanen Katri Kuurne Virve Saastamoinen Eero Yhtiön toimitusjohtajana toimi Marko Pyykkönen. YHTIÖN TILINTARKASTAJAT 1.1.2007-15.3.2007 KHT Roland Pettersson ja KPMG Oy Ab päävastuullisena tilintarkastajana KHT Mikko Bergroth. 15.3.2007 alkaen KHT Roland Pettersson ja KPMG Oy Ab päävastuullisena tilintarkastajana KHT Kai Salli. YHTIÖKOKOUS Yhtiökokous pidettiin 15.3.2007 TILINPÄÄTÖKSEN JÄLKEISET TAPAHTUMAT JA TULEVAISUUDEN NÄKYMÄT Asumisoikeusasuntojen kysyntätilanteen arvioidaan säilyvän hyvänä huolimatta siitä, että asuntolainojen korkojen ennustetaan hieman laskevan vuoden aikana. Asuntojen hintataso on kuitenkin edelleen korkea, eikä hintojen oleteta laskevan toimintavuoden aikana. Lisäksi vuokra-asuntojen tarjonta ei vastaa niiden kysyntää. Kohtuuhintaisista asunnoista on pulaa erityisesti pääkaupunkiseudulla. Inflaation arvioidaan nousevan edellisvuodesta, mikä vaikuttaa perusvastikkeella katettavien yhtiön lainanhoitokulujen kasvuun. Hoitovastikkeeseen vaikuttavien energia-, vesi- ja jätehuoltokustannusten arvioidaan myös nousevan elinkustannusindeksiä voimakkaammin. Lisäksi voimakas rakennuskustannusten kasvu lisää korjauskustannuksia. Kustannuskehitykseen on yhtiössä varauduttu jo aiemmin muun muassa kilpailuttamalla toimintoja. Toimintavuonna kilpailutetaan isännöinti kehyskunnissa. Lisäksi korjaustoimintaa kehitetään siten, että asuntojen kunnostamisessa otetaan erityisesti huomioon asukkaiden yksilölliset tarpeet ja edistetään siten pitkäaikaista asumista. Pitkäaikaisen asumisen palkitsemisjärjestelmää, Asoetua kehitetään toimintavuoden aikana siten, että järjestelmä otetaan käyttöön vuoden 2009 alussa. Asoedun kehittämisessä hyödynnetään myös vuoden 2008 alussa käyttöönotettua Kotikulmaa, rekisteröitymistä vaativaa kohdekohtaista internetsivustoa. Kotikulmaa kehitetään siten, että se mahdollistaa asuntokohtaisen palvelun. Internetiä hyödynnetään muutenkin laajasti asuntojen ja asumisoikeusjärjestelmän markkinoinnissa. Asumisoikeussopimusten myynti Kuopiossa siirtyi vuoden alussa SKV Kiinteistövälitys Oy:n hoidettavaksi. Suomen Asumisoikeus Oy HALLITUS Toimintakertomus LUNASTUSRAHASTO Yhtiölle on perustettu asumisoikeuksien lunastusrahasto, mutta sitä ei ole nykyisen verolainsäädännön voimassa ollessa kartutettu.