Eduskunnan puhemiehelle

Transkriptio

1 KIRJALLINEN KYSYMYS 719/2002 vp Asunnon myyjän oikeusturva Eduskunnan puhemiehelle Noin kymmenen vuotta sitten maassamme alkoi paljastua rakennusvirheistä johtuvien homevaurioiden aiheuttamia sairaustapauksia. Tämän vuoksi asunnon ostajan oikeusturvaa parannettiin niin, että hänen oli mahdollista saada asunnon myyjältä korvauksia vielä useiden vuosien kuluttua kaupantekohetkestä, mikäli asunnossa esiintyy home- tai kosteusvaurioita. Tämän sinänsä hyvän kehityksen ikävä kääntöpuoli on, että myyjän oikeusturva on samaan aikaan heikentynyt lähes olemattomaksi. Varsinkin myytäessä vanhaa taloa myyjä ei voi koskaan olla täysin varma, käynnistyykö asuntokaupasta oikeusprosessi, jossa myyjä menettää lopulta kaiken omaisuutensa. Ostaja voi vaatia myyjältä huimia summia pienistäkin virheistä, sillä oikeudenkäynnillä uhkaaminen on osoittautunut tehokkaaksi keinoksi saada myyjä maksamaan vaadittu summa. Suurin osa asunnon myyjistä on keskituloisia, joilla oikeudenkäynti on taloudellisesti kaikkein suurin riski. Vanhasta talosta löytyy aina vikoja. Jos asunto on ollut useita vuosia toisen hallinnassa, myyjältä puuttuvat lisäksi keinot pitää huolta talosta. Pahimmassa tapauksessa hän joutuu korvaamaan vahinkoja, jotka ovat syntyneet omistajanvaihdoksen jälkeen ja joiden syntymiseen hänellä ei ole osaa eikä arpaa. On tullut ilmi, että asuntomarkkinoilla liikkuu valeostajia, jotka käyttävät tietoisesti hyväksi lain porsaanreikia ja laskuttavat ostamistaan taloista löydetyistä vioista. On asianajajan etu, että asuntoriidoissa mennään heti oikeuteen ilman, että osapuolet tapaavat tai yrittävät sovitella. Tätä ratkaisua he helposti myös suosittelevat. Postiluukusta täysin yllättäen kolahtanut haaste on järkyttänyt monen asuntonsa myyneen mielenrauhaa ja jopa -terveyttä. Asunnon myyjä ei voi mitenkään välttyä tällaiselta tilanteelta, jos hänen kohdalleen sattuu ostaja, jolla on pahat aikeet. Ammattilaisilla teetetty talon kuntotarkastus ei vapauta myyjää vastuusta. Pienestäkin viasta voidaan vaatia korvauksia, jotka eivät ole missään suhteessa korjauskuluihin. Myyjän ja ostajan välisten riitojen ratkaisemiseksi on yleensä mahdollista purkaa tehty kauppa. Asuntokaupoissa tämä on mutkikkaampaa, koska ostaja on yleensä ehtinyt investoida kohteeseen ennen vikojen paljastumista. Kaupan purkamisen tulisi kuitenkin myyjän oikeuksien toteutumisen vuoksi olla aito vaihtoehto asuntoriidoissa. Asuntoriitoihin tulisi asettaa laissa sovittelupakko, ennen kuin asia voidaan antaa oikeuden käsiteltäväksi. Myyjän edustajan sekä puolueettomien tarkastajien tulisi voida tutustua kohteeseen ennen sovittelua. Piilevästä viasta ei myyjän pitäisi olla vastuussa, vaan niistä aiheutuneiden kulujen korvaamiseen tulisi perustaa yleinen asuntovakuusrahasto, josta nämä tapaukset voisi määrätä maksettaviksi. Jos kyseessä on vanha talo, myyjää ei pitäisi voida asettaa vastuuseen, mikäli talossa on tehty viranomaisen hyväksymällä ammattilaisella teetetty kuntotarkastus ja ostaja on ollut talon kunnosta tietoinen. Vähäisistä vioista ei tulisi voida vetää myyjää oikeuteen, ellei ensin ole soviteltu. Näin ehkäistäi- Versio 2.0

2 siin korvausten paisuminen moninkertaisiksi oikeudenkäyntikulujen vuoksi. Edellä olevan perusteella ja eduskunnan työjärjestyksen 27 :ään viitaten esitän kunnioittavasti valtioneuvoston asianomaisen jäsenen vastattavaksi seuraavan kysymyksen: Onko hallitus tietoinen, että asuntokaupoissa myyjän oikeudet ovat kaventuneet niin olemattomiksi, että talon myyminen on aina suuri riski ja mitä hallitus aikoo tehdä myyjän oikeuksien vahvistamiseksi? Helsingissä 5 päivänä syyskuuta 2002 Päivi Räsänen /kd 2

3 Ministerin vastaus KK 719/2002 vp Päivi Räsänen /kd Eduskunnan puhemiehelle Eduskunnan työjärjestyksen 27 :ssä mainitussa tarkoituksessa Te, Rouva puhemies, olette toimittanut valtioneuvoston asianomaisen jäsenen vastattavaksi kansanedustaja Päivi Räsäsen /kd näin kuuluvan kirjallisen kysymyksen KK 719/2002 vp: Onko hallitus tietoinen, että asuntokaupoissa myyjän oikeudet ovat kaventuneet niin olemattomiksi, että talon myyminen on aina suuri riski ja mitä hallitus aikoo tehdä myyjän oikeuksien vahvistamiseksi? Vastauksena kysymykseen esitän kunnioittavasti seuraavaa: Asunnoissa esiintyy huolestuttavan paljon homevaurioita sekä muita rakennusvirheistä aiheutuvia vikoja. Asunnon myyjän vastuusta tällaisissa tapauksissa säädetään maakaaressa (540/1995) ja asuntokauppalaissa (843/1994). Maakaaren säännöksiä sovelletaan asuinkiinteistön, kuten omakotitalon, kauppaan ja asuntokauppalain säännöksiä puolestaan, jos myytävä kohde on asuntohuoneisto. Maakaaren ja asuntokauppalain säännöksillä on pyritty luomaan ennakoitavuutta asunnon kauppaan. Virhevastuusääntely on aikaisempaa selkeämpää ja yksityiskohtaisempaa, mutta ei välttämättä ankarampaa. Esimerkiksi yksityishenkilön asuntokauppalain mukainen vastuuaika rajattiin kahteen vuoteen käytetyn asunnon kaupassa. Maakaaren mukaan myyjän vastuu kosteusvaurioista ja muista laatuvirheistä on puolestaan rajattu viiteen vuoteen kiinteistön hallinnan luovuttamisesta. Virheiden arvioinnissa lähtökohtana on aina osapuolten välinen sopimus. Myyjä ja ostaja määrittävät sopimuksella sen laatutason, jota asunnon tulee vastata. Ostaja ei voi vedota sellaisiin vikoihin ja puutteisiin, joista hän on ollut tietoinen kaupantekohetkellä. Jos puolestaan kysymys on salaisesta (piilevästä) viasta, josta kumpikaan osapuoli ei tiennyt ja jota ei siten sopimuksessa ole voitu ottaa huomioon, myyjä on vastuussa viasta ja puutteesta vain, jos kaupan kohde virheen vuoksi merkittävästi poikkeaa siitä, mitä kohteelta voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti odottaa. Tällainen arvioinnissa huomioon otettava muu olosuhde on esimerkiksi myydyn kohteen ikä. Vika tai puute, jota uudessa asunnossa pidetään virheenä, ei välttämättä ole virhe vanhassa asunnossa. Silloinkin, kun salainen virhe on merkittävä ja myyjä siitä vastaa, myyjän vastuu on kuitenkin lievempi kuin myyjän tunteman virheen osalta, koska hän ei ole toiminut moitittavasti. Myyjältä ei voida vaatia korjauskustannuksia tai muuta vahingonkorvausta, vaan ainoastaan hinnanalennusta tai, jos virhe on olennainen, kaupan purkua. Hinnanalennuksella kauppahintaa muutetaan niin, että se vastaa myydyn asunnon todellista arvoa kaupantekohetkellä. Hintaa alennetaan poistamalla siitä ostajan maksaman ylihinnan osuus. Kysymys on ostajan valinnasta: jos hän haluaa pysyä kaupassa sen kohteessa ilmenneestä virheestä huolimatta, hän voi vaatia hinnanalennusta kaupan purkamisen sijaan. Kohtuullisena ei voida pitää sellaista sääntelyä, että myyjällä olisi oikeus valita, puretaanko kauppa vai palauttaako hän osan kauppahinnasta silloin, kun kaupan kohteessa on ollut virhe. Ostaja voi vaatia hyvitystä, jos kysymyksessä oleva virhe tai sen syy on ollut asunnossa kaupantekohetkellä. Ostaja itse vastaa sellaisista vioista, jotka aiheutuvat hänen omasta tavastaan 3

4 Ministerin vastaus käyttää asuntoa tai hänen tekemistään muutostöistä. Tarvittaessa ostajan on kyettävä näyttämään, että esimerkiksi homevauriot ovat seurausta ennen kauppaa sattuneista tapahtumista. Näyttövaikeudet kasvavat, mitä pidemmän aikaa kaupanteosta on kulunut. Oikeana lähtökohtana on edelleen pidettävä sitä, että riski piilevistä vioista jaetaan osapuolten kesken sen sijaan, että riski siirrettäisiin yhteiskunnalle. Oikeusministeriön keväällä 2002 asettama asuntokauppatyöryhmä harkitsee kuitenkin, onko nykyistä sääntelyä syytä tarkistaa tai täsmentää. Kirjallisessa kysymyksessä puututaan myyjän vastuun ankaruuden lisäksi myös siihen, että asuntoriidoissa mennään heti oikeuteen ilman, että osapuolet tapaavat tai yrittävät sovitella. Jo nykyisen lainsäädännön mukaisesti tuomioistuimen on niissä riita-asioissa, joissa sovinto on sallittu, pyrittävä saamaan asianosaiset sopimaan asiansa. Samoin tuomioistuin voi katsoessaan sen aiheelliseksi tehdä ehdotuksensa asian sovinnolliseksi ratkaisuksi. Tuomioistuimen sovittelutoiminnasta puuttuu sitä vastoin nykyisin mahdollisuus siihen, että tuomioistuimessa erikseen vain pyrittäisiin sovittelemaan asianosaisen välisiä kiistakysymyksiä ilman, että varsinainen riita-asia on jo pantu vireille. Jonkinlaisen sovintomenettelyn eli "rauhantuomarijärjestelmän" kehittäminen tuomioistuinmenettelyn rinnalle olisi kuitenkin monessa suhteessa tarkoituksenmukainen vaihtoehto. Tämän vuoksi oikeusministeriö onkin kesäkuussa 2002 asettanut työryhmän tällaisen järjestelmän kehittämiseksi. Työryhmän tehtävänä on laatia ehdotus asiasta helmikuun loppuun 2003 mennessä. Helsingissä 17 päivänä syyskuuta 2002 Oikeusministeri Johannes Koskinen 4

5 Ministerns svar KK 719/2002 vp Päivi Räsänen /kd Till riksdagens talman I det syfte 27 riksdagens arbetsordning anger har Ni, Fru talman, till behöriga medlem av statsrådet översänt följande av riksdagsledamot Päivi Räsänen /kd undertecknade skriftliga spörsmål SS 719/2002 rd: Är regeringen medveten om att säljarens rättigheter vid bostadsköp nuförtiden är så begränsade att försäljningen av ett hus är en stor risk, och vad ämnar regeringen göra för att förbättra säljarens rättigheter? Som svar på detta spörsmål får jag vördsamt anföra följande: I bostäderna förekommer det oroväckande ofta mögelskador och andra av byggfel orsakade skador. Angående bostadssäljarens ansvar i dessa fall föreskrivs i jordabalken (540/1995) och i lagen om bostadsköp (843/1994). Bestämmelserna i jordabalken tillämpas på bostadsfastigheter, till exempel vid köp av egnahemshus, och bestämmelserna i lagen om bostadsköp åter om försäljningsobjektet är en bostadslägenhet. Genom bestämmelserna i jordabalken och lagen om bostadsköp har man försökt skapa förutsägbarhet vid köp av bostad. Bestämmelserna om ansvar för fel är tydligare och mer detaljerade än tidigare, men inte nödvändigtvis strängare. Till exempel den ansvarsperiod som en privatperson har enligt lagen om bostadsköp är begränsad till två år vid köp av begagnade bostäder. Enligt jordabalken begränsas säljarens ansvar för fuktskador och andra kvalitativa fel till fem år från övergången av fastighetens besittning. Utgångspunkten vid felbedömningen är alltid det avtal som träffats mellan parterna. Genom avtalet fastställer säljaren och köparen den kvalitetsnivå som bostaden skall svara mot. Köparen kan inte åberopa sådana fel och brister som han varit medveten om när köpet ingicks. Om det åter är fråga om ett dolt fel som ingendera av parterna känt till och som således inte har kunnat beaktas i avtalet, ansvarar säljaren för fel och brister endast om föremålet för köpet avviker avsevärt från vad man har anledning att förutsätta med hänsyn till bostadens pris och förhållandena i övrigt. Med de förhållanden som i övrigt måste beaktas vid bedömningen avses till exempel bostadens ålder. Något som kan anses utgöra ett fel eller en brist i en ny bostad, är nödvändigtvis inte det i en gammal bostad. Även om ett dolt fel är betydande och säljaren ansvarar för felet, är säljarens ansvar dock mer begränsat än för fel som han känner till eftersom han inte har handlat på ett klandervärt sätt. Reparationskostnader eller annan ersättning för skada kan då inte krävas av säljaren, utan endast prisnedsättning eller, om felet är väsentligt, hävning av köpet. Genom prisnedsättning ändras köpeskillingen så att den motsvarar den sålda bostadens riktiga värde vid tidpunkten för köpet. Priset nedsätts genom att avdra det överpris som köparen betalat. Det är köparen som har rätt att välja. Om han trots felet inte vill frångå köpet, kan han kräva prisnedsättning i stället för hävning. En reglering som ger säljaren rätt att välja om köpet skall hävas eller om han skall betala tillbaka en del av köpeskillingen när det finns fel i köpeföremålet vore inte skälig. Köparen kan kräva gottgörelse, om bostaden varit behäftad med ifrågavarande fel eller dess orsaker vid tidpunkten för köpslutet. Köparen ansvarar själv för de fel som orsakas av hans sätt att använda bostaden eller av ändringsarbeten som han utfört. Vid behov måste köparen kunna visa 5

6 Ministerns svar att till exempel mögelskador orsakats av händelser som inträffat före köpet. Bevissvårigheterna växer ju längre tiden går efter köpet. Den riktiga utgångspunkten måste fortfarande anses vara att risken för dolda fel delas mellan parterna och inte flyttas över på samhället. Den arbetsgrupp som justitieministeriet har tillsatt våren 2002 för att behandla bostadsköp tar dock ställning till om det är skäl att se över eller precisera den nuvarande regleringen. I det skriftliga spörsmålet påtalas, utöver frågan om säljarens stränga ansvar, även det faktum att man i bostadstvister går direkt till domstol utan att parterna först möts eller försöker ingå förlikning. Redan enligt den nuvarande lagstiftningen skall domstolen i de tvistemål där förlikning är tillåten försöka få parterna att nå överenskommelse i saken. Dessutom kan domstolen, när den anser det befogat, lägga fram ett kompromissförslag. Däremot kan domstolarna i dag inte medla i en tvist om inte parterna först anhängiggjort ett tvistemål vid domstol. Det vore ett i många avseenden ändamålsenligt alternativ att utveckla ett förlikningsförfarande eller "fredsdomarsystem" vid sidan av domstolsförfarandet. Därför har justitieministeriet i juni 2002 tillsatt en arbetsgrupp för att utreda möjligheterna att utveckla ett sådant system. Arbetsgruppen skall lämna sitt förslag senast i slutet av februari år Helsingfors den 17 september 2002 Justitieminister Johannes Koskinen 6